資產(chǎn)評(píng)估：原理與案例 課件 唐龍海 第5、6章 市場(chǎng)法、收益法

資產(chǎn)評(píng)估：原理與案例第5章

市場(chǎng)法市場(chǎng)法概述市場(chǎng)法常用的評(píng)估方法市場(chǎng)法評(píng)估案例一、市場(chǎng)法的概念二、市場(chǎng)法的適用范圍三、市場(chǎng)法的基本步驟四、市場(chǎng)法的可比因素第1節(jié)市場(chǎng)法概述市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法，是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。市場(chǎng)法要求充分利用類似資產(chǎn)的成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)判斷和估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。由于市場(chǎng)法比較直觀明了，較容易被資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)各當(dāng)事人理解和接受。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理。替代原理是指同類商品之間可以相互替代，如果一件商品在市場(chǎng)上銷售的價(jià)格高于同類商品的價(jià)格，那么商品的購(gòu)買者可能會(huì)放棄這一件商品，轉(zhuǎn)而去購(gòu)買其他同類商品，因而商品的價(jià)格不得不合理偏離其同類商品在同等條件下的價(jià)格。因此，可以參照評(píng)估對(duì)象同類資產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。一、市場(chǎng)法的概念運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件：(1)評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開(kāi)市場(chǎng)。(2)公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易。資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1)參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能等。2)參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。3)參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間間隔不能過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。(3)市場(chǎng)比較活躍，有關(guān)交易的必要信息可以獲得。二、市場(chǎng)法的適用范圍資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較分析，并對(duì)價(jià)值影響因素和交易條件存在的差異做出合理修正。市場(chǎng)法的基本步驟包括：1)選擇參照物；2)根據(jù)評(píng)估對(duì)象與參照物選擇比較因素；3)對(duì)比指標(biāo)、量化差異；4)在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；5)綜合分析，確定評(píng)估結(jié)果。三、市場(chǎng)法的基本步驟（一）選擇參照物資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)，選擇與被評(píng)估資產(chǎn)有可比性的參照物。為排除個(gè)別參照物交易的特殊性和偶然性，參照物的數(shù)量應(yīng)該是三個(gè)或三個(gè)以上。選擇可比參照物時(shí)，需要基于以下原則：(1)選擇在交易市場(chǎng)方面與評(píng)估對(duì)象相同或者可比的參照物；(2)選擇適當(dāng)數(shù)量的與評(píng)估對(duì)象相同或者可比的參照物；(3)選擇與評(píng)估對(duì)象在價(jià)值影響因素方面相同或者相似的參照物；(4)選擇交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的參照物；(5)選擇交易類型與評(píng)估目的相適合的參照物；(6)選擇交易價(jià)格正常或者可以修正為正常交易價(jià)格的參照物。三、市場(chǎng)法的基本步驟（二）根據(jù)評(píng)估對(duì)象與參照物選擇比較因素不同的評(píng)估對(duì)象在參照物的比較因素選擇上的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。從理論上講，影響資產(chǎn)價(jià)值的基本因素大致相同，如資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規(guī)模、市場(chǎng)條件等。但具體到每一種資產(chǎn)時(shí)，影響資產(chǎn)價(jià)值的因素又各有側(cè)重。例如，評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，要重點(diǎn)關(guān)注地理位置、環(huán)境狀況等比較因素；評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注機(jī)器設(shè)備的技術(shù)水平；在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注收入狀況、盈利水平、企業(yè)規(guī)模等比較因素。三、市場(chǎng)法的基本步驟（三）對(duì)比指標(biāo)、量化差異資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較分析，并對(duì)價(jià)值影響因素和交易條件存在的差異做出合理修正。要根據(jù)所選定的對(duì)比指標(biāo)，在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化，如對(duì)于資產(chǎn)功能指標(biāo)，參照物與評(píng)估對(duì)象盡管用途、功能相同或相近，但是在生產(chǎn)能力、產(chǎn)品質(zhì)量，以及在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都會(huì)有不同程度的差異，將參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)之間的差異進(jìn)行量化、貨幣化是運(yùn)用市場(chǎng)法的重要環(huán)節(jié)。三、市場(chǎng)法的基本步驟（四）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，市場(chǎng)的活躍程度、參照物的相似程度、參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的接近程度、參照物的交易目的及可比程度、參照物信息資料的充分程度等因素都會(huì)影響評(píng)估測(cè)算結(jié)果的可靠性，因而要重點(diǎn)關(guān)注。要以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。在實(shí)際操作中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象之間的對(duì)比指標(biāo)差異對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，得到評(píng)估對(duì)象的初步評(píng)估結(jié)果。（五）綜合分析，確定評(píng)估結(jié)果一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在三個(gè)以上，而最終的結(jié)果只能有一個(gè)，如何確定哪一個(gè)結(jié)果最合理呢？可以采用以下幾種方法：(1)資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。(2)如果各參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過(guò)程沒(méi)有明顯的疏漏和疏忽，就可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。需要注意的是，采用上面的哪種辦法確定最終評(píng)估值，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。三、市場(chǎng)法的基本步驟（一）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：(1)資產(chǎn)的功能。資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。(2)資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平以及使用狀態(tài)。(3)市場(chǎng)條件。市場(chǎng)條件包含宏觀的經(jīng)濟(jì)政策、金融政策、行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況等。(4)交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。四、市場(chǎng)法的可比因素（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮所選取參照企業(yè)的可比性。參照企業(yè)的可比性可以通過(guò)以下兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷：(1)行業(yè)（業(yè)務(wù)）標(biāo)準(zhǔn)。處于同一行業(yè)的企業(yè)（業(yè)務(wù)）具有一定的可比性。在依照行業(yè)（業(yè)務(wù)）標(biāo)準(zhǔn)選取參照企業(yè)時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)盡量選取與被評(píng)估企業(yè)在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式等方面相似的參照物。(2)財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員需要通過(guò)必要的分析對(duì)被評(píng)估企業(yè)和參照企業(yè)從業(yè)務(wù)類型及資本構(gòu)成、財(cái)務(wù)指標(biāo)等方面進(jìn)行比較，以此體現(xiàn)被評(píng)估企業(yè)和參照企業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)和成長(zhǎng)差異。除此之外，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員還應(yīng)當(dāng)考慮股權(quán)評(píng)估的交易背景、交易日期、交易價(jià)格、收購(gòu)股權(quán)的比重、影響交易價(jià)格的其他重要交易條款等。四、市場(chǎng)法的可比因素一、直接比較法二、間接比較法 第2節(jié)市場(chǎng)法常用的評(píng)估方法一、直接比較法直接比較法是指能夠在市場(chǎng)上找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評(píng)估資產(chǎn)的取得時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日非常接近且市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定的情況下，利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本因素直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本因素進(jìn)行比較，從而判斷評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。直接比較法的計(jì)算公式可以表示為：

直接比較法具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：①直觀簡(jiǎn)潔，便于操作；②適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛；③強(qiáng)調(diào)參照對(duì)象與被評(píng)估資產(chǎn)之間的可比性；④對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高；⑤要求評(píng)估專業(yè)人員具有比較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。（5-1）（一）現(xiàn)行市價(jià)法（二）市價(jià)折扣法（三）功能價(jià)值類比法（四）物價(jià)指數(shù)法（五）成新率價(jià)格調(diào)整法（六）價(jià)值比率法一、直接比較法當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值，這就是現(xiàn)行市價(jià)法?！纠?-1】某評(píng)估公司受托對(duì)某企業(yè)的持有至到期投資進(jìn)行評(píng)估，持有至到期投資賬面余額為12萬(wàn)元(購(gòu)買債券1200張、面值100元/張)，年利10%，期限3年，已上市交易。在評(píng)估前，該債券未計(jì)提減值準(zhǔn)備。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)為120元/張。據(jù)評(píng)估人員分析，該價(jià)格比較合理，其評(píng)估值為144000元。（一）現(xiàn)行市價(jià)法

市價(jià)折扣法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。市價(jià)折扣法適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。其計(jì)算公式可以表示為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）（5-2）【例5-2】某企業(yè)需要處置一批設(shè)備類資產(chǎn)共10件，在評(píng)估基準(zhǔn)日與這10件設(shè)備完全相同的參照物在市場(chǎng)上的正常交易價(jià)格為200萬(wàn)元，考慮到該企業(yè)所處置的設(shè)備類資產(chǎn)需一次性處置，整體交易將會(huì)形成一定的價(jià)格折扣，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和分析，折扣率一般會(huì)在10%～15%，考慮到還要盡快交易，因此，折扣率取20%。求該資產(chǎn)評(píng)估值為多少萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估值=200×（1-20%）=160（萬(wàn)元）（二）市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，比較參照物與被估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算被估對(duì)象價(jià)值的方法。功能價(jià)值類比法比較差異的對(duì)象是參照物與被估對(duì)象功能(生產(chǎn)能力)差異。資產(chǎn)功能與資產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系有兩種：線性關(guān)系非線性關(guān)系（三）功能價(jià)值類比法1、線性關(guān)系

當(dāng)資產(chǎn)的價(jià)值與生產(chǎn)能力之間成線性關(guān)系時(shí)，其計(jì)算公式可以表示為：這種方法也被稱作生產(chǎn)能力比例法?！纠?-3】被估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為150噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為200噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照物的市場(chǎng)價(jià)格為40萬(wàn)元，則被估資產(chǎn)的價(jià)值為多少萬(wàn)元？資產(chǎn)評(píng)估值=40×（150/200）=30（萬(wàn)元）（5-3）2、非線性關(guān)系

線性關(guān)系意味著當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大1倍時(shí)，其價(jià)格也是大l倍。然而由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的作用，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成交價(jià)之間只是同方向變化，而不是等比例變化，資產(chǎn)生產(chǎn)能力與成交較之間是一種非線性關(guān)系。當(dāng)資產(chǎn)的價(jià)值與其生產(chǎn)能力之間呈現(xiàn)非線性關(guān)系時(shí)，其計(jì)算公式可以表示為：這種方法也被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。x為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，可通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析確定，不同行業(yè)有不同的取值范圍?！纠?-4】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為150噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為200噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為40萬(wàn)元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.8，則評(píng)估值為多少萬(wàn)元。資產(chǎn)評(píng)估值=40×（150/200）=30（萬(wàn)元）（5-4）定基物價(jià)指數(shù)也叫定基價(jià)格指數(shù)，是指在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)比基期的價(jià)格指數(shù)。當(dāng)選的物價(jià)指數(shù)是定基物價(jià)指數(shù)時(shí)，其計(jì)算公式可以表示為：資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物成交價(jià)格×（評(píng)估時(shí)定基物價(jià)指數(shù)÷參照物定基物價(jià)指數(shù)）（5-5）如果公布的是定基物價(jià)變動(dòng)指數(shù)，需要通過(guò)將定基物價(jià)變動(dòng)指數(shù)加1來(lái)求取定基物價(jià)指數(shù)。當(dāng)選的物價(jià)指數(shù)是定基物價(jià)指變動(dòng)數(shù)時(shí)，其計(jì)算公式可以表示為：資產(chǎn)評(píng)估值＝參照物成交價(jià)格×[（1+評(píng)估時(shí)定基物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）÷（1+參照物定基物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）]（5-6）1、定基物價(jià)指數(shù)【例5-5】某評(píng)估對(duì)象將于8月成交，與評(píng)估對(duì)象完全相同的資產(chǎn)3月的成交價(jià)格為13萬(wàn)元。3月時(shí)的定基物價(jià)指數(shù)為120%，8月時(shí)物價(jià)指數(shù)為140%，該資產(chǎn)評(píng)估值為多少萬(wàn)元？資產(chǎn)評(píng)估值=13×（140%/120%）=15.17（萬(wàn)元）【例5-6】被評(píng)估房地產(chǎn)于2021年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2021年上半年各月月末的價(jià)格同2020年年底相比，分別上漲了1.5%、2.7%、3.5%、4.1%、4.7%和5.2%。其中參照房地產(chǎn)在2020年2月底的正常成交價(jià)格為6000元/平方米，則被評(píng)估房產(chǎn)于2016年6月30日的價(jià)值為多少？資產(chǎn)評(píng)估值=6000×（（1+5.2%）/（1+2.7%））=6146（元）1、定基物價(jià)指數(shù)環(huán)比物價(jià)指數(shù)是指本期與上期相比而得出的指數(shù)，主要反映物價(jià)逐期的變化情況，各時(shí)期的商品價(jià)格都同它前一時(shí)期的商品價(jià)格對(duì)比而編制的指數(shù)。當(dāng)選的物價(jià)指數(shù)是環(huán)比物價(jià)指數(shù)時(shí)，其計(jì)算公式可以表示為：P＝參照物成交價(jià)格×A1×A2×A3×……×An（5-7）其中A1，A2，A3……An為各期環(huán)比物價(jià)指數(shù)。環(huán)比物價(jià)指數(shù)用n個(gè)，不包括參照物當(dāng)期，n＝評(píng)估期-參照物成交期。當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)環(huán)比價(jià)格指數(shù)大于100，當(dāng)價(jià)格下降時(shí)環(huán)比價(jià)格指數(shù)小于100。如果公布的是環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)，需要通過(guò)將環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)加1來(lái)求取環(huán)比物價(jià)指數(shù)。因此，當(dāng)選的物價(jià)指數(shù)是環(huán)比物價(jià)指變動(dòng)數(shù)時(shí)，其計(jì)算公式可以表示為：P＝參照物成交價(jià)格×（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）×……×（1+an）（5-8）其中a1，a2，a3……an為各期環(huán)比物價(jià)指數(shù)。當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)大于0，當(dāng)價(jià)格下降時(shí)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)小于0。2、環(huán)比物價(jià)指數(shù)【例5-7】已知某參照物資產(chǎn)在2021年7月初的正常交易價(jià)格為200萬(wàn)元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價(jià)格變化情形如下：2021年7～12月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為102.3%、101.3%、98.5%和99.7%。被評(píng)估資產(chǎn)于2021年12月初的評(píng)估價(jià)值為多少？資產(chǎn)評(píng)估值=300×102.3%×101.3%×98.5%×99.7%=305.31（萬(wàn)元）【例5-8】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)4個(gè)月前的成交價(jià)格為100萬(wàn)元。環(huán)比物價(jià)指數(shù)分別為4%、3%、2%、-5%，則評(píng)估對(duì)象的價(jià)格為多少？資產(chǎn)評(píng)估值=100×（1+4%）×（1+3%）×（1+2%）×（1-5%）=103.80（萬(wàn)元）2、環(huán)比物價(jià)指數(shù)成新率價(jià)格調(diào)整法是指以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為：

（5-9）【例5-9】某評(píng)估參照物價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為0.8，被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為0.6，估算該評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。 資產(chǎn)評(píng)估值=100×（0.6/0.8）=75（萬(wàn)元）（五）成新率價(jià)格調(diào)整法價(jià)值比率法是指利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)（比如市盈率，一般用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)），乘以評(píng)估對(duì)象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（比如利潤(rùn)），從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種具體評(píng)估方法。價(jià)值比率法有很多種，在整體資產(chǎn)（企業(yè)價(jià)值）評(píng)估實(shí)務(wù)中，價(jià)值比率法運(yùn)用比較廣泛，最常用的價(jià)值比率有市銷率、市凈率和市盈率。另外，在機(jī)電設(shè)備評(píng)估中，成本市價(jià)法運(yùn)用也比較多。下面重點(diǎn)介紹價(jià)值比率法中的市盈率法、成本市價(jià)法。市盈率法成本市價(jià)法（六）價(jià)值比率法市盈率法以作為參照物的上市公司（或者整個(gè)行業(yè)）市盈率為倍數(shù)（乘數(shù)），以此倍數(shù)與整體被估資產(chǎn)的收益額相乘，借以確定被估資產(chǎn)價(jià)值的方法。具體計(jì)算公式為：被估資產(chǎn)評(píng)估值＝被評(píng)估企業(yè)相同口徑收益額×參照物(企業(yè)/行業(yè))市盈率（5-10）【例5-10】某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為5000萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為15倍，則被評(píng)估企業(yè)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估值為多少？資產(chǎn)評(píng)估值=5000×15=75000（萬(wàn)元）1、市盈率法成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法。其計(jì)算公式可以表示為：

（5-11）【例5-11】某設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日的成本市價(jià)率為160%，已知被估全新設(shè)備的現(xiàn)行合理成本為100萬(wàn)元，則其市價(jià)為多少。資產(chǎn)評(píng)估值=100×160%=160（萬(wàn)元）2、成本市價(jià)法間接比較法是指利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象和參照物整體或分項(xiàng)對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值。再利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類評(píng)估方法。間接比較法的應(yīng)用有以下步驟：(一)確定標(biāo)準(zhǔn)化參照物(二)標(biāo)準(zhǔn)化參照物理想價(jià)格的求解(三)評(píng)估對(duì)象價(jià)格的確定二、間接比較法一、SZ市QS花園住宅評(píng)估案例二、PT機(jī)床評(píng)估案例第3節(jié)市場(chǎng)法評(píng)估案例（一）評(píng)估對(duì)象概況評(píng)估對(duì)象位于SZ市W區(qū)QS花園九期11號(hào)樓C棟，建成時(shí)間為2014年8月26日，用途為住宅，評(píng)估對(duì)象總樓層為地上5層，評(píng)估對(duì)象為整棟樓，建筑面積為372.13平方米。(1)位置狀況。（略）(2)權(quán)益狀況。（略）(3)實(shí)物狀況。（略）(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。（略）（二）評(píng)估方法適用性分析（略）（三）評(píng)估方法說(shuō)明（略）（四）評(píng)估測(cè)算過(guò)程(1)搜集交易實(shí)例。（略）(2)選取可比實(shí)例。根據(jù)評(píng)估對(duì)象狀況、評(píng)估目的和成交日期，從交易實(shí)例中選取可比實(shí)例，資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時(shí)間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細(xì)篩選，選取以下交易實(shí)例作為可比實(shí)例（見(jiàn)表5-1)。一、SZ市QS花園住宅評(píng)估案例一、SZ市QS花園住宅評(píng)估案例可比實(shí)例可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C名稱XX花園九期某A棟XX花園九期某B棟XX花園九期某C棟坐落XX市XX區(qū)XX市XX區(qū)XX市XX區(qū)建筑面積（㎡）326370372房屋性質(zhì)住宅住宅住宅交易雙方關(guān)系無(wú)關(guān)系無(wú)關(guān)系無(wú)關(guān)系成交日期2021年12月2021年12月2021年12月成交價(jià)格（元/㎡）120,000121,000124,000付款方式按揭付款按揭付款按揭付款交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)買賣雙方各自承擔(dān)買賣雙方各自承擔(dān)買賣雙方各自承擔(dān)交易目的自用自用自用交易方式房產(chǎn)買賣房產(chǎn)買賣房產(chǎn)買賣交易情況說(shuō)明交易情況正常交易情況正常交易情況正常房地產(chǎn)狀況說(shuō)明實(shí)物狀況說(shuō)明框架結(jié)構(gòu)，普通裝修。框架結(jié)構(gòu)，精裝修?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，豪華裝修。權(quán)益狀況說(shuō)明產(chǎn)權(quán)明確，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，正常交易實(shí)例產(chǎn)權(quán)明確，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，正常交易實(shí)例產(chǎn)權(quán)明確，無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，正常交易實(shí)例區(qū)位狀況說(shuō)明總層數(shù)5層，位于第1-5層，所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施完備總層數(shù)5層，位于第1-5層，所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施完備總層數(shù)5層，位于第1-5層，所處區(qū)域環(huán)境狀況較好，景觀狀況較好，公共配套設(shè)施完備表5-1

可比實(shí)例表(3)建立比較基礎(chǔ)。選取可比實(shí)例后，建立比較基礎(chǔ)，對(duì)各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式，使各個(gè)可比實(shí)例之間、可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象之間口徑一致、相互可比（見(jiàn)表5-2)。一、SZ市QS花園住宅評(píng)估案例市場(chǎng)法修正和調(diào)整表項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C名稱評(píng)估對(duì)象XX花園九期某A棟XX花園九期某B棟XX花園九期某C棟因素內(nèi)容交易情況交易情況正常交易情況正常交易情況正常交易情況正常市場(chǎng)狀況2021年12月20日2021年12月2021年12月2021年12月區(qū)位狀況區(qū)域規(guī)劃無(wú)特殊規(guī)定無(wú)特殊規(guī)定無(wú)特殊規(guī)定無(wú)特殊規(guī)定區(qū)域繁華度較好較好較好較好交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷景觀無(wú)景觀無(wú)景觀無(wú)景觀無(wú)景觀環(huán)境質(zhì)量較好較好較好較好基礎(chǔ)設(shè)施完備度完備完備完備完備外部配套設(shè)施完善度完善完善完善完善樓層5/1-55/1-55/1-55/1-5朝向較好好較好好權(quán)益狀況規(guī)劃條件較好較好較好較好土地使用期限53.0853.0853.0853.08共有情況單獨(dú)所有單獨(dú)所有單獨(dú)所有單獨(dú)所有用益物權(quán)設(shè)立情況無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)租賃或占用情況自用自用自用自用拖欠稅費(fèi)情況未拖欠稅費(fèi)未拖欠稅費(fèi)未拖欠稅費(fèi)未拖欠稅費(fèi)查封等形式限制權(quán)利情況無(wú)查封情況無(wú)查封情況無(wú)查封情況無(wú)查封情況權(quán)屬清晰情況權(quán)屬清晰權(quán)屬清晰權(quán)屬清晰權(quán)屬清晰實(shí)物狀況土地實(shí)物狀況土地面積較大較大較大較大土地形狀較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則地形較平坦較平坦較平坦較平坦地勢(shì)較低較低較低較低地質(zhì)較好較好較好較好土壤未受污染未受污染未受污染未受污染土地開(kāi)發(fā)程度較好較好較好較好建筑物實(shí)物狀況建筑規(guī)模適中適中適中適中新舊程度八成八成八成八成設(shè)施設(shè)備較齊全較齊全較齊全較齊全裝飾裝修中等裝修中等裝修精裝修豪華裝修空間布局合理合理合理合理外觀較好較好較好較好物業(yè)管理二級(jí)二級(jí)二級(jí)二級(jí)表5-2

比較基礎(chǔ)表一、SZ市QS花園住宅評(píng)估案例(4)修正與調(diào)整（見(jiàn)表圖5-3)。表5-3市場(chǎng)法修正與調(diào)整表市場(chǎng)法修正和調(diào)整表項(xiàng)目權(quán)重（%）估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C名稱-估價(jià)對(duì)象XX花園九期某A棟XX花園九期某A棟XX花園九期某A棟

因素內(nèi)容--120,000121,000124,000交易情況100100100100100修正系數(shù)1001.00001.00001.00001.0000市場(chǎng)狀況100100100100100修正系數(shù)1001.00001.00001.00001.0000區(qū)位狀況區(qū)域規(guī)劃10100100100100區(qū)域繁華度10100100100100交通便捷度15100100100100景觀10100100100100環(huán)境質(zhì)量10100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完備度15100100100100外部配套設(shè)施完善度10100100100100樓層10100100100100朝向10100102100100-系數(shù)累加100100100.2100102-調(diào)整系數(shù)1001.000.99801.00000.9804權(quán)益狀況規(guī)劃條件10100100100100土地使用期限10100100100100共有情況10100100100100用益物權(quán)設(shè)立情況10100100100100擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況10100100100100租賃或占用情況10100100100100拖欠稅費(fèi)情況10100100100100查封等形式限制權(quán)利情況15100100100100權(quán)屬清晰情況15100100100100-系數(shù)累加100100100100100-調(diào)整系數(shù)1001.001.00001.00001.0000實(shí)物狀況

土地實(shí)物狀況

土地面積5100100100100土地形狀5100100100100地形5100100100100地勢(shì)5100100100100地質(zhì)5100100100100土壤5100100100100土地開(kāi)發(fā)程度5100100100100建筑物實(shí)物狀況建筑規(guī)模5100100100100新舊程度10100100100100設(shè)施設(shè)備10100100100100裝飾裝修10100100102104空間布局10100100100100外觀10100100100100物業(yè)管理10100100100100-系數(shù)累加100100100100.2100.4-調(diào)整系數(shù)1001.001.00000.99800.9960-綜合系數(shù)-1.000.99800.99800.9765-經(jīng)修正和調(diào)整后價(jià)格--119,760120,758121,086比較因素說(shuō)明：（1）交易情況修正（略）（2）市場(chǎng)狀況（交易期日）調(diào)整（略）（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整（略）一、SZ市QS花園住宅評(píng)估案例5.確定評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)綜合對(duì)比分析決定采用加權(quán)平均法的方式確定市場(chǎng)法法的單位比較價(jià)值，確定的各可比實(shí)例的權(quán)重及評(píng)估對(duì)象價(jià)格具體如下表所示。表5-4

評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值確定表項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C經(jīng)修正和調(diào)整后的價(jià)格（元/㎡）119,760120,758121,086權(quán)重1/31/31/3單位比較價(jià)值（取整至個(gè)位）（元/㎡）120,535綜上所述，我們選擇比較法作為本次評(píng)估的評(píng)估方法，由于本次選用一種方法進(jìn)行評(píng)估，因此，取該評(píng)估方法測(cè)算的結(jié)果權(quán)重為100%。市場(chǎng)價(jià)值（單價(jià)）＝單位比較價(jià)值×100%＝120,535元/m2；市場(chǎng)價(jià)值（總值）＝市場(chǎng)價(jià)值（單價(jià)）×建筑面積＝39,294,410元。

（一）評(píng)估對(duì)象概況設(shè)備名稱：普通車床

規(guī)格型號(hào)：CA6140×1500制造廠家：A機(jī)床廠

出廠日期：2014年2月投入使用時(shí)間：2014年2月安裝方式：未安裝附件：齊全（包括仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動(dòng)機(jī)構(gòu)）實(shí)體狀態(tài)：評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)對(duì)車床的傳動(dòng)系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進(jìn)給箱、溜板箱、刀架、尾座等部位進(jìn)行檢查、打分，確定其綜合分值為6.1分案例二普通車床評(píng)估案例（二）確定評(píng)估對(duì)象的參照物普通車床可比實(shí)例如表5-5所示。案例二普通車床評(píng)估案例比較項(xiàng)目

評(píng)估對(duì)象

參照物A參照物B參照物C名稱

普通車床

普通車床

普通車床

普通車床

規(guī)格型號(hào)

CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500CA6140×1500制造廠家

A機(jī)床廠A機(jī)床廠B機(jī)床廠B機(jī)床廠出廠日期/役齡2009/7年2008年/8年2009年/7年2010年/6年安裝方式

未安裝

未安裝

未安裝

未安裝

附件

仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動(dòng)機(jī)構(gòu)

仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動(dòng)機(jī)構(gòu)

仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動(dòng)機(jī)構(gòu)

仿形車削裝置、后刀架、快速換刀架、快速移動(dòng)機(jī)構(gòu)

狀況

良好

良好

良好

良好

實(shí)體狀態(tài)描述

傳動(dòng)系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進(jìn)給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無(wú)過(guò)度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.1分傳動(dòng)系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進(jìn)給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無(wú)過(guò)度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為5.7分傳動(dòng)系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進(jìn)給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無(wú)過(guò)度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.0分傳動(dòng)系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進(jìn)給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無(wú)過(guò)度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.6分交易市場(chǎng)

評(píng)估對(duì)象所在地

評(píng)估對(duì)象所在地

評(píng)估對(duì)象所在地

市場(chǎng)狀況

二手設(shè)備市場(chǎng)

二手設(shè)備市場(chǎng)

二手設(shè)備市場(chǎng)

交易背景及動(dòng)機(jī)

正常交易

正常交易

正常交易

正常交易

交易數(shù)量

單臺(tái)交易

單臺(tái)交易

單臺(tái)交易

單臺(tái)交易

交易日期

2019-3-312019-2-102019-1-252019-3-10轉(zhuǎn)讓價(jià)格

23000元27100元32300元表5-5普通車床可比實(shí)例表（三）確定調(diào)整因素，進(jìn)行差異調(diào)整(1)制造廠家調(diào)整。所選擇的三個(gè)參照物中，參照物A與評(píng)估對(duì)象的生產(chǎn)廠家相同，參照物B和C由B機(jī)床廠生產(chǎn)。在新設(shè)備交易市場(chǎng)，A、B兩個(gè)機(jī)床廠生產(chǎn)的某相同產(chǎn)品的價(jià)格分別為4萬(wàn)元和4.2萬(wàn)元，即B機(jī)床廠生產(chǎn)的該產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格比A機(jī)床廠高5%,以此作為被評(píng)估設(shè)備的調(diào)整比率。(2)出廠年限調(diào)整。被評(píng)估對(duì)象的出廠年限是7年，參照物A、B、C的出廠年限分別是8年、7年和6年，根據(jù)市場(chǎng)同類設(shè)備交易價(jià)格的統(tǒng)計(jì)資料，調(diào)整比率應(yīng)為：A,+4.9%;B,0;C,-7.0%。(3)實(shí)體狀態(tài)調(diào)整。參照物的實(shí)體狀態(tài)描述及調(diào)整比率如表5-6所示。案例二普通車床評(píng)估案例參照物

實(shí)體狀態(tài)描述

調(diào)整比率

A傳動(dòng)系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進(jìn)給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無(wú)過(guò)度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為5.7分＋7%B傳動(dòng)系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進(jìn)給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無(wú)過(guò)度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.0分＋2%C傳動(dòng)系統(tǒng)、導(dǎo)軌、進(jìn)給箱、溜板箱、刀架、尾座等各部位工作正常，無(wú)過(guò)度磨損現(xiàn)象，狀態(tài)綜合分值為6.6分－8%表5-6

實(shí)體狀態(tài)調(diào)整表案例二普通車床評(píng)估案例（四）確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值各參照物修正和調(diào)整后的結(jié)果如表5

7

所示。表

5-7

評(píng)估值計(jì)算表

調(diào)整項(xiàng)目參照物

A參照物

B參照物

C交易價(jià)格23000元27100元32300元制造廠家因素調(diào)整1.00.950.95出廠年限因素調(diào)整1.0491.00.93實(shí)體狀態(tài)因素調(diào)整1.071.020.92調(diào)整后結(jié)果25816元26260元26254元被評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值=(25

816+26

260+26

254)÷3=26

110（元）資產(chǎn)評(píng)估：原理與案例第6章收益法收益法概述收益法的主要參數(shù)及評(píng)估方法收益法評(píng)估案例一、收益法的概念二、收益法的應(yīng)用前提和局限三、收益法的基本步驟第1節(jié)收益法概述收益法是指通過(guò)將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來(lái)確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、股利折現(xiàn)法等；無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的增量收益法、超額收益法、節(jié)省許可費(fèi)法、收益分成法等。一、收益法的概念（一）收益法的應(yīng)用前提資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用收益法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條件：(1)評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；(2)預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。（二）收益法的局限對(duì)于沒(méi)有收益的資產(chǎn)或者收益無(wú)法測(cè)算的資產(chǎn)，無(wú)法采用收益法實(shí)施評(píng)估，而且對(duì)未來(lái)收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的影響。在實(shí)際操作中，折現(xiàn)率的確定隨意性大，往往對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。二、收益法的應(yīng)用前提和局限采用收益法評(píng)估資產(chǎn)，遵循以下基本步驟：(1)收集驗(yàn)證有關(guān)信息資料。(2)分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益。(3)分析確定收益期限。(4)確定折現(xiàn)率或資本化率。(5)用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值。(6)計(jì)算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。三、收益法的基本步驟一、收益法的主要參數(shù)二、收益法的具體評(píng)估方法第2節(jié)收益法的主要參數(shù)及評(píng)估方法（一）預(yù)期收益（二）折現(xiàn)率（三）收益期限一、收益法的主要參數(shù)1.預(yù)期收益的概念根據(jù)投資回報(bào)的原理，預(yù)期收益是指在正常情形下，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體預(yù)期能得到的所得額。預(yù)期收益是采用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。2.預(yù)期收益的類型一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)預(yù)期收益有三種可以選擇的類型：凈利潤(rùn)、凈現(xiàn)金流量和利潤(rùn)總額。凈利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流量都屬于稅后凈收益，都是資產(chǎn)持有者的收益，在收益法中被普遍采用。兩者的差異在于確定的原則不同，凈利潤(rùn)是按權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的，凈現(xiàn)金流量是按收付實(shí)現(xiàn)制確定的。兩者之間的關(guān)系可以簡(jiǎn)單表述為：凈現(xiàn)金流量＝凈利潤(rùn)＋折舊－追加投資（包含資本性支出和營(yíng)運(yùn)資金追加投資）3.預(yù)測(cè)資產(chǎn)預(yù)期收益的方法預(yù)測(cè)資產(chǎn)預(yù)期收益的方法很多，但主要有兩種：時(shí)間序列法和因素分析法。（一）預(yù)期收益1.折現(xiàn)率的概念折現(xiàn)率本質(zhì)上是一種期望投資報(bào)酬率，是指投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)用資本化率來(lái)代替折現(xiàn)率。實(shí)際上，資本化率和折現(xiàn)率沒(méi)有太大的區(qū)別，資本化率一般用于收益期限為無(wú)限期的資產(chǎn)評(píng)估，而折現(xiàn)率一般適用于收益期限為有限期的資產(chǎn)評(píng)估。2.確定折現(xiàn)率的方法確定折現(xiàn)率的方法包括：加和法、資本資產(chǎn)定價(jià)模型、資本成本加權(quán)法、市場(chǎng)法。（二）折現(xiàn)率1.收益期限的概念收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力的時(shí)間，通常以年為單位，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。估測(cè)收益期限的方法包括：(1)以法律、法規(guī)規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)；(2)以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)；(3)根據(jù)資產(chǎn)壽命周期進(jìn)行估測(cè)。一般來(lái)說(shuō)，取以上三者的最小值作為資產(chǎn)的收益期限。2.收益期限的分類收益期限分為有限期和無(wú)限期（永續(xù)）。3.收益增長(zhǎng)模型(1)兩階段增長(zhǎng)模型。(2)三階段增長(zhǎng)模型。(3)永續(xù)增長(zhǎng)模型。（三）收益期限二、收益法的具體評(píng)估方法收益法是以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在收益期內(nèi)每年的預(yù)期收益折現(xiàn)

，然后再將每年的折現(xiàn)值加總的方法的總稱

?？梢杂萌缦鹿奖硎荆?/p>

式中：P—資產(chǎn)評(píng)估值；Ri—未來(lái)第i年的預(yù)期收益；

r—折現(xiàn)率或資本化率；二、收益法的具體評(píng)估方法（一）預(yù)期收益不變當(dāng)預(yù)期收益不變，則每年的預(yù)期收益Ri固定不變，假設(shè)年預(yù)期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示為：1、收益年期有限（1）折現(xiàn)率r固定且大于零如果折現(xiàn)率r固定且大于零，同時(shí)凈收益每年固定為A，則上式各項(xiàng)為等比數(shù)列，可以通過(guò)等比數(shù)列求和計(jì)算，將上式表示為：此公式成立條件包括：①凈收益A每年不變；②折現(xiàn)率r固定且大于零；③收益年期有限為n。（2）折現(xiàn)率r等于零

如果折現(xiàn)率r等于零，上式每一項(xiàng)都為A，上式各項(xiàng)求和可以表示為：

P＝A×n

二、收益法的具體評(píng)估方法（一）預(yù)期收益不變當(dāng)預(yù)期收益不變，則每年的預(yù)期收益Ri固定不變，假設(shè)年預(yù)期收益Ri恒等于A，收益法基本公式可以表示為：2、收益年期無(wú)限當(dāng)收益期限為無(wú)限期（即永續(xù)經(jīng)營(yíng)），各因素不變的情況下，計(jì)算公式可以表示為：上式可以進(jìn)一步化簡(jiǎn)為：P=A/r

此公式成立條件：（1）凈收益A每年不變；（2）資本化率r固定且大于零；（3）收益年期n趨于無(wú)窮大。【例6-1】鴻光食品公司擬轉(zhuǎn)讓一未公開(kāi)的食品配方，現(xiàn)請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)預(yù)測(cè)，該食品配方每年的預(yù)期收益為800萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%。（1）假設(shè)未公開(kāi)的食品配方可以使用50年，試估算該食品配方的價(jià)值。（2）假設(shè)未公開(kāi)的食品配方收益期限為無(wú)限期，試估算該食品配方的價(jià)值。（1）資產(chǎn)評(píng)估值（2）資產(chǎn)評(píng)估值=A/r=800/10%=8000萬(wàn)元二、收益法的具體評(píng)估方法

（二）預(yù)期收益在若干年后保持不變

當(dāng)預(yù)期收益在若干年后保持不變，假設(shè)t年后預(yù)期收益保持為A不變，前t年分別為R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示為：1、收益年期有限如果收益年期是有限的，則上式后（n-t）項(xiàng)為等比數(shù)列，可以通過(guò)等比數(shù)列求和得出：

成立條件：（1）凈收益在t年（含第t年）以前有變化；（2）凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。二、收益法的具體評(píng)估方法

（二）預(yù)期收益在若干年后保持不變

當(dāng)預(yù)期收益在若干年后保持不變，假設(shè)t年后預(yù)期收益保持為A不變，前t年分別為R1、R2、Rt，收益法基本公式可以表示為：2、收益年期無(wú)限如果收益年期是無(wú)限的，則n趨于無(wú)窮大，則上式可以表示為：通過(guò)極限計(jì)算，上式可以化簡(jiǎn)為：

成立條件：（1）凈收益在t年（含第t年）以前有變化；（2）凈收益在t年（不含第t年）以后保持不變；（3）收益年期無(wú)限；（4）r大于零。【例6-2】某收益性資產(chǎn)未來(lái)5年的收益額分別為45萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、65萬(wàn)元、68萬(wàn)元。假設(shè)從第六年開(kāi)始，以后每年收益額均為60萬(wàn)元，折現(xiàn)率和資本化率均為10%。（1）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為無(wú)限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（2）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為30年，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（1）①第一，確定未來(lái)5年收益額現(xiàn)值。前5年收益現(xiàn)值=213.93(萬(wàn)元)②第二，確定第5年以后各年收益額的現(xiàn)值。第5年以后各年收益額的現(xiàn)值

=372.55(萬(wàn)元)③第三，確定該收益資產(chǎn)的評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估值=213.93+372.55=586.48(萬(wàn)元)【例6-2】某收益性資產(chǎn)未來(lái)5年的收益額分別為45萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、65萬(wàn)元、68萬(wàn)元。假設(shè)從第六年開(kāi)始，以后每年收益額均為60萬(wàn)元，折現(xiàn)率和資本化率均為10%。（1）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為無(wú)限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（2）假設(shè)該項(xiàng)收益性資產(chǎn)收益期限為30年，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。（2）①第一，確定未來(lái)5年收益額現(xiàn)值。前5年收益現(xiàn)值=213.93(萬(wàn)元)②第二，確定第6-30年各年收益額的現(xiàn)值。第6-30年各年收益額的現(xiàn)值

=338.17(萬(wàn)元)③第三，確定該收益資產(chǎn)的評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估值=213.93+338.17=552.10(萬(wàn)元)二、收益法的具體評(píng)估方法（三）凈收益按等差級(jí)數(shù)變化1.在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下：

（6-13）成立條件：（1）凈收益A按等差級(jí)數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增額為B；（3）收益年期無(wú)限；（4）r大于零。2.在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

（6-14）成立條件：（1）凈收益A按等差級(jí)數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增額為B；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零。二、收益法的具體評(píng)估方法（三）凈收益按等差級(jí)數(shù)變化3.在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下：

（6-15）成立條件：（1）凈收益A按等差級(jí)數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減額為B；（3）收益年期無(wú)限；（4）r大于零；（5）收益遞減到零為止4.在凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

（6-16）成立條件：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減額為B；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零?！纠?-3】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為100萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加5萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，折現(xiàn)率為10%。試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。【例6-4】根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的章程，其于評(píng)估基準(zhǔn)日的剩余經(jīng)營(yíng)年期為25年，且企業(yè)的實(shí)際控制方也沒(méi)有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的意愿。根據(jù)評(píng)估人員的分析，該企業(yè)未來(lái)25年的年凈利潤(rùn)將保持每年5萬(wàn)元的減少額，且當(dāng)前的年凈利潤(rùn)為200萬(wàn)元。假定折現(xiàn)率為10%，試估算該企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值。=1476.93（萬(wàn)元）二、收益法的具體評(píng)估方法（四）凈收益按等比級(jí)數(shù)變化1.在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下：（6-17）成立條件是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期無(wú)限；（4）r大于零；（5）r＞s＞0。2.在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：

（6-18）成立條件：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增；（2）凈收益逐年遞增比率為s；（3）收益年期有限；（4）r大于零；（5）r>s>0。二、收益法的具體評(píng)估方法（四）凈收益按等比級(jí)數(shù)變化3.在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下：

（6-19）成立條件：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減比率為s；（3）收益年期無(wú)限；（4）r大于零；（5）r>s>0。4.在凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：

（6-20）成立條件：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；（2）凈收益逐年遞減比率為s；（3）收益年期有限為n；（4）r大于零；（5）0<s≤1?！纠?-5】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年凈收益為140萬(wàn)，此后每年凈收益在上一年基礎(chǔ)上減少4%，資本化率10%，收益年期無(wú)限期，試估算該收益性資產(chǎn)的價(jià)格。【例6-6】某宗工業(yè)房地產(chǎn)在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用期50年，已使用10年，預(yù)計(jì)未來(lái)第一年凈收益72萬(wàn)，此后每年在上一年基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，折現(xiàn)率為10%。試估算該工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。二、收益法的具體評(píng)估方法（五）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下：

（6-21）

成立條件：（1）凈收益A在第n年（含n年）前保持不變；（2）預(yù)知第n年的價(jià)格為Pn；（3）r大于零?！纠?-7】某宗商業(yè)地產(chǎn)目前已出租，該商業(yè)地產(chǎn)面積為1000m2，市場(chǎng)的月凈租金為100元/m2。該商業(yè)地產(chǎn)的持有方打算繼續(xù)出租5年，然后再將其出售。經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師預(yù)測(cè)，5年后該宗商業(yè)地產(chǎn)的出售價(jià)格為45000元/m2，折現(xiàn)率為10%。根據(jù)以上條件估算該宗商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。=32490.40（元/m2）資產(chǎn)評(píng)估值=32490.40×1000=3249.04萬(wàn)元一、BL中心花園商鋪評(píng)估案例二、HB表業(yè)商標(biāo)評(píng)估案例第三節(jié)收益法評(píng)估案例（一）評(píng)估對(duì)象概況評(píng)估對(duì)象是位于××市××區(qū)BL中心花園的商鋪D1N13,建成時(shí)間為2005年7月26日，與商鋪D1N14打通使用，用途為商業(yè)，評(píng)估對(duì)象地上裙房共1層，建筑面