房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編14

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編14單項選擇題第1題、房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有______。A.依賴專業(yè)管理B.效益外溢和轉(zhuǎn)移C.異質(zhì)性明顯D.變現(xiàn)性差我的答案：參考答案：B答案解析：第2題、房地產(chǎn)投資組合的目標之一，是在固定的預期收益率下使______。A.投資利潤最大B.投資效率最高C.投資成本最低D.投資風險最小我的答案：參考答案：D答案解析：投資組合理論的目標是尋找在一個固定的預期收益率使風險最小，或者在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。第3題、在房地產(chǎn)投資項目估價中，較理想的折現(xiàn)率是采用______。A.銀行存款利率B.銀行貸款利率C.通貨膨脹率加銀行存款利率D.資金的機會成本加風險調(diào)整值我的答案：參考答案：D答案解析：第4題、某市在2012年房屋施工面積為2000萬m2，竣工面積為700萬m2；2013年房屋新開工面積為800萬m2，竣工面積為900萬m2。若不考慮停緩建因素，該市2013年房屋施工面積為______萬m2。A.1200B.1900C.2100D.2800我的答案：參考答案：C答案解析：房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積，包括報告期新開工的面積和上期開工施工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停緩建而在報告期恢復施工的房屋面積。2000-700+800=2100(萬m2)。第5題、某市2013年住房可支付性指數(shù)(HAI)為90，表明該市中位數(shù)收入家庭的購房能力______。A.正好能夠承受中位數(shù)房價B.只能承受比中位數(shù)房價更低的房價C.只能承受比中位數(shù)房價更高的房價D.可以承受平均水平的房價我的答案：參考答案：B答案解析：住房可支付性指數(shù)(HAI)是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI=100，說明居民家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房；如果HAI＞100，說明居民家庭能夠承受更高價格的住房；如果HAI＜100，說明居民家庭只能承受更低價格的住房。第6題、商品住房價格迅速上升，導致居民住房支付能力下降、潛在金融風險增加，進而影響整體經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產(chǎn)市場具有______的特性。A.信息不對稱性B.交易復雜性C.供給壟斷性D.經(jīng)濟外部性我的答案：參考答案：D答案解析：經(jīng)濟外部性是指一個經(jīng)濟主體的活動對另一個主體的影響并不能通過市場運作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負外部性。正外部性是某個經(jīng)濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。商品住房價格迅速上升，導致居民住房支付能力下降、潛在金融風險增加，進而影響整體經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。第7題、土地儲備資金不能用于支付______。A.收儲土地上建筑物的補償費B.收儲土地后必要的前期開發(fā)費用C.收儲土地發(fā)生的銀行貸款利息D.土地使用權出讓價款我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、在商品房開發(fā)項目綜合驗收中，______是竣工項目投入使用前的關鍵環(huán)節(jié)。A.環(huán)保驗收B.市政工程驗收C.規(guī)劃驗收D.人防驗收我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、以同類物業(yè)的當前平均價格為基礎，確定商品住房銷售價格的方法是______。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.目標定價法D.隨行就市定價法我的答案：參考答案：D答案解析：第10題、某物業(yè)服務企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費用之間的相關性，首先確定包月費用為50元/人，看有多少業(yè)主參加；再將包月費用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調(diào)查方法是______。A.觀察法B.訪問法C.問卷法D.實驗法我的答案：參考答案：D答案解析：是用實驗的方式，將調(diào)查的對象控制在特定的環(huán)境條件下，對其進行觀察以獲得相應信息的方法。第11題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門在國內(nèi)主要城市開發(fā)建設建材超市，其采用的目標市場選擇模式是______。A.市場集中化B.選擇專業(yè)化C.產(chǎn)品專業(yè)化D.市場專業(yè)化我的答案：參考答案：C答案解析：產(chǎn)品專業(yè)化是指企業(yè)同時向幾個細分市場銷售同一種產(chǎn)品。第12題、塑造房地產(chǎn)項目的鮮明個性以區(qū)別于競爭對手，這是______的主要任務。A.市場細分B.識別競爭者C.市場定位D.市場營銷我的答案：參考答案：C答案解析：市場定位也稱為產(chǎn)品定位或競爭性定位，是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在細分市場中所處的地位和客戶對產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標客戶，使該產(chǎn)品在細分市場上占據(jù)強有力的競爭位置。第13題、在房地產(chǎn)投資的“開發(fā)—持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括______。A.預售收入B.土地成本C.運營成本D.租金收入我的答案：參考答案：A答案解析：第14題、等額序列支付資金回收系數(shù)正確的表達方式是______。A.B.C.D.我的答案：參考答案：A答案解析：第15題、關于資金等效值的說法，正確的是______。A.時值是資金運動起點時的金額B.現(xiàn)值是資金運動結束時的金額C.是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值D.不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值我的答案：參考答案：C答案解析：A選項，資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值，而把資金運動過程中某一時間點上與現(xiàn)值等值的金額稱為時值；B選項，資金運動結束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值；C選項，資金等效值(等值)是指與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值；D選項，等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。第16題、期限為10年、年利率為6%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若月還款額為2600元，則第4年最后1個月還款額中的利息是______元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.45我的答案：參考答案：D答案解析：第17題、某家庭購買一套面積為88m2的商品住宅，單價為9000元/m2，首付款為房價的30%，其余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個人住房抵押貸款，則該家庭第10年第1個月的還款額是______元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43我的答案：參考答案：A答案解析：第18題、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率8%、按年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經(jīng)營收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營期相同，該項投資的資本金利潤率是______。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%我的答案：參考答案：D答案解析：資本金=100-40=60(萬元)，資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金=12/60=20%。第19題、在房地產(chǎn)投資分析中，求取財務凈現(xiàn)值所使用的折現(xiàn)率通常采用______。A.財務內(nèi)部收益率B.目標收益率C.銀行貸款利率D.資本化率我的答案：參考答案：B答案解析：第20題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%，項目的銷售稅費為銷售收入的5.5%，該項目的成本利潤率是______。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%我的答案：參考答案：D答案解析：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入，銷信收入=6540/24%=27250(萬元)，銷售利潤在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤，開發(fā)成本利潤率=開發(fā)利潤/項目總開發(fā)成本=6540/[27250(1-5.5%)-6540]=34.04%。第21題、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為______萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00我的答案：參考答案：A答案解析：①其他扣除項目=含土地費用在內(nèi)的開發(fā)成本×20%=7500×20%=1500(萬元)。②增值稅扣除項目金額總計=項目開發(fā)成本費用及稅金+其他扣除項目=7500+1650+30000×5500×5.5%/10000+1500=11557.50(萬元)。③增值額=30000×5500/10000-11557.50=4942.50(萬元)。④增值比率：4942.50/11557.50=42.76%。⑤增值比率超過20%，低于50%，適用稅率=30%，則應繳納土地增值稅=4942.50×30%=1482.75(萬元)。這是一道拉分題。第22題、某房地產(chǎn)項目的初始投資額為310萬元，基準收益率為15%，經(jīng)營期限為15年，財務凈現(xiàn)值為210萬元，該項目在經(jīng)營期內(nèi)的等額年值為______萬元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93我的答案：參考答案：D答案解析：第23題、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是______。A.運營費用B.年還本付息額C.空置率D.權益投資比率我的答案：參考答案：C答案解析：空置率提高，會導致有效毛收入減少；空置率降低，會使有效毛收入提高。第24題、關于用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是______。A.期望值不同、標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同、標準差大的方案為優(yōu)C.標準差相同，期望值小的方案為優(yōu)D.期望值不同、標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)我的答案：參考答案：D答案解析：期望值相同、標準差小的方案為優(yōu)，而期望值不同、標準差小的方案無法比較優(yōu)劣，因此A、B選項不對；標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)，因此C選項也不對。第25題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項目，預計項目可銷售面積為45000m2，開發(fā)成本為5000元/m2(不含土地費用)，銷售均價為8000元/m2，銷售稅費為銷售收入的5.5%。當該項目銷售利潤為零時，企業(yè)能承受的最高樓面地價是______元/m2。A.1804B.3608C.4608D.5120我的答案：參考答案：A答案解析：第26題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在研究一綠色住宅項目的可行性時，對綠色制造技術的可獲得性進行了專題研究，這種專題研究屬于項目的______。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.詳細可行性研究D.輔助研究我的答案：參考答案：D答案解析：所謂輔助研究是對項目的一個或幾個重要方面進行專題研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。第27題、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不計入建筑安裝工程費用的是______。A.三通一平費B.設備采購費C.結構工程費D.電梯安裝費我的答案：參考答案：A答案解析：A選項屬于勘察設計和前期工程費。第28題、下列房地產(chǎn)投資項目財務報表中，屬于基本報表的是______。A.項目總投資估算表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務計劃現(xiàn)金流量表我的答案：參考答案：D答案解析：A、B、C選項屬于輔助報表。第29題、在房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的摘要中，一般不需要表述的內(nèi)容是______。A.項目所處地區(qū)的市場情況B.項目本身的情況C.評價指標的計算過程D.可行性研究的結論我的答案：參考答案：C答案解析：摘要要用簡潔的語言，介紹被評估項目所處地區(qū)的市場情況、項目本身的情況和特點、評估的結論。第30題、關于個人住房抵押貸款風險的說法，錯誤的是______。A.貸款客戶眾多會帶來操作風險B.不良率很低，不存在信用風險C.房地產(chǎn)市場變化會帶來變現(xiàn)風險D.貸后管理工作薄弱會帶來管理風險我的答案：參考答案：B答案解析：B選項，由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個人住房貸款業(yè)務存在較多的不確定性，將面臨較大的風險。第31題、以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)類型是______。A.權益型REITsB.抵押型REITsC.多重合伙REITsD.傘形合伙REITs我的答案：參考答案：A答案解析：按投資業(yè)務不同，REITs分為權益型、抵押型和混合型，按信托性質(zhì)不同，REITs分為傘形合伙REITs和多重合伙REITs兩種。B選項，主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務，或經(jīng)營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務，主要收入來源是抵押貸款的利息收入；C、D選項，按信托性質(zhì)分類REITs可以分為多重合伙REITs和傘形合伙REITs，前者是直接擁有房地產(chǎn)的同時，還通過經(jīng)營合伙制企業(yè)的方式擁有部分房地產(chǎn)，后者是不直接擁有房地產(chǎn)，而是通過一個經(jīng)營合伙制企業(yè)控制房地產(chǎn)。第32題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基礎條件是開發(fā)項目______。A.有預售或預租收入B.滿足資本金投入比例要求C.有合作投資方D.已落實施工隊伍我的答案：參考答案：B答案解析：對申請開發(fā)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35%。第33題、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的市場風險是指______。A.REITs公司經(jīng)營能力不同所導致的收益差別B.REITs證券價格在交易場所的變化給投資者帶來的風險C.市場利率變化給REITs的實際收益帶來的損失D.REITs規(guī)模大小不同所導致的市場認可度差別我的答案：參考答案：B答案解析：市場風險是指由于REITs證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風險。A選項是經(jīng)營風險，C選項是利率風險。第34題、寫字樓基礎租金根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率和______來確定。A.市場租金水平的預測值B.業(yè)主可能接受的最低租金水平C.市場租金的變化趨勢D.同類寫字樓的平均租金水平我的答案：參考答案：B答案解析：在確定租金時，一般應首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、運營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。第35題、關于寫字樓租約中業(yè)主為租戶提供折讓優(yōu)惠的說法，錯誤的是______。A.折讓優(yōu)惠是為了吸引潛在租戶B.折讓優(yōu)惠可以使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支C.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)業(yè)主給租戶的優(yōu)先承租權D.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)在租約中租金水平的折減上我的答案：參考答案：D答案解析：折讓優(yōu)惠時租約中租金水平不會變化。多項選擇題第36題、在資產(chǎn)預期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風險因素有______。A.通貨膨脹風險B.市場供求風險C.機會成本風險D.持有期風險E.利率風險我的答案：參考答案：ABE答案解析：βj是資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)。投資組合可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險因素仍然存在。C、D選項屬于個別風險。第37題、下列房地產(chǎn)市場運行的影響因素中，屬于社會環(huán)境因素的有______。A.人口數(shù)量和結構B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.傳統(tǒng)觀念及消費心理E.基礎設施狀況我的答案：參考答案：ACD答案解析：社會環(huán)境因素有：人口數(shù)量和結構、家庭結構及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等，B、E選項屬于經(jīng)濟環(huán)境因素。第38題、下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有______。A.廉租住房B.公共租賃住房C.經(jīng)濟適用房D.商品房E.小產(chǎn)權房我的答案：參考答案：ABCD答案解析：小產(chǎn)權房不受法律保護，不屬于合法供給住房。第39題、通過拍賣方式獲得建設用地使用權的建設項目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領______。A.《規(guī)劃意見書(選址)》B.《建設用地規(guī)劃許可證》C.《國有土地使用證》D.《建設工程規(guī)劃許可證》E.《建設工程施工許可證》我的答案：參考答案：BD答案解析：A選項，以無償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目才需要申領，對于依法招拍掛出讓方式獲得的土地使用權的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地建設項目，此項文件已經(jīng)在土地出讓前由土地儲備機構和土地一級開發(fā)商辦理完畢；C選項，是向國土資源管理部門申領；E選項，是向建設行政主管部門申領。第40題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)識別競爭對手的關鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將______結合起來考慮的。A.產(chǎn)品定位B.市場定位C.產(chǎn)品細分D.目標選擇E.市場細分我的答案：參考答案：CE答案解析：識別競爭者的關鍵，是從產(chǎn)業(yè)和市場兩方面將產(chǎn)品細分和市場細分結合起來，綜合考慮。第41題、從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟功能包括______。A.積累資金B(yǎng).平衡國際收支C.調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟結構D.提高社會就業(yè)率E.抑制通貨膨脹我的答案：參考答案：ABCE答案解析：從宏觀角度考察，利率的經(jīng)濟功能包括了積累資金的功能、調(diào)整信用規(guī)模的功能、調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟結構的功能、抑制通貨膨脹的功能和平衡國際收支的功能。第42題、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的支出中，在計算成本利潤率時應計算利息的有______。A.建筑安裝工程費B.其他工程費用C.管理費用D.營業(yè)稅金E.專業(yè)人員費用我的答案：參考答案：ABCE答案解析：營業(yè)稅金屬于銷售稅費，不計算利息。在計算成本利潤率時應計算利息的有：土地費用、建筑安裝工程費、其他工程費用、管理費用、專業(yè)人員費用和在開發(fā)完成前發(fā)生的銷售費用。第43題、兩個效益不同的房地產(chǎn)投資方案，計算期相同且均無資金約束，宜采用的方案比選方法有______。A.凈現(xiàn)值法B.費用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法我的答案：參考答案：AE答案解析：當不同開發(fā)經(jīng)營方案的經(jīng)營期不同時，采用C選項等額年值法，對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行比選時，可采用B、D選項。第44題、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的盈利性財務評價指標有______。A.成本利潤率B.財務凈現(xiàn)值C.投資利潤率D.資產(chǎn)負債率E.利息備付率我的答案：參考答案：BC答案解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的盈利性財務評價指標分為動態(tài)和靜態(tài)兩種，其中動態(tài)指標有：財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值，動態(tài)投資回收期；靜態(tài)指標有：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回報率、投資回報率和靜態(tài)投資回收期。成本利潤率是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的盈利性財務評價指標，資產(chǎn)負債率和利息備付率不是盈利性指標而是清償能力指標。第45題、不確定型決策方法有______。A.程序化決策B.小中取大法C.大中取小法D.決策樹法E.最小最大后悔值法我的答案：參考答案：BE答案解析：不確定型決策方法有小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法，程序化決策是確定型決策方法，決策樹法是風險型決策方法。第46題、不屬于房屋開發(fā)費的有______。A.公共配套設施建設費B.基礎設施建設費C.其他工程費D.土地取得費用E.開發(fā)期間稅費我的答案：參考答案：CDE答案解析：房屋開發(fā)費包含以下三項費用：建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。第47題、在可行性研究結論中，應主要說明項目的______。A.自身平衡能力B.貸款償還能力C.抗風險能力D.改善就業(yè)能力E.提高社會效益能力我的答案：參考答案：ABC答案解析：可行性研究的結論，主要是說明項目的財務評價結果，表明項目是否具有較理想的盈利能力(是否達到了同類項目的社會平均收益率標準)、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。第48題、債務融資的特點有______，債務融資形成的是企業(yè)的負債，需要還本付息，其支付的利息進入財務費用，可以在稅前扣除。A.可逆性B.短期性C.風險共擔性D.利潤共享性E.負擔性我的答案：參考答案：ABE答案解析：債務融資特點有可逆性、短期性、流通性和負擔性，風險共擔和利潤共享是權益融資的特點。第49題、房地產(chǎn)投資信托基金的特征有______。A.流動性差B.市場價值穩(wěn)定C.低現(xiàn)金回報D.流動性好E.有效分散投資風險我的答案：參考答案：BDE答案解析：房地產(chǎn)投資信托基金的特征有流動性好、市場價值穩(wěn)定、高現(xiàn)金回報、有效分散投資風險、抵御通貨膨脹。第50題、受托物業(yè)服務企業(yè)為了達到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有______。A.對退交租金的租戶斷電斷水B.對按時交付租金的租戶給予一定額度的優(yōu)惠C.靈活選擇收租方式D.合理確定收租時間E.提供主動收租服務我的答案：參考答案：BCDE答案解析：物業(yè)管理人員通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。經(jīng)驗表明，激勵比懲罰更為有效。此外，租金收取方式和時間的選擇也很重要，要根據(jù)租戶的收入特點靈活選擇收租方式，合理確定收租時間。判斷題第51題、因為變現(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長期投資。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)投資有直接投資和間接投資，其中，直接投資的房地產(chǎn)開發(fā)投資是中短期投資，其他投資形式都可以是長期投資。第52題、房地產(chǎn)市場有其自身的發(fā)展規(guī)律，政府沒有必要進行干預。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)市場失靈，住房問題和住房保障，宏觀經(jīng)濟周期循環(huán)，房地產(chǎn)價格劇烈波動和房地產(chǎn)市場非均衡是政府進行必要干預的五個方面原因。第53題、采用工程量清單計價法進行招標時，招標控制價應在招標文件中公布。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：采用工程量清單招標的，應編制招標控制價。招標人應在招標文件中如實公布招標控制價，并不得對所編制的招標控制價進行上浮或下調(diào)。第54題、房地產(chǎn)市場中購買者的非理性購房行為，往往受示范效應和從眾心理的影響。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：住房市場存在政府干預且受社會高度關注，除政府政策調(diào)整、社會輿論導向等的影響外，示范效應、從眾心理等也會影響購買者決策，出現(xiàn)羊群效應等非理性購買行為。第55題、從消費者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費所應得的補償。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、我國目前個人儲蓄存款、國庫券以及個人住房抵押貸款等都是按復利計算的。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以單利計算的。第57題、對“開發(fā)—持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務分析時，不應計算土地增值稅。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：我國實行土地增值稅預繳和清算制度，因此，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務分析時，要計算土地增值稅。第58題、現(xiàn)金回報率與投資回報率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。投資回報率計算過程中采用的現(xiàn)金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益；現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。第59題、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的臨界點分析，是分析項目利潤為零時風險因素變化的極限值。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析中的保本點分析，是分析項目利潤為零時風險因素變化的極限值，臨界點分析是達到目標收益率時的分析。第60題、在不確定的市場環(huán)境下，財務評價方法容易造成對房地產(chǎn)投資價值的高估。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：在不確定的市場環(huán)境下，財務評價方法容易造成房地產(chǎn)投資價值的低估，主要表現(xiàn)在：一是忽視了投資項目中的柔性價值。二是忽視了投資機會的選擇，只是對是否投資進行決策，沒有考慮項目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長，將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標收益率(最低可接受收益率)作為投資評價準則。第61題、對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行投資估算時，土地取得費用可以運用比較法來求取。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：土地費用是指取得開發(fā)項目用地所發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種：劃撥土地的征收補償費、出讓土地的出讓價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。土地取得費中土地出讓價款可以運用比較法來求取。第62題、反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期資金盈余或短缺情況的報表是財務計劃現(xiàn)金流量表。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制訂適宜的借款及償還計劃。第63題、房地產(chǎn)資本市場通過私人融資渠道籌措的資金只能來自民營企業(yè)。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：來源還可以是機構投資者、銀行類金融機構等。第64題、由于商用房地產(chǎn)購買者資金更為雄厚，因此相對于個人住房抵押貸款，商用房地產(chǎn)抵押貸款風險更低。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。第65題、收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息和房產(chǎn)稅之外發(fā)生的費用。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有