第五章房地產評估

本章主要內容：第一節(jié)房地產評估概述第二節(jié)房地產價格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用

第四節(jié)市場法在房地產評估中的應用第五節(jié)其他評估方法在房地產評估中的應用第五章房地產評估

了解土地的自然特性和經濟特性理解房地產的特性、房地產價格影響因素掌握收益法和市場法在房地產評估中的應用了解假設開發(fā)法、路線開發(fā)對房地產的評估學習目標第一節(jié)房地產評估概述一、土地的特性1.土地的自然特性（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。（2）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地質量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導致土地級差地租的產生。2.土地的經濟特性。（1）土地經濟供給的稀缺性（2）土地產權的可壟斷性（3）土地效益的級差性。土地質量的差異性→不同區(qū)位土地的生產力不同→經濟效益上具有級差性（4）土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途。二、土地使用權㈠土地所有權的歸屬國有土地所有權不能進入房地產市場流轉。但使用權可以轉讓，因此地價一般是土地使用權的價格。小產權房㈡土地使用權出讓（土地使用權首次交易）土地使用權出讓到期續(xù)期的相關規(guī)定土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期；非住宅建設用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。三、房地產的特性房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。房地產一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2.供求區(qū)域性。3.使用長期性。4.大量投資性。5.保值與增值性。6.難以變現性。7.政策限制性1、最有效使用原則2、合法原則四、房地產的評估原則一、房地產價格的種類（一）根據權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格一般情況下，房地產所有權價格高于房地產使用權價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償的安全性，一般要比市場交易價格低。租賃價格是承租方為取得房地產租賃權而出租方支付的價格。第二節(jié)房地產價格及其影響因素（三）按房地產的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格。1.土地價格。包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。2.建筑物價格指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。3.房地產價格指建筑物連同其占用的土地的價格。房地產總價格：指一宗房地產的整體價格房地產單位價格有三種情況：單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產價格樓面地價=土地總價格/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率=建筑總面積/土地總面積=土地單價/容積率二、房地產價格的影響因素（掌握）影響房地產價格的因素通常可劃分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述。（一）一般因素主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。1.經濟因素。（1）經濟發(fā)展因素。（2）財政金融因素。（3）產業(yè)結構因素。2.社會因素。（1）人口因素。（2）家庭規(guī)模因素。（3）房地產投機因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社會福利因素。3.行政因素。（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。（4）行政隸屬關系變更。（5）交通管制。4.心理因素。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的特性。1.商服繁華因素。2.道路通達因素。3.交通便捷因素。4.城市設施狀況因素。（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。（2）生活設施：主要包括學校、醫(yī)院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。（3）文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。5.環(huán)境狀況因素。若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產價格水平較低。（三）個別因素1.土地的個別因素。（1）區(qū)位因素。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。（3）形狀因素。（4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。（5）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。（6）用途因素。（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。第三節(jié)收益法在房地產評估的應用

一、基本思路：同評估方法一章其中：Rt——未來第i年土地帶來的預期純收益額

t——收益期限

i——土地還原率（折現率）

二、適用范圍：有收益（如商場、寫字樓、旅館、公寓等）地產。三、純收益運用收益法評估房地產價值時，必須對實際純收益進行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得在正常市場條件下房地產用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，其中還應包含對未來收益和風險的預期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據。純收益=客觀總收益-客觀總費用在確定純收益時,

需進行收益修正：類似房地產收益+市場趨勢預測+收益風險性和可實現性?？傎M用是指取得該收益的各項支出,如維修費、管理費用等。四、資本化率（一）實質：投資收益率（二）方法：1、純收益與售價比率法一般選擇幾個可比實例平均計算（見P182即對幾個可比實例的資本化率進行簡單算術平均.2、安全利率+風險利率調整值法、

安全利率通常選擇銀行中長期利率3、收益率插值法（三）種類：1．綜合資本化率是將土地及其建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率2．建筑物資本化率3．土地資本化率【案例】被評估房地產A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經調查了解到，房地產A的土地使用權是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設完工并投入運營，房地產A投入使用之初，該房地產產權擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年增加l0元，房地產使用中發(fā)生的費用由承租人承擔，合同同時規(guī)定，如果房地產Ａ的產權擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經評估人員預測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎上每年遞增1%，評估基準日3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設房地產A折現率和資本化率均為10%。五、計算公式（一）評估房地合在一起的房地產價格房地產價格=房地產純收益/綜合資本化率房地產純收益=房地產總收益—房地產總費用房地產總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費（二）單獨評估土地的價值土地的價值=土地純收益/土地資本化率土地純收益=土地總收益—土地總費用土地總費用=管理費+維護費+稅金（三）單獨評估建筑物的價值建筑物價值=房地產價值－土地價值建筑物價值=（房地產純收益－土地純收益）/建筑物資本化率有一房地產03年純收益為50萬元,資本化率為5%第一種情況:未來各年的收益將在上一年的基礎上增加1萬元；第一種情況:未來各年的收益將在上一年的基礎上增長1%；請分別評估2種情況下的房地產的價值P=a/r+b/r2P=a/(r-s)案例1: 有一宗土地，土地使用權轉讓年期為50年，預計資本收益率為10%,預計前五年的純收益為15萬元，16萬元，18萬元，15萬元，20萬元。從第六年起，純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的評估價格。案例2：某房地產開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。試根據以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權價值。案例3: 1.選定評估方法該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。2.計算總收益?？偸找鎽摓榭陀^收益而不是實際收益。年總收益=50×12×900×（1-10%）=48600（元）3.計算總費用。（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年稅金=20×900=18000（元）（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+4500=73260（元）4.計算房地產凈收益。年房地產凈收益=年總收益-年總費用=486000-73260=412740（元）5.計算房屋凈收益。（1）計算年貶值額.房地產使用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。年貶值額=建筑物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）（2）計算房屋現值。房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化=2062500×8%=165000（元）6.計算土地凈收益。土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益=412740-165000=247740（元）7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩余使用年期為50-6=44（年）。=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15（元）單價=3358836.15/500=6717.67（元）8.評估結果本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。房地產公司于2002年12月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，面積為6000平方米，并于2004年12月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，建筑面積24000平方米，全部用于出租，每年實收租金約為2800萬元，該寫字樓的經濟耐用年限為60年，殘值率為0，評估基準日該建筑物重置價格為每平方米4800元。據調查，當地同類型寫字樓租金水平一般為每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理費為年租金的2.5％，維修費為重置價的1.5％，稅金為年租金的18％，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率為8％，建筑物資本化率為10％。試根據上述資料評估該宗地2006年12月的價格（包括總價和單價）作業(yè)在同一地區(qū)，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適用：

1.沒的發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等；3.很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等4.風景名勝區(qū)土地；5.圖書館、體育館、學校用地等

一、適用范圍第四節(jié)市場法在房地產評估的應用

二、基本思路:明確評估對象尋找、確定交易實例修正交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正使用年期求出比準價格決定土地估價結論主要非正常交易情況：1、有利害關系的人交易2、急于出售或購買3、受債權債務的影響4、市場信息不靈通5、特別動機與偏好6、交易稅費非正常負擔正常交易情況指數/交易實例交易情況指數修正交易情況：修正交易日期修正

房地產價格的變動率一般用房地產價格指數來表示。利用價格指數進行日期修正的公式如下：修正個別因素容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據具體區(qū)域的情況具體分析。

容積率

1.1

1.3

1.7

2.0

2.1

2.5修正系數

1.1

1.2

1.6

1.8

1.9

2.1如果確定比較案例宗地地價每平方米為800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：另據調查，該市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。

【例題】若選擇的比較案例成交地價為每平方米

1000元，對應土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則如何年期修正？土地使用年期修正系數=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)m—評估對象的使用年限；n—交易實例的使用年限。土地使用年期修正實際評估工作中，其計算公式：

P=P’*A*B*C*D或

=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：

A=100/（）=正常交易情況指數/交易實例交易情況指數

B=評估基準日價格指數/交易實例交易價格指數或用環(huán)比物價指數C=100/（）=評估對象所處區(qū)域因素條件指數/交易實例所處區(qū)域因素條件指數

D=100/（）=評估對象個別因素條件指數/交易實例個別因素條件指數計算公式1案例1有一待估宗地G需評估，現搜集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況見表：宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素

A68002009+1%1.30+1%B6100200901.10-1%C70002008+5%1.40-2%D6800201001-1%-1%E75002011-1%1.60+2%F7000201201.3+1%0G201201.10

0

上表中成交價的單位為：元/平方米。該城市地價指數表如下：時間2006200720082009201020112012指數100103107110108107112

另據調查，該市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在1～1.5之間時，容積率每增加0.1,宗地單位地價容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1.0時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據以上條件，評估該宗土地2012年的價格。一、基本思路:以重置一宗與被評估房地產可以產生同等效用的房地產,所需投入的各項費用之和為依據,再加上一定的利潤和應納稅金來確定房地產的價格。二、適用范圍：無收益、少交易的特殊房地產（如軍隊、政府、學校、醫(yī)院、博物館等）

第五節(jié)成本法在房地產評估中的應用

土地價值=土地取得費用

+土地開發(fā)費

+稅費

+利息

+利潤

+土地增值收益土地評估的成本法公式：（一）計算待開發(fā)土地取得費用1.土地取得費

是為取得土地使用權而向原土地使用者支付的費用。根據取得方式不同，其土地取得費的構成和費用標準也不一樣。2.征用集體土地的費用

征用集體土地需要向農村集體經濟組織及個人支付費用，這些費用包括：

（二）計算土地開發(fā)費

土地開發(fā)費主要包括

1.基礎設施配套費

2.公共事業(yè)建設配套費

3.小區(qū)開發(fā)配套費（三）計算投資利息（四）計算投資利潤和稅費

利潤通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數，也可以是開發(fā)后土地的地價，并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內涵。

（五）計算土地增值收益.土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。土地價值=土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+開發(fā)利潤+土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+投資利息+開發(fā)利潤）*（1+土地增值收益率）

某市經濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為5000平方米，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當地土地出讓增值收益率為15%，銀行貸款年利率為6%，評估該土地的價值。案例

承上例（1）土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米（2）土地開發(fā)費=2億元/平方公里=200元/平方米（3）投資利息。土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則：

土地取得費利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54（元/平方米）

土地開發(fā)費利息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+

200*65%*[（1+6%）0.5-1]=10.23（元/平方米）（4）開發(fā)利潤=[（1）+（2）]*10%=35（元/平方米）（5）土地價值=[（1）+（2）+（3）+（4）]*（1+15%）

=475.84（元/平方米）舉例土地總價假設開發(fā)法----又稱為剩余法、倒算法。思路：

估算房地產未來開發(fā)完成后的價值；減去未來房屋正常的開發(fā)成本；稅費和利潤；余額：就是待估土地價格。一、假設開發(fā)法思路第六節(jié)假設開發(fā)法在房地產評估中的應用二、適用范圍1.待開發(fā)土地的估價。2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。3.待拆遷改造的再開發(fā)地產的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。三、計算公式1.現實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：地價＝預期樓價值－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為兩年，建筑費用為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當地銀行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%

。要求：根據上述資料估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。案例（一