房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編19

房地產(chǎn)估價理論與方法真題匯編19單項選擇題第1題、

下列房地產(chǎn)估價要素中，屬于估價基本事項的是______。A.估價目的B.估價依據(jù)C.估價原則D.估價方法我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。估價目的、估價對象、價值時點和價值類型是在分析、測算和判斷價值或價格之前需要確定的幾個最主要的要素，因此又稱為估價基本事項。第2題、

下列房地產(chǎn)估價情形中，不需要評估抵押價值的是______。A.初次抵押估價B.再次抵押估價C.續(xù)貸抵押估價D.抵押房地產(chǎn)處置估價我的答案：參考答案：D答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務人不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣的，為折價或拍賣、變賣提供相關(guān)價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行評估。第3題、

為保險公司開展“以房養(yǎng)老”住房反向抵押業(yè)務確定月養(yǎng)老金提供參考依據(jù)，估價需要評估的內(nèi)容通常不包括______。A.住房現(xiàn)在的市場價值B.住房在抵押期間的市場租金C.老年人預期壽命結(jié)束時的住房增值或減值D.住房在老年人預期壽命結(jié)束時的市場價值我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。住房反向抵押不像住房抵押貸款那樣將住房作為“第還款來源”，而是以住房自身的價值作為償還保證，因此特別需要估價服務。例如，需要評估住房現(xiàn)在的市場價值以及到根據(jù)老年人的年齡、健康狀況、當?shù)乩夏耆说钠骄鶋勖纫蛩毓烙嫷念A期壽命結(jié)束時的增值(如房價上漲)和減值(如建筑物折舊、房價下跌)等情況，或者評估住房在老年，人預期壽命結(jié)束時的市場價值，為確定每月(或每年)的最高養(yǎng)老等資金提供參考依據(jù)。第4題、

關(guān)于估價托人、估價對象權(quán)利人及估價利害關(guān)系人的說法，錯誤的是______。A.估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人B.估價利害關(guān)系人包括估價對象權(quán)利人、受讓人，不包括潛在投資者C.在房地產(chǎn)抵押估價中，估價報告使用人不一定是估價委托人D.在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人，但不是估價利害關(guān)系人我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是估價當事人。選項B錯誤，估價利害關(guān)系人是指估價結(jié)果會直接影響其合法權(quán)益的單位和個人。估價利害關(guān)系人除了估價對象權(quán)利人，還有估價對象的潛在投資者、受讓人等。第5題、

下列對估價對象的描述中，不屬于估價對象實物狀況的是______。A.估價對象竣工日期為2018年1月20日B.估價對象周邊無專用停車場C.估價對象地勢較平坦，坡度小于3%D.估價對象所在樓宇內(nèi)設(shè)有兩部電梯我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況的描述。選項B屬于估價對象區(qū)位狀況描述中的交通的描述。第6題、

房地產(chǎn)市場通常是地區(qū)性市場，要是于其有______。A.可移動性B.獨一無二性C.用途多樣性D.相互影響性我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境(如當?shù)氐闹贫日?、?jīng)濟社會發(fā)展狀況、鄰里關(guān)系等)，而不像其他商品那樣，原料地(房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地)、生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個地方，能夠在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從生產(chǎn)地或者供給過剩、需求不足、價格較低的地區(qū)，運送到消費地或者供給短缺、需求旺盛、價格較高的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間有所不同，甚至是反方向變化的。第7題、

下列描述建筑物實物狀況的詞語中，不屬于描述建筑規(guī)模的是______。A.體積B.層高C.布局D.進深我的答案：參考答案：C答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。建筑物的面積、體積、開間、進深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，關(guān)系到建筑物的形象、使用性等，對房地產(chǎn)價格有所影響。第8題、

甲公司以其新購買的一棟寫字樓向某商業(yè)銀行申請抵押貸款，該銀行要求甲公司為抵押物購買火災險，合理確定該寫字樓保險價值的依據(jù)是______。A.甲公司的購買價B.該寫字樓建筑物的重置價格C.該寫字樓的抵押價值D.甲公司的貸款金額我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。投保火災險時的保險價值，通常僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不應包含不可損毀的土地的價值，具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復期間的經(jīng)濟損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。第9題、

房地產(chǎn)抵押價值按照價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分，于______。A.謹慎價值B.快速變現(xiàn)價值C.殘余價值D.投資價值我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。謹慎價值是在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。謹慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)上是謹慎價值。第10題、

某已出租的房地產(chǎn)，出租人權(quán)益價值為95萬元，承租人權(quán)益價值為5萬元，沒有法定優(yōu)先受償款，預期實現(xiàn)抵押權(quán)的相關(guān)稅費為10萬元，該房地產(chǎn)的抵押凈值為______元。A.85B.90C.95D.100我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。房地產(chǎn)抵押估價應評估出租人權(quán)益價值，抵押凈值=抵押價值實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金=95-10=85(萬元)。第11題、

下列有關(guān)房地產(chǎn)狀況的信息中，不屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況信息的是______。A.地塊形狀不規(guī)則導致利用受限制B.為相鄰房地產(chǎn)提供通道情況C.項目土地的規(guī)劃容積率D.抵押權(quán)、租賃權(quán)設(shè)立情況我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)自身因素。房地產(chǎn)權(quán)益因素，對房地產(chǎn)利用的限制包括以下3個方面：(1)房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制(選項D)；(2)房地產(chǎn)使用管制(選項C)；(3)相鄰關(guān)系的限制(選項B)。第12題、

關(guān)于人口因素對房地產(chǎn)價格影響的說法，錯誤的是______。A.家庭小型化會導致住宅價格有上漲趨勢B.城鎮(zhèn)化帶來的人口增加會弓|起城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格上漲C.人口素質(zhì)低且構(gòu)成復雜的地區(qū)，通常房地產(chǎn)價格也低D.人口密度越高的地區(qū)對住宅的需求越大，房地產(chǎn)價格越低我的答案：參考答案：D答案解析：[考點]本題考查的是人口因素。人口密度從兩方面影響房地產(chǎn)價格：一方面，人口高密度地區(qū)一般地說對房地產(chǎn)的求多于供，供給相對缺乏，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)價格；另一方面，人口密度過高，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下，會導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。第13題、

下列估價情形中，存在價值時點為現(xiàn)在、估價對象狀況為過去的是______。A.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災造成的價值損失進行評估C.因抵押貸款需要，對擬抵押的在建工程進行評估D.因征收需要，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行評估我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是價值時點原則。選項A、C屬于價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價；選項D屬于價值時點為現(xiàn)在、估價對象狀況為未來狀況的估價。第14題、

2年前某估價機構(gòu)接受某房地產(chǎn)投資信托基金委托對其投資的商業(yè)物業(yè)進行評估，當時采用了收益法和成本法?，F(xiàn)再次接受委托為披露物業(yè)價值變化情況對已投資的上述房地產(chǎn)進行估價，宜采用的估價方法是______。A.收益法和比較法B.收益法和成本法C.比較法和成本法D.收益法和假設(shè)開發(fā)法我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價目的，在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時，應采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。也就是現(xiàn)在與過去所采用的估價方法或?qū)Υ绞綉嗤坏秒S意變更。例如，房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價值評估應遵循一貫性原則，即為同一估價目的，對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估時，應采用相同的估價方法。第15題、

關(guān)于比較法中可比實例選取的說法，正確的是______。A.可比實例的交易方式應與估價對象的交易方式相同B.可比實例的成交價格只能為正常價格C.可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2倍范圍內(nèi)D.可比實例的成交日期與價值時點相差不得超過0.5年我的答案：參考答案：C答案解析：[考點]本題考查的是選取可比實例。選項A錯誤，可比實例的交易方式應適合估價目的；選項B錯誤，可比實例的成交價格為正常價格或可修正為正常價格；選項D錯誤，可比實例的成交日期與價值時點相差不宜超過1年，不得超過2年。第16題、

某套業(yè)主自行封閉了陽臺的住宅，含獨立的停車位，成交價格為200萬元，已知停車位價值10萬元，封陽臺花費1萬元。估價對象為類似已封陽臺的住宅，不含獨立停車位。若以上述交易實例為可比實例，則對其進行統(tǒng)一財產(chǎn)范圍調(diào)整后的成交價格為______元。A.189B.190C.199D.200我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。對房地產(chǎn)的實物范圍不同，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的實物范圍，補充可比實例缺少的實物范圍，扣除可比實例多出的實物范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價或減價處理，因此統(tǒng)一財產(chǎn)范圍調(diào)整后的成交價格=200-10=190(萬元)。第17題、

比較法估價中對可比實例成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，可比實例房地產(chǎn)狀況應為______。A.價值時點的狀況B.成交價格所反映的狀況C.成交日期的狀況D.估價作業(yè)期的狀況我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。可比實例狀況應是其成交價格所對應或反映的狀況，而不是在價值時點的狀況，也不一定是在成交日期的狀況。因為在價值時點，可比實例狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價格就不能反映了。第18題、

運用比較法評估某套住宅的市場價值，以估價對象房地產(chǎn)狀況為100，選取的某可比實例房地產(chǎn)區(qū)位、實物和權(quán)益狀況評價分值分別為100、120和105，權(quán)重分別為0.3、0.2和0.5，該可比實運用比較法評估某套住宅的市場價值，以估價對象房地產(chǎn)狀況為100，選取的某可比實例房地產(chǎn)區(qū)位、實物和權(quán)益狀況評價分值分別為100、120和105，權(quán)重分別為0.3、0.2和0.5，該可比實例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)計算式為______。例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)計算式為______。

A．

B．

C．

D．A.AB.BC.CD.D我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。第19題、

關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命的說法，錯誤的是______。A.建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場決定B.建筑物經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境及房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)C.建筑物經(jīng)濟壽命是自價值時點起至正常情況下凈收益大于零的持續(xù)時間D.同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同我的答案：參考答案：C答案解析：[考點]本題考查的是收益期和持有期的測算。選項C錯誤，建筑物經(jīng)濟壽命是建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻時止的時間。對收益性房地產(chǎn)來說，建筑物經(jīng)濟壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運營狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。建筑物經(jīng)濟壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進行綜合分析判斷得出的。第20題、

某宗房地產(chǎn)的收益期為25年，報酬率為8%，目前市場價值為280萬元。若收益期延長至30年，則該宗房地產(chǎn)的市場價值為______元。A.280B.295C.315D.350我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是凈收益每年不變的公式。第21題、

關(guān)于報酬率及其求取的說法，正確的是______。A.同一城市不同類型的房地產(chǎn)具有相同的報酬率B.同一房地產(chǎn)在不同時期具有相同的報酬率C.累加法求取的報酬率不包含通貨膨脹的影響D.運用市場提取法求取報酬率時應進行適當?shù)恼{(diào)整我的答案：參考答案：D答案解析：[考點]本題考查的是報酬率的確定。選項A、B錯誤，不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同收益類型，如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益，基于合同租金的收益和基于市場租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押貸款收益和自有資金收益，由于風險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在實際估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值；選項C錯誤，累加法求取的報酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。第22題、

某商鋪購買價格為100萬元，首付60%，剩余為銀行貸款，年抵押貸款常數(shù)為5.88%，年凈收益為5萬元，則自有資金的資本化率為______。A.2.65%B.4.41%C.5%D.6.62%我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是投資組合技術(shù)。綜合資本化率=貸款價值比×抵押貸款常數(shù)+(1-貸款價值比)×自有資金資本化率。綜合資本化率=房地產(chǎn)年凈收益/房地產(chǎn)價值=5/100=5%，5%=40%×5.88%+60%×自有資金資本化率，自有資金資本化率=4.41%。第23題、

某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，建筑物重置價格為1800元/m2；該房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)的建筑物折舊為______元/m2。A.200B.300C.700D.1000我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。建筑物折舊=建筑物重新購建成本建筑物市場價值=(500×2000+1000×1800-1000×2500)+1000=300(元/m2)。第24題、

某建筑物的重新購建價格為600萬元，綜合成新率為50%，殘值率為2%，則該建筑物的現(xiàn)值為______元。A.294B.300C.306D.312我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物現(xiàn)值=建筑物重新購建價格×成新率=600×50%=300(萬元)。第25題、

待開發(fā)的一幢建筑面積為10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后的銷售均價為3000元/m2，已知土地取得時樓面地價為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費用為1200元/m2，銷售費用和銷售稅費分別為房地產(chǎn)價格的2%和5.5%，開發(fā)期為1.5年，貸款年利率為10%。假設(shè)建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即完成銷售，銷售費用在開發(fā)完成時一次性投入，則該寫字樓的銷售利潤率為______。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是開發(fā)利潤。土地成本=1000元/m2，建設(shè)成本和管理費用=1200元/m2，投資利息=1000×[(1+10%)2-1]+1200*[(1+10%)0.75-1]=242.61(元/m2)，銷售費用和銷售稅費=3000×(2%+5.5%)=225(元/m2)，開發(fā)利潤=300-1000-1200-242.61-225-332.39(元/m2)，銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值=332.39/3000=11.08%。第26題、

為征收補償目的運用假設(shè)開發(fā)法評估因征收已停建的在建工程的價值時，應選擇的估價前提是______。A.業(yè)主自行開發(fā)前提B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提D.以上前提都可適用我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的估價前提。當被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進行估價；當被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的末完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價時，應選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價。第27題、

運用假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法評估某在建工程的價值，預計2年后建成，建成1年后租出，承租人半年即可完成裝修并投入使用。則采用收益法測算開發(fā)完成后價值時，凈收益應按照______的客觀租金水平計算。A.價值時點B.2年后建成時C.3年后出租時D.3年半后投入運營時我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。第28題、

某商場建筑面積為40000m2，可供出租的建筑面積比例為95%，收益期為38年，每平方米建筑面積的正常月租金為40元，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，每年凈收益保持不變。則該商場的收益價值為______元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是凈收益測算的基本原理。凈收益=40000×95%×85%×40×12×(1-35%)=1007.76(元)，房地產(chǎn)價值=1007.76/12%×[1-1/(1+12%)38]=8284.79(萬元)。第29題、

某標準宗地前后兩面臨街，總深度60m，寬度40m，已知其前街路線價3000元/m2，后街路線價2000元/m2，采腫疊價值估價法計算該宗土地的價格為______元。A.480B.600C.624D.720我的答案：參考答案：C答案解析：[考點]本題考查的是計算臨街土地價值或價格。前街影響深度=60×3000/(3000+2000)=36(m)，后街影響深度=60×2000/(3000+2000)=24(m)。第30題、

因征稅目的運用標準價調(diào)整法評估某個城市全部應稅房地產(chǎn)價值時，進行房地產(chǎn)分組的順序應是______。A.先分區(qū)域、紛用途、后分類型B.分用途、紛檔次、分類型C.先分用途、紛區(qū)域、后分檔次D.分用途、紛類型、分區(qū)域我的答案：參考答案：D答案解析：[考點]本題考查的是標準價調(diào)整法。進行房地產(chǎn)分組的順序為：分用途、分類型、分區(qū)域或分區(qū)。第31題、

某宗土地總面積為2000m2，原為工業(yè)用途，容積率為1.0，土地單價為400元/m2，若將該地塊改為居住用地，容積率為3.0，居住用地樓面地價為1000元/m2，則土地價值增值額為______元。A.120B.480C.520D.600我的答案：參考答案：C答案解析：[考點]本題考查的是價差法。土地價值增值額=(1000×3.0-400)×2000=520(萬元)。第32題、

關(guān)于路線價法及其運用的說法，正確的是______。A.應將通達性相當、地價水平有差異、位置相鄰的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段B.同一條街道兩側(cè)只能有一個路線價，但可以延長至數(shù)個路口C.利用路線價求取臨街土地價格時不進行交易情況修正D.以各宗臨街土地深度的平均數(shù)作為標準臨街深度可簡化各宗地價格的計算我的答案：參考答案：C答案解析：[考點]本題考查的是路線價法。選項A錯誤，在劃分路線價區(qū)段時，應將“通達性相當、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段；選項B錯誤，同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價；選項C正確，利用路線價求取臨街土地價值或價格時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調(diào)整”；選項D錯誤，以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標準臨街深度，可簡化以后各宗臨街土地價值或價格的計算。第33題、

估價對象及其范圍和內(nèi)容，應根據(jù)______，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價原則B.估價目的C.估價方法D.估價程序我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是確定估價基本事項。估價對象是委托人指定，但又不是完全由其決定的。也就是說，估價對象不能簡單地根據(jù)委托人的要求來確定，不是矮托人讓評什么就評什么，而應在委托人初步指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價目的依法具體確定，并應明確界定其范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。第34題、

估價目的從本質(zhì)上講是______。A.估價人員通過實地查勘確定的B.根據(jù)估價報告未來用途確定的C.根據(jù)委托人要求的估價期望值確定的D.估價人員按照估價對象的市場狀況確定的我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是確定估價基本事項。估價目的的具體確定，需要估價師主動地與委托人溝通，了解其真實、具體的估價需要，詢問委托人將要拿未來完成后的估價報告或估價結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或由誰認可，即根據(jù)委托人真實、具體的估價需要及估價報告的預期用途或預期使用人來確定。第35題、

估價結(jié)果報告的內(nèi)容通常包括估價委托人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價目的、估價對象、價值時點估價原則、估價依據(jù)、估價方法、估價結(jié)果、注冊房地產(chǎn)估價師、其他需要說明的事項和______。A.價值類型、估價作業(yè)期、估價假設(shè)和限制條件B.價值類型、估價對象分析、致委托人函C.價值類型、實地查勘期、估價報告使用限制D.價值類型、實地查勘期、估價作業(yè)期我的答案：參考答案：D答案解析：[考點]本題考查的是撰寫估價報告。估價結(jié)果報告應簡明扼要地說明下列事項：估價委托人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價目的、估價對象、價值時點價值類型、估價原則、估價依據(jù)、估價方法、估價結(jié)果、注冊房地產(chǎn)估價師、實地查勘期、估價作業(yè)期、其他需要說明的事項。多項選擇題第36題、

關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有______。A.在一個估價項目中，價值類型由估價目的確定B.估價當事人包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、估價對象權(quán)利人和估價報告使用人C.估價依據(jù)根據(jù)估價對象和估價目的的不同而有所差別D.合理且有依據(jù)的估價假設(shè)，可以保護估價師及估價報告使用人E.價值時點只能由估價委托人確定我的答案：參考答案：ACD答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。選項B錯誤，估價當事人是與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位或個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人；選項E錯誤，價值時點應根據(jù)估價目的來確定。第37題、

下列估價行為中，屬于鑒證性估價的有______。A.評估被損害房地產(chǎn)的價值減損額，為確定損害賠償金額提供參考依據(jù)B.評估被征收房屋的價值，為確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)C.評估擬出售房地產(chǎn)的市場價值，為出售人確定掛牌價格提供參考依據(jù)D.評估被處置房地產(chǎn)的市場價格，為人民法院確定起拍價或變賣價提供參考E.評估出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的投資價值，為境買人確定出價提供參考依據(jù)我的答案：參考答案：ABD答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。鑒證性估價(或稱為公證性估價、證據(jù)性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發(fā)行、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房地產(chǎn)抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產(chǎn)提供參考依據(jù)的估價。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。第38題、

關(guān)于估價對象的說法，正確的有______。A.估價對象范圍應說明估價對象的財產(chǎn)范圍和空間范圍B.估價對象的用途包括登記用途、實際用途、規(guī)劃用途及設(shè)計用途C.房屋征收補償估價中，違法建筑和臨時建筑不應作為估價對象D.對以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估，估價對象通常還包含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)E.抵押估價中應分析估價對象作為抵押物的合法性我的答案：參考答案：ABDE答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。選項C錯誤，在房屋征收評估中，認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。如果被征收房屋被認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑，就不應予以評估，或者評估價值應為零。第39題、

下列影響郊區(qū)商品住宅需求的因素中，會增加其當前需求的有______。A.郊區(qū)商品住宅空置率上升B.城市人口向郊區(qū)遷移和擴張C.人們預期郊區(qū)商品住宅價格會上漲D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加郊區(qū)商品住宅的開發(fā)量E.新建通往郊區(qū)的軌道交通我的答案：參考答案：BCE答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價格水平；(2)消費者的收入水平；(3)消費者的偏好；(4)相關(guān)物品的價格水平；(5)消費者對未來的預期。第40題、

關(guān)于殘余價值的說法，正確的有______。A.殘余價值是估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值B.殘余價值與通常意義上的殘值含義相同C.殘余價值通常低于市場價值D.殘余價值應不小于殘值E.殘余價值是土地使用權(quán)期滿收回時對地上建筑物補償?shù)目焖僮儸F(xiàn)價值我的答案：參考答案：ACD答案解析：[考點]本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。選項B、E錯誤，殘余價值是估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。殘余價值與通常意義上的殘值有所不同，殘值是估價對象在使用壽命結(jié)束時的殘余價值。第41題、

一套總價150萬元的住房，下列可供選擇的付款方式中，名義價格和實際價格相同的有______。A.要求在成交日期一次性付清B.如果在成交日期一次性付清，給予6%的優(yōu)惠折扣C.首付款30萬元，余款以抵押貸款方式支付，年貸款利率為6%，期限15年，按月等額償還D.自成交日期起一年后一次性付清E.首期支付40萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付55萬元我的答案：參考答案：AC答案解析：[考點]本題考查的是名義價格和實際價格。選項B，實際價格=150×94%；選項D，實際價格=150/(1+折現(xiàn)率)；選項E，實際價格=40+55/(1+折現(xiàn)率)0.5+55/(1+折現(xiàn)率)。第42題、

對置換的同類房地產(chǎn)進行估價時，應遵循的估價原則有______。A.替代原則B.價值時點原則C.一致性原則D.一貫性原則E.謹慎原則我的答案：參考答案：ABC答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)估價原則。同類房地產(chǎn)進行估價，遵循謹慎原則；同時也要遵循價值時點原則；對置換的同類房地產(chǎn)進行估價，為同一估價目的，對同類房地產(chǎn)應采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價，即遵循一致性原則。第43題、

運用比較法評估一幢多層商場的價值，區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容包括______。A.位置狀況B.周圍繁華程度C.空間市場D.交通便利程度E.總樓層我的答案：參考答案：ABC答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容主要有位置(包括所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向等)、交通(包括進、出的方便程度等)、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施)、周圍環(huán)境(包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀)等影響房地產(chǎn)價格的因素。單套住宅區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容還應包括所處樓幢、樓層。第44題、

套住宅當前的市場價格為300萬元，年有效毛收入為6萬元，年運營費用為1.2萬元，預計5年后該套住宅價格上漲51.28%。關(guān)于該套住宅的報酬率和資本化率的說法，正確的有______。A.報酬率大于資本化率B.報酬率等于資本化率C.報酬率小于資本化率D.資本化率為1.6%E.報酬率為10%我的答案：參考答案：ADE答案解析：[考點]本題考查的是直接資本化法與報酬資本化法的比較。資本化率=房地產(chǎn)年凈收益/房地產(chǎn)價值=(6-1.2)/300=1.6%，選項D正確。將報酬率為10%代入報酬資本化法公式，得到：(6-1.2)/10%×[1-1/(1+10%)5]+151.28%×300/(1+10%)5=300萬元，選項E正確；報酬率大于資本化率，選項A正確。第45題、

運用成本法對整體房地產(chǎn)進行估價時，關(guān)于選擇具體估價路徑的說法，正確的有______。A.應根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況進行選擇B.應優(yōu)先選擇房地合估路徑C.應優(yōu)先選擇房地分估路徑D.土地市場上以小塊熟地交易為主并能直接在其上進行房屋建設(shè)的情況時，可選擇房地分估路徑E.有關(guān)成本費用較容易在土地和建筑物之間進行分配時，可選擇房地分估路徑我的答案：參考答案：ABDE答案解析：[考點]本題考查的是重新購建成本的求取思路。實際估價中，應根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，選擇求取重新購建成本的路徑，并應優(yōu)先選擇房地合估路徑，即適用房地合估路徑求取的，應采用房地合估路徑求取。房地分估路徑主要適用于土地市場上以能直接在其上進行房屋建設(shè)的小塊熟地交易為主的情況，或者有關(guān)成本、費用、稅金和利潤特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費較容易在土地和建筑物之間進行分配的情況。第46題、

關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有______。A.重新購建價格是在價值時點的價格B.重新購建價格是客觀的價格C.建筑物的重新購建價格是建筑物在全新狀況下的價格D.土地的重新購建價格是土地在法定最高出讓年限下的價格E.建筑物的重新購建價格即是其重建價格我的答案：參考答案：ABC答案解析：[考點]本題考查的是重新購建成本的內(nèi)涵。選項D錯誤，土地的重新購建成本是價值時點狀況的土地的重新購建成本，而不是法定最高出讓年限下的價格；選項E錯誤，按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新購建成本分為重置成本和重建成本，它們也可以說是兩種重新購建成本基準，分別稱為重置成本基準和重建成本基準。第47題、

運用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程的價值，對測算結(jié)果有影響的因素包括______。A.房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式的選擇B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的測算C.后續(xù)開發(fā)成本和稅費的測算D.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期的預測E.土地招拍掛出讓底價的測算我的答案：參考答案：ABCD答案解析：[考點]本題考查的是假設(shè)開發(fā)法及其運用。選項E，土地招拍掛出讓底價的測算不會對假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果有影響。第48題、

運用長期趨勢法估價的一般步驟包括______。A.收集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別B.整理收集到的歷史價格資料，將其標準化后畫出時間序列圖C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式或數(shù)學模型D.運用所得出的模式或數(shù)學模型去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格E.對某一價格水平在未來實現(xiàn)的可能性進行分析和預測我的答案：參考答案：ABCD答案解析：[考點]本題考查的是長期趨勢法。運用長期趨勢法進行房地產(chǎn)價值或價格預測，一般分為以下4個步驟：(1)收集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價值或價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實；(2)整理上述收集到的歷史價值或價格資料，將其化為同一標準(如為單價，土地還有樓面地價?；癁橥粯藴实膬?nèi)容和方法與比較法中“建立比較基礎(chǔ)”的內(nèi)容和方法相同)，并按照時間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r間序列，畫出時間序列圖：(3)觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價值或價格隨著時間的變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式(或數(shù)學模型)；(4)以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價值或價格。第49題、

關(guān)于明確房地產(chǎn)價值時點的說法，正確的有______。A.評估當前價值，一般以實地查勘估價對象或估價作業(yè)期間的某個日期為價值時點B.國有土地上房屋征收估價，價值時點應為房屋征收決定公告之日C.分期實施的房屋征收項目，價值時點應為首期房屋征收決定公告之日D.注冊房地產(chǎn)估價師可以假定價值時點E.對原估價結(jié)果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點我的答案：參考答案：AB答案解析：[考點]本題考查的是價值時點的確定。選項C錯誤，房屋征收評估的價值時點應為房屋征收決定公告之日；選項D錯誤，價值時點不是委托人或估價師可以隨意確定的，而應根據(jù)估價目的來確定；選項E錯誤，對估價結(jié)果有異議而引起的復核估價或估價鑒定的價值時點，應為原估價報告確定的價值時點，除非原估價報告確定的價值時點有誤。第50題、

某正常經(jīng)營的特色酒店擬轉(zhuǎn)讓，購買意向書中雙方約定在不承擔債權(quán)債務條件下保持現(xiàn)狀繼續(xù)經(jīng)營?，F(xiàn)交易雙方共同委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其合理轉(zhuǎn)讓價格進行評估，估價對象財產(chǎn)范圍應包括______。A.土地使用權(quán)B.特色裝飾裝修C.餐桌等動產(chǎn)D.特許經(jīng)營權(quán)E.抵押貸款余額我的答案：參考答案：ABCD答案解析：[考點]本題考查的是估價對象的確定。判斷題第51題、

判斷一個評估值的誤差大小或準確性，實際中一般不是將它與真實價值進行比較，而是將它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。第52題、

估價對象是所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。房地產(chǎn)估價中，具體的估價對象應由估價委托人指定。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。估價對象是所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益，具體的估價對象是由委托人和估價目的雙重決定的。第53題、

通貨膨脹與房地產(chǎn)需求增加導致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)擁有者對房地產(chǎn)進行投資改良導致的房地產(chǎn)價格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值；通貨膨脹導致的房地產(chǎn)價格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值；外部經(jīng)濟、需求增加口、房地產(chǎn)使用管制改變導致的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第54題、

市場價格是某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格，可以通過對一些類似房地產(chǎn)的成交價格直接平均的方法計算取得。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。市場價格是某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格，房地產(chǎn)的市場價格應是以一些類似房地產(chǎn)的成交價格為基礎(chǔ)測算的，但不能對這些成交價格直接采用平均的方法進行計算，而是在平均之前要剔除偶然和不正常的因素造成的價格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不聽造成的價格差異。第55題、

依靠現(xiàn)代計算技術(shù)，所有房地產(chǎn)價格的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響都可以用數(shù)學公式或模型來量化。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)價格影響因素概述。有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可用數(shù)學公式或模型來量化，有的則難以用數(shù)學公式或模型來量化。在實際估價中應盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學、準確。只有當影響因素對房地產(chǎn)價格的影響無法采用定量分析予以量化時，才可以僅憑經(jīng)驗進行判斷。第56題、

估價依據(jù)應與價值時點相匹配，價值時點后頒布的房地產(chǎn)估價法律、法規(guī)和估價標準不能采用。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。價值時點后頒布的房地產(chǎn)估價法律、法規(guī)和估價標準可以采用。第57題、

收益法估價中，建筑物的經(jīng)濟壽命早于或與土地使用期限同時結(jié)束的，應根據(jù)土地剩余使用期限確定收益期限。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物剩余經(jīng)濟壽命與土地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束，收益期為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命；建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限土地使用權(quán)在價值時點的價值。第58題、

評估有租約限制的房地產(chǎn)的市場價值時，對租期內(nèi)收益的測算，應采用租賃合同約定的租金水平，同時考慮市場平均狀況下的空置損失。A.對B.錯我的答案：參考答案：B答案解析：[考點]本題考查的是凈收益測算應注意的問題。評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，首先應搞清楚是評估無租約限制價值還是出租人權(quán)益價值或承租人權(quán)益價值。評估出租人權(quán)益價值，租賃期間應采用合同租金；租賃期間屆滿后和未出租部分，應采用市場租金。第59題、

預計某寫字樓的電梯系統(tǒng)在10年后進行升級改造需花費40萬元，若償債基金儲蓄利率為5%，則每年需預留重置提撥款為3.18萬元。______A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是凈收益測算應注意的問題。每年需要留出的重置提撥款為：40萬元*5%/[(1+5%)10-1]=3.18(萬元)。第60題、

若建筑物的有效年齡小于實際年齡，則建筑物的剩余經(jīng)濟壽命就會延長；反之，建筑物的剩余經(jīng)濟濤命就會縮短。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題考查的是建筑物折舊的求取方法。如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日起至建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間。第61題、

評估房地產(chǎn)抵押價值時應遵循謹慎原則，運用假設(shè)開發(fā)法估價不應低估開發(fā)成本、稅費和利潤。A.對B.錯我的答案：參考答案：A答案解析：[考點]本題