房地產(chǎn)估價案例與分析真題匯編17

房地產(chǎn)估價案例與分析真題匯編17問答題估價對象為一個已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受賣方委托，評估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場價值。注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查，搜集了相關資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場租金。請問：第1題、采用收益法估價時，如何測算該商鋪的有效毛收入?我的答案：我的答案：參考答案：有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。在租賃期內(nèi)根據(jù)租約合同中有關租金、費用等的預定計算有效毛收入；租期結(jié)束后，根據(jù)市場客觀租金水平、管理費用、稅金等利用比較法求職該商鋪有效毛收入；本題中合同租金明顯低于市場租金，應關注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。答案解析：第2題、采用比較法估價時，如何對可比實例成交價格進行租賃狀況調(diào)整?我的答案：我的答案：參考答案：對可比實例成交價格進行租賃狀況調(diào)整包括以下方面：(1)租金構(gòu)成內(nèi)涵問題，如是否包含物業(yè)管理費、水電費；計租面積按建筑面積計還是按套內(nèi)建筑面積計；此外還包括租約中有無免租期、租賃期限長短與租賃面積的大小、是否續(xù)租等問題，選擇可比實例時最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的可比實例。(2)租金的支付方式問題，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等，比較法估價時，應詳細了解可比實例的租金支付方式。答案解析：甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問：第3題、本次估價適宜選用哪種估價方法?在估價測算過程中應關注哪些特點?我的答案：我的答案：參考答案：本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：(1)計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。(2)計算折舊時，關注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。答案解析：第4題、針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題?我的答案：我的答案：參考答案：估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：(1)估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；(2)假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；(3)變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。答案解析：某市人民法院因司法拍賣需要，委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估一棟獨棟別墅的市場價值。采用比較法估價時，注冊房地產(chǎn)估價師在網(wǎng)上查詢到A別墅的相關信息及掛牌價格，搜集到B別墅網(wǎng)上司法拍賣的相關信息及拍賣成交價，兩棟別墅的區(qū)位狀況和實物狀況均與估價對象有良好的可比性，掛牌時間和拍賣成交時間與價值時點間隔均在半年以內(nèi)。請問：第5題、上述兩個案例能否作為可比實例?為什么?我的答案：我的答案：參考答案：A別墅不宜選作可比實例，因為掛牌價格是出售房地產(chǎn)時公開標出的要價，即公布的賣方的要價或報價、開價，它不是成交價格，且通常高于成交價格，掛牌價不是真實成交價，一般不能作為估價，但可作為了解市場行情的參考。B別墅宜選作可比實例，因為B別墅是拍賣價，且區(qū)位狀況和實物狀況與估價對象具有良好的可比性，成交時間在半年以內(nèi)，符合選作可比實例的要求。答案解析：第6題、選定可比實例后，為求得相應比較價值，除應進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應對可比實例成交價格進行哪些處理?我的答案：我的答案：參考答案：除進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應該進行市場狀況調(diào)整、交易情況修正、建立比較基礎，建立比較基礎包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價單位。答案解析：單項選擇題甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值。注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘時發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門牌號與估價委托書及房屋權(quán)屬證書記載的房屋坐落不一致。據(jù)委托人介紹，公安部門對該服裝城內(nèi)的房屋門牌號進行過重新編號。第7題、針對上述情況，注冊房地產(chǎn)估價師正確的處理方式是______。A.認可委托人介紹，確定實地查勘房屋即為估價對象并進行估價B.認可委托人介紹，在設定相應估價假設條件的前提下進行估價C.不認可委托人介紹，因?qū)嵉夭榭睙o法找到估價委托書對應的房屋，拒絕委托D.進行針對性調(diào)查，核實委托人介紹的情況是否屬實，再進一步考慮后續(xù)工作我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]注冊房地產(chǎn)估價師應該進行針對性調(diào)查，核實委托人介紹的情況是否屬實，再進一步考慮后續(xù)工作。第8題、如委托人介紹的情況屬實，則估價報告中對估價對象坐落表述應為______。A.估價委托書載明的房屋坐落地址B.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址C.實地查勘顯示的房屋門牌號地址D.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址，并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]估價對象的坐落應該表述為房屋權(quán)屬證書記載的坐落位置，并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因。第9題、如委托人介紹的情況屬實，在估價報告中作出的相應假設說明屬于______。A.未定事項假設B.背離事實假設C.不相一致假設D.依據(jù)不足假設我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]不相一致假設，應說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。甲公司于2013年6月1日購買了某市舊城區(qū)一棟臨街二層工業(yè)廠房，購買后自行將廠房拆除重建為商業(yè)用房并對外出租。2017年5月28日政府對該區(qū)域作出征收決定，并于2017年6月1日進行了公告。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2017年6月12日接受委托進行房屋征收評估，注冊房地產(chǎn)估價師于2017年6月15日進行了實地查勘。第10題、該項目房屋征收評估的內(nèi)容不包括______。A.被征收房屋的價值B.因征收房屋造成的搬遷和臨時安置費用C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失D.當?shù)卣o予的補助和獎勵我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]房屋征收補償包括：(1)被征收房屋價值的補償；(2)因征收房屋造成的搬遷、一臨時安置的補償；(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。選頂D不屬于房屋征收評估的內(nèi)容。第11題、該項目房屋征收評估的價值時點應為______。A.2017年5月28日B.2017年6月1日C.2017年6月12日D.2017年6月15日我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]被征收房屋價值評估的時點為房屋征收決定公告之日。第12題、甲公司的房屋應當按照______進行評估。A.工業(yè)用途及原登記建筑面積B.工業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積C.當?shù)厝嗣裾J定、處理結(jié)果D.商業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。第13題、采用比較法和收益法進行測算時，若比較價值為收益價值的1.2倍，則被征收房屋的價值一般宜采用______。A.比較價值B.收益價值C.兩者的加權(quán)算術平均值D.兩者的簡單算術平均值我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]被征收房屋價值選用兩種或者兩種以上評估方法評估的，應當對各種評估方法的測算結(jié)果進行校核后，確定被征收房屋價值評估結(jié)果，本題中采用兩者的加權(quán)算術平均值更合適一些。某綜合樓一屋及二屋登記用途分別為零售商業(yè)、辦公，一屋建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，甲公司于2016年5月承租該綜合樓，租賃期限為10年，甲公司租賃該綜合樓后將其裝修改造成酒樓，并在二層平臺另外加建了300m2的廚房，裝修費用實際支出為300萬元。2017年5月，該綜合樓所有權(quán)人以其申請抵押貸款，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托抵押估價。第14題、該綜合樓的抵押建筑面積為______m2。A.1500B.2000C.3500D.3800我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]抵押估價，建筑面積按照證載面積確定，也就是2000+1500=3500m2。第15題、關于該估價項目估價技術思路的說法，正確的是______。A.應按酒樓用途，評估無租的限制價值B.應按酒樓用途，評估有租的限制價值C.應按零售商業(yè)、辦公用途，評估無租約的限制價值D.應按零售商業(yè)、辦公用途，評估有租約的限制價值我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]抵押估價時，按照用途評估價值時點時存在租賃關系，因此評估有租約限制價值。第16題、關于估價中對該綜合樓裝修部分處理的說法，正確的是______。A.裝修部分不宜列入估價范圍B.裝修部分應列入估價范圍，采用乙公司實際支出的裝修費用進行測算C.裝修部分應列入估價范圍，采用價值時點的裝修費用進行測算D.裝修部分應列入估價范圍，采用價值時點的裝修費用并考慮折舊進行測算我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)抵押估價，一般不應包含特色裝飾裝修的價值，因為一旦債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形而需要以拍賣等方式處置抵押房地產(chǎn)的，特色裝飾裝修對受讓人來說通常沒有使用價值，也就沒有價值。指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤第17題、本次估價背景情況如下：甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價業(yè)務，估價目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價值參考。根據(jù)房屋權(quán)屬證書記載，房屋所有權(quán)人為丁公司，坐落于××市人民路28號1005室，存在尚未注銷的抵押權(quán)，抵押權(quán)人為丙銀行。接受委托后，項目負責人、注冊房地產(chǎn)估價師張××帶領注冊房地產(chǎn)估價師王××和估價助理人員李××進行了實地查勘，了解到估價對象所在大廈為一棟高層甲級寫字樓，冠名為“金達廣場”。王××、李××具體承擔了估價報告撰寫工作，張××對估價報告進行了終審，2017年7月15日出具了估價報告。以下為該估價報告封面：房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：××估字[2017]第××號估價