海南海藥：江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產涉及的固定資產、在建工程和土地使用權資產價值項目資產評估報告

中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司非法定評估業(yè)務資產評估報告中瑞評報字[2023]第001949號江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產涉及的固定資產、在建工程和土地使用權資產項目資產評估報告119,569,900.00元2023年11月24日中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司徐達(資產評估師)會員編號：11180033游新會(資產評估師)會員編號：111801(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為 1資產評估報告摘要 2資產評估報告正文 4 4二、評估目的 5 5 7五、評估基準日 7六、評估依據(jù) 7七、評估方法 八、評估程序實施過程和情況 十一、特別事項說明 21 23十三、評估報告日 24十四、簽名蓋章 資產評估報告附件 Ⅱ 中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第1頁六、資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產評估準江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產涉及的 固定資產、在建工程和土地使用權資產價值項目資產評估報告 評估基準日：2023年10月31日A流動資產1非流動資產2其中：長期股權投資3投資性房地產4固定資產56中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第3頁無形資產78其他非流動資產9非流動負債凈資產(所有者權益)2.企業(yè)納入評估范圍共2宗土地，宗地不動產登記證為蘇(2021)濱?？h不動產第000412號，證載土地面積為2,555.08平方米，宗地不動產濱?？h不動產第000413號，證載土地面積為44,276.25平方米。2宗土地設置了抵押，抵押合同編號為蘇括王銀抵消字【D2021】第080083號，抵押價值1053萬元，抵押期間自2022年1月11日至2030年1月10日，抵押物主債權為貸款。 固定資產、在建工程和土地使用權資產價值項目資產評估報告中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGrou產、在建工程和土地使用權資產在2023年10月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將人成立日期：2018年8月27日營業(yè)期限：2018年8月27日至無固定期限經營范圍：藥品生產(除危險化學品),藥品技術研發(fā)及其技術轉讓。(依法須 中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第5頁售(不含危險化學品);化工產品銷售(不含許可類化工產品)(除依法須經批準的本資產評估報告僅供委托人和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產評估報告使用人使(一)評估對象(二)評估范圍江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產涉及的第6頁(1)電子設備樓、研發(fā)中心、職工活動中心和生活樓工程，工程于2018年10月開工，2020年9主要為設備購置成本及工程費用，工程于2018年10月開工，2020年9月完工。宗地名日期土地用蘇(2021)濱海縣不動產第業(yè)工業(yè)用地平82蘇(2021)濱?？h不動產第業(yè)讓工業(yè)用地年平 中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup除非特別說明，本報告中的市場價值是指評估對象在中國(大陸)產權(資本項目評估基準日是2023年10月31日。六、評估依據(jù)(一)經濟行為依據(jù)(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日，中華人民共和國主席令2.《中華人民共和國公司法(2018年10月26日，中華人民共和國主席令第153.《中華人民共和國民法典》(2020年5月28三次會議通過);4.《資產評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號，財政部令第97號修訂); 固定資產、在建工程和土地使用權資產價值項目資產評估報告局令第65號):稅(2016)36號);2019年第39號);13.《國有資產評估管理辦法》(國務院令第91號，國務院令第732號修訂);號修訂));19.《關于企業(yè)國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》(國資產權(2009〕941號);(2013)64號);第8頁第8頁 固定資產、在建工程和土地使用權資產價值項目資產評估報告中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第9頁(2016)41號):23.《中華人民共和國證券法》(2019年12月28日第十24.《中華人民共和國城市房地產管理法》(2019年8月26日修訂);25.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2019年4月23日第十三屆全國人民代表26.《中華人民共和國土地管理法》(2019年8月26日修訂);55號，2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂);28.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(2013年12月7日國務院令第645號第三次修訂);廳發(fā)(2018)4號);30.《中華人民共和國契稅法》(2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會(三)評估準則依據(jù)江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產涉及的第10頁11.《資產評估準則術語2020》(中評協(xié)(2020)31號);(四)權屬依據(jù)(五)取價依據(jù)3.中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率10.《財政部關于印發(fā)<基本建設項目建設成本管理規(guī)定>的通知》(財建 ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup(六)其他參考依據(jù)七、評估方法(一)評估方法的選擇資產評估專業(yè)人員應當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方 中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第12頁所在區(qū)域可以找到與標的資產類似用途和類型的土地交易案例，故適用市場法評(二)評估方法簡介或年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 第13頁(1)重置成本的確定房屋建筑物的重置成本一般包括：建安綜合造價、前期及其他費用和資金成身材料、裝修標準、設備設施、施工困難程度等，把待估對象和典型工程進行比款市場報價利率(LPR)計算，工期按建設正常合理周期計算，并按均勻投入考(2)綜合成新率的確定 ChungRuiWorldUnionAppralsalGroup第14頁或(3)評估值的確定(1)設備含稅購置價的確定(2)運雜費 中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司chungRuiWorldUnionAppraisalGroup第15頁(3)安調費(4)基礎費對需要設備基礎的設備，在與房屋建(構)筑物核算不重復前提下，根據(jù)設備(5)其他費用其他費用包括項目建設管理費、勘察設計費、可行性研究費、環(huán)境影響評價費、工程招標費、工程監(jiān)理費及其他等，依據(jù)該設備所在地建設工程其他費用標礎費(以上均含稅)之和。(6)資金成本或行分級并分別評分，通過現(xiàn)場觀察，根據(jù)設備現(xiàn)時狀態(tài)、實際已使用時間、負荷 ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第16頁市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與具有替代性的，且在評估基準日近期市場上交易的類似地產進行比較，并依據(jù)后者已知的成交價格，參照待估宗地的交易時間、交易情況、交易方式、土地使用年限、正評出比準地價，最終以交易的類似地產比準地價估算待估宗地在評估基準日的資產評估專業(yè)人員于2023年11月22日至2023年11月24日對評估對象涉及(一)接受委托江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產涉及的 固定資產、在建工程和土地使用權資產價值項目資產評估報告ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第17頁(二)前期準備(三)現(xiàn)場調查(3)現(xiàn)場實地勘查江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產涉及的ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第18頁資產評估專業(yè)人員根據(jù)現(xiàn)場實地勘查結果，并和產權持有人相關人員充分溝(5)查驗產權證明文件資料(四)資料收集市場等渠道獨立獲取的資料，從委托人等相關當事方獲取的資料，以及從政府部(五)評定估算(六)內部審核(一)一般假設江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產涉及的ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup第19頁(二)特殊假設8.資產評估專業(yè)人員對評估對象的現(xiàn)場勘查僅限于評估對象的外觀和使用狀中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司ChungRuiWorldUnionAppralsalGroup第20頁資產評估結果匯總表(成本法)A流動資產1非流動資產2其中：長期股權投資3投資性房地產4固定資產56無形資產78其他非流動資產9非流動負債凈資產(所有者權益)使用狀態(tài)，而企業(yè)列示在在建工程中，未計提折舊。本次評估按照房屋建筑物估江蘇普健藥業(yè)有限公司擬轉讓資產涉及的 chungRuiWorldUnionADpraisalGroup第21頁本資產評估報告所揭示評估結論的使用有效期為一年，自評估基準日2023年10月31日起至2024年10月30日止。超過一年使用本資產評估報告所列示的評估(六)擔保、租賃及其或有負債(或有資產)等事項的性質、金額及與評估對企業(yè)納入評估范圍共2宗土地，宗地不動產登記證為蘇(2021)濱?？h不動產第000412號，證載土地面積為2,555.08平方米，宗地不動產登記證為蘇(2021)濱 中瑞世聯(lián)資產評估集團有限公司ChungRulWorldUnionAppralsalGroup第22頁抵押合同編號為蘇括王銀抵消字【D2021】第080083號，抵押價值1053萬元，抵押期間自2022年1月11日至2030年1月10日，抵押物主債權為貸款。發(fā)生變化等假設前提下，于評估基準日所表現(xiàn)的本報告所列明的評估目的下的價江蘇普健藥業(yè)有限