房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編4

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題匯編4單項(xiàng)選擇題第1題、某投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的()。A.位置固定性B.不一致性C.適應(yīng)性D.相互影響性我的答案：參考答案：D答案解析：第2題、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定我的答案：參考答案：A答案解析：第3題、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是()。A.購買力風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.政策風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)我的答案：參考答案：D答案解析：第4題、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為()萬元。A.55.0B.85.6C.150.0D.123.6我的答案：參考答案：A答案解析：第5題、某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2，首付款為房價(jià)的30%，其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為()元。A.1002.45B.1012.45C.1027.42D.1037.45我的答案：參考答案：B答案解析：第6題、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少()元。A.544.10B.555.10C.1776.32D.2109.38我的答案：參考答案：B答案解析：第7題、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為()元。A.301.53B.2983.84C.1524.15D.1587.65我的答案：參考答案：A答案解析：第8題、某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為()。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、甲寫字樓購買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為()。A.甲＞乙B.甲＜乙C.甲＝乙D.無法判斷我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是()。A.土地使用權(quán)出讓費(fèi)B.土地使用費(fèi)C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.毛地價(jià)我的答案：參考答案：B答案解析：第11題、市場(chǎng)的客體通常是指()。A.買家B.賣家C.交易對(duì)象D.交易價(jià)格我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是()。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.監(jiān)理工程師我的答案：參考答案：A答案解析：第13題、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是()。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業(yè)預(yù)期收益D.物業(yè)用途我的答案：參考答案：C答案解析：第14題、按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場(chǎng)的()。A.存量規(guī)模B.租金水平C.開發(fā)成本D.資本化率我的答案：參考答案：B答案解析：第15題、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是()。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷我的答案：參考答案：A答案解析：第16題、對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于()階段。A.投資機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策我的答案：參考答案：B答案解析：第17題、下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是()。A.土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).城市建設(shè)配套費(fèi)C.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)我的答案：參考答案：D答案解析：第18題、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法我的答案：參考答案：B答案解析：第19題、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A.審計(jì)費(fèi)B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費(fèi)我的答案：參考答案：A答案解析：第20題、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。A.計(jì)算期B.動(dòng)態(tài)投資回收期C.項(xiàng)目壽命期D.開發(fā)期我的答案：參考答案：A答案解析：第21題、動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是()。A.動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期B.動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期C.動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期D.動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期我的答案：參考答案：A答案解析：第22題、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于()引起的。A.貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同B.預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同，C.預(yù)售收入資金回籠較快D.自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異我的答案：參考答案：A答案解析：第23題、項(xiàng)目利潤為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場(chǎng)狀況分析D.定性風(fēng)險(xiǎn)分析我的答案：參考答案：B答案解析：第24題、對(duì)評(píng)估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是()。A.保本點(diǎn)分析B.敏感性分析C.現(xiàn)金流量分析D.統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析我的答案：參考答案：B答案解析：第25題、當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變量，每個(gè)變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用()。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠桿分析我的答案：參考答案：C答案解析：第26題、對(duì)開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是()。A.固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款B.固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整C.固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款D.成本加浮動(dòng)酬金合同我的答案：參考答案：A答案解析：第27題、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)?)。A.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書B.圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書C.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙D.紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書我的答案：參考答案：C答案解析：第28題、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是()。A.開發(fā)商B.設(shè)計(jì)單位C.承包商D.監(jiān)理單位我的答案：參考答案：A答案解析：第29題、2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價(jià)為30萬元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為()。A.12%B.13.4%C.80%D.125%我的答案：參考答案：C答案解析：第30題、目前，中國個(gè)人住房抵押貸款期限最長不超過()年。A.10B.15C.20D.30我的答案：參考答案：D答案解析：第31題、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過()時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%我的答案：參考答案：B答案解析：第32題、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為()。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.撇脂定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法我的答案：參考答案：B答案解析：第33題、當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，可以采用的定價(jià)法是()。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是()物業(yè)。A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于()。A.物業(yè)的易接近性B.物業(yè)的臨街狀況C.物業(yè)的周圍環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度我的答案：參考答案：A答案解析：多項(xiàng)選擇題第36題、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有()。A.房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間我的答案：參考答案：ABC答案解析：第37題、物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，未來經(jīng)營費(fèi)用包括()。A.重新裝修費(fèi)用B.更新改造費(fèi)用C.建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用D.空置損失費(fèi)用E.為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失我的答案：參考答案：ABC答案解析：第38題、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有()。A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C.稅后利潤=利潤總額-所得稅D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金E.銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅我的答案：參考答案：ABC答案解析：第39題、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括()。A.投資機(jī)會(huì)尋找B.市場(chǎng)分析C.投資機(jī)會(huì)篩選D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)E.規(guī)劃設(shè)計(jì)我的答案：參考答案：BD答案解析：第40題、城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由()按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。A.土地管理部門B.規(guī)劃管理部門C.市場(chǎng)管理部門D.設(shè)計(jì)管理部門E.計(jì)劃管理部門我的答案：參考答案：AB答案解析：第41題、市場(chǎng)主體通常包括()。A.買家B.賣家C.交易對(duì)象D.交易價(jià)格E.交易行為我的答案：參考答案：AB答案解析：第42題、開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的()。A.施工方案B.工期C.質(zhì)量目標(biāo)D.報(bào)價(jià)E.市場(chǎng)售價(jià)我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第43題、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括()。A.開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀B.市場(chǎng)供給量C.交通運(yùn)輸條件D.水文地質(zhì)E.氣象我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第44題、前期工程費(fèi)用主要包括()。A.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)B.規(guī)劃費(fèi)用C.設(shè)計(jì)費(fèi)用D.可行性研究費(fèi)用E.“三通一平”費(fèi)用我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第45題、投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有()。A.以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn)B.以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià)C.以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià)D.雙方可以重新商議價(jià)格E.該投標(biāo)報(bào)價(jià)無效我的答案：參考答案：AB答案解析：第46題、金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循()原則。A.流動(dòng)性B.安全性C.償還性D.盈利性E.地域性我的答案：參考答案：ABD答案解析：第47題、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行()工作。A.客戶評(píng)價(jià)B.項(xiàng)目評(píng)估C.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)D.貸款綜合評(píng)價(jià)E.環(huán)境評(píng)價(jià)我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第48題、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括()。A.量力而行法B.銷售百分比法C.目標(biāo)任務(wù)法D.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法E.談判法我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第49題、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有()。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E.隨行就市定價(jià)法我的答案：參考答案：CDE答案解析：第50題、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有()。A.潛在毛租金收入B.空置損失C.租金損失D.其他收入E.經(jīng)營費(fèi)用我的答案：參考答案：ABCD答案解析：判斷題第51題、房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第52題、從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第53題、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第54題、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第56題、人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無條件的，但一般是排他的。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第57題、在四象限模型中，如果需求量對(duì)租金特別敏感，則第—象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平行。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第58題、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的定性預(yù)測(cè)方法主要用于短期預(yù)測(cè)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、在評(píng)標(biāo)期間，開發(fā)商與評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第61題、對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第62題、在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第63題、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第64題、過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：計(jì)算題8萬元/m2的價(jià)格購買了一個(gè)建筑面積為60m2的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個(gè)百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營費(fèi)用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12%。第66題、試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)(每平方米建筑面積月毛租金)。__________我的答案：我的答案：參考答案：購買商鋪總投資：18000×60=1080000元購買商鋪首付款(初始投資、自有資金、權(quán)益投資)：1080000×30%=324000元購買商鋪的貸款額(P)：1080000×70%=756000元抵押貸款年還本付息額：i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=756000×6.81%×(1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元凈經(jīng)營收入(利用現(xiàn)金回報(bào)率)：(凈經(jīng)營收入-年還本付息額)/首付款=12%所以：凈經(jīng)營收入=首付款×12%+年還本付息額=324000×12%+106693.99=145573.99元有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營收入+經(jīng)營費(fèi)用=145573.99+毛租金收入×25%則：毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元最低月租金單價(jià)=毛租金收入/(可出租面積×12個(gè)月)=194098.65/(60×12)=269.58元/m2答案解析：某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/m2的價(jià)格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租賃合同。合同規(guī)定，