房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編15

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編15單項選擇題第1題、房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險的主要原因，是房地產(chǎn)具有______。A.異質(zhì)性B.用途廣泛性C.類型多樣性D.弱流動性我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風(fēng)險。第2題、房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資______。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B.易獲得金融機構(gòu)的支持C.具有保值增值性D.可提高投資者的資信等級我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資具有增值性和保值性，這也是房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低收益率的主要原因。第3題、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，不能通過投資組合來分散、抵消的是______。A.持有期風(fēng)險B.時間風(fēng)險C.周期風(fēng)險D.機會成本風(fēng)險我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]周期風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險，系統(tǒng)風(fēng)險是不能通過投資組合來分散和抵消的；而持有期風(fēng)險、時間風(fēng)險和機會成本風(fēng)險屬于個別風(fēng)險。第4題、為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項目間應(yīng)有一個______。A.負協(xié)方差B.正協(xié)方差C.正敏感度D.負敏感度我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]為把兩個投資項目的組合風(fēng)險降到最低，各投資項目間應(yīng)有一個負協(xié)方差，最理想的是有一個絕對的負協(xié)方差。第5題、對某一房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的______。A.總量結(jié)構(gòu)分析B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是考察房地產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。第6題、某市2013年辦公樓施工面積為300萬m2，竣工面積為120萬m2，2014年辦公樓新開工面積為500萬m2，竣工面積為280萬m2。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為______年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積，[500+(300-120]1÷280=2.43(年)。第7題、下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是______。A.空置率B.竣工房屋價值C.房屋施工面積D.吸納率我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]空置率、房屋施工面積、竣工房屋價值屬于供給指標(biāo)，吸納率屬于交易指標(biāo)。第8題、在房地產(chǎn)市場進入自然周期的第四階段時，租金增長率______。A.基本不變B.開始下滑C.緩慢上升D.快速上升我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]在房地產(chǎn)市場進入自然周期的第四階段時，租金增長率開始下滑。第9題、采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是______。A.工程量清單B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價D.評標(biāo)辦法我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]采用工程量清單方式招標(biāo)的，應(yīng)編制招標(biāo)控制價，不需要編制標(biāo)底；招標(biāo)控制價相當(dāng)于招標(biāo)人的采購預(yù)算，無需保密，而標(biāo)底必須保密。第10題、下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是______。A.建筑工程施工許可證B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同D.商品房買賣合同我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]本題有瑕疵，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同是辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的要件之一。第11題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價格的定價方法是______。A.成本加成定價法B.價值定價法C.領(lǐng)導(dǎo)定價法D.挑戰(zhàn)定價法我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]價值定價法對于消費者來說，就是“物美價廉”或者說“性價比高”。第12題、除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工檔案資料還包括項目的______。A.財務(wù)決算報告B.施工人員變動情況C.竣工圖D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]竣工驗收資料包括技術(shù)資料和竣工圖。第13題、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是______。A.整群抽樣B.分層隨機抽樣C.簡單隨機抽樣D.定額抽樣我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]概率抽樣包括簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣和整群抽樣，非概率抽樣包括隨意抽樣、估計抽樣和定額抽樣。第14題、下列各組特定的市場定義層次中，市場規(guī)模由大至小的是______。A.潛在市場、有效市場、服務(wù)市場B.有效市場、滲透市場、服務(wù)市場C.潛在市場、服務(wù)市場、合格的有效市場D.潛在市場、滲透市場、合格的有效市場我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]市場規(guī)模由大至小的是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場和滲透市場。第15題、下列房地產(chǎn)市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是______。A.市場因子推演法B.加權(quán)移動平均法C.簡單平均法D.指法平滑法我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法，市場因子推演法屬于相關(guān)分析法。第16題、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析以及______等內(nèi)容。A.項目競爭分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場分析D.市場趨勢分析我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]區(qū)域房地產(chǎn)市場分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析等內(nèi)容。第17題、下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包括“運營成本”的是______。A.購買—更新改造—出售B.購買—持有出租—出售C.開發(fā)—持有出租—出售D.購買—更新改造—出租—出售我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]運營成本是在持有出租環(huán)節(jié)中才有的概念。第18題、某筆總額10萬元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元，則該筆貸款的年實際貸款利率為______。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]季度利息，年名義利率r=1.4%×4=5.6%，第19題、一寫字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬元，租金按當(dāng)年實際租用時間在年初一次性收取。若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為______萬元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]，建議最后再做。第20題、張某以6000元/m2的價格購買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價值比率為60%、15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個月末一次性償還剩余全部貸款，則償還額應(yīng)為______萬元。A.18.94B.19.20C.19.33D.22.87我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]P=6000×114×60%=41.04(萬元)，i=7.8%/12=0.65%，由，解得：A=0.3875萬元，由，解得：P=18.94，由于在第11年的第一個月末一次性償還剩余全部貸款，還需要支付一次利息，故償還款為18.94+0.3875=19.33(萬元)。建議最后再做。第21題、某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬元，空置和收租損失、運營費用分別為潛在毛租金收入的10%、30%。所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營收入為______萬元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=66×(1-10%-30%)=39.60(萬元)。第22題、某房地產(chǎn)投資項目要求的目標(biāo)收益率為10%，當(dāng)通貨膨脹率為3%時，為消除通貨膨脹因素對投資分析結(jié)果的影響，分析中采用的名義目標(biāo)收益率應(yīng)為______。A.6.8%B.10.0%C.13.0%D.13.3%我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]由，可得：，解得：Ra=13.3%。第23題、對房地產(chǎn)投資項目進行財務(wù)評價所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的______。A.最高投資收益率B.平均投資收益率C.最低投資報酬率D.平均成本利潤率我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率(MARR)。第24題、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項投資的投資回報率為______。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]，解得A=71.189。第25題、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元、期限20年、年利率6%的個人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個月的還款金額為______元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]等額還本利息照付是指規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，最后一個月還款金額由兩部分組成：一是每月應(yīng)償還的本金，二是最后一個月應(yīng)付利息。每月應(yīng)償還的本金=，最后一個月應(yīng)付利息=，則最后一個月的還款金額為第26題、某商品住宅開發(fā)項目土地取得費用為13000萬元，規(guī)劃建筑面積為50000m2，除土地取得費用外的其他成本費用為3500元/m2，項目銷售均價為8500元/m2，營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%，則項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為______萬m2。A.2.60B.2.87C.3.59D.3.80我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]盈虧平衡分析中的保本點分析。設(shè)項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為x萬m2，則8500x=13000+3500×5+8500x×5.5%，解得：x=3.80萬m2。第27題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目在市場前景好、一般、差時的財務(wù)凈現(xiàn)值為4000萬元、1200萬元、-800萬元。出現(xiàn)市場前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%，則該項目財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為______萬元。A.1120.00B.1466.67C.1520.00D.2000.00我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]期望值=4000×15%+1200×60%-800×25%=1120(萬元)。第28題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分期開發(fā)，預(yù)計首期開發(fā)難以產(chǎn)生理想收益，但項目后期投資收益增加的可能性較大，從實物期權(quán)觀點看，該項目可能產(chǎn)生______。A.等待投資型期權(quán)B.放棄型期權(quán)C.成長型期權(quán)D.柔性期權(quán)我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]大型房地產(chǎn)開發(fā)項目進行分期開發(fā)，首期一般收益不理想，但后期收益增加的可能性較大，這種實物期權(quán)觀點就是成長型期權(quán)。第29題、在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金計劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付______。A.土地出讓金B(yǎng).建安工程費C.管理費用D.其他工程費我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)開發(fā)貸款要嚴(yán)格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定。第30題、關(guān)于項目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯誤的是______。A.項目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進行編制B.項目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包括財務(wù)費用C.項目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項目投資現(xiàn)金流量表中的運營費用應(yīng)包括折舊費和攤銷費我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]項目投資現(xiàn)金流量表是以全部投資作為計算基礎(chǔ)的，因此借貸資金應(yīng)支付的利息等財務(wù)費用不計入現(xiàn)金流出，運營費用中應(yīng)扣除財務(wù)費用、折舊費和攤銷費。第31題、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中包括預(yù)售收入時，資金籌措計劃要與項目的______配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo)B.銷售收入計劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計劃D.客戶定位我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]資金籌措要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)。第32題、關(guān)于債務(wù)融資的說法，錯誤的是______。A.債務(wù)融資需要還本付息B.債務(wù)融資所得資金屬于資本金C.債務(wù)融資支付的利息可在稅前扣除D.租賃融資屬于債務(wù)融資我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]債務(wù)融資所得資金不屬于資本金，需要還本付息，且所支付的利息可在稅前扣除，租賃融資屬于債務(wù)融資的一種。第33題、對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)而產(chǎn)生的個人住房貸款風(fēng)險屬于______。A.法律風(fēng)險B.信用風(fēng)險C.市場風(fēng)險D.管理風(fēng)險我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]個人住房貸款管理風(fēng)險的表現(xiàn)有：對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等。第34題、權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源于其擁有物業(yè)的______。A.增值收入B.銷售收入C.自營收入D.租金收入我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]權(quán)益型REITs是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入。第35題、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于______。A.物業(yè)出租經(jīng)營成本B.同類型物業(yè)市場供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)市場供求關(guān)系。多項選擇題第36題、房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括______。A.需要適時的更新改造投資B.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.適于短期投資E.變現(xiàn)性差我的答案：參考答案：ABCE答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資適于進行長期投資。第37題、關(guān)于房屋存量的說法，正確的有______。A.存量屬于房地產(chǎn)市場的需求指標(biāo)B.存最單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計D.報告期存量等于上期存量加報告期竣工量E.存量是指報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量我的答案：參考答案：BCE答案解析：[解析]存量屬于房地產(chǎn)市場的供給指標(biāo)，單位可以是建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計，報告期存量等于上期存量加上報告期竣工最減去報告期滅失量，存最是指報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。第38題、房地產(chǎn)市場存在周期循環(huán)的主要原因包括______。A.土地資源的不可再生性B.供需因素的影響C.市場信息不充分D.政策因素的影響E.制度因素的影響我的答案：參考答案：BCDE答案解析：[解析]房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因有：供需因素的影響、市場信息不充分、生產(chǎn)者與消費者心理因素的影響、政策因素的影響、政治沖擊、制度因素的影響、生產(chǎn)時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等。第39題、下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡量房地產(chǎn)泡沫程度的有______。A.交易量增長率B.吸納周期C.實際價格與理論價格之比D.房價收入比E.房價租金比我的答案：參考答案：CDE答案解析：[解析]從房地產(chǎn)泡沫成因入手，實際價格與理論價格之比、房價收入比、房價租金比等指標(biāo)都可以從一個側(cè)面反映房地產(chǎn)泡沫的程度，也可以綜合用房地產(chǎn)泡沫指數(shù)來衡量。第40題、關(guān)于政府投資的保障性安居工程項目招標(biāo)的說法，正確的有______。A.必須采用公開方式招標(biāo)B.必須采用工程量清單方式招標(biāo)C.必須根據(jù)項目特點編制標(biāo)底D.必須向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請書E.應(yīng)實行建設(shè)工程總承包我的答案：參考答案：ABE答案解析：[解析]保障性安居工程項目是由政府投資的，其招標(biāo)必須采用公開招標(biāo)，且必須采用工程量清單方式招標(biāo)，宜采用單價合同且工程項目應(yīng)實行建設(shè)工程總承包。標(biāo)底可以編制也可以不編制，工程量清單招標(biāo)一般情況不編制標(biāo)底，只編制招標(biāo)控制價(俗稱“攔標(biāo)價”)。另外，投標(biāo)邀請書是邀請招標(biāo)的內(nèi)容。第41題、在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有______。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法我的答案：參考答案：BCDE答案解析：[解析]收集一手資料常用方法有：觀察法、訪問法、問卷法和實驗法。第42題、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位策略主要有______。A.產(chǎn)品差別化策略B.服務(wù)差別化策略C.人員差別化策略D.形象差異化策略E.銷售差異化策略我的答案：參考答案：ABCD答案解析：[解析]市場定位戰(zhàn)略有：產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略、服務(wù)差別化戰(zhàn)略、人員差別化戰(zhàn)略和形象差異化戰(zhàn)略。第43題、關(guān)于資金時間價值的說法，從投資的角度來看，正確的有______。A.資金的時間價值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時間價值表現(xiàn)為放棄即期消費的補償C.資金的時間價值是對風(fēng)險因素可能帶來損失的補償D.資金的時間價值與投資利潤率相關(guān)E.資金的時間價值與通貨膨脹率相關(guān)我的答案：參考答案：ACDE答案解析：[解析]從投資者角度看，資金的增值特性使其具有時間價值，資金時間價值的大小，取決于投資利潤率、通貨膨脹率和風(fēng)險因素。第44題、下列房地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)中，屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)的有______。A.借款償還期B.財務(wù)內(nèi)部收益率C.償債備付率D.財務(wù)凈現(xiàn)值E.動態(tài)投資回收期我的答案：參考答案：BDE答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)中的動態(tài)盈利能力指標(biāo)有財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和動態(tài)投資回收期。第45題、關(guān)于FIRR(財務(wù)內(nèi)部收益率)的說法，正確的有______。A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標(biāo)B.FIRR可以通過內(nèi)插法求得C.FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務(wù)上是可以接受的E.FIRR是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率我的答案：參考答案：BCE答案解析：[解析]FIRR可以通過內(nèi)插法求得，F(xiàn)IRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，F(xiàn)IRR是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。FIRR與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic比較，當(dāng)FIRR大于或等于ic時，認為項目在財務(wù)上是可以接受的。第46題、風(fēng)險型決策的具體方法有______。A.決策樹法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模擬法我的答案：參考答案：ABC答案解析：[解析]風(fēng)險型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生的概率為已知的決策，又稱隨機性決策。風(fēng)險型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。第47題、房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有______。A.房地產(chǎn)市場對市場信息反應(yīng)靈敏B.延期投資可能保持了未來獲利的機會C.房地產(chǎn)交易稅費較高，在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動D.房地產(chǎn)投資有機會避免不利條件所造成的損失E.房地產(chǎn)位置固定，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本我的答案：參考答案：CE答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有兩方面：一是房地產(chǎn)資產(chǎn)形態(tài)位置相對固定，投資易形成“沉淀成本”，二是房地產(chǎn)交易稅費較高，阻礙房地產(chǎn)資產(chǎn)流動，選項B、D是房地產(chǎn)投資具有可延期性的原因。第48題、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括______等內(nèi)容。A.當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟情況B.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.土地使用制度D.項目用地狀況E.當(dāng)?shù)氐慕鹑诤投愂照呶业拇鸢福簠⒖即鸢福篈BCE答案解析：[解析]投資環(huán)境研究主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼摺⒄膭钔顿Y的領(lǐng)域等。第49題、股票市場的融資方式有______。A.首次公開募股B.配股C.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券D.發(fā)行認股權(quán)證E.增發(fā)股票我的答案：參考答案：ABDE答案解析：[解析]股票市場融資方式有首次公開發(fā)行(IPO)、配股、增發(fā)和認股權(quán)證四種。第50題、決定寫字樓基礎(chǔ)租金水平的因素包括______。A.抵押貸款還本付息B.運營費用C.物業(yè)管理費D.目標(biāo)投資收益率E.空置損失我的答案：參考答案：ABE答案解析：[解析]寫字樓基礎(chǔ)租金也是其可接受的最低租金，也是成本租金，包括：抵押貸款還本付息額、運營費用和空置損失。物業(yè)管理費如果由出租人負擔(dān)則已包含在運營費用中，如果由承租人負擔(dān)則無需計入租金。判斷題第51題、只要預(yù)期的收益現(xiàn)金流和未來的運營費用水平不發(fā)生變化，房地產(chǎn)投資就不會面臨資本價值風(fēng)險。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)的異質(zhì)性是房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險的原因。即使預(yù)期的收益現(xiàn)金流和未來的運營費用水平不發(fā)生變化，出租率和收租損失也可能有變化。第52題、投資者為獲得房地產(chǎn)投資收益必須直接擁有房地產(chǎn)。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，前者必須擁有房地產(chǎn)，后者不必擁有房地產(chǎn)。第53題、房地產(chǎn)市場因存在“市場失靈”現(xiàn)象，政府有必要對房地產(chǎn)市場進行適度干預(yù)。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)市場失靈是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原因之一。第54題、土地儲備資金的利息收入不能作為土地儲備資金的來源。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]土地儲備資金來源于：一是財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金，二是土地儲備機構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定舉債的銀行貸款及其他機構(gòu)貸款，三是經(jīng)財政部門批準(zhǔn)可用于土地儲備的其他資金，四是上述資金產(chǎn)生的利息收入。第55題、對某房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的“兩居室商品住宅每套價格下降15萬元會增加多少購房者”所做的市場調(diào)查屬于因果性調(diào)查。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]“因為住宅價格下降調(diào)查會增加多少購房者”的調(diào)查項目屬于因果性調(diào)查。第56題、有效市場是指對某種特定商品有購買興趣和購買能力，但缺乏購買途徑的消費者的集合。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]有效市場是指對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。第57題、連續(xù)復(fù)利計息情況下本利和的計算公式是Fn=P(1+i)n。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]間斷復(fù)利的計息周期為一定的時間間隔(如年、季、月等)，并按復(fù)利計息。如果計息周期無限期縮短，稱為連續(xù)復(fù)利。第58題、在資金等效值計算過程中，終值是指資金運動結(jié)束時發(fā)生的實際金額。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]終值是指資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額。第59題、根據(jù)國家有關(guān)財務(wù)會計制度，采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比例計算。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)投資的營業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營業(yè)成本。第60題、房地產(chǎn)開發(fā)項目的年成本利潤率等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營的年數(shù)。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。第61題、在線性盈虧平衡分析中，房屋最低銷售價格是指房地產(chǎn)開發(fā)項目能達到預(yù)定可接受最低盈利水平時的房屋售價。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]最低售價是指開發(fā)項目的房屋售價下降到預(yù)定可接受最低盈利時的價格，房屋售價低于這一價格時，開發(fā)項目的盈利將不能滿足預(yù)定的要求。第62題、通過房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本報表可以對項目的財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡能力進行分析。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]基本報表包括四種表格，通過基本報表就可以對項目的財務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡能力進行分析。第63題、房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的目的是找出對投資項目影響最大的敏感性因素。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]敏感性分析是指從眾多不確定因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。第64題、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有國有土地使用證。第65題、在零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于物業(yè)的易接近性或交通的通達程度。A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費者到達該地點是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達程度。計算題第66題、某市擬拍賣一宗面積為13.33萬m2、容積率為2.56的商品住宅用地，土地交易契稅稅率為4%，項目要求配置3萬m2的公共租賃住房，政府以6000元/m2的價格回購，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲參與該項目的競買，經(jīng)市場調(diào)研和測算，預(yù)計該項目的建造費用為3800元/m2，期間費用為5500萬元，商品住房的銷售均價為8500元/m2，營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%(配建的公共租賃住房免征營業(yè)稅及附加)，如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目要求的稅前最低利潤為8000萬元，請計算該企業(yè)能接受的最高樓面地價水平。我的答案：我的答案：參考答案：[解]設(shè)該企業(yè)能接受的最高樓面地價為x元/m2，則建筑面積=13.33×2.56=34.1248(萬m2)。項目總銷售收入=8500×(34.1248-3)+3×6000=282560.8(萬元)。項目總開發(fā)價值=項目總銷售收入-營業(yè)稅及附加=282560.8-8500×(34.1248-3)×5.5%=268009.956(萬元)。項目總開發(fā)成本=x×34.1248+3800×34.1248+5500=34.1248x+135174.24(萬元)。開發(fā)利潤=項目總開發(fā)價值-項目總開發(fā)成本=268009.956-(34.1248x+135174.24)=8000。解得：z=3658.21元/m2答案解析：[解析]：略第67題、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2012年初以15000元/m2的價格購買了一面積為8000m2的綜合用地。該項目擬建商場建筑面積15000m2，寫字樓建筑面積60000m2，并于2012年初開始建設(shè)。建造期為3年，建造成本為4500元/m2。各年投入進度分別為20%、50%、30%。裝修費用為1400元/m2，于2014年投入。該企業(yè)擬將寫字樓全部出售，于建造期第2年開始銷售，各年銷售進度分別為25%、45%、25%、5%，銷售均價9000元/m2。銷售稅費(營業(yè)稅及附加、銷售費用)為同期銷售收入的12%。商場建成即出租，租金收入為4500萬元/年，運營費用為年租金收入的40%，出租15年后將商場全部轉(zhuǎn)售，預(yù)計凈轉(zhuǎn)售收益為20000萬元。該企業(yè)計劃于建造期的第2年初貸款3500萬元用于項目支出，貸款期為2年，按年付息到期一次還本，年利率為8%。假設(shè)土地費用、建造成本、裝修費用、銷售收入、租金收入、運營費用和銷售稅費發(fā)生在年初，凈轉(zhuǎn)售收益發(fā)生在年末，項目的資本金收益率為14%。請完成下列資本金現(xiàn)金流量表，并求取項目資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值。資本金現(xiàn)金流量表(單位：萬元)年末012345～1718現(xiàn)金流入銷售收入租金收入銀行借款凈轉(zhuǎn)售收益現(xiàn)金流出土地費用建造成本裝修費用銷售稅費運營費用借款本金償還借款利息支付