物業(yè)管理委員會組建運行辦法

物業(yè)管理委員會組建運行辦法?第一條?為推進和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理委員會組建工作，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》、《中共委員會組織部關(guān)于印發(fā)〈貫徹落實全國城市基層黨建引領(lǐng)基層治理工作電視電話會議精神任務(wù)清單〉的通知》、《中共委員會組織部等4部門關(guān)于印發(fā)〈進一步深化城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施〉的通知》、《黨委組織部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于開展業(yè)主委員會組建、物業(yè)服務(wù)覆蓋及黨的組織覆蓋攻堅行動的通知》要求，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。第二條?行政區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主委員會的住宅物業(yè)管理活動適用本辦法，其他物業(yè)項目參照執(zhí)行。第三條?物業(yè)管理委員會依照《物業(yè)管理條例》承擔(dān)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。成立業(yè)主大會但是尚未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會按照《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定組織業(yè)主共同決定相關(guān)事項，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定。未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會按照《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定組織業(yè)主共同決定相關(guān)事項并行使第二十九條規(guī)定業(yè)主委員會的職責(zé)。第四條?住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)建立健全物業(yè)管理委員會委員培訓(xùn)制度。設(shè)區(qū)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會組建工作的相關(guān)培訓(xùn)，同級民政部門依據(jù)工作職責(zé)配合做好相關(guān)工作。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)并定期考評。居（村）民委員會依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理委員會組建等相關(guān)工作。第五條?堅持黨建引領(lǐng)，推動在物業(yè)管理委員會中建立黨組織，接受街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）黨組織的指導(dǎo)和監(jiān)督。充分發(fā)揮業(yè)主中的中共黨員、人大代表、政協(xié)委員和社區(qū)志愿者在社區(qū)治理中的帶頭作用，引導(dǎo)和支持其積極參選物業(yè)管理委員會成員。第六條?有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組建物業(yè)管理委員會：（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；（二）具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的；（三）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。第七條?符合物業(yè)管理委員會組建條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)就擬組建物業(yè)管理委員會事項進行公告，自公告之日起30日內(nèi)，組建成立物業(yè)管理委員會。公告中明確物業(yè)管理委員會成員的人選要求、報名方式、起始日期等。公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩處以上顯著位置公示。物業(yè)管理區(qū)域顯著位置是指公告欄、小區(qū)出入口、單元門、電梯轎廂內(nèi)、客服場所等。公示期限不得少于7日。第八條?物業(yè)管理委員會由社區(qū)（村）“兩委”成員、社區(qū)工作者、業(yè)主等5—9人組成，其中主任1名，副主任1—2名，業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。主任由社區(qū)（村）“兩委”成員擔(dān)任；副主任至少包含1名業(yè)主代表。業(yè)主代表人數(shù)超過預(yù)定人數(shù)的，可以采取分類后隨機抽選的方式確定。業(yè)主對業(yè)主代表有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。第九條?業(yè)主擔(dān)任物業(yè)管理委員會成員的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）擁護中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)，遵紀(jì)守法；（二）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有一定組織能力并具備必要的工作時間；（三）具有完全民事行為能力；（四）未被列為失信被執(zhí)行人；（五）本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無直接的利益關(guān)系；（六）無違反相關(guān)法律法規(guī)的禁止性行為；（七）無法律法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任物業(yè)管理委員會成員的情形。物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私、失職失責(zé)。中共黨員、人大代表、政協(xié)委員、法律、財務(wù)、工程、物業(yè)管理等專業(yè)人員應(yīng)積極參選物業(yè)管理委員會成員。第十條?物業(yè)管理委員會業(yè)主代表通過下列方式產(chǎn)生：（一）社區(qū)（村）“兩委”成員、社區(qū)工作者，由社區(qū)（村）黨組織、居（村）民委員會負(fù)責(zé)推薦；（二）業(yè)主代表由居（村）民委員會負(fù)責(zé)組織小區(qū)業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦，聯(lián)名業(yè)主人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于10名，并經(jīng)被推薦人選本人簽字同意；業(yè)主自薦應(yīng)當(dāng)征得不少于10名其他業(yè)主簽字同意，一名業(yè)主只能推選一名業(yè)主代表；（三）房屋總建筑面積10萬平方米以上（含10萬平方米）的物業(yè)管理區(qū)域，居（村）民委員會可劃分若干區(qū)域組織業(yè)主聯(lián)名推薦或者業(yè)主自薦，聯(lián)名業(yè)主人數(shù)或者業(yè)主自薦同意人數(shù)應(yīng)符合前款規(guī)定。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足300戶的，聯(lián)名推薦業(yè)主代表的聯(lián)名人數(shù)和業(yè)主自薦征得業(yè)主同意的人數(shù)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)實際情況確定。第十一條?擬組建物業(yè)管理委員會事項公告公示截止日后5日內(nèi)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)申報情況，確定物業(yè)管理委員會成員候選人，并指定物業(yè)管理委員會主任及副主任。第十二條?物業(yè)管理委員會成員名單確定后，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將成員姓名、職業(yè)、住址等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩處以上顯著位置公示，公示期限不得少于7日。如有異議的，應(yīng)書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)完成核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于7日。公示期滿無異議或者經(jīng)核查異議不成立的，物業(yè)管理委員會自公示期滿之日或者核查結(jié)果公示之日起正式成立。第十三條?物業(yè)管理委員會自成立之日起30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)持《物業(yè)管理委員會備案表》向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況及時告知所在地縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，5個工作日內(nèi)予以備案，并出具備案證明和印章刻制證明。已成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持業(yè)主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章；持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明，申請刻制物業(yè)管理委員會印章。未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的成立證明，申請刻制物業(yè)管理委員會印章。第十四條?物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，履行下列職責(zé)：（一）推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；（二）召集業(yè)主大會會議或者全體業(yè)主會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況和物業(yè)管理委員會年度履職情況；（三）組織業(yè)主依法選聘、解聘、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價格，代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行交接；（四）組織業(yè)主決定共用部分的經(jīng)營方式，擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法并負(fù)責(zé)組織相關(guān)審計工作；（五）組織業(yè)主籌集、續(xù)交、管理和使用專項維修資金并負(fù)責(zé)組織相關(guān)審計工作；（六）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主繳納物業(yè)費用，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；鼓勵選聘第三方物業(yè)評估機構(gòu)參與協(xié)助監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)中存在的問題進行整改；（七）組織業(yè)主制定或者修改管理規(guī)約、議事規(guī)則，監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；（八）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務(wù)報表等有關(guān)文件；（九）定期向業(yè)主通報工作情況；（十）及時調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（十一）配合行政執(zhí)法部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的執(zhí)法管理工作；（十二）配合、支持居（村）民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；（十三）按照《物業(yè)管理條例》履行業(yè)主大會會議籌備組相關(guān)工作職責(zé)；（十四）業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責(zé)。第十五條?物業(yè)管理委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)每季度召開一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會主任或者物業(yè)管理委員會三分之一以上成員提議，可以召開物業(yè)管理委員會臨時會議。物業(yè)管理委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集和主持。物業(yè)管理委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員且過半數(shù)業(yè)主代表成員參加。業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會議。物業(yè)管理委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)過半數(shù)成員簽字同意。會議結(jié)束后3日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將會議情況以及確定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示10個工作日。物業(yè)管理委員會全體成員有同等表決權(quán)。物業(yè)管理委員會對于需要業(yè)主共同決定的事項不得擅自作出決定。第十六條?物業(yè)管理委員會成員有下列情形之一的，成員資格應(yīng)當(dāng)終止：（一）業(yè)主代表不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或者物業(yè)使用人；（二）以書面形式向物業(yè)管理委員會提出辭職并經(jīng)同意的；（三）因身體健康等原因無法履行職責(zé)的；（四）拒不召集、拒不參加或者阻撓召開物業(yè)管理委員會會議的；（五）違反物業(yè)管理委員會成員書面承諾的；（六）一年內(nèi)累計缺席物業(yè)管理委員會會議總次數(shù)一半以上的；（七）法律法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。屬于前款第一項、第二項情形的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第三項、第四項、第五項、第六項情形的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)提請街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府終止其成員資格；屬于前款第七項情形的，按照相關(guān)規(guī)定處理。物業(yè)管理委員會成員資格終止，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)向所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理變更備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期限不少于7日。物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起5日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給物業(yè)管理委員會。第十七條?物業(yè)管理委員會成員發(fā)生缺額的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照本辦法第十條的有關(guān)規(guī)定及時進行補充。第十八條?物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費，采購第三方機構(gòu)服務(wù)費用，成員工作補貼、聘用人員薪酬等由物業(yè)管理委員會結(jié)合實際提出申請，由業(yè)主依法共同決定。相關(guān)費用可從公共收益中列支，或業(yè)主自愿捐贈及其他合法方式籌集。相關(guān)收支情況應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于30日。第十九條?物業(yè)管理委員會的任期一般不超過3年。期滿仍未推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會。第二十條?物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起停止履行職責(zé)，并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散；因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時解散物業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會重新組建或者