第五章房地產(chǎn)評(píng)估

本章主要內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)其他評(píng)估方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五章房地產(chǎn)評(píng)估

了解土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性理解房地產(chǎn)的特性、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素掌握收益法和市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用了解假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、土地的特性1.土地的自然特性（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。（2）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。2.土地的經(jīng)濟(jì)特性。（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性（3）土地效益的級(jí)差性。土地質(zhì)量的差異性→不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同→經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性（4）土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。二、土地使用權(quán)㈠土地所有權(quán)的歸屬國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，因此地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。小產(chǎn)權(quán)房㈡土地使用權(quán)出讓（土地使用權(quán)首次交易）土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。三、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2.供求區(qū)域性。3.使用長(zhǎng)期性。4.大量投資性。5.保值與增值性。6.難以變現(xiàn)性。7.政策限制性1、最有效使用原則2、合法原則四、房地產(chǎn)的評(píng)估原則一、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）根據(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價(jià)格。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，一般要比市?chǎng)交易價(jià)格低。租賃價(jià)格是承租方為取得房地產(chǎn)租賃權(quán)而出租方支付的價(jià)格。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素（三）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格。1.土地價(jià)格。包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地交易價(jià)格等。2.建筑物價(jià)格指純建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。3.房地產(chǎn)價(jià)格指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格房地產(chǎn)單位價(jià)格有三種情況：?jiǎn)挝煌恋孛娣e的土地價(jià)格、單位建筑面積的建筑物價(jià)格、單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率=建筑總面積/土地總面積=土地單價(jià)/容積率二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（掌握）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個(gè)別因素，下面分別予以闡述。（一）一般因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素和心理因素等。1.經(jīng)濟(jì)因素。（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素。（2）財(cái)政金融因素。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。2.社會(huì)因素。（1）人口因素。（2）家庭規(guī)模因素。（3）房地產(chǎn)投機(jī)因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社會(huì)福利因素。3.行政因素。（1）土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策。（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。（4）行政隸屬關(guān)系變更。（5）交通管制。4.心理因素。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。1.商服繁華因素。2.道路通達(dá)因素。3.交通便捷因素。4.城市設(shè)施狀況因素。（1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。（2）生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、儲(chǔ)蓄所、郵局等設(shè)施。（3）文化娛樂(lè)設(shè)施：主要包括電影院、圖書(shū)館、博物館、俱樂(lè)部、文化館等設(shè)施。5.環(huán)境狀況因素。若一個(gè)地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價(jià)格水平較低。（三）個(gè)別因素1.土地的個(gè)別因素。（1）區(qū)位因素。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。（3）形狀因素。（4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢(shì)因素、地形因素。（5）容積率因素。容積率越大，地價(jià)越高；反之，容積率越小，地價(jià)越低。容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。（6）用途因素。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長(zhǎng)，地價(jià)越高。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估的應(yīng)用

一、基本思路：同評(píng)估方法一章其中：Rt——未來(lái)第i年土地帶來(lái)的預(yù)期純收益額

t——收益期限

i——土地還原率（折現(xiàn)率）

二、適用范圍：有收益（如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等）地產(chǎn)。三、純收益運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，必須對(duì)實(shí)際純收益進(jìn)行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得在正常市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，其中還應(yīng)包含對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期。我們把這個(gè)收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評(píng)估的依據(jù)。純收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用在確定純收益時(shí),

需進(jìn)行收益修正：類似房地產(chǎn)收益+市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)+收益風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。總費(fèi)用是指取得該收益的各項(xiàng)支出,如維修費(fèi)、管理費(fèi)用等。四、資本化率（一）實(shí)質(zhì)：投資收益率（二）方法：1、純收益與售價(jià)比率法一般選擇幾個(gè)可比實(shí)例平均計(jì)算（見(jiàn)P182即對(duì)幾個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均.2、安全利率+風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)整值法、

安全利率通常選擇銀行中長(zhǎng)期利率3、收益率插值法（三）種類：1．綜合資本化率是將土地及其建筑物看作一個(gè)整體評(píng)估所采用的資本化率2．建筑物資本化率3．土地資本化率【案例】被評(píng)估房地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查了解到，房地產(chǎn)A的土地使用權(quán)是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開(kāi)發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)A投入使用之初，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結(jié)束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準(zhǔn)，每年增加l0元，房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān)，合同同時(shí)規(guī)定，如果房地產(chǎn)Ａ的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬(wàn)元。評(píng)估人員還了解到，評(píng)估基準(zhǔn)日（2008年5月31日）市場(chǎng)上同類商業(yè)用房的正常租金（與評(píng)估對(duì)象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經(jīng)評(píng)估人員預(yù)測(cè)，評(píng)估基準(zhǔn)日后的前3年的市場(chǎng)租金水平將在評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增1%，評(píng)估基準(zhǔn)日3年后的市場(chǎng)租金水平基本維持在評(píng)估基準(zhǔn)日后第3年的租金水平上，假設(shè)房地產(chǎn)A折現(xiàn)率和資本化率均為10%。五、計(jì)算公式（一）評(píng)估房地合在一起的房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)純收益=房地產(chǎn)總收益—房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)（二）單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值土地的價(jià)值=土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收益—土地總費(fèi)用土地總費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金（三）單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)值建筑物價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)值－土地價(jià)值建筑物價(jià)值=（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率有一房地產(chǎn)03年純收益為50萬(wàn)元,資本化率為5%第一種情況:未來(lái)各年的收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元；第一種情況:未來(lái)各年的收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%；請(qǐng)分別評(píng)估2種情況下的房地產(chǎn)的價(jià)值P=a/r+b/r2P=a/(r-s)案例1: 有一宗土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年期為50年，預(yù)計(jì)資本收益率為10%,預(yù)計(jì)前五年的純收益為15萬(wàn)元，16萬(wàn)元，18萬(wàn)元，15萬(wàn)元，20萬(wàn)元。從第六年起，純收益大約穩(wěn)定在25萬(wàn)元左右，試評(píng)估該宗土地的評(píng)估價(jià)格。案例2：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需要支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計(jì)為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價(jià)值。案例3: 1.選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2.計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益=50×12×900×（1-10%）=48600（元）3.計(jì)算總費(fèi)用。（1）年管理費(fèi)=486000×3.5%=17010（元）（2）年維修費(fèi)=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年稅金=20×900=18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×900×0.2%=4500（元）年總費(fèi)用=（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+4500=73260（元）4.計(jì)算房地產(chǎn)凈收益。年房地產(chǎn)凈收益=年總收益-年總費(fèi)用=486000-73260=412740（元）5.計(jì)算房屋凈收益。（1）計(jì)算年貶值額.房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無(wú)償收回。年貶值額=建筑物重置價(jià)/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年貶值額×已使用年數(shù)（2008-2004）=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）計(jì)算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）。房屋凈收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化=2062500×8%=165000（元）6.計(jì)算土地凈收益。土地年凈收益=年房地產(chǎn)凈收益-房屋年凈收益=412740-165000=247740（元）7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15（元）單價(jià)=3358836.15/500=6717.67（元）8.評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)值為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。房地產(chǎn)公司于2002年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，面積為6000平方米，并于2004年12月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，建筑面積24000平方米，全部用于出租，每年實(shí)收租金約為2800萬(wàn)元，該寫(xiě)字樓的經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年，殘值率為0，評(píng)估基準(zhǔn)日該建筑物重置價(jià)格為每平方米4800元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯?xiě)字樓租金水平一般為每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的2.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，稅金為年租金的18％，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％。試根據(jù)上述資料評(píng)估該宗地2006年12月的價(jià)格（包括總價(jià)和單價(jià)）作業(yè)在同一地區(qū)，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：

1.沒(méi)的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型很少見(jiàn)的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；5.圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等

一、適用范圍第四節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估的應(yīng)用

二、基本思路:明確評(píng)估對(duì)象尋找、確定交易實(shí)例修正交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正使用年期求出比準(zhǔn)價(jià)格決定土地估價(jià)結(jié)論主要非正常交易情況：1、有利害關(guān)系的人交易2、急于出售或購(gòu)買3、受債權(quán)債務(wù)的影響4、市場(chǎng)信息不靈通5、特別動(dòng)機(jī)與偏好6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)正常交易情況指數(shù)/交易實(shí)例交易情況指數(shù)修正交易情況：修正交易日期修正

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行日期修正的公式如下：修正個(gè)別因素容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率

1.1

1.3

1.7

2.0

2.1

2.5修正系數(shù)

1.1

1.2

1.6

1.8

1.9

2.1如果確定比較案例宗地地價(jià)每平方米為800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%。

【例題】若選擇的比較案例成交地價(jià)為每平方米

1000元，對(duì)應(yīng)土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則如何年期修正？土地使用年期修正系數(shù)=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)m—評(píng)估對(duì)象的使用年限；n—交易實(shí)例的使用年限。土地使用年期修正實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式：

P=P’*A*B*C*D或

=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：

A=100/（）=正常交易情況指數(shù)/交易實(shí)例交易情況指數(shù)

B=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/交易實(shí)例交易價(jià)格指數(shù)或用環(huán)比物價(jià)指數(shù)C=100/（）=評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/交易實(shí)例所處區(qū)域因素條件指數(shù)

D=100/（）=評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/交易實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)計(jì)算公式1案例1有一待估宗地G需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況見(jiàn)表：宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素

A68002009+1%1.30+1%B6100200901.10-1%C70002008+5%1.40-2%D6800201001-1%-1%E75002011-1%1.60+2%F7000201201.3+1%0G201201.10

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上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米。該城市地價(jià)指數(shù)表如下：時(shí)間2006200720082009201020112012指數(shù)100103107110108107112

另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1～1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1,宗地單位地價(jià)容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1.0時(shí)的地價(jià)增加3%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，評(píng)估該宗土地2012年的價(jià)格。一、基本思路:以重置一宗與被評(píng)估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn),所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)格。二、適用范圍：無(wú)收益、少交易的特殊房地產(chǎn)（如軍隊(duì)、政府、學(xué)校、醫(yī)院、博物館等）

第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

土地價(jià)值=土地取得費(fèi)用

+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

+稅費(fèi)

+利息

+利潤(rùn)

+土地增值收益土地評(píng)估的成本法公式：（一）計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地取得費(fèi)用1.土地取得費(fèi)

是為取得土地使用權(quán)而向原土地使用者支付的費(fèi)用。根據(jù)取得方式不同，其土地取得費(fèi)的構(gòu)成和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。2.征用集體土地的費(fèi)用

征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用，這些費(fèi)用包括：

（二）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括

1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)

3.小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)（三）計(jì)算投資利息（四）計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)

利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)，并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算，計(jì)算時(shí)，要注意所用的利潤(rùn)率的內(nèi)涵。

（五）計(jì)算土地增值收益.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）*（1+土地增值收益率）

某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為5000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，評(píng)估該土地的價(jià)值。案例

承上例（1）土地取得費(fèi)=10萬(wàn)元/畝=150元/平方米（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=2億元/平方公里=200元/平方米（3）投資利息。土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則：

土地取得費(fèi)利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54（元/平方米）

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+

200*65%*[（1+6%）0.5-1]=10.23（元/平方米）（4）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=[（1）+（2）]*10%=35（元/平方米）（5）土地價(jià)值=[（1）+（2）+（3）+（4）]*（1+15%）

=475.84（元/平方米）舉例土地總價(jià)假設(shè)開(kāi)發(fā)法----又稱為剩余法、倒算法。思路：

估算房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；減去未來(lái)房屋正常的開(kāi)發(fā)成本；稅費(fèi)和利潤(rùn)；余額：就是待估土地價(jià)格。一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法思路第六節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用二、適用范圍1.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)。2.將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià)。3.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。這時(shí)的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)用。三、計(jì)算公式1.現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)值－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)用為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%

。要求：根據(jù)上述資料估算該宗土地評(píng)估基準(zhǔn)日的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。案例（一