淺析上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值與發(fā)展前景-以萬(wàn)科為例

畢業(yè)論文學(xué)生姓名：學(xué)號(hào)：系別班級(jí)：金融系2011級(jí)投資學(xué)本科班專(zhuān)業(yè)：投資學(xué)題目：淺析上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值與發(fā)展前景——以萬(wàn)科為例指導(dǎo)者：助教評(píng)閱者：講師2015年5月12日畢業(yè)論文中文摘要淺析上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值與發(fā)展前景-以萬(wàn)科為例摘要：改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，成為了世界第二大經(jīng)濟(jì)體，在這過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)也一躍成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，涌現(xiàn)了大批優(yōu)秀的上市房地產(chǎn)公司。如何正確評(píng)估上市房地產(chǎn)公司的投資價(jià)值，既關(guān)系到廣大投資者的切身利益，也對(duì)我國(guó)的國(guó)計(jì)民生有重要的影響。本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和問(wèn)題進(jìn)行深入剖析，探尋房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展道路，為廣大投資者進(jìn)行理性投資作一些有用的參考。為了更加清楚明晰地了解上市房地產(chǎn)公司的投資價(jià)值，本文選取了上市房地產(chǎn)公司中市值最高、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最好的龍頭企業(yè)-萬(wàn)科集團(tuán)作為分析的對(duì)象，通過(guò)分析其經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，并對(duì)其財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行深入剖析，最后利用經(jīng)典的估值方法對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的公司價(jià)值進(jìn)行合理估算，得出了萬(wàn)科集團(tuán)的投資價(jià)值，并以其為代表，探究出我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的整體投資價(jià)值，為廣大投資者進(jìn)行理性投資提供有益參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值萬(wàn)科畢業(yè)論文外文摘要TitleAnalysisofInvestmentValueandDevelopmentProspectofListedEstateCompaniesofChina-TakingVankeforExampleAbstractAfter30yearsofreformandopeningup,Chineseeconomyhasundergoneenormouschangesandbecometheworld'ssecondlargesteconomicentity.Intheprocess,therealestateindustryalsobecomesoneofthepillarindustriesofthenationaleconomy,emergingalargenumberofoutstandinglistedrealestatecompanies.Howtoproperlyassesstheinvestmentvalueoflistedrealestatecompanies,notonlyconcernsthevitalinterestsofinvestors,butalsohasimportanteffectsonournationaleconomy.ThispapermainlyanalyzesthedevelopingsituationandproblemsofChineserealestateindustrytoexplorethefuturepathoftherealestateindustryandhelpthemajorityofinvestorsmakerationalinvestmentdecisions.Inordertounderstandtheinvestmentvalueoflistedrealestatecompanies,thispaperselectsVankeGroupasanobjectofanalysis,byanalyzingthestrengthsandweaknessesofitsbusiness,andalsoanalyzingitsfinancialcondition.Finally,thispaperusestheclassicalmethodsofvaluationtoestimatethevalueofVankeGroup,obtainstheinvestmentvalueofVanke,explorestheinvestmentvalueofthewholelistedrealestateindustry,offerimportantreferencetoinvestors’investmentstrategies.Keywords：RealEstateInvestmentValueVanke 目錄 1引言 11.1研究背景和研究意義 11.2文獻(xiàn)綜述 11.3研究?jī)?nèi)容和研究目的 31.4研究過(guò)程和方法 32我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 32.1我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 32.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題 43房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的決定因素 53.1宏觀經(jīng)濟(jì)政策 53.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 63.3公司經(jīng)營(yíng)狀況 74萬(wàn)科房地產(chǎn)公司基本情況 74.1公司概況 74.2萬(wàn)科房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析 75萬(wàn)科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析 95.1償債能力分析 95.2營(yíng)運(yùn)能力分析 105.3盈利能力分析 116用估值方法對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行估值 126.1市盈率法 126.2股利貼現(xiàn)模型 136.3現(xiàn)金流折現(xiàn)法 146.4估值結(jié)果 157房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展路徑研究 167.1房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 167.2房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展路徑 17結(jié)論 19參考文獻(xiàn) 20致謝 211引言1.1研究背景和研究意義隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，社會(huì)公眾的生活水平在不斷提高，在這個(gè)過(guò)程中，必然伴隨著的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮。從西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展歷史可以看出，社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展程度越高，房地產(chǎn)需求便不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)也不斷發(fā)展壯大。中國(guó)改革開(kāi)放30多年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有了巨大的發(fā)展，涌現(xiàn)了萬(wàn)科、金地、招商、保利等大型上市房地產(chǎn)公司，他們引領(lǐng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向，有必要深刻剖析它們的公司價(jià)值。同時(shí)，我國(guó)的大型房地產(chǎn)公司多是上市公司，分析其投資價(jià)值有利于廣大投資者作出正確的判斷，促進(jìn)我國(guó)證券市場(chǎng)的有序運(yùn)行和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。1.2文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的支柱產(chǎn)業(yè)之一，受到社會(huì)各方的廣泛關(guān)注。改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大發(fā)展、大繁榮，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了黃金時(shí)期。但是自2014年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫，增速明顯放緩，國(guó)家宏觀調(diào)控政策也在不斷加強(qiáng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)新的態(tài)勢(shì)。特別對(duì)于上市房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，投資者如何評(píng)估和認(rèn)識(shí)上市房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的變化，對(duì)于他們做出正確的投資決策有重要的意義。本文意在分析當(dāng)前我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的投資價(jià)值，并以龍頭企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)為例，認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，并對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有個(gè)新的展望。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)內(nèi)的專(zhuān)家學(xué)者也有自己獨(dú)特的觀點(diǎn)。吳敬璉（2013）深入分析了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的本質(zhì)，他認(rèn)為房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的根本原因是貨幣發(fā)行量過(guò)大，過(guò)多的貨幣供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因此多余的資金進(jìn)入收益率高的房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)大幅上漲。陳寶存（2011）指出我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)跨入為期30年的白銀增長(zhǎng)期，增長(zhǎng)速度將會(huì)放緩，告別多年來(lái)的野蠻增長(zhǎng)現(xiàn)象。他深切的指出，由于中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程大概花費(fèi)30年時(shí)間，換句話來(lái)說(shuō)，我國(guó)每年平均1%的新增城市人口將會(huì)持續(xù)30年的時(shí)間，如此一來(lái)我們房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)速度必須保持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，而不是以前的飛速發(fā)展。在未來(lái)的發(fā)展道路上，房地產(chǎn)行業(yè)仍將扮演重要的角色，但是依然會(huì)維持支柱產(chǎn)業(yè)的地位。倪鵬飛（2014）認(rèn)為現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，告別高增長(zhǎng)、高消耗的時(shí)代，與此同步的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)新的面貌。他指出最近的房產(chǎn)調(diào)控力度空前，真正使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，因?yàn)樾乱粚谜恼{(diào)控時(shí)間持續(xù)會(huì)更長(zhǎng)、程度更深、效果更好。此外，房產(chǎn)調(diào)控的地域差別也是明顯的，對(duì)于一線城市而言，房地產(chǎn)需求旺盛，供給相對(duì)有限，因此其受的影響也比較有限，未來(lái)將維持中高速增長(zhǎng)；對(duì)于二線、三線城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)房需求相對(duì)偏弱，房源充足，在新的歷史發(fā)展時(shí)期，這些地方的房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入比較深的調(diào)整期，房地產(chǎn)投資的熱潮將會(huì)慢慢退去，真正進(jìn)入發(fā)展的新階段。鄧郁松（2014）分析了2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的新的變化，他認(rèn)為這種變化主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一個(gè)是房屋新開(kāi)工面積大幅減少，另一個(gè)便是房產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度放緩。此次房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)下降，不僅是中央政府宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的影響，更重要的是房地產(chǎn)行業(yè)本身的生命周期出現(xiàn)了變化。他認(rèn)為從英國(guó)、德國(guó)、日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期一般出現(xiàn)在該國(guó)人口規(guī)模不斷擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)期，而我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在不斷下降，GDP增速跌破8%，相應(yīng)的人口增長(zhǎng)速度也在放緩，人口老齡化趨勢(shì)愈加明顯，正因?yàn)槿绱?，我?guó)房地產(chǎn)公司將進(jìn)入增長(zhǎng)速度下降直至穩(wěn)定增長(zhǎng)的狀態(tài)。郎咸平（2015）在“萬(wàn)達(dá)商業(yè)投資高峰論壇”指出，2014年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)整是正?，F(xiàn)象，正如中國(guó)股市一樣有跌才有漲、有上升才有下降。因此民眾不必竊喜、開(kāi)發(fā)商也無(wú)須擔(dān)憂，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)依然會(huì)維持比較高的發(fā)展水平，相應(yīng)的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也不會(huì)跌入深谷，只是增長(zhǎng)速度下降而已。以上這些知名學(xué)者分析了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)原因、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，并對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)公司的發(fā)展提出了自己的見(jiàn)解，但是并沒(méi)有具體闡釋房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和上市房地產(chǎn)公司的投資價(jià)值，鑒于此，本文將具體分析我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的投資價(jià)值，并以龍頭企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)作為主要研究對(duì)象。1.3研究?jī)?nèi)容和研究目的為了正確評(píng)估我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的投資價(jià)值，為廣大投資者進(jìn)行投資提供有用的建議和幫助，我對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了深入分析，首先，本文研究了目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、指出了我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題；其次，我把萬(wàn)科集團(tuán)作為本文分析的重點(diǎn)，把它作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影進(jìn)行研究，在介紹萬(wàn)科集團(tuán)基本情況的基礎(chǔ)上，深入分析萬(wàn)科集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，并剖析萬(wàn)科集團(tuán)近年來(lái)的財(cái)務(wù)狀況；最后利用經(jīng)典的公司估值方法對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行估值。通過(guò)這些研究，我們探究出了萬(wàn)科集團(tuán)的投資價(jià)值，并映射到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資價(jià)值和發(fā)展趨勢(shì)，最后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展提出了建設(shè)性意見(jiàn)，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供有益的幫助。1.4研究過(guò)程和方法本文主要采用了描述統(tǒng)計(jì)的研究方法，通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、慧博投研資訊網(wǎng)站、東方財(cái)富網(wǎng)、大智慧股票分析軟件等渠道獲得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)和圖表，并對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分類(lèi)和整理，最后運(yùn)用所學(xué)的統(tǒng)計(jì)學(xué)和投資學(xué)理論對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究和分析。此外，我還從中國(guó)知網(wǎng)上下載類(lèi)似的文章和期刊，了解前人的研究方法和研究成果，并進(jìn)行合理借鑒，進(jìn)而，我們發(fā)現(xiàn)了其中隱含的規(guī)律與問(wèn)題，最終通過(guò)分析得出了結(jié)論。2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題2.1我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀中國(guó)經(jīng)濟(jì)在改革開(kāi)放的洗禮下經(jīng)歷了30多年的高速發(fā)展，人民生活水平有了極大的提高，在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)也取得了很大的發(fā)展和壯大，成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的重要角色。在這個(gè)時(shí)間段涌現(xiàn)了許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，像萬(wàn)科、綠地、招商、金地、保利等大型地產(chǎn)公司。然而2013年我國(guó)的房屋貸款政策第一次下調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深度調(diào)整，因此上市房地產(chǎn)公司的股價(jià)也有較大的跌幅，房地產(chǎn)業(yè)瘋狂擴(kuò)張和發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)接近尾聲。國(guó)家有意提高二套房首付比例至40%以上，并要求銀行減少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款額度，這些強(qiáng)有力的調(diào)控措施極大遏制了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。由此帶來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代也將告一段落，但是中國(guó)作為世界第一人口大國(guó)，伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，住房需求依然相當(dāng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間依然會(huì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分。2.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題2.2.1供需失衡明顯我國(guó)人口眾多，住房需求大是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，且伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快對(duì)房屋的需求量會(huì)加大，正因?yàn)槿绱宋覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)才發(fā)展的如火如荼，但是矛盾也因此產(chǎn)生。據(jù)報(bào)道，2014年的春季、夏季、秋季中，中國(guó)的房產(chǎn)供應(yīng)同比上漲，然而在這中間中低價(jià)位普通住房供應(yīng)量卻減少，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的供需畸型矛盾顯現(xiàn)出來(lái)。因?yàn)橹袊?guó)大部分購(gòu)房者的收入達(dá)不到購(gòu)買(mǎi)中高檔住宅的要求，面對(duì)供應(yīng)充足的中高檔住房他們只能望洋興嘆，從而造成房子供應(yīng)不斷上升，卻依然呈現(xiàn)住房供應(yīng)不足的假象。這是由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只看重高端住宅的巨大利潤(rùn)率，而對(duì)于需求巨大的中低檔住宅投入較少，正是這樣才造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展。2.2.2房?jī)r(jià)炒作嚴(yán)重，房?jī)r(jià)虛高從圖1可以看出，北京市的商品房銷(xiāo)售價(jià)格從2004年起不斷飆升，從5000元每平方米漲到2013年的約20000元每平方米，漲幅巨大，由此看到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作非常嚴(yán)重，房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致人民的生活水平不能穩(wěn)步提升。過(guò)高的房?jī)r(jià)促使房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)不斷上升，規(guī)模不斷擴(kuò)大，但是由此帶來(lái)的房?jī)r(jià)虛高也提高了房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一線城市房?jī)r(jià)居高不下，北上廣深房?jī)r(jià)在中央各項(xiàng)調(diào)控措施的作用下，非但沒(méi)有下降反而有不斷飆升的趨勢(shì)。中國(guó)廣播網(wǎng)報(bào)道說(shuō)，2013年10月2日我國(guó)100個(gè)城市住宅16個(gè)月環(huán)比上漲，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格虛高現(xiàn)象依然十分嚴(yán)重。高房?jī)r(jià)一方面影響了居民的生活，抑制了人們的創(chuàng)業(yè)熱情，使得年輕一代的生活壓力巨大，另一方面也影響了社會(huì)的和諧、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，因?yàn)樵S多人一生都在為一套房子忙碌，又怎么會(huì)有時(shí)間來(lái)創(chuàng)業(yè)和為社會(huì)做出貢獻(xiàn)。中央政府已經(jīng)意識(shí)到高房?jī)r(jià)帶來(lái)的巨大社會(huì)隱患，先后出臺(tái)了“國(guó)五條”等抑制房?jī)r(jià)的措施，但是收效甚微，這一問(wèn)題有待進(jìn)一步解決。圖1北京市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站2.2.3政府保障性住房不足政府為了保障人民的生活水平不被虛高的房?jī)r(jià)所累，穩(wěn)定社會(huì)秩序，投資建設(shè)了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，解決困難家庭的住房問(wèn)題，取得了一定的效果。但是這些保障性住房對(duì)于龐大的人群來(lái)說(shuō)實(shí)在太少了，大部分購(gòu)房者無(wú)法獲得這種指標(biāo)，政府也沒(méi)有過(guò)多的資金來(lái)進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，使得保障性住房供不應(yīng)求，甚至出現(xiàn)高價(jià)搶購(gòu)保障性住房的亂象。這些現(xiàn)象都使這項(xiàng)民生工程變得名存實(shí)亡，真正需要住房而家庭困難的群眾并沒(méi)有獲得這項(xiàng)福利。同時(shí)，建設(shè)保障性住房的利潤(rùn)過(guò)少，房地產(chǎn)企業(yè)不想介入，單靠政府的力量來(lái)建設(shè)也使得保障性住房的數(shù)量難以滿足市場(chǎng)需求。3房地產(chǎn)公司投資價(jià)值的決定因素3.1宏觀經(jīng)濟(jì)政策房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控和影響。為了促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定健康發(fā)展，中國(guó)政府相繼出臺(tái)了許多房?jī)r(jià)調(diào)控政策，“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“國(guó)五條”和“新國(guó)五條”等房?jī)r(jià)調(diào)控政策，這其中還包括一系列的限購(gòu)令等其他措施。這些政策的出臺(tái)無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的影響力，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整。特別是自2014年以來(lái)，我國(guó)北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)，房?jī)r(jià)回歸理性，帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下滑的跡象，為過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)降溫解暑，使得中國(guó)的經(jīng)濟(jì)真正實(shí)現(xiàn)軟著陸。房?jī)r(jià)漸漸回歸理性，合乎其內(nèi)在價(jià)值，使得人民群眾的生活得到改善，這些變化無(wú)不和新一屆政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)。3.2經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系里的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有巨大的貢獻(xiàn)。另一方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著深刻的影響，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展程度直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。從下圖的國(guó)房景氣指數(shù)可以看出，在2012年之前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展中，國(guó)家各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，從而國(guó)房景氣指數(shù)也處于高水平，在2010年6月到達(dá)105的高點(diǎn)，在此之后，由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，國(guó)房景氣指數(shù)開(kāi)始下滑。從中可以窺探經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的顯著影響，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，群眾的收入相應(yīng)會(huì)增加，從而使得購(gòu)房需求上升，推高房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也反過(guò)來(lái)促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展，為GDP的增長(zhǎng)作出了巨大的貢獻(xiàn)。圖2國(guó)房景氣指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站3.3公司經(jīng)營(yíng)狀況房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)涌現(xiàn)了一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，他們引領(lǐng)著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，以萬(wàn)科為代表的優(yōu)秀房地產(chǎn)公司是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。在42家房地產(chǎn)上市公司中，萬(wàn)科集團(tuán)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)被稱(chēng)為房地產(chǎn)上市公司中的“四大金剛”，他們經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，利潤(rùn)率高于同業(yè)水平，有著優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)者和精干的公司團(tuán)隊(duì)，代表著房地產(chǎn)行業(yè)的最高水平；而余下的幾十家上市房地產(chǎn)公司由于公司經(jīng)營(yíng)狀況不如這些優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，從而缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，其投資價(jià)值也會(huì)大打折扣。4萬(wàn)科房地產(chǎn)公司基本情況4.1公司概況萬(wàn)科集團(tuán)是中國(guó)有名的房地產(chǎn)公司，也是中國(guó)最早成立的房地產(chǎn)公司之一，于1984年建立于深圳市，目前是中國(guó)上市房地產(chǎn)公司中的龍頭企業(yè)。萬(wàn)科由王石一手創(chuàng)立，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為銷(xiāo)售收入上千億元的大型公司，在2014年，該公司取得了2151.3億元的銷(xiāo)售額，是中國(guó)上市房地產(chǎn)公司中的世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)。公司于1988年IPO，發(fā)行股票2800萬(wàn)股，募資2800萬(wàn)元，極大促進(jìn)了公司的進(jìn)一步發(fā)展；公司于1991年1月29日于深圳證券交易所上市，是深交所的第二個(gè)上市公司。近年來(lái)，萬(wàn)科集團(tuán)依托傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展住宅，成為了家喻戶曉的房地產(chǎn)公司，也是上市公司中的藍(lán)籌股份，受到廣大投資者的廣泛關(guān)注。因此，萬(wàn)科作為中國(guó)乃至世界房地產(chǎn)企業(yè)的杰出代表，研究其投資價(jià)值就顯得至關(guān)重要。4.2萬(wàn)科房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析4.2.1經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)作為我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的龍頭企業(yè)，萬(wàn)科集團(tuán)具備良好的社會(huì)聲譽(yù)，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)也是十分明顯的。1.家喻戶曉的品牌知名度作為中國(guó)最早成立的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司之一，萬(wàn)科集團(tuán)在業(yè)界的知名度是無(wú)可匹敵的，在中國(guó)甚至全球都是優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的代表。正因如此，萬(wàn)科集團(tuán)憑借這項(xiàng)優(yōu)勢(shì)在中國(guó)有很高的市場(chǎng)占有率，也因此給公司帶來(lái)了巨額的利潤(rùn)。2.優(yōu)秀的企業(yè)文化文化是企業(yè)的靈魂，在董事長(zhǎng)王石的帶領(lǐng)下，萬(wàn)科集團(tuán)具備了尊重客戶、尊重人才、改革創(chuàng)新的優(yōu)秀企業(yè)文化，也正是在這種先進(jìn)企業(yè)文化的熏陶下，萬(wàn)科集團(tuán)能在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上領(lǐng)跑幾十年，成為知名的專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。3.卓越的管理和創(chuàng)新能力萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)展至今，年銷(xiāo)售額2000多億元，離不開(kāi)公司團(tuán)隊(duì)良好的管理能力和創(chuàng)新意識(shí)。為了適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展，萬(wàn)科集團(tuán)設(shè)置了創(chuàng)新研究部門(mén)，開(kāi)發(fā)出很多讓顧客滿意的產(chǎn)品，而不是局限于以前取得的成就。近年來(lái)，萬(wàn)科的創(chuàng)新研究部門(mén)取得了住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新60多項(xiàng)，并且正在向?qū)＠稚暾?qǐng)相關(guān)專(zhuān)利，從中可以看出萬(wàn)科集團(tuán)卓越的管理和創(chuàng)新能力。4.2.2經(jīng)營(yíng)劣勢(shì)作為上市房地產(chǎn)公司中的領(lǐng)頭羊，萬(wàn)科集團(tuán)雖然優(yōu)勢(shì)明顯，但是同樣存在不少的劣勢(shì)，也正因?yàn)槿绱耍?014年末在公布全年銷(xiāo)售額之后，落后于另一家房地產(chǎn)非上市公司“綠地集團(tuán)”。其經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)如下：1.擴(kuò)張速度過(guò)快，存貨數(shù)量過(guò)多，導(dǎo)致流動(dòng)性欠佳，影響公司的進(jìn)一步發(fā)展。2.土地成本過(guò)高，土地資源受限。作為民營(yíng)企業(yè)的萬(wàn)科集團(tuán)，在土地資源的獲取上不如國(guó)資背景的房地產(chǎn)公司那么容易，其開(kāi)發(fā)的土地大部分來(lái)自公開(kāi)拍賣(mài)或者二級(jí)交易市場(chǎng)，從而成本較高，影響了公司的利潤(rùn)。3.顧客對(duì)公司滿意度地域差異比較明顯。在萬(wàn)科的客戶群中，深圳客戶對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的評(píng)價(jià)最高，然而北京客戶對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的評(píng)價(jià)最低，并且其他各省市客戶對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的滿意度差異也很大，這可以看出萬(wàn)科集團(tuán)在客戶服務(wù)方面還有待改善，只有讓全國(guó)的住戶滿意，才是房地產(chǎn)龍頭老大的應(yīng)有表現(xiàn)。5萬(wàn)科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析良好的財(cái)務(wù)狀況是公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障，為了正確認(rèn)識(shí)萬(wàn)科集團(tuán)的投資價(jià)值，下文將著重分析該公司的償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和盈利能力。5.1償債能力分析房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，對(duì)于資金的依賴(lài)程度很高，因此其償債能力的高低直接影響了公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和投資價(jià)值。表1萬(wàn)科集團(tuán)償債指標(biāo)指標(biāo)2009-122010-122011-122012-122013-122014-12流動(dòng)比率1.921.591.411.401.341.35速動(dòng)比率0.590.560.370.410.340.43資產(chǎn)負(fù)債率67.0074.6977.1178.3278.0077.21數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)圖3萬(wàn)科資產(chǎn)負(fù)債率數(shù)據(jù)來(lái)源：慧博投研資訊網(wǎng)站由表1可知，萬(wàn)科集團(tuán)的流動(dòng)比率近年來(lái)低于2:1的正常水平，并且從2009年開(kāi)始呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，表明該公司的短期償債能力在不斷減弱。扣除存貨之外的速動(dòng)比率也維持在較低水平，同樣從2009開(kāi)始下降明顯，并且流動(dòng)比率嚴(yán)重高于速動(dòng)比率，可見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)存貨在其流動(dòng)資產(chǎn)中占的比率很大，這也使得公司的償債能力嚴(yán)重削弱。最后我們來(lái)分析反映企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的資產(chǎn)負(fù)債率，從2009年開(kāi)始，萬(wàn)科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位，并且在2012年達(dá)到78.32%的峰值，從中可以發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科集團(tuán)善于利用財(cái)務(wù)杠桿促進(jìn)公司的發(fā)展，但是同時(shí)也加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。5.2營(yíng)運(yùn)能力分析公司的利潤(rùn)獲取最終依靠的是公司對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)用能力和企業(yè)管理效率的高低，反映公司營(yíng)運(yùn)能力的常用指標(biāo)主要是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。表2萬(wàn)科集團(tuán)營(yíng)運(yùn)指標(biāo)指標(biāo)2009-122010-122011-122012-122013-122014-12應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率59.7643.9646.1860.6354.5458.58存貨周轉(zhuǎn)率0.390.270.250.180.320.32總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.380.290.280.310.320.3數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)收回款項(xiàng)速度的指標(biāo)，該指標(biāo)越高反映公司收取應(yīng)收賬款的能力越強(qiáng)、壞賬率越低。萬(wàn)科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率維持在50%左右，可見(jiàn)公司的收賬能力很強(qiáng)，這也反映了公司較強(qiáng)的營(yíng)運(yùn)能力，有利于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。作為反映公司管理存貨水平的存貨周轉(zhuǎn)率等于主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和平均存貨的比值，該比值越高反映公司管理存貨的能力越強(qiáng)；萬(wàn)科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率從2009年至2014年底都圍繞0.30附近上下波動(dòng)，可見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)管理存貨的能力已經(jīng)保持穩(wěn)定，公司管理層的營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是反映公司所有資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)，該項(xiàng)指標(biāo)越高反映企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)的利用效率越高。和存貨周轉(zhuǎn)率一樣，萬(wàn)科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也保持在0.30左右，反映了作為房地產(chǎn)公司龍頭企業(yè)良好的營(yíng)運(yùn)能力。通過(guò)以上各項(xiàng)指標(biāo)的分析可以看出，萬(wàn)科集團(tuán)整體營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)，并且趨于穩(wěn)定。5.3盈利能力分析盈利性是企業(yè)的根本屬性，盈利能力的高低很大程度上影響了公司價(jià)值的高低，為了反映萬(wàn)科集團(tuán)的盈利能力，我選取了最具代表性的2個(gè)指標(biāo)：凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率，以此來(lái)分析萬(wàn)科集團(tuán)的盈利水平。表3萬(wàn)科集團(tuán)盈利指標(biāo)指標(biāo)2009-122010-122011-122012-122013-122014-12凈利潤(rùn)率13.1517.4313.4112.1711.1610.76凈資產(chǎn)收益率15.3717.7919.8321.4521.5419.17數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)圖4萬(wàn)科集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)來(lái)源：慧博投研資訊網(wǎng)站從表3可以知道萬(wàn)科集團(tuán)的凈利潤(rùn)率從2010年開(kāi)始呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，但是依然維持在10%以上，說(shuō)明萬(wàn)科集團(tuán)整體盈利能力有所減弱，但是依然維持在比較高的盈利水平。從圖4可以看到，萬(wàn)科集團(tuán)從2008年開(kāi)始，凈資產(chǎn)收益率快速攀升，最高點(diǎn)到達(dá)21.54%，可以發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科集團(tuán)從2008年起盈利能力不斷增強(qiáng)，股東權(quán)益的收益率越來(lái)越高，但是2014年公司凈資產(chǎn)收益率下降明顯，主要是受?chē)?guó)家樓市調(diào)控政策的影響。從整體來(lái)看，萬(wàn)科集團(tuán)的盈利能力在同行業(yè)中還是很好的，但是也不可避免受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)環(huán)境的影響，盈利能力在2014年出現(xiàn)較大的下行，值得投資者密切關(guān)注。6用估值方法對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)行估值目前學(xué)術(shù)界對(duì)于公司的估值已經(jīng)形成了穩(wěn)定成熟的方法，而對(duì)于上市公司而言，其價(jià)值更多的體現(xiàn)在公司的股價(jià)上，公司價(jià)值高則其股價(jià)也較高。但是鑒于我國(guó)股票二級(jí)市場(chǎng)還不夠完善，投機(jī)性強(qiáng)造成股價(jià)大漲大跌嚴(yán)重，影響了對(duì)于公司內(nèi)在價(jià)值的判斷，在2014年的股票歷史上，上證指數(shù)單日漲幅100點(diǎn)以上的天數(shù)逐漸增加，而單日跌幅5%的大幅下挫也同樣在上演，可以看出我國(guó)資本市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)功能沒(méi)有顯現(xiàn)出來(lái)，更多的是投機(jī)功能。因此，對(duì)于上市公司的股價(jià)，無(wú)法完全反應(yīng)公司的真正價(jià)值，只有通過(guò)一些經(jīng)典的估值方法方可對(duì)公司的價(jià)值作出正確的評(píng)估，為廣大投資者作出明智的投資決策提供幫助。在此，我們采用國(guó)際上通用的市盈率法、股利貼現(xiàn)模型、現(xiàn)金流折現(xiàn)法三種方法對(duì)萬(wàn)科房地產(chǎn)公司進(jìn)行估值，以得出正確的公司價(jià)值。6.1市盈率法市盈率估值法是上市公司估值的常用方法，在實(shí)踐中有廣泛的運(yùn)用。市盈率=股價(jià)/每股收益對(duì)于上市公司而言，股價(jià)的獲得可以直接取二級(jí)市場(chǎng)的當(dāng)日收盤(pán)價(jià)。每股收益則可以從公司的每年的財(cái)務(wù)報(bào)表中獲知，因此其數(shù)據(jù)的獲得相對(duì)方便快捷，市盈率估值法也因而受到極大的歡迎。以下是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率統(tǒng)計(jì)圖：表4市盈率統(tǒng)計(jì)表靜態(tài)加權(quán)市盈率中位數(shù)動(dòng)態(tài)加權(quán)市盈率中位數(shù)16.9328.0616.8528.17數(shù)據(jù)來(lái)源：大智慧行情分析軟件而同期萬(wàn)科A（000002）股票的動(dòng)態(tài)市盈率為15.2倍，每股收益0.76元，市盈率水平低于行業(yè)平均水平，但是每股收益在42家上市房地產(chǎn)公司中處于較高水平，從中可以由“股價(jià)=市盈率×每股收益”得知，萬(wàn)科A股票價(jià)格偏低，具備較高的投資價(jià)值。作為我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的龍頭企業(yè)，萬(wàn)科A良好的業(yè)績(jī)和低于行業(yè)平均水平的市盈率，突顯了該公司巨大的投資潛力，值得廣大投資者給予密切關(guān)注。6.2股利貼現(xiàn)模型股利貼現(xiàn)模型是從現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)化過(guò)來(lái)的，該理論認(rèn)為：對(duì)于投資者而言，預(yù)期獲得的現(xiàn)金流量便是上司公司派發(fā)的紅利，因此上市公司的理論價(jià)格應(yīng)該是以后各期股利的現(xiàn)值之和，其公式如下：V＝D1/(R-G)鑒于萬(wàn)科房地產(chǎn)公司均實(shí)行固定股利分配率政策，也就是說(shuō)公司分配每股利潤(rùn)的15%，因此我們因地制宜對(duì)其采取固定股利增長(zhǎng)模型來(lái)進(jìn)行估值。表5萬(wàn)科集團(tuán)2014-2018年預(yù)期每股股利表年度20142015201620172018每股股利0.330.430.550.690.82折現(xiàn)率0.73120.65870.59350.53460.4817現(xiàn)值0.23910.28430.32790.36630.3960數(shù)據(jù)來(lái)源：大智慧行情分析軟件從以上預(yù)期每股股利的趨勢(shì)可以看出，萬(wàn)科集團(tuán)每股股利未來(lái)5年依然呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，到2018年每股股利預(yù)計(jì)為0.82元左右，并預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，因此根據(jù)2018年的每股股利和8%的穩(wěn)定增長(zhǎng)率及10.98%的社會(huì)平均貼現(xiàn)率計(jì)算萬(wàn)科集團(tuán)的價(jià)值，同時(shí)使用預(yù)期折現(xiàn)率把他換算成現(xiàn)值，結(jié)果如下：P=（0.82×1.08）/（0.1098-0.08）×1.1098-10=10.48元而2015年2月底萬(wàn)科A股票的收盤(pán)價(jià)為6.3元/股，可以看出該公司二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格低于其內(nèi)在價(jià)值，該股票還有升值空間。依據(jù)投資學(xué)的相關(guān)理論成果，上市公司股票的內(nèi)在價(jià)值是由投資者未來(lái)從公司獲取股利的貼現(xiàn)值決定的，該估值方法受到理論界的廣泛追捧，主要原因是這種發(fā)法接受度較高，數(shù)據(jù)獲取比較容易，并且折現(xiàn)率的確定相對(duì)容易，只需要采用股權(quán)資本成本即可，這也就是說(shuō)沒(méi)有必要采用加權(quán)平均資本成本（WACC），極大簡(jiǎn)化了運(yùn)算量。此外，其精確度也是較為可信的，因?yàn)閿?shù)據(jù)的獲取都是從該公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中獲知。但是同樣不可否認(rèn)的是股利貼現(xiàn)模型也有自身的缺點(diǎn)，那就是因?yàn)楣竟衫呙磕觌m然趨于穩(wěn)定，但是還是有所區(qū)別的，從而導(dǎo)致參數(shù)的準(zhǔn)確性受到影響；另一方面，該方法不適用于初創(chuàng)期的企業(yè)價(jià)值評(píng)估，因?yàn)檫@種公司分紅派息的比例很低，甚至不分紅，他們習(xí)慣于把利潤(rùn)用于繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，所以如果用這種方法估值便會(huì)低估這些企業(yè)的價(jià)值。但是鑒于萬(wàn)科集團(tuán)是處于穩(wěn)定期的上市公司，使用這種方法就十分適合了。6.3現(xiàn)金流折現(xiàn)法現(xiàn)金流折現(xiàn)法是評(píng)估企業(yè)價(jià)值的另一種評(píng)估模型，這種方法相對(duì)比較客觀，因?yàn)楝F(xiàn)金流量不可偽造，能真實(shí)反映企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值，只要確定一個(gè)合適的貼現(xiàn)率，便可以方便的計(jì)算出企業(yè)的價(jià)值。其公式如下：P＝，其中CF為現(xiàn)金流量，R為貼現(xiàn)率，t為時(shí)間。依據(jù)慧博投研資訊的統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科集團(tuán)的未來(lái)自由現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)如下：表6萬(wàn)科現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)年份現(xiàn)金流量（億）WACC現(xiàn)值20134325.3313%398.5820141452.3513%12.3520152798.5713%26.6620163257.0313%30.6620179878.7513%7458.88數(shù)據(jù)來(lái)源：慧博投研資訊網(wǎng)站把萬(wàn)科集團(tuán)各年現(xiàn)金流量現(xiàn)值相加，就可以得到2013年該公司的價(jià)值為7927.13億元，比萬(wàn)科集團(tuán)的賬面價(jià)值4792.05億元要高得多。這個(gè)估值方法顯示萬(wàn)科A(000001）這支股票的評(píng)估價(jià)值高于它的賬面價(jià)值，從證券投資中價(jià)值投資的角度來(lái)說(shuō)，這支股票未來(lái)還有上升空間，是一支業(yè)績(jī)優(yōu)良，價(jià)值低估的股票。通過(guò)現(xiàn)金流貼現(xiàn)法得出的結(jié)論是萬(wàn)科A這個(gè)股票的估值較為合理，但是我需要申明的是，這種方法對(duì)估值參數(shù)的要求是比較高的，我直接采用了權(quán)威投資咨詢網(wǎng)站慧博投研資訊的數(shù)據(jù)，因?yàn)樗麄冇袑?zhuān)業(yè)的投資研究團(tuán)隊(duì)和技術(shù)，能使得數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性提高，也使得整個(gè)估值過(guò)程公平合理。6.4估值結(jié)果經(jīng)過(guò)以上三種經(jīng)典估值方法的計(jì)算，可以看出萬(wàn)科房地產(chǎn)公司在市盈率上低于行業(yè)平均水平，具備升值潛力和空間，是一支價(jià)值低估的藍(lán)籌股份。從股利貼現(xiàn)模型計(jì)算出的公司股票價(jià)格也比較貼近目前該公司的二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格，可見(jiàn)該公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，派息率維持在比較合理的水平，是成熟上市公司的典范。從現(xiàn)金流貼現(xiàn)法的計(jì)算結(jié)果得出萬(wàn)科集團(tuán)的內(nèi)在價(jià)值高于其賬面價(jià)值，可以知道這也是一支值得投資的股票。由此可見(jiàn)，萬(wàn)科集團(tuán)的投資價(jià)值在房地產(chǎn)上市公司中依然較高，但是隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放緩，其投資價(jià)值也在逐漸下降，與此同時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的估值也會(huì)趨于下降，因此需要廣大投資者認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段和趨勢(shì)，從而做出正確的投資決策。但是，經(jīng)典的估值方法對(duì)于公司的估值畢竟是理論價(jià)值，在實(shí)際的公司經(jīng)營(yíng)中，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，企業(yè)所面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)變幻莫測(cè)，包括國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整、市場(chǎng)需求的變化、公司管理層的變動(dòng)等多方面的因素都會(huì)對(duì)公司價(jià)值產(chǎn)生巨大的影響。特別是對(duì)于貼現(xiàn)率的確定一直是理論界的難題，如何確定一個(gè)合適的貼現(xiàn)率直接影響公司價(jià)值的大小。因此要真正評(píng)估萬(wàn)科集團(tuán)的企業(yè)價(jià)值，還需要綜合考慮其他因素，才可以得出正確的結(jié)論，指導(dǎo)廣大投資者進(jìn)行理性投資。7房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展路徑研究通過(guò)上文對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)投資價(jià)值的深入分析，我們可以探究出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，在經(jīng)歷了幾十年的蓬勃發(fā)展之后，已經(jīng)形成了比較穩(wěn)定的格局，業(yè)務(wù)構(gòu)成和管理體制漸漸完善，但是在面臨經(jīng)濟(jì)全球化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的沖擊時(shí)，也呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。7.1房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)7.1.1房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)速度趨緩，逐漸達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)根據(jù)報(bào)道，我國(guó)房地產(chǎn)公司每年投資增長(zhǎng)速度大概在15%左右，這么高的投資增長(zhǎng)速度是和我國(guó)改革開(kāi)放分不開(kāi)的，同時(shí)和房?jī)r(jià)上漲、投資利潤(rùn)高不無(wú)關(guān)系。但是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放緩，國(guó)家宏觀調(diào)控政策力度的強(qiáng)化，以及購(gòu)房者結(jié)構(gòu)的變化等因素，房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下降，告別了高增長(zhǎng)的時(shí)代，故而房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度將會(huì)趨緩，直至達(dá)到穩(wěn)定。7.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化在過(guò)去的30多年里，由于經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和人口的膨脹導(dǎo)致對(duì)于房產(chǎn)的需求巨大，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，也因此推高了房?jī)r(jià)。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈擴(kuò)張，房產(chǎn)存量越來(lái)越多，房屋空置率越來(lái)越高，再加上人口增長(zhǎng)速度的放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)供過(guò)于求的現(xiàn)象開(kāi)始顯現(xiàn)。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的格局將會(huì)慢慢改變，由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化。7.1.3房地產(chǎn)公司融資模式漸趨多元化由于房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，國(guó)家宏觀調(diào)控政策逐漸加強(qiáng)，信貸政策越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)公司單純依靠銀行融資來(lái)支持公司發(fā)展的格局已經(jīng)不復(fù)存在了，因?yàn)檫@種融資方式成本越來(lái)越高，難度越來(lái)越大，房地產(chǎn)公司必須采用其他的融資方式。依靠金融衍生品融資將會(huì)成為房產(chǎn)公司的新選擇，資產(chǎn)證券化、信托理財(cái)產(chǎn)品等新的融資模式會(huì)逐漸盛行。7.2房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展路徑面對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和市場(chǎng)狀況的變化，當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)為了擺脫困境，迎接未來(lái)新的挑戰(zhàn)，我認(rèn)為可以采取如下措施：7.2.1進(jìn)行企業(yè)重組和行業(yè)并購(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展了幾十年之后，出現(xiàn)了大批的房地產(chǎn)公司，他們中間有業(yè)績(jī)優(yōu)良、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的公司，也有規(guī)模較小、經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，因此弱肉強(qiáng)食就難以避免，大型優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商兼并小型的弱勢(shì)開(kāi)發(fā)商就成為必然的選擇。經(jīng)過(guò)企業(yè)重組和行業(yè)并購(gòu)之后，大型房地產(chǎn)公司可以進(jìn)行資源整合，增強(qiáng)自身優(yōu)勢(shì)、彌補(bǔ)自身不足，從而降低開(kāi)發(fā)成本、拓寬市場(chǎng)廣度，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力，將極大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和繁榮。7.2.2加強(qiáng)內(nèi)部控制，降低經(jīng)營(yíng)成本近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)虛高的很大一部分原因便是由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高，這其中包括土地成本、建筑成本、人工成本、公關(guān)成本、融資成本等等。企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就必須加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，優(yōu)化管理體制，注重細(xì)節(jié)管理，從土地獲取到房屋銷(xiāo)售的全過(guò)程都要有良好的內(nèi)部控制，避免不必要的資源浪費(fèi)和支出，從而降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。7.2.3拓寬融資渠道，獲取多元化資本由于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，銀行貸款的獲取成本和難度在不斷加大，過(guò)高的利率成為房地產(chǎn)企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)，因此能否獲得足夠的資金支持就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。為了降低融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬融資渠道，采用發(fā)行債券、信托產(chǎn)品、上市融資等多種渠道進(jìn)行融資，真正降低企業(yè)的融資成本，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。近年來(lái)房地產(chǎn)公司融資創(chuàng)新能力成為制約公司發(fā)展的重要因素，地產(chǎn)信托基金就是很好的例子，其形式一般是股份公司，通過(guò)股票發(fā)行籌集廣大投資者的資金，使得中小投資者也能參與到房地產(chǎn)實(shí)業(yè)投資中，真正拓寬房地產(chǎn)公司的融資渠道，降低融資成本。房地產(chǎn)公司還可以采用其他的金融工具進(jìn)行融資，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，獲得充足的現(xiàn)金流量。7.2.4開(kāi)發(fā)特色產(chǎn)品，避免同質(zhì)化中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)十分明顯，各大房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品大同小異，在同一地區(qū)相似度更高，造成競(jìng)爭(zhēng)力下降。因此房地產(chǎn)企業(yè)想要在競(jìng)爭(zhēng)的大潮中獲得優(yōu)勢(shì)，必須加強(qiáng)創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)屬于自己的特色產(chǎn)品，開(kāi)拓自己