物業(yè)管理風(fēng)險防控分類

物業(yè)管理風(fēng)險防控分類物業(yè)管理風(fēng)險較多。為了便于研究和制定不同的對策，將物業(yè)管理風(fēng)險進(jìn)行了分類。１．按風(fēng)險產(chǎn)生的原因劃分，物業(yè)管理風(fēng)險可分為自然風(fēng)險、社會風(fēng)險（１)自然風(fēng)險所謂自然風(fēng)險系指由于物理和實質(zhì)危險因素所導(dǎo)致財產(chǎn)毀損的風(fēng)險，例如水災(zāi)、火災(zāi)、地震等。自然風(fēng)險是不以物業(yè)管理企業(yè)的意志為轉(zhuǎn)移的，是處在自然狀況和客觀條件下的風(fēng)險.（２)社會風(fēng)險社會風(fēng)險系指由于個人行為的反?；虿豢深A(yù)料的集體行動所造成的風(fēng)險.例如盜竊、搶劫、等。社會風(fēng)險的發(fā)生將給物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或住戶(使用人）造成人身損害、財產(chǎn)損失。這類風(fēng)險造成的影響面極大，也是物業(yè)管理企業(yè)最為關(guān)注的。２．按照風(fēng)險的變化程度來劃分，物業(yè)管理風(fēng)險可以分為靜態(tài)風(fēng)險、動態(tài)風(fēng)險（１）靜態(tài)風(fēng)險靜態(tài)風(fēng)險系指由于自然力量的不規(guī)則變動或由于個人錯誤所導(dǎo)致的風(fēng)險。這種風(fēng)險將使物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)過程中遭遇危險事故（地震、火災(zāi)、車禍等)發(fā)生的結(jié)果,它只有損失的機(jī)會而無獲利的機(jī)會，通常會使物業(yè)管理企業(yè)遭受財產(chǎn)、人身及責(zé)任上的損失，有的稱之純粹風(fēng)險。靜態(tài)風(fēng)險一般有：企業(yè)財產(chǎn)損失風(fēng)險、員工傷亡損失風(fēng)險、法律責(zé)任或契約行為損失風(fēng)險、員工犯罪損失風(fēng)險、企業(yè)間接損失風(fēng)險.（２）動態(tài)風(fēng)險動態(tài)風(fēng)險系指由于經(jīng)濟(jì)、社會、政治等環(huán)境以及人類的技術(shù)、組織等變動而產(chǎn)生的風(fēng)險。例如：物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)流程再造,國家頒布的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費指導(dǎo)價，以及國家機(jī)關(guān)法律的頒布等。這種風(fēng)險將使物業(yè)管理在管理服務(wù)過程中遭遇事故發(fā)生的結(jié)果,除了使企業(yè)有損失的機(jī)會，同時也存在獲利的機(jī)會。所以動態(tài)風(fēng)險屬于投機(jī)風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)動態(tài)風(fēng)險一般有：管理服務(wù)風(fēng)險、財務(wù)收支風(fēng)險、服務(wù)創(chuàng)新風(fēng)險、政治法律風(fēng)險等.３．按照風(fēng)險形成的時間劃分,物業(yè)管理風(fēng)險可分為早期介入風(fēng)險、前期管理風(fēng)險、日常管理風(fēng)險（１）早期介入風(fēng)險早期介入風(fēng)險系指物業(yè)管理企業(yè)充當(dāng)房地產(chǎn)前期可行性研究或規(guī)劃設(shè)計、施工等階段的顧問工作所承擔(dān)的風(fēng)險。早期介入風(fēng)險主要包括介入的風(fēng)險、項目接管的不確定帶來的風(fēng)險、專業(yè)咨詢的風(fēng)險等。(２）前期物業(yè)管理風(fēng)險前期物業(yè)管理風(fēng)險系指自房屋出售之日起至業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會成立并與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)委托合同這段時間內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險.前期物業(yè)管理風(fēng)險主要包括：物業(yè)管理服務(wù)合同訂立、執(zhí)行的風(fēng)險，承接查驗階段風(fēng)險,與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配合銷售、各種配套設(shè)施設(shè)備完善工作中所遇到的風(fēng)險等.（３）日常物業(yè)管理風(fēng)險日常物業(yè)管理風(fēng)險系指物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會和業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同之后所開展的正常服務(wù)過程中所承擔(dān)的風(fēng)險。日常物業(yè)管理風(fēng)險主要包括：業(yè)主（物業(yè)使用人）違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險、物業(yè)管理服務(wù)費收繳風(fēng)險、各類物業(yè)及配套使用中帶來的風(fēng)險、管理項目外包存在的風(fēng)險以及法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險等。４．按損失的形態(tài)不同而劃分，物業(yè)管理風(fēng)險可分為財產(chǎn)風(fēng)險、人身風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險（１）財產(chǎn)風(fēng)險財產(chǎn)風(fēng)險系指財產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失和貶值的風(fēng)險，如房屋有遭受火災(zāi)、地震等損失之風(fēng)險。（２）人身風(fēng)險人身風(fēng)險系指人們因生、老、病、死而招致?lián)p失風(fēng)險,如物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工因病死亡等帶來的風(fēng)險.（３）責(zé)任風(fēng)險責(zé)任風(fēng)險系指對于他人所遭受的身體傷害或財產(chǎn)損失應(yīng)負(fù)法律賠償責(zé)任,或無法履行契約導(dǎo)致對方受損失應(yīng)負(fù)的契約責(zé)任風(fēng)險。如物業(yè)管理工作中由于管理服務(wù)人員的擅自離崗、缺位，導(dǎo)致業(yè)主家庭財產(chǎn)受損而承擔(dān)責(zé)任風(fēng)險；又如高空拋物導(dǎo)致路人傷亡，拋物者承擔(dān)著責(zé)任風(fēng)險。５．按風(fēng)險承擔(dān)者的不同而劃分,物業(yè)管理風(fēng)險可分為物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險、業(yè)主（使用人)風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險、專業(yè)分包單位風(fēng)險等（１）物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險該風(fēng)險系指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中,由于企業(yè)員工管理的缺位或服務(wù)質(zhì)量不到位而使業(yè)主（住戶)造成的損失而帶來的風(fēng)險。（２）業(yè)主(使用人)風(fēng)險該風(fēng)險系指廣大業(yè)主(使用人）由于信息不對稱，對物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理內(nèi)容缺乏了解,選擇的物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)和內(nèi)容并未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，即出現(xiàn)質(zhì)價不符，使廣大業(yè)主（使用人）承受到精神與經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險。（３）房地產(chǎn)承建商風(fēng)險該風(fēng)險主要系指物業(yè)管理的前期介入和前期物業(yè)管理選擇的物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)并未使樓盤建設(shè)及樓盤銷售達(dá)到自己預(yù)期目標(biāo)而帶來的風(fēng)險。（４）專業(yè)分包單位風(fēng)險該風(fēng)險系指物業(yè)管理企業(yè)把一些獨立的服務(wù)分給專業(yè)公司去做（例如保潔、綠化、維修、安全護(hù)衛(wèi)等）.他們面臨的風(fēng)險是資金的壓力、服務(wù)質(zhì)量、價格的競爭。物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險防控及規(guī)避方式我們以HYPERLINK”/search?word=%E7％89％A9%E4％B8%9A%E7％AE%A1％E7％90%86％E4%BC%81%E4％B8％9A&fr=qb_search_exp&ie=utf8”\t"_blank”物業(yè)管理企業(yè)承接一個物業(yè)管理項目的過程為例，介紹_blank"物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險來源與防范措施:

簽訂物業(yè)合同過程中

風(fēng)險來源：

1、缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查.例如，在物業(yè)管理_blank"委托合同中；開發(fā)商是否具有一定的資質(zhì)，是否具有良好的資信，對以后雙方的合作有著至關(guān)重要的影響。對于這一點的重要性，現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)還是比較重視的.但是，在專項管理分包合同中，有的物業(yè)管理企業(yè)就比較忽視這個問題。例如，在與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負(fù)有明顯的主觀過錯.如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過高于與物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)所對等的服務(wù)內(nèi)容和水平.

物業(yè)管理企業(yè)的收費，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的服務(wù)項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。雖然從競爭的角度出發(fā),同等的物業(yè)管理收費，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當(dāng)然業(yè)主會傾向于服務(wù)內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實際而只采取降低收費提高服務(wù)的競爭方式。因為對企業(yè)來說，降低收費和提高服務(wù)，意味著HYPERLINK”http：///search?word=％E7%BB%8F%E8％90%A5％E5％88％A9％E6％B6%A6＆fr=qb_search_exp＆ie=utf8"\t”_blank"經(jīng)營利潤的降低甚至虧損,這對于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力。同時,如果服務(wù)內(nèi)容和水平達(dá)不到對業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響對物業(yè)管理企業(yè)來說,無疑是雪上加霜.

3.合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。

對此造成的風(fēng)險，通過學(xué)習(xí)《_blank"中華人民共和國合同法》,物業(yè)管理企業(yè)一般能對此有一個較正確的認(rèn)識。

防范措施：

1、認(rèn)真審核主體資質(zhì)及資信.除了審查由合同簽訂對方所提供的證件，必要時，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進(jìn)行調(diào)查了解,以掌握主體的詳細(xì)登記情況.

2、合同約定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實際履約能力相一致。

3、合同約定要具體,明確、完整,避免疏漏，避免對條文的理解出現(xiàn)歧義(特別是對于時間、價格，違約金的約定要注意上述問題)。

4、注意HYPERLINK”/search？word=%E5％85％8D%E8％B4%A3％E6%9D％A1%E6%AC%BE&fr=qb_search_exp&ie=utf8"免責(zé)條款的約定。如在合同中約定HYPERLINK”/search?word=％E7%89％A9％E4％B8％9A%E5%85％AC％E5%8F％B8&fr=qb_search_exp&ie=utf8"\t"_blank”物業(yè)公司在以下情況時不負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任：因不可抗力導(dǎo)致_blank”物業(yè)管理服務(wù)中斷的；物業(yè)公司已履行合同約定義務(wù),但物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的，因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需事先告之業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備等造成損失的；因非HYPERLINK”/search？word=％E7%89％A9％E4%B8％9A％E5%85％AC％E5％8F%B8&fr=qb_search_exp＆ie=utf8”\t”_blank"物業(yè)公司責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其它共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的，為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，物業(yè)公司因采取緊急措施造成相關(guān)財產(chǎn)損失的。

承接物業(yè)過程中

風(fēng)險來源:

1、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。

按照《物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗.但是在實踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗收，有相關(guān)的合驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收,是兩種性質(zhì)完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體.建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的HYPERLINK”/search?word=%E7％AB%A3％E5%B7%A5%E9%AA%8C%E6％94%B6＆fr=qb_search_exp＆ie=utf8"\t”_blank”竣工驗收,如果驗收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過了此類的驗收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè).實際上,通過建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的HYPERLINK”/search?word=％E7%AB％A3％E5%B7％A5%E9%AA％8C％E6%94％B6＆fr=qb_search_exp＆ie=utf8”\t”_blank”竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等,那么,本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān),這就增大了企業(yè)的HYPERLINK”/search？word=％E7%BB％8F%E8％90％A5%E9%A3%8E％E9％99%A9＆fr=qb_search_exp&ie=utf8”\t"_blank”經(jīng)營風(fēng)險。

2、承建商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。

這對于結(jié)束了HYPERLINK”http：///search？word=%E5%89％8D%E6%9C％9F％E7%89％A9%E4％B8％9A％E7%AE％A1%E7%90%86＆fr=qb_search_exp&ie=utf8"前期物業(yè)管理，進(jìn)入物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)來說,是特別應(yīng)當(dāng)注意的問題。在承建商或者物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者\t"_blank”物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問題,需要在承接時得以明確責(zé)任，及時予以解決。這些遺留的問題，應(yīng)由承建商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任,而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時得以解決，對承建商及物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主,不僅不會配合的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費,這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的\t”_blank”經(jīng)營風(fēng)險。

防范措施：

1、交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗收,驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修,再約定時間復(fù)檢,直至驗收合格。

2、對于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的，向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

3、注意保存驗收資料的完整性及真實性.對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。

實施物業(yè)管理過程中

風(fēng)險來源:

1、對業(yè)主或者第三人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所遭受的財產(chǎn)損失和人身傷害所承擔(dān)的風(fēng)險。

這里以物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的業(yè)主車輛丟失案為例進(jìn)行說明。從各地法院審理的此類案件的審理結(jié)果上來看，各有不同，既有判決物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)對業(yè)主的賠償責(zé)任的，也有認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)已盡到管理職責(zé)而無需承擔(dān)賠償責(zé)任的.但是，越來越多的案例，已經(jīng)把物業(yè)管理企業(yè)在管理中，對業(yè)主的車輛憑停車卡予以登記放行的行為，認(rèn)定為一種對車輛的保管關(guān)系,而不是以往的只是提供車位使用的關(guān)系，這樣的關(guān)系認(rèn)定，無疑使得物業(yè)管理企業(yè)的_blank"經(jīng)營風(fēng)險增大。

2、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防事故和安全隱患所承擔(dān)的風(fēng)險。

3、對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上,物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險。因為從法律責(zé)任的角度來說，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來承擔(dān)其法律后果的。

防范措施：

HYPERLINK”/search?word=％E7%89％A9％E4%B8%9A%E7%AE％A1％E7％90%86％E6%9C％8D％E5%8A%A1&fr=qb_search_exp&ie=utf8"\t”_blank”物業(yè)管理服務(wù)方面的防范措施:

1、提高物業(yè)管理水平，做好公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備日常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作。

2、對于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲.

3、維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄。

4、管理要到位,同時積極面對突發(fā)事件和損害問題。

消防安全工作方面的防范措施:

1、承接物業(yè)時，一定要檢查物業(yè)的HYPERLINK”/search？word=％E6％B6%88%E9%98％B2%E9%AA％8C％E6％94％B6＆fr=qb_search_exp&ie=utf8"\t"_blank”消防驗收情況。

2、監(jiān)督業(yè)主二次裝修過程。

3、做好消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護(hù)。

4、發(fā)生消防事故時,物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時間報警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理。

員工管理方面的防范措施：

1、明確員工招聘工作的重要性。

2、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，建設(shè)一支盡職盡責(zé)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊伍。

3、_blank”勞務(wù)合同中要明確員工對違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,加強(qiáng)員工的責(zé)任感。

其它防范措施：

如購買相關(guān)的http：///search？word=%E6%B3%95%E5％BE％8B％E9％A1％BE％E9％97％AE&fr=qb_search_exp&ie=utf8"法律顧問，對企業(yè)運作中的種種法律問題及時解決，防范風(fēng)險等等行之有效的措施。物業(yè)管理停車的風(fēng)險防控及其防范停車管理服務(wù)已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)所提供的重要服務(wù)內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務(wù)，主要義務(wù)就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi)，減少或是避免車輛的損壞或丟失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的較大的風(fēng)險之一。那么物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中都需要面對什么樣的風(fēng)險，如何防范并規(guī)避這些風(fēng)險呢?本文做了詳細(xì)的論述.

伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，停車管理服務(wù)已經(jīng)成為很多物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務(wù)，主要義務(wù)就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內(nèi),減少或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，因停車管理而產(chǎn)生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額較大的風(fēng)險之一。

當(dāng)前，物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍正在隨著中國城市化進(jìn)程的加快、社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而逐步得到擴(kuò)大和延伸，而停車管理服務(wù)也隨之變得更加復(fù)雜化和多樣化。一方面，隨著購車者數(shù)量的激增，停車設(shè)施更加智能化、車位更加立體化,而為之所提供的停車管理服務(wù)也日趨專業(yè)化和精細(xì)化；另一方面,眾多的停車管理服務(wù)的出現(xiàn)，使得停車服務(wù)趨于完善，同時停車服務(wù)的收費也逐漸變得公開透明?？梢院敛豢鋸埖卣f，停車服務(wù)已經(jīng)初步實現(xiàn)了市場化。盡管市場可以有效地配置資源，但由于市場存在著潛在的、不確定的因素，因此風(fēng)險也隨之而來.

那么，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中都需要面對什么樣的風(fēng)險，如何防范并規(guī)避這些風(fēng)險呢？要理解停車管理服務(wù)所存在的風(fēng)險，同時進(jìn)行有效的防范和規(guī)避，就必須首先了解停車合同的法律性質(zhì)，因為停車合同的法律性質(zhì)在很大程度上決定了物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的風(fēng)險。

一、停車合同的法律性質(zhì)

對于停車合同的法律性質(zhì),目前主要有三種觀點：第一種觀點認(rèn)為停車合同屬于保管合同；第二種觀點認(rèn)為停車合同屬于租賃合同；第三種觀點則認(rèn)為停車合同既不是保管合同,也不是租賃合同，而是一種混合型的合同.暫且不論停車管理服務(wù)參與主體之間達(dá)成的協(xié)議具體屬于哪一種合同,但無論通過書面協(xié)議或是停車管理服務(wù)本身的事實來看，各主體之間的合同關(guān)系是確實存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同？

1、停車合同不是保管合同

通俗地講，當(dāng)寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關(guān)系時，首要的條件是保管物由保管人占有;其次,約定俗成的是保管人要根據(jù)保管物的價值收取相應(yīng)的保管費。但在停車管理活動中，車主并沒有將車輛交付給物業(yè)管理企業(yè)占有;而物業(yè)管理企業(yè)對各種車輛收取的費用都是相同的（除停車位置的差異），并沒有因為車輛價值的不同而出現(xiàn)不同的服務(wù)價格。從這個角度來看，停車合同并非保管合同。這也就決定了物業(yè)管理企業(yè)的停車管理服務(wù)不是保管，因此，當(dāng)出現(xiàn)停車管理糾紛或相應(yīng)的賠償時，將所有的停車安全風(fēng)險都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的.

2、停車合同不是完全的租賃合同

要理解停車合同并非完全的租賃合同.首先應(yīng)該了解“租賃合同"的定義?！逗贤ā返诙僖皇l明確規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同?！睆倪@個定義的字面意思理解,出租人將停車場地租借給承租人使用,停車合同理所當(dāng)然屬于租賃合同。但在停車管理服務(wù)中,出租人卻不是單一的,由于產(chǎn)權(quán)的多樣化，出租人有可能是建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或者全體業(yè)主。如果停車場地的產(chǎn)權(quán)所有人即出租人為建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)受其委托代為出租停車設(shè)施,并以自己的名義簽訂停車合同，那么這種合同屬于租賃合同，而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理合同關(guān)系.在停車合同為租賃合同的情況下，盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔(dān)出租人的法律風(fēng)險，但卻不可逃避自身的管理失職所帶來的管理風(fēng)險；反之,建設(shè)單位、相關(guān)業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租停車設(shè)施的情況下，物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂停車合同時,該合同不能視為租賃合同.

3、停車合同是混合合同

雖然停車合同既不屬于保管合同，也不完全是租賃合同,但從合同主體的關(guān)系看，停車合同既有保管合同的部分特征，也有租賃合同的部分特征，應(yīng)該是一種混合型的合同.在這種特殊的合同中，物業(yè)管理企業(yè)所要承擔(dān)的責(zé)任應(yīng)該根據(jù)各方的基本的法律關(guān)系也就是民事關(guān)系來確定,即遵照合同的約定。物業(yè)管理企業(yè)可以和停車合同中的各方主體對服務(wù)的內(nèi)容、收費的標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)力的范圍通過合同來約定，以確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對停車合同法律性質(zhì)的不同定位，將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔(dān)的風(fēng)險。

二、停車管理服務(wù)風(fēng)險的防范

明確了停車合同各方主體，特別是物業(yè)管理企業(yè)與其他合同主體之間的法律關(guān)系后，我們基本上為物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務(wù)中所要承擔(dān)的風(fēng)險劃定了一個范圍。對于