房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編17

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編17問(wèn)答題估價(jià)對(duì)象為一個(gè)已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受賣(mài)方委托，評(píng)估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場(chǎng)租金。請(qǐng)問(wèn)：第1題、采用收益法估價(jià)時(shí)，如何測(cè)算該商鋪的有效毛收入?我的答案：我的答案：參考答案：有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。在租賃期內(nèi)根據(jù)租約合同中有關(guān)租金、費(fèi)用等的預(yù)定計(jì)算有效毛收入；租期結(jié)束后，根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、管理費(fèi)用、稅金等利用比較法求職該商鋪有效毛收入；本題中合同租金明顯低于市場(chǎng)租金，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。答案解析：第2題、采用比較法估價(jià)時(shí)，如何對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整?我的答案：我的答案：參考答案：對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行租賃狀況調(diào)整包括以下方面：(1)租金構(gòu)成內(nèi)涵問(wèn)題，如是否包含物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)；計(jì)租面積按建筑面積計(jì)還是按套內(nèi)建筑面積計(jì)；此外還包括租約中有無(wú)免租期、租賃期限長(zhǎng)短與租賃面積的大小、是否續(xù)租等問(wèn)題，選擇可比實(shí)例時(shí)最好選擇具有同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的可比實(shí)例。(2)租金的支付方式問(wèn)題，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租約期限一次性支付等，比較法估價(jià)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解可比實(shí)例的租金支付方式。答案解析：甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無(wú)菌制藥廠房、原料加工廠房、庫(kù)房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無(wú)菌制藥廠房?jī)?nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無(wú)菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值。請(qǐng)問(wèn)：第3題、本次估價(jià)適宜選用哪種估價(jià)方法?在估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)?我的答案：我的答案：參考答案：本次估價(jià)適宜選用成本法。成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本-折舊，估價(jià)測(cè)算過(guò)程中應(yīng)關(guān)注下列問(wèn)題：(1)計(jì)算重新購(gòu)建成本時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍，包括無(wú)菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。(2)計(jì)算折舊時(shí)，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。答案解析：第4題、針對(duì)該估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說(shuō)明哪些問(wèn)題?我的答案：我的答案：參考答案：估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：(1)估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；(2)假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度；(3)變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。答案解析：某市人民法院因司法拍賣(mài)需要，委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一棟獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)價(jià)值。采用比較法估價(jià)時(shí)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在網(wǎng)上查詢到A別墅的相關(guān)信息及掛牌價(jià)格，搜集到B別墅網(wǎng)上司法拍賣(mài)的相關(guān)信息及拍賣(mài)成交價(jià)，兩棟別墅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況均與估價(jià)對(duì)象有良好的可比性，掛牌時(shí)間和拍賣(mài)成交時(shí)間與價(jià)值時(shí)點(diǎn)間隔均在半年以內(nèi)。請(qǐng)問(wèn)：第5題、上述兩個(gè)案例能否作為可比實(shí)例?為什么?我的答案：我的答案：參考答案：A別墅不宜選作可比實(shí)例，因?yàn)閽炫苾r(jià)格是出售房地產(chǎn)時(shí)公開(kāi)標(biāo)出的要價(jià)，即公布的賣(mài)方的要價(jià)或報(bào)價(jià)、開(kāi)價(jià)，它不是成交價(jià)格，且通常高于成交價(jià)格，掛牌價(jià)不是真實(shí)成交價(jià)，一般不能作為估價(jià)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考。B別墅宜選作可比實(shí)例，因?yàn)锽別墅是拍賣(mài)價(jià)，且區(qū)位狀況和實(shí)物狀況與估價(jià)對(duì)象具有良好的可比性，成交時(shí)間在半年以內(nèi)，符合選作可比實(shí)例的要求。答案解析：第6題、選定可比實(shí)例后，為求得相應(yīng)比較價(jià)值，除應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行哪些處理?我的答案：我的答案：參考答案：除進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應(yīng)該進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整、交易情況修正、建立比較基礎(chǔ)，建立比較基礎(chǔ)包括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位。答案解析：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查勘時(shí)發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門(mén)牌號(hào)與估價(jià)委托書(shū)及房屋權(quán)屬證書(shū)記載的房屋坐落不一致。據(jù)委托人介紹，公安部門(mén)對(duì)該服裝城內(nèi)的房屋門(mén)牌號(hào)進(jìn)行過(guò)重新編號(hào)。第7題、針對(duì)上述情況，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師正確的處理方式是______。A.認(rèn)可委托人介紹，確定實(shí)地查勘房屋即為估價(jià)對(duì)象并進(jìn)行估價(jià)B.認(rèn)可委托人介紹，在設(shè)定相應(yīng)估價(jià)假設(shè)條件的前提下進(jìn)行估價(jià)C.不認(rèn)可委托人介紹，因?qū)嵉夭榭睙o(wú)法找到估價(jià)委托書(shū)對(duì)應(yīng)的房屋，拒絕委托D.進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查，核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí)，再進(jìn)一步考慮后續(xù)工作我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該進(jìn)行針對(duì)性調(diào)查，核實(shí)委托人介紹的情況是否屬實(shí)，再進(jìn)一步考慮后續(xù)工作。第8題、如委托人介紹的情況屬實(shí)，則估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象坐落表述應(yīng)為_(kāi)_____。A.估價(jià)委托書(shū)載明的房屋坐落地址B.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的坐落地址C.實(shí)地查勘顯示的房屋門(mén)牌號(hào)地址D.房屋權(quán)屬證書(shū)記載的坐落地址，并說(shuō)明現(xiàn)房屋門(mén)牌號(hào)及變動(dòng)原因我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]估價(jià)對(duì)象的坐落應(yīng)該表述為房屋權(quán)屬證書(shū)記載的坐落位置，并說(shuō)明現(xiàn)房屋門(mén)牌號(hào)及變動(dòng)原因。第9題、如委托人介紹的情況屬實(shí)，在估價(jià)報(bào)告中作出的相應(yīng)假設(shè)說(shuō)明屬于______。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]不相一致假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。甲公司于2013年6月1日購(gòu)買(mǎi)了某市舊城區(qū)一棟臨街二層工業(yè)廠房，購(gòu)買(mǎi)后自行將廠房拆除重建為商業(yè)用房并對(duì)外出租。2017年5月28日政府對(duì)該區(qū)域作出征收決定，并于2017年6月1日進(jìn)行了公告。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2017年6月12日接受委托進(jìn)行房屋征收評(píng)估，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于2017年6月15日進(jìn)行了實(shí)地查勘。第10題、該項(xiàng)目房屋征收評(píng)估的內(nèi)容不包括______。A.被征收房屋的價(jià)值B.因征收房屋造成的搬遷和臨時(shí)安置費(fèi)用C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失D.當(dāng)?shù)卣o予的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]房屋征收補(bǔ)償包括：(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；(2)因征收房屋造成的搬遷、一臨時(shí)安置的補(bǔ)償；(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。選頂D不屬于房屋征收評(píng)估的內(nèi)容。第11題、該項(xiàng)目房屋征收評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為_(kāi)_____。A.2017年5月28日B.2017年6月1日C.2017年6月12日D.2017年6月15日我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]被征收房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第12題、甲公司的房屋應(yīng)當(dāng)按照______進(jìn)行評(píng)估。A.工業(yè)用途及原登記建筑面積B.工業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積C.當(dāng)?shù)厝嗣裾J(rèn)定、處理結(jié)果D.商業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第13題、采用比較法和收益法進(jìn)行測(cè)算時(shí)，若比較價(jià)值為收益價(jià)值的1.2倍，則被征收房屋的價(jià)值一般宜采用______。A.比較價(jià)值B.收益價(jià)值C.兩者的加權(quán)算術(shù)平均值D.兩者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]被征收房屋價(jià)值選用兩種或者兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核后，確定被征收房屋價(jià)值評(píng)估結(jié)果，本題中采用兩者的加權(quán)算術(shù)平均值更合適一些。某綜合樓一屋及二屋登記用途分別為零售商業(yè)、辦公，一屋建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，甲公司于2016年5月承租該綜合樓，租賃期限為10年，甲公司租賃該綜合樓后將其裝修改造成酒樓，并在二層平臺(tái)另外加建了300m2的廚房，裝修費(fèi)用實(shí)際支出為300萬(wàn)元。2017年5月，該綜合樓所有權(quán)人以其申請(qǐng)抵押貸款，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托抵押估價(jià)。第14題、該綜合樓的抵押建筑面積為_(kāi)_____m2。A.1500B.2000C.3500D.3800我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]抵押估價(jià)，建筑面積按照證載面積確定，也就是2000+1500=3500m2。第15題、關(guān)于該估價(jià)項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)思路的說(shuō)法，正確的是______。A.應(yīng)按酒樓用途，評(píng)估無(wú)租的限制價(jià)值B.應(yīng)按酒樓用途，評(píng)估有租的限制價(jià)值C.應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評(píng)估無(wú)租約的限制價(jià)值D.應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評(píng)估有租約的限制價(jià)值我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]抵押估價(jià)時(shí)，按照用途評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)存在租賃關(guān)系，因此評(píng)估有租約限制價(jià)值。第16題、關(guān)于估價(jià)中對(duì)該綜合樓裝修部分處理的說(shuō)法，正確的是______。A.裝修部分不宜列入估價(jià)范圍B.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用乙公司實(shí)際支出的裝修費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算C.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算D.裝修部分應(yīng)列入估價(jià)范圍，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的裝修費(fèi)用并考慮折舊進(jìn)行測(cè)算我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)抵押估價(jià)，一般不應(yīng)包含特色裝飾裝修的價(jià)值，因?yàn)橐坏﹤鶆?wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形而需要以拍賣(mài)等方式處置抵押房地產(chǎn)的，特色裝飾裝修對(duì)受讓人來(lái)說(shuō)通常沒(méi)有使用價(jià)值，也就沒(méi)有價(jià)值。指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤第17題、本次估價(jià)背景情況如下：甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價(jià)值參考。根據(jù)房屋權(quán)屬證書(shū)記載，房屋所有權(quán)人為丁公司，坐落于××市人民路28號(hào)1005室，存在尚未注銷的抵押權(quán)，抵押權(quán)人為丙銀行。接受委托后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張××帶領(lǐng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王××和估價(jià)助理人員李××進(jìn)行了實(shí)地查勘，了解到估價(jià)對(duì)象所在大廈為一棟高層甲級(jí)寫(xiě)字樓，冠名為“金達(dá)廣場(chǎng)”。王××、李××具體承擔(dān)了估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)工作，張××對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行了終審，2017年7月15日出具了估價(jià)報(bào)告。以下為該估價(jià)報(bào)告封面：房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2017]第××號(hào)估價(jià)