成都銀泰城調(diào)研報告

成都銀泰城201611ChengduintimeCity開發(fā)商位置規(guī)模容積率綠化率開盤時間開業(yè)時間業(yè)態(tài)分布銀泰置地益州大道與天府四街交匯處占地96048㎡；建面40萬㎡15%2013.10.252015.10.177.5萬（寫字樓）11萬（購物中心）5.0萬（商業(yè)步行街）項目定位大型低密度多業(yè)態(tài)體驗式生活中心銀泰自持11萬㎡時尚購物中心、5萬㎡阿里巴巴西部總部基地、3棟甲級寫字樓，以及特色商業(yè)步行街等多業(yè)態(tài)的全天候城市綜合體，是5年內(nèi)成都城南唯一的大型低密度花園式多業(yè)態(tài)的生活中心。通過現(xiàn)場展板分析和銷售人員溝通：項目商業(yè)街以“享受和休閑”為主導，打造“24小時美食酒吧街”、“中央購物公園大道”、“商務休閑街區(qū)”三大主題規(guī)劃，業(yè)態(tài)主要為餐飲、休閑、購物為主。整個商業(yè)街區(qū)，由花園、庭院、里巷和層層退臺營銷多視角的景觀點。區(qū)位概況成都銀泰城位于大源組團、中和組團、華陽組團、大源CBD組團四大板塊核心交匯處，坐享城南80萬中高端消費客群。周邊聚集三大成熟生活社區(qū)：大源、中和、華陽和CBD核心區(qū)域：央企總部，金融后臺中心，天府軟件園(世界500強33家入住)等資源，聯(lián)手阿里巴巴西部基地，天香高端住宅，成為成都繞城外最重要的商圈新核心。區(qū)位交通成都銀泰城在成都天府新區(qū)大源組團核心位置，臨近地鐵1號線、5號線，天府大道、益州大道、劍南大道均可快捷到達，交通優(yōu)勢明顯。相關新聞9月14日售樓部開放9月20日2萬抵8萬，收籌10月20日開盤，售罄12月21日開盤，售罄5月31日開盤，僅余10%的貨量2014年配合活動：銀泰城商業(yè)街授牌儀式；通過成都商業(yè)地產(chǎn)峰會、中國步行商業(yè)街協(xié)會兩者對項目的授牌儀式，在項目售樓部亮相后，迅速為項目制造話題，炒熱項目。配合活動：銀泰城意向商家簽約活動；通過意向商家的簽約活動，保障了投資者的投資信心急資金安全，為項目商業(yè)收籌造勢。首次開盤推出10、11、12、13、13a棟，共計約8000余方商鋪，約110套商鋪，蓄積500組誠意金認籌客戶，開盤前一晚邀約整層購買客戶優(yōu)先購買，大客戶先行。同時商鋪3套起售，開盤一搶而空。首次開盤后剩余為選鋪的認籌客戶，通過vip權益定制合同，通過此手段有效鎖定客戶。到二批次推出1、2、3、16棟時，所有商鋪接近70%均已通過定制合同優(yōu)先購買了。二批次開盤當天銷售一空。由于項目工期進度等原因，第三批次今年5月底推出，開盤前項目冠名舉辦2014中國（成都）商業(yè)街峰會——“傳統(tǒng)與創(chuàng)新的對話”新經(jīng)濟時代商業(yè)發(fā)展趨勢研討會，作為產(chǎn)品推薦，銷售情況持續(xù)火熱，銷售口徑，目前僅余10%的貨量。相關新聞7月21日商業(yè)街在售5月15日新批次商鋪在售9月10日餐飲街在售10月17日開業(yè)10月28日可租可售2015年2016年5月26日9月25日寫字樓在售SWAA考察悅坊商業(yè)街在售，面積30-2000㎡，一樓商鋪均價42000/㎡，二層商鋪均價25000/㎡，三層商鋪均價17000/㎡。物業(yè)管理費8.5元/㎡。單個商鋪面積30-100㎡，售價150-500萬/套。第一批次2015.08月底交房，第二批次2015.11月底交房。面積50-550平方米，售價100萬/套起。阿里巴巴西部基地入駐。11萬方購物中心盛大開業(yè)。247家品牌入駐，體驗業(yè)態(tài)達70%，20%品牌首入成都，招商率達95%，開業(yè)當天客流破15萬人次、營業(yè)額超1200萬元。成都銀泰城30-2000㎡商鋪可租可售，售價100萬/套起，租金80-300元/㎡。商鋪全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%。寫字樓在售均價10800/㎡，戶型建筑面積300-1800㎡，整層建筑面積1200-1800㎡。另購物中心入口處商鋪在售。商業(yè)街一層大量空鋪，二三層基本沒有商家入駐。1.第一批次：商業(yè)主題：24小時美食酒吧街；推售樓棟：10、11、12、13、13a棟2.第二批次：商業(yè)主題：中央購物公園大道推售樓棟：1、2、3、16棟3.第三批次：商業(yè)主題：商務休閑街區(qū)推售樓棟：5、6、7、8棟中央購物大道24小時美食酒吧街商務休閑街區(qū)總體規(guī)劃項目包括3棟寫字樓、2棟阿里巴巴基地、13棟商業(yè)、銀泰自持購物中心項目由13棟商業(yè)商業(yè)街、3棟寫字樓、2棟阿里巴巴基地、5萬㎡商業(yè)街其中包括1.3萬㎡下沉式商業(yè)街以及11萬㎡購物中心組成；整體布局：1.購物中心：位置天府四街和劍南大道交匯處；理由：兩主干道交匯處，車流人流量大，品牌昭示；2.商業(yè)街：位于購物中心南面，臨小街，商業(yè)內(nèi)街下沉式廣場；理由：有效吸附購物中心、寫字樓人流、商業(yè)街南面為朗基天香商業(yè)，兩項目商業(yè)可形成有效互動；下沉式廣場增加內(nèi)街商業(yè)的特色，有效實現(xiàn)較高的單價出售；3.寫字樓：單獨分布于臨街角落處成點狀式布局；理由：由于地塊為阿里巴巴拿下的產(chǎn)業(yè)用地與銀泰合作開發(fā)，帶有辦公的指標；寫字樓有效的為商業(yè)帶來辦公人群；水平動線北節(jié)點小廣場節(jié)點小廣場連廊以本項目三個主出入口互為起點和終點，配合節(jié)點小廣場進行主要人流動線的組織；人流動線：本項目三個主出入口設置在人流車流密集處；臨兩條主干道劍南大道、天府四街，人流車流密集，臨朗基天香一側設置主干道，考慮住宅人流密集；三個主要出入口互為起點和終點，配合節(jié)點小廣場，進行主要人流動線的組織；配合三個主要出入口及節(jié)點小廣場，設置項目主要動線；考慮到街區(qū)通達性隨樓層增高而遞減以及商業(yè)街內(nèi)側商鋪通達性比之主出入口兩側較差，故規(guī)劃為次要動線。2024/10/22北節(jié)點小廣場節(jié)點小廣場樓梯扶梯電梯連廊中央購物大道24小時美食酒吧街商務休閑街購物、餐飲、休閑不同的業(yè)態(tài)在垂直交通設置上有不同的體現(xiàn)；購物大道，臨項目購物中心，在垂直交通上針對購物人群，通過層層退臺、街街以連廊、垂直電梯、自動扶梯、樓梯相連，保證商業(yè)的貫通；休閑、餐飲業(yè)態(tài)對于交通直達要求高，消費人群目的性強，在這部分商業(yè)街交通組織上多采用垂直電梯、樓梯組織交通；垂直動線動線之我的觀點橫向動線復雜中庭缺少垂直交通組織

室外中庭尺度過大

室外動線過多，舒適性差。銀泰城業(yè)態(tài)配比購物中心-1F購物中心1F購物中心2F購物中心3F購物中心4F購物中心5F購物中心空間內(nèi)部形態(tài)設計元素的提煉是貫穿四川地貌人文的主要特點，四川獨特的自然景觀構成了這座天府之城，將其獨特的神韻都融入到了購物中心的設計中。運用九寨溝黃龍映月彩池的夢幻，將青山碧水間的流線與設計完美結合；編織竹簍的結構造型，更體現(xiàn)成都文化藝術氣息；主入口圓中廳中央采用九寨溝跌瀑的水簾意境給人以暢快的視覺沖擊。中庭組合有序，功能分布基本明確?？臻g設計室外商業(yè)街1F室外商業(yè)街2F室外商業(yè)街3F室外商業(yè)街中庭缺少垂直交通體，退臺空間不夠舒適。局部中庭尺度過大，動線不夠簡潔流暢。東南向缺少主力店拉動。室外商業(yè)街景觀小品雨篷細節(jié)建筑設計建筑設計黃色石材+玻璃1.現(xiàn)代感。2.成都天氣。品牌優(yōu)勢：銀泰、阿里巴巴品牌強強聯(lián)合；投資價值：銀泰百貨11萬㎡自持商業(yè)，投資者信心保證；周邊客群不足以支撐如此大體量的商業(yè)；區(qū)位價值：天府新區(qū)大源組團核心位置，未來潛力無限，但現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不夠成熟；產(chǎn)品屬性：5年內(nèi)成都城南唯一的大型低密度花園式多業(yè)態(tài)的生活中心；體驗業(yè)態(tài)+餐飲業(yè)態(tài)為主，有一定吸引力；商業(yè)街舒適性不夠，不能形成全天候的城市綜合體；產(chǎn)品組合策略：商鋪劃小，根據(jù)顧客需求情況，靈活組合銷售；推廣強度：力度強，項目亮相至今推廣全面鋪開，報廣商報15版，華西15版，同時節(jié)點