房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編7

房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題匯編7問(wèn)答題李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的低押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。請(qǐng)問(wèn)：第1題、張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?________我的答案：我的答案：參考答案：理由包括：(1)二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。(2)二者的價(jià)值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。(3)二者對(duì)房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值；轉(zhuǎn)讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的影響。答案解析：第2題、2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?________我的答案：我的答案：參考答案：理由包括：(1)二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。(2)拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)。(3)對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定可能不同。答案解析：甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：第3題、你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?________我的答案：我的答案：參考答案：甲公司應(yīng)提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說(shuō)明或證明，以及關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利的說(shuō)明或證明。答案解析：第4題、若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?________我的答案：我的答案：參考答案：應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度)；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等：裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。答案解析：2003年8月甲公司購(gòu)買了某幢寫(xiě)字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。請(qǐng)問(wèn)：第5題、評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。________我的答案：我的答案：參考答案：(1)市場(chǎng)租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。(2)承租方對(duì)估價(jià)對(duì)象已投入的成本大小。(3)承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。答案解析：第6題、說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。________我的答案：我的答案：參考答案：取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場(chǎng)租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價(jià)值。答案解析：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。第7題、若評(píng)估二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是()。A.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值B.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值C.作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D.作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低我的答案：參考答案：C答案解析：第8題、如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按()年計(jì)算建筑物的折舊。A.38.5B.40.5C.48.0D.50.0我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬(wàn)元，且未來(lái)每年不變，報(bào)酬率為7.5%，則收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.3752.92B.3786.20C.3875.70D.3892.44我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是()。A.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值B.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值C.業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用。D.業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整我的答案：參考答案：A答案解析：某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計(jì)劃如下：由于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。第11題、房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是()。A.對(duì)三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)B.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)C.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)D.對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用()。A.目前住宅市場(chǎng)價(jià)格B.未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.各期開(kāi)始銷售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.各期各年銷售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)我的答案：參考答案：D答案解析：第13題、在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用()。A.該開(kāi)發(fā)公司測(cè)算的開(kāi)發(fā)成本B.現(xiàn)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本C.各期銷售時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本D.各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本我的答案：參考答案：A答案解析：第14題、在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括()。A.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅C.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)D.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)我的答案：參考答案：C答案解析：某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106；土地報(bào)酬率為6%。第15題、運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是()。A.[2000，2300]B.[2030，2270]C.[2060，2240]D.[2090，2210]我的答案：參考答案：D答案解析：第16題、假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格是()元/m2。A.2136B.2165C.2179D.2206我的答案：參考答案：D答案解析：指錯(cuò)題第17題、封面和目錄(略)致委托人函××市中級(jí)人民法院：受貴法院的委托，我公司對(duì)位于××市××路3號(hào)樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2007年3月5日。我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)巾場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整(RMB1094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的期限自2007年3月16日起1年。隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?！痢痢痢练康禺a(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)法定代表人：×××(簽字)2007年3月16日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1．我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告十陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4．我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5．我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。6．沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7．本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。8．未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任—部分均不得用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開(kāi)發(fā)表。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(簽名蓋章)注冊(cè)號(hào)：(略)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(簽名蓋章)注冊(cè)弓：(略)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人(略)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)三、估價(jià)對(duì)象根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)：×房地×字[2000]第××××號(hào))；《國(guó)有土地使用證》[證號(hào)：××地×字(1999)第××號(hào)]、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下：(一)區(qū)位狀況位置：坐落××市××路3號(hào)樓5層整層城市規(guī)劃：行政辦公區(qū)環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備商務(wù)氛圍：處于××市行政中心范圍(二)實(shí)物狀況1．土地狀況用途：辦公地號(hào)：××區(qū)××街道163街坊1/6丘四至：(略)土地等級(jí)：1級(jí)土地共用面積：3500m2地勢(shì)：土地平整其中土地分?jǐn)偯娣e：500m22．建筑物狀況建筑面積：957.3m2建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等層數(shù)：7層，無(wú)地下室，估價(jià)對(duì)象處于5層層高：3.3m，檐高：24m用途：辦公竣工日期：1999年12月1日裝修：室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等(略)利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置(三)權(quán)益狀況1．建筑物權(quán)益狀況根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)：×房地×字[2000]第××××號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象建筑物權(quán)利人：×××、×××，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途：辦公，建筑面積957.3m2，磚混一等。2．土地使用權(quán)權(quán)益狀況根據(jù)《國(guó)有土地使用證》(證號(hào)：××地×字[1999]第××號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓，土地共用面積：3500m2，其中分?jǐn)偼恋孛娣e：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告按無(wú)續(xù)期考慮。3．他項(xiàng)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán))，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行××支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷。具體情況如下：他項(xiàng)權(quán)利人：中國(guó)工商銀行××支行權(quán)利種類：期房抵押建筑面積：957.3m2權(quán)利價(jià)值：574.38萬(wàn)元抵押部分：5層整層設(shè)定日期：1999年8月他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：×房地×他字(1999)第×××號(hào)四、估價(jià)目的為法院辦案提供價(jià)格參考。五、評(píng)估的價(jià)值類型和定義采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。七、估價(jià)依據(jù)(略)八、估價(jià)原則(略)九、估價(jià)方法本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。十、估價(jià)結(jié)果根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)l結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整(RMB1094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。十二、估價(jià)作業(yè)日期2007年3月5日至2007年3月16日十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員(略)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象分析(略)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估價(jià)方法選用本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。市場(chǎng)法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的掙收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。五、估價(jià)的測(cè)算過(guò)程市場(chǎng)法的基本步驟為：搜集交易案例，選取可比實(shí)例→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場(chǎng)狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個(gè)別因素)→求取比準(zhǔn)價(jià)格其基本計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格：可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)(一)市場(chǎng)法1．選取可比實(shí)例搜集類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件(表1)，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較。2．可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較分析可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明見(jiàn)表2。3．修正調(diào)整過(guò)程以估價(jià)對(duì)象的各因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象比較，確定出相應(yīng)的分值(區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同)。根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格。4．市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為市場(chǎng)法求取的估價(jià)對(duì)象的比難價(jià)格：(12062+10778+11678)/3=11506元/m2(二)收益法測(cè)算收益法的基本步驟為：搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用→預(yù)測(cè)估算凈收益→求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格。根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。其計(jì)算公式如下：式中V——房地產(chǎn)的收益價(jià)格；A——房地產(chǎn)未來(lái)每年凈收益；Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率；n——房地產(chǎn)的收益期限；g——凈收益逐年遞增的比率。1．租賃收入的確定根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/(m2·天)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金水平為2元/(m2·天)。2．空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10%。3．年有效毛收入的確定有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-空置及租金損失率)4．凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，確定租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%?，F(xiàn)時(shí)年凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)5．報(bào)酬率的確定房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償牢-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6%。6．剩余收益期限的確定根據(jù)《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余使用期限42年，無(wú)續(xù)期。7．租金年增長(zhǎng)率的確定經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象租金年增長(zhǎng)率為2.5%。8．收益價(jià)格的確定運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為11360元/m2。(三)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的確定采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結(jié)果均具有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個(gè)結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結(jié)果。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=(11506+11360)/2=11433元/m2估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=11433×957.3=10944811元取整為1094萬(wàn)元。單價(jià)為11433元/m2。六、估價(jià)結(jié)果根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整(RMB1094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。附件1．《委托司法鑒定函》(復(fù)印件)2．《房屋所有權(quán)證》(復(fù)印件)3．《國(guó)有土地使用證》(復(fù)印件)4．估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖5．估價(jià)對(duì)象小區(qū)實(shí)景照片6．估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)(復(fù)印件)7．估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)8．房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)(復(fù)印件)________我的答案：我的答案：參考答案：1。致委托方函中缺估價(jià)目的。2．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中沒(méi)有說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)察看估價(jià)師的姓名。3．估價(jià)結(jié)果報(bào)告中區(qū)位狀況描述中缺方位、與重要沒(méi)施的距離、交通條件、朝向等介紹。4．環(huán)境景觀及公共設(shè)施設(shè)備完善程度描述過(guò)于簡(jiǎn)單。5．建筑物權(quán)益中沒(méi)有交代共有人及房屋共有權(quán)證。6．沒(méi)有交代土地使用權(quán)人。7．沒(méi)有交代如何處理沒(méi)有注銷的他項(xiàng)權(quán)利。8．他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定日期錯(cuò)誤。9．估價(jià)目的描述不準(zhǔn)確。10．估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺估價(jià)方法選用和未選用的理由。11．估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該為比準(zhǔn)價(jià)格。12．市場(chǎng)法中沒(méi)有在交易情況中對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行說(shuō)明。13．沒(méi)有對(duì)比較因素進(jìn)行詳細(xì)分析說(shuō)明。14．可比實(shí)例的總樓層數(shù)沒(méi)有交代。15．樓層間差異沒(méi)有進(jìn)行因素差異調(diào)整。16．可比實(shí)例的土地登記狀況沒(méi)有說(shuō)明。17．主朝向應(yīng)在個(gè)別因素中調(diào)整。18．以估價(jià)對(duì)象因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)分值為100的說(shuō)法不準(zhǔn)確。19．市場(chǎng)法中市場(chǎng)狀況分值取值缺乏依據(jù)。20．收益法中的計(jì)算公式中的A應(yīng)該為第一年的凈收益。21．租金水平確定依據(jù)不夠。22．沒(méi)有說(shuō)明租金的計(jì)算基礎(chǔ)是建筑面積還是使用面積，沒(méi)有說(shuō)明出租面積比例。23．租賃收益沒(méi)有包括其他收入，應(yīng)包括租賃保證金或押金的利息收入等。24．報(bào)酬率6%沒(méi)有確定過(guò)程且取值不正確。25．年增長(zhǎng)率2.5%的確定缺乏依據(jù)。26．租金增長(zhǎng)率和凈增長(zhǎng)率混淆，g為凈收益逐年遞增的比例。27．附件中缺估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況照片。28．附件中沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū)復(fù)印件。答案解析：指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤第18題、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格(購(gòu)買總價(jià)和單價(jià))。有關(guān)資料如下：1．預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的87%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租