房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編12

房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編12單項選擇題第1題、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是()。A.判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實價值進(jìn)行比較B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值D.估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍我的答案：參考答案：B答案解析：不能用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，前者要嚴(yán)于后者。第2題、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成損失為()萬元。A.49627B.5764.7C.65548D.65920我的答案：參考答案：C答案解析：估價時點為開始裝修之時。(1)裝修期間及裝修完成后放置3個月的租金損失=2700/0.5%×[1-1/(1+0.5%)6]=15920.24元(2)裝修費用=50000/(1+0.5%)1.5=49627.33元該住宅因被水淹造成的損失=(1)+(2)=15920.24+49627.33=65547.57元第3題、關(guān)于確定估價時點與得出評估價值先后次序的說法，正確的是()。A.確定估價時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點在后C.確定估價時點與得出評估價值同時進(jìn)行D.確定估價時點與得出評估價值無先后表示，誰先誰后都可以我的答案：參考答案：A答案解析：第4題、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的()。A.相互影響性B.壽命長久性C.數(shù)量有限性D.保值增值性我的答案：參考答案：A答案解析：第5題、某人年初以3000萬元購買一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金3800萬元，當(dāng)年通貨膨脹率5%，該商鋪實際增值額為()萬元。A.610.00B.619.05C.650.00D.761.90我的答案：參考答案：C答案解析：該商鋪的實際增值額=3800-3000×(1+5%)=650萬元第6題、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估()。A.掛牌底價B.正常市場價格C.競買人可承受的最高價D.最可能的成交價我的答案：參考答案：C答案解析：第7題、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)估價中，理論上評估的應(yīng)是()。A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失我的答案：參考答案：B答案解析：第8題、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為()元/m2。A.3439B.3473C.3508D.3608我的答案：參考答案：B答案解析：該期房目前的價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償=4500-500/8%×[1-1/(1+8%)2]-4500×3%=3473.38元/m2第9題、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是()。A.朝向B.樓層C.方位D.交通條件我的答案：參考答案：D答案解析：區(qū)位因素中位置因素包括方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向和樓層。第10題、影響某套住房的實物因素不包括()。A.裝修B.戶型C.層高D.樓層我的答案：參考答案：D答案解析：建筑物實物因素包括建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局；樓層屬于房地產(chǎn)價格影響因素的區(qū)位因素。第11題、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元，假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建，根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最佳利用應(yīng)是()。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)我的答案：參考答案：B答案解析：(1)重新裝飾裝修的條件是：(裝飾裝修后的房地產(chǎn)價值-裝飾裝修的必要支出及應(yīng)得利潤)＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值6500-[800/(1+10%)0.5+500]=5237.23萬元＞5000萬元，重新裝飾裝修比維持現(xiàn)狀更有利。(2)改變用途的條件是：(新用途下的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤)＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值8000-[160/(1+10%)0.5+500]=7347.45萬元＞5000萬元，改變用途比維持現(xiàn)狀更有利。由上可見，改變用途后房地產(chǎn)價值最高，因此，該宗房地產(chǎn)的最佳利用是改變用途。第12題、下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是()。A.因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核的估價B.因保險理賠需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進(jìn)行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價D.因房屋征收補(bǔ)償需要，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價我的答案：參考答案：D答案解析：第13題、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用()的估計值。A.正常B.較低C.平均D.較高我的答案：參考答案：B答案解析：第14題、關(guān)于市場法的說法，錯誤的是()。A.測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受B.測算結(jié)果有時并不一定是合理、真實的C.需要估價師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個影響因素對可比實例成交價格的影響程度都可采用定量分析予以量化我的答案：參考答案：D答案解析：由于許多因素對可比實例成交價格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價師憑其估價專業(yè)知識和經(jīng)驗以及對估價對象或可比實例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查后作出判斷。第15題、估價對象為一套建筑面積90m2的封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為3m2，選取的某可比實例為一套建筑面積95m2的未封閉陽臺的成套住宅，其中陽臺的水平投影面積為4m2，成交價格為90萬元。若該陽臺封閉，成交價格可能到92萬元。以該可比實例為基礎(chǔ)估算估價對象的市場價格為()萬元。A.83.51B.85.26C.85.36D.87.16我的答案：參考答案：D答案解析：92/95×90=87.16萬元。第16題、評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%。已知最近1年來該地區(qū)房地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是()元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670我的答案：參考答案：B答案解析：正常成交價格：買方實付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比率)=7000/(1+3%)=6796.12元/m2該可比實例修正、調(diào)整后的價格=6796.12×(1+0.5%)6=7002.57元/m2第17題、某年1月30日購買某房地產(chǎn)價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基礎(chǔ)的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌換美元的匯率1月30日為6.59:1，9月30日為6.46:1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，錯誤的是()。A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%我的答案：參考答案：A答案解析：該房地產(chǎn)的名義交易價格為1000美元/m2×6.59=6590元/m2(人民幣)，由于此題為單選題，其余選項可不必一一判斷排除，直接確定答案為A。為驗證，特列出以下排除過程：對于B選項，該房地產(chǎn)的實際交易價格等于其名義交易價格。對于C選項，該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場價格為1000×(1+1%)8=1082美元/m2。對于D選項，該房地產(chǎn)在1月30日價格為6590元/m2(人民幣)，在9月30日價格為1082美元/m2×6.46=6990元/m2(人民幣)，設(shè)該類房地產(chǎn)在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準(zhǔn)的價格平均上漲幅度為x，則6590×(1+x)8=6990，解得x=0.74%＜1%。第18題、某可比實例賣方繳納的稅費由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會()。A.上升B.下降C.不變D.無法確定我的答案：參考答案：A答案解析：正常成交價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費)，當(dāng)賣方繳納的稅費增加時，正常成交價格應(yīng)上升。第19題、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年平均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預(yù)計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風(fēng)險報酬率為6%，預(yù)計風(fēng)險報酬為無風(fēng)險報酬的25%。該寫字樓目前的價格為()萬元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85我的答案：參考答案：A答案解析：該寫字樓目前的價格=400×(1-30%)/6%×(1+25%)×{1-1/[1+6%(1+25%)]5}+6000×(1-6%)/[1+6%×(1+25%)]5=5061.44萬元。第20題、某房地產(chǎn)未來凈收益期限內(nèi)每年凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時該房地產(chǎn)增值20%，報酬率為6%，償債基金系數(shù)為7．59%。該房地產(chǎn)的價格為()萬元。A.313B.329C.417D.446我的答案：參考答案：D答案解析：償債基金系數(shù)=y/[(1+Y)t-1]，7.59%=6%/[(1+6%)t-1]，求得t=10年，該房地產(chǎn)的價格x=20/6%×[1-1/(1+6%)10]+x×(1+20%)/(1+6%)10，解出：x=446萬元。第21題、某宗房地產(chǎn)收益期限為35年，判斷其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%，該房地產(chǎn)的價格為()萬元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70我的答案：參考答案：B答案解析：第22題、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%。假設(shè)收益期限無限，該寫字樓用地的價格為()萬元。A.500B.750C.800D.1000我的答案：參考答案：C答案解析：土地價格=(108-年運營費用-建筑物凈收益)/10.8%=(108-400×540)/10.8%=800萬元。第23題、在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是()。A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點、估價對象所占區(qū)域類似土地的主要取得途徑C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑我的答案：參考答案：B答案解析：第24題、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建造成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為()萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67我的答案：參考答案：D答案解析：開發(fā)利潤：房地產(chǎn)價值×銷售利潤率，銷售稅費=房產(chǎn)價值×銷售利潤率該寫字樓的價值V=土地取得成本+建造成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=8000+6000+800+600+720+V×(6%+16%)，V=20666.67萬元第25題、關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是()。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果我的答案：參考答案：A答案解析：單位比較法實質(zhì)上是一種市場法，把可比實例建筑物實際而可能是不正常的單位建筑安裝工程費，修正為正常的單位建筑安裝工程費。第26題、某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得使用年限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為()。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%我的答案：參考答案：B答案解析：估價時點距取得土地有10年，廠房于8年前建成，q=1-dt，其中d=1/[60-(52-40)]，t=8年，q=1-8/[60-(52-40)]=83.33%。第27題、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強(qiáng)制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年，在強(qiáng)制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為()年。A.1B.1.5C.2D.2.5我的答案：參考答案：D答案解析：正常建設(shè)期3年減去該在建工程正常建設(shè)期1年，再加上0.5年的換手期，后續(xù)建設(shè)期為2.5年。第28題、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是()。A.運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設(shè)開發(fā)中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時值D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)市場價格作為開發(fā)完成后的價值我的答案：參考答案：D答案解析：在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，一般不宜將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價值，通常是采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變化趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。第29題、某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時平均單價為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)初期的價值為()萬元。A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62我的答案：參考答案：D答案解析：2850×3850×50%/(1+15%)2+2850×3850×30%/(1+15%)0.5+2850×3850×20%/(1+15%)=912.62萬元第30題、某類房地產(chǎn)2006～2010年的價格見下表，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年的價格為()元/m2。A.10300B.10400C.11165D.11265我的答案：參考答案：C答案解析：t=(9000/3800)1/4=1.24，V2011=P0ti=3800×1.245=11164.96元/m2第31題、估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為()元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200我的答案：參考答案：A答案解析：臨街寬度為25m，臨街深度75m的總價=400×(40%+30%+20%)=360萬元，則臨街寬度為20m，臨街深度為75m的宗地總價=360÷25×20=288萬元，單價為：288÷(20×75)=1920元/m2第32題、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2，若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2，居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊上理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價為()萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200我的答案：參考答案：C答案解析：應(yīng)補(bǔ)地價=8.0×(3000×5000×40%+1000×5000×60%)-800×1.0×5000=6800萬元第33題、明確估價基本事項是實施估價的基本前提，實際估價中不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于()。A.估價委托人B.估價利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價項目的估價師D.估價對象的權(quán)利人我的答案：參考答案：C答案解析：明確估價基本事項主要包括弄清估價目的、估價時點、估價對象和價值類型這四項。在實際估價中，一些估價師寄希望于委托人提出明確的估價目的、估價對象、估價時點和價值類型，甚至抱怨委托人不能明確地提出它們。這種思想是完全錯誤的。估價基本事項不能明確的責(zé)任主要在估價師。第34題、房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或未蓋章的，應(yīng)當(dāng)由()見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。A.房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系第三人B.房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關(guān)系第三人C.公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D.人民法院和無利害關(guān)系的第三人我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、關(guān)于估價資料歸檔的要求的說法，錯誤的是()。A.估價資料歸檔的內(nèi)容應(yīng)包括估價中形成的所有保存價值的各種文字、圖表、影像等資料B.記錄估價中估價師對估價結(jié)果的不同意見的資料應(yīng)作為必須歸檔的內(nèi)容之一C.歸檔的估價資料應(yīng)采用紙質(zhì)文檔形式，不得只采用電子文檔形式D.對未正式出具估價報告的估價項目及相關(guān)資料也應(yīng)歸檔，保存期不得少于1年我的答案：參考答案：B答案解析：估價報告、估價委托書、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄是必須歸檔的。多項選擇題第36題、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有()。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值我的答案：參考答案：AD答案解析：第37題、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德行為的有()。A.某估價機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B.某估價機(jī)構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供幫助C.某估價機(jī)構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負(fù)責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告我的答案：參考答案：DE答案解析：對于A選項，估價機(jī)構(gòu)對于有利害關(guān)系或利益沖突的要回避。對于D選項，估價師要堅持獨立、客觀、公正原則進(jìn)行估價。E選項，不得允許他人使用自己的名義在估價的報告上簽字、蓋章。第38題、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時間推移而自然增加，會引起房地產(chǎn)自然增值的是()。A.房地產(chǎn)對本身進(jìn)行投資改良B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經(jīng)濟(jì)E.建造成本增加我的答案：參考答案：BD答案解析：房地產(chǎn)自然增值包括3個方面：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。A選項，房地產(chǎn)對本身進(jìn)行投資改良所引起的是房地產(chǎn)價格上漲不是自然增值。C選項，通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值。第39題、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有()。A.投資價值與市場價值都可采用收益法評估B.評估市場價值采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般報酬率C.評估投資價值采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的最高報酬率D.評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益E.評估投資價值時，要求對未來凈收益估計是客觀的我的答案：參考答案：AB答案解析：C選項，評估投資價值采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的最低報酬率，這個特定的投資者所要求的最低報酬率，可能高于也可能低于該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。D選項，不同的投資者的納稅狀況是不同的。E選項，不同的投資者對未來凈收益的預(yù)測，有的可能是樂觀的，有的可能是保守的。第40題、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的是()。A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響B(tài).抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值C.在其他條件相同時，無租約限制條件下評估價值大于有租約限制條件下出租人權(quán)益價值D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變我的答案：參考答案：ABC答案解析：無租約限制條件下的評估價值不受合同租金的影響；抵押估價和轉(zhuǎn)讓估價評估的是出租人權(quán)益價值；在合同租金高于市場租金情況下，無租約限制條件下的評估價值小于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值。第41題、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有()。A.臨街狀況B.是否便于動力取得C.是否便于廢料處理D.是否接近大自然E.是否便于產(chǎn)品和原材料運輸我的答案：參考答案：BCE答案解析：凡是有利于原材料和產(chǎn)品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位都是判定工業(yè)區(qū)位優(yōu)劣的因素。第42題、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的()等相同、相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價E.外觀我的答案：參考答案：ABC答案解析：第43題、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有()。A.地役權(quán)設(shè)立的情況B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.臨街狀況我的答案：參考答案：ABD答案解析：權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括土地使用期限、規(guī)劃條件(如容積率)、出租情況、地役設(shè)立情況等；C、E選項屬于區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容。第44題、在求取凈收益中，運營費用包括()。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費我的答案：參考答案：ACE答案解析：運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、人員工資及辦公費、保持房地產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的成本、為承租人提供服務(wù)的費用；運營費用是從估價的角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用和所得稅。第45題、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有()。A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況下的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值C.重新購建價格是客觀重新購建價格D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格我的答案：參考答案：CD答案解析：A選項，重新構(gòu)建價格是重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤；E選項，土地的重新購建價格是估價時點狀況的土地的重新購建價格。第46題、引起建筑物折舊的因素包括()。A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損我的答案：參考答案：ABCE答案解析：第47題、在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有()。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)出讓我的答案：參考答案：ACD答案解析：第48題、長期趨勢法可以用于()。A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等C.市場法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.比較、分析兩宗或兩類以上的房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏我的答案：參考答案：ABDE答案解析：C選項，長期趨勢法用于市場法中對可比實例的成交價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，不是進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。第49題、某建筑物共3層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價值為600萬元，土地價值為200萬元。其中一層房地價值是二層的0.85倍，二層房地價值是三層的1.2倍。關(guān)于土地份額的計算，正確的有()。A.按建筑面積分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為33.3%B.一層按房地價值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~低于按土地價值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~C.按房地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為37.3%D.按土地價值分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為45.2%E.按土地價值分?jǐn)?，三層占有的土地份額為31.7%我的答案：參考答案：ACD答案解析：(1)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，一層占有的土地份額=該部分的建筑面積/總建筑面積=200/600=33.33%(2)按房地價值分?jǐn)?，一層占有的土地份額=該部分的房地價值/房地總價值=600/(1+1.2+1.2×0.85)×1.2×0.85/600=31.7%(3)按土地價值分?jǐn)?，一層占有的土地份額=[該部分的房地價值-(房地總價值-土地價值)/總建筑面積×該部分的建筑面積]/土地總價值=[600/(1+1.2+1.2×0.85)×1.2×0.85-(600-200)÷600×200]/200=28.4%，按房地價值分?jǐn)?，一層占有的土地份額大于按土地價值分?jǐn)偟姆蓊~，31.7%＞28.4%(4)按房地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額=600/(1+1.2+1.2×0.85)×1.2/600=37.3%(5)按土地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額=[該部分的房地價值-(房地總價值-土地價值)/總建筑面積×該部分的建筑面積]/土地總價值=[600/(1+1.2+1.2×0.85)×1.2-(600-200)÷600×200]/200=45.2%(6)按土地價值分?jǐn)?，三層占有的土地份額=[該部分的房地價值-(房地總價值-土地價值)/總建筑面積×該部分的建筑面積]/土地總價值=[600/(1+1.2+1.2×0.85)-(600-200)÷600×200]/200=26.5%第50題、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因是()。A.隱含估價對象范圍不同B.參數(shù)選取不合理C.估價作業(yè)日期不同D.價值類型選取不合理E.選用的估價方法不切合估價對象我的答案：參考答案：ABE答案解析：估價報告中，不同估價方法的測算結(jié)果有較大差異，其原因是：①計算過程是否有誤。②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確。③參數(shù)選取是否正確。④公式選用是否恰當(dāng)。⑤不同估價方法的估價對象范圍是否一致。⑥選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的。⑦是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則。⑧房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況。判斷題第51題、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人或估價關(guān)系利害關(guān)系人。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：在房屋征收估價中，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關(guān)系人，也是估價報告使用人。第52題、除獨立、客觀、公正原則外，評估房地產(chǎn)的在用價值時，應(yīng)遵循合法原則、估價時點原則、替代原則和最高最佳使用原則。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：評估房地產(chǎn)的在用價值時，不適用最高最佳利用原則。第53題、一般來說，提高房地產(chǎn)的獨立使用性，會提高其變現(xiàn)能力。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)性能力會越弱。第54題、甲、乙兩塊土地，甲地塊容積率為1.6，土地單價為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元/m2，假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比乙地塊更經(jīng)濟(jì)。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：甲地塊的樓面地價=土地單價/容積率=3000/1.6=1875元/m2；乙地塊的樓面地價：土地單價/容積率=3500/1.8=1944.44元/m2，購買甲地塊比乙地塊更經(jīng)濟(jì)。第55題、稅收是影響房地產(chǎn)價格制度的政策因素之一，在買方市場條件下，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0；2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價時點應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：估價時點應(yīng)是2011年9月1日。第57題、在房地產(chǎn)交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系，以及交易目的。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第58題、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益年限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：計入運營費用中的折舊費包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、家具等，因此，計入年運營費用的折舊費為10+50=60萬元。第59題、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為價值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，即通常用未來第一年的凈收益除以價格來計算，僅僅表述從收益到價值的比率，并不明確表示獲利能力。第60題、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后的租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案；一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假設(shè)報酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二種方案。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第61題、在國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運用假設(shè)開發(fā)法測算的投標(biāo)報價本質(zhì)上是投資價值而不是市場價值。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第62題、采用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價時，應(yīng)計息項目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：銷售稅費一般不計算利息，而待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費應(yīng)計息。第63題、長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，根據(jù)房地產(chǎn)在未來較長時期內(nèi)獲得收益的變動規(guī)律，推測和判斷房地產(chǎn)價格的方法。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律，推出、判斷房地產(chǎn)的未來價格的方法。第64題、現(xiàn)行城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中形成的地價，而不是通過評估確定的地價。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，劃分土地級別或不同均質(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、