【2021-2023年保利發(fā)展控股集團股份有限公司財務(wù)報表探析（定量論文）8800字】

PAGEPAGEIV2021-2023年保利發(fā)展控股集團股份有限公司財務(wù)報表分析摘要全球經(jīng)濟的衰退，競爭環(huán)境越加激烈。中國企業(yè)面臨的競爭環(huán)境日益激烈，我國資本市場不成熟。這些客觀條件，需要企業(yè)深化財務(wù)分析，滿足業(yè)務(wù)決策需要。及信息使用者對于披露更詳細的要求?；诖吮疚膶Ρ＠禺a(chǎn)財務(wù)報表數(shù)據(jù)進行分析與總結(jié)。通過對保利地產(chǎn)報表分析，提出其運營中存在的問題和原因，并對信息用戶進行參考和比較，使其可以獲得更多的真實有用信息。然后提高經(jīng)營方的管理水平，以及經(jīng)營方的投資管理能力。在財務(wù)指數(shù)分析的基礎(chǔ)上，提出了保利地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債比率高、資產(chǎn)總回報率下降、資產(chǎn)利用不足而造成資產(chǎn)運營效率下降等問題，造成經(jīng)營方存在管理問題，針對這些問題分析了原因。其主要原因是：采取高杠桿策略，提高了經(jīng)營方的金融風險，降低房價，降低銷售效率。最后，針對性的對策是：積極降低資產(chǎn)負債比例，提高資產(chǎn)增值能力。關(guān)鍵詞：財務(wù)信息質(zhì)量財務(wù)報表報表分析目錄TOC\o"1-2"\h\z\u10914摘要 I24398一、緒論 113151（一）研究背景 112493（二）研究意義 114032（三）研究方法 210321（四）研究思路 23552二、財務(wù)指標能力分析 38424（一）財務(wù)報表概念 31762（二）財務(wù)報表分析概念 331024（三）財務(wù)報表分析內(nèi)容 328996（四）財務(wù)報表分析方法 310494（五）杜邦分析理論 315138三、保利地產(chǎn)財務(wù)報表分析 119759（一）財務(wù)數(shù)據(jù)初步分析 18270（二）比率分析 38977（三）杜邦分析 57831（四）財務(wù)比率分析結(jié)論 530728四、保利地產(chǎn)經(jīng)營管理建議 716733（一）保利地產(chǎn)經(jīng)營管理存在的問題及成因 730549（二）保利地產(chǎn)經(jīng)營管理的建議 8五、9907結(jié)論 1020274（一）主要觀點 1029342（一）研究不足之處 1018732參考文獻 12PAGEPAGE4一、緒論（一）研究背景對于經(jīng)營主體來說，財務(wù)狀況分析對于企業(yè)來說是必要的工作，其中企業(yè)管理的地位變得越加重要，因為其與企業(yè)投資價值，以及其融資能力的前景有關(guān)，且對于自身的報表了解經(jīng)營方的發(fā)展能力，以履行好自身責任。因此，成熟市場經(jīng)濟的經(jīng)營、財務(wù)金融狀況，對于其的分析，已成為內(nèi)外部利益集團的焦點。在經(jīng)濟發(fā)展的正常階段，以及行業(yè)競爭日益激烈，經(jīng)營主體的財務(wù)報表中，反映的財務(wù)能力分析地位越來越重要，因為它與經(jīng)營主體本身的投資價值，以及經(jīng)營主體財務(wù)狀況的前景有關(guān)。為了財務(wù)提升經(jīng)營主體的技術(shù)內(nèi)容、人力資源，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的背景下，中國企業(yè)迫切需要提高其研發(fā)創(chuàng)新能力。但這些前提是我們改善財務(wù)狀況可以實現(xiàn)。因此，對經(jīng)營主體的財務(wù)報表的分析，越來越受到行業(yè)的重視。在所有生產(chǎn)經(jīng)營中，財務(wù)分析在經(jīng)營主體的管理中起著非常重要的作用，特別是對上市公司，對利潤有很大的影響。通過合理分析，上市公司可以直接增加上市公司的利潤，合理降低支出成本。本章探討導致財務(wù)報表分析主題的研究的背景、目的和意義，提出財務(wù)報表分析。（二）研究意義1.理論意義通過財務(wù)報表分析，對于企業(yè)的情況加以了解，使信息使用者有效掌握該經(jīng)營方的實際的狀況，助力其提高對報告的理解，使可以獲得的信息對于使用者來說是更加有利的。同時，也可以豐富相關(guān)理論研究，因此，本文具有理論意義。2.現(xiàn)實意義本文以保利地產(chǎn)為研究對象，采用比率分析法、杜邦分析法，對該企業(yè)的2021年至2023年報表數(shù)據(jù)為依據(jù)，對其財務(wù)狀況分析，了解到其經(jīng)營中存在的財務(wù)問題，根據(jù)實際情況給出對策建議，為決策者提供借鑒。本文對保利地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，總結(jié)其經(jīng)營優(yōu)勢與競爭優(yōu)勢、管理原因，對于其現(xiàn)存問題進行總結(jié)，找出保利地產(chǎn)管理問題，以及其出現(xiàn)這些問題的原因，因此，該研究促進了企業(yè)的經(jīng)營管理，其具有現(xiàn)實意義。（三）研究方法（1）文獻研究法：本文相關(guān)文獻的研究，閱讀前人分析存在的問題，且針對相關(guān)的情況加以解決對策研究，更加清晰了解財務(wù)分析中存在的問題根源以及找到改進的方法（2）數(shù)據(jù)分析法：文章根據(jù)研究對象保利地產(chǎn)股份有限公司，對該企業(yè)2021年-2023年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行計算整理，選擇保利地產(chǎn)分析。（四）研究思路第一部分，緒論。分析當前的研究背景、意義及相關(guān)的研究方法。第二部份，相關(guān)理論。對財務(wù)分析相關(guān)理論進行了總結(jié)與歸納。第三部分，對案例進行分析。分析了保利地產(chǎn)公司環(huán)境及戰(zhàn)略風險，然后結(jié)合財務(wù)指標分析法，進行相關(guān)數(shù)據(jù)核算，對保利地產(chǎn)公司分析；通過對于經(jīng)營方的財務(wù)指標分析，提出了保利地產(chǎn)管理問題及成因，其主要包括：資產(chǎn)負債率較高、保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率在下降、總資產(chǎn)的利用度也在減少等問題，并分析了成因，通過對于相關(guān)的研究，認為保利地產(chǎn)存在這些問題的原因在于：保利地產(chǎn)的高杠桿經(jīng)營戰(zhàn)略，可以有效的提高財務(wù)風險，導致保利地產(chǎn)房產(chǎn)增值能力下降，致使保利地產(chǎn)的銷售效率降低。最后，根據(jù)保利地產(chǎn)的研究成果，提出針對性的解決對策，通過保利地產(chǎn)積極降低資產(chǎn)負債率，提高保利地產(chǎn)資產(chǎn)增值能力，進而實現(xiàn)保利地產(chǎn)銷售效率的提升。通過對保利地產(chǎn)報表分析研究，分析保利地產(chǎn)的問題，針對性的提出改進建議。第四部分，對全文進行總結(jié)。二、財務(wù)指標能力分析（一）財務(wù)報表概念財務(wù)報表是反映企業(yè)一定時期利潤狀況的報表。報表種類、格式要求，均由會計制度規(guī)定且定期編報。報表包括資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表等。（二）財務(wù)報表分析概念財務(wù)報表分析是基于經(jīng)營主體的財務(wù)報告中給出的相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料，對經(jīng)營方其財務(wù)與經(jīng)營狀況分析，結(jié)合經(jīng)營方的財務(wù)數(shù)據(jù)、資料，采用相應(yīng)的分析法，對于經(jīng)營方的相關(guān)財務(wù)指標分析，對于經(jīng)營方的工作予以量化。因此，這樣來看，財務(wù)報表分析可以更加全面的反映經(jīng)營方的財務(wù)風險、經(jīng)營績效、效率等問題，甚至關(guān)系到經(jīng)營方其未來的經(jīng)營戰(zhàn)略是否適當。（三）財務(wù)報表分析內(nèi)容財務(wù)報表分析對微觀經(jīng)營管理單位三大報表的分析，利潤表有助于反映微觀經(jīng)營管理單位的經(jīng)營績效及資產(chǎn)增值能力。其次是財務(wù)指標分析，主要是對經(jīng)營方的傳統(tǒng)的四大能力分析，及相關(guān)的財務(wù)報表、現(xiàn)金流量分析。另外，還可以根據(jù)同行業(yè)對比分析，對方主體的經(jīng)營狀況及風險更為宏觀的了解與分析。（四）財務(wù)報表分析方法1.比率分析法比率分析法是對于經(jīng)營方，其運營其間產(chǎn)生的財報項目，相互間的比率給予必要的分析，如：財務(wù)指標、經(jīng)營項目比分析，利用這些指標更深入地了解經(jīng)營方的風險。2.比較分析法比較分析法是結(jié)合經(jīng)營方，其產(chǎn)生的會計數(shù)據(jù)信息對比，以實現(xiàn)項目比較，進而得出差異結(jié)論，對業(yè)績加以了解的方法。（五）杜邦分析理論杜邦分析是一種財務(wù)分析方法，它以凈資產(chǎn)收益率為核心，對過對核心指標分解，利用內(nèi)在聯(lián)系，分析企業(yè)現(xiàn)有的盈利水平，有層次結(jié)構(gòu)，是綜合分析的方法。二、保利地產(chǎn)財務(wù)報表分析（一）財務(wù)數(shù)據(jù)初步分析1.資產(chǎn)負債表分析如表2.1所示：表2.1保利地產(chǎn)2021-2023年資產(chǎn)負債表單位：%報表日期2023年增幅2022年增幅2023年占資產(chǎn)/負債比例貨幣資金44.31%25.34%9.74%應(yīng)收賬款15.10%-48.70%0.27%預(yù)付款項37.74%54.89%7.78%其他應(yīng)收款64.40%27.62%9.14%存貨44.75%5.22%63.04%流動資產(chǎn)合計48.50%13.11%92.78%非流動資產(chǎn)合計52.99%71.60%7.22%資產(chǎn)總計48.82%15.89%100.00%預(yù)收款項44.85%17.35%41.86%其他應(yīng)付款40.22%63.35%12.60%流動負債合計44.72%13.06%67.44%非流動負債合計76.86%16.78%32.56%負債合計53.82%14.09%100.00%從表可以看出，2021-2023年保利地產(chǎn)資產(chǎn)增長率為48.82%、15.89%；可見資產(chǎn)增幅較快。保利地產(chǎn)負債在近年來的期間增長率為53.82%、14.09%，從數(shù)據(jù)看到，該企業(yè)的負債高于資產(chǎn)增幅，代表該經(jīng)營方其發(fā)展規(guī)模快，及其營運過程中的財務(wù)風險提高。保利地產(chǎn)公司營運資本增幅較大，且流動資產(chǎn)占比例較大；而且可見保利地產(chǎn)公司短期負債占絕大部分比例。從明細上看，各項資產(chǎn)明細都在逐步增長，2021-2023年資產(chǎn)中其他應(yīng)收款增幅較大，而存貨2023年占資產(chǎn)比例最高，2021-2023年貨幣資金增幅較大說明保利地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況日益提高。應(yīng)收賬款占比例較低。而負債中預(yù)收款項占比高，其次是保利地產(chǎn)其他應(yīng)付款、應(yīng)付賬款，反映出了保利地產(chǎn)公司負債基本是短期銀行信貸、商業(yè)往來。說明保利地產(chǎn)公司也有一部分債券融資。2.利潤表分析如表2.2所示：表2.22021-2023年利潤表報表日期2023年增幅2022年增幅2023年占營收比例營業(yè)收入-5.46%25.38%100.00%營業(yè)成本-8.20%33.26%68.95%銷售費用9.06%29.79%2.64%管理費用25.52%21.11%1.94%財務(wù)費用7.07%-4.03%1.63%投資收益34.77%25.63%1.15%凈利潤15.25%1.46%13.45%從表2.2可以看出，2021-2023年保利地產(chǎn)公司營收提高，且保利地產(chǎn)銷售費用降低，說明保利地產(chǎn)經(jīng)營不斷持續(xù)，且期間提高了自身盈利能力。增幅較高下降，而這些指標下降的主要原因，在于該企業(yè)近年來，業(yè)務(wù)連續(xù)高速發(fā)展后出現(xiàn)的快速下降的情況，營業(yè)成本增長主要是收入增長對應(yīng)的成本增長。保利地產(chǎn)公司2023年度業(yè)績增長的主要原因為是提高競爭力所致。這三年保利地產(chǎn)營收總體上增長，與之相對應(yīng)的營業(yè)成本也處于高速增長的情況，同時，期間費用也有所提高。其中保利地產(chǎn)的期間費用，營銷費用占2023年營收比達到了近年來的最高；營銷費用增長主要原因是銷售活動投入較多。凈利潤增長可見保利地產(chǎn)公司盈利能力上升。3.現(xiàn)金流量表分析隨著保利地產(chǎn)的運營與發(fā)展，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流量也現(xiàn)了較大的變化，影響其未來的發(fā)展。近年該企業(yè)的現(xiàn)金流情況如下所示：表2.3保利地產(chǎn)2021-2023年現(xiàn)金流變動情況單位：萬元報表日期2023年2022年2021年2023年增幅2022年增幅經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計26,498,653.094,653,068.1615,864,206.11469.49%-70.67%經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計29,428,238.634,404,790.7114,085,741.34568.10%-68.73%經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2,929,585.54248,277.451,778,464.77-1279.96%-86.04%投資活動現(xiàn)金流入小計329,873.4110,338.1173,640.283090.85%-85.96%投資活動現(xiàn)金流出小計2,024,945.33150,389.84320,645.431246.46%-53.10%投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-1,695,071.92-140,051.73-247,005.151110.32%-43.30%籌資活動現(xiàn)金流入小計13,002,709.772,277,005.635,799,962.55471.04%-60.74%籌資活動現(xiàn)金流出小計6,262,951.921,881,499.197,574,358.82232.87%-75.16%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額6,739,757.85395,506.44-1,774,396.271604.08%-122.29%資料來源：保利地產(chǎn)2021-2023年年度報告保利地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中：2021-2023年經(jīng)營現(xiàn)金流入、流出波動增長，說明經(jīng)營規(guī)模整體向好，收入增加銷售現(xiàn)金增加。保利地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量凈額上升是2023年保利地產(chǎn)活動擴張。投資活動中：2021-2023年投資活動現(xiàn)金流出呈現(xiàn)波動上升態(tài)勢，這說明保利地產(chǎn)公司對自身發(fā)展有著保守預(yù)期。2023年保利地產(chǎn)公司投資現(xiàn)金流入較上年同期減少。表明投資活動擴張較多?；I資活動中：2023年籌資活動規(guī)模中相對2022年有所增加，說明進行了融資活動。然而籌資活動流入這三年總體增長，流出也總體增長，說明保利地產(chǎn)公司這三年融資活動較多。（二）比率分析1.償債能力分析表2.4保利地產(chǎn)償債能力報告日期2021年2022年2023年流動比率(%)1.731.741.78速動比率(%)0.430.530.57現(xiàn)金比率(%)16.918.7318.68資產(chǎn)負債率(%)75.9574.7677.28長期負債比率(%)16.4514.7221.2產(chǎn)權(quán)比率(%)296.73270.67322.68股東權(quán)益比率(%)24.0525.2422.72利息支付倍數(shù)(%)1083.81143.481174.5負債與所有者權(quán)益比率(%)315.72296.27340.12股東權(quán)益與固定資產(chǎn)比率(%)3078.643667.893858.23數(shù)據(jù)來源：保利地產(chǎn)年度報告從表2.4可以看出，保利地產(chǎn)2021-2023年流動比率、速動比率兩項短期償債能力指標下降，且都低于標準值，現(xiàn)金比率下降，現(xiàn)金儲備減少，保利地產(chǎn)的短期償債能力大幅下降，進而表現(xiàn)出保利地產(chǎn)的風險提升。保利地產(chǎn)2021年-2023年資產(chǎn)負債率及相關(guān)的長期償債指標下降，從指標的變化趨勢來說，該企業(yè)長期償債風險變化不大，但是各項指標處于較高水平，代表長期財務(wù)風險高，長期債務(wù)比例在變大，該企業(yè)的長期財務(wù)風險處于高位，其存在較高的財務(wù)風險。2.盈利能力分析表2.5保利地產(chǎn)盈利能力報告日期2021年2022年2023年主營業(yè)務(wù)利潤率(%)23.3519.2822.54營業(yè)利潤率(%)18.4114.9417.45總資產(chǎn)凈利潤率(%)4.373.923.38主營業(yè)務(wù)成本率(%)66.87168.95成本費用利潤率(%)22.5517.5320.99凈資產(chǎn)收益率(%)17.2613.9214.61銷售凈利率(%)13.6311.0313.45非主營比重(%)5.16.157.21三項費用比重(%)5.615.26.22主營利潤比重(%)125.84128128.32數(shù)據(jù)來源：保利地產(chǎn)年度報告從表2.5可以看出，保利地產(chǎn)2021-2023年凈資產(chǎn)收益率下降；從指標來看，保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)凈利潤率也處于下降；保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)成本率正在上升，保利地產(chǎn)的盈利能力下降；同時可以看到，保利地產(chǎn)成本費用利潤率提高，也代表了保利地產(chǎn)的控制能力變化不大。3.運營能力分析表2.6保利地產(chǎn)營運能力報告日期2021年2022年2023年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)9.475.534.27應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(次)38.0365.1184.41固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)43.8248.5539.97存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1212.53969.041324.5存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.30.370.27總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1122.191014.081432.55總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.320.360.25流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)(天)1072.71953.641330.38流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.340.380.27數(shù)據(jù)來源：保利地產(chǎn)年度報告由表2.6可知，保利地產(chǎn)其在在2021-2023年期間應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所上升，相應(yīng)的應(yīng)收賬款回收期有所下降。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降，資本鏈周轉(zhuǎn)效率下降，固定資產(chǎn)生產(chǎn)力下降。庫存周轉(zhuǎn)率的下降和庫存銷售期（天數(shù)）的增加表明了保利房地產(chǎn)銷售效率的下降，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降顯示了保利房地產(chǎn)整體經(jīng)營效率的下降。主要原因是庫存、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降。（三）杜邦分析表2.7保利地產(chǎn)杜邦分析相關(guān)數(shù)據(jù)年度凈資產(chǎn)收益率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率權(quán)益乘數(shù)銷售凈利率2021年18.58%0.328.8310.00%2022年15.45%0.365.238.03%2023年16.34%0.256.6110.68%數(shù)據(jù)來源：保利地產(chǎn)年度報告從表2.7可以看出，保利地產(chǎn)2021-2023年其整體盈利能力下降，指標凈資產(chǎn)收益率下降，保利地產(chǎn)總資產(chǎn)收益率下降，但保利地產(chǎn)權(quán)益乘數(shù)三的來，實際上略微下降。代表了保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率降低，是保利地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率的降低引起的；分析其近年來的總資產(chǎn)收益率情況，可以看到保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)利潤率下降，整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降了，該企業(yè)的事體收益情況處于下降的趨勢。（四）財務(wù)比率分析結(jié)論對于前文的數(shù)據(jù)情況分析可以看到，保利地產(chǎn)盈利、營運能力下降，且該企業(yè)處于高負債水平，代表保利地產(chǎn)財務(wù)風險高，那么從指標來看，其經(jīng)營形勢不樂觀。表2.8同行業(yè)對比項目保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)綠地控股華夏幸福流動比率1.780.861.221.58資產(chǎn)負債率77.28%88.54%88.53%83.90%凈資產(chǎn)收益率14.61%28%18.69%29.20%總資產(chǎn)凈利潤率3.38%3.21%1.83%3.21%成本費用利潤率20.99%27.54%7.62%27.62%存貨周轉(zhuǎn)率(次)0.270.410.570.22總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)0.250.250.390.24數(shù)據(jù)來源：2023年各公司年度報告整理而得從表可以看出，保利地產(chǎn)流動比率高于同行業(yè)公司，資產(chǎn)負債率低于其他對比的房地產(chǎn)龍頭上市公司。反映了保利地產(chǎn)短期、長期償債能力都存在風險，但是償債能力高于對比方。保利地產(chǎn)盈利能力指標上，居于行業(yè)較低水平，尤其凈資產(chǎn)凈利潤率數(shù)值最低；從周轉(zhuǎn)率指標上看，保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率居于行業(yè)中下游水平，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也同樣如此，結(jié)合前文可以了解到，盡管該經(jīng)營方其在同行業(yè)中償債力領(lǐng)先，但其與行業(yè)的縱向水平相比，依然是存在著盈利能力下降的問題，營運能力處于行業(yè)中等水平，盈利能力處于較低水平，收益率較低，原因在于財務(wù)杠桿不及其他企業(yè)高，盈利能力還有待提升。三、保利地產(chǎn)經(jīng)營管理建議（一）保利地產(chǎn)經(jīng)營管理存在的問題及成因1.資產(chǎn)負債率較高 保利地產(chǎn)償債能力弱，且保利地產(chǎn)償債能力處于下降趨勢，這也代表房地產(chǎn)行業(yè)的整體情況，整體償債能力差，保利地產(chǎn)流動資產(chǎn)不足，代表其屬于資金短缺型企業(yè)，保利地產(chǎn)在發(fā)展壯大過程，存貨比例大，保利地產(chǎn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)困難，資金鏈壓力大，期望加大保利地產(chǎn)存貨銷售，其更加需要關(guān)注的是保利地產(chǎn)的負債水平，未來該企業(yè)應(yīng)該做好融資安排。自我可持續(xù)增長率變化，且表現(xiàn)出不穩(wěn)定的狀態(tài)。兩家企業(yè)保利地產(chǎn)負債水平較高，風險就高。結(jié)合前文分析保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率2021-2023年一直較高，可見總體上雖然變化不大，但是都高于60%這一風險值。這說明保利地產(chǎn)其運營期間產(chǎn)生的財務(wù)風險提高。且該經(jīng)營方茯側(cè)重于擴張戰(zhàn)略，因此，保利地產(chǎn)造成自身的舉債規(guī)模大，存在較高的財務(wù)風險。而云南于保利地產(chǎn)的高杠桿戰(zhàn)略情況分析來看，保利地產(chǎn)負債的提高原因在于保利地產(chǎn)處于房地產(chǎn)業(yè)，而在這一行業(yè)中資金密集，其存在現(xiàn)金流通暢問題，也會對經(jīng)營方的經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響。2021年去杠桿持續(xù)，貨幣金融政策從緊，資金成本將上升，對于該企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生影響。2.總資產(chǎn)收益率降低由于保利地產(chǎn)成本費用控制不足，造成保利地產(chǎn)盈利能力下降，保利地產(chǎn)獲利能力正在下降，再從保利地產(chǎn)的凈利率來看，成本費用支出并沒有有效控制，造成費用管理不足，造成保利地產(chǎn)過多利潤被成本費用所消耗，反映了保利地產(chǎn)總體資產(chǎn)盈利能力下降。而針對這一問題來看，其主要的原因在于房價降低，進而造成該企業(yè)的收入下降。進而引起了該企業(yè)的盈利能力下降，最終的結(jié)果是造成了該經(jīng)營方的整體資產(chǎn)效率下降。2023年政府對房產(chǎn)監(jiān)管，房價略有降低。當前市場房價下降預(yù)期，房地產(chǎn)企業(yè)不斷下調(diào)房地產(chǎn)價格，造成該經(jīng)營方的毛利潤率下降。3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降保利地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這三年下降，說明保利地產(chǎn)整體經(jīng)營效率降低。這說明由于市場需求正處于下降的趨勢，在這樣的背景下，使保利地產(chǎn)降低產(chǎn)能，致使該企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降。那么，對于該經(jīng)營主體來說，現(xiàn)有的問題集中于，其經(jīng)營過程中的經(jīng)營效率下降。主要原因在于存貨銷售效率降低。存貨是企業(yè)資產(chǎn)中比重最高的資產(chǎn)，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)效率下降，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降，主要是由于存貨周轉(zhuǎn)效率下降，說明保利地產(chǎn)2022年市場銷售效率的下降，由于保利地產(chǎn)2022年面對房地產(chǎn)市場調(diào)控、競爭加劇、成本提高等經(jīng)營不利環(huán)境，所以導致銷售規(guī)模降低。這也反映了我國房地產(chǎn)市場強調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)銷售效率大幅下降的現(xiàn)狀。市場需求的變化，同行業(yè)競爭的激烈，都會導致保利地產(chǎn)銷售效率大幅下降。這些都將對公司產(chǎn)品的市場占有率和銷售價格造成不利影響。另外，現(xiàn)有的調(diào)控空間控制有限，房地產(chǎn)市場仍將穩(wěn)定。這些內(nèi)外環(huán)境導致保利地產(chǎn)市場價格預(yù)期下跌，市場潛在買家必須采取觀望態(tài)度，導致保利房地產(chǎn)銷售效率下降，導致需求剛性下降。（二）保利地產(chǎn)經(jīng)營管理的建議1.積極降低資產(chǎn)負債率保利地產(chǎn)將繼續(xù)創(chuàng)新融資模式，積極控制融資規(guī)模，加強融資風險控制，提高自身的資金使用效率，加快保利地產(chǎn)資金回報，使保利地產(chǎn)本年度利潤增加資本。積極利用保利地產(chǎn)商業(yè)融資獲得貨幣時間價值，降低保利地產(chǎn)財務(wù)風險。根據(jù)行業(yè)實踐，保利地產(chǎn)應(yīng)將內(nèi)生融資量增加到擬定融資金額的30%，可以有效降低保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債比例。保利地產(chǎn)需要考慮出售不必要的資產(chǎn)，以使其換取保利地產(chǎn)現(xiàn)金資源，增加營運資金。降低保利地產(chǎn)傳統(tǒng)銀行貸款的比例。保利地產(chǎn)應(yīng)積極吸引戰(zhàn)略投資者，擴大保利地產(chǎn)股權(quán)融資比例。此外，保利地產(chǎn)還可以考慮實施項目股權(quán)融資，籌集社會資金，實現(xiàn)保利地產(chǎn)內(nèi)生融資。另外，還可以建議保利地產(chǎn)發(fā)行長期債券，發(fā)行少的短期債券，同時加強保利地產(chǎn)營運資本規(guī)劃，減少保利地產(chǎn)對短期資本借款的需求。2.加強研發(fā)提高盈利能力保利地產(chǎn)需要進一步提升研發(fā)能力。在確定保利地產(chǎn)投資戰(zhàn)略時，保利地產(chǎn)先要對被投資方信息整理，預(yù)測保利地產(chǎn)未來盈利及風險水平，通過這種方式使保利地產(chǎn)財務(wù)管理水平得以提升。此外，保利地產(chǎn)在投資管理過程中，保利地產(chǎn)應(yīng)利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，對于自身的情況予以規(guī)劃，確保其保利地產(chǎn)的投資所需要的資金充足，且不能現(xiàn)有的經(jīng)營資金，實施項目的投資。保利地產(chǎn)需要將密切關(guān)注政策導向，且同時積極應(yīng)對政策變化，保利地產(chǎn)還需要靈活調(diào)整業(yè)務(wù)策略，降低由于政策因素對保利地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生的不利影響。保利地產(chǎn)需要實施正確的債務(wù)比，縮小保利地產(chǎn)經(jīng)營、品牌線，將保利地產(chǎn)核心開發(fā)轉(zhuǎn)向頂級產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向保利地產(chǎn)現(xiàn)有的高端產(chǎn)品。保利地產(chǎn)可以考慮到服務(wù)方向的轉(zhuǎn)變，保利地產(chǎn)公司將密切關(guān)注政策導向，積極應(yīng)對政策變化，對于現(xiàn)有的業(yè)務(wù)進行靈活調(diào)整，盡量減少政策因素對保利地產(chǎn)經(jīng)營的不利影響。保利地產(chǎn)應(yīng)保持正確的債務(wù)比，縮小保利地產(chǎn)產(chǎn)品線，放棄保利地產(chǎn)低端、低毛利率品牌，將保利地產(chǎn)核心開發(fā)轉(zhuǎn)向頂級產(chǎn)品，轉(zhuǎn)向高端產(chǎn)品。保利地產(chǎn)可以考慮物業(yè)服務(wù)方向轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘蟹?wù)提供商。具體保利地產(chǎn)應(yīng)該做：與國外房地產(chǎn)公司一樣，可以考慮加強房地產(chǎn)服務(wù)增值業(yè)務(wù)，城市服務(wù)業(yè)務(wù)在盈利中的比例，保利地產(chǎn)可以考慮投資環(huán)保低碳房地產(chǎn)、綠地、花園房地產(chǎn)、移動房地產(chǎn)，使保利地產(chǎn)開拓新的競爭力業(yè)務(wù)。3.積極提高存貨周轉(zhuǎn)效率保利地產(chǎn)不斷的拓展網(wǎng)絡(luò)銷售渠道，不斷的提升電商銷售管理的應(yīng)用。這種情況來看，保利地產(chǎn)需要以市場為導向，不斷的強化對于保利地產(chǎn)自身的產(chǎn)品研發(fā)，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)的能力，因此，未來保利地產(chǎn)需要利用市場管理，對于市場中的大數(shù)據(jù)進行收集與分析，以制定保利地產(chǎn)策略。強化保利地產(chǎn)人才隊伍建設(shè)。加大對保利地產(chǎn)研發(fā)設(shè)計、售后服務(wù)等關(guān)鍵人才培養(yǎng)工作。保利地產(chǎn)需要建設(shè)凝聚力強的人才隊伍。同時，保利地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，也需要建立在在精益管理的基礎(chǔ)上，提高保利地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量，進而使保利地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度得以提升，保利地產(chǎn)應(yīng)做到：繼續(xù)發(fā)揚自身的行業(yè)企業(yè)龍頭品質(zhì)，持續(xù)推進精細化管理，鼓勵其可以有效的提升內(nèi)部節(jié)能降耗，提升保利地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品率。應(yīng)提高保利地產(chǎn)內(nèi)部管理積極性，未來需要不斷的強化以產(chǎn)出、增長導向，對于市場行業(yè)加以激勵，推進以市場為導向的保利地產(chǎn)績效薪酬獎懲機制，使其可以實現(xiàn)長效機制。本文建議其需要擴展銷售渠道，增加保利地產(chǎn)銷量，主動適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)變革，利用保利地產(chǎn)現(xiàn)有的新興技術(shù)，以迎合消費需求，同時，保利地產(chǎn)還需要充分利用現(xiàn)有渠道，開拓保利地產(chǎn)發(fā)展的新模式。應(yīng)該保證保利地