【房地產(chǎn)上市公司融資方式問題與優(yōu)化建議探析：以碧桂園公司為例（論文）12000字】

房地產(chǎn)上市公司融資方式問題與完善對(duì)策研究—以碧桂園公司為例目錄TOC\o"1-3"\h\u11636摘要 125567關(guān)鍵詞 15049一、引言 313081二、相關(guān)文獻(xiàn)回顧 321089（一）房地產(chǎn)上市公司融資方式的基本內(nèi)容 3186241.融資的形式 3173262.融資的特征 4268033.影響因素 4267284.相關(guān)理論 519562（二）房地產(chǎn)上市公司融資方式的文獻(xiàn)綜述 6104191.國外文獻(xiàn)綜述 696922.國內(nèi)文獻(xiàn)綜述 6142083.國內(nèi)外文獻(xiàn)述評(píng) 627050三、房地產(chǎn)公司融資方式現(xiàn)狀——碧桂園控股有限公司為例 722169（一）碧桂園控股有限公司簡介 77031（二）碧桂園控股有限公司融資方式現(xiàn)狀 7102541碧桂園控股有限公司融資類型分析 7138582.碧桂園控股有限公司融資需求分析 9245903.碧桂園控股有限公司財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 10222094.碧桂園控股有限公司融資偏好選擇 11620（三）房地產(chǎn)公司融資方式存在的問題——以碧桂園控股有限公司為例 11185791.對(duì)銀行融資渠道過度依賴 11290202.流動(dòng)負(fù)債占比過高 11166933.外部融資結(jié)構(gòu)不合理 1232571（四）房地產(chǎn)公司融資方式存在問題的原因分析——以碧桂園控股有限公司為例 12225041.缺乏長期科學(xué)的融資規(guī)劃 128522.缺少融資方式的創(chuàng)新 13224453.融資方式過度依賴債權(quán)融資 14127954.公司融資受到多方面外部因素的限制 1419318四、房地產(chǎn)上市公司融資方式改進(jìn)對(duì)策 1414980（一）公司角度 14237531.樹立正確的融資決策理念及管理機(jī)制 144732.平衡債權(quán)融資及股權(quán)融資的比例 158322（二）行業(yè)角度 15180971.采用多元化的融資方式 1527082.營造良好的外部融資環(huán)境 169415結(jié)論 1618691參考文獻(xiàn) 18摘要：房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟(jì)中逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。中國政府使用“有形的手”進(jìn)行宏觀指導(dǎo)，加大了房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營中融資的壓力。其結(jié)果是，融資方式不平衡的公司必須做出根本性的改變，而如今資本市場的快速變化一貫式的融資方式已經(jīng)消失?；诖?，本文以碧桂園控股有限公司為主要研究對(duì)象，基于MM理論與權(quán)衡理論，針對(duì)房地產(chǎn)公司融資方式進(jìn)行探討，總結(jié)歸納出其中存在的問題，并有針對(duì)性的提出改進(jìn)策略，研究結(jié)論指出目前碧桂園控股有限公司存在對(duì)銀行渠道過度依賴、流動(dòng)負(fù)債占比過高與外部融資結(jié)構(gòu)不合理三個(gè)方面的問題，幫助房地產(chǎn)企業(yè)讀懂政府的調(diào)控政策并結(jié)合企業(yè)自身經(jīng)營發(fā)展的特點(diǎn)，綜合考慮成本及獲利水平，進(jìn)而優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，調(diào)整融資戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；碧桂園控股有限公司；融資方式引言2019年，中國城鎮(zhèn)化率為56.1%。華沙(2020)認(rèn)為，我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將持續(xù)近20年，這意味著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展將持續(xù)約20年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)是，要保證企業(yè)的正常發(fā)展需要充足的資金。然而，近年來，隨著我國貨幣政策的緊縮和存款準(zhǔn)備金率的不斷提高，銀行資金規(guī)模逐年減少，融資方式也受到了影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以調(diào)整自身的整體財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以適應(yīng)金融市場的整體環(huán)境。從企業(yè)運(yùn)營的角度來看，提高企業(yè)業(yè)績是企業(yè)運(yùn)營的目標(biāo)。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)也影響著企業(yè)的業(yè)績。內(nèi)外部融資和資本負(fù)債的比例可以適當(dāng)調(diào)整。大大提高了公司的業(yè)績。另一方面，制約我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的原因有很多，其中之一就是融資方式的選擇不當(dāng)。在這種復(fù)雜的融資環(huán)境和企業(yè)業(yè)績的壓力下，企業(yè)應(yīng)該了解自己的立場，確定最合適的融資方式，從而通過運(yùn)營有利的融資方式來提高企業(yè)業(yè)績。因此，融資方式的選擇對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著很大的影響。房地產(chǎn)上市公司融資方式的基本內(nèi)容及相關(guān)文獻(xiàn)回顧（一）房地產(chǎn)上市公司融資方式的基本內(nèi)容1.融資的形式從名稱可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式是指房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金所采取的具體形式。根據(jù)資金是否來自企業(yè)自身，融資方式可分為內(nèi)部融資和外部融資兩種。內(nèi)部融資是指企業(yè)依靠生產(chǎn)經(jīng)營和再生產(chǎn)而獲得的資金。與外部融資相比，內(nèi)部融資的來源是企業(yè)本身，所以不需要支付成本資金，可以減少企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，內(nèi)部融資是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展成熟期籌集資金的重要手段。然而，由于房地產(chǎn)公司的投資規(guī)模較大，房地產(chǎn)公司的資金回收率較低，僅依靠內(nèi)部融資難以滿足房地產(chǎn)公司的資金需求。房地產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)付款或房款，不僅可以提前籌集建設(shè)資金，還可以將具體風(fēng)險(xiǎn)提前轉(zhuǎn)移給房主。然而，房地產(chǎn)公司的高投資和長期的“人氣”并不能完全滿足房地產(chǎn)公司的資金要求。與內(nèi)部融資相比，外部融資來源于企業(yè)外部，資金的使用權(quán)是通過支付一定的傭金而獲得的。在外部融資領(lǐng)域，房地產(chǎn)公司通過金融機(jī)構(gòu)籌集資金的情況被定義為“間接融資”。間接融資的主要方式有銀行貸款和融資租賃。直接從提供資金的公司轉(zhuǎn)移資金的房地產(chǎn)公司稱為直接轉(zhuǎn)移資金，直接融資主要是發(fā)行股票和債券。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資周期，融資方式可分為短期融資和長期融資，相關(guān)的短期融資周期為1年。反之，協(xié)議規(guī)定的資金使用期限超過一年，作為長期融資。2.融資的特征房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段不同，對(duì)資金的需求也有很大的不同。例如，在創(chuàng)業(yè)階段，房地產(chǎn)公司必須依靠資金來保證工程資源。為確保處于項(xiàng)目成熟期的房地產(chǎn)公司需要資金，應(yīng)利用資金整合自身資源，擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模，進(jìn)一步提升公司整體優(yōu)勢(shì)，提高操作效率。融資選擇已成為房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策的重要組成部分。但是，如果我們觀察中國房地產(chǎn)上市公司的融資方式，我們可以大致總結(jié)出如下的融資特點(diǎn)。（1）房地產(chǎn)上市公司融資的主要資金來源為銀行貸款從2015-2020年房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)來看，大致可以概括如下：銀行貸款為主要融資方式，然后是自籌資金，其他資金來源占預(yù)收款和定金的40%以上。其中6-7成為住房基金和住房按揭貸款，并由商業(yè)銀行以個(gè)人住房擔(dān)保的形式貸給商業(yè)銀行。自籌資金所占比例不足50%，其余公司的資金主要來自建筑企業(yè)的工程款項(xiàng)。綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的所有來源中，商業(yè)銀行貸款占60%左右，這說明房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度過高。造成這一特點(diǎn)的主要原因是我國金融市場發(fā)展的不完善。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)只能利用相對(duì)便利和廉價(jià)的銀行貸款作為主要的資金來源。（2）債權(quán)融資所占融資方式的比例較高。將房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債比率作為房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資水平的一個(gè)代表。從2014年到2020年，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率幾乎發(fā)生了以75%為中心的變化。2018年的最低值也達(dá)到了72.75%，2019年達(dá)到了76.2%，達(dá)到了最高點(diǎn)。雖然總負(fù)債率仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但上市房地產(chǎn)負(fù)債率仍處于較高水平。各種資料證明，房地產(chǎn)上市公司的主要資金是債務(wù)融資。3.影響因素影響房地產(chǎn)行業(yè)融資方式選擇的因素很多。本章主要討論主客觀因素。客觀因素是外部環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式選擇的影響。房地產(chǎn)業(yè)與居民的日常生活和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)，客觀環(huán)境必然會(huì)對(duì)住房貸款產(chǎn)生重大影響。受我國經(jīng)濟(jì)條件和國情政策變量對(duì)我國房地產(chǎn)市場有很大的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要體現(xiàn)在房價(jià)、投資、供給、投機(jī)、安全五個(gè)方面。宏觀政策大多直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式，影響企業(yè)經(jīng)營和資金狀況。例如，“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)投資金額充足率”等宏觀政策對(duì)融資產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響。另外，主觀因素主要由房地產(chǎn)公司自身的發(fā)展?fàn)顩r來總結(jié)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力、品牌和聲譽(yù)等無形資產(chǎn)，以及土地、住房、機(jī)械設(shè)備等有形資產(chǎn)，都對(duì)企業(yè)籌資的選擇有一定的影響。第二，房地產(chǎn)公司的盈利能力，一方面公司的效率越高，內(nèi)生融資的空間越大，資金鏈越穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。第三，公司的財(cái)務(wù)狀況、發(fā)展定位、管理者的風(fēng)險(xiǎn)傾向等因素都會(huì)影響公司融資方式的選擇。公司規(guī)模越大，品牌效應(yīng)越高，公信力越高，投資者對(duì)公司的未來越有信心，投資籌資越有保障。此外，如果管理者優(yōu)先考慮風(fēng)險(xiǎn)，他們可能會(huì)更激進(jìn)地籌集資金，這將增加公司的融資渠道，更容易擴(kuò)大公司的融資選擇。4.相關(guān)理論（1）“MM”理論20世紀(jì)50年代末，兩位頂級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Mortyriaki和Miller共同撰寫了《資本成本、公司融資和投資理論》。他們首次采用了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)研究方法，開創(chuàng)了現(xiàn)代金融理論研究的先河。在具有相同商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場中，公司的資本結(jié)構(gòu)與公司的市場價(jià)值無關(guān)。最初的“MM”理論假設(shè)沒有所得稅，由于金融市場的價(jià)差交易機(jī)制，融資成本充滿了融資優(yōu)勢(shì)，企業(yè)的整體價(jià)值將保持在一定水平。因此，在假設(shè)的前提下，企業(yè)并不具備能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值最大化的最佳資本結(jié)構(gòu)。也就是說，公司的資本結(jié)構(gòu)不影響公司的市場價(jià)值和資本成本。然而,由于這一事實(shí)房地產(chǎn)公司不考慮所得稅在市場上幾乎不存在,莫迪利亞尼和米勒修改原來的“MM”理論并結(jié)合原始資本結(jié)構(gòu)模型與房地產(chǎn)公司的所得稅的結(jié)合帶來了“MM”理論更接近現(xiàn)實(shí);由于提供所得稅減免的特殊因素，房地產(chǎn)公司會(huì)不斷發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)杠桿可以增強(qiáng)自身實(shí)力，從而使房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債率可以達(dá)到100%。（2）“權(quán)衡”理論修正后的“MM”理論模型沒有考慮到房地產(chǎn)公司因負(fù)債而增加的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和破產(chǎn)可能性，因此支持企業(yè)增加財(cái)務(wù)杠桿，增加企業(yè)價(jià)值，這仍然是一種脫離實(shí)際的管理理念?；谏鲜黾僭O(shè)，Myers和Robichek一般考慮了代理費(fèi)用和財(cái)務(wù)困難的破產(chǎn)成本的影響。“抵消理論”指出“融資破產(chǎn)成本、代理公司成本的現(xiàn)值、稅收優(yōu)惠等進(jìn)行均衡調(diào)整，以確保最佳的融資結(jié)構(gòu)”。破產(chǎn)成本是指房地產(chǎn)公司因財(cái)務(wù)困難而破產(chǎn)的事實(shí)或趨勢(shì)所發(fā)生的成本和費(fèi)用，代理費(fèi)用是指能夠經(jīng)營企業(yè)并委托代理的業(yè)務(wù)經(jīng)營者。成本是債權(quán)人與所有者之間的利息關(guān)系。1984年，美國金融學(xué)家Myers和智利學(xué)者M(jìn)ylov首次發(fā)表了籌款理論。在信息不對(duì)稱理論的基礎(chǔ)上，考慮交易成本的存在。當(dāng)公司為新項(xiàng)目籌集資金時(shí)，優(yōu)先使用內(nèi)部剩余資金，債券融資，最后考慮股份融資。遵循內(nèi)部融資、外部債務(wù)融資和外部股權(quán)融資的順序。通過這些我們可以理解，公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)應(yīng)該用來籌集資金，外部財(cái)務(wù)只能起到輔助作用。外部融資形式要多樣化，結(jié)構(gòu)要合理。（二）房地產(chǎn)上市公司融資方式的文獻(xiàn)綜述1.國外文獻(xiàn)綜述隨著抵押理論的形成和發(fā)展，各國逐漸形成了適合本國需要的各種融資模式。2009年，BrueggemanFishe（2009）將重點(diǎn)討論房地產(chǎn)公司融資中法律因素的影響，并將討論房地產(chǎn)公司如何利用企業(yè)資產(chǎn)證券化來籌集資金。TerrenceM.clautie(2017)對(duì)美國房地產(chǎn)公司融資進(jìn)行了實(shí)證研究，提出了優(yōu)化房地產(chǎn)公司融資決策的方案。此外，JayButtimer（2018）決定了如何通過“審查模式”向房地產(chǎn)公司籌集資金，資金配置利用房地產(chǎn)信托投資資金進(jìn)行效率分析。以上文獻(xiàn)中大部分的國外文獻(xiàn)都可以看到，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在討論融資方式的效率和企業(yè)融資的影響因素，缺乏具體案例研究的文獻(xiàn)。2.國內(nèi)文獻(xiàn)綜述楊曉峰(2017)通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的研究，得出房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)具有規(guī)模大、價(jià)值高、周期長等特點(diǎn)，因此資本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。我國加入WTO后，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨著激烈的競爭，金融環(huán)境和渠道更加廣泛和復(fù)雜。李靜樹（2017）研究在2017年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展表明,隨著改革開放的進(jìn)步和持續(xù)的經(jīng)濟(jì)體制改革,我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為我國的支柱產(chǎn)業(yè),越來越多的專家、學(xué)者開始關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)。在眾多的房地產(chǎn)公司中，大型開發(fā)公司僅占20%左右，而且由于房地產(chǎn)行業(yè)的高收益、低準(zhǔn)入的特點(diǎn)，越來越多的中小企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。隨著行業(yè)穩(wěn)定性的提高，市場對(duì)中小企業(yè)的要求對(duì)研究人員關(guān)于房地產(chǎn)上市公司融資方式的研究成果進(jìn)行了分類，他們的意見越來越高。中小房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)面臨許多問題。面臨挑戰(zhàn)，基金管理已成為最重要的問題之一。黃卓（2018）對(duì)房地產(chǎn)融資問題進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和資金在股票市場上最理想的融資方式是開發(fā)房地產(chǎn)。房地產(chǎn)公司的上市需要監(jiān)管部門的審核，但這種審核非常嚴(yán)格，房地產(chǎn)公司的上市過程不是那么順利。3.國內(nèi)外文獻(xiàn)述評(píng)根據(jù)之前的分析，國外對(duì)房地產(chǎn)公司融資的研究主要是基于行業(yè)整體和投資組合策略。對(duì)個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)案分析不足。我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的研究主要集中在國外的融資方式上，并結(jié)合我國國情提出相應(yīng)的對(duì)策。目前國內(nèi)外對(duì)個(gè)體企業(yè)融資的研究相對(duì)較少，但本文是對(duì)其融資方式和結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，以碧桂園控股有限公司為例，針對(duì)其融資方式進(jìn)行詳細(xì)的分析。房地產(chǎn)公司融資方式現(xiàn)狀分析——碧桂園控股有限公司為例（一）碧桂園控股有限公司簡介碧桂園控股有限公司于2009年4月20日在聯(lián)交所主板市場成功上市。這種股權(quán)融資不僅為公司的長期健康發(fā)展提供了充足的資金，而且使公司在國際資本市場上邁出了銷售的第一步。新增部分項(xiàng)目意味著碧桂園被視為香港股市的重要組成部分，碧桂園的位置與國際資本市場接軌。碧桂園自成立以來，逐步受益于中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮，并逐步從廣東省向其他地區(qū)擴(kuò)展。到2020年底，公司將在24個(gè)省、地方政府、自治區(qū)等戰(zhàn)略選定區(qū)域開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2011年12月以來，房地產(chǎn)項(xiàng)目也成功進(jìn)入海外房地產(chǎn)市場，目前在東南亞、澳大利亞等國家開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。碧桂園控股有限公司融資方式現(xiàn)狀1.碧桂園控股有限公司融資類型分析（1）直接融資與間接融資碧桂園控股有限公司是中國最大的房地產(chǎn)公司，它充分利用行業(yè)排名，利用資本市場的多種融資渠道來滿足巨額的融資。截至2020年12月30日，直接融資包括4071億元人民幣的大債券、中國企業(yè)債券和私募股權(quán)基金。間接融資包括長期銀行貸款和短期貸款。銀行貸款總計(jì)3255億元。直接融資渠道的融資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于直接融資渠道累計(jì)融資額。間接融資占貸款總額的45%，直接融資占貸款總額的55%。隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大，公司整體籌資規(guī)模逐年增大，直接融資與間接融資之間的差距逐漸縮小。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)政策的加強(qiáng)，銀行貸款渠道有限，可以通過其他方式籌集巨額資金。（2）股權(quán)融資與債券融資碧桂園的籌款方式已經(jīng)穩(wěn)定多年。在自籌資金方面，公司自籌資金占比持續(xù)下降，自籌資金第一次上升后下降，資金儲(chǔ)備逐年下降。從向債務(wù)人籌集資金的角度看，商業(yè)銀行過度追求銀行貸款。近年來，他們采取了緊縮的貨幣政策來限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在全球金融危機(jī)期間，整體市場價(jià)格緊縮嚴(yán)重影響了碧桂園的資金儲(chǔ)備和增加了破產(chǎn)的可能性。銀行貸款是籌集債務(wù)資金的主要方式，受貨幣政策的影響最大。在整體金融環(huán)境不好的情況下，過度依賴銀行貸款會(huì)增加企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)融資成本。（3）長期融資與短期融資從長期融資和短期融資的角度來看，具有期限差距的債權(quán)融資，碧桂園的長期資金比例相對(duì)較低，而且過于依賴短期資金。公司的短期融資一般包括短期貸款、未付票據(jù)和付款票據(jù)等項(xiàng)目。長期融資一般包括長期貸款和支付債券等項(xiàng)目。2017年至2020年，長期融資比重呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，其中2017年和2020年比重較高。短期融資比重呈上升趨勢(shì)，2017年和2020年相對(duì)較高。如圖1所示。圖1碧桂園融資方式根據(jù)圖1中的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，與長期融資相比，短期融資所占比例較高，對(duì)短期融資的依賴性較高?？傮w而言，碧桂園沒有對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)做出自我反應(yīng)的決策，對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退缺乏積極的態(tài)度，錯(cuò)過了調(diào)整自身融資方式的重要機(jī)會(huì)。2.碧桂園控股有限公司融資需求分析（1）銀行借款碧桂園控股有限公司將銀行貸款作為首要的經(jīng)營戰(zhàn)略選擇。在最后的分析中，使用財(cái)務(wù)杠桿來開發(fā)項(xiàng)目。是銷售回收的一個(gè)重要來源。表2碧桂園控股有限公司2018-2020年各類融資金額匯總表(億元)借款分類2020借款余額2019借款余額2018借款余額計(jì)入非流動(dòng)負(fù)債的借款銀行借款180516641264優(yōu)先票據(jù)770221--中國企業(yè)債券538538200其他借款20951680548減；非流動(dòng)借款的即期部分-1446-781-630合計(jì)376233221382計(jì)入流動(dòng)負(fù)債的借款銀行借款1510888660其他借款608360297非流動(dòng)借款的即期部分1446781630合計(jì)356420291587借款累計(jì)值732653512969（數(shù)據(jù)來源：根據(jù)碧桂園財(cái)務(wù)報(bào)表整理）2018年以來，碧桂園當(dāng)前貸款比例大幅上升，銀行貸款占總負(fù)債的比例實(shí)際有所下降，碧桂園信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估水平有所下降。隨著短期銀行貸款比例的增加，碧桂園控股有限公司在資金不足的情況下可以快速收回貸款，這對(duì)整個(gè)公司的現(xiàn)金流提出了更高的要求。2.銷售情況從根本上講，房地產(chǎn)企業(yè)的收入來自于土地所有權(quán)的增加。近年來，國內(nèi)房價(jià)持續(xù)上漲，引發(fā)了多元化“地王”的出現(xiàn)，并對(duì)周邊房價(jià)進(jìn)行了調(diào)整，房價(jià)和地價(jià)相互促進(jìn)。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取積極的融資策略來擴(kuò)張他們的土地。給房地產(chǎn)公司帶來了巨大的利益。然而，激進(jìn)的融資方式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的財(cái)務(wù)壓力。房地產(chǎn)公司的銷售與房地產(chǎn)行業(yè)的周期是密不可分的。杠桿化激進(jìn)融資方式不僅給公司帶來了增加還款資金的壓力，也給公司未來的經(jīng)營帶來了壓力，影響了融資活動(dòng)的鏈條，從而進(jìn)一步增加了公司資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)一直處于長期低迷狀態(tài)，如果在公司的周期內(nèi)占用大量的資金進(jìn)行開發(fā)，那么銷售收入的現(xiàn)金流就不能作為相關(guān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，從而導(dǎo)致公司的現(xiàn)金流出現(xiàn)中斷?，F(xiàn)金流量的細(xì)分無疑是企業(yè)經(jīng)營的核心危機(jī)。追求高負(fù)債率房地產(chǎn)行業(yè)的前提是土地和房地產(chǎn)的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于融資成本的增加。如果房價(jià)和地價(jià)繼續(xù)上漲，在這個(gè)前提下，無論融資成本有多大，大規(guī)模節(jié)約土地是安全的。但是，實(shí)際房價(jià)高企的趨勢(shì)很可能處于上升周期，而不受房地產(chǎn)的周期性影響。這種周期性變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)因素。資產(chǎn)負(fù)債率的增加直接影響到公司未來的融資困難，公司未來的發(fā)展利潤將取決于現(xiàn)金持有的期限。3.碧桂園控股有限公司償債能力分析房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)特征不同于其他行業(yè)。土地本質(zhì)上具有投融資等特殊屬性，不能采用一般的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，并選擇房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)。比較實(shí)用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和計(jì)算方法。如下表所示。表1碧桂園控股有限公司償債能力主要指標(biāo)年份20162017201820192020資產(chǎn)負(fù)債率84.4%87.45%91.23%94.11%86.25%流動(dòng)比率1.541.431.341.521.4速動(dòng)比率0.560.510.50.620.52利息保障倍數(shù)4.243.222.612.191.43ROE30.6510.6920.4825.2829.04碧桂園控股有限公司的流動(dòng)比率(CR)和速度比率(QR)一般來說1.3<CR<2,0.5<QR<1,大多數(shù)的銀行貸款的到期債務(wù)支付能力相對(duì)較弱的碧桂園控股公司不出售現(xiàn)金的形式,但借新還舊的還款方法，保留了更多的現(xiàn)金以擴(kuò)大增長，但如果市場發(fā)生變化，銀行增加信貸額度，企業(yè)將陷入資本混亂的危機(jī)。利益保證倍數(shù)反映了企業(yè)的盈利能力。企業(yè)的盈利能力是企業(yè)財(cái)務(wù)的重要基準(zhǔn)價(jià)值之一，是衡量企業(yè)長期償債能力的重要指標(biāo)。如果利益保護(hù)的臨界價(jià)格倍數(shù)高于臨界價(jià)格1，則公司可以維持其正常支付能力。價(jià)格越高，公司的支付能力就越強(qiáng)。如果價(jià)格太低，公司的支付能力就會(huì)提高。到2020年，碧桂園控股有限公司的權(quán)益將降至1.43。由于權(quán)益保護(hù)倍數(shù)是根據(jù)字典利息和稅后利潤計(jì)算的，所以碧桂園控股的大部分稅后利潤將在2020年之前使用。如果房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，碧桂園控股有限鞏乃斯的財(cái)務(wù)狀況將面臨困難。4.碧桂園控股有限公司融資偏好選擇首先，銀行貸款仍然是碧桂園控股有限公司最重要的融資方式，也是一個(gè)公司融資方式的首選。銀行貸款是現(xiàn)代企業(yè)最正式、最有效的融資來源，也是企業(yè)最重要的融資手段。銀行貸款占整個(gè)貸款的比例也反映了公司融資結(jié)構(gòu)的安全性和穩(wěn)定性。銀行貸款占總負(fù)債的比例會(huì)增加，企業(yè)融資的總成本也會(huì)降低。2017年以來，碧桂園控股有限公司的融資成本分別為:2017年9.74%、2018年9.59%、2019年8.27%、2020年8.09%。年度報(bào)告數(shù)據(jù)中的融資成本下降，但是仍高于行業(yè)平均水平。其次，通過企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)長期和短期貸款進(jìn)行分期分析，并進(jìn)行了相對(duì)平衡分析。但從流動(dòng)負(fù)債與非流動(dòng)負(fù)債的比率來看，流動(dòng)負(fù)債約為90%。雖然符合快速發(fā)展的速度，但短期償債壓力仍然很大。因此，后期應(yīng)增加非流動(dòng)債務(wù)的比例，以增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。碧桂園控股公司將采取股權(quán)融資與長短期債務(wù)融資相結(jié)合的動(dòng)態(tài)融資策略，根據(jù)金融市場的變化，及時(shí)靈活地調(diào)整公司的融資結(jié)構(gòu)，而不是依賴于單一的融資方式。碧桂園控股有限公司融資方式存在的問題1.對(duì)銀行融資渠道過度依賴2018年，碧桂園控股有限公司的銀行貸款從660億元增加到2020年的1150億元，超過了銀行貸款占房地產(chǎn)投資總額40%的國際標(biāo)準(zhǔn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的高度依賴會(huì)增加資產(chǎn)負(fù)債率，增加金融風(fēng)險(xiǎn)。相反，雖然銀行貸款利率低于其他有息負(fù)債，但一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生實(shí)際變化，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生影響。因此，國家將毫不猶豫地開展房地產(chǎn)行業(yè)。由于法規(guī)和政策的頻繁出臺(tái)，銀行信貸資金受到限制和加強(qiáng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)降溫，會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)降溫去化周期延長。根據(jù)碧桂園控股有限公司對(duì)銀行貸款比率的分析，資金鏈的脆弱性無疑暴露出來。按照限價(jià)和限購政策，公司的銷售周期會(huì)更長，資金返還會(huì)更慢。受政策影響，銀行將中斷發(fā)放信貸限制，并中斷償還新貸款的渠道和滯留。開發(fā)商應(yīng)探索新的融資渠道，防止依賴單一銀行渠道的危險(xiǎn)。2.流動(dòng)負(fù)債占比過高根據(jù)2016年至2020年的數(shù)據(jù)，碧桂園控股有限公司目前的負(fù)債率約為90%。過度融資依賴于流動(dòng)負(fù)債。與長期負(fù)債相比，流動(dòng)負(fù)債對(duì)房地產(chǎn)績效的影響更大。流動(dòng)負(fù)債適用于發(fā)展速度快、靈活性強(qiáng)、資金雄厚的企業(yè)。周轉(zhuǎn)率較高，但短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大。在后期，如果公司后續(xù)資金補(bǔ)充的時(shí)機(jī)合適且不足，公司的資金鏈可能會(huì)被切斷，公司也可能陷入破產(chǎn)危機(jī)。3.外部融資結(jié)構(gòu)不合理外部融資結(jié)構(gòu)不合理分析2016年－2020年碧桂園控股有限公司外部的融資占比，如圖2所示。圖2碧桂園控股有限公司外部融資渠道占比（%）從圖2可以看出，90%的外部資金來自銀行貸款，其他資金來源占12.61%，股票市場資金占2.8%，公司債券和房地產(chǎn)信托基金分別占7.91%和1.90%。碧桂園控股有限公司過于依賴銀行融資。從公司目前業(yè)務(wù)的整體來看，碧桂園控股有限公司對(duì)外融資原有的方式并沒有很好地與新舊財(cái)務(wù)方式相結(jié)合，沒有得到改進(jìn)。更準(zhǔn)確地說，與其他房地產(chǎn)公司相比，其外部融資結(jié)構(gòu)并不一致，因此關(guān)注的是融資狀況。在這種情況下，公司由于沒有足夠的資金來運(yùn)營公司而發(fā)展不快。因此，為了更好的發(fā)展，企業(yè)應(yīng)該盡力了解其他融資形式的優(yōu)缺點(diǎn)。雖然碧桂園控股有限公司沒有采用最佳的資本結(jié)構(gòu)理論，融資充足，但公司發(fā)展越快，風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)越高。碧桂園控股有限公司融資方式問題的原因分析1.缺乏長期科學(xué)的融資規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的快速成長決定了融資缺口的必然存在以及商業(yè)銀行貸款的便利性和周期短。為了彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場的不足，房地產(chǎn)企業(yè)必須將商業(yè)銀行的貸款作為主要的資金來源。在公司短期資金缺口中，房地產(chǎn)公司往往將銀行貸款作為房地產(chǎn)公司融資的主要目標(biāo)。根據(jù)這一定位方針，房地產(chǎn)企業(yè)必須繼續(xù)使用銀行貸款，以保持資金流動(dòng)性。上市房地產(chǎn)公司一般通過抵押貸款的方式從銀行獲得貸款。但是，由于抵押物的價(jià)值是不確定的，所以不能允許的折讓應(yīng)向銀行借款。在這種低效率的金融背景下，許多房地產(chǎn)企業(yè)無法體現(xiàn)科學(xué)的融資決策策略，無法有效配置自身資源。換句話說，要想保持一定的融資水平，就必須保證籌資的高成本。因此，從房地產(chǎn)上市公司的融資計(jì)劃來看，能否合理預(yù)測公司未來的發(fā)展趨勢(shì)，并據(jù)此制定合適的融資計(jì)劃是關(guān)鍵。但是，從碧桂園的籌資歷史來看，由于碧桂園的市場地位高，信譽(yù)度高，銀行在擔(dān)保和擔(dān)保貸款時(shí)，可以根據(jù)資產(chǎn)價(jià)值保證足夠的貸款資金，不需要過度使用。在運(yùn)作過程中，考慮到資金的發(fā)放，項(xiàng)目決策的實(shí)際情況是不夠的。碧桂園的債務(wù)中心金融機(jī)構(gòu)如果資金短缺，將面臨破產(chǎn)清算危機(jī)。這種危險(xiǎn)的存在是由于公司對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和自身企業(yè)發(fā)展之間缺乏認(rèn)識(shí)，沒有制定科學(xué)的長期融資戰(zhàn)略。從歷史的角度來看，由于我國過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，很多公司都有政府背景，比如碧桂園。他們的經(jīng)營習(xí)慣使他們?cè)谧呦蚴袌龌牡缆飞吓銮捎龅搅艘?guī)范化的管理制度。此外，在房地產(chǎn)行業(yè)中，我們經(jīng)?？梢钥吹胶鲆暯鹑谝?guī)范、缺乏科學(xué)的金融成本效益評(píng)價(jià)體系、主觀性欠缺、銀行資金適宜性與蕭條性等現(xiàn)象。在現(xiàn)場調(diào)查不足的前提下，維持大范圍放貸的局面，導(dǎo)致銀行不良貸款率上升，對(duì)企業(yè)信貸造成損害。2.缺少融資方式的創(chuàng)新從整個(gè)房地產(chǎn)金融市場的角度來看，除了選擇IPO的房地產(chǎn)公司，還有多種金融渠道可供選擇。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款。近年來，盡管房地產(chǎn)金融債券上市，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的債券品種基本單一，具有一定的收益率，流動(dòng)性不足。另一方面，投資者不能根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和預(yù)期收益率來選擇合適的房地產(chǎn)債券。相反，他們無法投資更多其他債券。目的是規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。與國外房地產(chǎn)金融市場不同，金融產(chǎn)品創(chuàng)新的步伐每天都在變化，大多數(shù)房地產(chǎn)債券是20至30年期的長期債券。相反，從碧桂園自身的角度來看，由于碧桂園對(duì)自有資金使用不足，對(duì)金融工具缺乏創(chuàng)新認(rèn)識(shí)，無法將自有資金轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品，導(dǎo)致了金融產(chǎn)品創(chuàng)新的缺失。因此，資產(chǎn)的流動(dòng)比率很低。同時(shí)，公司整體缺乏創(chuàng)新的規(guī)劃人力，在整體環(huán)境下無法在短期內(nèi)替代。在融資方面，國內(nèi)人才非常稀缺，房地產(chǎn)以外的行業(yè)也不例外。此外，碧桂園在選擇專業(yè)經(jīng)營者時(shí)過于“謹(jǐn)慎”，對(duì)結(jié)果的評(píng)價(jià)也相對(duì)嚴(yán)格，不可能讓相關(guān)級(jí)別人員開展金融產(chǎn)品創(chuàng)新活動(dòng)。我國金融產(chǎn)品的創(chuàng)新與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展總體上是相輔相成的。技術(shù)創(chuàng)新是多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，國外房地產(chǎn)行業(yè)在短時(shí)間內(nèi)的快速發(fā)展得益于支持。金融技術(shù)創(chuàng)新與企業(yè)自身努力相結(jié)合，促成了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。與我國目前的發(fā)展?fàn)顩r相比，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持在質(zhì)量、數(shù)量、深度和程度上都沒有達(dá)到實(shí)質(zhì)性的要求。3.融資方式過度依賴債權(quán)融資債權(quán)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)通過舉債籌集資金的方式，投資者可以利用債券獲得相應(yīng)的股息和利息收入。碧桂園控股有限公司的債券融資主要通過貸款方式進(jìn)行。期限少于1年的貸款為短期貸款，期限超過1年的貸款為長期貸款。然而，碧桂園控股有限公司的收債方式仍存在諸多不足。首先，債券基金公司發(fā)行債券的資格必須經(jīng)過政府相關(guān)財(cái)政部門的嚴(yán)格審核和控制，只能由政府管理。研究審批企業(yè)債券發(fā)行部門資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)效益、發(fā)行總量和發(fā)行方式，開展一級(jí)融資的債券發(fā)行資質(zhì)。第二，債權(quán)融資會(huì)給企業(yè)帶來一定的償債壓力，增加操作風(fēng)險(xiǎn)。目前，在資本市場上，股票融資被認(rèn)為是低風(fēng)險(xiǎn)的，而債務(wù)融資則要求房地產(chǎn)企業(yè)到期日償還本息。最后，融資租賃作為債務(wù)融資的一種，如果在整個(gè)籌資過程中不轉(zhuǎn)讓融資租賃，企業(yè)對(duì)租賃資產(chǎn)的使用權(quán)將受到限制。4.公司融資受到市場因素的限制金融市場的核心功能是將資本從過剩轉(zhuǎn)移到資本需求。不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)金融體系存在著廣泛的融資效率低下的問題。同時(shí)，我們也必須清醒地認(rèn)識(shí)到，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不完善的背后，存在著中國金融體系發(fā)展不完善導(dǎo)致的融資效率不足等問題。主要原因是我國目前的經(jīng)濟(jì)體制還不是一種完全開放的市場經(jīng)濟(jì)體制。很多方面都受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，不能按照市場規(guī)律和價(jià)值規(guī)律獨(dú)立制約。金融市場也有很多方面，公司的缺點(diǎn)是資源配置不足。房地產(chǎn)上市公司融資方式改進(jìn)對(duì)策1.樹立正確的融資決策理念及管理機(jī)制首先，碧桂園應(yīng)根據(jù)既定的經(jīng)營目標(biāo)和資金狀況選擇融資方式。雖然碧桂園的融資方式是債務(wù)人的融資方式，但長期貸款的比例很低，長期貸款的數(shù)量為零，情況非常嚴(yán)重。相反，該公司的股價(jià)仍然很高，并且已經(jīng)出現(xiàn)了類似于互聯(lián)網(wǎng)公司的增長模式。即利用高負(fù)債水平來保證市場價(jià)值的快速增長。這樣的企業(yè)不能把所有的精力集中在籌集資金的成本上，必須考慮企業(yè)現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)來降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，在確定初期融資類型后，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場趨勢(shì)運(yùn)用創(chuàng)新思維和融資相結(jié)合的方法，在動(dòng)態(tài)調(diào)整籌資策略的基礎(chǔ)上，將籌資成本降低到能夠有效控制的水平。2.平衡債權(quán)融資及股權(quán)融資的比例在市場前景好的情況下，碧桂園可以合理地采用低成本融資方式，防止因管理不善導(dǎo)致的債務(wù)償還危機(jī)。合理的資產(chǎn)負(fù)債率不能只考慮單個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的資產(chǎn)負(fù)債率。從公司的融資決策和未來發(fā)展來看，平衡調(diào)整債權(quán)融資和股權(quán)融資的比例是非常必要的選擇。3.采用多元化的融資方式房地產(chǎn)行業(yè)投資基金的發(fā)展與碧桂園控股公司的融資策略完全一致。一是房地產(chǎn)投資基金投資碧桂園控股有限公司，改變了國家所有投資對(duì)銀行貸款的過度依賴，降低了資產(chǎn)負(fù)債率，減輕了公司的債務(wù)壓力，提供了幫助。在此基礎(chǔ)上，引導(dǎo)公司的籌資方式向積極的方向發(fā)展;第二，房地產(chǎn)投資基金是風(fēng)險(xiǎn)控制的，對(duì)同一房地產(chǎn)公司要求嚴(yán)格的資金投資條件。禁止因過度投資而失去公司的獨(dú)立經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)行業(yè)投資基金作為第二投資者，將對(duì)碧桂園控股有限公司的日常運(yùn)營進(jìn)行外部監(jiān)管，提高控制結(jié)構(gòu)和運(yùn)營政策的透明度，促進(jìn)公司健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)投資基金也優(yōu)化了企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了資源的最佳配置。最后，房地產(chǎn)行業(yè)投資基金是碧桂園的金融渠道拓展選擇之一，有助于公司分散金融風(fēng)險(xiǎn)。4.營造良好的外部融資環(huán)境。碧桂園債務(wù)融資比例較高，短期債務(wù)占債務(wù)融資的大部分。對(duì)企業(yè)融資的擔(dān)憂有所增加，稅前利潤較低，企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿可能遭受損失。作為市場不可或缺的一部分，經(jīng)濟(jì)的變化必然會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。因此，公司管理層應(yīng)該在充分了解市場趨勢(shì)的前提下做出融資決策。結(jié)語本文以碧桂園控股有限公司為分析點(diǎn)，找出其融資方式的不足和內(nèi)在原因。同時(shí)，本文還提出了碧桂園融資方式的目標(biāo)改進(jìn)，包括建立正確的融資決策理念和管理機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理的制度化，采用和優(yōu)化多種融資方式。采用這些自籌資金結(jié)構(gòu)的改進(jìn)方案，旨在對(duì)碧桂園融資方式的選擇進(jìn)行優(yōu)化，希望為我國房地產(chǎn)行業(yè)提供一定的理論性參考。參考文獻(xiàn)[1]華莎.房地產(chǎn)融資方式探討[J].中國市場,2020,No.1028(01):86-87.[2]郭銘.我國房地產(chǎn)融資方式的比較,選擇與調(diào)整[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2020,No.423(01):89-90.[3]姜明明.房地產(chǎn)融資方式探討[J].現(xiàn)代商業(yè),2020(21):24-25.[4]葉令怡.我國房地產(chǎn)融資方式研究——以中國恒大為例[J].財(cái)富生活,2019,000(10X):P.70-70.[5]王薇.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究——基于HX公司的案例分析[D].北京交通大學(xué),2020.[6]王佳.T房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究[D].東北石油大學(xué),2019.[7]懷淑艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式、難點(diǎn)問題及解決對(duì)策探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2020(13):280.[8]王濱,何榮輝.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2020,000(009):111-112.[9]劉帥.房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及融資途徑探究[J].環(huán)球市場,2019,000(036):18.[10]許鑄