倉儲物流貿(mào)易市場商業(yè)計劃書

倉儲物流貿(mào)易市場商業(yè)計劃書

第一章前言

2009年初，國務(wù)院在兩代會前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展規(guī)劃，將物流業(yè)

列入其中，將倉儲、配送等各個物流環(huán)節(jié)的營業(yè)稅稅率與運輸業(yè)統(tǒng)一，調(diào)低為3%；擴(kuò)

大營業(yè)稅差額增收范圍、對各地物流園區(qū)布局進(jìn)行合理規(guī)劃。

神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限公司緊跟國家關(guān)于未來產(chǎn)業(yè)振興政策的進(jìn)展方

向，結(jié)合陜西省榆林市神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的實際情況，擬在當(dāng)?shù)貥?gòu)建一座大型綜

合倉儲物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)中心，以有效帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)，并促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的繁榮。

榆林市神木縣地處陜西北部，位晉陜蒙三省交界，南衛(wèi)關(guān)中，北屏河套，扼晉陽之

險，持靈夏之沖，其特殊的地理地貌、悠久的歷史、豐富的土地礦產(chǎn)資源與完備的城市

配套設(shè)施使得當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)牽一發(fā)動全身，成為陜西省與西部地區(qū)物流.業(yè)進(jìn)展的必經(jīng)之

地。

通過前期的初步勘測與分析等工作，項目切實結(jié)合了國家政策、陜西省建設(shè)進(jìn)展規(guī)

劃及神木縣當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的進(jìn)展形勢，抓住了現(xiàn)代物流業(yè)進(jìn)展的機(jī)遇。項目能夠有效彌補(bǔ)當(dāng)

地倉儲物流業(yè)的空缺，通過開發(fā)倉儲周轉(zhuǎn)中心與提供全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，緩解交通運輸壓

力，增加經(jīng)濟(jì)推動力，為工業(yè)園區(qū)的建設(shè)與陜西省物流業(yè)的進(jìn)展注入新的活力。同時，

從經(jīng)濟(jì)效益方面看，項目具有較高的投資回報率，項目稅前收益率可達(dá)28.90%,回收

期在4.31年左右，高于行業(yè)基準(zhǔn)，屬于投資小，收效快的建設(shè)項目。

本計劃書以國家與地方政策為指導(dǎo)，結(jié)合項目的前期工作，分七大部分，從投資背

景、目標(biāo)市場、建設(shè)規(guī)劃、營銷方式、組織結(jié)構(gòu)設(shè)置、風(fēng)險操縱，與財務(wù)預(yù)測等方面綜

合分析規(guī)劃，細(xì)致闡述項目的各項基本方案，以呈現(xiàn)項目的總體藍(lán)圖。

第二章項目概述

2.1項目提出的背景

2008年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“拓寬民間投資領(lǐng)域與渠道，增強(qiáng)拉動經(jīng)濟(jì)增長的社

會合力”。會議強(qiáng)調(diào)，科學(xué)進(jìn)展觀第一要義是進(jìn)展，越是在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展面臨較大困難的時

候，我們越是要堅定不移地貫徹進(jìn)展是硬道理的戰(zhàn)略思想，牢牢扭住經(jīng)濟(jì)建設(shè)這個中心,

始終做到聚精會神搞建設(shè)、一心一意謀進(jìn)展。隨著世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的進(jìn)一步深化，國家及

地方投資項目逐步開始萎縮，部分企業(yè)倒閉破產(chǎn)，給社會帶來極大的就業(yè)壓力。2009

年2月25日國務(wù)院審議通過了倉儲物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃，物流業(yè)是融合運輸、倉儲、

貨運代理與信息等行業(yè)的符合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，涉及領(lǐng)域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、

拉動消費作用大。但是我國物流業(yè)總體水平落后，嚴(yán)重制約國民經(jīng)濟(jì)效益的提高。務(wù)必

加快進(jìn)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。

國務(wù)院在兩代會前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展規(guī)劃。2009年1月14日，鋼

鐵與汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲國務(wù)院常務(wù)會議通過；2月4日，紡織工業(yè)與裝備制造業(yè)調(diào)整

振興規(guī)劃也獲原則通過；2月11日，國務(wù)院審議并原則通過了船舶工業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃；

2月18日，國務(wù)院常務(wù)會議審議并通過了電子信息產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃；2月19日，輕工業(yè)

與石化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲得通過；最后，有色金屬與物流業(yè)振興規(guī)劃也獲通過。至此，十

大產(chǎn)業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃全部出齊，事實上施時間將從2009年至2011年。

隨后陜西省政府下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)榆林跨更加展的若干意見》文件，積極響

應(yīng)號召，進(jìn)展神木經(jīng)濟(jì)，神木縣政府制定了《神木縣國民經(jīng)濟(jì)與社會進(jìn)展第十一個五年

規(guī)劃綱要》，編制了《第二新村產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃》，建立了神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

神木縣位于神府煤田，為中國目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。該煤田

要緊分布于陜西省榆林地區(qū)，含煤面積24561km2,含煤地層為侏羅系中統(tǒng)延安組，單

層最大厚度12.5m,總儲量2267億噸，其中探明儲量1556億噸。神府煤田儲量豐富，

煤層穩(wěn)固，易于開采，煤質(zhì)優(yōu)良，屬于特低灰、特低硫、特低磷、中高發(fā)熱量、可選性

好的不粘煤與長焰煤，是良好的動力燃料與工業(yè)氣化用煤。近年來，作為環(huán)保潔凈煤被

國家有關(guān)部門與北方城市廣泛推薦使用。煤的化學(xué)活性與熱穩(wěn)固性好，是動力、氣化、

液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工業(yè)儲量436萬噸，二氧化硅含量在

97%以上。此外，鐵礦石、石灰石、石油、膨潤土等儲量也很可觀。

神木縣領(lǐng)導(dǎo)與規(guī)劃部門，也已經(jīng)充分注意到了進(jìn)展神木物流業(yè)的迫切性。在推進(jìn)”

五個轉(zhuǎn)型”的進(jìn)展路徑中提出了“推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設(shè)以工業(yè)（煤炭）為主流的

物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相匹配的”能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流”模式，

成為“晉陜蒙地區(qū)物流集散中心”的構(gòu)想。

由此可見，本項目符合國家關(guān)于未來產(chǎn)業(yè)振興政策的進(jìn)展方向，抓住了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)起

飛的機(jī)遇，填補(bǔ)了當(dāng)?shù)匚锪髦修D(zhuǎn)的空缺，項目建成后將會有效帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)，并促進(jìn)其

他產(chǎn)業(yè)的繁榮，項目建設(shè)前景廣闊。

2.2項目基本信息

項目名稱：神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場建設(shè)項目。

承辦單位：神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限公司。

項目地點：神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場建設(shè)項目位于陜西省榆林市神木縣第二新

村神錦大街南側(cè)。

項目總投資：9687.86萬元。

項目的要緊服務(wù)對象為陜西省榆林市神木縣第二新村經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)企業(yè)，與

經(jīng)當(dāng)?shù)亟煌ňW(wǎng)絡(luò)進(jìn)行運輸作業(yè)的中間商、運營商等物流行業(yè)從業(yè)商。項目要緊業(yè)務(wù)擬設(shè)

置有：

擬建設(shè)區(qū)域主要業(yè)務(wù)范圍

1倉儲交易區(qū)主要業(yè)務(wù)為鋼材、工程機(jī)械、汽車銷售

主要業(yè)務(wù)為建材、日用百貨等貨物的倉儲

2倉庫物流區(qū)

物流

主要業(yè)務(wù)為工程機(jī)樨己件供應(yīng)與售后維

臨街商鋪

3修服務(wù)

主要業(yè)務(wù)為倉儲物潮艮務(wù)和金屬鎂交易

4辦公區(qū)________________|

公司的經(jīng)營組織規(guī)劃為：

公司內(nèi)部運營組織架構(gòu)實行中心管理制。公司是決策中心，各部門是管理中心。

公司組織機(jī)構(gòu)共設(shè)1個高層決策系統(tǒng)，四大管理系統(tǒng)，若干個要緊職能部門。組織

決策系統(tǒng)實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，各個管理系統(tǒng)實行副總經(jīng)理制。

組織的決策管理層分為三層:總經(jīng)理層、副總經(jīng)理層與主管層C各層分別掌握不一

致層次的決策權(quán)限與管理工作。

總經(jīng)理層為戰(zhàn)略決策層與總體規(guī)劃層，副總經(jīng)理層為戰(zhàn)術(shù)決策層與計劃制定監(jiān)督

層，主管層為事務(wù)決策層與計劃執(zhí)行協(xié)調(diào)層。新組織機(jī)構(gòu)開始向機(jī)構(gòu)扁平集約化，管理

柔性化、等級弱化的趨勢進(jìn)展。

各系統(tǒng)內(nèi)部的協(xié)調(diào)與合作由中心副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，各個系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)與合作由總經(jīng)

理負(fù)責(zé)。

部門設(shè)計的原則為:各個管理系統(tǒng)內(nèi)部門的設(shè)立務(wù)必確保是組織經(jīng)濟(jì)日標(biāo)或者組織

資源價值優(yōu)化日標(biāo)的直接實施機(jī)構(gòu)，不單設(shè)參謀性機(jī)構(gòu)或者指導(dǎo)性機(jī)構(gòu)。

公司的要緊經(jīng)營模式為：

1、倉儲交易：為鋼材、工程機(jī)械與汽車租賃交易提供露天倉庫，收入來源要緊為

租金及自營收入；

2、倉庫物流：水泥、陶瓷、地板、裝飾裝修材料及日用百貨等貨物提供儲存?zhèn)}庫,

收入來源要緊為租金；

3、金屬鎂交易平臺：打造金屬鎂交易服務(wù)的專業(yè)平臺，包含交易服務(wù)與網(wǎng)絡(luò)服務(wù)

平臺，收入來源要緊為服務(wù)費；

4、臨街商鋪：建設(shè)大型工程機(jī)械配件供應(yīng)中心，收入來源要素為周邊企業(yè)與個人

提供工程機(jī)械配件與維修服務(wù)的營業(yè)收入；

5、辦公區(qū)租賃：收入來源要緊為租金。

2.3項目進(jìn)展與長期規(guī)劃

戰(zhàn)略目標(biāo)：公司經(jīng)營進(jìn)展目標(biāo)是構(gòu)筑”全國知名的倉儲物流中心，成為晉陜蒙地區(qū)

物流中心集散地”的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)格局。構(gòu)建主業(yè)良性成長的進(jìn)展平臺，同時擇機(jī)進(jìn)展有關(guān)

服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成以物流為中心、集各項服務(wù)于一體的綜合性商業(yè)平臺。

公司以倉儲物流為核心，在陜西神木縣建立一個大型物流產(chǎn)業(yè)基地，不斷擴(kuò)展中心

業(yè)務(wù)，在2年內(nèi)，逐步完成各項基本建設(shè)；5年內(nèi)，初具規(guī)模，逐步開發(fā)有關(guān)配套產(chǎn)業(yè);

10年內(nèi)，成為陜北最大的倉儲物流中心，并最終進(jìn)展成為全國知名的連鎖物流集散集

群企業(yè)。

公司的遠(yuǎn)景規(guī)劃：

公司以品牌化為旗幟，以多領(lǐng)域、全方位為公司進(jìn)展方向。根據(jù)這一思路，公司確

定了遠(yuǎn)景規(guī)劃的進(jìn)展戰(zhàn)略：

1、致力于倉儲物流行業(yè)的進(jìn)展，開創(chuàng)現(xiàn)代倉儲物流產(chǎn)業(yè)新模式。

2、以品牌為旗幟，不斷進(jìn)行品牌核心價值的提升。

3、以人力資源為根本，營造人才進(jìn)展環(huán)境，實現(xiàn)人才國際化戰(zhàn)略。

4、以服務(wù)為帶動，依托專業(yè)、全面、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)理念，以網(wǎng)絡(luò)推廣與品牌戰(zhàn)略為

有力補(bǔ)充，實現(xiàn)多元化進(jìn)展。

5、以創(chuàng)新為動力，加強(qiáng)多邊合作關(guān)系，以創(chuàng)新的服務(wù)形式來引導(dǎo)市場的進(jìn)展，從

而提升核心競爭力。

具體規(guī)劃：

公司未來10年的進(jìn)展思路如下：

2009-2011年:

1、2009年是公司創(chuàng)立之年，公司將完成項目的選址論證、項目可行性論證，并經(jīng)

政府有關(guān)機(jī)構(gòu)審批，取得榆林市神木縣第二新村140畝土地使用權(quán)，完善建設(shè)規(guī)劃，并

逐步開展初期建設(shè)。

2、公司將在兩年內(nèi)完成項目基地的基礎(chǔ)建設(shè)，開展有關(guān)配套服務(wù)業(yè)務(wù)。

3、初步確立公司的品牌戰(zhàn)咯研究及規(guī)劃，逐步建立公司的戰(zhàn)略品牌。

2012-2014年：

1、建設(shè)成為完善的物流產(chǎn)業(yè)基地，打造專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)商業(yè)服務(wù)平臺。

2、實現(xiàn)公司資本擴(kuò)張，建立完善的法人治理結(jié)構(gòu)。

3、擴(kuò)展有關(guān)產(chǎn)業(yè)及服務(wù)產(chǎn)品，建成集物流、服務(wù)、租賃、購物、休閑等各項業(yè)務(wù)

為一體的綜合大型物流周轉(zhuǎn)中心。

2015-2019年：

1、公司進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，建立集團(tuán)化經(jīng)營管理模式。

2、建立長期合作伙伴制度，進(jìn)展全國性業(yè)務(wù)推廣，依托品牌效應(yīng)，成為陜西省最

大的倉儲物流中心，并以此為基礎(chǔ)向全國拓展，進(jìn)展物流品牌連鎖經(jīng)營模式，并最終成

為全國知名的連鎖物流集散集群。

第三章市場分析

3.1中國物流業(yè)市場

物流業(yè)是由服務(wù)分銷業(yè)、運輸業(yè)、裝卸業(yè)、倉儲業(yè)、郵政業(yè)、流通加工業(yè)、物流信

息業(yè)、貨運代理業(yè)、包裝業(yè)等構(gòu)成的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成部分，涉及領(lǐng)

域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，促進(jìn)生產(chǎn)、拉動消費作用大，已經(jīng)成為服務(wù)業(yè)中的骨干產(chǎn)業(yè)與

國民經(jīng)濟(jì)新的增長點。進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國物流業(yè)總體規(guī)?？焖僭鲩L，服務(wù)水平顯著

提高，進(jìn)展的環(huán)境與條件不斷改善，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)進(jìn)展方式與增強(qiáng)國

民經(jīng)濟(jì)競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。

2008年,全國社會物流總額達(dá)89.9萬億元，比2000年增長4.2倍，年均增長23%：

物流業(yè)實現(xiàn)增加值2.萬億元，比2000年增長1.9倍，年均增長14%。2008年，物流

業(yè)增加值占全部服務(wù)業(yè)增加值的比重為16.5%,占GDP的比重為6.6%。一些制造企業(yè)、

商貿(mào)企業(yè)開始使用現(xiàn)代物流管理理念、方法與技術(shù)，實施流程再造與服務(wù)外包；傳統(tǒng)運

輸、倉儲、貨代企業(yè)實行功能整合與服務(wù)延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型；一批新型的

物流企業(yè)迅速成長，形成了多種所有制、多種服務(wù)模式、多層次的物流企業(yè)群體。全社

會物流總費用與GDP的比率，由2000年的19.4%下降至ij2008年的18.3%,物流費用

成本呈下降趨勢，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量的提高。

但是，我國物流業(yè)的總體水平仍然偏低，還存在一些突出問題。一是全社會物流運

行效率偏低，社會物流總費用與GDP的比率高出發(fā)達(dá)國家1倍左右；二是社會化物流

需求不足與專業(yè)化物流供給能力不足的問題同時存在；三是物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足，尚

未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便利的綜合交通運輸體系，物流園區(qū)、物

流技術(shù)裝備等能力有待加強(qiáng)；四是地方封鎖與行業(yè)壟斷對資源整合與一體化運作形成障

礙，物流市場還不夠規(guī)范；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)與物流標(biāo)準(zhǔn)還不能完全滿足需要，

物流服務(wù)的組織化與集約化程度不高。

2008年下半年以來，隨著國際金融危機(jī)對我國實體經(jīng)濟(jì)的影響逐步加深，物流業(yè)

作為重要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)也受到了嚴(yán)重沖擊。物流市場需求急劇萎縮，運輸與倉儲等收費價

格及利潤大幅度下跌，一大批中小物流企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，提供運輸、倉儲等單一服務(wù)

的傳統(tǒng)物流企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。整體來看，國際金融危機(jī)不但造成物流產(chǎn)業(yè)自身進(jìn)展的

劇烈波動，而且對其他產(chǎn)業(yè)的物流服務(wù)供給也產(chǎn)生了不利影響。

大型交易市場的建立與進(jìn)展是搞活流通，繁榮市場，擴(kuò)大城鄉(xiāng)消費，確保市場繁榮,

不斷提升物流服務(wù)現(xiàn)代化水平，促進(jìn)物流業(yè)跨越式進(jìn)展的重要戰(zhàn)略選擇。面對國際金融

危機(jī)的影響，物流行業(yè)已成為當(dāng)前拉動內(nèi)需，擴(kuò)大消費，搞活流通，繁榮市場，振興經(jīng)

濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。在國家《物流業(yè)調(diào)整與振興規(guī)劃》的指導(dǎo)下，各地區(qū)正在抓緊物流園區(qū)

建設(shè)，進(jìn)展大型物流交易市場。

3.2區(qū)域物流市場進(jìn)展與展望

“十五”期間，隨著經(jīng)濟(jì)、社會與技術(shù)的快速進(jìn)展，陜西省物流業(yè)進(jìn)展步伐加快，由

起步階段開始邁向理性、務(wù)實、快速進(jìn)展的新階段。物流規(guī)模不斷擴(kuò)大，貨運總量快速

增長，第三方物流開始起步，物流企業(yè)數(shù)量增多，物流設(shè)施建設(shè)步伐加快，產(chǎn)業(yè)增加值

穩(wěn)步上升。到2005年底，物流業(yè)產(chǎn)值超過300億元,全省物流業(yè)增加值年均增長11.7%。

物流業(yè)對經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的促進(jìn)作用不斷增強(qiáng)。

盡管陜西省物流業(yè)進(jìn)展取得了一定的成績，但與發(fā)達(dá)國家與先進(jìn)省市相比，還存在

一些問題與差距。一是物流基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。要緊表現(xiàn)為總量不足，不一致交通方式之間、

交通與倉儲設(shè)施之間的配套性、兼容性較差。保稅物流設(shè)施建設(shè)滯后。二是物流企業(yè)總

體規(guī)模不大，服務(wù)范圍窄?，F(xiàn)有的物流企業(yè)普遍基礎(chǔ)設(shè)施與裝備落后，管理方式粗放，

缺乏擔(dān)當(dāng)龍頭的大型現(xiàn)代物流企業(yè)。服務(wù)范圍集中在運輸與倉儲領(lǐng)域，功能比較單一。

三是物流專業(yè)人才嚴(yán)重匱乏。缺乏具有現(xiàn)代物流理念與專業(yè)知識的策劃、管理人才與熟

練掌握物流信息技術(shù)的專門人才。四是觀念滯后，現(xiàn)行的一些體制、政策、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)

等還嚴(yán)重制約著現(xiàn)代物流業(yè)的進(jìn)展。

加快進(jìn)展現(xiàn)代物流業(yè)是新時期經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展的必定趨勢。根據(jù)《陜西省”十一五”現(xiàn)

代物流業(yè)進(jìn)展專項規(guī)劃》，到2010年，陜西省要基本建成以西安為樞紐，寶雞、榆林、

漢中、安康、渭南、商洛為節(jié)點的現(xiàn)代物流體系，把陜西建成我國承東啟西、溝通南北

的重要物流集散地；大力進(jìn)展第三方物流，積極培養(yǎng)與進(jìn)展具有較強(qiáng)競爭力的大型物流

企業(yè)，努力提高物流業(yè)的社會化、專業(yè)化與國際化水平。全省物流業(yè)增加值年均遞增

18%左右，達(dá)到900億元，占全省生產(chǎn)總值的15%左右。物流費用占全省生產(chǎn)總值的

比率在目前的23%左右的基礎(chǔ)上下降3-4個百分點。

神木縣物流業(yè)的進(jìn)展在陜西省處于較低水平，相對滯后于全縣整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，尚

處于自發(fā)階段，急需整體規(guī)劃，統(tǒng)一部署，重點培養(yǎng)，使其與全縣整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展相協(xié)

調(diào)，并成為神木縣新的經(jīng)濟(jì)增長點。目前，神木縣政府已經(jīng)充分認(rèn)識到進(jìn)展神木物流業(yè)

的必要性與迫切性。

《神木縣國民經(jīng)濟(jì)與社會進(jìn)展第十一個五年規(guī)劃綱要》要求做大做強(qiáng)現(xiàn)代物流業(yè)，

建立現(xiàn)代物流配送體系。具體包含：1、加快培養(yǎng)與引進(jìn)物流企業(yè)，建立與完善物流配

送、連鎖經(jīng)營等現(xiàn)代物流配送體系。2、進(jìn)展以縣城為中心的消費與物流配送市場，滿

足中、高收入者的消費需求；進(jìn)展以重點城鎮(zhèn)為中心的流通、貨物集散市場，進(jìn)展城鄉(xiāng)

貿(mào)易。3、對傳統(tǒng)商業(yè)應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營方式、服務(wù)理念進(jìn)行改造，著重進(jìn)展商貿(mào)流通、交

通運輸、市政服務(wù)等行業(yè)，增強(qiáng)流通企業(yè)活力，廣泛開發(fā)市場。

隨著金融危機(jī)傳導(dǎo)效應(yīng)的顯現(xiàn)與擴(kuò)散，神木縣域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不優(yōu)、企業(yè)自

主創(chuàng)新能力弱與抗風(fēng)險能力低等深層次問題逐步暴露，已成為掣肘科學(xué)進(jìn)展的“短板、

危機(jī)既“凸顯”了進(jìn)展中的不足，也帶來了調(diào)整結(jié)構(gòu)、提升層次的大好機(jī)遇。此種情況下,

神木縣政府正在積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)層次、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、民營經(jīng)濟(jì)、社會結(jié)構(gòu)與民生建設(shè)五個方

面的轉(zhuǎn)型。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進(jìn)展路徑中，提出了“推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設(shè)以工業(yè)

（煤炭）為主的物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相匹配的'能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜

合物流'模式，成為晉陜蒙地區(qū)物流集散中心”的構(gòu)想。

3.3目標(biāo)市場分析

2008年，神木縣經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了又好又快的進(jìn)展勢頭。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值

290.58億元，增長47%；完成財政總收入72.27億元，增長52.1%,完成地方財政收

入16.7億元，增長55%；完成固定資產(chǎn)投資134億元，增長45%；城鎮(zhèn)居民人均可支

配收入達(dá)16075元、農(nóng)民人均純收入達(dá)6028元，分別增長27%與18%?？h域經(jīng)濟(jì)綜

合實力居全國第59位，西部第5位，陜西省第一位，成為陜西省第一個綜合競爭力進(jìn)

入全國百強(qiáng)的縣。

國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的蓬勃進(jìn)展，給當(dāng)?shù)劁摬?、水泥等建材市場提供了廣闊的市場空間。

《神木縣國民經(jīng)濟(jì)與社會進(jìn)展第十一個五年規(guī)劃綱要》確定了“十一五”期間，神木縣圍

繞強(qiáng)縣富民目標(biāo)，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式為主線，大力推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化與新農(nóng)村建設(shè)

進(jìn)程，實現(xiàn)城鎮(zhèn)與農(nóng)村統(tǒng)籌進(jìn)展、經(jīng)濟(jì)與社會協(xié)調(diào)進(jìn)展、北部礦區(qū)與南部山區(qū)兼顧進(jìn)展、

人與自然與諧進(jìn)展、中省市企業(yè)與地方經(jīng)濟(jì)共同進(jìn)展，全面推動經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、

文化建設(shè)、社會建設(shè)，努力打造實力神木、活力神木、魅力神木、與諧神木。為了實現(xiàn)

規(guī)劃目標(biāo)，神木縣經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)項目蓬勃進(jìn)展。僅2008年一年，神木縣共安排基本建

設(shè)項目157個，年度投資145億元，其中縣財政投資18.5億元。如：大交通體系的構(gòu)

建，包含榆神高速公路、神府高速公路、包西鐵路、準(zhǔn)神鐵路與紅檸鐵路建設(shè)等；工業(yè)

區(qū)建設(shè)，包含神木新村、第二新村與趙家梁、石窯店等工業(yè)區(qū)建設(shè)。

神木縣位于煤炭資源富集區(qū)的中心地帶，縣境內(nèi)儲煤面積達(dá)4500平方公里，已探

明儲量500億噸。近年來，能源化工項目強(qiáng)勢崛起，截至2008年底，神木已經(jīng)成為全

國第一產(chǎn)煤大縣（億噸級）、全國最大的蘭炭生產(chǎn)基地（千萬噸）、全國最大的聚氯乙

烯基地（百萬噸），西部最大的煤電基地（600萬千瓦）、西部最大的浮法玻璃基地（600

萬重量箱）、西部最大的電石基地（百萬噸），煤制烯燒、煤制油與多晶硅、三氯氫硅、

1.4?丁二醇、煤焦油輕質(zhì)化等高新技術(shù)的能源化工項目已經(jīng)建成或者正在加緊建設(shè)。

目前，榆林市將金屬鎂產(chǎn)業(yè)列為重點進(jìn)展產(chǎn)業(yè)項目，將打造“中國鎂都”作為當(dāng)?shù)剡M(jìn)

展金屬鎂產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，神木、府谷也已經(jīng)將金屬鎂產(chǎn)業(yè)進(jìn)展提上日程，榆林地區(qū)的

金屬鎂產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速，目前的生產(chǎn)能力與產(chǎn)量均居國內(nèi)前列，成為我國金屬鎂的要緊生

產(chǎn)基地。目前，全世界約有200家金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)，其中中國有160多家，榆林地區(qū)

有40家，約占全國的1/4。其中，府谷17家，神木11家。

硅鐵、白云石與煤氣等是生產(chǎn)金屬鎂的重要原料，占金屬鎂生產(chǎn)成本一半以上，其

價格對金屬鎂成本影響非常大。在目前金屬鎂價格低迷，原材料價格波動劇烈的情況下,

低成本優(yōu)勢凸顯。神木及周邊地區(qū)的硅鐵、白云石與煤氣等資源極其豐富，價格低廉，

在進(jìn)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)方面，擁有其他地區(qū)不能比擬的低成本優(yōu)勢。神木、府谷、榆林在我

國金屬鎂產(chǎn)業(yè)鏈中的地位逐步提高，金屬鎂的流通業(yè)務(wù)在神木前景可人。

目前.，神木縣境內(nèi)大型倉儲物流企業(yè)仍屬空白狀態(tài)，根據(jù)大型倉儲物流根據(jù)神木縣

煤炭、電力、化工與城鎮(zhèn)化等所取得的成就，神木縣進(jìn)展規(guī)劃，鋼鐵、工程機(jī)械、汽車

與建材等產(chǎn)品的大型倉儲物流將是神木縣經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重點進(jìn)展產(chǎn)業(yè)。近年來，神木縣城

市規(guī)?？焖贁U(kuò)張，神木縣相繼啟動了錦界工業(yè)園區(qū)、神木縣城第一新村的建設(shè)，神木第

二新村也已啟動。本項目即位于神木第二新村物流倉儲區(qū)內(nèi)。

神木第二新村規(guī)劃中，規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)項目包含陶瓷、塑料、橡膠、鎂合金與機(jī)械加工

等，并配套有占地約2500畝的物流倉儲區(qū)。該物流倉儲區(qū)將為神木第二新村及周邊的

企業(yè)提供物流服務(wù)，根據(jù)需求，物流倉儲區(qū)擬劃分為鋼鐵倉儲物流區(qū)、貴金屬、化工與

礦產(chǎn)原料倉儲物流區(qū)、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽車城、工程機(jī)械等。

第四章項目定位與整體規(guī)劃

4.1項目定位

項目建設(shè)理念：整體規(guī)劃，突出合理的分布布局；突出配套功能，展示服務(wù)功能，

發(fā)揮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢；明確市場定位，按照"總量操縱、層次清晰、特色突出、進(jìn)展協(xié)

調(diào)”的原則，塑造益辰倉儲物流貿(mào)易市場交通便利、配套完備、安全可靠、高效的形象;

構(gòu)建完備的信息服務(wù)平臺，建設(shè)現(xiàn)代化的服務(wù)體系；注重經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與環(huán)境進(jìn)展平衡，加

強(qiáng)綠化建設(shè)。

本項目建設(shè)地點位于榆林市神木縣第二新村內(nèi)。第二新村位于神木縣城西北5公里

處，占地面積15平方公里，依托神錦工業(yè)大街，以產(chǎn)業(yè)為主、人居為輔，由民營企業(yè)

創(chuàng)業(yè)園與生態(tài)移民區(qū)兩大區(qū)構(gòu)成。

本項目位于神錦工業(yè)大街南側(cè)，三面臨街，處在第二新村的核心地帶，交通便利，

配套企業(yè)、設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目東面緊鄰第二新村管理中心，配套服務(wù)設(shè)施

及其便利。神錦工業(yè)大街北側(cè)為陶瓷工業(yè)園區(qū)、鎂合金加工園區(qū)、橡膠加工園區(qū)與塑料

工業(yè)園區(qū)，項目南側(cè)是機(jī)械裝備制造園區(qū)。

本項目擬建成神府地區(qū)設(shè)施裝備領(lǐng)先、市場規(guī)范協(xié)調(diào)、供貨質(zhì)量穩(wěn)固及時、服務(wù)完

善的大型綜合現(xiàn)代化倉儲、物流、貿(mào)易市場。目標(biāo)顧客要緊包含：建材、機(jī)械、鋼材等

生產(chǎn)企業(yè)與貿(mào)易商。項目建成后，將成為神木地區(qū)集鋼材、工程機(jī)械、汽車、建材（水

源、陶瓷、涂料、裝飾裝修材料等）生產(chǎn)廠家直銷、代銷及超市、商場貨物倉儲、物流、

貿(mào)易為一體的大型倉儲物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)市場。

4.2項目經(jīng)營進(jìn)展模式

益辰倉儲物流貿(mào)易市場使用規(guī)模開發(fā)、集約用地，注重可持續(xù)進(jìn)展的開發(fā)模式。倉

儲交易區(qū)、倉庫物流區(qū)與臨街商鋪的經(jīng)營，使用自營與租賃雙重模式。五年后，在經(jīng)營

需要的情況下，可部分出售倉庫物流區(qū)的倉庫（約2.15萬平方米〕的使用權(quán)或者產(chǎn)權(quán),

以加速投資回收，降低投資者的投資風(fēng)險。

益辰倉儲物流貿(mào)易市場由神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)管理。益

辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責(zé)任公司本著“便利高效、透明公正”的原則，全權(quán)負(fù)責(zé)為入駐

商戶解決配套的服務(wù)問題，為企業(yè)提供優(yōu)勢的服務(wù)，營造良好的倉儲物流貿(mào)易環(huán)境。其

要緊職責(zé)：統(tǒng)一負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃、建設(shè)、政策制定與入駐商戶的管理等工作。園區(qū)由益

辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責(zé)任公司統(tǒng)一管理，入駐商戶將根據(jù)不一致的企業(yè)規(guī)模享受園

區(qū)相應(yīng)的服務(wù):除能夠直接使用物流信息系統(tǒng)平臺的支持外，還有相應(yīng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)與專

家咨詢支持，促進(jìn)現(xiàn)代物流企業(yè)與現(xiàn)代工商企業(yè)的成長。

金屬鎂交易中心則是依托神木優(yōu)勢的金屬鎂產(chǎn)業(yè)，利用地緣優(yōu)勢，集中資源優(yōu)勢，

建立起當(dāng)?shù)亟饘冁V生產(chǎn)企業(yè)與外地采購商的交易橋梁，通過各類增值服務(wù)，降低金屬鎂

交易成本，為客戶制造價值。要緊服務(wù)方式包含：1、在益辰倉儲物流貿(mào)易市場辦公樓

輔樓設(shè)立金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)展廳；2、設(shè)立交易服務(wù)中心，進(jìn)行金屬鎂市場的信息搜集整

理、采購中介服務(wù)等業(yè)務(wù)：3、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)信息平臺，營造金屬鎂交易服務(wù)的專業(yè)平臺。

4.3項目整體規(guī)劃

本項目規(guī)劃總用地面積為140畝，建筑面積51755.4平方米。在考慮用地、周邊環(huán)

境與建設(shè)現(xiàn)狀等因素的基礎(chǔ)上，按照“集中高效”的原則，確立了益辰倉儲物流貿(mào)易市場

四大主題片區(qū)：（1）倉儲交易區(qū)。要緊業(yè)務(wù)為鋼材.、工程機(jī)械、汽車銷售；（2）倉庫

物流區(qū)。要緊業(yè)務(wù)是為建材貿(mào)易、口用百貨等貨物提供倉儲中轉(zhuǎn)物流服務(wù)；（3）臨街

商鋪。要緊業(yè)務(wù)為工程機(jī)械配件供應(yīng)與售后維修服務(wù)等；（4）辦公區(qū)。要緊業(yè)務(wù)為倉

儲物流辦公服務(wù)與金屬鎂交易中心。

神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場平面圖

X=4J04019.271

Y=37450008.250

=4303900^95

=37449796

4.3.1功能分區(qū)

1、倉儲交易區(qū)

倉儲交易區(qū)占地約56畝，建成6大交易區(qū)，交易區(qū)總面積2.76萬平方米，交易區(qū)

的道路寬8米。6大交易區(qū)細(xì)分為鋼材、工程機(jī)械與汽車交易區(qū)。

倉儲交易區(qū)平面圖

（1）鋼鐵交易區(qū)

要緊服務(wù)客戶：神木第二新村工業(yè)區(qū)機(jī)械裝備制造園區(qū)的企業(yè)，周邊煤礦、電廠、

化工廠與建筑市場等。

要緊鋼鐵品種：制造用鋼、建筑用鋼兩大類，包含板材、線材、型材與管材。

（2）工程機(jī)械交易區(qū)

要緊服務(wù)客戶：建筑工程公司、廠礦企業(yè)與運輸公司等。

要緊交易品種：載重車輛、挖掘機(jī)械、裝載設(shè)備、筑路機(jī)械、起吊設(shè)備等，兼營售

后維修服務(wù)。

（3）汽車交易區(qū)

要緊服務(wù)客戶：社會團(tuán)體、居民，廠礦企業(yè)與運輸公司等。

要緊交易品種：各類轎車，以中高檔為主，兼營售后維修服務(wù)。

2、倉庫物流區(qū)

倉庫物流區(qū)占地約48畝，建成6大倉庫，倉庫總面積2.15萬平方米，倉庫主干道

的道路寬12米。倉庫物流區(qū)服務(wù)的要緊對象是當(dāng)?shù)嘏c外地建材企業(yè)及貿(mào)易商等，為他

們提供貨物倉儲中轉(zhuǎn)物流服務(wù)。

倉庫物流區(qū)平面圖

3、臨街商鋪

在毗鄰神木第二新村管理中心的臨街面與項目南側(cè)的臨街面，建立一個大型工程機(jī)

械配件供應(yīng)中心，為周邊企業(yè)與個人提供工程機(jī)械配件與維修服務(wù)。臨街商鋪為兩層，

臨街商鋪呈工“行，臨街長度為597.4米，建筑面積2.42萬平方米。

4、辦公區(qū)

辦公區(qū)緊鄰神錦工業(yè)大街，由一棟8層的主建筑與2棟三層的輔樓構(gòu)成，周圍輔以

綠化帶、噴泉與廣場。辦公區(qū)負(fù)責(zé)整個倉儲物流貿(mào)易市場的管理與服務(wù)職能，形成"一

站式服務(wù)”與“全方位服務(wù)”的服務(wù)中心。同時，在輔樓設(shè)立金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品展廳與交

易服務(wù)中心，為金屬鎂生產(chǎn)企業(yè)提供展示產(chǎn)品與企業(yè)形象的窗口，同時為外地金屬鎂采

購商提供一站式采購服務(wù)。

4.3.2道路交通規(guī)劃

本項目緊鄰神錦大街，項目2公里范圍內(nèi)有眾多公路交通樞紐：榆神、神府高速路

出口；包神、榆神、神興、神佳二級出入境公路與神木過境線交匯處。貨物要緊通過公

路運輸。此外，項目距神木火車站4公里，并有鐵路延伸第二新村的規(guī)劃，鐵路交通也

是本項目的運輸途徑之一。

項目場地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)置合理，在項目北面，設(shè)有兩出入口與神錦大街相連，出入

口寬8米，項目內(nèi)建設(shè)二縱七橫的干道。南北向的2條道路寬8米；辦公樓與倉儲交易

區(qū)之間的東西向道路寬12米；倉儲交易區(qū)內(nèi)道路寬8米；倉庫物流區(qū)四周東西向道路

寬12米。項目內(nèi)道路寬敞，車少時，貨車可快速實現(xiàn)倒車，車多時，可環(huán)線行駛，方

便貨車高效進(jìn)出。

4.3.3綠化景觀規(guī)劃

益辰倉儲物流貿(mào)易市場的綠地建設(shè)分為下列幾種類型：

1、公共綠地：包含草坪、花壇、噴泉廣場等公共設(shè)施綠地。

2、隔離綠地：益辰倉儲物流貿(mào)易市場在項目西側(cè)規(guī)劃有寬約5-6米，長約361.4

米的防護(hù)隔離林帶，能夠有效隔離噪聲與污染。

3、林蔭大道：益辰倉儲物流貿(mào)易市場內(nèi)沿主次干道布置綠化帶，道路兩側(cè)種植樹

木，形成綠色林蔭大道。

另外，在市場的外圍綠地上用不一致顏色的自然花草編織廣告，既達(dá)到綠化的目的，

又可為市場內(nèi)企業(yè)提供宣傳的平臺，同時也形成了一道綠色圍墻。

4.3.4用地規(guī)劃

1、總體規(guī)劃用地

益辰倉儲物流貿(mào)易市場用地包含倉儲交易用地、公共設(shè)施用地、道路交通用地及綠

化用地等。倉儲交易用地要緊承擔(dān)倉儲流通功能，規(guī)劃按低中、低密度開發(fā)，建筑形式

進(jìn)行簡潔。具體用地規(guī)劃如下表。

益辰倉儲物流貿(mào)易市場規(guī)劃用地明細(xì)

序號用地名稱占地面積(成)所占比例

1綠化帶7111.297.6%

2辦公樓主樓(8F)577.50.6%

3辦公樓輔樓(3F)4620.5%

4噴泉、廣場850.50.9%

5商鋪12104.412.

6倉儲交易區(qū)27612.5129.5%

7臨時建筑2014.82.2%

8倉庫21540.623.(^

9道路21414.422.9%

10合計93688100.0%

2、建設(shè)周期

建設(shè)周期兩年。土建安排在每年的3月15日-11月15日間。

項目實施進(jìn)度表

2009年2010年2012年

第五章市場營銷

5.1市場需求分析

近年來，神木縣依托資源優(yōu)勢，高度重視城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展，重點建設(shè)縣城、大柳塔、

店塔、錦界、大保當(dāng)5個重點城鎮(zhèn)與四大工業(yè)園區(qū)，進(jìn)展產(chǎn)業(yè)集群。第二新村位于神木

老城區(qū)與錦界工業(yè)區(qū)的中間位置，臨近縣城，綜合區(qū)位優(yōu)勢明顯。

神木縣第二新村物流倉儲區(qū)占地2500畝，其中，益辰倉儲物流貿(mào)易市場140畝，

占第二新村物流倉儲區(qū)的5.6%。依托神木縣第二新村的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢與區(qū)位優(yōu)勢，益

辰倉儲物流貿(mào)易市場所處市場需求旺盛。根據(jù)《陜西省神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃》，

2009-2020年，第二新村物流產(chǎn)業(yè)年平均銷售收入能達(dá)120億元。

2009-2020年陜西省神木縣第二新村物流產(chǎn)業(yè)收入預(yù)測

近期中期遠(yuǎn)期

物流功能區(qū)單位

2016-2020年|

2009-2012年2013-2015年

鋼鐵倉儲物流萬噸/年50100130

貴金屬、化工與礦產(chǎn)原料倉儲物流萬噸/年3004SO600

水暖五金交易億元/年101524

家具建材交易億元/年121818

汽車城億元/年7.51220

工程機(jī)械億元/年101530

合計億元/年123

5.2營銷理念

益辰倉儲物流貿(mào)易市場在招商與管理進(jìn)程中將始終如一遵循下列宗旨：1、突出配

套功能，展示服務(wù)水平；2、構(gòu)建完美的信息網(wǎng)絡(luò)平臺，提升信息互通速度；3、設(shè)施共

享，方便入駐商戶經(jīng)營；4、生態(tài)設(shè)計，營造舒心的工作與交易環(huán)境。

在項目建設(shè)經(jīng)營理念指導(dǎo)下，益辰倉儲物流貿(mào)易市場貫徹五個營銷理念，運用靈活

多樣的招商手段，分四個階段針對三類客戶，為入駐商戶全面解決倉儲物流貿(mào)易的配套

服務(wù)。

項目處在神木第二新村倉儲物流區(qū)內(nèi)，該區(qū)將建成多個物流園區(qū)。為了避免相鄰地

區(qū)物流基地惡性競爭，為謀求自身更大的進(jìn)展空間，益辰倉儲物流貿(mào)易市場要采取適當(dāng)

的市場細(xì)分策略，依靠自身特殊優(yōu)勢，爭取物流運作資源，比競爭對手更有效地為客戶

提供與物流活動有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、信息、咨詢等一系列服務(wù)。

5.3營銷渠道策略

益辰倉儲物流貿(mào)易市場的營銷包含兩部分內(nèi)容：1、招商，采取多種招商方式，吸

引商戶入駐市場；2、市場推廣，將益辰倉儲物流貿(mào)易市場作為整體向市場推廣，擴(kuò)大

知名度，為入駐商戶開展業(yè)務(wù)提供良好的市場環(huán)境。

5.3.1招商策略

在招商過程中首先應(yīng)準(zhǔn)備完備的宣傳資料，這些資料包含宣傳畫、電子宣傳工具、

標(biāo)準(zhǔn)服飾與招商手冊等，培訓(xùn)專業(yè)招商人員，在此基礎(chǔ)上能夠利用下列招商手段，或者

者在某一階段只強(qiáng)調(diào)?種手段，或者者將幾種方法結(jié)合起來使用，靈活多樣地進(jìn)行招商

活動。

1、利用傳媒招商

針對目標(biāo)客戶的媒體習(xí)慣，設(shè)計打動心扉的廣告，利用傳統(tǒng)的電子媒體與印刷媒體

進(jìn)行大規(guī)模的招商宣傳。

2、舉行或者參加行業(yè)招商會

有選擇地參加一些有意義的行業(yè)會議，廣泛聯(lián)系客戶。針對意向客戶采取方案營銷

的方式進(jìn)行深度接觸與談判。

3、借助中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)渠道招商

充分利用如招商代理機(jī)構(gòu)等有關(guān)中介，向其傳遞招商信息，利用他們的信息與渠道

進(jìn)行更大范圍的招商活動。

4、安排招商小組主動招商

益辰倉儲物流貿(mào)易市場可主動派出專業(yè)招商隊伍，進(jìn)行宣傳、信息收集、確定意向

客戶的要求與標(biāo)準(zhǔn)，開展深度接洽與有計劃的談判進(jìn)程。

5、借助電子網(wǎng)絡(luò)招商

設(shè)立益辰倉儲物流貿(mào)易市場專用網(wǎng)站，網(wǎng)站設(shè)立專門的招商頻道，網(wǎng)站內(nèi)容要表達(dá)

互動交流、內(nèi)容豐富、信任公正等特點，借助網(wǎng)絡(luò)搜索引擎連接各類招商網(wǎng)站與有關(guān)企

業(yè)。

6、利用各類政府及協(xié)會渠道

利用政府有關(guān)機(jī)構(gòu)與行業(yè)協(xié)會的權(quán)威性，通過這種平臺宣傳與展示益辰倉儲物流貿(mào)

易市場招商信息，搜尋目標(biāo)客戶，提高招商推廣力度。

5.3.2市場推廣策略

倉儲物流貿(mào)易市場的市場推廣目的是提高市場知名度，吸引客源，增加市場交易額,

為倉儲物流貿(mào)易市場與入駐商戶增加效益。益辰倉儲物流貿(mào)易市場能夠采取宣傳手冊、

用戶雜志、出席推介會與交易會、視覺形象設(shè)計、互聯(lián)網(wǎng)與廣告等多種手段混合使用的

綜合營銷方式，以達(dá)到預(yù)期效果。此外，招商與市場推廣可同步進(jìn)行，也能相互促進(jìn)，

但各有側(cè)重點。

5.4招商推廣計劃

益辰倉儲物流貿(mào)易市場的營銷戰(zhàn)略能否最終落實，市場推廣能否成功，招商活動起

著舉足輕重的作用。招商活動能夠分為四個時期，每個時期都有不一致的工作重心與工

作內(nèi)容。

5.4.1籌備期

籌備期的工作重心為：在進(jìn)一步市場定位的基礎(chǔ)上，規(guī)劃招商預(yù)算，完成招商宣傳

工具的制作，積極利用新聞媒體與多種有效的宣傳工具，讓潛在客戶熟悉益辰倉儲物流

貿(mào)易市場的理念與經(jīng)營戰(zhàn)略，為介紹期的招商活動做好準(zhǔn)備。

時間安排：2009年8月?2010年3月。

5.4.2介紹期

介紹期的目的是在形成強(qiáng)有力銷售組織的基礎(chǔ)上，加大宣傳力度，引導(dǎo)潛在客戶對

益辰倉儲物流貿(mào)易市場有一個明確人士，通過招商會與一對一招商人員的推廣活動，使

招商活動進(jìn)入理想的啟動階段。

時間安排：2009年3月?2010年6月。

5.4.3強(qiáng)力推廣期

強(qiáng)力推廣的目的是加大推銷力度，力爭益辰倉儲物流貿(mào)易市場在介紹期基礎(chǔ)上完成

累計總量80%的招商目標(biāo)。

時間安排:2009年6月-2010年年月。

5.4.4穩(wěn)固推廣期

穩(wěn)固推廣期的工作目標(biāo)是完成滯留的20%的招商任務(wù)，在以往的招商經(jīng)驗基礎(chǔ)上,

尋找新的客源與積極改進(jìn)招商方案。

時間安排；2011年1月-2011年6月。

第六章管理體制

6.1管理體系

益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)益辰倉儲物流貿(mào)易市場土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)

施建設(shè)、投資融資、招商引資、行政管理、協(xié)調(diào)與服務(wù)等工作。

公司使用直線職能管理體系，機(jī)構(gòu)設(shè)置及職能劃分如下圖:

6.2人力資源配置與薪酬體系

需要配備各類人員125人。

用工形式：業(yè)務(wù)性較強(qiáng)的崗位上全部使用合同制用工方式，其余使用臨時工用工形

式。

本項目招聘有豐富經(jīng)驗的管理人員、倉儲、物流、貿(mào)易專業(yè)人員，各類人員上崗前

進(jìn)行專業(yè)知識培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方可上崗。掌握現(xiàn)代化管理方式，提高企業(yè)的管理

水平。

勞動定員表

職位人員數(shù)量（人）年薪

總經(jīng)理18-10

副總經(jīng)理37-8

財務(wù)總監(jiān)17-8

部門經(jīng)理75-7

其他管理人員303-5

技術(shù)人員53-5

操作、后勤人員781.57

總計125-

第七章財務(wù)分析

7.1預(yù)測根據(jù)

7.1.1收入及利潤根據(jù)

1、基建貸款利率：執(zhí)行中國人民銀行頒發(fā)的現(xiàn)行3?5年期貸款年利率5.76%。

2、銷售稅金及附加的確定

（1）營業(yè)稅：根據(jù)地方稅務(wù)局的規(guī)定，按銷售收入的5%計提營業(yè)稅。

（2）增值稅：由銷售稅抵扣進(jìn)項稅率為17%。

（3）城市保護(hù)建設(shè)稅:根據(jù)國家財政部（1993）財發(fā)第42號文規(guī)定，按營業(yè)稅的

5%計取。

（4）教育費附加：根據(jù)國務(wù)院國發(fā)明電（1994）第2號文規(guī)定，按營業(yè)稅的3%

計算。

3、所得稅：根據(jù)服務(wù)業(yè)的所得稅標(biāo)準(zhǔn)，按利潤總額的25%計取。

4、基準(zhǔn)收益率：按8%計算。

7.1.2成本估算根據(jù)

（1）管理費用：本項目管理費用為開發(fā)企業(yè)在管理與經(jīng)營中所發(fā)生的費用,按營業(yè)

額的4%計算。

（2）營業(yè)費用：本項目營業(yè)費用為企業(yè)經(jīng)營過程中及日常所發(fā)生的各項費用按銷

售收入的3%計算。

（3）財務(wù)費用：項目財務(wù)費用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金所發(fā)生的各項費用，本項

目要緊為貸款利息按年利率5.76%計算，第五年經(jīng)營產(chǎn)生正的現(xiàn)金流入時，按利潤總額

的15%補(bǔ)充貸款利息。

（4）工資等費用：各類人員工資按人均工資1500元/月估算，職工福利費按工資總

額的14%估算，中高層管理人員工資略高于普通工作人員，共498.56萬元/年。

（5）其他費用：本項目的場地維修費用及其他費用按銷售收入的1.4%計算。

7.2投資收益預(yù)測

方案一：所有建筑物全部用于租賃

未來五年公司的整體業(yè)務(wù)財務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測

總成本費用表

序號項目20122013201420152016

2自營鋼材采購成本10706.513383.213383.213383.213383.區(qū)

498.6)

3工資及福利費259.3398.8498.6498.6

282.o|

4折舊費與攤銷282.0282.0282.0282.0

681.H

5消售費用480.860&.0632.2658.2

6管理費用641.1808.0842.9877.6909.1

o.o|

7財務(wù)費用259.2259.2259.21250.0

318.4

8其他費用224.4282.3295.0307.2

16073.o|

9總成本費用12353.316020.116133.117256.8

15710.4

10經(jīng)營成本12312.015478.919651.915724.7

單位：萬元

項目收益估算表

計算期

序號項目

2012201320142M52016

1年營業(yè)收入1602620201210732194022728

1.1主營業(yè)務(wù)收入15B21921220922092209

鋼材交易區(qū)和工程機(jī)

1.1.1械、汽車租賃交易區(qū)2761327613278132761327613

租賃面積2049025100251002510025100

租賃價格8484979797

租賃收入172211242242242

1.1.2倉庫物流交易區(qū)2154121541215412154121541

租賃面積1723221110211102111021110

租賃價格336336386386386

租賃收入579703816816816

1.1.5辦公樓

租賃面積38054886488648864886

租賃價格300300345345345

租賃收入114147169169169

1.1.3東側(cè)商鋪2420924209242092420g24209

租賃面積1936723725237252372523725

租賃價格380360414414414

租賃收入697854982982982

1.2自營鋼材收入1158414480144801448014480

1.3鎂產(chǎn)品交易服務(wù)收入2800364042005(M057%

1.4其他服務(wù)收入80160194212243

2營業(yè)稅及增值稅388493536580619

2.1租賃營業(yè)稅222286330373412

2.2鋼材自營埴值稅165207207207207

2.2.1銷項稅1S692462246224622462

2.2.2進(jìn)項稅18M2255225522552255

3營業(yè)稅金及附加3139434650

3.1城市維護(hù)建設(shè)稅1925272931

3.2教育費附加1215161719

4總成本費用合計1285316020161931725716073

單位：萬元

項目的效益分析及財務(wù)評估按照新增資金來測算，馬上項目投資及項目收益與企業(yè)

其它投資及收益分開，計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目的投資收益及風(fēng)險。

項