房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編6

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編6單項選擇題第1題、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應性D.相互影響性我的答案：參考答案：D答案解析：第2題、房地產(chǎn)投資的缺點是()。A.相對較高的收益水平B.易于獲得金融機構的支持C.抵消通貨膨脹的影響D.投資回收期較長我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50%，預計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是()。A.甲物業(yè)投資風險大B.乙物業(yè)投資風險大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同D.無法判斷我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、假設某段時間內房地產(chǎn)業(yè)的預期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00我的答案：參考答案：B答案解析：第5題、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括()子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押我的答案：參考答案：C答案解析：第6題、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是()。A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年我的答案：參考答案：D答案解析：第7題、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的()。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段我的答案：參考答案：B答案解析：第8題、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會()。A.減少B.增加C.不變D.同步遞減我的答案：參考答案：B答案解析：第9題、承包商收到竣工結算價款后，通常應在()內將竣工工程交付給開發(fā)商。A.半個月B.一個月C.一個半月D.兩個月我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是()。A.目標定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法我的答案：參考答案：A答案解析：第11題、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是()。A.市場需求容量調查B.消費者行為調查C.市場營銷因素調查D.競爭情況調查我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預測銷售量為450m2，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是()萬m2。A.450B.475C.490D.500我的答案：參考答案：C答案解析：第13題、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是()。A.確定調查方式B.設計問卷C.收集信息D.定義市場區(qū)域我的答案：參考答案：D答案解析：第14題、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內容的是()。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結構分析D.投資購買和使用購買的比例分析我的答案：參考答案：B答案解析：第15題、某家庭預計今后15年內月收入為10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.29.16C.41.56D.48.24我的答案：參考答案：B答案解析：第16題、銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是()元。A.1005.56B.1010.56C.1110.56D.1115.56我的答案：參考答案：D答案解析：第17題、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是()。A.12.35%B.12.55%C.12.68%D.12.93%我的答案：參考答案：B答案解析：第18題、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%；則購房者的首次還款額是()元。A.204.08B.356.72C.508.91D.666.67我的答案：參考答案：B答案解析：第19題、下列關于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是()。A.企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入C.銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入D.可分配利潤=稅后收入-未分配利潤我的答案：參考答案：C答案解析：第20題、已知某投資項目折現(xiàn)率為11%時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12%時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是()。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%我的答案：參考答案：C答案解析：第21題、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23我的答案：參考答案：B答案解析：第22題、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%我的答案：參考答案：A答案解析：第23題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計息。則該項目建造成本的利息是()萬元。A.755.54B.772.84C.1400.88D.1433.90我的答案：參考答案：D答案解析：第24題、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元，則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%我的答案：參考答案：A答案解析：第25題、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設置B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置我的答案：參考答案：D答案解析：第26題、某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000m2，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目。該項目固定成本為6000萬元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率至少是()。A.2.0B.3.0C.4.0D.5.0我的答案：參考答案：B答案解析：第27題、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數(shù)是()。A.52%B.58%C.62%D.68%我的答案：參考答案：A答案解析：第28題、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法我的答案：參考答案：C答案解析：第29題、某防地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的()。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.全投入現(xiàn)金流量表我的答案：參考答案：D答案解析：第30題、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為()。A.時間類參數(shù)B.融資類參數(shù)C.評價標準類指標D.收益類指標我的答案：參考答案：D答案解析：第31題、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的()風險。A.市場B.財務C.政策D.經(jīng)營我的答案：參考答案：B答案解析：第32題、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應首先用于()。A.彌補企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅我的答案：參考答案：A答案解析：第33題、在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按()計算的。A.綜合利率B.貸款利率C.折現(xiàn)率D.機會成本我的答案：參考答案：D答案解析：第34題、某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內建筑面積是()萬m2。A.5.2B.6.4C.6.8D.7.6我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應繳納的租金是()萬元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4我的答案：參考答案：B答案解析：多項選擇題第36題、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有()。A.商住樓B.土地C.在建工程D.寫字樓E.建成后的物業(yè)我的答案：參考答案：BCE答案解析：第37題、房地產(chǎn)間接投資的形式主要有()。A.投資房地產(chǎn)信托B.購買住房抵押支持證券C.購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D.購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E.購買土地進行開發(fā)我的答案：參考答案：ABC答案解析：第38題、從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結構分析時，除了要分析總量結構，通常還應分析()。A.價格結構B.區(qū)域結構C.產(chǎn)品結構D.供求結構E.投資結構我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第39題、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段E.第四階段我的答案：參考答案：ABC答案解析：第40題、開發(fā)商的主要合同關系通常包括()等。A.保險合同B.分包合同C.銷售合同D.勘察設計合同E.加工合同我的答案：參考答案：CD答案解析：第41題、房地產(chǎn)市場營銷因素調查包括的類型有()。A.產(chǎn)品調查B.價格調查C.市場需求質量調查D.分銷渠道調查E.促銷策略調查我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第42題、在房地產(chǎn)市場調查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻查閱B.觀察C.專題討論D.問卷調查E.實驗我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第43題、在市場經(jīng)濟條件下，利率的高低主要取決于()等因素。A.行業(yè)基準收益率B.政府政策C.通貨膨脹率D.內部收益率E.投資者的目標收益率我的答案：參考答案：ABC答案解析：第44題、下列各項中，用以反映項目清償能力的指標有()。A.速動比率B.利息備付率C.償債備付率D.內部收益率E.資產(chǎn)負債率我的答案：參考答案：ABCE答案解析：第45題、下列關于內部收益率的表述中，正確的有()。A.內部收益率總是大于目標收益率B.內部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率C.同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率D.內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E.內部收益率越高，投資風險就越小我的答案：參考答案：BDE答案解析：第46題、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有()。A.自我消費B.房地產(chǎn)保值C.房地產(chǎn)增值D.開發(fā)利潤E.出租收益我的答案：參考答案：ABCE答案解析：第47題、利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有()。A.期望值相同，標準差小的方案B.期望值相同，標準差大的方案C.標準差系數(shù)小的方案D.標準差系數(shù)大的方案E.標準差相同、期望值大的方案我的答案：參考答案：ACE答案解析：第48題、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.單元估算法B.概預算定額法C.工程最近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標估算法我的答案：參考答案：ABCE答案解析：第49題、新設項目法人融資形式的特點有()。A.項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成B.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險C.從項目投資后的緊急效益來考察償債能力D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力E.擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎上進行，并形成其增量資產(chǎn)我的答案：參考答案：ABD答案解析：第50題、下列關于寫字樓基礎租金的表述中，正確的有()。A.基礎租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的B.基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用C.基礎資金低于市場租金時，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費用D.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金E.在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎租金我的答案：參考答案：ABCD答案解析：判斷題第51題、房地產(chǎn)投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第52題、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第53題、當房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增加。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第54題、目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第55題、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質的監(jiān)理機構負責工程項目管理。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第56題、服務市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務的消費者集合。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第57題、細分市場通常能夠吸引多位競爭對手，而彌隙市場只能吸收一個或少數(shù)幾個競爭者。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第58題、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第60題、房地產(chǎn)開發(fā)投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟使用壽命中較短的年限為最大值。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風險數(shù)據(jù)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第62題、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表包括基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務評價所需要的最基礎數(shù)據(jù)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第63題、個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第64題、房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉換為企業(yè)的普通股。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：計算題第66題、某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2。該家庭首付了房價總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少?假設該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?__________我的答案：我的答案：參考答案：P1=10萬元P2=25.2-10=15.2萬元(2)n=15×12=180i1=4.5%/12=0.375%i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)A1=P1[i1(1+i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元A2=P2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=152000×[0.57%×(1+0.57%)180/[(1+0.57%)180-1]=1352.66元(按照0.57%)=1349.62元(按照0.567%)=1349.3l元(按照0.5667%)A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%)(3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照0.57%)=6041.74元(按照0.567%)=6040.86元(按照0.5667%)(4)第4年初一次償還商貸本金5萬元，在第4年第15年內的月還款額為：P1=5萬元n=(15-3)×12=144A'=PP2[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]=5×[0.57%×(1+0.57%)144]/[(1+0.57%)144-1]=509.94元(按照0.57%)=508.98元(按照0.567%)=508.89元(按照0.5667%)(5)從第4年起抵押貸款月還款額為：A-A'=2117.65-509.94=1607.71元(按照0.57%)=1605.63元(按照0.567%)=1605.41元(按照0.5667%)答案解析：第67題、某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發(fā)建設一建筑面積為2000m2的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400m2，預售均價為8000元/m2。第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600m2，預售均價為7800/m2。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000m2改為出租經(jīng)營。假設該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設