商業(yè)地產(chǎn)招商管理

細心整理招商部職能1、招商部負責國內(nèi)知名品牌主力店合作的招商管理工作。2、招商部負責對各地工程公司招商管理支持和協(xié)作。3、招商部負責對主力店評估，特殊是在主力店表達了入駐的意向之后，考察主力店的經(jīng)營狀況，特殊是對主力店的調(diào)查和評估，其評估的內(nèi)容包括資金實力、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營特色、注冊資本金、管理層的管理實力、營業(yè)額及其增長率、財務(wù)狀況、合作意愿程度等工程，并按必需標準進展量化評估，為選擇主力店決策供應(yīng)科學(xué)的數(shù)據(jù)及報告。4、招商部負責對各地工程公司的市場調(diào)研分析并供應(yīng)可行性租金價格體系。5、招商部負責依據(jù)工程公司業(yè)態(tài)定位對主力店進展合理布局與規(guī)劃。6、招商部負責協(xié)作各地工程公司按工程進度完成招商任務(wù)。7、招商部負責充分利用有關(guān)資源將知名品牌主力店引進各地工程公司。8、招商部負責同大主力店合作談判的全部過程，并負責督促與跟進。9、招商部負責建立跟進每一個主力店市場開展方向與拓展準備。10、招商部負責引進境外主力店進入工程公司的合作11、招商部負責同大主力店建立長期穩(wěn)定的國內(nèi)合作聯(lián)盟。12、招商部負責協(xié)作依據(jù)各地工程公司做好招商準備可行性方案。13、招商部負責剛好了解各地工程公司競爭對手的分析動態(tài)。14、招商部負責對重點品牌主力店信息資源要剛好跟進。15、招商部負責要圍繞協(xié)作當?shù)毓こ坦镜氖袌龆ㄎ弧⒐δ芏ㄎ缓土咙c設(shè)計等內(nèi)容進展招商推廣策略的制訂和實施，以保證招商工作少投資，高效率。16、招商部負責在招商過程中對主力店的選擇是關(guān)系到工程公司的成敗，在招商過程中，有必要協(xié)作工程公司招商時對每個主力店進展分級評價，預(yù)料他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。對于核心主力店須要設(shè)立特地人員跟蹤效勞，為他們供應(yīng)適當?shù)昝嫖恢煤蛯嵒菡摺?7、招商部負責依據(jù)工程公司業(yè)態(tài)經(jīng)營定位保證工程公司的商品種類的完整性及經(jīng)營工程的多樣性與綜合性。招商部組建打造一支業(yè)務(wù)實力強、能吃苦、講奉獻、思想品質(zhì)好的招商團隊，是商業(yè)地產(chǎn)招商工作順當進展的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的根本素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)，以適應(yīng)各種壓力挑戰(zhàn)。招商隊伍的團隊學(xué)問構(gòu)造，須要事先細心籌劃，最好具有國際化招商視野，新摩爾商業(yè)運營公司在實際詢問工作中，對10萬平方米左右MALL或商業(yè)步行街招商一般接受如下人員組合。招商隊伍的最正確組合：國內(nèi)招商人員6人組合招商總監(jiān)１名，擔當過購物中心主管商業(yè)拓展工作的副總經(jīng)理，出任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。前期招商經(jīng)理2人，擔當過選址工作，或?qū)徫镏行挠刑骄?，一名負責主力店招商，一名負責國際名店招商。招商經(jīng)理3人，負責女裝，珠寶、扮裝品一名；負責效勞類一名，其它一名。重點負責國外大商家和國外名店招商人才要求懂外語，例如招商人員可以英語與日語等語種合理搭配。待遇嘉獎?wù)猩坦歉蓱?yīng)當?shù)竭_較高的工資收入水平，建議國內(nèi)招商總監(jiān)工資在1萬元左右〔接受根本工資＋浮開工資模式〕，嘉獎幅度到達嘉獎年薪30萬元以上。年薪依據(jù)招商質(zhì)量與數(shù)量確定，以實際業(yè)績考核招商人員。為了降低招商本錢，鼓舞招商人員踴躍性，提出的嘉獎?wù)呷缦卤恚赫猩藤|(zhì)量的保障：依據(jù)我們總結(jié)各類招商案例，許多人作為運營管理團隊，以好位置為誘餌，吃供應(yīng)商回扣。對于招商人員光激勵不夠，還要有較好的約束措施，主要是限制招商質(zhì)量，招商質(zhì)量與招商人員待遇掛鉤，對于托付經(jīng)營管理團隊的工程，更要在托付合同規(guī)定招商質(zhì)量及驗收標準人員素養(yǎng)良好的心理素養(yǎng)。優(yōu)秀的招商人員的心理素養(yǎng)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。詳細表現(xiàn)為要具備〔1〕崇高的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻精神；〔2〕猛烈的責任感，是對工作的高度負責精神，在面對重大責任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅堅決，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于擔當責任，做到秉公辦事，不徇私情，堅持公正的立場，充分發(fā)揮綜合實力?！?〕堅韌固執(zhí)的意志力，意志品質(zhì)堅毅，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去謹慎克制困難，并不為小恩小惠誘惑。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實力的比擬，也是意志、耐性和毅力的爭斗。〔4〕良好的自控實力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。具備相關(guān)經(jīng)濟學(xué)問、社交實力和語言表達實力

〔1〕商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、心理學(xué)、社會學(xué)、會計與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)學(xué)問，而且新學(xué)問、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必需駕馭這些根本學(xué)問，適時學(xué)習(xí)充電，才能更好做好招商。

〔2〕商業(yè)地產(chǎn)招商對象的行為是一個投資行為，而這行為須要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進展屢次溝通，因而交際工作特殊必要且有效。

〔3〕招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判那么主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確標準，運用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、勸服力和感染力。具備良好的現(xiàn)象判定實力和靈敏應(yīng)變實力

〔1〕敏銳的視察力通過察言觀色可捕獲對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿態(tài)和動作視察、分析；進而做出精確的判定，是獲得信息，了解對手的有效方法和手段之一?！?〕應(yīng)變實力指招商人員能夠依據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢，爭取相應(yīng)靈敏的對策，使判定向有利已方的方向開展。因此，招商人員除必需駕馭招商工程的詳細狀況和市場行情外，還須做到踴躍進取、勇于開拓，談判時做到機智、幽默、輕松，應(yīng)付自如。1、酷愛商業(yè)地產(chǎn)的招商工作，對招商具有特有的愛好。愛好可為招商人員加快對問題的視察、探究、追求和創(chuàng)新；并在招商過程中增加自信念和對工作的激情。2、具有局勢限制實力，主要表此時此刻對招商準備工作，了解自身工程的優(yōu)缺點，了解對方的招展實情，并在時間上、心理優(yōu)勢占據(jù)主動權(quán)。3、較佳的團隊精神，招商是整體運作的，雖然整體工程按商品或效勞工程的大類或中類分至每位招商人員，但各個功能區(qū)的招商成功與否影響到整體工程招商是否成功。4、外語學(xué)問。大量的外商將進入我國各地拓展業(yè)務(wù)，因而具備各種外語應(yīng)用實力的招商人員更有助于招商工作。招商人才并非天生就有的，他們是通過選拔、培訓(xùn)并在實踐中熬煉出來的?？冃Э己撕图顧C制在招商實踐中對人才的造就起到重大的作用。招商人員的培訓(xùn)

培訓(xùn)就是通過理論和案例的學(xué)習(xí)，并參加實踐，使其到達學(xué)問廣博、經(jīng)驗更豐富，能夠勝任招商工作。首先，要建立招商人員培訓(xùn)的工作機制，既要全面規(guī)劃，又要切合實際的教學(xué)準備，更要建立嚴格的規(guī)章制度。

其次是培訓(xùn)要多樣化。師資力氣既可考慮商學(xué)院等學(xué)院派的教授，又可考慮高學(xué)歷的實踐派的職業(yè)經(jīng)理人。面授、網(wǎng)上教授均可接受。

再者就是加強招商實戰(zhàn)。特殊是新工程的非主力店群的招商工作，可多按排招商人員踴躍參加與租戶的溝通，每天由招商總監(jiān)召開總結(jié)會，講解招商技巧和手段。人員考評績效考核是對招商人員在必需時期內(nèi)新做的招商行為及工作效果進展評定和測量。他可以為下一步的招商工作起修正作用，同時對成果突出的招商行為或人員進展表揚或推廣其有效的招商技巧及方法?？冃Э己说膬?nèi)容有品質(zhì)工程：如忠誠、牢靠、主動、有締造性、團隊精神、自信念等，這些主觀性較強，但可進展量化，而且不同商品大類的最高及最低分均可進展平衡調(diào)整。制訂績效考評的實施方案可考慮接受德才測評和模擬測試二種方法。德才測評是把招商人員的多類根本素養(yǎng)分解為假設(shè)干要素作為測評工程，由人力資源部進展評定，最終匯總，綜合分析出結(jié)果；模擬測試那么指將不同的有必需深度或麻煩的問題，由其進呈現(xiàn)場模擬處理，評委可從其表現(xiàn)中評分?？荚u的結(jié)果鑒定應(yīng)堅持在公正、客觀的原那么下進展，以保證其公允性、合理性、科學(xué)性和牢靠性。人員激勵招商人員的激勵是指激發(fā)、引導(dǎo)招商人員主動、踴躍、締造性地完成上級下達的某一預(yù)期目標，爭取到達更佳的招商效果。激勵分為物質(zhì)激勵和精神激勵。物質(zhì)激勵指工資、獎金、津貼等的提高或發(fā)放；精神激勵那么指表揚、表彰、晉升職務(wù)、評定更高一級的職稱等。

激勵方式主要有幾種：一是目標激勵。招商機構(gòu)通過設(shè)置必需的工作目標鼓舞招商人員努力去實現(xiàn)目標。實現(xiàn)后可得到應(yīng)得的承諾。比方成功招商按比例提成等。二是嘉獎激勵。招商機構(gòu)剛好對成功的招商行為賜予確定和表彰，使其接著發(fā)揚；三是典范激勵。是指樹立一個真實的良好的典范，使其他招商人員學(xué)習(xí)方向，趕向目的。從而激勵招商人員的踴躍性。四是競爭激勵。它是指圍繞招商目標使招商人員綻開競爭，提高招商效果。但這種方式需公正、合理，幸免惡性競爭，否那么適得其反。招商目標企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的運用權(quán)，更好地提高工程整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要依據(jù)市場需求和工程定位狀況來確定，詳細說應(yīng)考慮以下因素：一、工程自身的市場定位；二、工程所在地的消費狀況；三、投資商和開展商的自身資金狀況；四、擬引進商家的市場定位、開展戰(zhàn)略；招商談判招商談判的目的在于使參加談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益須要。要到達這一目的，招商談判必需針對談判的特點，確定一些根本原那么。談判對象的廣泛性、多樣性和困難性這就要求企業(yè)的談判人員要圍繞本企業(yè)的經(jīng)營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。談判條件的原那么性與靈敏性企業(yè)招商的目標要詳細體此時此刻談判條件上。這些條件具有必需的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，這一界限是談判人員必需堅持的原那么。這一特點就確定了企業(yè)談判人員要從實際啟程，既要不失原那么，又要見機行事具有必需的靈敏性，以保證明現(xiàn)招商談判的根本目標。談判口徑的相同性在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往須要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，留意語言表達和文字表達的相同性。因此談判人員要有比擬好的口才和文字修養(yǎng)實力，也要有較強的公關(guān)實力。1．堅持同等互利的原那么同等互利原那么，要求談判雙方在適應(yīng)對方須要的狀況下，公允交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。2．堅持信用原那么信用原那么是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽、守信用是商家根本的職業(yè)道德。在談判過程中；應(yīng)留意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行相同，取信于對方，以表達真誠合作的精神。3．堅持相容原那么相容原那么要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原那么性和靈敏性有機結(jié)合起來，以更好地到達談判的目的。所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進展充分的準備工作，主要包括：招商傳播是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊是傳播的重要環(huán)節(jié)，是企業(yè)招商的根本傳播資料，關(guān)系到企業(yè)的形象，該手冊突出如下關(guān)鍵點：1.通過地段選擇工程選址的正確性，樹立根本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。通過事實列舉工程投資商與開展商業(yè)績與榮譽，突出其在工程所在地的地位。招商籌劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進展分級評價，預(yù)料他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。第一承租戶的選擇確保租金的來源。其次須要保證購物中心的商品種類的完整性。第三須要保證購物中心經(jīng)營工程的多樣性與綜合性。1．明確談判目標，包括最優(yōu)期望目標、實際需求目標、可承受目標、最低目標等；2．規(guī)定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現(xiàn)的問題及對策；3．選定談判方式4．確定談判期限。1．選擇談判小組的成員；2．制定談判準備；3．確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員招商方式商業(yè)物業(yè)工程招商的方式主要有兩種，即：1、托付專業(yè)招商詢問機構(gòu)進展工程招商；2、自己搭建招商團隊進展招商工作。對于商業(yè)房地產(chǎn)工程來講，將國際知名零售商請進來有利于整個工程的招商，通常國際招商詢問機構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以托付國際專業(yè)詢問機構(gòu)進展商業(yè)房地產(chǎn)工程的前期招商更能有效促進工程的進展招商渠道主要分為境內(nèi)和境外兩種形式，尤以境外招商最為困難，境外招商不同于在境內(nèi)舉辦的各種招商活動，它是一種跨國界、跨經(jīng)濟形態(tài)、跨文化的傳播和溝通，涉及政治、經(jīng)濟、文化領(lǐng)域，前往國家和地區(qū)的對外投資法律、語言環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣乃至宗教信仰都將對舉辦招商活動產(chǎn)生干脆的影響。招商企業(yè)要依據(jù)工程擬引進的商家狀況，選擇恰當?shù)恼猩糖馈?、工程洽談會。工程洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的工程，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易于吸引有愛好的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商干脆進展接洽。2、工程發(fā)布會工程發(fā)布會是招商常常接受的方式。它是由主辦者在必需的場合公布擬引進合資、合作的工程，闡述招商工程的特點和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。3、經(jīng)濟技術(shù)合作溝通會經(jīng)濟技術(shù)合作溝通會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。4、投資研討會投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經(jīng)濟探究機構(gòu)舉辦的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和開展趨勢的探究探討會。其特點是靈敏，即是務(wù)虛，又重務(wù)實，主辦單位可以公布一些工程進展招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，到達傳播的效果5、登門探望登門探望是招商效果明顯的幫助性活動。招商單位特地派出招商小分隊或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，探望跨國公司、投資詢問參謀公司、會計師行及其他中介機構(gòu)，傳播投資環(huán)境，詳細介紹投資工程，探討佳作事宜。其特點是機動靈敏，針對性強，氣氛融洽，簡潔引起被訪者的愛好。談判程序談判程序也稱談判議程，通常是指所談事項的先后次序及主要方法。談判程序確定得好，招商洽談的效率就高；談判程序確定得不夠科學(xué)，就會影響招商洽談的效率。招商洽談須要一個過程，其根本程序是：開局、摸底、報價、磋商、達成協(xié)議和簽約六個階段。開局：即確立開局的談判目標，締造一種適宜的談判氣氛。摸底：即談判雙方慢慢熟悉，分別講解并描述自己及對方的觀點和立場，相互了解各自的期望。報價：即雙方提出詳細的報價和交易條件。磋商：即談判雙方對報價和交易條件進展反復(fù)協(xié)商，雙方各自做些讓步，并獲得一些利益。成交：即雙方就談判的實質(zhì)問題達成協(xié)議，業(yè)務(wù)成交。面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是商戶加盟的關(guān)鍵一步。在與商戶談判之前，一些微小環(huán)節(jié)的準備特殊重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都干脆影響洽談的結(jié)果。在溝通的過程中，應(yīng)當素來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。

1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者盼望企業(yè)的力氣雄厚，解除后顧之憂。

2、有決心：堅決的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到工程推廣工程的決心，用數(shù)字說明工程的力度是最好的方法。3、有信譽：一味的夸張其辭根本無法聯(lián)合有實力的經(jīng)銷商，看法真誠、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同開展的根底。4、有方法：詳細、可行的營銷方法對于經(jīng)銷商有極大的吸引力。

5、有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)當有豐厚的利潤，工程留給加盟者的利益應(yīng)當特殊可觀。與商戶簽定合同，收取租金和保證金，那么全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取局部力氣，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。招商過程中，要處理大量的信息和參加大量的談判、勸服、培訓(xùn)工作，工作內(nèi)容特殊細瑣，實際的過程中會遇到一些詳細問題，對商戶提出的問題賜予良好的解答將大大增加其信念。招商準備商業(yè)市調(diào)1、地理特性〔商場位置、交通動線〕2、消費特性〔消費習(xí)慣、消費實力、消費構(gòu)造、消費趨向〕3、品牌認知〔該地區(qū)受眾品牌及缺失品牌〕4、競爭對手〔商圈內(nèi)及周邊商圈現(xiàn)有商場物業(yè)、經(jīng)營狀況〕5、市場評估〔市場承受狀況分析〕6、工程定位〔交互式分析、差異性定位〕7、功能布局〔經(jīng)營品類選項、品牌布局〕8、客戶分類〔三級客戶劃分標準〕9、招商策略〔針對不同級別客戶制定不同的招商政策〕主力品牌廠商設(shè)店意愿調(diào)查分析1、擬定受訪廠商名單2、受訪廠商對本基地之看法3、受訪廠商設(shè)店意愿4、有意愿廠商的實力、設(shè)店規(guī)模5、廠商看法訪談6、廠商看法分析招商資料準備〔1〕制作初步開發(fā)準備書〔2〕制作商場簡介〔3〕制作傳播畫冊〔4〕制作商場樓面布局模型〔5〕制作個案平面及說明書〔6〕制作VCD〔7〕制作透視圖〔8〕編制國內(nèi)相關(guān)法令傳播冊〔9〕準備洽談小禮物〔10〕編寫有償新聞稿〔11〕整理媒體報導(dǎo)集〔12〕制作不同對象之計算機演示文稿工作步驟〔1〕電話探望目標客戶〔2〕寄送聯(lián)系函〔3〕進展廠商洽談〔4〕簽訂合約或準合約〔5〕簽訂保密協(xié)議〔6〕制作、發(fā)放廠商意愿調(diào)查表〔7〕歸整廠商資料檔案袋招商后階段工作商戶說明會主要目的為讓已簽約之廠商與主力店了解商場營運規(guī)模，亦可增加廠商之信念招商對象1、主營工程進口扮裝品、高檔珠寶、世界極品服裝、高檔手表、高檔皮具、高檔工藝品、高檔筆高檔男女服裝、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內(nèi)衣、精品花店、精品工藝品、領(lǐng)帶、絲巾、扮裝品、眼鏡、水晶、羊絨羊毛制品高檔男女服裝、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內(nèi)衣、精品花店、精品工藝品、領(lǐng)帶、扮裝品、眼鏡、水晶、羊絨羊毛制品兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝〔飛腳、運動100等〕、體育器材、兒童樂園、車載精品、高檔辦公用品、家用品配套工程A家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、精品汽車展廳、書屋B肯德基、麥當勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧C屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店營銷理念大型百貨商店、小型百貨商店；食品類：超級市場、熟食店、魚店、面包店、干果店、農(nóng)產(chǎn)品店、肉店、水果店、乳品店、便利食品店、飲料店、安康食品、佐料和調(diào)料品店；服飾類：女裝店、男裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店；家具和裝飾類：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品、陶器、電視架、室內(nèi)裝修、特制家具、隔斷；五金類：壁畫、墻紙、家用五金、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火鍋店；其他商店：禮品店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、扮裝品和香水、煙店、報紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機、玩具、郵票和紀念品、運動器材、保藏品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀念品；效勞類：美容、理發(fā)、修鞋、洗衣店、干洗店、眼鏡和驗光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、照相館、旅行社、裁縫店、機票代售；機構(gòu)類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫(yī)療機構(gòu)和牙醫(yī)、保險公司、公共展廳；文化消遣設(shè)施：劇場、會議室、保齡球館、兒童樂園女裝納帕佳、佛羅倫、U2/G2000、、百圖、繆紗、菲妮迪、艾希爾、SCOFILED、ON&ON、淑女屋、緹絲丹、Blu:pepe、Rapido、SEN.9、D.NADA、U’DB、比音勤芬、LACOLLEOINOF、CIRCLE、例外、裘堤諾、AXARA、VS、杰西、巧帛、Veromoda、ONLY、ESPRIT、維溫、秸熙、B2、歐時力、歐尼邇、季候風(fēng)、麗麗、法妮、LmLuLu、威莎、艾可兒、KAKO、名師路、多尼維娜、BRJ、中中、雅琪、古尚、佳莉絲、佐爾美、詩彩坊、歐泰奇、Veeko、白領(lǐng)風(fēng)采、娜爾思、紅人、華鑫、名典屋、衡韻、圣菲達、卡麥妮、艾格ES、JPR、B2、Missk、Veeko、Wanko、中中、0141、Weekend、Colour18、佛羅倫、寶姿、貝拉維拉、維溫、花木馬、阿勒錦、千細、摩高、費蓮娜、LILY、依迪菲蓓珞、法妮、紅袖、自由鳥、拉夏貝爾、蒙卡莉娜、萊伊迪、堡馬、艾克尼詩、法蘭奴、摩帝馬、巧帛、影兒、季候風(fēng)、繆莎、凱撒、艾迪米嘉、太和、貝拉維拉、艾克尼詩、雷諾帝婭、萬升、法妮、蘇娜爾、朵蘭帝、詩凡詩、依夢、蘭氏裝扮、白領(lǐng)風(fēng)采、佳莉絲、南夢、MARYMA、杰西、玖姿、拉夏貝爾、城市麗人、依夢、細川、阿曼達、秋水尹人、艾迪米嘉、蕾諾蒂婭、SODA、歐柏蘭奴、蜜雪兒、LILY鞋萊爾斯丹、天美意、FED、思加圖、百麗、接吻貓、安瑪莉、RIZ、真美詩、哈森、CNE、千百度、森達、科而士、三川古柏、金利、德莉詩婭、雪莉、諾亞方舟、科而士、達芙妮、奧康、花花公子、貴之步、富瑞斯、卡迪娜、千百度、foryou、奧卡索、梵詩蒂娜、CNE、哈森、七月戀人、康莉、老人頭、星期六、G&S、、華倫天奴、露迪、卡文、富瑞斯、必得利、卡帝爾鱷魚、卡美多、富怡、詩蘭柏高、華倫世家、KUUKI包ELLE、阿迪達斯、袋袋店、大嘴鴨、歐蒂凱奴、MikeMike、干線、藍威龍、米奇、凱思琳、C21、WHY、絲莉安、依莉莎、佳連威、嘉里奧、威爾薩斯、帕佳圖、黑眼睛、VS、LCK、GIOGERBORSONI、摩帝馬內(nèi)衣蘭尼爾、傾慕、安利芳、桑扶蘭、曼妮芬、古今、黛安芬、百利安、歐迪芬、曼詩婷、宜而爽、華倫天奴·艾力米歐、舒雅、夢特嬌、纖絲鳥、帕蘭朵、南極人、貓人、北極絨、天之錦、羽翼、朵彩、宜而爽、三槍、恒源祥、AB、戴安娜、迷士郎、俞兆林扮裝品蝶妝、美寶蓮、娥佩蘭、UP2U、蘭芝、歐珀萊、歐萊雅、AQUA、羽西、積姬仙奴、一朵、玉蘭油、清妃、可采、艾文莉、海皙蘭、雅芳、美伊娜多、COCOOL、姍拉娜、redearth、Za、歐珀萊、UP2U、美寶蓮、露華濃、嘉娜寶、歐萊雅、羽西、玉蘭油飾品海盜船、夢特麗、伊泰蓮娜、鯨皇、旗牌王、古田希、7℃、艾尚、諾美莉、巴泊吟、V6、嬌爾漫、曼拉其床用塔山、澳皮王、可利爾、博洋藺、日清坊、博爾卡特、富仕、富安娜、惠誼、POLO、夢特嬌、佳麗斯、雅蘭、維娜爾、旭染、卡帝樂鱷魚、安諾、帝豪、依富高、凱盛、三和、蓉豐、澳西奴、啄木鳥、凡人居、富士、蝶姿、羅萊、馨亭、佳麗斯、迪士尼、藍絲羽、雅蘭、安竹堂、德蘭德隆運動、休閑耐克、耐克360°阿迪達斯、美津濃、銳步、李寧、美特斯邦威、佐丹奴、班尼奴、S&K、真維斯、ES、茵寶、三星道、威沙、衣戀、JEEP、比音勒芬、百事、雙星、金萊克、李寧、德爾惠、安踏、助樂、沃特、鴻星爾克、奧卡索、KUHLE招商程序1、招商部要重視中小主力店市場定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計前的商業(yè)籌劃，詳細的程序如下：

商圈分析→市場定位→業(yè)態(tài)定位→中小主力店租賃2、招商部要將擬定的市場定位和業(yè)態(tài)定位確定初步主力店條件。通過各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他效勞商，并駕馭其拓展新店的準備，最終再確定中小主力店目標名單。3、招商部召開中小主力店招商恰談會，邀請前期已駕馭的相關(guān)目標群全部的客戶參加，恰談會的內(nèi)容主要是征求他們對工程中小主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。4、招商部視招商恰談會的狀況，在會后逐個向目標群進一步介紹工程狀況及合作條件，必需接受每隔2-3天溝通一次的跟蹤方法專人跟進，要重點對各個管理層進展充分的溝通，加強對招商人員進展必要的培訓(xùn)，制定合理的招商傳播手冊。5、招商部要對于特殊重要的商戶最好能區(qū)分對待，有針對性的分析，為中小主力商戶量身訂做他所感愛好的市調(diào)資料。同時中小主力商戶的招商還須要不斷地綻開聯(lián)系，一般的中小主力商戶都會確定2-3個替補品牌。A,招商會招商會被證明是一種有效、快速的招商方式。招商會開的成功與否干脆影響招商效果。大型的招商會事務(wù)特殊繁雜，一不當心就有可能出事。有幾個問題要留意：1、通過何種途徑邀請意向加盟者；2、邀請的嘉賓接待支配；3、發(fā)言人的次序及發(fā)言內(nèi)容；4、場地的選擇與布置；5、工程介紹的內(nèi)容；6、意向加盟者的提問；7、媒體的支配與提問；會議準備清單：招商會準備詳細事項：1、提前20天向酒店銷售部預(yù)定酒店房間及會議廳，最好親自考察，簽訂合同2、提前15天落實廣告內(nèi)容及媒體3、提前15天聯(lián)系媒體報道事宜4、考慮在商業(yè)旺地掛傳播布幅〔提前15天〕〔時間、地點〕5、考慮是否制作傳播單張〔提前15天〕6、聯(lián)系酒店銷售部進展會議廳的布置會議廳演講臺條幅，會議廳大門上方橫幅，酒店大堂橫幅：〔時間地點、提前3天懸掛〕7、提前一天調(diào)試音響\麥克風(fēng)\電腦投影儀\燈光8、提前3天預(yù)定自助餐標準及菜單9、會議廳入口處設(shè)置簽到臺\簽到簿\簽到筆\名片托盤\盆花\請賜名片指示牌\來賓記錄表10、提前二天落實會議主席臺人員名單及座次11、酒店門口設(shè)立指示牌12、招商工作人員房間門口設(shè)置指示牌13、預(yù)訂花籃，并落實花籃數(shù)量、落款內(nèi)容14、攝像機\膠卷\相機并專人跟蹤錄像帶、照片15、租用中巴車接待來賓16、落實來賓名單17、聯(lián)系來來賓房18、聯(lián)系來賓機票19、打印加盟\代理合作意向書20、落實來賓發(fā)言稿21、聯(lián)系臨時工作員工22、迎賓小姐\制作綬帶〔1.4*0.15m〕23、購置當?shù)氐貓D24、專人接聽加盟熱線電話，并知會酒店總機、大堂等25、酒店臨時招商辦公室增加一部電話26、即刻熟悉本地上網(wǎng)方法27、購置登載廣告的報紙假設(shè)干份28、請?zhí)谱髋c發(fā)放29、購置辦公用品30、酒店開通長途電話31、打印會議日程支配32、準備公司簡介33、將會議日程知會公司有關(guān)部門B、媒體〔電視、報紙、雜志、路牌〕在媒體傳播引薦要留意幾個問題：1、行業(yè)媒體優(yōu)先；2、針對目標地區(qū)；3、寧可花錢多一些選擇媒體中的第一，不行省錢選擇二流媒體，效果相差極大；4、重點突出，要說什么，讓人一目了然；5、盡量避開周末的日期；6、報紙要留意版面，版面不同，相差很大；7、要支配專人接聽電話，并做好記錄；C、店頭招貼這也是很有效的一種方法，要注明清晰的聯(lián)系方式。D、行業(yè)協(xié)會利用行業(yè)協(xié)會的好處在于，它不僅能供應(yīng)一些潛在加盟者的資料，同時由于它獨特的角色而具有良好的可信度。E、業(yè)內(nèi)人士介紹業(yè)內(nèi)人士良好的關(guān)系網(wǎng)和其所在的立場，對招商幫助很大。F、親朋介紹對于一些適合家庭參加的投資較少的工程較適宜。招商時要留意的問題1、資料準備要充分2、組織構(gòu)造要完善3、費用預(yù)算要清晰4、人員訓(xùn)練要加強5、高層主管要出面6、公關(guān)傳播要跟上7、招商重點要突出8、后期跟蹤要抓緊9、同期建立要保證10、不要操之過急11、不要信口開河12、不同階段的招商條件不一樣招商的跟進工作1、資料篩選對資料進展篩選。2、聯(lián)絡(luò)約見招商人員進展約見，在招商工作完畢前，最好不要更換招商人員。3、雙方考察相互考察對方的狀況。4、合同談判關(guān)鍵階段，高層管理人員出面。須要的話，可以請律師出面。5、合同簽訂招商是企業(yè)的持續(xù)不斷的行為招商技巧傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的開發(fā)雖然并不重視籌劃〔即市場定位和業(yè)態(tài)組合等〕，但他們還是很在意商業(yè)設(shè)施的招商工作。可見招商在地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位。招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)形式，一個商業(yè)地產(chǎn)工程運作成功與否就看是否能按準備成功招商。對于商業(yè)地產(chǎn)來說，駕馭招商特點有利于商業(yè)地產(chǎn)工程的運作成功成功，商業(yè)地產(chǎn)招商和商鋪中介完全是兩碼事，大中型主力店、品牌商戶看重的是什么嗎？主題突出構(gòu)造合理。購物中心集購物、消遣、餐飲、休閑等各種功能于一身，兼具百貨店、倉儲式商店、超市、品牌專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，故定位于家庭的一站式購物消費和一站式休閑享受。確立主力商店(如百貨公司、大賣場、大型專業(yè)店)能夠滿足主力商店的特殊建筑要求，因主力商店具有必需的?？蛯嵙Γ瑺I業(yè)績效較有保證主力店的影響購物中心最成功的客源策略始于主力店，在此根底上綻開招商準備，以扣住穩(wěn)定客戶層的需求特征，在互動關(guān)系下到達整合的效果，形成一股強有力的經(jīng)營動力。品牌店的影響具有必需的集客實力，被吸引進各個各個專賣店的顧客也將成為整個購物中心的顧客，每個商業(yè)個體在購物中心整體準備的指導(dǎo)下，均能供應(yīng)最適合的效勞，因此客源重疊使每個商業(yè)單元均能獲得重疊效益。主力店的影響非洲我們看到許多象群都是大象走在前面，小象走在后面只要找準領(lǐng)頭的其他的就跟在你后面走我們說的散戶是沒有獨立的經(jīng)營的實力，是在主力店影響下，以不同的經(jīng)營方式，這種都須要我們的產(chǎn)品比擬大的差異化，才能到達這樣的效果。所以大象理論，就是一個主力店要走在前面，我們要通過主力店成功招商和物業(yè)的交接，帶動后面品牌店的招商活動，這個策略其實都是比擬簡潔理解的我們必需把大的品牌吸引進來我們才能吸引中小商家有了前期品牌的知名度的建立，后面有良好的規(guī)劃，加上主力店的認可，進展工程的施工是順理成章的。商業(yè)地產(chǎn)招商在前先招主力店二三個緊跟其后次主力店主力店次主都進來其他品牌商就更多這個籌備的階段要做主力店的場地交接，主力店須要比擬長的裝修時間，另外甚至再出租，包括有自己的小商家再出租，這都須要足夠的時間。至少開業(yè)前的半年甚至七到八個月都有。主力店對MALL的承辦起確定作用因為主力店確定MALL的品牌形象，因為它要最好的廣告位置要的最好的人流淌性，要的是最正面的位置首先確定我們的零售商我們的商業(yè)目標在哪里？我們須要多少主力店？怎么規(guī)劃這些主力店的位置？主力店的位置占據(jù)多少面積？做商業(yè)地產(chǎn)定位是首要的前期應(yīng)當做廣泛商場調(diào)研看有沒有可以立足的地方比方品牌和市場等這是問題的關(guān)鍵一旦有了設(shè)想的定位后期的接觸，商家就會簡潔許多，也簡潔受到商家的認可。定位之前須要留意三個探究的整合銷售市場的探究、租賃市場的探究和商業(yè)開展的探究做商業(yè)地產(chǎn)定位是首要的，前期應(yīng)當做廣泛的商場調(diào)研，看有沒有自己可以立足的地方，比方品牌和市場等，這是問題的關(guān)鍵。一旦有了設(shè)想的定位，后期的接觸，商家就會簡潔許多，也簡潔受到商家的認可。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的市場探究中，租賃市場租金的探究是最重要的。它既反映了商鋪真實的、內(nèi)在的價值狀況，又反映了商鋪的市場價值狀況。租賃市場是連接銷售開發(fā)和運用的關(guān)鍵。統(tǒng)一運營包含五個內(nèi)容統(tǒng)一業(yè)態(tài)調(diào)控統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一市場營銷統(tǒng)一效勞監(jiān)視統(tǒng)一物業(yè)管理同零售、餐飲、消遣55：20：25的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特殊適用于超大型綜合性的購物中心，招商要留意維護和管理好這個經(jīng)營比例。對于辦公區(qū)域特殊集中的購物中心,可以加大餐飲比例。以點代面特殊商戶招商實惠原那么?！耙渣c代面，特色經(jīng)營"是購物中心特殊是MALL購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們賜予實惠政策，邀請其入場，能夠起到增加文化氣氛，活潑購物中心氣氛之作用。以點代面租賃經(jīng)營接受放水養(yǎng)魚的原那么。放水養(yǎng)魚的原那么可以理解為“先做人氣，再做生意，一起共享成長空間"的原那么。招商準備制定大型MALL招商準備、營銷傳播準備，為保障大商家及供應(yīng)商利益，開展商要做好細致的準備工作。運營部門要確定招商時間支配、主要招商場所、主要招商骨干、招商傳播與招商籌劃、主要招商活動、招商費用，并得到開展商主要領(lǐng)導(dǎo)的支持。招商時間支配由于大型MALL招商任務(wù)較重，招商時間要提前支配，其中大商家招商要事先做好相關(guān)工作，在工程設(shè)計方案出來后要正式確定主力百貨店或超市意向，依據(jù)大商家的詳細要求進展方案設(shè)計修改與完善，而后進入施工狀態(tài)，幸免方案被迫修改所造成的損失。中小商戶要在大商家確定后，建筑封頂前5個月起先招商推廣工作招商費用管理：盲目招商，花費巨大，收效不佳，這是許多MALL與商業(yè)步行街開發(fā)商擔憂的問題。招商費用主要包括：人員差旅費用、商家接待費用、傳播費用――廣告及招商活動費用。招商傳播商業(yè)地產(chǎn)工程招商傳播的三個目標：吸引大商家目光吸引品牌供應(yīng)商進場為開業(yè)作好傳播，引起消費者的關(guān)注購物中心的招商推廣是打造成功購物中心的重要一環(huán)。在確定了商業(yè)規(guī)劃后，必需通過招商和市場推廣這些前期工作來實現(xiàn)購物中心的商業(yè)功能。商業(yè)地產(chǎn)工程招商傳播的三個目標：吸引大商家目光吸引品牌供應(yīng)商進場為開業(yè)作好傳播，引起消費者的關(guān)注在吸引大商家入駐傳播方面，開展商宜接受多種傳播手段：報紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體，大型商業(yè)地產(chǎn)工程不僅要留意工程本身傳播，也要突出企業(yè)品牌，例如可以請商業(yè)專家寫專著傳播，提升商業(yè)地產(chǎn)工程檔次，塑造良好品牌形象，為后續(xù)開業(yè)經(jīng)營奠定良好根底。招商造勢至關(guān)重要，孫子兵法曰：不戰(zhàn)而屈人之兵，勢險節(jié)短，造勢要依托自身優(yōu)勢，重視傳播的協(xié)同效應(yīng)。問題分析定位不準商業(yè)籌劃的主要內(nèi)容便干脆托付設(shè)計部門進展設(shè)計，建立后那么很簡潔出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：有意來的零售商或其他效勞商發(fā)覺其設(shè)施不合要求，而設(shè)施符合要求的都無意來。設(shè)施不合要求那么須要改造，改造就得投入資金，不管由哪方出資，租金確定成為談判的瓶頸；對于工程所在商圈里不適合生存或再開展的業(yè)態(tài)，即使工程設(shè)施符