房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編17

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編17單項(xiàng)選擇題第1題、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.房地產(chǎn)估價(jià)難免會(huì)有誤差B.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異即為估價(jià)誤差C.不應(yīng)采用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)D.可通過(guò)嚴(yán)格履行估價(jià)程序來(lái)減小估價(jià)誤差我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是將它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。因真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了替代真實(shí)價(jià)值的兩種選擇，一是實(shí)際成交價(jià)格，二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。一般選用合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的重新估價(jià)結(jié)果。第2題、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.估價(jià)結(jié)果是通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)C.估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同D.估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)。第3題、估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法，其主要原因是______。A.估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)B.各種估價(jià)方法都有一定的局限性C.各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性D.難以通過(guò)分析排除不適用的估價(jià)方法我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法都有局限性。第4題、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值因素的是______。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝修改造，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等，這種房地產(chǎn)價(jià)格增值不是自然增值。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。第5題、下列估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是______。A.估價(jià)對(duì)象距離機(jī)場(chǎng)35kmB.估價(jià)對(duì)象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對(duì)象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對(duì)象附近有三條公交線路經(jīng)過(guò)我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]位置描述有坐落、方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層，選項(xiàng)D屬于交通描述。第6題、下列影響房地產(chǎn)供求變化的因素中，不會(huì)引起房地產(chǎn)需求量增加的是______。A.消費(fèi)者的收入水平增加B.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平下降C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升D.消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格上漲我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平(一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加)；②消費(fèi)者的收入水平(對(duì)正常商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種商品的需求)；③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)物品的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期(當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求)?！霸摲N房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升”是影響房地產(chǎn)供給量的因素。第7題、購(gòu)買(mǎi)一套建筑面積為120m2，單價(jià)為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是______。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)B.于成交日期一次性付清，結(jié)予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬(wàn)元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%，按月等額本息還款的抵押貸款支付我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]選項(xiàng)ABC中實(shí)際價(jià)格均小于名義價(jià)格，只有選項(xiàng)D的名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格相等。第8題、距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見(jiàn)、最簡(jiǎn)單的指標(biāo)，其中相對(duì)科學(xué)的距離指標(biāo)是______。A.空間直線距離B.交通線路距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]經(jīng)濟(jì)距離是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離，是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。第9題、下列影響一套住房?jī)r(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是______。A.朝向B.保溫C.隔聲D.戶型我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]建筑物實(shí)物因素有：建筑規(guī)模(建筑物的面積、體積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能(建筑物應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等要求)、外觀、新舊程度。朝向是區(qū)位因素。第10題、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)合法原則及其運(yùn)用的說(shuō)法，正確的是______。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象B.估價(jià)對(duì)象狀況必須是實(shí)際狀況C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評(píng)估對(duì)象D.估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]合法原則要求評(píng)估價(jià)值是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。第11題、評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價(jià)值時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象的狀況匹配正確的是______。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在狀況D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)狀況我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]在評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值時(shí)，應(yīng)特別注意兩點(diǎn)：①價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。②估價(jià)對(duì)象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門(mén)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具書(shū)面意見(jiàn)說(shuō)明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。第12題、某商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益在樂(lè)觀、保守和最可能情況下的估計(jì)值分別為6萬(wàn)元、4.2萬(wàn)元和5.4萬(wàn)元。若收益期限為30年，報(bào)酬率為6%，無(wú)法定優(yōu)先受償款，則該商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]如果面臨的是不確定因素，當(dāng)對(duì)該因素的樂(lè)觀、保守和折中判斷會(huì)導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值的相對(duì)偏高、偏低和居中估計(jì)時(shí)，則應(yīng)采取導(dǎo)致對(duì)抵押價(jià)值相對(duì)偏低的估計(jì)。第13題、評(píng)估某建筑面積為120m2的住宅在2016年9月30日前市場(chǎng)價(jià)格，下列交易實(shí)例中最適合作為可比實(shí)例的是______。交易實(shí)例建筑面積(m2)用途成交價(jià)格(元/m2)成交日期區(qū)域交易情況甲120居住58002015.8.3同一供需圈正常交易乙105居住60002016.6.30同一供需圈正常交易丙140辦公65002016.9.29同一供需圈正常交易丁115居住61002016.7.31不同供需圈正常交易A.甲B.乙C.丙D.丁我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]可比實(shí)例是符合一定條件的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，具體是指交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。甲實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相距超過(guò)一年；丙實(shí)例用途為辦公，與估價(jià)對(duì)象用途不一致；丁實(shí)例與估價(jià)對(duì)象不在同一供需圈。第14題、賣(mài)方5年前以貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬(wàn)元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%，采用等額還本利息照付方式按月還款。現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)方付給賣(mài)方50萬(wàn)元，并承擔(dān)賣(mài)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及尚未償還的購(gòu)房貸款。若賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和4%，則該住宅的正常成交價(jià)格為_(kāi)_____元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]由于買(mǎi)方負(fù)擔(dān)買(mǎi)賣(mài)雙方全部交易稅費(fèi)，則稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常情況下成交價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額+賣(mài)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常情況下成交價(jià)格=50/(1-6%)=53.19(萬(wàn)元)，不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)=53.19萬(wàn)元+尚未償還購(gòu)房貸款(債務(wù))，尚未償還購(gòu)房貸款=45×(1-5/15)=30(萬(wàn)元)，則不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格(正常成交價(jià)格)=(30+53.19)/85=0.9787萬(wàn)元/m2=9787元/m2。第15題、關(guān)于比較法運(yùn)用的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.同類(lèi)數(shù)量較多，有較多交易的房地產(chǎn)適用比較法估價(jià)B.盡量不選擇需進(jìn)行交易情況修正的交易實(shí)例作可比實(shí)例C.掛牌案例不能作為可比實(shí)例，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考D.需修正或調(diào)整的因素越多，估價(jià)結(jié)果越合理我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]選項(xiàng)A，比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類(lèi)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)；選項(xiàng)B，有特殊交易情況的交易實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正；選項(xiàng)C，掛牌價(jià)不能作為估價(jià)依據(jù)，但可作為了解市場(chǎng)行情的參考；選項(xiàng)D，需修正或調(diào)整的因素越多，說(shuō)明可比實(shí)例的可比性越差，估價(jià)結(jié)果越不合理，故錯(cuò)誤。第16題、甲、乙兩家相鄰?fù)恋兀袌?chǎng)價(jià)格分別為50萬(wàn)元和70萬(wàn)元，若將該兩家土地合并為一家土地，合并后的土地市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。如果乙宗地的擁有者購(gòu)買(mǎi)甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的要價(jià)范圍是______萬(wàn)元。A.0～50B.50～65C.50～80D.62.5～150我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]甲宗地單獨(dú)的價(jià)格為50萬(wàn)，合并后增值=150-(50+70)=30(萬(wàn)元)，可在甲乙兩地塊間合理分配。甲宗地合理的要價(jià)范圍為50萬(wàn)元～80萬(wàn)元。第17題、某寫(xiě)字樓持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)持有至5年末出售時(shí)的總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)稅率為6%，報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]年凈收益=400×(1-30%)=280(萬(wàn)元)，報(bào)酬率=6%×(1+25%)=7.5%，第18題、關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說(shuō)法，正確的是______。A.經(jīng)濟(jì)壽命主要由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命C.經(jīng)濟(jì)壽命與周?chē)h(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長(zhǎng)而經(jīng)濟(jì)壽命不變我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場(chǎng)決定，同類(lèi)建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計(jì)使用年限基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周?chē)h(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的。第19題、房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于______。A.無(wú)租約限制價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值B.出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值C.無(wú)租約限制價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值D.出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值、帶租約的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系為：無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。即：有租約限制價(jià)值=無(wú)租約限制價(jià)倒-承租人權(quán)益價(jià)值。第20題、運(yùn)用市場(chǎng)提取法求取的報(bào)酬率可能與估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益風(fēng)險(xiǎn)不完全一致，其根本原因是______。A.能夠獲得的交易實(shí)例數(shù)量較多B.所取得的報(bào)酬率是利用過(guò)去的數(shù)據(jù)求取的C.利用試錯(cuò)法和內(nèi)插法求取報(bào)酬率時(shí)存在計(jì)算誤差D.可比實(shí)例采用了典型買(mǎi)者和賣(mài)者的期望報(bào)酬率并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過(guò)去而非未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)判斷。對(duì)估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率的判斷，應(yīng)著眼于可比實(shí)例的典型買(mǎi)者和典型賣(mài)者對(duì)該類(lèi)房地產(chǎn)的預(yù)期或期望報(bào)酬率，對(duì)用市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第21題、某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用年限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]土地的價(jià)值：該房地產(chǎn)的價(jià)值：VO=VL+VB=200+495.53=695.53萬(wàn)元。第22題、某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬(wàn)元，建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500萬(wàn)元，投資利息為50萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為重新購(gòu)建價(jià)格的3%和6%，成本利潤(rùn)率為15%，則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]設(shè)該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格為V，則有該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格V=200+500+50+V(3%+6%)+15%×(200+500+50+3%V)，該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格V=952.51萬(wàn)元。第23題、某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過(guò)出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2。目前該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%。目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為_(kāi)_____元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]3000/1.2+2800×90%=5020元/m2。土地重新購(gòu)建價(jià)格是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)(現(xiàn)在)土地狀況下價(jià)格，土地使用期限應(yīng)為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余年限，土地年期不用調(diào)整。第24題、通過(guò)房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除______。A.空置損失B.房產(chǎn)稅C.房屋折舊費(fèi)D.房屋保險(xiǎn)費(fèi)我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等，具體應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。第25題、某住宅的建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計(jì)算的土地重新購(gòu)建價(jià)格和建筑重新購(gòu)建價(jià)格分別為5000元/m2和3500元/m2。目前，該房屋門(mén)窗、墻面、地面等破損引起的折舊為5萬(wàn)元，戶型設(shè)計(jì)落后引起的折舊為8萬(wàn)元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬(wàn)元。若土地報(bào)酬率為6%，則該住宅的成本價(jià)格為_(kāi)_____萬(wàn)元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]該住宅的成本價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊=(5000+3500)×160×10-4-5-8-6=117萬(wàn)元。第26題、下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是______。A.寫(xiě)字樓層高偏低B.廠房受酸雨腐蝕C.住宅庫(kù)存量過(guò)大D.在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]“寫(xiě)字樓層高偏低”屬于功能落后折舊，“廠房受酸雨腐蝕”和“在建工程基礎(chǔ)不均勻沉降”屬于物質(zhì)折舊，“住宅庫(kù)存量過(guò)大”屬于外部(經(jīng)濟(jì))折舊。第27題、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的說(shuō)法，正確的是______。A.根據(jù)當(dāng)?shù)厣夏甓人行麻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算B.采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)為后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本C.靜態(tài)分析法中可用總利潤(rùn)率或年平均利潤(rùn)率測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率應(yīng)為扣除所得稅后的凈利潤(rùn)率我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]選項(xiàng)A，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得的利潤(rùn)(平均利潤(rùn))。選項(xiàng)B，采用直接成本利潤(rùn)率計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)，以及后續(xù)的建設(shè)成本。選項(xiàng)D，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的。第28題、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估某住宅在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，預(yù)測(cè)取得在建工程后3個(gè)月開(kāi)始建設(shè)，建設(shè)期1年，假設(shè)建成后3個(gè)月一次售出，同類(lèi)住宅現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格為8000元/m2，預(yù)測(cè)未來(lái)2年內(nèi)同類(lèi)住宅價(jià)格每年遞增5%。若折現(xiàn)率為12%，則該在建工程開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為_(kāi)_____元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]8000×(1+5%)1.5/(1+12%)1.5=7261.84(元/m2)。第29題、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期等之間關(guān)系的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期B.建設(shè)期的起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同C.經(jīng)營(yíng)期可具體分為銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期D.建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期不會(huì)重疊我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]在有預(yù)售情況下，銷(xiāo)售期(經(jīng)營(yíng)期包括銷(xiāo)售期和運(yùn)營(yíng)期)與建設(shè)期有重合。第30題、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，宜選擇的估價(jià)方法是______。A.平均增減量法B.平均發(fā)展速度法C.移動(dòng)平均法D.指數(shù)修勻法我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同，否則就不宜采用這種方法。第31題、關(guān)于路線價(jià)法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.實(shí)際估價(jià)中同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)臨街深度可以不同B.相同條件下臨街深度越深的地塊，累計(jì)深度價(jià)格修正率越大C.路線價(jià)為若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格D.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)，是一個(gè)固定的數(shù)值。第32題、某工業(yè)用房占地面積5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)______萬(wàn)元。A.1000B.3000C.3800D.4400我的答案：參考答案：D答案解析：[解析]新容積率=新總建筑面積/占地面積=(5000×1.5+2500)/5000=2.0；補(bǔ)地價(jià)=(5600×2.0-2400)×5000×10-4=4400萬(wàn)元。第33題、在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價(jià)假設(shè)屬于______。A.未定事項(xiàng)假設(shè)B.背離事實(shí)假設(shè)C.不相一致假設(shè)D.依據(jù)不足假設(shè)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。例如，在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第34題、關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去、現(xiàn)在或?qū)?lái)B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致我的答案：參考答案：C答案解析：[解析]價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一定與估價(jià)對(duì)象狀況對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)一致。第35題、關(guān)于估價(jià)師聲明的說(shuō)法，正確的是______。A.估價(jià)師聲明是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明B.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)勤勉盡責(zé)估價(jià)作出承諾和保證C.未參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以在估價(jià)師聲明上簽名D.估價(jià)師聲明中應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果成立的條件作出提示和說(shuō)明我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]估價(jià)師聲明應(yīng)寫(xiě)明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證。該聲明對(duì)簽名的估價(jià)師也是一種警示。不得將估價(jià)師聲明的內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價(jià)師聲明變成估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明。多項(xiàng)選擇題第36題、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要素的說(shuō)法，正確的有______。A.估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需求B.估價(jià)對(duì)象由估價(jià)委托人和估價(jià)目的雙重決定C.選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型選取D.估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇E.估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需要的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序，不得交叉或反復(fù)我的答案：參考答案：ABD答案解析：[解析]選項(xiàng)C，選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象選??；選項(xiàng)E，估價(jià)程序中的一些工作步驟之間不是絕對(duì)分隔開(kāi)的，可以有某些交叉，有時(shí)甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡(jiǎn)化和省略。第37題、評(píng)估一套單元式住宅的抵押價(jià)值，若未做特別說(shuō)明，應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有______。A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺在室內(nèi)的沙發(fā)我的答案：參考答案：ACD答案解析：[解析]在未做特殊說(shuō)明的情況下，其他相關(guān)定著物要列入估價(jià)范圍，選項(xiàng)CD屬于其他相關(guān)定著物。選項(xiàng)A屬于建筑物實(shí)物中的裝飾裝修。第38題、關(guān)于成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的說(shuō)法，正確的有______。A.在一筆成功的房地產(chǎn)交易，買(mǎi)房最高出價(jià)≥成交價(jià)格≥賣(mài)方最低要價(jià)B.在買(mǎi)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向賣(mài)方最低要價(jià)C.市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是短期均衡價(jià)格D.在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)E.當(dāng)交易情況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)格我的答案：參考答案：ABDE答案解析：[解析]選項(xiàng)C，市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格，故錯(cuò)誤。第39題、關(guān)于相同條件下同一估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值的說(shuō)法，正確的有______。A.在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不高于市場(chǎng)價(jià)值B.在合法利用下，(市場(chǎng)價(jià)值一現(xiàn)狀價(jià)值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤(rùn)C(jī).在現(xiàn)狀利用為最高最佳利用下，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值D.在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值不低于市場(chǎng)價(jià)值E.同一估價(jià)目的、價(jià)值類(lèi)型下，不能同時(shí)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值和現(xiàn)狀價(jià)值我的答案：參考答案：ABC答案解析：[解析]在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。在合法利用下，必然有(市場(chǎng)價(jià)值-現(xiàn)狀價(jià)值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С黾皯?yīng)得利潤(rùn)，否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。第40題、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于外部因素的有______。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素我的答案：參考答案：ADE答案解析：[解析]房地產(chǎn)自身因素可分為房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素和房地產(chǎn)區(qū)位因素，房地產(chǎn)外部因素可分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素。第41題、下列房地產(chǎn)估價(jià)方法的運(yùn)用中，符合謹(jǐn)慎原則要求的有______。A.比較法估價(jià)時(shí)，不選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例為可比實(shí)例B.收益法估價(jià)時(shí)，不高估收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.成本法估價(jià)時(shí)，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)和折舊D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值或低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，不高估市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)水平我的答案：參考答案：AD答案解析：[解析]遵循謹(jǐn)慎原則的下列要求：(1)在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘；(2)在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或資本化率不應(yīng)偏低；(3)在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊；(4)在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。第42題、估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有______。A.土地形狀B.土地狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開(kāi)發(fā)程度E.容積率我的答案：參考答案：ABD答案解析：[解析]實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)土地來(lái)說(shuō)，主要有土地的面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開(kāi)發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng)CE屬于權(quán)益狀況調(diào)整。第43題、預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為170萬(wàn)元，此后每年凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少8萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則下列說(shuō)法中正確的有______。A.該房地產(chǎn)未來(lái)第30年的年凈收益小于零B.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限大于22年C.該房地產(chǎn)的收益價(jià)值小于1276.47萬(wàn)元D.該房地產(chǎn)的收益價(jià)值大于875萬(wàn)元E.該房地產(chǎn)的資本化率為16%我的答案：參考答案：ABCD答案解析：[解析]令A(yù)-(n-1)b=0，170-8×(n-1)=0，得：n=22.25年，20年＜22.25年＜30年，因此，選項(xiàng)AB正確；875萬(wàn)元＜1118.59萬(wàn)元＜301276.47萬(wàn)元，選項(xiàng)CD正確；該房地產(chǎn)的資本化率=170/1118.59=15.2%≠16%，因此選項(xiàng)E不對(duì)。第44題、運(yùn)用成本法對(duì)新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在減值或增值調(diào)整時(shí)，應(yīng)考慮的影響因素主要包括______。A.項(xiàng)目選址不當(dāng)B.建設(shè)成本偏高C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是否客觀D.工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣E.該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況我的答案：參考答案：ADE答案解析：[解析]新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)根據(jù)其選址是否適當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理、工程施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣以及該類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況等，考慮其可能的減值因素和增值因素，予以適當(dāng)?shù)臏p價(jià)或增價(jià)調(diào)整。第45題、關(guān)于建筑物壽命的說(shuō)法，正確的有______。A.利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)采用有效年齡，壽命應(yīng)采用經(jīng)濟(jì)壽命B.對(duì)建筑物進(jìn)行更新改造可使建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于其自然壽命C.建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命D.建筑物的剩余自然壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去實(shí)際年齡后的壽命E.建筑物的有效年齡與剩余經(jīng)濟(jì)壽命之和為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命我的答案：參考答案：AE答案解析：[解析]選項(xiàng)B，如果建筑物經(jīng)過(guò)了更新改造，包括改建、擴(kuò)建和修繕等，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長(zhǎng)。選項(xiàng)C，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命。選項(xiàng)D，建筑物剩余自然壽命是建筑物自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。第46題、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法運(yùn)用的說(shuō)法，正確的有______。A.各項(xiàng)收入、支出均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的值B.在抵押估價(jià)中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”C.不需要單獨(dú)計(jì)算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的影響E.測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)，要求利潤(rùn)率與其計(jì)算基數(shù)相匹配我的答案：參考答案：BC答案解析：[解析]選項(xiàng)A，動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即要先把它們折算到同一時(shí)間上(直接或最終折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上)，然后再相加減。選項(xiàng)D，靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷(xiāo)售；而動(dòng)態(tài)分析法是要考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的影響。選項(xiàng)E，在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。第47題、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有______。A.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等C.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值有時(shí)要考慮無(wú)形收益D.對(duì)于自營(yíng)的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收益法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值E.可以運(yùn)用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值我的答案：參考答案：AC答案解析：[解析]選項(xiàng)B，未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不一定是純粹的房地產(chǎn)，有可能包含房地產(chǎn)以外的動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等，特別是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為賓館、影劇院、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站這類(lèi)收益性房地產(chǎn)的，其狀況通常是“以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)”，除了房地產(chǎn)，還包含家具、機(jī)器設(shè)備等房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。選項(xiàng)D，對(duì)于出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可先預(yù)測(cè)其租賃或自營(yíng)的凈收益，再采用收益法將該凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。選項(xiàng)E，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不能采用成本法求取。第48題、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的說(shuō)法，正確的有______。A.長(zhǎng)期趨勢(shì)法一般不適用于對(duì)估價(jià)對(duì)象當(dāng)前價(jià)格水平的測(cè)算或估價(jià)B.對(duì)價(jià)格存在明顯季節(jié)波動(dòng)的估價(jià)對(duì)象適宜采用移動(dòng)平均法消除季節(jié)波動(dòng)影響C.數(shù)學(xué)曲線擬合方程Y=a+bX的參數(shù)a、b通常采用最小二乘法確定D.選擇具體預(yù)測(cè)方法的主要依據(jù)是估價(jià)對(duì)象或類(lèi)似房地產(chǎn)歷史價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律E.可以用來(lái)比較兩類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格發(fā)展?jié)摿ξ业拇鸢福簠⒖即鸢福篈CDE答案解析：[解析]選項(xiàng)A，長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)值或價(jià)格的方法；所謂預(yù)測(cè)，就是由已知的過(guò)去和現(xiàn)在預(yù)先推測(cè)未知的未來(lái)。選項(xiàng)B，長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。第49題、關(guān)于路線價(jià)區(qū)段的說(shuō)法，正確的有______。A.路線價(jià)區(qū)段位于街道兩側(cè)，是帶狀的B.應(yīng)將面積相近、形狀相同、位置相鄰的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段C.兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn)D.較長(zhǎng)的繁華街道，可根據(jù)地價(jià)水平差異情況劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段E.同一街道兩側(cè)的地價(jià)水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段我的答案：參考答案：ACDE答案解析：[解析]在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)水平相近”的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。第50題、關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法，正確的有______。A.所有適用的估價(jià)方法都應(yīng)該用，不得隨意取舍B.商品住宅一般應(yīng)以比較法為常用的估價(jià)方法C.現(xiàn)狀空置商鋪不宜采用收益法估價(jià)D.影劇院一般適用比較法和成本法估價(jià)E.市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法我的答案：參考答案：BE答案解析：[解析]選項(xiàng)A，當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并陳述理由。選項(xiàng)C，收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，這些估價(jià)對(duì)象不限于其本身目前是否有收益，只要其同類(lèi)房地產(chǎn)有收益即可。選項(xiàng)D，現(xiàn)成的商品住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)，理論上一般適用比較法、收益法和成本法估價(jià)；現(xiàn)成的游樂(lè)場(chǎng)、影劇院，理論上一般適用收益法和成本法估價(jià)；開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法或收益法估價(jià)的在建工程，理論上一般適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法估價(jià)；開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法或收益法估價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，理論上一般適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、比較法和成本法估價(jià)。判斷題第51題、在某一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下，某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值反映的是市場(chǎng)上潛在交易者的集體價(jià)值判斷，可能高于其理論價(jià)格。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定，是客觀的，即房地產(chǎn)價(jià)值由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所決定。市場(chǎng)價(jià)值可能高于也可能低于其理論價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格一直在圍繞理論價(jià)格波動(dòng)。第52題、房屋被征用為臨時(shí)安置用房，半年后返還時(shí)發(fā)現(xiàn)局部毀損，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房屋價(jià)值的補(bǔ)償。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房屋被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償；房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。第53題、某宗建設(shè)用地紅線內(nèi)的給水、排水、電力等基礎(chǔ)設(shè)施屬于該宗土地的實(shí)物因素。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]土地實(shí)物狀況描述中的土地開(kāi)發(fā)程度：說(shuō)明到達(dá)地塊紅線內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和地塊內(nèi)的場(chǎng)地平整程度，即通常所說(shuō)的是“三通一平”或是“五通一平”、“七通一平”及其具體內(nèi)容?！叭ㄒ黄健币话闶侵竿?、通水、通電以及場(chǎng)地平整；“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整；“七通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場(chǎng)地平整。第54題、房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常不應(yīng)包含不可能損毀的土地價(jià)值。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，不包含不可損毀的土地的價(jià)值。第55題、在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相當(dāng)于商品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收，如耕地占用稅、企業(yè)所得稅。一般地說(shuō)，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。第56題、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)同時(shí)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，替代原則，最高最佳利用原則。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。如投資價(jià)值評(píng)估要站在某個(gè)特定單位或個(gè)人的立場(chǎng)上而非站在中立的立場(chǎng)上進(jìn)行評(píng)估，嚴(yán)格地說(shuō)不一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。第57題、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整不僅是交易日期調(diào)整，還包括一些其他因素調(diào)整。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整，是使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。第58題、比較法估價(jià)中進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在其成交日期的自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格成為估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格的處理?？杀葘?shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，而不是它在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，也不一定是在其成交日期的狀況。第59題、某房地產(chǎn)未來(lái)第一年有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2.5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的資本化率為7.5%。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]房地產(chǎn)價(jià)值=未來(lái)第一年的有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)=10×10=100萬(wàn)元，資本化率=未來(lái)第一年的凈收益/房地產(chǎn)價(jià)值=(10-2.5)/100×100%=7.5%。第60題、.有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)通常采用成本法估價(jià)。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]特殊廠房(如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠)、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類(lèi)有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或其裝飾裝修部分，通常是采用成本法估價(jià)。第61題、.運(yùn)用分解法求取建筑物折舊時(shí)，只存在不可修復(fù)的功能落后折舊，不存在可修復(fù)的功能落后折舊。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]功能折舊分成功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過(guò)剩折舊三類(lèi)。功能缺乏折舊分成可修復(fù)的功能缺乏折舊和不可修復(fù)的功能缺乏折舊。功能落后折舊分成可修復(fù)的功能落后折舊和不可修復(fù)的功能落后折舊。功能過(guò)剩一般是不可修復(fù)的。第62題、.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的動(dòng)態(tài)分析法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，稱為動(dòng)態(tài)分析法。所以，在動(dòng)態(tài)分析法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是價(jià)值時(shí)點(diǎn)之后未來(lái)某時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。第63題、.運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，可對(duì)過(guò)去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)計(jì)算，權(quán)重應(yīng)根據(jù)各期發(fā)展速度的大小，由小到大來(lái)確定。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：B答案解析：[解析]由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)值、價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的發(fā)展速度予以加權(quán)后再計(jì)算其平均發(fā)展速度，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)值、價(jià)格更接近或符合實(shí)際。至于在預(yù)測(cè)時(shí)究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程和趨勢(shì)以及預(yù)測(cè)者的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷確定。第64題、.基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且也是一種間接的估價(jià)方法，因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是一種評(píng)估價(jià)。因此基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性以及調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。第65題、.在界定估價(jià)對(duì)象的范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)。A.對(duì)B.錯(cuò)我的答案：參考答案：A答案解析：[解析]在界定估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍時(shí)，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的資產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣(mài)等不同估價(jià)目的下的財(cái)產(chǎn)范圍可能應(yīng)有所不同。計(jì)算題第66題、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：(1)可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表?？杀葘?shí)例ABC面積使用面積60m2，使用面積與建筑面積比為0.72:1建筑面積82m2建筑面積70m2成交價(jià)格112萬(wàn)元人民幣賣(mài)方實(shí)得16.5萬(wàn)美元115萬(wàn)元港幣成交價(jià)