酒店式湖景別墅是天津都市生態(tài)園旅游度假村可行性報(bào)告

5第一部分執(zhí)行概要 6 6 6 7第二部分項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù) 8 8 8 8 9 9 9 9 第三部分項(xiàng)目背景及其可行性 (一)2008年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流 (二)資本運(yùn)作能力 (三)創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念 第四部分市場分析 (二)天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間 (三)目標(biāo)客戶分析 (二)交通 (三)環(huán)境 第六部分經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃 第七部分市場銷售 (三)廣播廣告 (五)戶外廣告 第八部分項(xiàng)目的運(yùn)營與管理 第九部分投資估算 第十部分經(jīng)濟(jì)效益分析 (二)租賃價(jià)格預(yù)測 前正在進(jìn)行中。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式4幢；三期建設(shè)計(jì)劃為100棟風(fēng)格迥異的別墅群。總投資2280萬元，占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后注冊時(shí)間：2002年10月9日注冊資金：4,500萬人民幣最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡有效的組織管理體三、股東單位天津方舟天馬投資(集團(tuán))有限公司成立于1999年，注冊資金8,000萬元，業(yè)務(wù)范圍涉及旅游景區(qū)、景點(diǎn)開發(fā)、體育、通訊、商貿(mào)等領(lǐng)域。公司于2000年莞，更名為東莞東城隊(duì)。方舟天馬投資集團(tuán)下屬天津市方舟旅行社成立于1999年，注冊資金1500萬元，目前名列天津同行業(yè)前三位，主要負(fù)責(zé)都市生態(tài)園的2004年成立，注冊資本3,000萬元人民幣，是在深圳市工商局注冊的新興的專第二部分項(xiàng)目提供的產(chǎn)品和服務(wù)(一)項(xiàng)目創(chuàng)意(二)項(xiàng)目定位等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日1、2日游，而全國其他地區(qū)的(一)地理位置優(yōu)越，交通便利靠京滬高速公路和104國道，距天津市區(qū)40公里，天津新港80公里，天津?yàn)I海(二)具有較大的市場空間和目標(biāo)客戶群體規(guī)劃面積80畝。隨著國民經(jīng)濟(jì)保持高速增長，國民收入不斷增加，中國已有相(三)與園區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ)園區(qū)項(xiàng)目的工程建設(shè)將分成四個(gè)時(shí)期，從2003年3月份起建，預(yù)計(jì)2007年全部炕餐廳等項(xiàng)目，其主體工程已經(jīng)基本建設(shè)完成，預(yù)計(jì)2004年十月一日之前開始(四)創(chuàng)新的“大型人工湖十旅游十酒店式別墅”經(jīng)營模式(一)項(xiàng)目地址酒店式湖景別墅二期占地30畝，環(huán)繞都市生態(tài)園內(nèi)人工湖的南側(cè)，在生態(tài)園圖示F3處。(項(xiàng)目位置見下圖)(二)酒店式湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店式湖景別墅二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的湖景別墅20幢，形成倚勢而成風(fēng)格迥異的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式四合院4幢。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖1湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖2湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖3湖景別墅規(guī)劃設(shè)計(jì)圖4(三)項(xiàng)目經(jīng)營范圍(四)項(xiàng)目實(shí)施保障條件第三部分項(xiàng)目背景及其可行性進(jìn)入2000年以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了較為顯著的成績。雖然近來國間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率接近8%。在我國制定的“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景年收入已達(dá)1,090美元左右，城鎮(zhèn)居民大多說已從小康步入富裕小康水平，北(一)社會(huì)消費(fèi)水平穩(wěn)步提高(二)旅游行業(yè)為政府扶持性行業(yè)一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策、措施和部署。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)(2000)81號文件《關(guān)于加強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展的通知》,將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟(jì)的支(三)酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機(jī)遇(一)生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜?？h政府大力支持該項(xiàng)目從規(guī)劃階段就引起包括縣委、縣政府等領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)的高度重視。2002年11月28日，靜?？h專門就此項(xiàng)目召開專題縣長辦公會(huì)議，將此項(xiàng)目列為靜海(二)相關(guān)優(yōu)惠政策政貼息3,000萬貸款以及國家林業(yè)部財(cái)政貼息5,500萬貸款。(一)2008年北京奧運(yùn)會(huì)為京津地區(qū)帶來大量客流北京申辦2008年夏季奧運(yùn)會(huì)成功，將為京津地區(qū)吸引大批國內(nèi)外游客提供國旅行社將通過合資和獨(dú)資方式逐步進(jìn)入中國市場，將直接帶來入境客源的增(三)旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)(四)周遍地區(qū)具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和市場需求展指標(biāo)位居全國前列，國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅連續(xù)三年位居全國各省市自治區(qū)前3(一)經(jīng)營管理能力利益驅(qū)動(dòng)，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。(二)資本運(yùn)作能力(三)創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)機(jī)制和開放的經(jīng)營理念持股。在企業(yè)收益分配中體現(xiàn)有突出成就的員工對企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的重要作用。(一)天津地區(qū)投資價(jià)值的凸現(xiàn)于臨近的北京地區(qū)。但是從2002年開始，天津地區(qū)的發(fā)展開始飛速增長，多項(xiàng)心的環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展時(shí)機(jī)已到。2010年后，天津港口優(yōu)勢日漸突出，更使天津(二)天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間局，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其他地區(qū)(如區(qū)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))發(fā)展。特別奧運(yùn)會(huì)的分會(huì)場，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。隨著(一)龐大的潛在市場規(guī)模(二)京津一帶強(qiáng)勁的市場需求(三)目標(biāo)客戶分析★大中型企事業(yè)單位；★律師等高收入專業(yè)人士；第五部分競爭分析(一)價(jià)格(二)交通(三)環(huán)境(四)娛樂項(xiàng)目、配套設(shè)施設(shè)置(一)齊全的配套娛樂設(shè)施(二)創(chuàng)新的“大型人工湖十旅游十酒店式別墅”經(jīng)營模式(三)龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)及暢通的宣傳渠道第六部分經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃酒店式湖景別墅現(xiàn)有的核心領(lǐng)導(dǎo)層具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)及房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營及推廣等，目前正在進(jìn)行當(dāng)中。二期將建設(shè)具有異國情調(diào)的酒店式湖景別墅20幢，形成具有豐富親水資源的湖畔別墅區(qū)，包括日式8幢、歐式8幢、中式4有關(guān)立項(xiàng)手續(xù)完備，預(yù)計(jì)二期地上物建設(shè)總投資2280萬元，占地面積30畝。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留50畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃(一)市場進(jìn)入(二)市場開發(fā)(一)平面媒體廣告(二)電視媒體廣告(三)廣播廣告在交通臺(tái)按小時(shí)滾動(dòng)播出，雖然價(jià)格較低(約2萬元/每月),然而將廣告直(四)互聯(lián)網(wǎng)廣告(五)戶外廣告第八部分項(xiàng)目的運(yùn)營與管理(一)關(guān)于股東與股東大會(huì)(二)關(guān)于董事與董事會(huì)進(jìn)行妥善保存；公司正積極按照有關(guān)規(guī)定建立獨(dú)立董事制度和董事會(huì)專門委員(三)關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會(huì)定月度效益獎(jiǎng)；年終兌現(xiàn)(分紅)按照公司年度企業(yè)經(jīng)營者績效考核辦法執(zhí)行。1、每年平均每個(gè)雇員的工資將增長10%,獎(jiǎng)金將增長5%以上；酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期建設(shè)的20棟別墅總投資額2280萬元(不包括土地評估價(jià)值及流動(dòng)資金)。前期已投入100萬元，還需再投入資金2180萬元，項(xiàng)目運(yùn)營第一年日常經(jīng)營流動(dòng)資金需求為131.66萬元(不包含在總投資內(nèi))。酒店式湖景別墅項(xiàng)目二期計(jì)劃2005年1月份全面開工，工期約一年，將于2006年1月竣工驗(yàn)收，年度投資計(jì)劃如下：時(shí)間完成投資(萬元)工程進(jìn)度2004年8月2005年1月前項(xiàng)目二期主體工程完成20%。2005年8月前項(xiàng)目二期主體工程完成80%。2005.8-2005.122006年1月(一)已投入資金總計(jì)100萬元：1、前期策劃(含人員費(fèi)用):20萬元；別墅本體建筑安裝別墅配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他小計(jì)內(nèi)部配套包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等園區(qū)配套道路水、電、氣管網(wǎng)配套景觀小計(jì)總計(jì)單位：萬元1用1別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬元/年計(jì)算，第一年為1萬元。2用土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與XXXX簽訂的相關(guān)合同的規(guī)按每年1200元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為3.6萬元。3管理費(fèi)用員工總數(shù)24人，月工資總額40000元，年工資總計(jì)48萬元。4銷售費(fèi)用選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、DM單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì)60萬元。5財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按占銷售收入的3%計(jì)算，第一年為2.65萬元。6綜合費(fèi)用水電費(fèi)、交通費(fèi)以及低值易耗品等第一年計(jì)12萬元。7第一年合計(jì)131.66萬元第十部分經(jīng)濟(jì)效益分析(一)出租比例預(yù)測租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國內(nèi)每年的5月——10月是旅游旺年份出租比例(%)旺季淡季平均項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年率為70%,淡季出租率為30%,后三年每年以10%的比例遞增，在第五年項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營，以星級酒店的入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為95%,淡季別墅出租率為45%。(二)租賃價(jià)格預(yù)測年份租賃價(jià)格(元/套/天)團(tuán)體散客平均項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年★參考同地區(qū)市場價(jià)格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為1200元/套，零散客戶每天的出租金額為1800元/套；其后2007——2009年，項(xiàng)目周每天的出租金額為3000元/套。(三)租賃收入預(yù)測項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年出租比例(%)租賃價(jià)格(元/套)租賃收入(萬元)★受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為280天/年。項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年別墅維護(hù)費(fèi)用11I1111土地租賃費(fèi)用管理費(fèi)用營銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用綜合費(fèi)用★別墅維護(hù)費(fèi)用按1萬元/年計(jì)算。元/畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為3.6萬元?！锕芾碣M(fèi)用第一年為48萬元，以后三年每年遞增3%;運(yùn)作第五年后，管★財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的3%計(jì)算?！锞C合費(fèi)用第一年為11.5萬元，以后年度按占租賃收入的3%計(jì)算。年份項(xiàng)目建成第一年項(xiàng)目建成第二年項(xiàng)目建成第三年項(xiàng)目建成第四年項(xiàng)目建成第五年項(xiàng)目建成第六年項(xiàng)目建成第七年收入合計(jì)費(fèi)用合計(jì)營業(yè)利潤所得稅凈利潤投資報(bào)酬率★2006年——2012年的所得稅按利潤總額的33%計(jì)算。擁有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的權(quán)益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別的第十一部分風(fēng)險(xiǎn)分析與對策司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四酒店式湖景別墅項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項(xiàng)目。本項(xiàng)目依托于生態(tài)Editor'snote:JudsonJonethroughthecracklingstaticshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.IWatchmanjumpfrom96,000feet