資產(chǎn)評估：原理與案例 課件 唐龍海 第5、6章 市場法、收益法

資產(chǎn)評估：原理與案例第5章

市場法市場法概述市場法常用的評估方法市場法評估案例一、市場法的概念二、市場法的適用范圍三、市場法的基本步驟四、市場法的可比因素第1節(jié)市場法概述市場法也稱比較法、市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎(chǔ)確定評估對象價值的評估方法。市場法要求充分利用類似資產(chǎn)的成交價格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測評估對象的價值。由于市場法比較直觀明了，較容易被資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)各當(dāng)事人理解和接受。市場法的理論依據(jù)是替代原理。替代原理是指同類商品之間可以相互替代，如果一件商品在市場上銷售的價格高于同類商品的價格，那么商品的購買者可能會放棄這一件商品，轉(zhuǎn)而去購買其他同類商品，因而商品的價格不得不合理偏離其同類商品在同等條件下的價格。因此，可以參照評估對象同類資產(chǎn)的市場交易價格，對評估對象進行價值評估。一、市場法的概念運用市場法進行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件：(1)評估對象的可比參照物具有公開市場。(2)公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易。資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：1)參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能等。2)參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等。3)參照物成交時間與評估基準日的時間間隔不能過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。(3)市場比較活躍，有關(guān)交易的必要信息可以獲得。二、市場法的適用范圍資產(chǎn)評估專業(yè)人員在運用市場法時應(yīng)當(dāng)對評估對象與可比參照物進行比較分析，并對價值影響因素和交易條件存在的差異做出合理修正。市場法的基本步驟包括：1)選擇參照物；2)根據(jù)評估對象與參照物選擇比較因素；3)對比指標、量化差異；4)在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異；5)綜合分析，確定評估結(jié)果。三、市場法的基本步驟（一）選擇參照物資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象特點，選擇與被評估資產(chǎn)有可比性的參照物。為排除個別參照物交易的特殊性和偶然性，參照物的數(shù)量應(yīng)該是三個或三個以上。選擇可比參照物時，需要基于以下原則：(1)選擇在交易市場方面與評估對象相同或者可比的參照物；(2)選擇適當(dāng)數(shù)量的與評估對象相同或者可比的參照物；(3)選擇與評估對象在價值影響因素方面相同或者相似的參照物；(4)選擇交易時間與評估基準日接近的參照物；(5)選擇交易類型與評估目的相適合的參照物；(6)選擇交易價格正?；蛘呖梢孕拚秊檎＝灰變r格的參照物。三、市場法的基本步驟（二）根據(jù)評估對象與參照物選擇比較因素不同的評估對象在參照物的比較因素選擇上的側(cè)重點會有所不同。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素作為對比指標，在參照物與評估對象之間進行比較。從理論上講，影響資產(chǎn)價值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規(guī)模、市場條件等。但具體到每一種資產(chǎn)時，影響資產(chǎn)價值的因素又各有側(cè)重。例如，評估房地產(chǎn)的價值時，要重點關(guān)注地理位置、環(huán)境狀況等比較因素；評估機器設(shè)備時，應(yīng)該重點關(guān)注機器設(shè)備的技術(shù)水平；在企業(yè)價值評估中，應(yīng)該重點關(guān)注收入狀況、盈利水平、企業(yè)規(guī)模等比較因素。三、市場法的基本步驟（三）對比指標、量化差異資產(chǎn)評估專業(yè)人員在運用市場法時應(yīng)當(dāng)對評估對象與可比參照物進行比較分析，并對價值影響因素和交易條件存在的差異做出合理修正。要根據(jù)所選定的對比指標，在參照物及評估對象之間進行比較，并將兩者的差異進行量化，如對于資產(chǎn)功能指標，參照物與評估對象盡管用途、功能相同或相近，但是在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量，以及在資產(chǎn)運營過程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都會有不同程度的差異，將參照物與評估對象對比指標之間的差異進行量化、貨幣化是運用市場法的重要環(huán)節(jié)。三、市場法的基本步驟（四）在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標差異運用市場法時，市場的活躍程度、參照物的相似程度、參照物的交易時間與評估基準日的接近程度、參照物的交易目的及可比程度、參照物信息資料的充分程度等因素都會影響評估測算結(jié)果的可靠性，因而要重點關(guān)注。要以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。在實際操作中，資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)已經(jīng)量化的參照物與評估對象之間的對比指標差異對參照物的價格進行調(diào)整，得到評估對象的初步評估結(jié)果。（五）綜合分析，確定評估結(jié)果一般情況下，運用市場法評估的初步結(jié)果在三個以上，而最終的結(jié)果只能有一個，如何確定哪一個結(jié)果最合理呢？可以采用以下幾種方法：(1)資產(chǎn)評估人員對若干初評結(jié)果進行綜合分析，以初評結(jié)果中最合理的評估值作為最終的評估值。(2)如果各參照物與評估對象的可比性都很好，評估過程沒有明顯的疏漏和疏忽，就可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果。需要注意的是，采用上面的哪種辦法確定最終評估值，主要取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認識。三、市場法的基本步驟（一）運用市場法評估單項資產(chǎn)運用市場法評估單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：(1)資產(chǎn)的功能。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價值的主體，是影響資產(chǎn)價值的重要因素之一。(2)資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平以及使用狀態(tài)。(3)市場條件。市場條件包含宏觀的經(jīng)濟政策、金融政策、行業(yè)經(jīng)濟狀況、產(chǎn)品競爭情況等。(4)交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。四、市場法的可比因素（二）運用市場法評估企業(yè)價值運用市場法評估企業(yè)價值時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)重點考慮所選取參照企業(yè)的可比性。參照企業(yè)的可比性可以通過以下兩個標準來判斷：(1)行業(yè)（業(yè)務(wù)）標準。處于同一行業(yè)的企業(yè)（業(yè)務(wù)）具有一定的可比性。在依照行業(yè)（業(yè)務(wù)）標準選取參照企業(yè)時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)盡量選取與被評估企業(yè)在主營業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式等方面相似的參照物。(2)財務(wù)標準。資產(chǎn)評估專業(yè)人員需要通過必要的分析對被評估企業(yè)和參照企業(yè)從業(yè)務(wù)類型及資本構(gòu)成、財務(wù)指標等方面進行比較，以此體現(xiàn)被評估企業(yè)和參照企業(yè)之間的風(fēng)險和成長差異。除此之外，資產(chǎn)評估專業(yè)人員還應(yīng)當(dāng)考慮股權(quán)評估的交易背景、交易日期、交易價格、收購股權(quán)的比重、影響交易價格的其他重要交易條款等。四、市場法的可比因素一、直接比較法二、間接比較法 第2節(jié)市場法常用的評估方法一、直接比較法直接比較法是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評估資產(chǎn)的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，利用參照物的交易價格及參照物的某一基本因素直接與評估對象的同一基本因素進行比較，從而判斷評估對象的評估值。直接比較法的計算公式可以表示為：

直接比較法具有以下幾個特點：①直觀簡潔，便于操作；②適用性強，應(yīng)用廣泛；③強調(diào)參照對象與被評估資產(chǎn)之間的可比性；④對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高；⑤要求評估專業(yè)人員具有比較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧。（5-1）（一）現(xiàn)行市價法（二）市價折扣法（三）功能價值類比法（四）物價指數(shù)法（五）成新率價格調(diào)整法（六）價值比率法一、直接比較法當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值，這就是現(xiàn)行市價法?！纠?-1】某評估公司受托對某企業(yè)的持有至到期投資進行評估，持有至到期投資賬面余額為12萬元(購買債券1200張、面值100元/張)，年利10%，期限3年，已上市交易。在評估前，該債券未計提減值準備。根據(jù)市場調(diào)查，評估基準日的收盤價為120元/張。據(jù)評估人員分析，該價格比較合理，其評估值為144000元。（一）現(xiàn)行市價法

市價折扣法以參照物成交價格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。市價折扣法適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。其計算公式可以表示為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（1-價格折扣率）（5-2）【例5-2】某企業(yè)需要處置一批設(shè)備類資產(chǎn)共10件，在評估基準日與這10件設(shè)備完全相同的參照物在市場上的正常交易價格為200萬元，考慮到該企業(yè)所處置的設(shè)備類資產(chǎn)需一次性處置，整體交易將會形成一定的價格折扣，經(jīng)市場調(diào)研和分析，折扣率一般會在10%～15%，考慮到還要盡快交易，因此，折扣率取20%。求該資產(chǎn)評估值為多少萬元。資產(chǎn)評估值=200×（1-20%）=160（萬元）（二）市價折扣法功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，比較參照物與被估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算被估對象價值的方法。功能價值類比法比較差異的對象是參照物與被估對象功能(生產(chǎn)能力)差異。資產(chǎn)功能與資產(chǎn)價格之間的關(guān)系有兩種：線性關(guān)系非線性關(guān)系（三）功能價值類比法1、線性關(guān)系

當(dāng)資產(chǎn)的價值與生產(chǎn)能力之間成線性關(guān)系時，其計算公式可以表示為：這種方法也被稱作生產(chǎn)能力比例法。【例5-3】被估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為150噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為200噸，評估時點參照物的市場價格為40萬元，則被估資產(chǎn)的價值為多少萬元？資產(chǎn)評估值=40×（150/200）=30（萬元）（5-3）2、非線性關(guān)系

線性關(guān)系意味著當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大1倍時，其價格也是大l倍。然而由于規(guī)模經(jīng)濟效益的作用，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成交價之間只是同方向變化，而不是等比例變化，資產(chǎn)生產(chǎn)能力與成交較之間是一種非線性關(guān)系。當(dāng)資產(chǎn)的價值與其生產(chǎn)能力之間呈現(xiàn)非線性關(guān)系時，其計算公式可以表示為：這種方法也被稱作規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。x為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)，可通過統(tǒng)計分析確定，不同行業(yè)有不同的取值范圍?！纠?-4】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為150噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為200噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為40萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.8，則評估值為多少萬元。資產(chǎn)評估值=40×（150/200）=30（萬元）（5-4）定基物價指數(shù)也叫定基價格指數(shù)，是指在一定時期內(nèi)對比基期的價格指數(shù)。當(dāng)選的物價指數(shù)是定基物價指數(shù)時，其計算公式可以表示為：資產(chǎn)評估值＝參照物成交價格×（評估時定基物價指數(shù)÷參照物定基物價指數(shù)）（5-5）如果公布的是定基物價變動指數(shù)，需要通過將定基物價變動指數(shù)加1來求取定基物價指數(shù)。當(dāng)選的物價指數(shù)是定基物價指變動數(shù)時，其計算公式可以表示為：資產(chǎn)評估值＝參照物成交價格×[（1+評估時定基物價變動指數(shù)）÷（1+參照物定基物價變動指數(shù)）]（5-6）1、定基物價指數(shù)【例5-5】某評估對象將于8月成交，與評估對象完全相同的資產(chǎn)3月的成交價格為13萬元。3月時的定基物價指數(shù)為120%，8月時物價指數(shù)為140%，該資產(chǎn)評估值為多少萬元？資產(chǎn)評估值=13×（140%/120%）=15.17（萬元）【例5-6】被評估房地產(chǎn)于2021年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2021年上半年各月月末的價格同2020年年底相比，分別上漲了1.5%、2.7%、3.5%、4.1%、4.7%和5.2%。其中參照房地產(chǎn)在2020年2月底的正常成交價格為6000元/平方米，則被評估房產(chǎn)于2016年6月30日的價值為多少？資產(chǎn)評估值=6000×（（1+5.2%）/（1+2.7%））=6146（元）1、定基物價指數(shù)環(huán)比物價指數(shù)是指本期與上期相比而得出的指數(shù)，主要反映物價逐期的變化情況，各時期的商品價格都同它前一時期的商品價格對比而編制的指數(shù)。當(dāng)選的物價指數(shù)是環(huán)比物價指數(shù)時，其計算公式可以表示為：P＝參照物成交價格×A1×A2×A3×……×An（5-7）其中A1，A2，A3……An為各期環(huán)比物價指數(shù)。環(huán)比物價指數(shù)用n個，不包括參照物當(dāng)期，n＝評估期-參照物成交期。當(dāng)價格上漲時環(huán)比價格指數(shù)大于100，當(dāng)價格下降時環(huán)比價格指數(shù)小于100。如果公布的是環(huán)比物價變動指數(shù)，需要通過將環(huán)比物價變動指數(shù)加1來求取環(huán)比物價指數(shù)。因此，當(dāng)選的物價指數(shù)是環(huán)比物價指變動數(shù)時，其計算公式可以表示為：P＝參照物成交價格×（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×……×（1+an）（5-8）其中a1，a2，a3……an為各期環(huán)比物價指數(shù)。當(dāng)價格上漲時環(huán)比價格變動指數(shù)大于0，當(dāng)價格下降時環(huán)比價格變動指數(shù)小于0。2、環(huán)比物價指數(shù)【例5-7】已知某參照物資產(chǎn)在2021年7月初的正常交易價格為200萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情形如下：2021年7～12月的環(huán)比價格指數(shù)分別為102.3%、101.3%、98.5%和99.7%。被評估資產(chǎn)于2021年12月初的評估價值為多少？資產(chǎn)評估值=300×102.3%×101.3%×98.5%×99.7%=305.31（萬元）【例5-8】與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)4個月前的成交價格為100萬元。環(huán)比物價指數(shù)分別為4%、3%、2%、-5%，則評估對象的價格為多少？資產(chǎn)評估值=100×（1+4%）×（1+3%）×（1+2%）×（1-5%）=103.80（萬元）2、環(huán)比物價指數(shù)成新率價格調(diào)整法是指以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。其計算公式為：

（5-9）【例5-9】某評估參照物價格為100萬元，成新率為0.8，被評估資產(chǎn)的成新率為0.6，估算該評估對象的價值。 資產(chǎn)評估值=100×（0.6/0.8）=75（萬元）（五）成新率價格調(diào)整法價值比率法是指利用參照物的市場交易價格，與其某一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標相比較形成的價值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)（比如市盈率，一般用行業(yè)標準），乘以評估對象的同一經(jīng)濟參數(shù)或經(jīng)濟指標（比如利潤），從而得到評估對象價值的一種具體評估方法。價值比率法有很多種，在整體資產(chǎn)（企業(yè)價值）評估實務(wù)中，價值比率法運用比較廣泛，最常用的價值比率有市銷率、市凈率和市盈率。另外，在機電設(shè)備評估中，成本市價法運用也比較多。下面重點介紹價值比率法中的市盈率法、成本市價法。市盈率法成本市價法（六）價值比率法市盈率法以作為參照物的上市公司（或者整個行業(yè)）市盈率為倍數(shù)（乘數(shù)），以此倍數(shù)與整體被估資產(chǎn)的收益額相乘，借以確定被估資產(chǎn)價值的方法。具體計算公式為：被估資產(chǎn)評估值＝被評估企業(yè)相同口徑收益額×參照物(企業(yè)/行業(yè))市盈率（5-10）【例5-10】某被評估企業(yè)的年凈利潤為5000萬元，評估時點資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為15倍，則被評估企業(yè)的企業(yè)價值評估值為多少？資產(chǎn)評估值=5000×15=75000（萬元）1、市盈率法成本市價法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象的價值的方法。其計算公式可以表示為：

（5-11）【例5-11】某設(shè)備在評估基準日的成本市價率為160%，已知被估全新設(shè)備的現(xiàn)行合理成本為100萬元，則其市價為多少。資產(chǎn)評估值=100×160%=160（萬元）2、成本市價法間接比較法是指利用資產(chǎn)的國家標準、行業(yè)標準或市場標準（標準可以是綜合標準，也可以是分項標準）作為基準，分別將評估對象和參照物整體或分項對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場交易價格以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。間接比較法的應(yīng)用有以下步驟：(一)確定標準化參照物(二)標準化參照物理想價格的求解(三)評估對象價格的確定二、間接比較法一、SZ市QS花園住宅評估案例二、PT機床評估案例第3節(jié)市場法評估案例（一）評估對象概況評估對象位于SZ市W區(qū)QS花園九期11號樓C棟，建成時間為2014年8月26日，用途為住宅，評估對象總樓層為地上5層，評估對象為整棟樓，建筑面積為372.13平方米。(1)位置狀況。（略）(2)權(quán)益狀況。（略）(3)實物狀況。（略）(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。（略）（二）評估方法適用性分析（略）（三）評估方法說明（略）（四）評估測算過程(1)搜集交易實例。（略）(2)選取可比實例。根據(jù)評估對象狀況、評估目的和成交日期，從交易實例中選取可比實例，資產(chǎn)評估師對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，根據(jù)交易時間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細篩選，選取以下交易實例作為可比實例（見表5-1)。一、SZ市QS花園住宅評估案例一、SZ市QS花園住宅評估案例可比實例可比實例A可比實例B可比實例C名稱XX花園九期某A棟XX花園九期某B棟XX花園九期某C棟坐落XX市XX區(qū)XX市XX區(qū)XX市XX區(qū)建筑面積（㎡）326370372房屋性質(zhì)住宅住宅住宅交易雙方關(guān)系無關(guān)系無關(guān)系無關(guān)系成交日期2021年12月2021年12月2021年12月成交價格（元/㎡）120,000121,000124,000付款方式按揭付款按揭付款按揭付款交易稅費負擔(dān)買賣雙方各自承擔(dān)買賣雙方各自承擔(dān)買賣雙方各自承擔(dān)交易目的自用自用自用交易方式房產(chǎn)買賣房產(chǎn)買賣房產(chǎn)買賣交易情況說明交易情況正常交易情況正常交易情況正常房地產(chǎn)狀況說明實物狀況說明框架結(jié)構(gòu)，普通裝修?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，精裝修?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，豪華裝修。權(quán)益狀況說明產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，正常交易實例產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，正常交易實例產(chǎn)權(quán)明確，無產(chǎn)權(quán)糾紛，正常交易實例區(qū)位狀況說明總層數(shù)5層，位于第1-5層，所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施完備總層數(shù)5層，位于第1-5層，所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施完備總層數(shù)5層，位于第1-5層，所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施完備表5-1

可比實例表(3)建立比較基礎(chǔ)。選取可比實例后，建立比較基礎(chǔ)，對各個可比實例的成交價格進行標準化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式，使各個可比實例之間、可比實例與評估對象之間口徑一致、相互可比（見表5-2)。一、SZ市QS花園住宅評估案例市場法修正和調(diào)整表項目評估對象可比實例A可比實例B可比實例C名稱評估對象XX花園九期某A棟XX花園九期某B棟XX花園九期某C棟因素內(nèi)容交易情況交易情況正常交易情況正常交易情況正常交易情況正常市場狀況2021年12月20日2021年12月2021年12月2021年12月區(qū)位狀況區(qū)域規(guī)劃無特殊規(guī)定無特殊規(guī)定無特殊規(guī)定無特殊規(guī)定區(qū)域繁華度較好較好較好較好交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷景觀無景觀無景觀無景觀無景觀環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施完備度完備完備完備完備外部配套設(shè)施完善度完善完善完善完善樓層5/1-55/1-55/1-55/1-5朝向較好好較好好權(quán)益狀況規(guī)劃條件較好較好較好較好土地使用期限53.0853.0853.0853.08共有情況單獨所有單獨所有單獨所有單獨所有用益物權(quán)設(shè)立情況無無無無擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況無無無無租賃或占用情況自用自用自用自用拖欠稅費情況未拖欠稅費未拖欠稅費未拖欠稅費未拖欠稅費查封等形式限制權(quán)利情況無查封情況無查封情況無查封情況無查封情況權(quán)屬清晰情況權(quán)屬清晰權(quán)屬清晰權(quán)屬清晰權(quán)屬清晰實物狀況土地實物狀況土地面積較大較大較大較大土地形狀較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則地形較平坦較平坦較平坦較平坦地勢較低較低較低較低地質(zhì)較好較好較好較好土壤未受污染未受污染未受污染未受污染土地開發(fā)程度較好較好較好較好建筑物實物狀況建筑規(guī)模適中適中適中適中新舊程度八成八成八成八成設(shè)施設(shè)備較齊全較齊全較齊全較齊全裝飾裝修中等裝修中等裝修精裝修豪華裝修空間布局合理合理合理合理外觀較好較好較好較好物業(yè)管理二級二級二級二級表5-2

比較基礎(chǔ)表一、SZ市QS花園住宅評估案例(4)修正與調(diào)整（見表圖5-3)。表5-3市場法修正與調(diào)整表市場法修正和調(diào)整表項目權(quán)重（%）估價對象可比實例A可比實例B可比實例C名稱-估價對象XX花園九期某A棟XX花園九期某A棟XX花園九期某A棟

因素內(nèi)容--120,000121,000124,000交易情況100100100100100修正系數(shù)1001.00001.00001.00001.0000市場狀況100100100100100修正系數(shù)1001.00001.00001.00001.0000區(qū)位狀況區(qū)域規(guī)劃10100100100100區(qū)域繁華度10100100100100交通便捷度15100100100100景觀10100100100100環(huán)境質(zhì)量10100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完備度15100100100100外部配套設(shè)施完善度10100100100100樓層10100100100100朝向10100102100100-系數(shù)累加100100100.2100102-調(diào)整系數(shù)1001.000.99801.00000.9804權(quán)益狀況規(guī)劃條件10100100100100土地使用期限10100100100100共有情況10100100100100用益物權(quán)設(shè)立情況10100100100100擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況10100100100100租賃或占用情況10100100100100拖欠稅費情況10100100100100查封等形式限制權(quán)利情況15100100100100權(quán)屬清晰情況15100100100100-系數(shù)累加100100100100100-調(diào)整系數(shù)1001.001.00001.00001.0000實物狀況

土地實物狀況

土地面積5100100100100土地形狀5100100100100地形5100100100100地勢5100100100100地質(zhì)5100100100100土壤5100100100100土地開發(fā)程度5100100100100建筑物實物狀況建筑規(guī)模5100100100100新舊程度10100100100100設(shè)施設(shè)備10100100100100裝飾裝修10100100102104空間布局10100100100100外觀10100100100100物業(yè)管理10100100100100-系數(shù)累加100100100100.2100.4-調(diào)整系數(shù)1001.001.00000.99800.9960-綜合系數(shù)-1.000.99800.99800.9765-經(jīng)修正和調(diào)整后價格--119,760120,758121,086比較因素說明：（1）交易情況修正（略）（2）市場狀況（交易期日）調(diào)整（略）（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整（略）一、SZ市QS花園住宅評估案例5.確定評估對象市場價值資產(chǎn)評估師根據(jù)綜合對比分析決定采用加權(quán)平均法的方式確定市場法法的單位比較價值，確定的各可比實例的權(quán)重及評估對象價格具體如下表所示。表5-4

評估對象市場價值確定表項目可比實例A可比實例B可比實例C經(jīng)修正和調(diào)整后的價格（元/㎡）119,760120,758121,086權(quán)重1/31/31/3單位比較價值（取整至個位）（元/㎡）120,535綜上所述，我們選擇比較法作為本次評估的評估方法，由于本次選用一種方法進行評估，因此，取該評估方法測算的結(jié)果權(quán)重為100%。市場價值（單價）＝單位比較價值×100%＝120,535元/m2；市場價值（總值）＝市場價值（單價）×建筑面積＝39,294,410元。

（一）評估對象概況設(shè)備名稱：普通車床

規(guī)格型號：CA6140×1500制造廠家：A機床廠

出廠日期：2014年2月投入使用時間：2014年2月安裝方式：未安裝附件：齊全（包括仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動機構(gòu)）實體狀態(tài)：評估專業(yè)人員通過對車床的傳動系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等部位進行檢查、打分，確定其綜合分值為6.1分案例二普通車床評估案例（二）確定評估對象的參照物普通車床可比實例如表5-5所示。案例二普通車床評估案例比較項目

評估對象

參照物A參照物B參照物C名稱

普通車床

普通車床

普通車床

普通車床

規(guī)格型號

CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造廠家

A機床廠A機床廠B機床廠B機床廠出廠日期/役齡2009/7年2008年/8年2009年/7年2010年/6年安裝方式

未安裝

未安裝

未安裝

未安裝

附件

仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動機構(gòu)

仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動機構(gòu)

仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動機構(gòu)

仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動機構(gòu)

狀況

良好

良好

良好

良好

實體狀態(tài)描述

傳動系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無過度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.1分傳動系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無過度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為5.7分傳動系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無過度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.0分傳動系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無過度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.6分交易市場

評估對象所在地

評估對象所在地

評估對象所在地

市場狀況

二手設(shè)備市場

二手設(shè)備市場

二手設(shè)備市場

交易背景及動機

正常交易

正常交易

正常交易

正常交易

交易數(shù)量

單臺交易

單臺交易

單臺交易

單臺交易

交易日期

2019-3-312019-2-102019-1-252019-3-10轉(zhuǎn)讓價格

23000元27100元32300元表5-5普通車床可比實例表（三）確定調(diào)整因素，進行差異調(diào)整(1)制造廠家調(diào)整。所選擇的三個參照物中，參照物A與評估對象的生產(chǎn)廠家相同，參照物B和C由B機床廠生產(chǎn)。在新設(shè)備交易市場，A、B兩個機床廠生產(chǎn)的某相同產(chǎn)品的價格分別為4萬元和4.2萬元，即B機床廠生產(chǎn)的該產(chǎn)品的市場價格比A機床廠高5%,以此作為被評估設(shè)備的調(diào)整比率。(2)出廠年限調(diào)整。被評估對象的出廠年限是7年，參照物A、B、C的出廠年限分別是8年、7年和6年，根據(jù)市場同類設(shè)備交易價格的統(tǒng)計資料，調(diào)整比率應(yīng)為：A,+4.9%;B,0;C,-7.0%。(3)實體狀態(tài)調(diào)整。參照物的實體狀態(tài)描述及調(diào)整比率如表5-6所示。案例二普通車床評估案例參照物

實體狀態(tài)描述

調(diào)整比率

A傳動系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無過度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為5.7分＋7%B傳動系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無過度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.0分＋2%C傳動系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無過度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.6分－8%表5-6

實體狀態(tài)調(diào)整表案例二普通車床評估案例（四）確定評估對象的評估值各參照物修正和調(diào)整后的結(jié)果如表5

7

所示。表

5-7

評估值計算表

調(diào)整項目參照物

A參照物

B參照物

C交易價格23000元27100元32300元制造廠家因素調(diào)整1.00.950.95出廠年限因素調(diào)整1.0491.00.93實體狀態(tài)因素調(diào)整1.071.020.92調(diào)整后結(jié)果25816元26260元26254元被評估對象的評估值=(25

816+26

260+26

254)÷3=26

110（元）資產(chǎn)評估：原理與案例第6章收益法收益法概述收益法的主要參數(shù)及評估方法收益法評估案例一、收益法的概念二、收益法的應(yīng)用前提和局限三、收益法的基本步驟第1節(jié)收益法概述收益法是指通過將評估對象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價值的各種評估方法的總稱。收益法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價值評估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、股利折現(xiàn)法等；無形資產(chǎn)評估中的增量收益法、超額收益法、節(jié)省許可費法、收益分成法等。一、收益法的概念（一）收益法的應(yīng)用前提資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和使用收益法時應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條件：(1)評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計量；(2)預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。（二）收益法的局限對于沒有收益的資產(chǎn)或者收益無法測算的資產(chǎn)，無法采用收益法實施評估，而且對未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，折現(xiàn)率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。二、收益法的應(yīng)用前提和局限采用收益法評估資產(chǎn)，遵循以下基本步驟：(1)收集驗證有關(guān)信息資料。(2)分析測算被評估對象的未來預(yù)期收益。(3)分析確定收益期限。(4)確定折現(xiàn)率或資本化率。(5)用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象的未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。(6)計算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評估資產(chǎn)價值。三、收益法的基本步驟一、收益法的主要參數(shù)二、收益法的具體評估方法第2節(jié)收益法的主要參數(shù)及評估方法（一）預(yù)期收益（二）折現(xiàn)率（三）收益期限一、收益法的主要參數(shù)1.預(yù)期收益的概念根據(jù)投資回報的原理，預(yù)期收益是指在正常情形下，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體預(yù)期能得到的所得額。預(yù)期收益是采用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。2.預(yù)期收益的類型一般來說，資產(chǎn)預(yù)期收益有三種可以選擇的類型：凈利潤、凈現(xiàn)金流量和利潤總額。凈利潤與凈現(xiàn)金流量都屬于稅后凈收益，都是資產(chǎn)持有者的收益，在收益法中被普遍采用。兩者的差異在于確定的原則不同，凈利潤是按權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的，凈現(xiàn)金流量是按收付實現(xiàn)制確定的。兩者之間的關(guān)系可以簡單表述為：凈現(xiàn)金流量＝凈利潤＋折舊－追加投資（包含資本性支出和營運資金追加投資）3.預(yù)測資產(chǎn)預(yù)期收益的方法預(yù)測資產(chǎn)預(yù)期收益的方法很多，但主要有兩種：時間序列法和因素分析法。（一）預(yù)期收益1.折現(xiàn)率的概念折現(xiàn)率本質(zhì)上是一種期望投資報酬率，是指投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。在資產(chǎn)評估實務(wù)中，有時候會用資本化率來代替折現(xiàn)率。實際上，資本化率和折現(xiàn)率沒有太大的區(qū)別，資本化率一般用于收益期限為無限期的資產(chǎn)評估，而折現(xiàn)率一般適用于收益期限為有限期的資產(chǎn)評估。2.確定折現(xiàn)率的方法確定折現(xiàn)率的方法包括：加和法、資本資產(chǎn)定價模型、資本成本加權(quán)法、市場法。（二）折現(xiàn)率1.收益期限的概念收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力的時間，通常以年為單位，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。估測收益期限的方法包括：(1)以法律、法規(guī)規(guī)定的時間為基礎(chǔ)進行估測；(2)以合同規(guī)定的時間為基礎(chǔ)進行估測；(3)根據(jù)資產(chǎn)壽命周期進行估測。一般來說，取以上三者的最小值作為資產(chǎn)的收益期限。2.收益期限的分類收益期限分為有限期和無限期（永續(xù)）。3.收益增長模型(1)兩階段增長模型。(2)三階段增長模型。(3)永續(xù)增長模型。（三）收益期限二、收益法的具體評估方法收益法是以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在收益期內(nèi)每年的預(yù)期收益折現(xiàn)

，然后再將每年的折現(xiàn)值加總的方法的總稱

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式中：P—資產(chǎn)評估值；Ri—未來第i年的預(yù)期收益；

r—折現(xiàn)率或資本化率；二、收益法的具體評估方法（一）預(yù)期收益不變當(dāng)預(yù)期收益不變，則每年的預(yù)期收益Ri固定不變，假設(shè)年預(yù)期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示為：1、收益年期有限（1）折現(xiàn)率r固定且大于零如果折現(xiàn)率r固定且大于零，同時凈收益每年固定為A，則上式各項為等比數(shù)列，可以通過等比數(shù)列求和計算，將上式表示為：此公式成立條件包括：①凈收益A每年不變；②折現(xiàn)率r固定且大于零；③收益年期有限為n。（2）折現(xiàn)率r等于零

如果折現(xiàn)率r等于零，上式每一項都為A，上式各項求和可以表示為：

P＝A×n

二、收益法的具體評估方法（一）預(yù)期收益不變當(dāng)預(yù)期收益不變，則每年的預(yù)期收益Ri固定不變，假設(shè)年預(yù)期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示為：2、收益年期無限當(dāng)收益期限為無限期（即永續(xù)經(jīng)營），各因素不變的情況下，計算公式可以表示為：上式可以進一步化簡為：P=A/r

此公式成立條件：（1）凈收益A每年不變；（2）資本化率r固定且大于零；（3）收益年期n趨于無窮大?！纠?-1】鴻光食品公司擬轉(zhuǎn)讓一未公開的食品配方，現(xiàn)請資產(chǎn)評估師對其價值進行評估。經(jīng)預(yù)測，該食品配方每年的預(yù)期收益為800萬元，折現(xiàn)率為10%。（1）假設(shè)未公開的食品配方可以使用50年，試估算該食品配方的價值。（2）假設(shè)未公開的食品配方收益期限為無限期，試估算該食品配方的價值。（1）資產(chǎn)評估值（2）資產(chǎn)評估值=A/r=800/10%=8000萬元二、收益法的具體評估方法

（二）預(yù)期收益在若干年后保持不變

當(dāng)預(yù)期收益在若干年后保持不變，假設(shè)t年后預(yù)期收益保持為A不變，前t年分別為R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示為：1、收益年期有限如果收益年期是有限的，則上式后（n-t）項為等比數(shù)列，可以通過等比數(shù)列求和得出：

成立條件：（1）凈收益在t年（含第t年）以前有變化；（2）凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。二、收益法的具體評估方法

（二）預(yù)期收益在若干年后保持不變

當(dāng)預(yù)期收益在若干年后保持不變，假設(shè)t年后預(yù)期收益保持為A不變，前t年分別為R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示為：2、收益年期無限如果收益年期是無限的，則n趨于無窮大，則上式可以表示為：通過極限計算，上式可以化簡為：

成立條件：（1）凈收益在t年（含第t年）以前有變化；（2）凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；（3）收益年期無限；（4）r大于零?！纠?-2】某收益性資產(chǎn)未來5年的收益額分別為45萬元、50萬元、60萬元、65萬元、68萬元。假設(shè)從第六年開始，以后每年收益額均為60萬元，折現(xiàn)率和資本化率均為10%。（1）假設(shè)該項收益性資產(chǎn)收益期限為無限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價格。（2）假設(shè)該項收益性資產(chǎn)收益期限為30年，試估算該收益性資產(chǎn)的價格。（1）①第一，確定未來5年收益額現(xiàn)值。前5年收益現(xiàn)值=213.93(萬元)②第二，確定第5年以后各年收益額的現(xiàn)值。第5年以后各年收益額的現(xiàn)值

=372.55(萬元)③第三，確定該收益資產(chǎn)的評估值。資產(chǎn)評估值=213.93+372.55=586.48(萬元)【例6-2】某收益性資產(chǎn)未來5年的收益額分別為45萬元、50萬元、60萬元、65萬元、68萬元。假設(shè)從第六年開始，以后每年收益額均為60萬元，折現(xiàn)率和資本化率均為10%。（1）假設(shè)該項收益性資產(chǎn)收益期限為無限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價格。（2）假設(shè)該項收益性資產(chǎn)收益期限為30年，試估算該收益性資產(chǎn)的價格。（2）①第一，確定未來5年收益額現(xiàn)值。前5年收益現(xiàn)值=213.93(萬元)②第二，確定第6-30年各年收益額的現(xiàn)值。第6-30年各年收益額的現(xiàn)值

=338.17(萬元)③第三，確定該收益資產(chǎn)的評估值。資產(chǎn)評估值=213.93+338.17=552.10(萬元)二、收益法的具體評估方法（三）凈收益按等差級數(shù)變化1.在凈收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下：

（6-13）成立條件：（1）凈收益A按等差級數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增額為B；（3）收益年期無限；（4）r大于零。2.在凈收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

（6-14）成立條件：（1）凈收益A按等差級數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增額為B；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。二、收益法的具體評估方法（三）凈收益按等差級數(shù)變化3.在凈收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下：

（6-15）成立條件：（1）凈收益A按等差級數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減額為B；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）收益遞減到零為止4.在凈收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

（6-16）成立條件：（1）凈收益按等差級數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減額為B；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零?！纠?-3】某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為100萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加5萬元，收益年限可視為無限年，折現(xiàn)率為10%。試估算該收益性資產(chǎn)的價格?！纠?-4】根據(jù)被評估企業(yè)的章程，其于評估基準日的剩余經(jīng)營年期為25年，且企業(yè)的實際控制方也沒有繼續(xù)經(jīng)營的意愿。根據(jù)評估人員的分析，該企業(yè)未來25年的年凈利潤將保持每年5萬元的減少額，且當(dāng)前的年凈利潤為200萬元。假定折現(xiàn)率為10%，試估算該企業(yè)的股東全部權(quán)益價值。=1476.93（萬元）二、收益法的具體評估方法（四）凈收益按等比級數(shù)變化1.在凈收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下：（6-17）成立條件是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）r＞s＞0。2.在凈收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

（6-18）成立條件：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期有限；（4）r大于零；（5）r>s>0。二、收益法的具體評估方法（四）凈收益按等比級數(shù)變化3.在凈收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下：

（6-19）成立條件：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減比率為s；（3）收益年期無限；（4）r大于零；（5）r>s>0。4.在凈收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

（6-20）成立條件：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減比率為s；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零；（5）0<s≤1?！纠?-5】某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來第一年凈收益為140萬，此后每年凈收益在上一年基礎(chǔ)上減少4%，資本化率10%，收益年期無限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價格?！纠?-6】某宗工業(yè)房地產(chǎn)在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用期50年，已使用10年，預(yù)計未來第一年凈收益72萬，此后每年在上一年基礎(chǔ)上增長2%，折現(xiàn)率為10%。試估算該工業(yè)房地產(chǎn)的價格。二、收益法的具體評估方法（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下：

（6-21）

成立條件：（1）凈收益A在第n年（含n年）前保持不變；（2）預(yù)知第n年的價格為Pn；（3）r大于零?！纠?-7】某宗商業(yè)地產(chǎn)目前已出租，該商業(yè)地產(chǎn)面積為1000m2，市場的月凈租金為100元/m2。該商業(yè)地產(chǎn)的持有方打算繼續(xù)出租5年，然后再將其出售。經(jīng)資產(chǎn)評估師預(yù)測，5年后該宗商業(yè)地產(chǎn)的出售價格為45000元/m2，折現(xiàn)率為10%。根據(jù)以上條件估算該宗商業(yè)地產(chǎn)的價格。=32490.40（元/m2）資產(chǎn)評估值=32490.40×1000=3249.04萬元一、BL中心花園商鋪評估案例二、HB表業(yè)商標評估案例第三節(jié)收益法評估案例（一）評估對象概況評估對象是位于××市××區(qū)BL中心花園的商鋪D1N13,建成時間為2005年7月26日，與商鋪D1N14打通使用，用途為商業(yè)，評估對象地上裙房共1層，建筑面