橫店東磁：戶田磁業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制橫店集團(tuán)東磁股份有限公司擬收購(gòu)股權(quán)涉及的浙江東磁戶田磁業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目坤元資產(chǎn)評(píng)估有限公司 1 2 4一、委托人、被評(píng)估單位及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 4 7 7 9 9 9 11 20 22 23 24 26 27 一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存六、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立橫店集團(tuán)東磁股份有限公司擬收購(gòu)股權(quán)涉及的浙江東磁戶田磁業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目一、委托人和被評(píng)估單位及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的其他使用人為國(guó)家法律、法規(guī)橫店東磁公司擬收購(gòu)戶田磁業(yè)公司股權(quán)，為此需要對(duì)戶田磁業(yè)公司的股東全部本次評(píng)估目的是為該經(jīng)濟(jì)行為提供戶田磁業(yè)公司股東全部權(quán)益價(jià)值的參經(jīng)綜合分析，本次評(píng)估最終采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為戶田磁業(yè)公司股東全寫為人民幣柒仟貳佰零捌萬叁仟捌佰伍拾捌圓捌角壹分），與賬面價(jià)值八、評(píng)估結(jié)論的使用有效期九、對(duì)評(píng)估結(jié)論有重大影響的特別事項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明和使用限制說明請(qǐng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。橫店集團(tuán)東磁股份有限公司擬收購(gòu)股權(quán)涉及的浙江東磁戶田磁業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)貴公司擬收購(gòu)股權(quán)涉及的浙江東磁戶田磁業(yè)有限公司股東全一、委托人、被評(píng)估單位及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使造；光伏設(shè)備及元器件銷售；電子元器件與機(jī)電組件設(shè)備制造；電子元器件與機(jī)電體、液體分離及純凈設(shè)備銷售；技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；貨物進(jìn)出口；技術(shù)進(jìn)出口（除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)實(shí)力強(qiáng)勁的科研、生產(chǎn)、銷售和管理人才隊(duì)伍。公司一貫奉行“技術(shù)高起點(diǎn)，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估委托合同》，本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的其他使用人為國(guó)家法律、法規(guī)本次評(píng)估目的是為該經(jīng)濟(jì)行為提供戶田磁業(yè)公司股東全部權(quán)益價(jià)值的參考評(píng)估范圍為戶田磁業(yè)公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)中發(fā)現(xiàn)的部分資產(chǎn)的實(shí)際情況與賬面記錄存在差異的事項(xiàng)以及不符合會(huì)計(jì)政策需要調(diào)整的事項(xiàng)進(jìn)行了調(diào)整，并據(jù)此調(diào)整了評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表，本次評(píng)估中的“賬建筑物類固定資產(chǎn)共計(jì)22項(xiàng)，合計(jì)賬面原值13,229,741.06元、賬面凈值天平、電腦等電子設(shè)備，均分布于企業(yè)位于浙江省東陽市橫店電子工業(yè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)人12人3司456789（投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、殘余價(jià)值等）兩種類型。經(jīng)評(píng)估人員與委托人根據(jù)本次評(píng)估的企業(yè)特性，評(píng)估人員難以在公開市場(chǎng)上收集到與被評(píng)估單位相常渠道獲取上述影響交易價(jià)格的各項(xiàng)因素條件，也難以將各種因素量化成修正系數(shù)來對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行修正，所以采用市場(chǎng)法評(píng)估存在評(píng)估技術(shù)上的缺況下，未來收益能夠合理預(yù)測(cè)，與企業(yè)未來收益的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率也能合結(jié)合本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象、評(píng)估目的和評(píng)估師所收集的資料，確定分別采用資綜合考慮不同評(píng)估方法和初步測(cè)算結(jié)果的合理性后，確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的測(cè)算結(jié)資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)委托評(píng)估的分項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況選用適宜的方法分別評(píng)定估算各分項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值并累加求和，再扣減相關(guān)負(fù)債評(píng)估值，得出股東在分析賬齡、核實(shí)權(quán)益的基礎(chǔ)上，按預(yù)計(jì)可收回的金額或預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)相應(yīng)的權(quán)益庫(kù)存商品采用逆減法評(píng)估，即按不含增值稅的售價(jià)減去銷售費(fèi)用和銷售稅金以由于列入本次評(píng)估范圍的建筑物類固定資產(chǎn)主要為工業(yè)廠房及附屬建筑輔助用房，類似交易和租賃市場(chǎng)不活躍，交易案例和收益情況難以獲取，故本次評(píng)估主要成本法是通過用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置或建造一個(gè)全新狀態(tài)的待估建筑物所需的全部成本，減去待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)貶值，得到的差額作為評(píng)估價(jià)值的評(píng)估方法。本次評(píng)估采用成新折扣的方法來確定待估建筑物已經(jīng)發(fā)生的各項(xiàng)貶值。計(jì)算另外，對(duì)于部分廠房維修或改造工程，已在相應(yīng)建筑物中考慮評(píng)估，將其評(píng)估重置成本一般由建安工程費(fèi)用、前期及其它費(fèi)用、建筑規(guī)費(fèi)、應(yīng)計(jì)利息和開發(fā) 完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)(K2)＝結(jié)構(gòu)部分比重×結(jié)構(gòu)部分完損系數(shù)＋裝飾部分比重×成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估資產(chǎn)的思路，將評(píng)估對(duì)象的重建或者重置成本作為確定資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值（包括實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)=重置成本×成新率-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值另外，對(duì)于已報(bào)廢更換主機(jī)的振動(dòng)磨機(jī)，其價(jià)值在新振動(dòng)磨機(jī)中統(tǒng)一考慮，故重置成本是指資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本，由設(shè)備現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試照現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查時(shí)的設(shè)備技術(shù)狀態(tài)，對(duì)其技術(shù)狀況、利用率、工作負(fù)荷、工作環(huán)境、維另外，對(duì)于超過經(jīng)濟(jì)耐用年限但仍可以正常使用的設(shè)備，本次結(jié)合設(shè)備實(shí)際狀年限法成新率(K1)＝尚可使用年限/(已使用年限＋尚可根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》，通行的評(píng)估方法益法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。經(jīng)分析參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域、個(gè)別因素、使用年期、容積率等差別，修正A——待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情B——待估宗地期日地價(jià)指數(shù)/比較案例期C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例D——待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例個(gè)別因本次委估土地使用權(quán)的評(píng)估價(jià)值按市場(chǎng)比較法下得出的不含契稅的土地使用權(quán)與收益風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率也能合理估算，結(jié)合本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象、評(píng)估目V=定無形資產(chǎn)貢獻(xiàn)進(jìn)而確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。收入分成法系基于無形資產(chǎn)對(duì)收入的貢獻(xiàn)率，以收入為基數(shù)采用適當(dāng)?shù)姆殖杀嚷蚀_定被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益的方法。本次評(píng)估通過對(duì)無形資產(chǎn)的技術(shù)性能、經(jīng)濟(jì)性能進(jìn)行分析，結(jié)合該無形資產(chǎn)的他應(yīng)付款。通過核對(duì)明細(xì)賬與總賬的一致性、對(duì)金額較大的發(fā)收益法是指通過將被評(píng)估單位的預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的1．投資者在投資某個(gè)企業(yè)時(shí)所支付的價(jià)格不會(huì)超過該企業(yè)(或與該企業(yè)相當(dāng)且金流價(jià)值，并分析公司溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（負(fù)債）的價(jià)值，確定公司的整體企業(yè)整體價(jià)值＝企業(yè)自由現(xiàn)金流評(píng)估值＋溢余資產(chǎn)價(jià)值＋非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值-非經(jīng)營(yíng)性負(fù)債的價(jià)值EQ\*jc3\*hps24\o\al(\s\up1(P),n)EQ\*jc3\*hps26\o\al(\s\up0(P),n)本次評(píng)估假設(shè)公司的存續(xù)期間為永續(xù)期，那么收益期為無限期。采用分段法對(duì)期之后的收益，其中對(duì)于明確的預(yù)測(cè)期的確定綜合考慮了行業(yè)產(chǎn)品的周期性和企業(yè)企業(yè)自由現(xiàn)金流＝息前稅后利潤(rùn)＋折舊及攤銷息前稅后利潤(rùn)＝營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)成本－稅金及附加－銷售費(fèi)用－管理費(fèi)用－研益＋公允價(jià)值變動(dòng)損益＋資產(chǎn)處置收益＋營(yíng)業(yè)外收入企業(yè)自由現(xiàn)金流評(píng)估值對(duì)應(yīng)的是企業(yè)所有者的權(quán)益價(jià)值和債權(quán)人的權(quán)益價(jià)值，EDWACC=KeE+D+Kd(1?TEDKe——權(quán)益資本成本Kd——債務(wù)資本成本債務(wù)資本成本Kd采用基準(zhǔn)日一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。KefRf——無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率國(guó)債收益率通常被認(rèn)為是無風(fēng)險(xiǎn)的。評(píng)估人員查詢了中評(píng)協(xié)網(wǎng)站公布的由國(guó)債登記結(jié)算公司(CCDC)提供的截至評(píng)估基準(zhǔn)日的中國(guó)通過同花順iFinD金融數(shù)據(jù)終端查詢滬、深兩市相關(guān)上市公司剔除財(cái)務(wù)杠桿′EQ\*jc3\*hps13\o\al(\s\up5('),l)經(jīng)計(jì)算得到各年的算術(shù)平均及幾何平均收益率后再與各年無風(fēng)險(xiǎn)收益率比較，由于幾何平均收益率能更好地反映股市收益率的長(zhǎng)期趨勢(shì)，故采用幾何平均收險(xiǎn)回報(bào)。它反映了企業(yè)所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，包括外部行業(yè)因本次評(píng)估綜合考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后，計(jì)算得出KefcRf——無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(2)債務(wù)資本成本Kd計(jì)算債務(wù)資本成本Kd采用基準(zhǔn)日一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。EDWACC=KeE+D+Kd(1?TED六)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（負(fù)債）和溢余資產(chǎn)的價(jià)值八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況整個(gè)評(píng)估過程包括接受委托、核實(shí)資產(chǎn)與驗(yàn)證資料、評(píng)定估算、編寫資產(chǎn)評(píng)估況，查閱有關(guān)資料，合理確定評(píng)估假設(shè)，形成未來收益預(yù)測(cè)。然后分析、比較各項(xiàng)政策及被評(píng)估單位所處行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策無重大變化，社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展；國(guó)家貨幣金融政策保持現(xiàn)行狀態(tài)，不會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成重大波動(dòng)；國(guó)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及業(yè)務(wù)所涉及地區(qū)的社會(huì)、政治、法律、經(jīng)濟(jì)等經(jīng)營(yíng)環(huán)境無重大改變；被評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評(píng)AB戶田磁業(yè)公司股東全部權(quán)益價(jià)值采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估的結(jié)果為72,083,858.81產(chǎn)基礎(chǔ)法是在持續(xù)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上，以重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)要素資產(chǎn)的具體情況采用適宜的方法分別評(píng)定估算企業(yè)各項(xiàng)要素資產(chǎn)的價(jià)值并累加求和，再扣基于現(xiàn)有資產(chǎn)的重置價(jià)值。收益法是從企業(yè)未來發(fā)展的角度，通過合理預(yù)測(cè)企業(yè)未零捌萬叁仟捌佰伍拾捌圓捌角壹分）作為戶田磁業(yè)公司股以下事項(xiàng)并非本公司評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)所有，并提供了上述房屋建筑物的建筑面積，相關(guān)數(shù)據(jù)由戶田提供有關(guān)資產(chǎn)真實(shí)、合法、完整的法律權(quán)屬資料是被評(píng)估員的責(zé)任是對(duì)被評(píng)估單位提供的資料作必要的查驗(yàn)，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或?qū)η笆鲑Y產(chǎn)的所有權(quán)存在部分限制，則前述資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果和被評(píng)估單位股東全戶田磁業(yè)公司已將位于橫店電子工業(yè)區(qū)昌盛路40號(hào)土地使用權(quán)中占地面積術(shù)檢測(cè)，評(píng)估人員在假定被評(píng)估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有效的所能觀察的部分）做技術(shù)檢測(cè)，評(píng)估人員在假定被評(píng)估單位提供的有關(guān)工程資料是部權(quán)益的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響；同一資產(chǎn)在不同市場(chǎng)的價(jià)值可能存在差異；本次評(píng)估對(duì)象為股東全部權(quán)益價(jià)值，部分股東權(quán)益價(jià)值并不必然等于股東全部權(quán)益價(jià)值和股權(quán)比例的認(rèn)為必要、合理的假設(shè)，在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中列示。這些假設(shè)是評(píng)估人員進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的前提條件。當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境和以上假設(shè)發(fā)生較大變化時(shí)，評(píng)估人員將不承擔(dān)由8.本資