2首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序指引

首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序指引成立條件物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，建設單位應當在三十日內向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面報告，建設單位未提交書面報告或者建設單位已不存在的，業(yè)主可以以書面形式向鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的請求。符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：㈠出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上；㈡首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的。提交材料：㈠物業(yè)管理區(qū)域證明；㈡房屋及建筑物面積清冊；㈢業(yè)主名冊；㈣建筑規(guī)劃總平面圖；㈤交付使用共用設施設備的證明；伉）物業(yè)服務用房配置證明；（七）物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；（A）其他有關的文件資料。第一步成立業(yè)主大會籌備組符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到建設單位的書面報告或者業(yè)主的書面請求之日起三十日內，應當會同社區(qū)居委會組織成立業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），并確定籌備組組長。㈠籌備組成員的條件和人數首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民員會代表五至十一組成。籌備組成員人數應為單數，其中業(yè)主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任?；I備組應當自成立之日起七日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內進行書面公告。㈡籌備組的成立程序1?申請小區(qū)業(yè)主聯名向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提交《成立首屆業(yè)主大會申請書》。已達到成立業(yè)主大會條件的小區(qū)，也可由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向小區(qū)業(yè)主發(fā)出《關于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的公告》。公示經房地產行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確認的《關于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的公告》，在小區(qū)內張貼公示70,告知全體業(yè)主關于關于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的事宜。公示期內業(yè)主自薦《關于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的公告》公示期間，推（自）薦參與籌備組成員的業(yè)主填寫《籌備組成員推（自）薦表》，將表格送到推薦箱或者《公告》上指定的業(yè)主處。4?籌備組的產生《關于成立首屆業(yè)主大會會議籌備組的公告》公示期滿后，聯名業(yè)主收到的推（自）薦表不超過規(guī)定的業(yè)主代表人數的，這些自薦的業(yè)主即成為籌備組成員。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集所有自薦人選舉籌備組成員。業(yè)主為法人或者其他組織，委托其工作人員參加籌備組的，應當書面委托。籌備組的確立籌備組發(fā)出《業(yè)主大會會議籌備組成員名單的公示》，在小區(qū)內張貼公示7日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協調解決?；I備組自成立之日起90天內應當組織召開首屆業(yè)主大會?！锶艋I備組通過上述流程后仍未能成立的，應當按規(guī)定重新向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會書面申請。第二步做好各項籌備工作業(yè)主大會籌備組成立以后，應當做好下列籌備工作：㈠確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；1?業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。2?首次業(yè)主大會會議內容主要為表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》、選舉產生業(yè)主委員會。㈡擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》和決定表決事項、確認業(yè)主人數、投票權數1?擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。決定表決事項、確認業(yè)主人數和投票權數⑴籌備組應決定首屆業(yè)主大會的以下表決事項：業(yè)主大會議事規(guī)則；管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會成員。決定上述事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。⑵確認業(yè)主人數和投票權數籌備組向建設單位或物業(yè)服務企業(yè)索取業(yè)主資料，確認業(yè)主人數，確定每戶業(yè)主在首屆業(yè)主大會上的投票權數。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當協助業(yè)主大會籌備組工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內地上、地下的建筑物、設施設備和相關場地等）、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應的人力、場地支持。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積確定，以每平方米為一個投票權數，投票權數累加計算，不足一平方米的不計算。業(yè)主捅有的房屋建筑面積按其《房屋所有權證》登記或其他能證明其房屋權屬的合法有效文件的房屋建筑面積為依據。未售房屋的投票權屬建設單位或公有住房出售單位。未參加表決的業(yè)主，其投票權數應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》中約定是否計入已表決的多數票范圍內。㈢確定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單1?業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦及推薦相結合的方式產生?；I備組應在物業(yè)管理區(qū)域內貼出通知，通知業(yè)主可在規(guī)定時間內報名。2.業(yè)主委員會委員候選人的資格條件：具有完全民事行為能力；?遵守有關法律、法規(guī)詁業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；'③按時交納住宅專項維修資金和物業(yè)服務費用，無損害公共利益行為；熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有較強的社會公信力和組織能力；具有必要的工作時間；本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其下屬單位任職；業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。業(yè)主委員會委員候選人應書面承諾，自愿成為業(yè)主委員會委員，愿意在任期內積極為業(yè)主服務，保證公正廉潔、勤勉盡責，不隨意辭職。3?發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦的通知籌備組發(fā)出《業(yè)主委員會委員候選人推（自）薦表》和《首屆業(yè)主大會會議討論事項的公告》在小區(qū)內公示7日，向全體業(yè)主征集候選人以及征求草案的意見。在公示期內，符合候選人資格條件的業(yè)主填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，提供《業(yè)主委員會委員候選人推（自）薦表》和《業(yè)主代表（業(yè)主委員會候選人）承諾書》，連同身份證復印件（核對原件后退還）和房產證明復印件（核對原件后退還）一起交給籌備組。業(yè)主可向籌備組提出對《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》的修改意見和建議。4?候選人及《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的產生籌備組在公示期滿后將收集到的名單和資料做好整理核實，最終確定候選人名單。同時，根據業(yè)主提出意見和建議，對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約（草案）》進行修改和完善。籌備組將整理、核實過的候選人名單、簡歷表以及修改后的《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約》在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示至投票表決通過該兩份文件為止。5?做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。印制《選舉業(yè)主委員會選票》和《〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉、〈業(yè)主公約〉表決票》。采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議的，做好擬定會議議程、落實場地等會務準備工作。采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議的，做好書面征求業(yè)主意見的相關準備工作（如成立選票發(fā)放組、選票如何回收、如何統(tǒng)計、回收達不到法定要求如何處理等）。㈣發(fā)出召開業(yè)主大會通知在《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》、《管理規(guī)約（草案）》、候選人名單和簡歷公示滿7日后，籌備組填寫好《關于召開首屆業(yè)主大會的通知》以及會議時間、地點、議題和議程、選票格式、表決票樣本在首屆業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。在公示期內，籌備組及時告知物業(yè)所在地的房地產行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居委會，并印刷好《選舉業(yè)主委員會委員選票》和《業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約表決票》。第三步召開首次業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結合的形式召開。采用的投票方式必須與《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定相一致。業(yè)主可以由該幢、單元、樓層的業(yè)主以一戶一票的方式共同推選，得票過半數且得票最多者為業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行任務。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，必須符合《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定，業(yè)主和代理人應當簽訂《業(yè)主參加首屆業(yè)主大會委托書》，代理人持業(yè)主委托書并根據委托內容進行投票表決，委托書應載明委托內容、委托期限、委托權限等內容。首屆業(yè)主大會按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定是否實行差額投票選舉方式產生首屆業(yè)主委員會，并確定委員人數。如果回收的選票未達到規(guī)定的票數，籌備組可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請延期，繼續(xù)回收選票，延遲時間一般不超過60天。在延期內，籌備組應積極發(fā)動未投票的業(yè)主參與投票。若業(yè)主大會按照上述流程仍未能通過的，應當按規(guī)定重新向物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會書面申請。㈠業(yè)主大會會議采用集體討論的形式的，籌備組應按下列議程召開大會：1?入場登記。由籌備組根據物業(yè)產權份額清單對與會的業(yè)主核對身份后，予以登記，非業(yè)主、物業(yè)使用人參加的需出具業(yè)主委托書。大會要確認符合法定人數的業(yè)主參加后才能宣布大會開始。2.介紹業(yè)主委員會委員候選人，宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》及《業(yè)主公約》。3?發(fā)放、收集、登記選票和表決票?；I備組核對業(yè)主身份后發(fā)給選票和表決票，領票的業(yè)主應在發(fā)放單上簽名。業(yè)主填寫好選票和表決票后，自行投放至會場設置的投票箱內。4?公開唱票、計票，統(tǒng)計結果。宣布選舉、表決結果。公告結果?；I備組應在會后將業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示7天，同時將結果報告所在社區(qū)居民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及房地產行政主管部門。㈡業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式的，應按以下程序進行：1?發(fā)放選票和表決票。選票和表決票的發(fā)放由籌備組成員、所在社區(qū)居委會人員組成若干個發(fā)放組，送達每戶業(yè)主，業(yè)主須在發(fā)放簽收單上簽字。投票。投票采用“流動投票”和“集中投票”相結合的方式進行。流動投票。選票和表決票發(fā)放同時，如愿意立即投票，可將填好的票投入在發(fā)放組攜帶的流動票箱內；選票和表決票發(fā)放結束時，各組流動票箱應交社區(qū)居委會封箱集中保存。集中投票?；I備組集中一個時段在小區(qū)內設立投票箱，業(yè)主集中投放到設置在小區(qū)內的投票箱內。計票。計票工作在集中投票結束后進行?；I備組成立監(jiān)票組、計票組，其人員由業(yè)主代表、籌備組成員組成（候選人回避）。集中投票及計票工作必須有所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居委會人員到場監(jiān)督和指導。4?回收選票未達到法定票數的，應繼續(xù)征集未征求意見業(yè)主的意見。5?公告結果。籌備應在會后將統(tǒng)計結果和業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示7天，同時報告所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及房地產行政主管部門。第四步召開首次業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會自首屆業(yè)主大會會議表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主委員會自產生之日起3日內召開首屆業(yè)主委員會會議，推選產生主任1人，副主任1?2人，以及其他職責人員。第五步公示表決結果將首屆業(yè)主大會的投票表決結果、業(yè)主委員會名單及分工在小區(qū)內顯著位置公示5H,業(yè)主有權查詢相關材料。業(yè)主委員會應將業(yè)主投表決票選票及召開業(yè)主大會的相關資料妥善保存，第六步業(yè)主委員會備案㈠備案業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，提交以下資料備案：《業(yè)主委員會備案登記申請表》；《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；3?業(yè)主大會的會議記錄、會議決定和會議表決結果；業(yè)主