城市更新各階段中存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

01投資立項(xiàng)階段風(fēng)險(xiǎn)及解決措施細(xì)心的排查，需要排查的內(nèi)容主要有(其中從1.4條開始要格外梳1.1項(xiàng)目區(qū)位③土地用途1.5土地歸屬值周邊市場(chǎng)情況：住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)辦公均價(jià)工業(yè)均價(jià)等2.2土地權(quán)屬清晰(以政府現(xiàn)狀認(rèn)定為準(zhǔn))2.5城總規(guī)為經(jīng)營性用地(居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)、物流等)2.6法定圖則為經(jīng)營性用地(居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)、物流等)高等)2.13現(xiàn)狀容積率低于2.53.交易條件3.2交易要點(diǎn)③退出機(jī)制④合作費(fèi)支付節(jié)奏(為控風(fēng)險(xiǎn)，合作費(fèi)支付節(jié)奏要緩)⑤支付方式：現(xiàn)金還是物業(yè)分配還是股權(quán)等①有票率①村集體②拆售比低④濱?？刂茀^(qū)(惠州惠東沿海地區(qū))⑧林地指標(biāo)⑨缺乏建設(shè)用地指標(biāo)(東莞項(xiàng)目居多)風(fēng)險(xiǎn)1:五類合法用地不足1.1飛地(外部移交用地)用地(GIC4)、教育設(shè)施用地(GIC5)、社會(huì)福利用地(GIC7)、①應(yīng)與更新項(xiàng)目位于同一行政區(qū)(含新區(qū))轄區(qū)范圍內(nèi)；④單個(gè)劃定范圍的用地面積原則上不小于3000平方米，但涉及其中，轉(zhuǎn)移系數(shù)按下表執(zhí)行：密度一區(qū)密度二區(qū)密度三區(qū)密度四區(qū)密度五區(qū)風(fēng)險(xiǎn)2:項(xiàng)目周邊有污染源風(fēng)險(xiǎn)3:土壤檢測(cè)結(jié)果超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)4:缺乏建設(shè)用地指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)5:捆綁拆除責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)6:國有未出讓清退(1)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究(如涉及)(2)規(guī)劃功能專項(xiàng)研究(3)交通影響評(píng)價(jià)專題研究(4)市政工程設(shè)施專題研究(5)公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)研究(7)城市設(shè)計(jì)專項(xiàng)研究(8)建筑物理環(huán)境專項(xiàng)研究(9)海綿城市建設(shè)專項(xiàng)研究(10)生態(tài)修復(fù)專項(xiàng)研究(11)核應(yīng)急預(yù)案專篇(如涉及)1.1規(guī)自局⑤關(guān)于其他社區(qū)級(jí)公共設(shè)施1000平方米點(diǎn)確定。1.5經(jīng)濟(jì)促進(jìn)局(工信局)2.更新局重點(diǎn)審查內(nèi)容2.1條件審查等內(nèi)容是否與更新計(jì)劃要求一致，規(guī)劃范圍與計(jì)劃范圍不一致的，(2)更新范圍、更新方向、產(chǎn)業(yè)定位、用地主導(dǎo)功能是否符合深圳新改造方向、獨(dú)立占地公共服務(wù)設(shè)施用地、開發(fā)強(qiáng)度、用地功能、控制五線、土總規(guī)、歷史風(fēng)貌區(qū)、不可移動(dòng)文物及相關(guān)城市設(shè)計(jì)等方面的要求。校核教育配套設(shè)施、公共配套設(shè)施、市政及交通承載(3)是否涉及零星用地、國有未出讓用地、農(nóng)用地、未利用地等用(4)公共利益設(shè)施配建責(zé)任及配套需求。(5)交通設(shè)施配建需求及規(guī)模。(6)配建的保障性住房、人才住房、人才公寓及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房規(guī)(7)分期實(shí)施合理性、是否有利于公共利益設(shè)施優(yōu)先落實(shí)、統(tǒng)籌利線)、基礎(chǔ)設(shè)施管理控制區(qū)(黃線)、河道保護(hù)控制線(藍(lán)線)等總面積不超過項(xiàng)目拆除范圍用地面積的10%且不超過3000平方米的集體資產(chǎn)交易政策風(fēng)險(xiǎn)：某項(xiàng)目要求開發(fā)商凈資產(chǎn)1億元，資產(chǎn)負(fù)債率不高