房地產估價案例與分析真題匯編7

房地產估價案例與分析真題匯編7問答題李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的低押價值，估價結果為2300元/m2。請問：第1題、張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?________我的答案：我的答案：參考答案：理由包括：(1)二者的時點不同，價值不同。(2)二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。(3)二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值；轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。答案解析：第2題、2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?________我的答案：我的答案：參考答案：理由包括：(1)二者的時點不同，價值不同。(2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。(3)對估價對象的界定可能不同。答案解析：甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：第3題、你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?________我的答案：我的答案：參考答案：甲公司應提供的資料包括：權屬資料，包括房地產產權證，或土地使用權證、房屋所有權證；租賃合同或租賃協議；法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關于他項權利的說明或證明。答案解析：第4題、若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?________我的答案：我的答案：參考答案：應考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產受益年限或新舊程度或成新度)；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等：裝修或實施設備情況；凈高或平面布局或內部格局或平面形狀等。答案解析：2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。請問：第5題、評估出租人權益價值時，承租人是否毀約對房地產價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。________我的答案：我的答案：參考答案：(1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。(2)承租方對估價對象已投入的成本大小。(3)承租方與出租方約定的保證金數額大小及約定的租約條件。答案解析：第6題、說明評估承租人權益價值的技術路線。________我的答案：我的答案：參考答案：取租賃期內的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現值之和為承租人權益的價值。答案解析：單項選擇題某公司有一鋼筋混凝土結構廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經濟壽命為50年。經批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權出讓金，將土地轉變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產作價出資。第7題、若評估二手汽車交易市場房地產的作價出資價格，下列說法中正確的是()。A.作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的原始價值B.作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產的賬面價值C.作價出資價格評估應采用公開市場價值標準D.作價出資價格應較評估出的價值低我的答案：參考答案：C答案解析：第8題、如果采用成本法估價，且建筑物的經濟壽命等于其自然壽命，應按()年計算建筑物的折舊。A.38.5B.40.5C.48.0D.50.0我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、如果采用收益法估價，經調查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產的客觀年凈收益為300萬元，且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為()萬元。A.3752.92B.3786.20C.3875.70D.3892.44我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、若合資期限約定為20年，合資結束后的凈資產按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是()。A.業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值B.業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產現值扣減20年后房地產剩余價值的折現值C.業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。D.業(yè)主方的作價出資額在合資期限內應隨二手汽車交易市場房地產的市場價格變動而適時調整我的答案：參考答案：A答案解析：某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產開發(fā)，具體計劃如下：由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲。現該開發(fā)公司委托房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產估價機構在選用假設開發(fā)法進行估價時，用現金流量折現法進行測算。第11題、房地產估價師確定現金流量折現法技術路線時，正確的做法是()。A.對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現金流量分別折現至當期開發(fā)活動起始點B.對宗地整體估價，將各期凈現金流量分別折現至各期開發(fā)活動起始點C.對宗地整體估價，將各年凈現金流量折現至整個開發(fā)活動起始點D.對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結束點我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、在確定開發(fā)完成后的房地產價值時，應采用()。A.目前住宅市場價格B.未來住宅市場價格，折現至估價時點C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現至估價時點D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現至估價時點我的答案：參考答案：D答案解析：第13題、在確定開發(fā)成本時，應采用()。A.該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本B.現時的客觀開發(fā)成本C.各期銷售時的客觀開發(fā)成本D.各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本我的答案：參考答案：A答案解析：第14題、在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括()。A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤B.銷售費用、銷售稅費和所得稅C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費D.銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費我的答案：參考答案：C答案解析：某房地產估價師運用市場法和假設開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數分別為102、106；土地報酬率為6%。第15題、運用加權算術平均法得出的最終估價結果的分布范圍是()。A.[2000，2300]B.[2030，2270]C.[2060，2240]D.[2090，2210]我的答案：參考答案：D答案解析：第16題、假設該宗地于2007年10月21日的土地使用權價格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21日的土地使用權價格是()元/m2。A.2136B.2165C.2179D.2206我的答案：參考答案：D答案解析：指錯題第17題、封面和目錄(略)致委托人函××市中級人民法院：受貴法院的委托，我公司對位于××市××路3號樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(以下簡稱估價對象)進行了估價。估價時點：2007年3月5日。我公司根據《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)的要求，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價經驗與影響房地產巾場價格因素的分析，確定估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為人民幣壹仟零玖拾肆萬元整(RMB1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。估價報告應用的期限自2007年3月16日起1年。隨函附交3份房地產估價報告。××××房地產評估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽字)2007年3月16日注冊房地產估價師聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價報告十陳述的事實是真實的和準確的。2．本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5．我們已對本報告中的估價對象進行了實地查看。6．沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7．本報告不可作為任何形式的產權證明文件。8．未經本估價機構書面同意，本報告的全部或任—部分均不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。注冊房地產估價師：×××(簽名蓋章)注冊號：(略)注冊房地產估價師：×××(簽名蓋章)注冊弓：(略)估價的假設和限制條件(略)估價結果報告一、委托人(略)二、估價機構(略)三、估價對象根據《房屋所有權證》(證號：×房地×字[2000]第××××號)；《國有土地使用證》[證號：××地×字(1999)第××號]、實地查看情況及調查資料，估價對象房地產的區(qū)位、實物、權益狀況如下：(一)區(qū)位狀況位置：坐落××市××路3號樓5層整層城市規(guī)劃：行政辦公區(qū)環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔公共服務及基礎設施完備程度：基本完備商務氛圍：處于××市行政中心范圍(二)實物狀況1．土地狀況用途：辦公地號：××區(qū)××街道163街坊1/6丘四至：(略)土地等級：1級土地共用面積：3500m2地勢：土地平整其中土地分攤面積：500m22．建筑物狀況建筑面積：957.3m2建筑結構：磚混一等層數：7層，無地下室，估價對象處于5層層高：3.3m，檐高：24m用途：辦公竣工日期：1999年12月1日裝修：室內普通裝修、公共部分精裝修設施設備、建筑類型、外觀、空間布局、維護保養(yǎng)使用情況等(略)利用現狀：現空置(三)權益狀況1．建筑物權益狀況根據《房屋所有權證》(證號：×房地×字[2000]第××××號)記載：估價對象建筑物權利人：×××、×××，所有權性質：私有，用途：辦公，建筑面積957.3m2，磚混一等。2．土地使用權權益狀況根據《國有土地使用證》(證號：××地×字[1999]第××號)記載：估價對象土地用途為辦公，其土地使用權性質為國有出讓，土地共用面積：3500m2，其中分攤土地面積：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告按無續(xù)期考慮。3．他項權利狀況估價對象已設定他項權利(抵押權)，抵押權人為中國工商銀行××支行，至估價時點尚未注銷。具體情況如下：他項權利人：中國工商銀行××支行權利種類：期房抵押建筑面積：957.3m2權利價值：574.38萬元抵押部分：5層整層設定日期：1999年8月他項權證號：×房地×他字(1999)第×××號四、估價目的為法院辦案提供價格參考。五、評估的價值類型和定義采用公開市場價值標準評估估價對象在滿足本次估價全部假設和限制條件下于估價時點的市場價值。六、估價時點估價時點為2007年3月15日。七、估價依據(略)八、估價原則(略)九、估價方法本報告選用的估價方法為市場法和收益法。市場法是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法；即選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當的修正來求取估價對象價值的方法。收益法采用報酬資本化法，即房地產價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。綜合兩種估價方法的估價結果，確定估價對象估價值。十、估價結果根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎l結合估價經驗與影響房地產市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為：人民幣壹仟零玖拾肆萬元整(RMB1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為：人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。十一、估價報告應用的限制本估價報告有效期自完成之日起一年內使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。十二、估價作業(yè)日期2007年3月5日至2007年3月16日十三、注冊房地產估價師及其他參與估價的人員(略)估價技術報告一、估價對象分析(略)二、房地產市場分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估價方法選用本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。市場法是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法；即選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當的修正來求取估價對象價值的方法。收益法采用報酬資本化法，即房地產價值等于預測估價對象未來各期的掙收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。綜合兩種估價方法的估價結果，確定估價對象估價值。五、估價的測算過程市場法的基本步驟為：搜集交易案例，選取可比實例→建立價格可比基礎→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調整→房地產狀況調整(區(qū)域因素、個別因素)→求取比準價格其基本計算公式如下：估價對象比準價格：可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數(一)市場法1．選取可比實例搜集類似房地產的交易實例，根據估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎設施等具體條件(表1)，選擇3個可比實例進行比較。2．可比實例與估價對象比較分析可比實例與估價對象的各種房地產價格影響因素說明見表2。3．修正調整過程以估價對象的各因素條件為基準，相應分值為100，將可比實例交易時的相應因素條件與估價對象比較，確定出相應的分值(區(qū)域因素與個別因素中子因素權重相同)。根據上述分值，得到修正調整系數，并將各可比實例成交價格修正調整為符合估價對象條件的比準價格。4．市場法估價結果3個可比實例比準價格比較接近，取其簡單算術平均值為市場法求取的估價對象的比難價格：(12062+10778+11678)/3=11506元/m2(二)收益法測算收益法的基本步驟為：搜集預測需要的有關收入和費用的數據資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預測估算凈收益→求取適當的報酬率→選用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格。根據市場分析預測，估價對象房地產未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。其計算公式如下：式中V——房地產的收益價格；A——房地產未來每年凈收益；Y——房地產的報酬率；n——房地產的收益期限；g——凈收益逐年遞增的比率。1．租賃收入的確定根據估價人員現場調查，該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設施等不同，約為1.8～2.5元/(m2·天)，根據估價對象的具體情況，經估價人員綜合分析，確定估價對象現狀條件下可能實現的市場租金水平為2元/(m2·天)。2．空置率及租金損失率的確定根據估價人員的調查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計為10%。3．年有效毛收入的確定有效毛收入=日租金收入×天數/年×(1-空置及租金損失率)4．凈收益的確定根據目前房地產租賃市場出租人負擔的租賃成本分析，主要包括維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費、物業(yè)管理費、采暖空調費等，其他由承擔人支付。經市場調查，確定租賃運營費用率為20%。現時年凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)5．報酬率的確定房地產報酬率實質上是房地產投資回報與所投入資本的比率，報酬率可采用累加法確定。報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償牢-投資帶來的優(yōu)惠率房地產報酬率確定為6%。6．剩余收益期限的確定根據《國有土地使用證》，估價對象登記土地性質為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設定估價對象剩余使用期限42年，無續(xù)期。7．租金年增長率的確定經估價人員綜合分析，確定估價對象租金年增長率為2.5%。8．收益價格的確定運用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2。(三)估價對象房地產價格的確定采用兩種不同途徑進行估價得到的不同結果均具有一定的意義和客觀依據，因兩個結果差異不大，經綜合考慮，取兩種方法測算結果的算術平均值作為本次估價結果。估價對象房地產單價=(11506+11360)/2=11433元/m2估價對象房地產總價=11433×957.3=10944811元取整為1094萬元。單價為11433元/m2。六、估價結果根據《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)的要求，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為人民幣壹仟零玖拾肆萬元整(RMB1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。附件1．《委托司法鑒定函》(復印件)2．《房屋所有權證》(復印件)3．《國有土地使用證》(復印件)4．估價對象地理位置示意圖5．估價對象小區(qū)實景照片6．估價機構資質證書(復印件)7．估價機構營業(yè)執(zhí)照(復印件)8．房地產估價師注冊證書(復印件)________我的答案：我的答案：參考答案：1。致委托方函中缺估價目的。2．注冊房地產估價師聲明中沒有說明現場察看估價師的姓名。3．估價結果報告中區(qū)位狀況描述中缺方位、與重要沒施的距離、交通條件、朝向等介紹。4．環(huán)境景觀及公共設施設備完善程度描述過于簡單。5．建筑物權益中沒有交代共有人及房屋共有權證。6．沒有交代土地使用權人。7．沒有交代如何處理沒有注銷的他項權利。8．他項權利設定日期錯誤。9．估價目的描述不準確。10．估價技術報告中缺估價方法選用和未選用的理由。11．估價對象比準價格應該為比準價格。12．市場法中沒有在交易情況中對成交價格進行說明。13．沒有對比較因素進行詳細分析說明。14．可比實例的總樓層數沒有交代。15．樓層間差異沒有進行因素差異調整。16．可比實例的土地登記狀況沒有說明。17．主朝向應在個別因素中調整。18．以估價對象因素條件為基礎，相應分值為100的說法不準確。19．市場法中市場狀況分值取值缺乏依據。20．收益法中的計算公式中的A應該為第一年的凈收益。21．租金水平確定依據不夠。22．沒有說明租金的計算基礎是建筑面積還是使用面積，沒有說明出租面積比例。23．租賃收益沒有包括其他收入，應包括租賃保證金或押金的利息收入等。24．報酬率6%沒有確定過程且取值不正確。25．年增長率2.5%的確定缺乏依據。26．租金增長率和凈增長率混淆，g為凈收益逐年遞增的比例。27．附件中缺估價對象內部狀況照片。28．附件中沒有房屋所有權證書復印件。答案解析：指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤第18題、估價對象現狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準后，補辦了相關手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F需評估估價對象在2007年10月1日的市場價格(購買總價和單價)。有關資料如下：1．預計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87%。經調查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租