房地產(chǎn)格局研究：長三角一體化城市群2022年

長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究目錄一、房地產(chǎn)投資依賴度.............................................................................3、房地產(chǎn)投資依賴度格局、房地產(chǎn)投資依賴度變化趨勢二、市場容量............................................................................................7、商品住宅銷售量格局、商品住宅銷售量變化趨勢三、市場價格..........................................................................................10、商品住宅價格水平、商品住宅價格增速四、居民杠桿率......................................................................................11

五、房地產(chǎn)市場整體格局.......................................................................12合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；2長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究年全國商品住宅新房銷售量15.6541城銷售總量達3.47億平方米，占比全國22.2%。目前長三角一體化新格局快速推進發(fā)展，城市和區(qū)域價值地產(chǎn)格局，有利于我們在房地產(chǎn)發(fā)展新周期下，正確理解各城市未來的發(fā)展方向。一、房地產(chǎn)投資依賴度：相對全國偏高，并呈現(xiàn)上漲趨勢、房地產(chǎn)投資依賴度格局上海市：依賴度整體較低，未來趨勢繼續(xù)降低。2016-2021年上海市房地產(chǎn)投資依賴度整體均值為11.9%，相對全國依賴度較低，2016年依賴度最低，為加以刺激地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展。*備注：1、數(shù)據(jù)來源歷年全國和上海統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計公報；2、地產(chǎn)依賴度=房地產(chǎn)投資額/GDP江蘇?。阂蕾嚩日w較低，蘇北蘇南地區(qū)分化，近三年相對走高。2016-2021年江蘇省房地產(chǎn)投資依賴度整體均值為10.6%，低于全國均值，近三年整體下降，其中2020年房地產(chǎn)投資依賴度最高，達到11.7%，因2020年一季度全國疫2016地產(chǎn)等蘇南市場領跑全國，下半年到2017年調(diào)控政策收緊，2017年整體地產(chǎn)投資額收縮。年江蘇13城中只有南京1個城市地產(chǎn)投資依賴度高于全國均值，其余12城均低于全國。南京、蘇州、揚州依賴度最高，其中南京近三年投資依賴度均值達到17.4%，遠高于全省平均水平，排合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；3長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究在第二位的蘇州近三年均值為13.3%，與南京呈現(xiàn)斷層式下降。全省近三年依賴度最低的泰州為7.3%，泰州在2020年疫情后依靠地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，投資額達到高位，依賴度只達到9.3%，可見泰州對于房地產(chǎn)的投資依賴度發(fā)展較低。*備注：1、數(shù)據(jù)來源歷年江蘇省統(tǒng)計年鑒及各市統(tǒng)計公報；2、地產(chǎn)依賴度=房地產(chǎn)投資額/GDP浙江?。阂蕾嚩日w較高，近三年呈上漲趨勢，環(huán)上海城市依賴度最高。2016-2021年浙江省房地產(chǎn)投資依賴度整體均值為15.8%，高于全國均值，近三年整體上漲，其中2020年房地產(chǎn)投資依賴度最高，達到17.7%，與江蘇省相似，2020年一季度全國疫情得到控制后，浙北杭州、寧波地產(chǎn)市場最先復蘇，緊接著紹興、嘉興、2016年地產(chǎn)依賴度最低，為13.9%，因浙江整體鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)達，人口與江蘇比也較少，投入地產(chǎn)開發(fā)，因此2016年地產(chǎn)投資依賴度較低。年浙江11城中92興依賴度最高，其中杭州近三年投資依賴度均值達到21.4%，杭州近些年大力發(fā)展杭州二位的湖州近三年均值為19.1%，因湖州吸引杭州和上海購房客群較多，推動地產(chǎn)開發(fā)額占比較高；全省近三年依賴度最低的金華為12.6%，金華鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)達，下轄東陽、義烏制造業(yè)經(jīng)濟強縣，地產(chǎn)投資依賴度相對較低。合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；4長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究*備注：1、數(shù)據(jù)來源歷年浙江省統(tǒng)計年鑒及各市統(tǒng)計公報；2、地產(chǎn)依賴度=房地產(chǎn)投資額GDP安徽?。阂蕾嚩日w較高，近三年呈微漲趨勢，GDP處于全省中游的城市依賴度最高。2016-2021年安徽省房地產(chǎn)投資依賴度整體均值為18.9%，明顯高于全國均值，近三年整體微跌。其中2017年房地產(chǎn)投資依賴度最高，達到19.9%，因2016年全國地產(chǎn)2017年的地產(chǎn)投資額顯著提高；201620162016年還處于上行周期的起步階段。年安徽16城中12個城市地產(chǎn)投資依賴度都高于全國均值，只有4個城市低于全國均值。阜陽、蚌埠和六安依賴度最高，其中阜陽近三年投資依賴度均值達到30.0%；投資依賴度排在第二位的蚌埠近三年均值為28.1%；全省近三年依賴度最低的安慶為10.3%。*備注：1、數(shù)據(jù)來源歷年安徽省統(tǒng)計年鑒及各市統(tǒng)計公報；2、地產(chǎn)依賴度=房地產(chǎn)投資額/GDP合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；5長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究、房地產(chǎn)投資依賴度變化趨勢將長三角41個城市2019-2021年年均房地產(chǎn)投資依賴度與2016-2018年的年均值較為平均。降幅在0-4%之間的城市最多，達17個，主要為安徽和江蘇的城市；漲幅在0-4%之間的有個，主要為江蘇和浙江的城市。分省份來看，上海房地產(chǎn)投資依賴度整體小幅下降0.5%；江蘇省城分化發(fā)展規(guī)徽合肥都市圈和沿長江城市多呈現(xiàn)下降，其他城市依賴度多呈現(xiàn)上漲局面?？傮w看來，長三角41城房地產(chǎn)依賴度的變化也反應出近幾年經(jīng)濟結構的規(guī)律。年疫情后蘇北經(jīng)濟發(fā)展相對更依賴地產(chǎn)的支持，因此地產(chǎn)投資依賴度呈現(xiàn)走高；浙江2020年疫情制造業(yè)受沖擊嚴重，而在全國領先的人均可支配收入為浙江省房地產(chǎn)的發(fā)展提供動力，因此近兩年地產(chǎn)投資依賴度明顯上漲。安徽省在2016年前后城市擴容處于起步階段，人均GDP不到8000美元，經(jīng)濟規(guī)?？偭恳采?，所以地產(chǎn)投資依賴度相對其他省份高，不斷提高。近三年長三角41城房地產(chǎn)投資依賴度同比增幅梯隊城市個數(shù)2019-2021年上海江蘇浙江安徽合計年均增幅同比（個）（個）（個）（個）（個）增幅≥4%—12470≤增幅＜4%—66214-4%≤增幅＜0162817增幅＜-4%——123合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；6長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究近三年長三角城房地產(chǎn)投資依賴度同比增幅分類（示意地圖）*備注：1、數(shù)據(jù)來源歷年各省統(tǒng)計年鑒及各市統(tǒng)計公報；2、地產(chǎn)依賴度=房地產(chǎn)投資額/GDP二、市場容量：總量逐年遞增，江蘇省增量最大、商品住宅銷售量格局長三角市場容量江蘇＞安徽＞浙江＞上海，交易量年均值超千萬方的有9城。長三角地區(qū)在2017-2020年商品住宅年均成交總量達到30626為1366萬方，江蘇13城總量為12732萬方，浙江11城總量為8061萬方，安徽16城總量為8467萬方，近幾年成交量均值從高到低依次為江蘇＞安徽＞浙江＞上海。從各9通、徐州、無錫、南京，浙江省的杭州、寧波，安徽省的合肥。江蘇省各城市成交年均量主要集中在1000萬方以上和600-800萬方之間，各有5個城市分布在這兩個區(qū)間。江蘇省成交量最大為蘇州，交易量年均值1863萬方。蘇州人口和規(guī)模在江蘇都為首位，因此帶動成交量規(guī)模龐大。浙江省各城市成交年均量主要集中在800-1000萬方，為嘉興、溫州和紹興3個城合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；7長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究市。江蘇省成交量最大為杭州，交易量年均值1401萬方。安徽省各城市成交年均量主要集中在400淮北、黃山和池州7個城市。安徽省成交量最大為合肥，交易量年均值1129萬方。*備注：1、數(shù)據(jù)來源各省市統(tǒng)計年鑒和統(tǒng)計公報；2、成交量為全市總量；、商品住宅銷售量變化趨勢100萬方的有10城。長三角各城市在2019-2020年商品住宅年均成交總量達31422萬平方米，而2017-2018年成交量年均為29291593中上海增加569375158410浙江省的寧波、湖州和金華，安徽省的阜陽、合肥和亳州。江蘇省成交年均量增量規(guī)模集中分布在0-100通和南京5個城市。增量最大的為徐州，主要因2016-2020年徐州房價連續(xù)54個月上漲，推動成交量也每年遞增。浙江省成交年均量增量規(guī)模也集中分布在0-100萬方之間，有溫州、紹興、嘉興、臺州和麗水5個城市，增量最大的為寧波。安徽省成交年均量主要呈現(xiàn)減少局面，減少規(guī)模主要在0-100萬方之間，有蚌埠、池州、黃山、六安、淮南、安慶和宣城7個城市。合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；8長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究*備注：1、數(shù)據(jù)來源各省市統(tǒng)計年鑒和統(tǒng)計公報；2、成交量為全市總量；合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；9長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究三、市場價格：整體均價及漲幅明顯高于全國水平，浙江省均價突出，江蘇省漲幅明顯、商品住宅價格水平長三角住宅均價上海＞浙江＞江蘇＞安徽，均價超過15000元/平方米有15城。長三角地區(qū)在2021年商品住宅成交均價為13759均價為10398元/平方米，長三角遠高于全國平均水平。其中上海為55235元/平方米，江蘇省均價14480174638130方米，從高到低依次為上海＞浙江＞江蘇＞安徽。長三角成交均價超過15000元/平方米的有個，分別為上海市，江蘇省的南京、蘇州、無錫、常州、南通，浙江省的杭州、溫州、寧波、金華、紹興、舟山、麗水、臺州，安徽省的合肥。江蘇省各城市均價主要分布在10000-15000鹽城、泰州和宿遷5個城市。全省單價最高的為南京，2021年成交均價達29871方米，主要因2019年南京都市圈的推進節(jié)奏加快后，城市價值在房價上傳導的較快。浙江省各城市均價主要分布在15000-200007年成交均價達30839年和2021大幅上漲。安徽省各城市均價主要分布在7000-100009年成交均價達153552016地產(chǎn)市場整體持續(xù)快速上漲。*備注：1、數(shù)據(jù)來源58安居客、中國房價行情網(wǎng)；2、成交均價為全市均價；合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；10長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究、商品住宅價格增速長三角住宅均價漲幅江蘇＞浙江＞安徽＞上海，均價增速超過10%的有11城。長三角各城市商品住宅均價從2017年到2021年的復合增長率為的均價復合增長率為3.4%，江蘇省為8.6%，浙江省為7.9%，安徽省為7.3%，從高到低依次為江蘇＞浙江＞安徽＞上海。長三角均價增速超過10%有1110%，無錫和常州人口流入快，限價政策在2020年之后才逐漸增加，鹽城在2019-2020年市區(qū)價格跳漲，宿遷在2019年價格漲幅較快，這幾個城市限價政策都出臺較晚，因此價格漲幅較大。浙江省均價增速超過10%的有紹興、湖州、金華，紹興因鏡湖新區(qū)建設推經(jīng)濟發(fā)達，承價力較強，因此價格漲幅較大。安徽省均價增速超過10%有的馬鞍山、蕪蚌埠在2021年上半年受江浙帶動，價格提升。*備注：1、數(shù)據(jù)來源各省市統(tǒng)計年鑒、58安居客、中國房價行情網(wǎng)；2、上海市、浙江省和安徽省各城市成交均價為全市均價，江蘇省成交均價因較多城市數(shù)據(jù)未公布，統(tǒng)一選用市區(qū)均價。四、居民杠桿率：整體高于全國，浙江省尤為突出長三角住戶存貸比安徽＞上海＞江蘇＞浙江，浙江杠桿率最高。長三角各城市2021年住戶存貸余額比均值為于全國水平。其中上海住戶存貸余額比為1.49，江蘇省為1.30，浙江省為1.00，安徽省為低，風險度相應較低，而浙江杠桿率最高。長三角各城市住戶存貸余額比低于1.0的有個。江蘇省的蘇州、宿遷、南京、合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；11長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究連云港住戶存貸比余額低于1.0，蘇州和南京作為人口經(jīng)濟大省，高房價和商業(yè)信貸的發(fā)展，推動購房金額中貸款占比不斷提高；浙江省的衢州、寧波、紹興、杭州、寧波和嘉興住戶存貸比低于住宅年均成交量近1000萬方，除了外地購房者較多因素，本地居民高杠桿購房習慣也1.0金融杠桿相對提高，風險度加大。山、安慶、滁州2021年數(shù)據(jù)未公布，采用2020年數(shù)據(jù)。五、房地產(chǎn)市場整體格局：通過對房地產(chǎn)依賴度、市場容量、市場價格和居民杠桿率四大維度7個指標的綜合梳理，將長三角三省一市41個城市房地產(chǎn)格進行對比分類。從長三角城市新房住宅市場量價對比來看，交易量價高，漲幅大的主要有19個城市，今后也將是整個區(qū)域最重要的市場。分別是上海市，江蘇省的蘇州、南京、南通、口厚度較大，或人均收入較高承價力較大，如徐州、金華等。要有11個城市，地產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)有增長空間的可能性較大。分別為江蘇的揚州、南通、合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；12長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究響較小，因此本地客戶還未發(fā)展為高杠桿撬動地產(chǎn)市場的消費習慣，相對風險度較低。長三角一體化城商品住宅市場量價格局長三角一體化城房地產(chǎn)依賴度&杠桿率格局合作洽談聯(lián)系方式：微信:19101732989；郵箱:luqilin@58.com；13長三角一體化城市群房地產(chǎn)格局研究報告說明數(shù)據(jù)來源：(1)58安居客房