資產(chǎn)評估：原理與案例 課件 第12章 資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估：原理與案例第12章

資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估報告概述資產(chǎn)評估報告的基本內容資產(chǎn)評估檔案及其管理一、資產(chǎn)評估報告的概念二、資產(chǎn)評估報告的分類三、資產(chǎn)評估報告的基本要求第1節(jié)資產(chǎn)評估報告概述資產(chǎn)評估報告是指資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)委托履行必要的資產(chǎn)評估程序后，由資產(chǎn)評估機構對評估對象在評估基準日特定目的下的價值出具的專業(yè)報告?！秶H評估準則》(IVS)、美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標準》(USPAP)以及《英國皇家特許測量師學會評估專業(yè)準則》(RICS紅皮書）主要是對資產(chǎn)評估報告從評估報告的要素和內容方面進行規(guī)范?！顿Y產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估報告》《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，對資產(chǎn)評估報告的基本內容與格式等進行了規(guī)范。一、資產(chǎn)評估報告的概念（一）按法律定位劃分評估機構開展涉及國有資產(chǎn)或者公共利益等事項和法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評估的法定評估業(yè)務，所出具的評估報告為法定評估業(yè)務評估報告，比如國有資產(chǎn)評估報告，除此以外，開展評估業(yè)務所出具的評估報告為非法定評估業(yè)務評估報告。（二）按評估對象劃分按資產(chǎn)評估對象，資產(chǎn)評估報告可分為整體資產(chǎn)評估報告和單項資產(chǎn)評估報告。（三）按評估基準日劃分根據(jù)評估基準日的不同選擇，評估報告可以分為評估基準日為現(xiàn)在時點的現(xiàn)實性評估報告、評估基準日為未來時點的預測性評估報告，以及評估基準日為過去時點的追溯性評估報告。二、資產(chǎn)評估報告的分類(1)陳述的內容應當清晰、準確，不得有誤導性的表述。(2)應當提供必要信息，使資產(chǎn)評估報告使用人能夠正確理解和使用評估結論。(3)詳略程度可以根據(jù)評估對象的復雜程度、委托人和報告使用人的要求合理確定。(4)評估程序受限對評估報告出具的影響。(5)簽字印章要求。(6)語言及匯率要求。(7)評估結論的使用有效期。三、資產(chǎn)評估報告的基本要求一、標題及文號、目錄、聲明、摘要二、評估報告正文三、評估報告附件第2節(jié)資產(chǎn)評估報告的基本內容（一）標題及文號、目錄資產(chǎn)評估報告的標題格式一般為：“企業(yè)名稱＋經(jīng)濟行為關鍵詞＋評估對象＋資產(chǎn)評估報告”。例如，A公司委托資產(chǎn)評估機構對擬用于出資的機器設備進行評估，為該委托事項出具的資產(chǎn)評估報告的標題應表述為“A公司擬對外投資所涉及的機器設備資產(chǎn)評估報告”。資產(chǎn)評估報告文號的格式要求包括資產(chǎn)評估機構特征字、種類特征字、年份、報告序號。資產(chǎn)評估機構特征字用于識別出具報告的評估機構，通常以體現(xiàn)評估機構名稱特征的簡稱表述；種類特征字用于體現(xiàn)報告對應的專業(yè)服務類型（評估、咨詢等），資產(chǎn)評估報告的種類特征字通常表述為“評報字”。例如，深圳A資產(chǎn)評估有限公司（簡稱“深A”)2022年出具的順序為第100號的資產(chǎn)評估報告，對應的資產(chǎn)評估報告文號可以表述為“深A評報字(2022)第100號”。目錄應當包括每一部分的標題和相應頁碼。一、標題及文號、目錄、聲明、摘要（二）聲明《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估報告》第十二條規(guī)定，資產(chǎn)評估報告的聲明通常包括以下內容：(1)本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。(2)委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔責任。(3)資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。(4)資產(chǎn)評估報告使用人應當正確理解和使用評估結論，評估結論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。(5)資產(chǎn)評估報告使用人應當關注評估結論成立的假設前提、資產(chǎn)評估報告特別事項說明和使用限制。(6)資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，堅持獨立、客觀、公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔責任。(7)其他需要聲明的內容。需要注意的是，準則的要求僅是一般性聲明內容，資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)行具體評估業(yè)務時，還應根據(jù)評估項目的具體情況，調整或細化聲明內容。一、標題及文號、目錄、聲明、摘要（三）摘要《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則—資產(chǎn)評估報告》規(guī)定，資產(chǎn)評估報告摘要通常提供資產(chǎn)評估業(yè)務的主要信息及評估結論。但該準則沒有對這些主要信息的披露提出具體的要求，實務中通常參考《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》對資產(chǎn)評估報告摘要的披露要求撰寫。資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以根據(jù)評估業(yè)務的性質、評估對象的復雜程度、委托人要求等，合理確定摘要中需要披露的其他信息。摘要應當與評估報告揭示的相關內容一致，不得有誤導性內容。一、標題及文號、目錄、聲明、摘要（一）委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人（二）資產(chǎn)評估目的（三）評估對象和評估范圍（四）價值類型（五）評估基準日（六）評估依據(jù)（七）評估方法（八）評估程序實施過程和情況（九）評估假設（十）評估結論（十一）特別事項說明（十二）資產(chǎn)評估報告使用限制說明（十三）資產(chǎn)評估報告日（十四）資產(chǎn)評估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評估機構印章二、評估報告正文（一）評估對象所涉及的主要權屬證明資料評估對象所涉及的主要權屬證明資料通常包括：房地產(chǎn)權證、無形資產(chǎn)權利（權屬）證明、交通運輸設備的行駛證及相關權屬證明、重大機器設備的購置發(fā)票等。（二）委托人和其他相關當事人的承諾函在資產(chǎn)評估中，委托人和其他相關當事人的承諾是評估報告附件中不可缺少的一部分。資產(chǎn)評估專業(yè)人員在撰寫評估報告時應當收集到本次評估項目的委托人和其他相關當事人的承諾函。（三）資產(chǎn)評估機構及簽名資產(chǎn)評估專業(yè)人員的備案文件或者資格證明文件評估報告應當將評估機構從事資產(chǎn)評估業(yè)務的備案公告復印件、從事證券服務業(yè)務的機構備案名單復印件（開展相關資產(chǎn)評估業(yè)務時適用）、資產(chǎn)評估師的職業(yè)資格證書登記卡復印件作為評估報告附件進行裝訂。（四）資產(chǎn)評估匯總表或明細表為使委托人和其他評估報告使用人更好地了解被評估資產(chǎn)的構成及具體情況，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應當以報告附件的形式提供資產(chǎn)評估匯總表或明細表。（五）資產(chǎn)賬面價值與評估結論存在較大差異的說明實務中，通常還會將委托人和被評估單位或產(chǎn)權持有人的法人營業(yè)執(zhí)照、評估機構的營業(yè)執(zhí)照復印件也作為評估報告的附件。三、評估報告附件一、資產(chǎn)評估檔案與工作底稿的分類二、資產(chǎn)評估檔案的歸集和管理三、資產(chǎn)評估檔案的保密與查閱第3節(jié)資產(chǎn)評估檔案及其管理（一）資產(chǎn)評估檔案資產(chǎn)評估檔案是指資產(chǎn)評估機構開展資產(chǎn)評估業(yè)務形成的，反映資產(chǎn)評估程序實施情況、支持評估結論的工作底稿、資產(chǎn)評估報告及其他相關資料。納入資產(chǎn)評估檔案的資產(chǎn)評估報告應當包括初步資產(chǎn)評估報告和正式資產(chǎn)評估報告。工作底稿是資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)行評估業(yè)務過程中形成的，反映評估程序實施情況、支持評估結論的工作記錄和相關資料。（二）工作底稿的分類1.按工作底稿的載體分類按照工作底稿的載體，工作底稿可以分為紙質文檔、電子文檔或者其他介質形式的文檔。資產(chǎn)評估委托合同、資產(chǎn)評估報告應當形成紙質文檔。評估明細表、評估說明可以是紙質文檔、電子文檔或者其他介質形式的文檔。2.按工作底稿的內容分類按照工作底稿的內容，工作底稿可以分為管理類工作底稿和操作類工作底稿。一、資產(chǎn)評估檔案與工作底稿的分類（一）資產(chǎn)評估檔案的歸集期限資產(chǎn)評估專業(yè)人員通常應當在資產(chǎn)評估報告日后90日內將工作底稿、資產(chǎn)評估報告及其他相關資料歸集形成資產(chǎn)評估檔案，并在歸檔目錄中注明文檔介質形式。重大或者特殊項目的歸檔時限為評估結論使用有效期屆滿后30日內，并由所在資產(chǎn)評估機構按照國家有關法律、行政法規(guī)和相關資產(chǎn)評估準則的規(guī)定妥善管理。（二）資產(chǎn)評估檔案的保存期限根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》，評估檔案的保存期限不少于15年，屬于法定評估業(yè)務的，保存期限不少于30年。評估檔案的保存期限自資產(chǎn)評估報告日起算。二、資產(chǎn)評估檔案的