星恒國(guó)仕匯住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

星恒·國(guó)仕匯商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）委托單位：湖南#####投資置業(yè)有限公司編制單位：長(zhǎng)沙####招標(biāo)代理有限公司資格證書號(hào)：工咨乙########編制日期：二○一三年三月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 4一、項(xiàng)目概況 4二、建設(shè)單位基本情況 5三、研究依據(jù)及范圍 6四、研究原則 8五、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 8六、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r 9第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及意義 11一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 11二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 23三、項(xiàng)目建設(shè)的意義 23第三章####房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 25一、####房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 25二、####房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 25三、####商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 31四、####房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 34五、####商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 36第四章####縣房地產(chǎn)購(gòu)買力分析 38一、####人口及居住現(xiàn)狀分析 38二、####市民消費(fèi)力分析 38三、####市民購(gòu)買力與購(gòu)買習(xí)慣分析 40四、商品房的消費(fèi)方式 43五、目標(biāo)客戶群分析 44第五章市場(chǎng)定位及SWOT分析 47一、樓盤購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心理分析 47二、市場(chǎng)定位 48三、SWOT分析 48第六章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 51一、選址原則 51二、項(xiàng)目選址方案 51三、區(qū)位條件 51四、自然條件 52五、基礎(chǔ)設(shè)施條件 53六、施工條件 54第七章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案 55一、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 55二、規(guī)劃理念 55三、規(guī)劃方案 56四、建筑工程 58五、結(jié)構(gòu)工程 60六、給水、排水工程 62七、電氣工程 64第八章節(jié)能評(píng)價(jià) 67一、節(jié)約能源的戰(zhàn)略意義 67二、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 67三、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)條件 68四、項(xiàng)目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況 69五、節(jié)能措施 71第九章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 76一、項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 76二、編制依據(jù) 76三、環(huán)境影響分析 77四、環(huán)境保護(hù)措施 79第十章勞動(dòng)安全與消防 87一、勞動(dòng)安全 87二、消防 87第十一章項(xiàng)目的組織管理和工程招投標(biāo)方案 89一、項(xiàng)目的組織管理 89二、工程招投標(biāo)方案 90第十二章實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 92一、建設(shè)工期 92二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 92第十三章投資估算與資金籌措 93一、投資估算 93二、資金籌措及還貸來(lái)源 94第十四章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 99一、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算與評(píng)價(jià)的依據(jù)及說(shuō)明 99二、基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說(shuō)明 99三、銷售收入預(yù)測(cè) 99四、項(xiàng)目的損益 99五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 100第十五章社會(huì)評(píng)價(jià) 107一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 107二、項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析 108三、項(xiàng)目對(duì)公平的影響 108四、結(jié)論 108第十六章風(fēng)險(xiǎn)分析 110一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 110二、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 110三、降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施 111第十七章研究結(jié)論與建議 113一、結(jié)論 113二、建議 113第一章總論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱星恒·國(guó)仕匯商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目2、建設(shè)單位湖南星恒投資置業(yè)有限公司3、建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于####新城區(qū)行政中心輻射區(qū)內(nèi)，文體中心旁，距縣行政中心僅1.7KM，距縣一中僅3分鐘車程，交通相對(duì)便捷。用地東臨縣公安局新址，南接二環(huán)西路。圖1-1項(xiàng)目所在地示意圖4、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目擬建多層建筑1棟、高層5棟，同時(shí)建設(shè)給排水、通信、電力、消防、燃?xì)夤艿?、綠化景觀、廣場(chǎng)鋪裝、道路硬化、地上停車位、設(shè)備安裝等基礎(chǔ)配套設(shè)施。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積31798.90㎡（47.70畝），凈用地面積26083.50㎡（39.12畝）；規(guī)劃總建筑面積76725.68㎡（含地下室面積），其中：住宅建筑面積53158.28㎡；商業(yè)建筑面積9395.85㎡；物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)面積336.36㎡；地下室面積13806.38㎡；架空層面積1765.63㎡。5、投資規(guī)模項(xiàng)目計(jì)劃總投資約25699.17萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用約5008.50萬(wàn)元，工程費(fèi)用約16861.71萬(wàn)元，工程建設(shè)其它費(fèi)用約1437.98萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用約914.98萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息約1476.00萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源為銀行貸款10000.00萬(wàn)元（貸款期三年），其余由建設(shè)單位自籌。6、開發(fā)定位項(xiàng)目開發(fā)定位為中高檔商住樓盤，將本項(xiàng)目打造成新城行政板塊的品質(zhì)典范樣板商住區(qū)。7、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)建設(shè)規(guī)模和資金籌措方案，本項(xiàng)目計(jì)劃總工期24個(gè)月，2013年4月初開始實(shí)施，2015年3月底全部竣工并投入使用。二、建設(shè)單位基本情況單位名稱：湖南星恒投資置業(yè)有限公司公司類型：有限責(zé)任公司公司地址：長(zhǎng)沙市天心區(qū)BOBO天下城財(cái)富中心13008房法人代表：喻秀珍注冊(cè)資本：人民幣伍仟萬(wàn)元整實(shí)收資本：人民幣伍仟萬(wàn)元整經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資及管理；園林工程、建筑工程、綠化工程項(xiàng)目的投資；建筑裝飾材料（不含硅酮膠）、五金交電、機(jī)電產(chǎn)品、金屬材料及法律法規(guī)允許的礦產(chǎn)品的銷售。公司尊崇“踏實(shí)、拼搏、責(zé)任”的企業(yè)精神，并以誠(chéng)信、共贏開創(chuàng)經(jīng)營(yíng)理念，創(chuàng)造良好的企業(yè)環(huán)境，以全新的管理模式，完善的技術(shù)，周到的服務(wù)，卓越的品質(zhì)為生存根本，始終堅(jiān)持用戶至上，用心服務(wù)于客戶，堅(jiān)持用自己的服務(wù)去打動(dòng)客戶。三、研究依據(jù)及范圍1、研究依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)國(guó)土管理法實(shí)施條例》；《湖南省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》；《湖南省土地利用總體規(guī)劃條例》；《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）；《湖南省人民政府關(guān)于推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的通知》（湘政發(fā)[2007]12號(hào)）；《關(guān)于公布湖南省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（湘政發(fā)[2009]43號(hào)）；《長(zhǎng)沙市總體城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2010-2020）》；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》；《長(zhǎng)沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃成果標(biāo)準(zhǔn)》；《長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”計(jì)劃綱要》；《####縣城總體規(guī)劃》（2009-2030修編）；《####國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求；2009年7月國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；《現(xiàn)代咨詢方法與實(shí)務(wù)》；國(guó)家發(fā)改委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；####縣城鎮(zhèn)規(guī)劃、水文、地質(zhì)、地震、氣象、市政設(shè)施等有關(guān)資料；國(guó)家及行政主管部門現(xiàn)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定；項(xiàng)目單位提供的于本項(xiàng)目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)；現(xiàn)場(chǎng)查勘收集的其他相關(guān)資料；其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。2、研究范圍根據(jù)國(guó)家有關(guān)法令、法規(guī)、法律、制度、政策、規(guī)程及規(guī)范，本報(bào)告通過(guò)對(duì)星恒·國(guó)仕匯商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面深入的調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)，論證了該項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、方案、環(huán)境的可行性與合理性，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的可行性意見，為項(xiàng)目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。包括：1、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)背景、可行性、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況、消費(fèi)者購(gòu)買力等的研究；2、對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和SWOT的分析；3、對(duì)項(xiàng)目選址和建設(shè)條件的分析；4、對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、總體規(guī)劃、規(guī)劃布局、工程建設(shè)方案等的研究；5、對(duì)項(xiàng)目消防、衛(wèi)生、安全、節(jié)能、環(huán)境影響等方面的分析；6、對(duì)項(xiàng)目的組織管理與工程招投標(biāo)方案進(jìn)行分析；7、對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度的確定；8、對(duì)項(xiàng)目投資規(guī)模及社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)；9、對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等研究；10、提出項(xiàng)目的可行性研究工作結(jié)論。四、研究原則1、積極貫徹執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)的方針政策，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方頒布的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)定，使設(shè)計(jì)做到切合實(shí)際，技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理，安全適用；2、重視優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案工作，通過(guò)設(shè)計(jì)方案的論證來(lái)提高設(shè)計(jì)水平和降低工程投資額；3、“三廢”治理措施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)。排出物符合國(guó)家及地方的“三廢”排放標(biāo)準(zhǔn)。4、節(jié)能與降耗并重。五、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、建設(shè)用地情況本項(xiàng)目規(guī)劃總用地紅線面積約47.70畝（31798.90㎡），以摘牌方式取得。2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，其主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-1：表1-1星恒·國(guó)仕匯商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位數(shù)據(jù)備注1規(guī)劃總用地面積㎡31798.90約47.70畝2規(guī)劃凈用地面積㎡26083.50約39.12畝2.1建筑物占地面積m24652.532.2綠化面積㎡9228.342.3道路面積㎡7812.362.4地上停車位㎡2743.502.5廣場(chǎng)㎡1646.773總建筑面積㎡76725.683.1住宅㎡53158.28不計(jì)容積率面積217.48㎡3.2商業(yè)㎡9395.85不計(jì)容積率面積124.01㎡3.3物管用房㎡336.363.4消防控制室㎡28.813.5地下室㎡13806.38未計(jì)入容積率4計(jì)容積率總建筑面積㎡62577.815架空層㎡1765.63未計(jì)入容積率與總建筑面積6商業(yè)騎樓㎡412.95未計(jì)入容積率與總建筑面積7建筑密度%17.848綠地率%35.389容積率2.39910機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)46110.1地上車位個(gè)78無(wú)障礙車位4個(gè)、出租車位4個(gè)10.2地下車位個(gè)383無(wú)障礙車位5個(gè)11非機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)127511.1地上車位個(gè)27811.2地下車位個(gè)99712總居住戶數(shù)戶482每戶3.2人13總居住人數(shù)人154314建設(shè)工期月242013.4-2015.315總投資萬(wàn)元25699.1715.1工程費(fèi)用萬(wàn)元16861.7115.2工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元1437.9815.3預(yù)備費(fèi)用萬(wàn)元914.9815.4建設(shè)期貸款利息萬(wàn)元1476.0015.5土地費(fèi)用萬(wàn)元5008.5016經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)16.1所得稅前內(nèi)部收益率%38.918916.2所得稅后內(nèi)部收益率%30.993816.3所得稅前經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值萬(wàn)元5994.563416.4所得稅后經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值萬(wàn)元4003.219816.5所得稅前動(dòng)態(tài)投資回收期年2.284516.6所得稅前動(dòng)態(tài)投資回收期年2.354917結(jié)論經(jīng)濟(jì)合理，技術(shù)可行，項(xiàng)目效果好六、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r2013年3月，受湖南星恒投資置業(yè)有限公司的委托，由我公司承擔(dān)星恒·國(guó)仕匯商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究工作。我公司在簽訂合同后，成立了專門的研究小組，立即開展工作，首先在地形圖上進(jìn)行了方案研究，并組織人員開展一系列的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)調(diào)查及工程勘察工作，對(duì)區(qū)域地形、地質(zhì)、水文、環(huán)境進(jìn)行了全面的調(diào)查，比較詳盡地收集了有關(guān)資料，對(duì)規(guī)劃思路、建設(shè)規(guī)模和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了反復(fù)論證，在充分掌握定性、定量資料的基礎(chǔ)上，于2013年3月完成了本報(bào)告的編制工作。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及意義一、項(xiàng)目建設(shè)的背景####，位于長(zhǎng)沙與益陽(yáng)的交界處，處于大河西先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)位，是長(zhǎng)沙西拓發(fā)展的重要陣地，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最活躍的區(qū)域之一。伴隨著“奮力搶擂先導(dǎo)區(qū)，加速挺進(jìn)五十強(qiáng)”戰(zhàn)略的相關(guān)落實(shí)，####正以突飛猛進(jìn)的勢(shì)頭迅速崛起，經(jīng)濟(jì)的騰飛給####的房地產(chǎn)帶來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇，在目前的房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀環(huán)境之下，隨著市場(chǎng)的健康與理性，####的房地產(chǎn)市場(chǎng)必然將迎來(lái)美好的明天。1、####縣概況⑴####在長(zhǎng)沙的區(qū)位####行政隸屬長(zhǎng)沙，是長(zhǎng)沙新區(qū)的重要組團(tuán)，####作為省會(huì)和國(guó)家級(jí)兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃范圍，在吸納外來(lái)投資、爭(zhēng)取國(guó)家省市支持等方面具有其他地級(jí)市和縣（市）無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。####是長(zhǎng)沙的西大門，是一體化中長(zhǎng)株潭通往湖南五分之三以上地區(qū)的第一驛站，也是粵、港、澳和東南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必經(jīng)之路，這使####成為重要人流、物流、信息流中心，投資####可以擁有巨大的市場(chǎng)。####是長(zhǎng)沙新區(qū)發(fā)展空間最廣闊的區(qū)域。####面積2906k㎡，縣城規(guī)劃面積50k㎡，納入長(zhǎng)沙新城區(qū)規(guī)劃面積420k㎡；轄33個(gè)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，1個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；全縣總?cè)丝跒?37.10萬(wàn)人，縣城城市建成面積32.8k㎡，常住人口29.8萬(wàn)。圖2-1####縣所處區(qū)位圖⑵人文條件先后出土了四羊方尊等2000余件商周青銅國(guó)寶，被譽(yù)為“南中國(guó)青銅文化中心”。從三國(guó)蜀相蔣琬、大理學(xué)家張拭，到中共創(chuàng)始人之一何叔衡、前國(guó)家主席劉少奇、人民司法奠基人謝覺哉，到原中國(guó)科學(xué)院院長(zhǎng)周光召，####人才輩出。####教育發(fā)達(dá)，高考升學(xué)人數(shù)常年居湖南省前列；每年培養(yǎng)技術(shù)型人才3萬(wàn)多人，享有“中國(guó)技工之鄉(xiāng)”美譽(yù)。⑶自然資源條件####屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，歷史上從未有過(guò)重大自然災(zāi)害，得“安寧之鄉(xiāng)”而取名。物產(chǎn)豐富，是聞名全國(guó)的糧食大縣、生豬大縣、茶葉之鄉(xiāng)，糧食和生豬產(chǎn)量長(zhǎng)期居全國(guó)十強(qiáng)縣之列。礦產(chǎn)資源豐富，重點(diǎn)開發(fā)利用的有煤、錳、硅、石灰石、花崗巖、溫泉等20多種，是著名的“溫泉之鄉(xiāng)”、“煤炭之鄉(xiāng)”和“建材之鄉(xiāng)”。境內(nèi)有溈、烏、楚、靳四大水系和多座大中型水庫(kù)，水源充足，水質(zhì)優(yōu)良。⑷旅游資源條件####是中國(guó)首批17個(gè)旅游強(qiáng)縣之一。在####縣城內(nèi)，有以劉少奇故居花明樓國(guó)家首批4A景區(qū)為主線的“紅色之旅”的線路，與韶山毛澤東故居緊鄰相串；有密印禪寺和千佛洞的佛教禪宗五家七宗之首“溈仰宗”的宗教文化旅游；有溈山景區(qū)漂流、灰湯溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)自然山水游；####民俗風(fēng)情游等。⑸交通條件①公路運(yùn)輸現(xiàn)狀：以國(guó)、省道為主脈，縣、鄉(xiāng)道為支脈，319國(guó)道橫貫東西，S206、S208、S209、S311四條省道貫穿縣境，構(gòu)成####四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)位優(yōu)越，市場(chǎng)潛力巨大。以####縣城為圓心，2小時(shí)車程可以輻射湖南、湖北、江西三省11市5000多萬(wàn)人口。投資####，可以以較低的運(yùn)輸成本和便捷發(fā)達(dá)的交通占領(lǐng)中部地區(qū)商品市場(chǎng)，尤其是湖南、湖北、江西等省份市場(chǎng)。表2-1####公路交通路網(wǎng)公路名稱距####縣城距離起點(diǎn)和終點(diǎn)G3190公里廈門-成都滬渝高速（長(zhǎng)張高速)0公里上海-重慶（長(zhǎng)沙-張家界）京珠高速45公里北京-廣州-珠海（深圳）上瑞高速40公里（距縣域4公里）上海-瑞麗（云南）107國(guó)道40公里北京-深圳②鐵路運(yùn)輸現(xiàn)狀：鐵路運(yùn)輸十分發(fā)達(dá)，有石長(zhǎng)鐵路、洛湛鐵路在####穿境而過(guò)，客貨運(yùn)輸可達(dá)全國(guó)各地。####縣城距長(zhǎng)沙京廣鐵路客、貨站車程分別為45公里、40公里；至株洲連接湘黔鐵路、浙贛鐵路為70公里。③空運(yùn)：長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)距####60公里，驅(qū)車50分鐘到達(dá)。④長(zhǎng)沙霞凝港距####35公里，是內(nèi)河主樞紐港口之一，全年可通1000噸貨輪。貨物可經(jīng)上海中轉(zhuǎn)至世界各港口。標(biāo)準(zhǔn)集裝箱（20尺）至上海時(shí)間約為3天，費(fèi)用為1200-1400元左右。⑹社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件####享有“湖南經(jīng)濟(jì)四小龍”之美譽(yù)，縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力居湖南省前三強(qiáng)。####縣作為長(zhǎng)沙市的衛(wèi)星城，近幾年來(lái)總體水平一直呈良好的上升態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺(tái)階。2012年全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣市排名中，####縣晉升全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣市第61位。表2-2“十二五”時(shí)期主要指標(biāo)定位類別指標(biāo)“十二五”規(guī)劃目標(biāo)2009年完成2010年完成2015年預(yù)期年均增長(zhǎng)（%）經(jīng)濟(jì)發(fā)展CDP(億元)270367.649085015人均GDP（元）293253629661150財(cái)政總收入（億元）14.926518.3825.58528地方財(cái)政收入（億元）10.378414.472719.25324固定資產(chǎn)投資（億元）700（累計(jì)）258.6534285120社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）9899.1311728820外貿(mào)總出口（億美元）88100存款余額16015920070030貸款余額1209711850035結(jié)構(gòu)調(diào)整三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)15：55：3014.4:59.6：2612.6:65.8:21.65:63:32高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重（%）2014.2215020旅游產(chǎn)業(yè)占全縣GDP比重（%）888.31535工業(yè)總產(chǎn)值400561800260026規(guī)模工業(yè)443.2650220029民生改善全縣總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）134136.6137.11390.45城鎮(zhèn)登記失業(yè)率（%）53.9744城鄉(xiāng)基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率95%98%0.6城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1465016672188403320312農(nóng)村居民人均純收入（元）6350821695302000016城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率70%100%6城鎮(zhèn)建設(shè)城鎮(zhèn)化率（%）4242.3744.565縣城建成區(qū)面積（k㎡）3260縣城人口（萬(wàn)人）3150人均公共綠地面積（㎡）68.61010綠地覆蓋率（%）30293240人均道路面積（㎡）12人均居住面積（㎡）3540資源環(huán)境萬(wàn)元GDP能耗（噸標(biāo)煤）1.11671.09450.8624主要污染物排放總量減少（%）--7.8%10%達(dá)到國(guó)家約束指標(biāo)工業(yè)固體廢物綜合利用率（%）--85%87%95%（省廳指標(biāo)值）城市生活污水處理率（%）6575%57.6%100%（省廳指標(biāo)值）城市生活垃圾無(wú)害化處理率（%）7598.7%98.8%100%（省廳指標(biāo)值）森林覆蓋率（%）5147.3248.05510.6科技創(chuàng)新研發(fā)經(jīng)費(fèi)占GDP比重（%）2.5專利授權(quán)量增長(zhǎng)（%）5080.5808080科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率（%）5055606510小結(jié)：####縣擁有絕佳的地理地位、濃郁的文化底蘊(yùn)、富饒的自然資源、眾多的旅游景點(diǎn)和優(yōu)越的交通網(wǎng)絡(luò)，這些有利的客觀因素為####的快速發(fā)展提供了必要的客觀條件，吸引越來(lái)越多的人落戶和投資####，也在一定程度上促進(jìn)了####房地產(chǎn)業(yè)的飛速成長(zhǎng)。2、####縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析近年####經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升、城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了良好的發(fā)展環(huán)境。居民可支配收入大幅度增長(zhǎng)大大提升了####消費(fèi)者的房地產(chǎn)消費(fèi)能力和價(jià)格承接力。####人均消費(fèi)水平伴隨人均收入的日益增長(zhǎng)而迅速提高，使得####成為一個(gè)消費(fèi)型城市，####人具有了很強(qiáng)的消費(fèi)意識(shí)，住房消費(fèi)意識(shí)也已大大提升?？h城城市規(guī)劃和“北拓南聯(lián)”戰(zhàn)略的提出，加上縣城的三環(huán)路貫通以后，城市擴(kuò)容的步伐進(jìn)一步加快，每年都要吸收數(shù)千人成為城鎮(zhèn)居民，這些利好及長(zhǎng)沙市規(guī)劃方面的“大河西”策略都會(huì)為該縣城注入強(qiáng)心劑，必將刺激####的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首當(dāng)其充，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受益最大。大河西先導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略的提出，使得長(zhǎng)沙與####的聯(lián)系更加緊密，####也將借助這一平臺(tái)謀取更多的發(fā)展，這將給####的騰飛帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。（1）、####城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2007年，全縣生產(chǎn)總值（GDP）突破200億元，達(dá)到207.23億元，比上年增長(zhǎng)15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值37.46億元，增長(zhǎng)6.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112.51億元，增長(zhǎng)18.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值57.26億元，增長(zhǎng)15.5%。按常住人口計(jì)算，全縣人均生產(chǎn)總值16675元，比上年增長(zhǎng)22.18%。2008年，全縣生產(chǎn)總值（GDP）282.41億元，比上年增長(zhǎng)16.0%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值50.31億元，增長(zhǎng)7.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值161.83億元，增長(zhǎng)19.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值70.27億元，增長(zhǎng)14.0%。按常住人口計(jì)算，全縣人均生產(chǎn)總值22659元，比上年增長(zhǎng)15.6%。2009年，主要發(fā)展指標(biāo)全面超額完成，提前一年完成“十一五”規(guī)劃各項(xiàng)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域生產(chǎn)總值310億元，超過(guò)計(jì)劃目標(biāo)10億元，比上年增長(zhǎng)15.8%；工業(yè)總產(chǎn)值550億元，超過(guò)計(jì)劃目標(biāo)20億元，比上年增長(zhǎng)26%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資258億元，超過(guò)計(jì)劃目標(biāo)10億元，比上年增長(zhǎng)33.2%；2010年實(shí)現(xiàn)縣域生產(chǎn)總值（GDP）489.58億元，比上年增長(zhǎng)16.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值61.54億元，增長(zhǎng)6.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值321.99億元，增長(zhǎng)22.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值106.05億元，增長(zhǎng)7.8%?？h域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力不斷加強(qiáng)，躍居全國(guó)第73位，中部第6位，分別比上年提高11和1個(gè)位次，朝著“挺進(jìn)五十強(qiáng)”的目標(biāo)邁出了鏗鏘步伐。2011年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）637.95億元，比上年增長(zhǎng)15.8%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值75.26億元，增長(zhǎng)5.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值434.39億元，增長(zhǎng)20.1%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值128.3億元，增長(zhǎng)9.0%?？h域基本競(jìng)爭(zhēng)力前移5位，位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)第68位，縣域發(fā)展進(jìn)一步呈現(xiàn)加快、爭(zhēng)先之勢(shì)。2012年####地區(qū)GDP達(dá)到850億以上，財(cái)政收入突破90億。小結(jié)：雖然####縣各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與長(zhǎng)沙市其他發(fā)達(dá)縣城，例如長(zhǎng)沙縣、瀏陽(yáng)市還有一定差距，但近年來(lái)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展軌道，實(shí)力明顯增強(qiáng)，與其差距越來(lái)越小，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)處于一個(gè)較為領(lǐng)先地位，城市基礎(chǔ)建設(shè)日趨完善；為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。3、居民生活狀況（1）####城市人口狀況截至目前，####全縣總?cè)丝?37.09萬(wàn)人，常住人口125.15萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口51.17萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口84.21萬(wàn)人。人口性別比為105.5:100。（2）####城市居民可支配收入（元）2007年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12187元，比上年增長(zhǎng)14.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。農(nóng)村居民人均純收入5735元，增長(zhǎng)16.1%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.6%。農(nóng)村居民人均可支配收入5479元，增長(zhǎng)14.7%。全縣城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出10037元，比上年增長(zhǎng)13.8%。家庭設(shè)備用品及服務(wù)、衣著和食品支出分別增長(zhǎng)27.7%、24.6%和16.5%。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出4944元，比上年增加660元，增長(zhǎng)15.4%。其中，食品和衣著支出分別增長(zhǎng)16.5%和23.7%。在第六屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)中，####縣列全國(guó)第114位，同時(shí)首次進(jìn)入了“中部十強(qiáng)”。新型城市化穩(wěn)步推進(jìn)，全縣城鎮(zhèn)化率提高4.02個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到35.32%。2008年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14879元，比上年增長(zhǎng)16.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.6%。農(nóng)村居民人均純收入6919元，增長(zhǎng)20.6%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)15.0%。農(nóng)村居民人均可支配收入6594元，增長(zhǎng)20.3%。全縣城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出11529元，比上年增長(zhǎng)14.9%。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出4560元，比上年增加560元，增長(zhǎng)14.0%。2008年，####縣躋身“全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣”，名列第97位。新型城市化穩(wěn)步推進(jìn)，全縣城鎮(zhèn)化率提高4.84個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到40.16%。2009年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16665元，比上年增長(zhǎng)12%；農(nóng)民人均純收入8095元，比上年增長(zhǎng)17%。2009年，全縣積極應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)，全面加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力上升13位，達(dá)到全國(guó)第84位，居中部第7位。新型城市化穩(wěn)步推進(jìn)，全縣城鎮(zhèn)化率提高2.25個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到42.41%。2010年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18690元，同比增長(zhǎng)12.1%。其中人均工資性收入增長(zhǎng)10.8%，人均財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)25.9%。人均消費(fèi)性支出14797元，增長(zhǎng)13.4%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為32.6%，比上年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。平均每百戶家庭擁有家用汽車12輛，家用電腦56臺(tái)，移動(dòng)電話204臺(tái)。全縣農(nóng)村居民人均可支配收入9227元，比上年增長(zhǎng)18%；農(nóng)民人均純收入9713元，增長(zhǎng)18.2%。其中人均工資性收入增長(zhǎng)14.2%，人均家庭經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)22.4%。農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為41.4%。全年農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出6408元，增長(zhǎng)13.6%，其中食品消費(fèi)支出增長(zhǎng)16.3%，衣著消費(fèi)支出增長(zhǎng)10.6%，交通和通訊費(fèi)用支出增長(zhǎng)12.4%，文化教育娛樂消費(fèi)支出增長(zhǎng)19.5%。平均每百戶家庭擁有家用汽車7輛，家用電腦15臺(tái)、其中接入互聯(lián)網(wǎng)8臺(tái)，移動(dòng)電話152臺(tái)。農(nóng)民人均住房面積66.1平方米，比上年增加0.2平方米。2011年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21093元，同比增長(zhǎng)12.9%。人均消費(fèi)性支出16643元，增長(zhǎng)11.1%，其中食品、居住、交通通信費(fèi)用支出分別增長(zhǎng)20.4%、26.8%、39.7%。平均每百戶家庭擁有家用汽車26輛、家用電腦72臺(tái)、移動(dòng)電話242臺(tái)，分別比上年增長(zhǎng)14輛、16臺(tái)、38臺(tái)。全年農(nóng)村居民人均可支配收入11003元，比上年增長(zhǎng)19.2%；農(nóng)民人均純收入11539元，增長(zhǎng)18.8%。其中人均工資性收入增長(zhǎng)22.8%，人均家庭經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)15.8%。全年農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出8054元，增長(zhǎng)25.7%。平均每百戶家庭擁有家用汽車9輛，家用電腦16臺(tái)、其中接入互聯(lián)網(wǎng)9臺(tái)，分別比上年增加2輛、1臺(tái)、1臺(tái)。分析：居民收入增長(zhǎng)較快，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級(jí)。（3）####居民消費(fèi)情況（元）2007年，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額68.90億元，比上年增長(zhǎng)16.0%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.0%。分地域看，縣城消費(fèi)品零售額29.99億元，增長(zhǎng)17.8%，占消費(fèi)品零售總額的43.5%；縣以下零售額38.91億元，增長(zhǎng)14.6%，占消費(fèi)品零售總額的56.5%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額62.18億元，增長(zhǎng)15.9%；餐飲業(yè)6.21億元，增長(zhǎng)17.2%；其他行業(yè)0.51億元，增長(zhǎng)15.2%。2008年，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額84.58億元，比上年增長(zhǎng)22.8%。分地域看，縣城消費(fèi)品零售額37.46億元，增長(zhǎng)23.1%，占消費(fèi)品零售總額的44.3%；縣以下零售額47.12億元，增長(zhǎng)22.5%，占消費(fèi)品零售總額的55.7%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額76.36億元，增長(zhǎng)22.8%；住宿和餐飲業(yè)7.64億元，增長(zhǎng)22.9%；其他行業(yè)0.58億元，增長(zhǎng)14.4%。2009年，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額99億元，比上年增長(zhǎng)17.1%。分地域看，縣城消費(fèi)品零售額44.73億元，增長(zhǎng)19.4%，占消費(fèi)品零售總額的45.2%；縣以下零售額54.28億元，增長(zhǎng)15.2%，占消費(fèi)品零售總額的54.8%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額88.73億元，增長(zhǎng)16.2%；住宿和餐飲業(yè)9.62億元，增長(zhǎng)26%；其他行業(yè)0.66億元，增長(zhǎng)14.6%。2010年，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額116.38億元，比上年增長(zhǎng)17%。按經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額76.04億元，增長(zhǎng)18.1%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額40.34億元，增長(zhǎng)15%。按消費(fèi)形態(tài)統(tǒng)計(jì)，商品零售額100.36億元，增長(zhǎng)16.4%；住宿餐飲收入16.02億元，增長(zhǎng)21.3%。2011年，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額133.86億元，比上年增長(zhǎng)15.5%。按經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額87.3億元，增長(zhǎng)15.2%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額46.56億元，增長(zhǎng)16.2%。按消費(fèi)形態(tài)統(tǒng)計(jì)，商品零售額116.45億元，增長(zhǎng)16.0%；住宿餐飲收入17.41億元，增長(zhǎng)7.1%。圖2-22006-2011年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度小結(jié)：####縣的年人均可支配收入水平處于全國(guó)主要的縣市城市的中上水平，有力的支撐了####居民的購(gòu)買力水平。在收入增加的同時(shí)，消費(fèi)支出也大大提高，表明####是在向消費(fèi)型、享受型城市轉(zhuǎn)變，人們?cè)敢饣ㄥX去改善生活，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了強(qiáng)大的消費(fèi)力支持。4、####城市發(fā)展規(guī)劃要點(diǎn)解析（1）城市建設(shè)發(fā)展目標(biāo)東接長(zhǎng)沙西靠益陽(yáng)縱向發(fā)展向橫向發(fā)展轉(zhuǎn)變根據(jù)最新####城區(qū)總體規(guī)劃的修訂意見，至2030年，縣城將得到進(jìn)一步發(fā)展，撤縣設(shè)市，建一個(gè)用地規(guī)模78平方公里，擁有人口60萬(wàn)的中等城市。####的城市發(fā)展方向，必然是東接長(zhǎng)沙、西接益陽(yáng)，已劃入3+5城市圈，2014年城市城際鐵路連通，北面工業(yè)適度發(fā)展，東面為銜接長(zhǎng)沙，現(xiàn)以工業(yè)為主，適度配以相關(guān)配套和娛樂設(shè)施。整體城市以工業(yè)為主。####城市發(fā)展趨勢(shì)縣城區(qū)域西靠益陽(yáng)東接長(zhǎng)沙縣城區(qū)域西靠益陽(yáng)東接長(zhǎng)沙（2）城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃1.“工業(yè)新城+居住組團(tuán)+主次兩商圈”的城市格局工業(yè)新城：####向東開辟金洲新區(qū)，主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，對(duì)接長(zhǎng)沙河西麓谷高科技產(chǎn)業(yè)帶，帶動(dòng)####產(chǎn)業(yè)化向國(guó)際接軌，金洲新區(qū)將成為未來(lái)####經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)點(diǎn)，也將為####房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)足夠的需求。居住組團(tuán)：二環(huán)至三環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥?lái)城市的主要居住區(qū)域，特別是玉潭新城、行政中心周邊，該區(qū)域具有優(yōu)良的地理環(huán)境和植被環(huán)境，適合城市居民對(duì)居住環(huán)境的要求，將形成環(huán)繞城市中心的環(huán)狀居住組團(tuán)格局。主次兩商圈：老城區(qū)將繼續(xù)充當(dāng)####商業(yè)核心的地位，但隨著居住組團(tuán)的發(fā)展建設(shè)，####商業(yè)將逐漸向四周輻射，商業(yè)面會(huì)增大?！緳C(jī)遇】城市的大規(guī)模擴(kuò)張為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的潛力空間。####由小型縣城向中等城市轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大城市輻射區(qū)域范圍，將進(jìn)一步加強(qiáng)城市在區(qū)域內(nèi)的影響，吸引更多的城鎮(zhèn)本地居民以及外地消費(fèi)者投資資金的涌入。大河西先導(dǎo)區(qū)####經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，催化城市化水平的提升，更催生大量房地產(chǎn)消費(fèi)需求，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)廣闊的前景。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展概況：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，行業(yè)高位增長(zhǎng)，產(chǎn)品品質(zhì)顯著提升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐加快；土地供應(yīng)：土地供應(yīng)不斷加大，近年來(lái)商品房用地和工業(yè)用地不斷增加。開發(fā)情況：投資的持續(xù)高速增長(zhǎng)，施工面積不斷增長(zhǎng)迅速，表明社會(huì)資本對(duì)####房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，銷售情況：與市場(chǎng)大勢(shì)類似，2009年出現(xiàn)井噴，2010年銷售有所緩解，2010年銷售價(jià)格增長(zhǎng)有所放緩；在新政調(diào)控下，2012年度####縣房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)銷售平穩(wěn)理性，房?jī)r(jià)溫和上升，開工投入熱情同比高漲，盡管沒有延續(xù)2009年火爆局面，期間也有觀望、博弈、拉鋸態(tài)勢(shì)的波及，但總體上沒有出現(xiàn)一丶二線城市的量?jī)r(jià)齊跌局面，而是自我理性調(diào)整。政策情況：2010年陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)有一定沖擊，投機(jī)需求被壓制，剛性客戶有一定觀望情緒。6、市場(chǎng)購(gòu)房需求分析收入情況：####全縣的真實(shí)房?jī)r(jià)收入比約為4.47倍；面積需求：大部分居民選擇110平米以上中大戶型；產(chǎn)品選擇：多選擇電梯房；購(gòu)房區(qū)域：選擇中心板塊和縣政府板塊為主。7、項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)分析表2-3項(xiàng)目周邊樓盤銷售價(jià)格一覽表序號(hào)樓盤銷售價(jià)格備注1兆基君城3700-5000元/m22藍(lán)庭國(guó)際均價(jià)3800元/m23翰林華府均價(jià)3600元/m24綠地中央花園均價(jià)4500元/m2二、項(xiàng)目建設(shè)的可行性1、項(xiàng)目用地可行性本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積47.70畝，項(xiàng)目建設(shè)單位已通過(guò)摘牌方式取得建設(shè)用地，項(xiàng)目用地有保障。2、項(xiàng)目地質(zhì)可行性本項(xiàng)目用地區(qū)域?yàn)榈湫偷那鹆昃徠碌匦?，地?shì)起伏不大，區(qū)域大多為未建設(shè)區(qū)域，沿線無(wú)明顯不良工程地質(zhì)，適宜商鋪?zhàn)≌ㄔO(shè)。3、建設(shè)條件可行性項(xiàng)目建設(shè)所需建筑材料在長(zhǎng)沙地區(qū)均可采購(gòu)，貨源充足，能滿足項(xiàng)目需求。區(qū)域交通比較發(fā)達(dá)，項(xiàng)目周邊有二環(huán)西路、花明北路、####大道、金洲大道等，交通運(yùn)輸條件便利。6、經(jīng)濟(jì)可行性本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入約41252.59萬(wàn)元，利潤(rùn)總額約11690.53萬(wàn)元，凈利潤(rùn)約8767.90萬(wàn)元；所得稅前內(nèi)部收益率：38.9189%，所得稅后內(nèi)部收益率：30.9938%；所得稅前凈現(xiàn)值：5994.5634萬(wàn)元，所得稅后凈現(xiàn)值:4003.2198萬(wàn)元；所得稅前回收期：2.2845年；所得稅后回收期：2.3549年；各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，經(jīng)濟(jì)效益可觀。7、政策可行性本項(xiàng)目符合國(guó)家和湖南省政府的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，符合####縣城總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，有利于帶動(dòng)####縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。三、項(xiàng)目建設(shè)的意義隨著####縣城市的擴(kuò)張，縣城東擴(kuò)西改和北拓南聯(lián)政策的實(shí)施，近幾年來(lái)，####縣各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目的建設(shè)，將加快推進(jìn)####縣城總體規(guī)劃和####行政中心組團(tuán)總體規(guī)劃的實(shí)施，擴(kuò)大內(nèi)需，加速該區(qū)域商、住、旅、游的綜合開發(fā)，形成####新城區(qū)的城市中心和城市功能聚集區(qū)，推動(dòng)和支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。本項(xiàng)目實(shí)施后，能直接為社會(huì)帶來(lái)5200萬(wàn)元以上的稅收收入，隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)酒店、餐飲、商業(yè)會(huì)所等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能更好的促進(jìn)城市聚集功能的發(fā)揮。第三章####房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、####房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況1989-2012，####房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了從無(wú)到有，從起步到繁榮，人均居住面積從改革開放前的不足6平米提高到2012年的41平方米。這是####“挺進(jìn)五十強(qiáng)、崛起中西部”、百姓共享“山水新城、宜居####”和諧發(fā)展的一個(gè)縮影。1、房地產(chǎn)業(yè)高位增長(zhǎng)伴隨“奮力搶擂先導(dǎo)區(qū)，加速挺進(jìn)五十強(qiáng)”戰(zhàn)略的事實(shí)，全縣房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)起云涌。2004年到2012年底，全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額146.38億元，投資額逐步增加，開發(fā)建設(shè)商品住房882.29萬(wàn)平方米，銷售入庫(kù)稅收近17億元，年均拉動(dòng)GDP六個(gè)百分點(diǎn)以上，成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)支柱、財(cái)政收入的主渠道，成為最有活力的產(chǎn)業(yè)之一。2、房產(chǎn)品質(zhì)顯著提升近五年來(lái)，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步提升，由多層向小高層、中低檔向中高檔轉(zhuǎn)變，一大批精品樓盤成為市場(chǎng)主力；催生了一批本地知名品牌和一批房地產(chǎn)領(lǐng)軍人物。隨著碧桂園、上海綠地等一批中國(guó)知名企業(yè)和優(yōu)秀外地開發(fā)商搶灘####，帶動(dòng)####開發(fā)企業(yè)向更大的層次邁進(jìn)，把####樓市品質(zhì)推向一個(gè)全新的高度。3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐平穩(wěn)當(dāng)前，####房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了融城板塊、行政板塊、南城板塊、舊城板塊和東城板塊5大板塊。在新政調(diào)控下，2012年度####縣房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)銷售平穩(wěn)理性，房?jī)r(jià)溫和上升，開工投入熱情同比高漲，盡管沒有延續(xù)2009年火爆局面，期間也有觀望、博弈、拉鋸態(tài)勢(shì)的波及，但總體上沒有出現(xiàn)一丶二線城市的量?jī)r(jià)齊跌局面，而是自我理性調(diào)整。####房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)——房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)五年仍然是縣域經(jīng)濟(jì)的支撐點(diǎn)（縣住房保障局局長(zhǎng)王碧泉）。二、####房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量及項(xiàng)目數(shù)量2011年房產(chǎn)企業(yè)數(shù)量為114家，2012年為119家，入市房地產(chǎn)企業(yè)76家；目前開工建設(shè)項(xiàng)目76處；（含跨年度續(xù)建39處、續(xù)建新開工22處、新開工項(xiàng)目15處）2、開工規(guī)?！壳霸诮ǖ姆孔訑?shù)量2012年已開工規(guī)模達(dá)342.21萬(wàn)㎡，其中跨年剩余量133.14萬(wàn)㎡，續(xù)建新開工130.84萬(wàn)㎡，新開工78.23萬(wàn)㎡。類型在建（萬(wàn)㎡）新開工（萬(wàn)㎡）實(shí)現(xiàn)投入（億元）跨年度續(xù)建133.1418.03續(xù)建新開工130.8410.41新啟動(dòng)項(xiàng)目78.237.37合計(jì)133.14209.0735.81開工規(guī)模中已批準(zhǔn)預(yù)售面積158.2萬(wàn)㎡，短期內(nèi)，還可有184.01萬(wàn)㎡可進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行銷售。2012年新啟動(dòng)項(xiàng)目15個(gè)，新開工面積78.23萬(wàn)平米，同比降低29.36%，完成投入7.37億元。同期新開工項(xiàng)目對(duì)比年度數(shù)量新開工面積（萬(wàn)㎡）與上年同期比（%）投資額（億元）201021128.6/12.6201119110.77-1%12.120121578.23-29.367.37受2011年及2012年上半年房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)影響，####房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)節(jié)奏放緩，新開工項(xiàng)目不多，開工面積降低，投入資金大幅減少。3、待建項(xiàng)目情況待建項(xiàng)目17個(gè)，總用地規(guī)模2984.48畝，已落實(shí)用地1329.41畝，總建筑規(guī)模564.01萬(wàn)㎡，計(jì)劃投入開發(fā)資金143.25億元。4、商品房新批預(yù)售許可情況全年新批商品房預(yù)售許可項(xiàng)目31處，批準(zhǔn)預(yù)售面積132.8萬(wàn)㎡。5、歷年預(yù)售面積時(shí)間2007年2008年2009年2010年2012年2012年預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）71．61115．0881.75146.74151.36132.8棟數(shù)147346286457427451套數(shù)467580856135111681299611436合計(jì)歷年預(yù)售統(tǒng)計(jì)面積：699.34萬(wàn)㎡歷年預(yù)售棟數(shù)：2114棟歷年預(yù)售套數(shù)：54495套6、房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量及分布目前全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)共有續(xù)建、新建、意向項(xiàng)目85個(gè)，根據(jù)板塊劃分為行政板塊項(xiàng)目31個(gè)，金洲板塊項(xiàng)目16個(gè)，沿江板塊7個(gè)，其他板塊（包含舊城區(qū)、南城、東城）31個(gè)。板塊項(xiàng)目表板塊類型數(shù)量（個(gè)）用地規(guī)模（畝）已落實(shí)用地（畝）建設(shè)規(guī)模（萬(wàn)㎡）比例（%）總投資模（億元）行政板塊313678.062974.65633.0134.71%122.04金洲板塊1610431.323515.81564.0230%198.71沿江板塊7826.25693.1195.910%42.14其他板塊316074.123038.7248826%107.8合計(jì)8521787.5811175.211998.18488.467、開發(fā)規(guī)模全縣85個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)建設(shè)規(guī)模5萬(wàn)㎡以下的項(xiàng)目9個(gè)；5-10萬(wàn)㎡項(xiàng)目19個(gè)；10-20萬(wàn)㎡項(xiàng)目25個(gè)（如盛翠豪庭、紫荊城、海博星河綠洲、富貴世家等）；20-30萬(wàn)㎡項(xiàng)目13個(gè)（如嘉城花園、人民路9號(hào)、皇庭上品、南國(guó)水鄉(xiāng)）；30-40萬(wàn)㎡項(xiàng)目6個(gè)（如水晶酈城、綠地·中央花園、福臨門·名郡等）；40萬(wàn)-50萬(wàn)㎡項(xiàng)目5個(gè)（如凝香華都、豪德廣場(chǎng)、藍(lán)色港灣、冠源·愛琴灣）；50萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目9個(gè)（如碧桂園、長(zhǎng)沙·正源兩項(xiàng)目規(guī)模達(dá)100萬(wàn)㎡以上）。8、投資情況全縣85個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額1億元以下項(xiàng)目7個(gè)；1-2億元項(xiàng)目27個(gè)（如盛景豪庭、一品江山、金域藍(lán)灣、假日摩納哥等）；2-3億元項(xiàng)目17個(gè)（如公園道1號(hào)、水木清華、皇庭上品、瑞景春天等）；3-4億元項(xiàng)目10個(gè)（如南國(guó)水鄉(xiāng)、藍(lán)色港灣、錦繡蘭亭等）；4-10億元項(xiàng)目14個(gè)（如冠源·愛琴灣、豪德廣場(chǎng)、福臨·名郡、湘核花園等）；10億元以上項(xiàng)目10個(gè)（如長(zhǎng)沙·正源·尚峰尚水、瀾灣國(guó)際、碧桂園、綠地·中央花園、凝香華都等）。9、開發(fā)規(guī)模及投資情況表開發(fā)規(guī)模（萬(wàn)㎡）投資額（億元）類型數(shù)量面積比例類型數(shù)量額度比例59個(gè)15.520.94%1以下7個(gè)2.580.63%5-1019個(gè)116.217.02%1-227個(gè)31.327.68%10-2025個(gè)298.5118.05%2-317個(gè)46.2111.33%20-3013個(gè)268.616.23%3-410個(gè)38.19.34%30-406個(gè)198.512%4-514個(gè)67.3416.52%40-505個(gè)16910.22%5以上10個(gè)222.254.49%50以上9個(gè)587.9635.54%10、銷售情況——成交面積2012年元至十一月共銷售商品房7377套，銷售面積91.53萬(wàn)㎡，銷售金額37.699億元，同比分別增加-10.66%、-6.34%、2.98%。其中住宅6365套，78.36萬(wàn)㎡。11、銷售情況——成交單價(jià)2012年11月份全縣商品房均價(jià)為4034元/㎡，同比降低6.90%，環(huán)比降低2.44%。其中非住宅10203元/㎡，住宅3569元/㎡，（其中別墅5042元/㎡，多層2888元/㎡，電梯房3580元/㎡,同比分別上漲-17.95%、1.99%、2.81%)。12、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——房屋類型全年銷售住宅房屋中電梯房占75.67%、多層占20.81%、別墅占3.52%、保障性住房占1.2%。電梯房已占到絕對(duì)市場(chǎng)主流產(chǎn)品。13、戶型比列2012年商品房住宅供應(yīng)套均面積為116.84㎡，銷售套均面積為122.54㎡。銷售的主打戶型120-144㎡左右的三房?jī)蓮d,大戶型比例有所下降，小戶型開始熱銷。全年銷售的商品住房中，面積為90-120㎡兩、三居室戶型占總銷售套數(shù)的26.74%，面積為120-144㎡的三居室戶型占總銷售套數(shù)的43.15%，面積大于144㎡的大戶型占總銷售套數(shù)的11.76%，面積在90㎡以下的小戶型約占總銷售套數(shù)的18.35%。14、客戶群特征（—）—主力客群以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主；客戶職業(yè)多為老師、公務(wù)員、事業(yè)單位及私營(yíng)業(yè)主，年齡集中在30-40歲左右，自住為主、投資為輔。項(xiàng)目名稱客戶構(gòu)成水晶酈城區(qū)域：城區(qū)70%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)25%，外地返鄉(xiāng)客5%。年齡：35-50歲60%，35歲以下30%，25歲以下10%置業(yè)目的：自住70%，投資自住20%，按資10%中源凝香華都學(xué)校老師、政府公務(wù)員、附近單位、個(gè)體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶皇庭尚品政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、周邊單位、教師、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶金色夏威夷公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、周邊單位管理人員、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、個(gè)體戶中央花園三一等企業(yè)職工，老師公務(wù)員已經(jīng)周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)部分外地購(gòu)房者，購(gòu)房主要為自主。瑞景春天附近的居民和拆遷戶占70%以上；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占15%；返鄉(xiāng)客戶及外地客戶占15%。藍(lán)庭國(guó)際城項(xiàng)目首次置業(yè)者所占比例90%以上，年齡層次在25-30歲之間的占有較大比例，客戶主要來(lái)自周邊單位職員以及項(xiàng)目周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，投資客戶較少。財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目投資可以占40%左右，其次是自住型，客戶都為附近醫(yī)院職工以及周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，年齡為30-45之間。富貴世家項(xiàng)目周邊居民，公務(wù)員、政府職員、投資者。項(xiàng)目投資客占一定的比例，其次是自住型戶。假日摩納哥周邊客戶，三一、加加醬油等企業(yè)職員，公務(wù)員。玉龍國(guó)際三一等企業(yè)職工，老師、公務(wù)員、周邊個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及部分外地購(gòu)房者，購(gòu)房主要為自住?？蛻羧禾卣鳎ǘ?###縣商品房購(gòu)買對(duì)象分區(qū)域?qū)Ρ?。本縣與外地比為：4.18：1，銷售外向度為19.31%，本縣購(gòu)房對(duì)象中城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)比為：1：18.27。從購(gòu)房對(duì)象來(lái)看，商品房銷售以本地為主，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城購(gòu)房、打工族回鄉(xiāng)置業(yè)成為拉動(dòng)商品房銷售的主導(dǎo)因素，外地來(lái)寧購(gòu)房(主要集中在長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、湘潭、婁底等周邊地區(qū))的比例也有所提升，成為拉動(dòng)銷售的生力軍。三、####商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析####縣擁有137.09萬(wàn)人口和發(fā)達(dá)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，為商業(yè)的發(fā)展奠定了重要的基礎(chǔ)。####商業(yè)格局有著明顯的地理與業(yè)態(tài)水平分化，城市商業(yè)軸線明顯。####主要有三個(gè)核心商圈，呈現(xiàn)出軸線發(fā)展，水平梯級(jí)更替。步行街與大璽門商圈是####的傳統(tǒng)商圈；大潤(rùn)發(fā)商圈是大型商超時(shí)代興起時(shí)形成的；水晶城商圈是大型商業(yè)綜合體時(shí)代的代表。（一）步行街與大璽門商圈步行街主要集中了大眾運(yùn)動(dòng)休閑品牌，以服飾零售為主。地下商場(chǎng)分散式的店鋪專業(yè)化集中度低，并造成街區(qū)的分割。大璽門項(xiàng)目的規(guī)劃為街區(qū)復(fù)合商業(yè)，主要商家包括通程電器、蘇寧電器、新一佳和上島咖啡等。但分散的經(jīng)營(yíng)使此地段商業(yè)檔次低，環(huán)境衛(wèi)生極差、交通混亂。商圈與農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)重合，環(huán)境極差。臟亂差的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大璽門步行街?jǐn)?shù)碼通訊市場(chǎng)（二）大潤(rùn)發(fā)商圈大潤(rùn)發(fā)商圈以大潤(rùn)發(fā)超市為核心，兼有影院、不成規(guī)模的百貨和休閑餐飲功能。大潤(rùn)發(fā)商圈業(yè)態(tài)單一，雖然有較好的交通停車環(huán)境，人氣依然不足。（三）水晶城商圈水晶城是####首個(gè)高端綜合體項(xiàng)目，商業(yè)建筑面積約11萬(wàn)平方米，涵蓋百貨、超市、影院、商業(yè)街、酒店式公寓和寫字樓等多種業(yè)態(tài)。目前，人人樂集團(tuán)旗下崇尚百貨、人人樂超市、瀟湘國(guó)際影院已經(jīng)運(yùn)營(yíng)，公寓部分已經(jīng)開售。所配套的住宅已經(jīng)交房。水晶城地處####新城區(qū)的核心區(qū)，緊鄰縣政府辦公區(qū)，周邊新樓盤眾多，周邊建材家居用品的銷售旺盛，但由于人氣不夠旺，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)不夠好。（四）老城與新城對(duì)比區(qū)域價(jià)值快速發(fā)展中的新城區(qū)域價(jià)值快速發(fā)展中的新城新行政中心北遷，寧鄉(xiāng)新城區(qū)人口將增至近20萬(wàn)，新城區(qū)域?qū)⒊蔀閷庎l(xiāng)新的政治文化中心和居住中心。由此帶來(lái)的商業(yè)發(fā)展將不可估量。交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)寧鄉(xiāng)大道、花明路、二環(huán)路、一環(huán)路等多條主干道，與金洲大道、高速公路交錯(cuò)相連，加未來(lái)城際輕軌規(guī)劃。居住環(huán)境樓盤扎堆硬件升級(jí)效應(yīng)水晶酈城、嘉誠(chéng)花園、玉龍國(guó)際花園、優(yōu)雅翠園、百宜華府、紫金公館、凝香華都、富豪山莊二期、綠地中央公館、瑞景春天、山水華庭、楚溈佳郡、水木天成等幾十個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆北城，居住氛圍日漸成熟。區(qū)域優(yōu)勢(shì)相輔相成城市發(fā)展、交通發(fā)達(dá)促進(jìn)人口遷移；居住小區(qū)增多帶來(lái)區(qū)域人流量的增大；區(qū)域發(fā)展帶來(lái)巨大升值空間新城區(qū)老城區(qū)寧鄉(xiāng)商業(yè)最繁榮的商圈寧鄉(xiāng)商業(yè)最繁榮的商圈主要集中于以步行街為中心，是全縣零售服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的核心區(qū)域。購(gòu)物為主的商圈寧鄉(xiāng)購(gòu)物最為集中的商圈，成為寧鄉(xiāng)人日常生活消費(fèi)的核心商圈，。商品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈品牌資源的相似性造成了業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重。業(yè)態(tài)分布比例不平衡，休閑比例缺乏商圈在各業(yè)態(tài)功能上的配置較為齊全但各業(yè)態(tài)分布的比例并不平衡，休閑業(yè)態(tài)由于租金問(wèn)題則逐步被擠出傳統(tǒng)的商圈。內(nèi)部交通制約因素影響商圈輻射能力商圈道路交通受到原來(lái)舊規(guī)劃的限制，現(xiàn)有主要商圈的停車位資源也較為有限，很多有車的消費(fèi)者停車較為困難，影響了商圈的進(jìn)一步發(fā)展。商業(yè)購(gòu)物環(huán)境檔次較低，硬件、軟件欠缺現(xiàn)有商業(yè)的建造時(shí)間較早，在硬件條件及裝修的效果上都相對(duì)落后。四、####房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析1、####房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)——房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)五年仍然是縣域經(jīng)濟(jì)的支撐點(diǎn)（縣住房保障局局長(zhǎng)王碧泉）。2、政府十二五目標(biāo)：發(fā)展定位：省會(huì)新區(qū)、山水新城、長(zhǎng)沙地產(chǎn)、####板塊發(fā)展方向：突出東進(jìn)融城為主攻方向，同步推進(jìn)西改、南連、北拓，突出幾大板塊，實(shí)行組團(tuán)式開發(fā)；總體目標(biāo)：預(yù)計(jì)到2015年年均銷售房產(chǎn)200萬(wàn)平米以上，均價(jià)達(dá)5000元以上，全年銷售額達(dá)100億元以上，按房產(chǎn)綜合稅率（含建安稅收）約10%計(jì)算，房地產(chǎn)稅收實(shí)現(xiàn)15億元以上，外向度達(dá)30%。3、開工面積2012年####開工面積達(dá)342.21萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2013年—2016年####年均開工面積可達(dá)到400萬(wàn)—500萬(wàn)㎡4、竣工面積發(fā)展趨勢(shì)2012年竣工面積132.8萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2013年——2016年年均將達(dá)到：200—250萬(wàn)㎡，5、年均銷售面積趨勢(shì)——未來(lái)3-5年年均銷售面積可達(dá)120-180萬(wàn)㎡2011、2012年受到大勢(shì)影響，銷售量相對(duì)2010年明顯下降，但隨著行情的穩(wěn)定與好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2013年—2016年####年均銷售面積可達(dá)到120萬(wàn)—180萬(wàn)㎡。6、價(jià)格趨勢(shì)根據(jù)####前四年年均約17%的增長(zhǎng)趨勢(shì)，以及綜合考慮長(zhǎng)沙近4年年均增長(zhǎng)約20%計(jì)算，但受當(dāng)前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的影響，價(jià)格2012年銷售價(jià)格略有下降，約3680元/㎡,但2013-2016年有望達(dá)到3700元-4000元/㎡。五、####商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析從2010年調(diào)控開始，商業(yè)地產(chǎn)就迎來(lái)了開發(fā)熱潮。####和很多城市一樣，政府的規(guī)劃引導(dǎo)和資本的運(yùn)作已經(jīng)讓商業(yè)地產(chǎn)成為了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的“香餑餑”。有業(yè)內(nèi)人士表示，####目前的商業(yè)地產(chǎn)滯后于城市發(fā)展，無(wú)法滿足當(dāng)下消費(fèi)需求，應(yīng)該加速“快跑”。####商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)為：1、商業(yè)地產(chǎn)灼熱，拉動(dòng)2013年樓市回升主要產(chǎn)品有：寫字樓、商鋪、城市綜合體和社區(qū)類商業(yè)物業(yè)。2013年將是商業(yè)地產(chǎn)入市很好的時(shí)機(jī)。2、依托城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)卯足后勁目前####商業(yè)地產(chǎn)的整體面貌是以依托綜合體或集合體為主，一般商業(yè)略大于住宅。以寫字樓為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)3-5年####將大約有20萬(wàn)方的超高層寫字樓推出，比如依托以住宅為主的綜合體，綠地中央花園（金融街）。目前####除工業(yè)物業(yè)外，商鋪物業(yè)和寫字樓物業(yè)價(jià)格均處于上漲之中，有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著區(qū)域中心城市價(jià)值的不斷提升，二線城市將成為投資者新寵，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)將迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的局面。3、寫字樓發(fā)展迅猛寫字樓經(jīng)濟(jì)被視為一個(gè)城市活力的“晴雨表”。隨著####經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)均持續(xù)走強(qiáng)，住宅市場(chǎng)受限購(gòu)影響銷售疲軟，商務(wù)寫字樓與普通住宅的價(jià)格反差帶來(lái)的價(jià)值“洼地效應(yīng)”給寫字樓項(xiàng)目提供了投資良機(jī)。目前####縣混搭型寫字樓市場(chǎng)剛剛起步，純寫字樓尚為空白，市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。第四章####縣房地產(chǎn)購(gòu)買力分析一、####人口及居住現(xiàn)狀分析1、隨著####城區(qū)的發(fā)展，外來(lái)人口急劇增加截至目前，全縣總戶數(shù)442917戶，總?cè)丝?37.09萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口52.02萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口85.07萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率4.63‰，上升1.18個(gè)千分點(diǎn)。全縣常住人口為125.15萬(wàn)人。####加快城市化的建設(shè)，####主城區(qū)不斷向四周發(fā)展，與大河西先導(dǎo)區(qū)的接軌，金洲大道的拉通，未來(lái)將吸引更多外來(lái)投資，外來(lái)人口急劇增加。2、人均居住面積比長(zhǎng)沙市區(qū)高2012年，####縣城區(qū)人均居住面積達(dá)41平米，比長(zhǎng)沙市區(qū)高出7.2個(gè)平方。####縣人均居住面積較長(zhǎng)沙略高，在于####縣近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始起步，剛性需求較旺，加上商品房售價(jià)較低，####居民為自住或改善居住環(huán)境所應(yīng)承擔(dān)的壓力較長(zhǎng)沙小，居民具有改善居住環(huán)境能力。####城區(qū)人口基數(shù)較高，且穩(wěn)步增長(zhǎng)。隨著家庭居住觀念改變與城市化進(jìn)程的加快，居民在居住面積以及居住品質(zhì)的要求的提升，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求將產(chǎn)生大幅度的增長(zhǎng)。二、####市民消費(fèi)力分析1、市民購(gòu)買力大幅度提高2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21093元，同比增長(zhǎng)12.9%。居全國(guó)縣市前列，表明####的住房消費(fèi)力依然強(qiáng)勁，在全縣居民人均收入水平的提高，####房?jī)r(jià)上漲的刺激，市民的購(gòu)買力將大幅度的提高。2、消費(fèi)者購(gòu)買力范疇——房?jī)r(jià)收入比分析（1）房?jī)r(jià)收入比評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比，是指一個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入之比。房?jī)r(jià)收入比能夠直接體現(xiàn)市民對(duì)商品房所擁有的購(gòu)買力。房?jī)r(jià)與收入比是國(guó)際上通用的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)之一，是觀察樓市是否健康的重要指標(biāo)。世界公認(rèn)發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間。根據(jù)國(guó)內(nèi)樓價(jià)一向偏高的實(shí)際情況，較為合理的房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)為5-8倍，并可以此作為判斷####房?jī)r(jià)比是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)實(shí)地調(diào)查，2012年11月份####縣商品房均價(jià)為4034元/㎡，同比降低6.90%，環(huán)比降低2.44%。其中非住宅10203元/㎡，住宅3569元/㎡，（其中別墅5042元/㎡，多層2888元/㎡，電梯房3580元/㎡,同比分別上漲-17.95%、1.99%、2.81%)。2、房?jī)r(jià)收入比的評(píng)估，會(huì)有如下兩種情況：（1）、表面收入：2011年度####城市居民可支配收入平均預(yù)計(jì)達(dá)到21093元，按一個(gè)家庭約3口人計(jì)算，則平均家庭年收入約為6.33萬(wàn)元。（2）、真實(shí)收入：中國(guó)當(dāng)前真實(shí)收入大大超過(guò)名義收入，而####是一個(gè)藏富于民的城市，一個(gè)政府中級(jí)公務(wù)員個(gè)人年收入也達(dá)4萬(wàn)元以上，而且####私營(yíng)礦主與小企業(yè)主較多，個(gè)體戶、小企業(yè)業(yè)主的收入更為可觀?？紤]到統(tǒng)計(jì)外收入、灰色收入等情況，再考慮到中高端家庭的年收入情況，####真實(shí)的平均家庭年收入會(huì)在8.86萬(wàn)元以上（按表面平均收入上浮40%估算）。（說(shuō)明：根據(jù)我們調(diào)查，目前####樓市面積在110-120㎡以下小戶型區(qū)間的戶型最為暢銷。按三口之家的合適居住空間110㎡左右。故取110㎡的商品房作為樣本，對(duì)####房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行計(jì)算、評(píng)估。）3、####房?jī)r(jià)收入比對(duì)照表：家庭年收入?yún)^(qū)域商品房單價(jià)商品房總價(jià)房?jī)r(jià)收入比表面收入約6.33萬(wàn)元縣中心區(qū)域4500元49.5萬(wàn)元7.82倍南城區(qū)域3200元35.2萬(wàn)元5.56倍全縣3600元39.6萬(wàn)元6.25倍真實(shí)收入8.86萬(wàn)元以上縣中心區(qū)域4500元49.5萬(wàn)元5.59倍南城區(qū)域3200元35.2萬(wàn)元3.97倍全縣3600元39.6萬(wàn)元4.47倍從上表可以觀察到，按表面收入估算####房?jī)r(jià)收入比為6.25倍，按真實(shí)收入估算####房?jī)r(jià)收入比為4.47倍。通過(guò)以上分析，我們可以作出較為客觀的結(jié)論：####全縣的真實(shí)房?jī)r(jià)收入比約為4.47倍，目前商品房?jī)r(jià)格在市民可承受的購(gòu)買力范圍之內(nèi)。同時(shí)，可以作出如下分析：市中心的住宅開發(fā)逐漸以高層住宅開發(fā)為主，且在樓盤與建筑品質(zhì)上有較大提高，深受####市區(qū)中高端客戶的需求，估計(jì)未來(lái)兩三年，####高端房地產(chǎn)開發(fā)也將圍繞北二環(huán)周邊進(jìn)行；####全縣房?jī)r(jià)收入比約為4.47倍，處于####市民購(gòu)買力范圍之內(nèi)，相比其他城市，####房?jī)r(jià)收入比偏低，預(yù)示####需求市場(chǎng)較大，隨著####經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間。三、####市民購(gòu)買力與購(gòu)買習(xí)慣分析在市場(chǎng)調(diào)查期間，我公司通過(guò)問(wèn)卷調(diào)研的形式，對(duì)####市民的商品房購(gòu)買力進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，共收集了30調(diào)查問(wèn)卷，其中12份調(diào)查對(duì)象為私營(yíng)業(yè)主，8份為公務(wù)員，10份為普通務(wù)工人員。我公司對(duì)調(diào)研結(jié)果做如下分析：注：因受調(diào)查客戶群體大部分較為高端，因此，其比例與產(chǎn)品定位不存在必然關(guān)系。1、家庭人數(shù)分析：從居住在一起的家庭人數(shù)來(lái)看，兩世甚至三世同堂的現(xiàn)象較為普遍，小孩，父母，長(zhǎng)輩同住，就需要在住房的面積上達(dá)到要求，這可能就導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于120平米改善型戶型的需求增加。2、####價(jià)格變化趨勢(shì)分析：近七成的被調(diào)查者認(rèn)為####的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升，說(shuō)明####居民對(duì)####房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心較足，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)表示認(rèn)可，而09年市場(chǎng)火爆，側(cè)面反映消費(fèi)者買漲不賣跌的心理，這在一定程度上也透視2013年市場(chǎng)需求的旺盛。3、購(gòu)房的主要目的分析：市民對(duì)現(xiàn)有的居住環(huán)境表示不夠理想，近8成的市民認(rèn)為需要更加滿意的居住環(huán)境來(lái)提高生活質(zhì)量。這說(shuō)明未來(lái)####房地市場(chǎng)的剛性需求將比較旺盛，市民對(duì)改善性戶型的需求也將所有增加。4、滿意的住宅面積范圍是：分析：從圖表可以看出，####居民近八成以上選擇110平米以上中大戶型，其中110-120㎡以居民需求型住房目的為主，120-140㎡以改善型住房目的為主。大戶型在####走俏，原因在于####住宅售價(jià)較低，大戶型的總價(jià)也在承受范圍內(nèi)，且家庭同住人口較多，人們更愿意挑選大戶型一次性解決住房需求與環(huán)境改善問(wèn)題。5、選擇何種類型的住宅：分析：####的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從以多層為市場(chǎng)主導(dǎo)，逐步演變?yōu)楦邔?、小高層為主，多層、別墅為輔。目前多層產(chǎn)品主要集中在南城，主要目標(biāo)客戶為第一次購(gòu)房與城郊客戶為主；電梯房高層集中在北二環(huán)附近以及濱江板塊，目標(biāo)客戶主要為城區(qū)中高端客戶，例如私營(yíng)主、公務(wù)員等，且一般為改善型目的需求。6、優(yōu)先購(gòu)房區(qū)域：分析：從圖表可看出，目前####消費(fèi)者購(gòu)房偏向于中心版塊與縣政府版塊，城南版塊因臨近城郊地帶，目前規(guī)劃較為凌亂，而城南的玉潭新城雖然規(guī)劃較好，環(huán)境優(yōu)良，但因不被####消費(fèi)者熟悉，目前也缺乏居住氛圍，所以受關(guān)注程度較低，但是隨著玉潭新城的加速建設(shè)，此區(qū)域的發(fā)展前景將不可估量。四、商品房的消費(fèi)方式1、自住型此部分客戶大都較為年輕，年齡一般在26—35歲，一般都是各企業(yè)與公司的核心人員，知識(shí)文化素質(zhì)比較高，收入比較穩(wěn)定，正處于事業(yè)上升期，家庭結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單；還有一部分####普通或中檔收入階層，收入相對(duì)不高，這部分人群購(gòu)房一般為首次置業(yè)，購(gòu)買的目的主要自住為主；另外，城鎮(zhèn)居民來(lái)縣城購(gòu)房，以加入城市居民行列，這部分客戶也在逐漸增長(zhǎng)。2、投資型此類客戶收入水平比較高，有一定的積蓄，在####購(gòu)房目的不是用來(lái)居住，而是作為一個(gè)投資工具，他們主要看重項(xiàng)目地段的升值性，投資的小額性，項(xiàng)目周邊的租賃需求。這類客戶在寫字樓、公寓、商業(yè)等投資產(chǎn)品中占的比例比較大。3、增加第二居所此類客戶主要是醫(yī)療單位醫(yī)生、事業(yè)單位公務(wù)員、做生意的私營(yíng)企業(yè)主、高薪部門的中層管理者、金融機(jī)構(gòu)等；此類消費(fèi)群體將以非常挑剔的眼光來(lái)審視小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、房屋的戶型結(jié)構(gòu)和后期的物業(yè)管理。他們大多在####都有自己的物業(yè)，他們比較關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)高品質(zhì)的社區(qū)，他們會(huì)毫不猶豫的購(gòu)買，購(gòu)房的目的是提高生活質(zhì)量。此部分客戶將來(lái)是本項(xiàng)目的主力客戶。4、立足####此類客戶主要是以外地客戶為主，他們有些在####工作，有一些下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶迫切愿望在縣城城市買套房，還有一些在長(zhǎng)沙等附近市縣上班的人，準(zhǔn)備來(lái)####發(fā)展的一些人，他們購(gòu)房的目的主要是想立足####這個(gè)城市。五、目標(biāo)客戶群分析（一）不同區(qū)域消費(fèi)群體分析1、縣城客戶特征：他們具有很強(qiáng)的地域觀念，對(duì)于####懷有深厚的感情；他們是傳統(tǒng)的，同時(shí)對(duì)于新鮮的事物也較易接受；他們大多有自己的居所，購(gòu)房是為了改善現(xiàn)有的居住條件，他們喜歡跟風(fēng)與攀比，朋友的介紹是不錯(cuò)的選擇。2、下轄鎮(zhèn)、鄉(xiāng)客戶及外出打工客戶下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶特征：他們進(jìn)城可能是因?yàn)楣ぷ鞯恼{(diào)動(dòng)，也或是在城里做生意具有了一定的積蓄，為了讓子女有更好的前途，而搬遷至####縣城；他們具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但對(duì)于房?jī)r(jià)的敏感程度較高。外出打工客戶特征：他們有較強(qiáng)的工作技能和相對(duì)較高的收入；購(gòu)房目的是為父母購(gòu)買或?yàn)樽约悍祷毓世镒鰷?zhǔn)備；他們有見識(shí)，對(duì)樓盤的品質(zhì)要求更高。3、長(zhǎng)沙客戶特征：他們雖然生活在長(zhǎng)沙，但與####具有一定的地緣或親緣關(guān)系；他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，但購(gòu)房較為理性；他們經(jīng)常往返于各個(gè)城市，對(duì)于一個(gè)樓盤的發(fā)展前景有著自己獨(dú)特的認(rèn)識(shí)；他們追求良好的居住生態(tài)環(huán)境，對(duì)于樓盤綜合素質(zhì)要求較高。（二）不同購(gòu)買力消費(fèi)群體分析1、中高端以上客戶群體職業(yè)特征：多以政府官員，企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)企業(yè)主為主，包括外出打工者及長(zhǎng)沙客戶。區(qū)域選擇：他們目前多居住中心板塊，現(xiàn)在希望有良好的居住環(huán)境。購(gòu)房預(yù)算：他們的購(gòu)房預(yù)算大都在60萬(wàn)以上，他們?cè)敢鉃楦咂焚|(zhì)的物業(yè)付出更多費(fèi)用。客戶特征：他們具有較高的生活技能，有著較好的工作單位，他們?cè)谙M(fèi)時(shí)要求的是產(chǎn)品提供更多的選擇和更切合個(gè)人的喜好。他們會(huì)選擇較大面積的房子，對(duì)于小區(qū)的環(huán)境與配套設(shè)施要求較高；因?yàn)楦挥?，所以更缺少安全感，因此，希望小區(qū)的物業(yè)管理和智能化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)更高。2、中端客戶群體職業(yè)特征：多為行政事業(yè)單位員工，包括教師、醫(yī)生、外出打工者等。區(qū)域選擇：他們大多選擇在縣政府板塊。購(gòu)房預(yù)算：他們的購(gòu)房預(yù)算大都在40萬(wàn)左右，他們對(duì)于價(jià)格較為敏感?？蛻籼卣鳎核麄兪巧鐣?huì)的中堅(jiān)力量；在單位里，他們是最主要的壯勞力；在小區(qū)里，他們是認(rèn)真負(fù)責(zé)的主人，他們是生活中最大多數(shù)的居家過(guò)日子的普通人。他們希望有著融洽的鄰里關(guān)系；他們希望能買到“物超所值”的物業(yè)；他們年齡不再年輕，子女寄托著他們的希望。3、中端以下客戶群體職業(yè)特征：多為個(gè)體戶、剛參加工作的年輕人、以及效益一般單位員工。區(qū)域選擇：物業(yè)價(jià)格與日常生活開支決定了他們購(gòu)買的區(qū)域，城南成為他們不錯(cuò)的選擇。購(gòu)房預(yù)算：他們的購(gòu)房預(yù)算大都在25萬(wàn)左右，甚至更低，房子對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是基本的需求?？蛻籼卣鳎核麄兇蠖喑磐砦?，依靠公共交通作為最主要的交通工具。他們身上集中了最多的中國(guó)傳統(tǒng)優(yōu)秀品質(zhì)：勤勞、節(jié)儉、質(zhì)樸、量入為出、講究實(shí)用、不求奢華。他們?cè)跒榧彝ド疃鴬^斗，他們對(duì)于生活充滿樂觀態(tài)度，或許還年輕，因此具有較大的成長(zhǎng)空間。（三）商業(yè)客戶群分析1、投資客戶由于####所處的地理位置，其投資客不局限于####區(qū)域市場(chǎng)，來(lái)自長(zhǎng)沙、####其他城市的投資客也具有一定的比例；中小投資者關(guān)注區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀，而大投資者則更多關(guān)注區(qū)域的商業(yè)前景；大都對(duì)于價(jià)格較為理性，注重商鋪的投資回報(bào)率和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景；對(duì)于街鋪和底層商鋪較易接受。2、經(jīng)營(yíng)客戶####商業(yè)經(jīng)營(yíng)者主要來(lái)源于本地商人和少量外地商戶，他們大都具有一定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，因此對(duì)于商鋪的選擇較為理性，他們關(guān)注項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)氛圍，以及周邊消費(fèi)群體的購(gòu)買能力，同時(shí)對(duì)于經(jīng)營(yíng)管理公司較為重視，并希望開發(fā)商能夠與其共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如由開發(fā)商長(zhǎng)期持有一定面積的商業(yè)面積等。3、消費(fèi)者認(rèn)為####的商業(yè)環(huán)境還是較為落后，他們希望擁有優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境，希望到住處的附近購(gòu)物，并希望購(gòu)物的地方可以有更豐富的環(huán)境體驗(yàn)、娛樂體驗(yàn)和休閑體驗(yàn)；對(duì)商品最關(guān)注的因素分別是質(zhì)量和價(jià)格，并以家庭生活實(shí)用為購(gòu)物的主導(dǎo)思想；主流消費(fèi)群體有年輕化的趨勢(shì)，他們樂意為新型的消費(fèi)體驗(yàn)支付更多的時(shí)間、交通和金錢成本。第五章市場(chǎng)定位及SWOT分析一、樓盤購(gòu)買對(duì)象及購(gòu)買心理分析為更好地做好星恒·國(guó)仕匯商住小區(qū)的市場(chǎng)定位，找準(zhǔn)其購(gòu)買對(duì)象，可研人員進(jìn)行了一次消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查，了解該項(xiàng)目的消費(fèi)心態(tài)；可研人員從以下幾個(gè)方面說(shuō)明從受訪者身上得到了信息：1．規(guī)劃方面。大部分受訪者表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購(gòu)房所在小區(qū)一定要有高的綠化率，若有景觀更好。2．建筑方面。戶型平面結(jié)構(gòu)要合理，采光通風(fēng)要好，最好是南北對(duì)流的戶型，大部分受訪者不喜歡西曬的戶型。3．戶型面積方面。戶型面積不宜太小，但也不宜過(guò)大，商品房建筑面積最好是110～140㎡。4．小區(qū)配套方面。在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，必須有完善的配套設(shè)施，例如：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、飯店等；要有足夠的停車位和機(jī)動(dòng)車庫(kù)；小區(qū)所處的區(qū)域要交通方便；特別需強(qiáng)調(diào)的是部分受訪者表示小區(qū)及小區(qū)附近要有路燈或路燈要明亮。5．銷售價(jià)格方面。銷售價(jià)格越便宜越好，這種心理是人之常情，但對(duì)于行政板塊中高端住宅，能夠接受的價(jià)格區(qū)間在3500～6000元/㎡。6．建筑質(zhì)量方面。建筑質(zhì)量要絕對(duì)可靠，并要求按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行售后服務(wù)和保修。7．物業(yè)管理方面。物業(yè)管理要熱情、周到、誠(chéng)實(shí)守信；最好是發(fā)展商自己的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理；100％的受訪者要求物業(yè)管理費(fèi)要便宜，最好不要超過(guò)1.5元/㎡。通過(guò)直接的、面對(duì)面的消費(fèi)者隨訪談?wù){(diào)查，可以清楚地看到現(xiàn)在的消費(fèi)者變得越來(lái)越理性，越來(lái)越挑剔，要求越來(lái)越高，并且維權(quán)意識(shí)特別強(qiáng)烈，法律知識(shí)也更加豐富。通過(guò)調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)分析，可以大致勾畫出本樓盤購(gòu)買對(duì)象：年齡在25～55歲之間，收入較高，多為各界精英人士、公務(wù)員和行政事業(yè)單位工作人員，小部分是個(gè)體工商戶或私營(yíng)企業(yè)主。二、市場(chǎng)定位1、產(chǎn)品定位根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總平面、建筑方案、建筑功能、建筑結(jié)構(gòu)等，產(chǎn)品定位于中高檔精品住宅區(qū)，打造有鮮明的時(shí)代性和前瞻性的宜居品牌社區(qū)。2、客戶定位根據(jù)產(chǎn)品定位，客戶定位于####各界精英人士、公務(wù)員和行政事業(yè)單位工作人員，小部分是個(gè)體工商戶或私營(yíng)企業(yè)主，收入較高。具體的市場(chǎng)細(xì)分為：1．從地理位置上細(xì)分?？驮匆?###經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金洲新區(qū)、玉潭鎮(zhèn)區(qū)域、####周邊縣市為主。2．從年齡上細(xì)分。以25～55歲的人群為主。3．從工作環(huán)境上細(xì)分。以在####投資的企業(yè)家、老板，在####工作的高收入的企業(yè)高管、白領(lǐng)階層以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、私營(yíng)企業(yè)主為主，工作節(jié)奏快，腦力勞動(dòng)強(qiáng)度大。4．從經(jīng)濟(jì)狀況上細(xì)分。月總收入10000元以上的家庭為主。5．從購(gòu)房心理細(xì)分。以改善居住、自住購(gòu)買為主，投資為輔。星恒·國(guó)仕匯商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，為####精英人士創(chuàng)造了一個(gè)安靜溫馨、舒適優(yōu)美、品質(zhì)高雅的城市人居環(huán)境，符合人們對(duì)21世紀(jì)生活追求的綜合型生態(tài)小區(qū)，有利于全面推進(jìn)####新城行政組團(tuán)整體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。三、SWOT分析對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷，首要的就是弄清項(xiàng)目自身的優(yōu)缺點(diǎn)，面臨的機(jī)會(huì)和威脅，正所謂知彼知己，方能百戰(zhàn)不殆。以下是本項(xiàng)目的SWOT分析：（一）優(yōu)勢(shì)1、產(chǎn)品類型：本項(xiàng)目產(chǎn)品為目前最受歡迎的高層電梯房樓盤和商業(yè)地產(chǎn)樓盤。2、交通條件：便捷，周圍有二環(huán)西路、金洲大道、花明北路、####大道，能較快進(jìn)入各城市主干道。3、周圍配套設(shè)施：周邊樓盤與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已具規(guī)模，區(qū)域內(nèi)大型高尚社區(qū)氛圍業(yè)已形成。4、區(qū)域位置：項(xiàng)目位于####新城區(qū)行政中心輻射區(qū)內(nèi)，文體中心旁，距縣行政中心僅1.7KM，距縣一中僅3分鐘車程。5、自然環(huán)境：項(xiàng)目所在地段位于行政中心周邊，該區(qū)域具有優(yōu)良的地理環(huán)境和植被環(huán)境，適合城市居民對(duì)居住環(huán)境的要求，擁有不可多得的自然環(huán)境條件，是未來(lái)城市的主要居住區(qū)域。6、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況：優(yōu)良。7、建筑功能、附件：充分體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)，功能合理，戶型科學(xué)，商業(yè)門面、住宅通風(fēng)采光效果好、建筑立面新穎高檔，附件眾多。8、建筑質(zhì)量：可靠、優(yōu)良。9、物業(yè)管理：優(yōu)秀。10、售價(jià)：科學(xué)合理，相對(duì)于同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)惠。11、銷售、售后服務(wù)：熱情周到。12、付款形式：靈活多樣的付款方式。（二）劣勢(shì)1、項(xiàng)目規(guī)模：偏小。占地47.70畝，住宅建筑面積約53158.28m2，規(guī)模較小。2、開發(fā)周期：較長(zhǎng)。從2013年4月至2015年3月，時(shí)間較長(zhǎng)。針對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，發(fā)展商應(yīng)廣泛宣傳項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)來(lái)弱化甚至掩蓋項(xiàng)目的劣勢(shì)。具體可以：“規(guī)模偏小”、“開發(fā)周期長(zhǎng)”可以宣傳為本項(xiàng)目規(guī)劃為行政組團(tuán)中高端精品住宅區(qū)，是各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全、自然環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的生態(tài)小區(qū)。（三）機(jī)會(huì)1、重大機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目所在地段位于行政中心周邊，該區(qū)域具有優(yōu)良的地理環(huán)境和植被環(huán)境，適合城市居民對(duì)居住環(huán)境的要求，擁有不可多得的自然環(huán)境條件，且交通便捷，是未來(lái)城市的主要居住區(qū)域，適宜中高端精品住宅開發(fā)。2、隨著####工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)家級(jí)####經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金洲新區(qū)等區(qū)域內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目快速引進(jìn)，投資強(qiáng)度增加，入駐企事業(yè)單位快速增加，人口數(shù)量的迅猛增大，進(jìn)而導(dǎo)致####商貿(mào)、餐飲、娛樂、住宅需求激增，尤其是各類精英人士的高品質(zhì)生活需求。3、政府招商引資實(shí)施的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。4、####行政組團(tuán)城市規(guī)劃的全面實(shí)施。（四）威脅1、整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。####現(xiàn)有119家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同地域樓盤有水晶酈城、中源花園、嘉誠(chéng)花園、玉龍國(guó)際花園、優(yōu)雅翠園、新府名邸、旺和家園、金葉家園、東鑫城市花園等，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、本地其他開發(fā)企業(yè)高超的營(yíng)銷手段和雄厚的資金實(shí)力。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)眾多，重點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)將促使項(xiàng)目成功；威脅是任何地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)普遍現(xiàn)象，是不足以抵消本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。鑒于本項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件具有強(qiáng)大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，和重大的外部機(jī)會(huì)，開發(fā)商可采取加快投資速度，擴(kuò)大生產(chǎn)，提高市場(chǎng)占有率的SO戰(zhàn)略，即增長(zhǎng)性戰(zhàn)略；面臨一些微不足道的劣勢(shì)和威脅，開發(fā)商可克服內(nèi)部劣勢(shì)，避免或降低外部威脅的