房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編15

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編15單項(xiàng)選擇題第1題、房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，是房地產(chǎn)具有______。A.異質(zhì)性B.用途廣泛性C.類型多樣性D.弱流動(dòng)性我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。第2題、房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資______。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級(jí)我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資具有增值性和保值性，這也是房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低收益率的主要原因。第3題、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過投資組合來分散、抵消的是______。A.持有期風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.周期風(fēng)險(xiǎn)D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]周期風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是不能通過投資組合來分散和抵消的；而持有期風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。第4題、為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)______。A.負(fù)協(xié)方差B.正協(xié)方差C.正敏感度D.負(fù)敏感度我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)負(fù)協(xié)方差，最理想的是有一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差。第5題、對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的______。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。第6題、某市2013年辦公樓施工面積為300萬m2，竣工面積為120萬m2，2014年辦公樓新開工面積為500萬m2，竣工面積為280萬m2。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為______年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積，[500+(300-120]1÷280=2.43(年)。第7題、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是______。A.空置率B.竣工房屋價(jià)值C.房屋施工面積D.吸納率我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]空置率、房屋施工面積、竣工房屋價(jià)值屬于供給指標(biāo)，吸納率屬于交易指標(biāo)。第8題、在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期的第四階段時(shí)，租金增長(zhǎng)率______。A.基本不變B.開始下滑C.緩慢上升D.快速上升我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期的第四階段時(shí)，租金增長(zhǎng)率開始下滑。第9題、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是______。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價(jià)D.評(píng)標(biāo)辦法我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]采用工程量清單方式招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)，不需要編制標(biāo)底；招標(biāo)控制價(jià)相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算，無需保密，而標(biāo)底必須保密。第10題、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是______。A.建筑工程施工許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同D.商品房買賣合同我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]本題有瑕疵，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的要件之一。第11題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價(jià)格的定價(jià)方法是______。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]價(jià)值定價(jià)法對(duì)于消費(fèi)者來說，就是“物美價(jià)廉”或者說“性價(jià)比高”。第12題、除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工檔案資料還包括項(xiàng)目的______。A.財(cái)務(wù)決算報(bào)告B.施工人員變動(dòng)情況C.竣工圖D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]竣工驗(yàn)收資料包括技術(shù)資料和竣工圖。第13題、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是______。A.整群抽樣B.分層隨機(jī)抽樣C.簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣D.定額抽樣我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]概率抽樣包括簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣、分層隨機(jī)抽樣和整群抽樣，非概率抽樣包括隨意抽樣、估計(jì)抽樣和定額抽樣。第14題、下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規(guī)模由大至小的是______。A.潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)B.有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]市場(chǎng)規(guī)模由大至小的是潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)和滲透市場(chǎng)。第15題、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，不屬于時(shí)間序列分析法的是______。A.市場(chǎng)因子推演法B.加權(quán)移動(dòng)平均法C.簡(jiǎn)單平均法D.指法平滑法我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法，市場(chǎng)因子推演法屬于相關(guān)分析法。第16題、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及______等內(nèi)容。A.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場(chǎng)分析D.市場(chǎng)趨勢(shì)分析我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)供求與價(jià)格概況分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容。第17題、下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營(yíng)成本”的是______。A.購買—更新改造—出售B.購買—持有出租—出售C.開發(fā)—持有出租—出售D.購買—更新改造—出租—出售我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]運(yùn)營(yíng)成本是在持有出租環(huán)節(jié)中才有的概念。第18題、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元，則該筆貸款的年實(shí)際貸款利率為______。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]季度利息，年名義利率r=1.4%×4=5.6%，第19題、一寫字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬元，租金按當(dāng)年實(shí)際租用時(shí)間在年初一次性收取。若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為______萬元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]，建議最后再做。第20題、張某以6000元/m2的價(jià)格購買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%、15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個(gè)月末一次性償還剩余全部貸款，則償還額應(yīng)為______萬元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]P=6000×114×60%=41.04(萬元)，i=7.8%/12=0.65%，由，解得：A=0.3875萬元，由，解得：P=18.94，由于在第11年的第一個(gè)月末一次性償還剩余全部貸款，還需要支付一次利息，故償還款為18.94+0.3875=19.33(萬元)。建議最后再做。第21題、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%。所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營(yíng)收入為______萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=66×(1-10%-30%)=39.60(萬元)。第22題、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要求的目標(biāo)收益率為10%，當(dāng)通貨膨脹率為3%時(shí)，為消除通貨膨脹因素對(duì)投資分析結(jié)果的影響，分析中采用的名義目標(biāo)收益率應(yīng)為______。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]由，可得：，解得：Ra=13.3%。第23題、對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的______。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報(bào)酬率D.平均成本利潤(rùn)率我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報(bào)酬率，稱為最低要求收益率(MARR)。第24題、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購買資金中的500萬元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為______。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]，解得A=71.189。第25題、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額50萬元、期限20年、年利率6%的個(gè)人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個(gè)月的還款金額為______元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]等額還本利息照付是指規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，最后一個(gè)月還款金額由兩部分組成：一是每月應(yīng)償還的本金，二是最后一個(gè)月應(yīng)付利息。每月應(yīng)償還的本金=，最后一個(gè)月應(yīng)付利息=，則最后一個(gè)月的還款金額為第26題、某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為13000萬元，規(guī)劃建筑面積為50000m2，除土地取得費(fèi)用外的其他成本費(fèi)用為3500元/m2，項(xiàng)目銷售均價(jià)為8500元/m2，營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%，則項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用的最低銷售量為______萬m2。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)分析。設(shè)項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用的最低銷售量為x萬m2，則8500x=13000+3500×5+8500x×5.5%，解得：x=3.80萬m2。第27題、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4000萬元、1200萬元、-800萬元。出現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為______萬元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]期望值=4000×15%+1200×60%-800×25%=1120(萬元)。第28題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，預(yù)計(jì)首期開發(fā)難以產(chǎn)生理想收益，但項(xiàng)目后期投資收益增加的可能性較大，從實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)看，該項(xiàng)目可能產(chǎn)生______。A.等待投資型期權(quán)B.放棄型期權(quán)C.成長(zhǎng)型期權(quán)D.柔性期權(quán)我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，首期一般收益不理想，但后期收益增加的可能性較大，這種實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)就是成長(zhǎng)型期權(quán)。第29題、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金計(jì)劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付______。A.土地出讓金B(yǎng).建安工程費(fèi)C.管理費(fèi)用D.其他工程費(fèi)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)開發(fā)貸款要嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定。第30題、關(guān)于項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯(cuò)誤的是______。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表是以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)的，因此借貸資金應(yīng)支付的利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用不計(jì)入現(xiàn)金流出，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。第31題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃中包括預(yù)售收入時(shí)，資金籌措計(jì)劃要與項(xiàng)目的______配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo)B.銷售收入計(jì)劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃D.客戶定位我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]資金籌措要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)。第32題、關(guān)于債務(wù)融資的說法，錯(cuò)誤的是______。A.債務(wù)融資需要還本付息B.債務(wù)融資所得資金屬于資本金C.債務(wù)融資支付的利息可在稅前扣除D.租賃融資屬于債務(wù)融資我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]債務(wù)融資所得資金不屬于資本金，需要還本付息，且所支付的利息可在稅前扣除，租賃融資屬于債務(wù)融資的一種。第33題、對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)而產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于______。A.法律風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.管理風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]個(gè)人住房貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)有：對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項(xiàng)等。第34題、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有物業(yè)的______。A.增值收入B.銷售收入C.自營(yíng)收入D.租金收入我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入。第35題、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于______。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系。多項(xiàng)選擇題第36題、房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括______。A.需要適時(shí)的更新改造投資B.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.適于短期投資E.變現(xiàn)性差我的答案：參考答案：ABCE答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資。第37題、關(guān)于房屋存量的說法，正確的有______。A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)B.存最單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量我的答案：參考答案：BCE答案解析：[解析]存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給指標(biāo)，單位可以是建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)，報(bào)告期存量等于上期存量加上報(bào)告期竣工最減去報(bào)告期滅失量，存最是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。第38題、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期循環(huán)的主要原因包括______。A.土地資源的不可再生性B.供需因素的影響C.市場(chǎng)信息不充分D.政策因素的影響E.制度因素的影響我的答案：參考答案：BCDE答案解析：[解析]房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因有：供需因素的影響、市場(chǎng)信息不充分、生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響、政策因素的影響、政治沖擊、制度因素的影響、生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。第39題、下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡量房地產(chǎn)泡沫程度的有______。A.交易量增長(zhǎng)率B.吸納周期C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D.房?jī)r(jià)收入比E.房?jī)r(jià)租金比我的答案：參考答案：CDE答案解析：[解析]從房地產(chǎn)泡沫成因入手，實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比等指標(biāo)都可以從一個(gè)側(cè)面反映房地產(chǎn)泡沫的程度，也可以綜合用房地產(chǎn)泡沫指數(shù)來衡量。第40題、關(guān)于政府投資的保障性安居工程項(xiàng)目招標(biāo)的說法，正確的有______。A.必須采用公開方式招標(biāo)B.必須采用工程量清單方式招標(biāo)C.必須根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)編制標(biāo)底D.必須向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書E.應(yīng)實(shí)行建設(shè)工程總承包我的答案：參考答案：ABE答案解析：[解析]保障性安居工程項(xiàng)目是由政府投資的，其招標(biāo)必須采用公開招標(biāo)，且必須采用工程量清單方式招標(biāo)，宜采用單價(jià)合同且工程項(xiàng)目應(yīng)實(shí)行建設(shè)工程總承包。標(biāo)底可以編制也可以不編制，工程量清單招標(biāo)一般情況不編制標(biāo)底，只編制招標(biāo)控制價(jià)(俗稱“攔標(biāo)價(jià)”)。另外，投標(biāo)邀請(qǐng)書是邀請(qǐng)招標(biāo)的內(nèi)容。第41題、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有______。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實(shí)驗(yàn)法我的答案：參考答案：BCDE答案解析：[解析]收集一手資料常用方法有：觀察法、訪問法、問卷法和實(shí)驗(yàn)法。第42題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略主要有______。A.產(chǎn)品差別化策略B.服務(wù)差別化策略C.人員差別化策略D.形象差異化策略E.銷售差異化策略我的答案：參考答案：ABCD答案解析：[解析]市場(chǎng)定位戰(zhàn)略有：產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略、服務(wù)差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略和形象差異化戰(zhàn)略。第43題、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說法，從投資的角度來看，正確的有______。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來損失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)我的答案：參考答案：ACDE答案解析：[解析]從投資者角度看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值，資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)因素。第44題、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的有______。A.借款償還期B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.償債備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.動(dòng)態(tài)投資回收期我的答案：參考答案：BDE答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和動(dòng)態(tài)投資回收期。第45題、關(guān)于FIRR(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率)的說法，正確的有______。A.FIRR是評(píng)估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)B.FIRR可以通過內(nèi)插法求得C.FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的E.FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率我的答案：參考答案：BCE答案解析：[解析]FIRR可以通過內(nèi)插法求得，F(xiàn)IRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，F(xiàn)IRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。FIRR與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRR大于或等于ic時(shí)，認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。第46題、風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法有______。A.決策樹法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模擬法我的答案：參考答案：ABC答案解析：[解析]風(fēng)險(xiǎn)型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生的概率為已知的決策，又稱隨機(jī)性決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。第47題、房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有______。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)信息反應(yīng)靈敏B.延期投資可能保持了未來獲利的機(jī)會(huì)C.房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高，在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)D.房地產(chǎn)投資有機(jī)會(huì)避免不利條件所造成的損失E.房地產(chǎn)位置固定，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本我的答案：參考答案：CE答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有兩方面：一是房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對(duì)固定，投資易形成“沉淀成本”，二是房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高，阻礙房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)，選項(xiàng)B、D是房地產(chǎn)投資具有可延期性的原因。第48題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括______等內(nèi)容。A.當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)情況B.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.土地使用制度D.項(xiàng)目用地狀況E.當(dāng)?shù)氐慕鹑诤投愂照呶业拇鸢福簠⒖即鸢福篈BCE答案解析：[解析]投資環(huán)境研究主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。第49題、股票市場(chǎng)的融資方式有______。A.首次公開募股B.配股C.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券D.發(fā)行認(rèn)股權(quán)證E.增發(fā)股票我的答案：參考答案：ABDE答案解析：[解析]股票市場(chǎng)融資方式有首次公開發(fā)行(IPO)、配股、增發(fā)和認(rèn)股權(quán)證四種。第50題、決定寫字樓基礎(chǔ)租金水平的因素包括______。A.抵押貸款還本付息B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.物業(yè)管理費(fèi)D.目標(biāo)投資收益率E.空置損失我的答案：參考答案：ABE答案解析：[解析]寫字樓基礎(chǔ)租金也是其可接受的最低租金，也是成本租金，包括：抵押貸款還本付息額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和空置損失。物業(yè)管理費(fèi)如果由出租人負(fù)擔(dān)則已包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中，如果由承租人負(fù)擔(dān)則無需計(jì)入租金。判斷題第51題、只要預(yù)期的收益現(xiàn)金流和未來的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平不發(fā)生變化，房地產(chǎn)投資就不會(huì)面臨資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)的異質(zhì)性是房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的原因。即使預(yù)期的收益現(xiàn)金流和未來的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平不發(fā)生變化，出租率和收租損失也可能有變化。第52題、投資者為獲得房地產(chǎn)投資收益必須直接擁有房地產(chǎn)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，前者必須擁有房地產(chǎn)，后者不必?fù)碛蟹康禺a(chǎn)。第53題、房地產(chǎn)市場(chǎng)因存在“市場(chǎng)失靈”現(xiàn)象，政府有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度干預(yù)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因之一。第54題、土地儲(chǔ)備資金的利息收入不能作為土地儲(chǔ)備資金的來源。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]土地儲(chǔ)備資金來源于：一是財(cái)政部門從土地出讓收入和國(guó)有土地收益基金中安排的資金，二是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定舉債的銀行貸款及其他機(jī)構(gòu)貸款，三是經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)可用于土地儲(chǔ)備的其他資金，四是上述資金產(chǎn)生的利息收入。第55題、對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的“兩居室商品住宅每套價(jià)格下降15萬元會(huì)增加多少購房者”所做的市場(chǎng)調(diào)查屬于因果性調(diào)查。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]“因?yàn)樽≌瑑r(jià)格下降調(diào)查會(huì)增加多少購房者”的調(diào)查項(xiàng)目屬于因果性調(diào)查。第56題、有效市場(chǎng)是指對(duì)某種特定商品有購買興趣和購買能力，但缺乏購買途徑的消費(fèi)者的集合。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]有效市場(chǎng)是指對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合。第57題、連續(xù)復(fù)利計(jì)息情況下本利和的計(jì)算公式是Fn=P(1+i)n。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]間斷復(fù)利的計(jì)息周期為一定的時(shí)間間隔(如年、季、月等)，并按復(fù)利計(jì)息。如果計(jì)息周期無限期縮短，稱為連續(xù)復(fù)利。第58題、在資金等效值計(jì)算過程中，終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)發(fā)生的實(shí)際金額。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額。第59題、根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比例計(jì)算。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)投資的營(yíng)業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本。第60題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)的年數(shù)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開始時(shí)一次投入。第61題、在線性盈虧平衡分析中，房屋最低銷售價(jià)格是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能達(dá)到預(yù)定可接受最低盈利水平時(shí)的房屋售價(jià)。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]最低售價(jià)是指開發(fā)項(xiàng)目的房屋售價(jià)下降到預(yù)定可接受最低盈利時(shí)的價(jià)格，房屋售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，開發(fā)項(xiàng)目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。第62題、通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表可以對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡能力進(jìn)行分析。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]基本報(bào)表包括四種表格，通過基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡能力進(jìn)行分析。第63題、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的目的是找出對(duì)投資項(xiàng)目影響最大的敏感性因素。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]敏感性分析是指從眾多不確定因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。第64題、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。第65題、在零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。計(jì)算題第66題、某市擬拍賣一宗面積為13.33萬m2、容積率為2.56的商品住宅用地，土地交易契稅稅率為4%，項(xiàng)目要求配置3萬m2的公共租賃住房，政府以6000元/m2的價(jià)格回購，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲參與該項(xiàng)目的競(jìng)買，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和測(cè)算，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的建造費(fèi)用為3800元/m2，期間費(fèi)用為5500萬元，商品住房的銷售均價(jià)為8500元/m2，營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%(配建的公共租賃住房免征營(yíng)業(yè)稅及附加)，如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目要求的稅前最低利潤(rùn)為8000萬元，請(qǐng)計(jì)算該企業(yè)能接受的最高樓面地價(jià)水平。我的答案：我的答案：參考答案：[解]設(shè)該企業(yè)能接受的最高樓面地價(jià)為x元/m2，則建筑面積=13.33×2.56=34.1248(萬m2)。項(xiàng)目總銷售收入=8500×(34.1248-3)+3×6000=282560.8(萬元)。項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值=項(xiàng)目總銷售收入-營(yíng)業(yè)稅及附加=282560.8-8500×(34.1248-3)×5.5%=268009.956(萬元)。項(xiàng)目總開發(fā)成本=x×34.1248+3800×34.1248+5500=34.1248x+135174.24(萬元)。開發(fā)利潤(rùn)=項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總開發(fā)成本=268009.956-(34.1248x+135174.24)=8000。解得：z=3658.21元/m2答案解析：[解析]：略第67題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2012年初以15000元/m2的價(jià)格購買了一面積為8000m2的綜合用地。該項(xiàng)目擬建商場(chǎng)建筑面積15000m2，寫字樓建筑面積60000m2，并于2012年初開始建設(shè)。建造期為3年，建造成本為4500元/m2。各年投入進(jìn)度分別為20%、50%、30%。裝修費(fèi)用為1400元/m2，于2014年投入。該企業(yè)擬將寫字樓全部出售，于建造期第2年開始銷售，各年銷售進(jìn)度分別為25%、45%、25%、5%，銷售均價(jià)9000元/m2。銷售稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅及附加、銷售費(fèi)用)為同期銷售收入的12%。商場(chǎng)建成即出租，租金收入為4500萬元/年，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租金收入的40%，出租15年后將商場(chǎng)全部轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)凈轉(zhuǎn)售收益為20000萬元。該企業(yè)計(jì)劃于建造期的第2年初貸款3500萬元用于項(xiàng)目支出，貸款期為2年，按年付息到期一次還本，年利率為8%。假設(shè)土地費(fèi)用、建造成本、裝修費(fèi)用、銷售收入、租金收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和銷售稅費(fèi)發(fā)生在年初，凈轉(zhuǎn)售收益發(fā)生在年末，項(xiàng)目的資本金收益率為14%。請(qǐng)完成下列資本金現(xiàn)金流量表，并求取項(xiàng)目資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。資本金現(xiàn)金流量表(單位：萬元)年末012345～1718現(xiàn)金流入銷售收入租金收入銀行借款凈轉(zhuǎn)售收益現(xiàn)金流出土地費(fèi)用建造成本裝修費(fèi)用銷售稅費(fèi)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用借款本金償還借款利息支付