2010年10月南昌房地產(chǎn)市場報告

201010中國房產(chǎn)信息集團(tuán)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）此報告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)此報告僅供客戶內(nèi)部使用，未經(jīng)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE10/ 第一章背景 第二章土地 第三章住宅 第四章產(chǎn)品 第五章營銷 第六章區(qū)域數(shù)據(jù) 13個城市已經(jīng)相繼出臺了一些細(xì)則，所有出臺的細(xì)則都提到了限購政策，限購應(yīng)該說是一1031.4810.5220.96萬方，環(huán)量井噴，本月持續(xù)供應(yīng)量的力度不足，另一方面由于9月底的二次調(diào)控一定程度上影響了萬平方米，剔除內(nèi)銷房后實(shí)際成交量為33.65萬平方米，雖總體體量剔除內(nèi)銷房后有所下成交面積(㎡成交面積(㎡瑞都新苑（內(nèi)銷房欽都豫景（內(nèi)銷房鑫業(yè)花園（內(nèi)銷房成交面積(㎡成交面積(㎡瑞都新苑（內(nèi)銷房成交面積(㎡成交金額成交面積(㎡成交金額(元數(shù)據(jù)來源：CRIC第一章背景篇一、政策法規(guī)9.29“二次調(diào)控”來襲，中央嚴(yán)令地方政府“立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)[2010]10號建設(shè)和住房保障局出臺“一個身份證只能購5套房”之“限購鬧劇”，二者，限購令劍指78.528取消對首套住房貸款利率7折優(yōu)惠，僅允許執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率最低下浮15%，即首套房貸優(yōu)惠利率最低按8.5折執(zhí)行。這意味著，2008年底開始實(shí)行的首套房貸利率7折優(yōu)惠政一方面取消房貸利率7折優(yōu)惠無疑會加大購房者支出，有利于抑制投機(jī)需求、實(shí)現(xiàn)銀行信60.526家銀行分別產(chǎn)的投資。2008年下半年和20092007、2008兩年緊縮二、市政動態(tài)5001047線全長12.617公里，總投資4647.1萬元，工程預(yù)計(jì)明年7月底前完工。26本報訊記者鄒文彪報道：確保南昌國際體育中心、灣里射擊中心明年63月全面233.2元工程“川氣東送”項(xiàng)目開通供氣，從10月23日開始，我市將用2-3年時間對全市人工煤二、市場資訊南昌將繼續(xù)強(qiáng)化南昌港的樞紐地位，將把龍頭崗港區(qū)建成年吞吐量達(dá)420萬噸的重量級港根據(jù)規(guī)劃，港區(qū)岸線3000米，其中一期工程將建設(shè)320001200020101001日-100748346320套。前十的樓盤有幸福時光、智268米南昌東部地標(biāo)第二章土地篇一 本月公告土地分27.72545.571青云譜1宗，朝陽洲1宗；從土地供應(yīng)面積規(guī)模來看；10萬平方米以上的有2宗、5-3宗、1-54宗、12108.608.708.808.908.1008.1108.1208.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.9資料來源：CRIC?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE11/22-2-21010資料來源：CRIC2-2-31010 數(shù)據(jù)來源：CRIC2-2-410101110數(shù)據(jù)來源：CRIC二 本月成交地塊分430.967.032宗為工業(yè)用地、1宗純居住用地、1宗商住用地，繼上月土地大量成交后，本月成交土地有所放緩，但值得一提的是綠地集團(tuán)與高新區(qū)高價拍的一宗總建筑面積達(dá)到近50萬的綜合用地，成交12-3-1091101009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.410.510.610.710.810.9占地面 土地幅 成交總數(shù)據(jù)來源：CRIC2 2-3-210 數(shù)據(jù)來源：CRIC2-3-3：南昌市10數(shù)據(jù)來源：CRIC102-3-41010數(shù)據(jù)來源：CRIC34本月有兩塊地溢價，分別為1宗居住用地和1宗商業(yè)居住用地，雖然近期政策收緊，地開發(fā)，加上本月拍賣的土地中不乏開發(fā)價值較好的土地，從而使得溢價出現(xiàn)，本月拍賣5.25億，經(jīng)過一輪競價最終由綠由江西江聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.37億元的總價取得，溢價率達(dá)到了205%。52-5-110數(shù)據(jù)來源：CRIC50?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE15/第三章住宅篇一 南昌市住宅市場特點(diǎn)分201010月份供求比為1：1.35，本月為二次調(diào)控出臺的首月，南昌市場供應(yīng)量有20101031.4810.5220.9655.89%50.57%，由于上月開發(fā)商借金九銀十來臨之際，集中推出房源，使得供應(yīng)量井噴，本月持續(xù)供應(yīng)量的力度不足，另一方面由于9月底的二次調(diào)控一定程度上影響了開發(fā)商的推案，從而導(dǎo)致供應(yīng)量大幅下跌。雖然成交量有所下滑，但成交量依然維持在高位，一方面9月底出臺的二次調(diào)控政策雖然4．2010年10月南昌市商品住宅成交價格為6355元/1.79%，一方面雖然本月有大量低價內(nèi)銷房的成交，但由于二次調(diào)控以及江西細(xì)則的影響3-11：2009120101009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09新增供應(yīng)面積24.4613.668.9324.6215.578.2718.6319.0823.3113.9227.0220.4820.835.4116.3537.9933.3611.2717.315.740.939.1932.1244.1349.4541.5334.1724.3736.9831.4429.9836.3530.4820.939.4519.9836.8515.1819.6514.9622.9547.52353641574370460945254914495247924832488452125514506943645497523966975432590558316243

資料來源：CRIC3-1-2101020109201010供應(yīng)量（成交量（成交價格（元成交總額（億元資料來源：CRIC二 供求關(guān)系分2010年10月份供求比為1：1.35，本月二次調(diào)控的第一個月，供應(yīng)量方面受到供應(yīng)3-2-1：2009120101009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09新增供應(yīng)量24.4613.368.9324.6215.578.2718.6319.0823.3113.9227.0220.4820.835.4116.3537.9933.3611.2717.315.747.5239.1932.1244.1349.4541.5334.1724.3736.9831.4429.9836.3530.4520.939.4519.9836.8515.1819.6514.9622.9540.91.62.4 22.664.131.311.941.352.151.351.4911.741.220.970.461.740.861.460.86資料來源：CRIC三 供應(yīng)量分155.89%50.57%，由于上月開發(fā)商借金九銀十來臨之際，集中推出房源，使得供應(yīng)量井噴，本月持續(xù)供應(yīng)量的力度不足，另一方面由于9月底的二次調(diào)控一定程度上影響了開發(fā)商的推案，從而導(dǎo)致供應(yīng)量大幅下跌。3-3-1：2009120101011.2717.309.109.209.309.409.509.609.709.809.9資料來源：CRIC2占比例下滑，70平米以下產(chǎn)品由上月7%6%的比例，而70-90平方米產(chǎn)品由上月17%8%90-12548%47%，125-144平方米13%到個案萬科潤園、保利國際高爾夫的影響本月持續(xù)上漲，由上月的7%上漲到10%。3-3-2：20109月-2010102%6%2%9 70平米以下 70-90 90-125 125-144 144-180 180平米以上 別墅數(shù)據(jù)來源：CRIC201010月供應(yīng)量大幅下降，供應(yīng)量放量集中，但只有遠(yuǎn)郊的桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和灣區(qū)域成為本月供應(yīng)量最多的區(qū)域之一，占到整體市場比例的32%，同時西湖區(qū)由于濱江一號的推出、加上少量的內(nèi)銷房使得區(qū)域成為供應(yīng)量最多的區(qū)域，占到34%的比例，而一直獨(dú)占10月9 10月9 8%0% 東湖 紅谷灘 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 青山湖 高新 桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 灣里 西湖 青云譜數(shù)據(jù)來源：CRIC?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE19/33-3-5

3-3-2：10新盤量（新盤量（55－1010－3030

數(shù)據(jù)來源：CRIC

新盤量（個新盤建筑形合新盤量（個新盤建筑形合 數(shù)據(jù)來源：CRIC圖3-3-7：南昌市新盤區(qū)域分布列 表3-3-4：10月新盤區(qū)域分布新盤量個新盤量個數(shù)據(jù)來源：CRIC

西湖區(qū)青山湖區(qū)四 成交量分20101042.36鑫業(yè)花園內(nèi)銷房8.71萬的去化量，實(shí)際成交量為33.6520.56%，雖然成交量有所下滑，但成交量依然維持在高位，一方面9月底出臺的二次調(diào)控13-4-

1月-20101036.9831.4429.9836.3540.915.1809.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09數(shù)據(jù)來源：CRIC?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE21/2年707%11%，70-9021%14%，90-144的首次改善型產(chǎn)品58%61%，144-180平方米的產(chǎn)品9%7%，180平方米以上普通住宅產(chǎn)品本月無成交，而別墅產(chǎn)品本月有所上漲，由上月的3%上漲到7%。3-4-2：20109月-201010%7%數(shù)據(jù)來源：CRIC2010年10月市場成交量由于內(nèi)銷房的大量成交持續(xù)上漲，本月成交區(qū)域集中在紅谷成交比例持續(xù)保持高位，由上月的47%下降到39%，青山湖區(qū)由于內(nèi)銷房的推動，以及東城一品的加推，成交比例由上月的16%上漲到21%，依然緊隨紅谷灘之后，西湖區(qū)由于內(nèi)8%14%，位于前三甲，其3-4-2：20109月-2010102% 2% 2%8%9 東湖區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 紅谷灘區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 青山湖區(qū)青云譜區(qū) 桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 灣里區(qū) 西湖區(qū) 英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)數(shù)據(jù)來源：CRIC五 供求對比分109.109.209.309.409.509.609.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09新增供應(yīng)量24.4613.368.9324.6215.578.2718.6319.0823.3113.9227.0220.4820.835.4116.3537.9933.3611.2717.315.747.5239.1932.1244.1349.4541.5334.1724.3736.9831.4429.9836.3530.4520.939.4519.9836.8515.1819.6514.9622.9540.91.62.4 22.664.131.311.941.352.151.351.4911.741.220.970.461.740.861.460.86資料來源：CRIC210月份供應(yīng)集中在90-125、125-1443-5-2：201010 供應(yīng)成交資料來源：CRIC六、成交均價分析2010年10月南昌市商品住宅成交價格為6355元/1.79%，一方面雖然本月有大量低價內(nèi)銷房的成交，但由于二次調(diào)控以及江西細(xì)則的影響3-6-1：20091月-201010單位：元單位：元4157437046094525491449524792483252125514549754325905624309.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09數(shù)據(jù)來源：CRIC七 熱點(diǎn)板建筑面積：60萬建筑面積：60萬M2總套數(shù)：5000戶4200建筑面積：18萬M2總套數(shù)：1000戶最新售價：4500元/建筑面積：86萬M2總套數(shù)：8040戶4300建筑面積：70萬M2總套數(shù)：5742戶建筑面積：96萬M2總套數(shù)：8924戶3900

筑面積：60萬M2套數(shù)：4000新售價：4200元建筑面積：130M2總套數(shù)：8800戶建筑面積：56萬M2總套數(shù)：4885戶4000元10平方米，環(huán)比下跌33.88%，成交均價為3950元/平方米，環(huán)比上漲3.67%。上月供應(yīng)量噴式增長，本月只有少數(shù)樓盤新增供應(yīng)。1012.88萬平方米，環(huán)本月成交均價3950元/平方米，環(huán)比上漲3.67%，已經(jīng)進(jìn)入金九銀十的銷售旺季，價第四章產(chǎn)品篇一、新盤速覽6#樓高層房源，共494套(其中29套拼接戶型)。3#樓（33層，共126套）104㎡二房、149㎡三房；5#樓（23180套）104㎡兩房、149㎡三選房，在新政出臺和均價13000元/平方米的前提下當(dāng)天銷售400余套，銷售業(yè)績良好。2綠地香頌位于紅谷灘區(qū)紅角洲嶺口路1188號，紅角洲大學(xué)城附近，是綠地集團(tuán)繼濱20104推薦理由3博泰魏瑪峰尚基礎(chǔ)力量，項(xiàng)目總建筑面積30萬方，容積率2.0，建筑形態(tài)主要為5-6層的多層和9-推薦理由40推薦理由20億元。潯陽新天地、博泰·魏瑪峰尚，博泰中心城，博泰靜林府，博泰0798等項(xiàng)目，博泰魏瑪峰?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE29/49.614.51.535%

項(xiàng)目名稱：樓盤地址：八大山人香街所在區(qū)域：所在板塊：青云譜中板塊18000-20000元/建筑面積：4.5萬建筑形態(tài)：別墅，多，小高層面積段：200-250借鑒一：小高層+多層+別墅組合，高低錯落?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE31/適宜度上，僅以1.5超低密度的容積率，筑就南昌首個賴特風(fēng)格的人文社區(qū)。能更充分保護(hù)業(yè)主的隱私。而洋房更是將人居適宜演繹到了極致，就連6層的洋房也奢侈996010232826套，在現(xiàn)時的政策下，很多樓盤選擇了秘密開盤或者?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE38/第五章營銷篇一 營銷綜府、御湖半山多重贈送為名，先行發(fā)放VIP卡或者加推，提升銷售量。其他項(xiàng)目優(yōu)惠不是很多，多以購卡優(yōu)惠或者正常的98折、99折為主，打折力度不是很高。同時在營銷策略5-1-1：201010?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE39/二 營銷策10120號樓,64套房源。16773288平米的二房，161125800元/平方米,VIP60969798100107日，智通悅藍(lán)山推出首批房源，smart4-16182套房37-88㎡12000-13000/㎡4000元/㎡。VIP卡9.9799919VIP200開盤，實(shí)際上項(xiàng)目10月1號已開始銷售，截止到開盤當(dāng)天上午已近銷售90%，故開盤當(dāng)7FLOFT元/㎡，VIP100元/㎡50元/㎡，除此優(yōu)惠外一次性付款96折，按揭98折。16100張，項(xiàng)目開盤當(dāng)天來訪客戶100人，LOFT戶型基本售罄。當(dāng)天銷售率達(dá)25%。綜合分析本次1016日開盤，推出花園洋房（5F）H1、H2號樓、小高層（11F）12號110㎡（有贈送面積28-121㎡?；▓@洋房（5F）H1、H2（40套109~118㎡115㎡四房；12（11154套）9798客戶開盤當(dāng)天享受優(yōu)惠：96折（一次性付款、97折（按揭、98折（公積金。1101104542%。開盤當(dāng)天的銷售10224231296套，105方米的三房基本售罄，折后均價約5600元/㎡，辦卡客戶1萬抵5萬，當(dāng)天購房可享993#樓（33層，共126套）主力戶型為104㎡二房、149㎡三房；5#樓（23層，共31套，133㎡31套，14960套，156605萬辦理vip卡加入壹號俱樂部，入會開盤時憑卡選房，并享受99折優(yōu)惠。3#、5#、6#10點(diǎn)開盤時已經(jīng)600井然。截止到中午，現(xiàn)場成交客戶達(dá)445組，均價13000元/平米，綜合分析本次開盤獲10312#24096-117㎡20129301、本次開盤均價較9月加推均價基本持平，但優(yōu)惠力度有所下降，銷售情況較9月23三 媒體分12008年11月-10年10月份全南昌房地產(chǎn)市場主流報紙媒體投放版面為3960.0481598.0440.35%1540.56版，占投放比例的38.9%，信息日報投放821.4475版，占投放比例的20.74%。5-3-1：200811月-101008.1108.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0916.334.627.6762.329.528.732.6 4450.53258.541.722.51212.56339.518.53314.570154.759356.142556.55%41.29%32次，主要因?yàn)槟喜h和紅谷灘各項(xiàng)?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE48/25-3-2：20109月—100%經(jīng)開0%210年9

?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)|克而瑞（中國）PAGE49/3直保持主導(dǎo)體量。根據(jù)報紙投放類型情況表所示，101091312484.52%和15.48%。圖5-3-3：2008年9月-10年10月報紙投放類型情況 2008年9月-10年102008年9月-10年1008.908.108.108.109.109.209.309.409.509.609.709.809.909.109.109.110.010.010.010.010.010.010.010.010.0 4、20101051.26%，其中投放項(xiàng)目合計(jì)為40，環(huán)比下跌了20%，預(yù)示著后續(xù)將有部分的新盤延遲推出。5-3-4：200906月-10105、201010201010155次，從房地產(chǎn)廣告投放規(guī)格情況表中可5-3-5：20094月-10101/2[201010月份報紙媒體廣告投放金額排行前五名情況（萬元334212第六章區(qū)域數(shù)據(jù)篇一 東湖10 10 101 2 31041051061071081091010（萬㎡（萬㎡（億元（萬㎡資料來源：CRIC10本月東湖區(qū)新增供應(yīng)量和成交量及成交均價分別為1.27萬平方米、2.16萬平方米和8758元/平方米8758元/37.51%（萬㎡30 00 003.2501.303.511.07000 0009.09.09.09.09.09.09.09.09.09.9.9.110.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10（萬㎡ 價（元㎡ 98資料來源：CRIC二 西湖0910091109121011021031041051061071081091010（㎡（㎡（㎡（資料來源：CRIC10平方米、6629元/平方米。方米，占本月新增供應(yīng)量一半以上，眾鑫城上城本月新增供應(yīng)為2.55萬平方米，環(huán)比有所本月該區(qū)域成交面積為6.01萬平方米，環(huán)比上升78.34%。供應(yīng)的較大幅增加促進(jìn)該1.34萬平方米、1.165.67%，市場集中度高，隨著濱江一號的開盤，區(qū)域供6629元/6.1%。由于本區(qū)域成交量較小，成這兩個項(xiàng)目成交量分別排名區(qū)域第一和第二，成交均價分別為3882元/平方米和3855元/（萬㎡

0

0000 0

09.09.09.09.09.09.09.09.09.09.9.9.110.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10成 面

（萬㎡

價（元㎡

資料來源：CRIC0911123410561071081091010土地出讓面積（萬㎡土地成交面積（萬㎡成交土地可建面積（萬㎡土地成交總價（億元住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡住宅銷售面積（萬㎡資料來源：CRIC10本月青云譜區(qū)新增供應(yīng)為0.61萬平方米，成交量和成交均價分別為1.94萬平方米和7537元/平方米，相較上月供應(yīng)量和成交量均大幅減少,74.3%53.6%，成交均價相比上月上升較多，增幅為25.5%成交量也有較大幅減少，減幅達(dá)36%。因此該區(qū)域本月總體成交減幅較大，減幅達(dá)54%本月該區(qū)域的成交均價相對上月有較大上升，環(huán)比上升34.3%。主要是由于博泰靜林12個月以來的最高水平 0（萬㎡ 4 （萬㎡ 價（元㎡資料來源：CRIC資料來源：CRIC12201012010220103201042010520106201072010820109201010（萬㎡（萬㎡面積（萬㎡（億元面積（萬㎡（萬㎡資料來源：CRIC1010.19萬平方米、8.88萬平方米和5463元/平方米。較之上個月量升價跌。69%10.19萬平方米，主要來自瑞都30%。本月該區(qū)域的成交量再創(chuàng)新高，8.88萬平方米的成交量成為今年以來的最大值，環(huán)比35%5.8666%1.52萬平方米。90.23105463元/31%一的低端產(chǎn)品瑞都新苑成交均價僅為3167元/平米。即使有高端產(chǎn)品萬科青山湖和香溢花（萬㎡0009.09.09.09.09.09.09.09.09.09.9.9.110.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10（萬㎡價（元㎡資料來源：CRIC資料來源：CRIC12123420105678910（萬㎡（萬㎡面積（萬㎡（億元面積（萬㎡（萬㎡資料來源：CRIC10本月高新區(qū)新增供應(yīng)量，成交量和成交均價分別為2.14萬平方米、2.17萬平方米和4917元/平方米。較之9月份量價齊升。本月高新區(qū)新增供應(yīng)量較之上月有所回落，跌幅為42%，2.14萬平米的供應(yīng)量主要2.17117%，市場（萬㎡0（萬㎡ 價（元㎡ 4973 資料來源：CRIC資料來源：CRIC2009200912201012010220103201042010520106201072