資產(chǎn)評估教程-資產(chǎn)評估報(bào)告

資產(chǎn)評估報(bào)告資產(chǎn)評估報(bào)告概述資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露及使用

學(xué)習(xí)目標(biāo)了解資產(chǎn)評估報(bào)告的概念、作用；熟悉資產(chǎn)評估報(bào)告的類型；掌握資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫步驟；掌握資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容和編寫要點(diǎn)；掌握資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露。資產(chǎn)評估報(bào)告能力目標(biāo)能夠按照資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫步驟與編寫要點(diǎn)撰寫評估報(bào)告；能夠使資產(chǎn)評估報(bào)告正確反映資產(chǎn)評估過程及結(jié)論。資產(chǎn)評估報(bào)告案例導(dǎo)入2016年資產(chǎn)評估違規(guī)案例李某系A(chǔ)資產(chǎn)評估公司的資產(chǎn)評估師、部門經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。他于2016年5月8日與甲企業(yè)商討房地產(chǎn)評估事宜。由于李某曾于2009年5月至2014年10月在甲企業(yè)財(cái)務(wù)部門任經(jīng)理，比較熟悉情況，故甲企業(yè)以該企業(yè)房地產(chǎn)平均每平方米的評估價(jià)值不低于8000元為條件決定委托A資產(chǎn)評估公司進(jìn)行評估。李某為了評估公司的利益，口頭承諾了甲企業(yè)的要求，并接受了甲企業(yè)的評估委托。資產(chǎn)評估報(bào)告資產(chǎn)評估報(bào)告李某按照資產(chǎn)評估協(xié)議書的要求在5日內(nèi)對甲企業(yè)的房地產(chǎn)完成評估，評估結(jié)果為每平方米7300元。因李某曾對甲企業(yè)有過口頭承諾，即房地產(chǎn)評估值不低于每平方米8000元。李某認(rèn)為7300元與8000元之差并未超過10％，屬于正常誤差范圍，而且資產(chǎn)評估本身就是一種估計(jì)，帶有咨詢性質(zhì)，故以每平方米8000元出具了評估報(bào)告，并打電話給本所已在外地開會一周的資產(chǎn)評估師周某，在得到周某的允許后，加蓋了李某本人和周某的資產(chǎn)評估師印鑒，又以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的名義簽字，加蓋公章并出具了資產(chǎn)評估報(bào)告，并將其交給甲企業(yè)；同時(shí)，將該評估報(bào)告書送給在乙企業(yè)當(dāng)顧問的評估界專家趙某一份。章節(jié)Contents01第一節(jié)資產(chǎn)評估的產(chǎn)生及發(fā)展歷程一、資產(chǎn)評估報(bào)告概述一、資產(chǎn)評估報(bào)告概述資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況，提供能夠滿足委托方和其他評估報(bào)告使用者合理需求的評估報(bào)告，并在評估報(bào)告中提供必要信息，使評估報(bào)告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。資產(chǎn)評估報(bào)告不僅是一種書面文件，還是一種工作制度。資產(chǎn)評估報(bào)告制度又稱廣義資產(chǎn)評估報(bào)告。它規(guī)定評估機(jī)構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報(bào)告評估過程和結(jié)果。一、資產(chǎn)評估報(bào)告概述資產(chǎn)評估報(bào)告既是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價(jià)，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價(jià)值所發(fā)表的專家意見，也是評估機(jī)構(gòu)對履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項(xiàng)目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型在世界范圍內(nèi)，資產(chǎn)評估報(bào)告的類型與具體形式是多種多樣的。多類型和多形式的資產(chǎn)評估報(bào)告為評估人員恰當(dāng)表達(dá)評估過程和評估結(jié)果提供了選擇空間和載體，是各國資產(chǎn)評估報(bào)告制度的發(fā)展方向。資產(chǎn)評估報(bào)告的類型與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)向委托方或客戶表達(dá)或披露評估信息的內(nèi)容和繁簡程度直接相關(guān)。評估機(jī)構(gòu)可以根據(jù)委托方的要求以及評估機(jī)構(gòu)對評估披露信息的程度和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的要求，選擇適宜類型的評估報(bào)告表達(dá)資產(chǎn)評估師的專業(yè)意見。目前，國際上對資產(chǎn)評估報(bào)告的類型主要是基于以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分的：二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型

（一）按資產(chǎn)評估的范圍劃分根據(jù)資產(chǎn)評估的范圍，資產(chǎn)評估報(bào)告可分為整體資產(chǎn)評估報(bào)告和單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告。凡是對整體資產(chǎn)進(jìn)行評估所出具的評估報(bào)告稱為整體資產(chǎn)評估報(bào)告。凡是僅對某一部分、某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估所出具的評估報(bào)告稱為單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告。盡管資產(chǎn)評估報(bào)告的基本格式是一樣的，但因整體資產(chǎn)評估與單項(xiàng)資產(chǎn)評估在具體業(yè)務(wù)上存在一些差異，所以兩者在報(bào)告的內(nèi)容上也必然存在差別。一般情況下，整體資產(chǎn)評估報(bào)告的內(nèi)容不僅包括資產(chǎn)，還包括負(fù)債和所有者權(quán)益。而單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告除在建工程外，一般不考慮負(fù)債和以整體資產(chǎn)為依托的無形資產(chǎn)等。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型

（二）按評估報(bào)告披露內(nèi)容的詳盡程度劃分二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型完整型資產(chǎn)評估報(bào)告1.二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型（3）明確并用充分的信息資料描述被評估的房地產(chǎn)。這種描述包括與評估業(yè)務(wù)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)在物理和經(jīng)濟(jì)方面的特性，說明評估中房地產(chǎn)的實(shí)體可通過以下的任何組合來完成：法律描述、地址、參考地圖、測量或地圖的復(fù)印件、財(cái)產(chǎn)的草圖和（或）照片，以及其他類似的證據(jù)。除了書面描述可以對與評估報(bào)告的預(yù)期用途和目的相關(guān)的房地產(chǎn)的物理、法律和經(jīng)濟(jì)特征進(jìn)行說明外，財(cái)產(chǎn)的草圖和照片也可對被評估的房地產(chǎn)進(jìn)行一定的說明和描述。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型（4）明確說明被評估的房地產(chǎn)權(quán)益。如果需要，對被評估的房地產(chǎn)權(quán)益的說明必須用對房地產(chǎn)具有約束力的權(quán)益的描述文件，或者其他已知的文件的概述或者復(fù)制件來進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的證明。（5）明確說明評估的目的，包括對被評估的價(jià)值定義和類型，以及對來源的說明。對被評估的價(jià)值進(jìn)行定義需要采用適當(dāng)?shù)南嚓P(guān)定義，并且就如何運(yùn)用定義向評估報(bào)告閱讀者進(jìn)行必要的解釋。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型（6）說明評估生效日和評估報(bào)告日。評估生效日建立了評估的基礎(chǔ)，而評估報(bào)告日則表明評估人員基于評估生效日市場狀況的觀點(diǎn)是未來的、現(xiàn)行的還是歷史的。當(dāng)評估報(bào)告日的市場狀況不同于評估生效日的市場狀況時(shí)，在評估報(bào)告的不同階段多次同時(shí)強(qiáng)調(diào)說明評估生效日和評估報(bào)告日對評估報(bào)告閱讀者的正確理解是十分重要的。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型（7）明確敘述足以向評估客戶和評估結(jié)果使用者說明評估的工作范疇的信息。評估客戶和評估結(jié)果使用者期望得到的評估結(jié)果會受評估人員調(diào)查研究工作范疇的影響。評估人員應(yīng)恪盡職守，使評估客戶和評估結(jié)果使用者了解評估人員的工作范疇，從而對其工作不產(chǎn)生誤解。評估人員應(yīng)擁有確定工作范疇和評估報(bào)告信息傳遞量的責(zé)任。（8）明確說明影響評估分析、意見和結(jié)論的所有假設(shè)、逆向假設(shè)和限制性條件。典型的或一般的假設(shè)和限制性條件可以一并置于評估報(bào)告的某一確定部分。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型（9）明確描述評估中所考慮的信息，所采用的程序，以及支持其分析、意見和結(jié)論的推理過程。評估人員應(yīng)確信評估報(bào)告已提供足夠的信息，以使客戶和評估報(bào)告使用者能夠理解評估結(jié)果或者結(jié)論的合理性。（10）明確描述評估日期現(xiàn)存房地產(chǎn)的用途，以及明確描述在評估報(bào)告中反映出來的房地產(chǎn)的用途。如果評估業(yè)務(wù)的目的是得出市場價(jià)值時(shí)，那么評估報(bào)告要明確描述評估人員對房地產(chǎn)最佳用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據(jù)。如果評估的目的是得出市場價(jià)值，那么評估報(bào)告就必須描述評估人員對房地產(chǎn)最佳用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據(jù)，對評估人員支持該意見的推理必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)脑敿?xì)描述，還需要配有經(jīng)評估人員簽署的證明文件。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型簡明型資產(chǎn)評估報(bào)告2.簡明型資產(chǎn)評估報(bào)告是指評估機(jī)構(gòu)在保證不誤導(dǎo)評估報(bào)告使用者的前提下，向委托方或客戶提供簡明扼要信息資料的評估報(bào)告。它與完整型資產(chǎn)評估報(bào)告的區(qū)別主要是提供的信息資料的詳略程度不同，不存在報(bào)告水準(zhǔn)上的差別。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型簡明型資產(chǎn)評估報(bào)告的內(nèi)容必須與評估的預(yù)期用途一致，并且至少包括以下內(nèi)容：（1）明確說明客戶和預(yù)期使用者的身份，包括姓名和類型。（2）明確評估的預(yù)期用途。（3）明確并用充分的信息資料概述被評估的房地產(chǎn)。這種概述包括與評估業(yè)務(wù)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)在物理和經(jīng)濟(jì)方面的特性。（4）明確說明被評估房地產(chǎn)的權(quán)益。（5）說明評估的目的，包括對被評估的價(jià)值定義、類型以及對來源的說明。（6）說明評估生效日和評估報(bào)告日。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型（7）概述足以向評估客戶和評估結(jié)果使用者說明評估的工作范疇的信息。（8）說明影響評估分析、意見和結(jié)論的所有假設(shè)、逆向假設(shè)和限制性條件。（9）概述評估中所考慮的信息，所采用的程序和支持其分析、意見和結(jié)論的推理過程。（10）描述評估日期現(xiàn)存房地產(chǎn)的用途，并描述在評估報(bào)告中反映出來的房地產(chǎn)的用途，以及當(dāng)評估、業(yè)務(wù)的目的是得出市場價(jià)值時(shí)，要概略描述評估人員對房地產(chǎn)最佳用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據(jù)，還需要配有經(jīng)評估人員簽署的證明文件。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型

（三）按符合《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》要求的程度劃分二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型正常型資產(chǎn)評估報(bào)告1.正常型資產(chǎn)評估報(bào)告是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報(bào)告完全符合《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》的要求，對資產(chǎn)評估報(bào)告使用者并無額外的特別限制性使用要求，如完整型資產(chǎn)評估報(bào)告和簡明型資產(chǎn)評估報(bào)告。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型限制型資產(chǎn)評估報(bào)告2.限制型資產(chǎn)評估報(bào)告是指評估機(jī)構(gòu)對限定資產(chǎn)評估報(bào)告使用人出具的，評估過程中有低于或不同于評估準(zhǔn)則或指南要求行為的資產(chǎn)評估報(bào)告。限制型資產(chǎn)評估報(bào)告僅限于特定評估客戶使用，其他任何使用限制型資產(chǎn)評估報(bào)告的人都被視為非期望使用者。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型限制型資產(chǎn)評估報(bào)告的內(nèi)容必須與評估的預(yù)期用途一致，并且至少包括以下內(nèi)容：（1）明確說明客戶和預(yù)期使用者的身份，包括姓名和類型。（2）明確評估的預(yù)期用途。（3）明確并用充分的信息資料描述被評估的房地產(chǎn)。這種描述包括與評估業(yè)務(wù)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)在物理和經(jīng)濟(jì)方面的特性。（4）明確說明被評估的房地產(chǎn)權(quán)益。（5）說明評估的目的，包括對被評估的價(jià)值定義和類型，并參考與評估目的對應(yīng)的價(jià)值的定義。（6）說明評估生效日和評估報(bào)告日。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型（7）說明數(shù)據(jù)的收集、檢驗(yàn)和報(bào)告過程的范圍，或者摘引保存在評估人員的工作文檔中的評估合同對評估工作范圍的敘述。（8）說明影響評估分析、意見和結(jié)論的所有假設(shè)、逆向假設(shè)和限制性條件。（9）描述評估中所采用的評估程序、評估結(jié)果分析和結(jié)論，以及參考工作文檔的內(nèi)容。（10）描述評估日期現(xiàn)存房地產(chǎn)的用途，在評估報(bào)告中反映出來的房地產(chǎn)用途，以及當(dāng)評估業(yè)務(wù)的目的是得出市場價(jià)值時(shí)，明確描述評估人員對房地產(chǎn)最佳用途的分析意見的合理性和推理過程所用的論據(jù)，還需有經(jīng)評估人員簽署的證明文件。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型

（四）按資產(chǎn)評估的性質(zhì)劃分二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型一般資產(chǎn)評估報(bào)告1.一般資產(chǎn)評估報(bào)告是指評估人員接受客戶委托，為客戶提供的資產(chǎn)估價(jià)意見的書面報(bào)告，如完整型資產(chǎn)評估報(bào)告、簡明型資產(chǎn)評估報(bào)告、限制型資產(chǎn)評估報(bào)告等。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型復(fù)核資產(chǎn)評估報(bào)告2.復(fù)核資產(chǎn)評估報(bào)告是指復(fù)核評估師對一般資產(chǎn)評估報(bào)告的充分性和合理性發(fā)表意見的書面報(bào)告，是復(fù)核評估師對一般資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行評估和審核的報(bào)告。資產(chǎn)評估復(fù)核或復(fù)核資產(chǎn)評估不同于一般的資產(chǎn)評估，更接近我國的國有資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)評估確認(rèn)。只不過復(fù)核資產(chǎn)評估也是由執(zhí)業(yè)的評估師完成的，而我國的國有資產(chǎn)評估確認(rèn)是由政府有關(guān)部門進(jìn)行的。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型

（五）按評估對象劃分根據(jù)評估對象，資產(chǎn)評估報(bào)告可分為房地產(chǎn)評估報(bào)告、機(jī)器設(shè)備評估報(bào)告、無形資產(chǎn)評估報(bào)告、企業(yè)價(jià)值評估報(bào)告等。從嚴(yán)格意義上來說，資產(chǎn)評估報(bào)告的基本要素和基本要求不會因評估對象的不同而有重大區(qū)別。也就是說，從規(guī)范資產(chǎn)評估報(bào)告的角度來看，按評估對象劃分資產(chǎn)評估報(bào)告的種類的意義并不大。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的類型

（六）按評估基準(zhǔn)日劃分三、資產(chǎn)評估報(bào)告類型的國際比較我國資產(chǎn)評估報(bào)告制度本身與國際慣例有較大差別。根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評估報(bào)告制度，資產(chǎn)評估報(bào)告包括資產(chǎn)評估報(bào)告正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細(xì)表及相關(guān)附件等。而《國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》、美國的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》，以及其他資產(chǎn)評估較發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)的評估準(zhǔn)則對資產(chǎn)評估報(bào)告一般都是從報(bào)告類型與報(bào)告要素來進(jìn)行規(guī)范的。它們更強(qiáng)調(diào)評估報(bào)告的構(gòu)成要素，如評估的假設(shè)，評估的價(jià)值前提、價(jià)值類型、價(jià)值定義、評估途徑和方法、評估結(jié)果的適用用途和范圍、評估責(zé)任等，以及評估報(bào)告的類型。確定資產(chǎn)評估報(bào)告類型的關(guān)鍵是要保證有利于報(bào)告使用者對評估結(jié)果的正確使用，并避免在未來的經(jīng)濟(jì)行為中給評估機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)評估師帶來潛在的法律責(zé)任。三、資產(chǎn)評估報(bào)告類型的國際比較同步資料在世界范圍內(nèi)，資產(chǎn)評估報(bào)告的類型與具體形式是多種多樣的。多類型、多形式資產(chǎn)評估報(bào)告為評估人員恰當(dāng)表達(dá)評估過程和評估結(jié)果提供了空間和載體。多類型、多形式資產(chǎn)評估報(bào)告是各國資產(chǎn)評估報(bào)告制度的發(fā)展方向。但是，目前我國還未完全采用多類型和多形式的資產(chǎn)評估報(bào)告。某些在國際上流行的評估報(bào)告類型和形式尚未在我國實(shí)行。我國資產(chǎn)評估報(bào)告制度基本上是圍繞資產(chǎn)評估報(bào)告確認(rèn)制、核準(zhǔn)制和備案制設(shè)計(jì)的，體現(xiàn)了較為濃重的管理色彩。產(chǎn)生這些差別的原因是我國資產(chǎn)評估管理體制有別于其他國家。我國資產(chǎn)評估報(bào)告制度三、資產(chǎn)評估報(bào)告類型的國際比較在我國資產(chǎn)評估發(fā)展的初期，我國編制資產(chǎn)評估報(bào)告的目的主要是使國有資產(chǎn)管理部門能夠較好地了解國有資產(chǎn)情況，便于國有資產(chǎn)管理部門加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理工作，確保國有資產(chǎn)不流失。因此，資產(chǎn)評估報(bào)告主要是圍繞國有資產(chǎn)管理部門的要求而編制的，更多的是強(qiáng)調(diào)形式和格式。雖然現(xiàn)在的資產(chǎn)評估管理體制已發(fā)生重大變化，但我國資產(chǎn)評估報(bào)告制度本身與國際慣例仍有較大差別。2007年發(fā)布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》就是一個(gè)可以適用于各類資產(chǎn)評估報(bào)告格式和內(nèi)容要求的準(zhǔn)則。但是，這種狀況正隨著我國國有資產(chǎn)評估單位條件及評估對象和要求的改變而不斷改變，如2008年發(fā)布的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》及2010年發(fā)布的《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》，則是從國有資產(chǎn)評估報(bào)告的標(biāo)題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細(xì)表和評估說明等方面對資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行了規(guī)范。四、資產(chǎn)評估報(bào)告制度資產(chǎn)評估報(bào)告復(fù)核與反饋制度1.資產(chǎn)評估報(bào)告復(fù)核與反饋制度是指在正式出具資產(chǎn)評估報(bào)告之前，通過對工作底稿、評估說明、評估明細(xì)表和報(bào)告書正文的文字、格式及內(nèi)容的復(fù)核和反饋，以檢查評估報(bào)告中是否存在有關(guān)錯(cuò)誤和遺漏等問題，并在出具正式報(bào)告書之前加以改正。資產(chǎn)評估工作是一項(xiàng)必須由多個(gè)評估人員同時(shí)作業(yè)的中介業(yè)務(wù)，每個(gè)評估人員都有可能因能力、水平、經(jīng)驗(yàn)、閱歷及理論方法的限制而有工作盲點(diǎn)和工作疏忽，所以有必要對資產(chǎn)評估報(bào)告初稿進(jìn)行復(fù)核。由于大多數(shù)資產(chǎn)委托方和占有方對委托評估資產(chǎn)的分布、結(jié)構(gòu)、成新等具體情況總是會比評估機(jī)構(gòu)和評估人員更熟悉。四、資產(chǎn)評估報(bào)告制度因此，評估人員在出具正式報(bào)告之前征求委托方意見、收集反饋意見是很有必要的。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須建立三級復(fù)核和交叉復(fù)核的制度，明確復(fù)核人的職責(zé)，防止流于形式的復(fù)核。評估人員對委托方或占有方意見的反饋信息應(yīng)謹(jǐn)慎對待，應(yīng)本著獨(dú)立、客觀、公正的態(tài)度接受反饋意見。四、資產(chǎn)評估報(bào)告制度評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級審核制度2.評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級審核制度是指評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和具體評估人員對評估過程和結(jié)果的三級審核和控制。評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級審核制度是評估行業(yè)主管部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)的一項(xiàng)制度。從形式上來看，各個(gè)評估機(jī)構(gòu)都有內(nèi)部三級審核制度，問題是該制度的落實(shí)情況并不理想。若要將評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級審核制度落到實(shí)處，就要把三級審核制度責(zé)任化、具體化。具體評估人員及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)定期向機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人匯報(bào)項(xiàng)目的進(jìn)展情況、存在的問題，以及解決問題的方案，以便使機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人及時(shí)了解項(xiàng)目情況，為其決策提供基本素材。評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部三級審核制度的有效落實(shí)，有助于從三個(gè)不同的層面和三個(gè)不同的角度審視評估項(xiàng)目及其風(fēng)險(xiǎn)，有助于將資產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)消滅在出具評估報(bào)告之前。四、資產(chǎn)評估報(bào)告制度有爭議的評估報(bào)告一票否決制3.四、資產(chǎn)評估報(bào)告制度資產(chǎn)評估報(bào)告和評估工作底稿備案制度4.資產(chǎn)評估報(bào)告和評估工作底稿備案制度是指評估項(xiàng)目完成后，將評估項(xiàng)目涉及的各類信息資料、評估參數(shù)、計(jì)算模型和評估報(bào)告存檔備案。評估工作底稿和評估報(bào)告?zhèn)浒讣仁窃u估信息資料的積累手段，又是查找和落實(shí)評估事故責(zé)任的需要。完備的資產(chǎn)評估報(bào)告和評估工作底稿備案制度有助于防范資產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)。四、資產(chǎn)評估報(bào)告制度同步資料根據(jù)《資產(chǎn)評估法》，評估機(jī)構(gòu)開展法定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定由至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評估師承辦。資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由至少兩名承辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的評估師簽名并加蓋評估機(jī)構(gòu)印章。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員對其出具的評估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對評估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。評估檔案的保存期限不少于15年。屬于法定評估業(yè)務(wù)的，評估檔案的保存期限不少于30年。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的作用資產(chǎn)評估報(bào)告的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）資產(chǎn)評估報(bào)告表達(dá)了對被估資產(chǎn)的價(jià)值判斷和專業(yè)意見。資產(chǎn)評估報(bào)告是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)委估資產(chǎn)的特點(diǎn)和要求，由資產(chǎn)評估師及相應(yīng)的專業(yè)人員遵循公認(rèn)評估原則和規(guī)范，按照法定的程序，運(yùn)用合理的評估技術(shù)和方法對被評估資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估計(jì)和判斷后通過書面的形式表達(dá)的專業(yè)意見。該意見不代表、不傾向任何當(dāng)事人，是一種獨(dú)立的估價(jià)意見，因而成為委托方和資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人對被估資產(chǎn)作價(jià)和交易的重要參考依據(jù)。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的作用

（2）資產(chǎn)評估報(bào)告是明確委托方、評估機(jī)構(gòu)及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。首先，資產(chǎn)評估報(bào)告是評估機(jī)構(gòu)向委托方提供的產(chǎn)品。它用文字的形式對委估資產(chǎn)的評估目的、背景、范圍、依據(jù)、程序、方法和評定結(jié)果進(jìn)行說明和總結(jié)，體現(xiàn)了評估機(jī)構(gòu)滿足委托方了解和掌握委估資產(chǎn)價(jià)值的需要，體現(xiàn)了評估機(jī)構(gòu)的工作成果。其次，資產(chǎn)評估報(bào)告對評估結(jié)果的使用方向和范圍的要求和限定也反映了資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對委托方使用評估報(bào)告和評估結(jié)果的要求，并以此來明確委托方、受托方及有關(guān)方面的責(zé)任。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的作用

（3）資產(chǎn)評估報(bào)告是行業(yè)自律管理組織及有關(guān)部門審核資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量和水平的重要標(biāo)志和依據(jù)。資產(chǎn)評估報(bào)告是反映評估機(jī)構(gòu)和評估人員職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)能力水平、評估質(zhì)量和機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理機(jī)制完善程度的重要依據(jù)。有關(guān)管理部門通過審核資產(chǎn)評估報(bào)告，可以對評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)開展情況進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的作用

（4）資產(chǎn)評估報(bào)告是資產(chǎn)評估檔案的重要載體和信息來源。資產(chǎn)評估報(bào)告是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。評估機(jī)構(gòu)和評估人員在完成資產(chǎn)評估任務(wù)之后，都必須按照檔案管理的有關(guān)規(guī)定，將評估過程收集的資料、工作記錄及資產(chǎn)評估過程的有關(guān)工作底稿進(jìn)行歸檔，以便對評估檔案進(jìn)行管理和使用。由于資產(chǎn)評估報(bào)告是對整個(gè)評估過程的工作總結(jié)，是對評估過程的各個(gè)具體環(huán)節(jié)與各有關(guān)資料的收集和記錄，所以不僅評估報(bào)告的底稿是評估檔案歸集的主要內(nèi)容，撰寫評估報(bào)告過程采用的各種數(shù)據(jù)、各個(gè)依據(jù)、工作底稿和評估報(bào)告制度中形成的有關(guān)文字記錄等也都是資產(chǎn)評估檔案的重要信息來源。章節(jié)Contents02第二節(jié)資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫一、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫步驟整理工作底稿和歸集有關(guān)資料1.資產(chǎn)評估現(xiàn)場工作結(jié)束后，有關(guān)評估人員必須著手對現(xiàn)場工作底稿進(jìn)行整理，按資產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行分類，同時(shí)對詢證函、被評估資產(chǎn)背景資料、技術(shù)鑒定情況和價(jià)格取證等有關(guān)材料進(jìn)行歸集和登記，對現(xiàn)場未予確定的事項(xiàng)進(jìn)一步落實(shí)和核查。這些現(xiàn)場工作底稿和有關(guān)資料都是編寫資產(chǎn)評估報(bào)告的基礎(chǔ)。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫步驟匯總評估明細(xì)表的數(shù)據(jù)2.一、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫步驟分析和討論初步的評估數(shù)據(jù)3.評估人員在匯總完評估明細(xì)表的數(shù)據(jù)，得出初步的評估數(shù)據(jù)后，應(yīng)召集參與評估工作過程的有關(guān)人員對評估報(bào)告的初步數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和討論，比較各有關(guān)評估數(shù)據(jù)，復(fù)核記錄估算結(jié)果的工作底稿，對存在作價(jià)不合理的部分評估數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫步驟編寫評估報(bào)告4.一、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫步驟簽發(fā)與送交評估報(bào)告5.評估人員在撰寫出資產(chǎn)評估報(bào)告后，經(jīng)審核無誤，先交負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的資產(chǎn)評估師簽章，再送復(fù)核人審核簽章，最后送評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審定簽章并加蓋機(jī)構(gòu)公章。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫要點(diǎn)為了使資產(chǎn)評估報(bào)告能夠?qū)崿F(xiàn)其制作目的，滿足不同服務(wù)對象的需要，評估人員在編寫資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)應(yīng)遵循相應(yīng)的技能要點(diǎn)。資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫要點(diǎn)是指在編寫資產(chǎn)評估報(bào)告過程中的各主要環(huán)節(jié)和方面的要求，具體包括文字表達(dá)、格式與內(nèi)容，以及復(fù)核與反饋等方面的要點(diǎn)等。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫要點(diǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告的文字表達(dá)要點(diǎn)1.資產(chǎn)評估報(bào)告既是一份對被評估資產(chǎn)價(jià)值有咨詢性和公證性作用的文書，又是一份用來明確資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員工作責(zé)任的文字依據(jù)。資產(chǎn)評估報(bào)告不是文學(xué)作品，而是一種說明性文體，有自己的語言風(fēng)格。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫要點(diǎn)

（1）文字表達(dá)要嚴(yán)謹(jǐn)。資產(chǎn)評估報(bào)告既要表達(dá)評估結(jié)果，又要明確資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的義務(wù)與責(zé)任，有效地規(guī)避評估風(fēng)險(xiǎn)。其文字表達(dá)必須嚴(yán)謹(jǐn)、慎重，不得帶有大包大攬的語句，尤其是涉及承擔(dān)責(zé)任條款的部分。

（2）用詞要精煉準(zhǔn)確。資產(chǎn)評估報(bào)告既要清楚地說明評估結(jié)果，又要充分地說明評估依據(jù)。其用詞力求精練準(zhǔn)確、簡明扼要，切忌不可使用不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑~語，不得使用帶有誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述語句。所用的數(shù)據(jù)、資料必須經(jīng)過反復(fù)核查、確認(rèn)，確保有依有據(jù)。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫要點(diǎn)二、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫要點(diǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告的格式與內(nèi)容要點(diǎn)2.結(jié)構(gòu)邏輯及內(nèi)容完整是資產(chǎn)評估報(bào)告的靈魂。格式規(guī)范、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)容完整是資產(chǎn)評估報(bào)告最基本的要求。資產(chǎn)評估報(bào)告的格式規(guī)范、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)容完整的直接體現(xiàn)是其格式與內(nèi)容。資產(chǎn)評估報(bào)告的格式與內(nèi)容要點(diǎn)要嚴(yán)格遵循《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》的有關(guān)規(guī)定。在評估實(shí)踐中，由于存在評估人員在報(bào)告中表述不當(dāng)而在訴訟中敗訴的事例，因此，評估師應(yīng)當(dāng)按照不同評估范圍來規(guī)范資產(chǎn)評估報(bào)告的內(nèi)容與格式，做到報(bào)告中的數(shù)據(jù)資料都有據(jù)可查；同時(shí)，在資產(chǎn)評估報(bào)告中盡量增加一些保護(hù)性條款或內(nèi)容。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫要點(diǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告的撰寫要做到格式統(tǒng)一、內(nèi)容規(guī)范、表述準(zhǔn)確、語言精練。完善資產(chǎn)評估報(bào)告的內(nèi)容與格式有助于降低資產(chǎn)評估結(jié)果的使用風(fēng)險(xiǎn)。三、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本要素資產(chǎn)評估報(bào)告的基本要素是指各類資產(chǎn)評估報(bào)告都應(yīng)包含的基本內(nèi)容。就目前掌握的資料來看，資產(chǎn)評估報(bào)告一般應(yīng)包括評估報(bào)告類型、委托方與資產(chǎn)占有方及其他評估報(bào)告使用者、評估范圍與對象、評估基準(zhǔn)日、評估目的、評估假設(shè)與限制條件、評估結(jié)果的價(jià)值類型、評估依據(jù)、評估途徑與方法、評估程序和過程、評估結(jié)論、聲明、評估報(bào)告提出日期、評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)評估師簽章、附件等基本要素。四、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫原則評估人員在編寫資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)除了需要滿足上述要點(diǎn)外，還應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：（1）實(shí)事求是，切忌出具虛假報(bào)告。資產(chǎn)評估報(bào)告必須建立在真實(shí)、客觀的基礎(chǔ)上，不能脫離實(shí)際情況，更不能無中生有。資產(chǎn)評估報(bào)告的擬定人應(yīng)是參與該項(xiàng)目并較全面了解該項(xiàng)目情況的主要評估人員。（2）堅(jiān)持一致性做法，切忌出現(xiàn)前后不一的情況。資產(chǎn)評估報(bào)告的內(nèi)容、格式、數(shù)據(jù)前后要一致。四、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫原則

（3）提交報(bào)告要及時(shí)、齊全和保密。評估人員在正式完成資產(chǎn)評估工作后，應(yīng)按業(yè)務(wù)約定書的約定時(shí)間及時(shí)將資產(chǎn)評估報(bào)告送交委托方。對涉及外商投資項(xiàng)目的資產(chǎn)評估報(bào)告，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定編寫。此外，評估人員應(yīng)做好客戶保密工作。尤其是對評估涉及的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密更要加強(qiáng)保密工作。

（4）明確報(bào)告的使用者及使用方式。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報(bào)告中明確報(bào)告的使用者及使用方式，提示評估報(bào)告使用者合理使用評估報(bào)告。評估人員應(yīng)注意提示禁止對報(bào)告的惡意使用、誤用，以合法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。四、資產(chǎn)評估報(bào)告的編寫原則五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

（一）封面資產(chǎn)評估報(bào)告的封面載有下列內(nèi)容：資產(chǎn)評估項(xiàng)目名稱、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告的編號、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)全稱和評估報(bào)告提交日期等。有服務(wù)商標(biāo)的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以在報(bào)告封面上載明其圖形標(biāo)志。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

（二）標(biāo)題、文號及聲明標(biāo)題、文號1.資產(chǎn)評估報(bào)告的正文應(yīng)包括標(biāo)題和文號，標(biāo)題應(yīng)含有“×××項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告”字樣。資產(chǎn)評估報(bào)告的標(biāo)題、文號示例如下：A公司擬收購C公司所持有的B公司股權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評估報(bào)告五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容聲明2.資產(chǎn)評估報(bào)告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：資產(chǎn)評估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；提醒資產(chǎn)評估報(bào)告使用者關(guān)注資產(chǎn)評估報(bào)告的特別事項(xiàng)說明和使用限制；其他需要聲明的內(nèi)容。資產(chǎn)評估報(bào)告的聲明示例如下：XYZ評報(bào)字（2017）第100號評估報(bào)告聲明

（1）在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，我們遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論的合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（2）評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提供真實(shí)、合法和完整的資料，恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。（3）我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（4）我們已對資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露且已提請委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報(bào)告的要求。（5）我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制。資產(chǎn)評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

（三）摘要及重要提示摘要1.資產(chǎn)評估報(bào)告的摘要應(yīng)當(dāng)提供評估業(yè)務(wù)的主要信息與評估結(jié)論。每份資產(chǎn)評估報(bào)告的正文前應(yīng)有表達(dá)該報(bào)告關(guān)鍵內(nèi)容的摘要，用來讓各有關(guān)方面了解該評估報(bào)告的主要信息。該摘要與資產(chǎn)評估報(bào)告的正文具有同等法律效力，由資產(chǎn)評估師、評估機(jī)構(gòu)法定代表人及評估機(jī)構(gòu)等簽字蓋章和署明提交日期。該摘要還必須與評估報(bào)告提示的結(jié)果一致，不得有誤導(dǎo)性內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)采用提醒文字提醒使用者閱讀全文。資產(chǎn)評估報(bào)告的摘要示例如下：五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容資產(chǎn)評估報(bào)告的摘要

XYZ資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司接受A公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法，按照必要的評估程序，為A公司擬收購C公司所持有的B公司股權(quán)所涉及的B公司股權(quán)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況摘要報(bào)告如下：（1）評估目的：股權(quán)收購。（2）評估對象與評估范圍：B公司股東全部權(quán)益的市場價(jià)值。（3）價(jià)值類型：市場價(jià)值。（4）評估基準(zhǔn)日：20××年××月××日。

（5）評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法及收益法。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（6）評估結(jié)論：經(jīng)評估，在評估基準(zhǔn)日和持續(xù)經(jīng)營前提下，B公司股東全部權(quán)益的市場價(jià)值為×××萬元。使用評估結(jié)論的有效期為一年。（7）報(bào)告提出日期：20××年××月××日。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容重要提示2.重要提示示例如下：重要提示以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報(bào)告，欲了解本評估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報(bào)告全文。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

（四）正文資產(chǎn)評估報(bào)告的正文主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）標(biāo)題及文號。

（2）緒言。資產(chǎn)評估報(bào)告正文的緒言應(yīng)注明該評估報(bào)告委托方全稱、受托評估事項(xiàng)及評估工作的整體情況。

（3）基本情況。

①委托方與資產(chǎn)占有方簡介。當(dāng)委托方和資產(chǎn)占有方相同時(shí)，可只介紹資產(chǎn)占有方，但要寫明委托方和資產(chǎn)占有方之間的隸屬關(guān)系或經(jīng)濟(jì)關(guān)系。無隸屬關(guān)系或經(jīng)濟(jì)關(guān)系的，應(yīng)寫明發(fā)生評估的原因。當(dāng)資產(chǎn)占有方為多家企業(yè)時(shí)，還必須逐一進(jìn)行介紹。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

②評估目的。明確本次資產(chǎn)評估是為了滿足委托方的何種需要，及其所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為類型，并簡要準(zhǔn)確地說明該經(jīng)濟(jì)行為是否經(jīng)過批準(zhǔn)。若已獲批準(zhǔn)，應(yīng)寫出批準(zhǔn)文件的名稱、批準(zhǔn)單位、批準(zhǔn)日期及文號。

③價(jià)值類型和定義。④評估范圍和對象。明確納入評估范圍的資產(chǎn)及其類型，并列出資產(chǎn)評估前的賬面金額。評估資產(chǎn)為多家占有的，應(yīng)說明各自的份額及對應(yīng)資產(chǎn)的類型。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

⑤評估基準(zhǔn)日。明確評估基準(zhǔn)日的具體日期，確定評估基準(zhǔn)日的理由和成立條件，揭示確定評估基準(zhǔn)日對評估結(jié)果的影響程度；另外，還應(yīng)對采用非基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)做出說明。評估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)由委托方確定，并盡可能與評估目的實(shí)現(xiàn)日接近。

（4）評估原則與依據(jù)。

①評估原則。評估原則是說明評估工作過程中遵循的各類原則和本次評估遵循國家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則。資產(chǎn)評估報(bào)告中對所遵循的特殊原則也應(yīng)做出適當(dāng)闡述。

②評估依據(jù)。評估依據(jù)包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)等。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

（5）評估方法。這部分內(nèi)容應(yīng)說明評估過程所選擇、使用的評估方法和選擇評估方法的依據(jù)或原因。對某項(xiàng)資產(chǎn)評估采用一種以上評估方法的，還應(yīng)說明原因并說明該資產(chǎn)價(jià)值的確定方法。對選擇特殊評估方法的，還應(yīng)介紹其原理及適用范圍。

（6）評估過程。這部分內(nèi)容應(yīng)反映評估機(jī)構(gòu)自接受評估項(xiàng)目委托起至提交評估報(bào)告的全過程，包括接受委托過程中確定評估目的、對象及范圍、基準(zhǔn)日和擬定評估方案的過程，資產(chǎn)清查中指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查、收集準(zhǔn)備資料、檢查與驗(yàn)證過程，評估估算中現(xiàn)場檢測與鑒定、評估方法選擇、市場調(diào)查與分析過程，評估匯總中結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析、撰寫報(bào)告與說明、內(nèi)部復(fù)核過程，以及提交評估報(bào)告等過程。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

（7）評估假設(shè)。資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。

（8）評估結(jié)論。資產(chǎn)評估報(bào)告使用表述性文字完整地?cái)⑹鲈u估機(jī)構(gòu)對評估結(jié)果發(fā)表的結(jié)論，對資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)的賬面價(jià)值、調(diào)整后的賬面價(jià)值、評估價(jià)值及其增減幅度進(jìn)行表述，單獨(dú)列示不納入評估匯總表的評估結(jié)果。

（9）事項(xiàng)聲明。

①評估報(bào)告使用限制。資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)聲明評估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有；評估報(bào)告僅供委托方、資產(chǎn)管理部門、資產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會在審查資產(chǎn)評估報(bào)告書和檢查評估機(jī)構(gòu)工作之用；除法律、行政法規(guī)規(guī)定外，未經(jīng)許可不得隨意向他人提供或公開。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

②評估報(bào)告提交日期。評估報(bào)告日，即評估報(bào)告書提交委托方的具體日期。原則上，評估報(bào)告提交日期應(yīng)在確定的評估基準(zhǔn)日后3個(gè)月內(nèi)。

③簽名蓋章。資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)由至少兩名負(fù)責(zé)評估的資產(chǎn)評估師簽名蓋章、出具評估報(bào)告的機(jī)構(gòu)蓋章、法定代表人或者合伙人簽字。資產(chǎn)評估報(bào)告的正文示例如下：五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容ABC資產(chǎn)評估有限公司對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的而涉及的XYZ公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告評報(bào)字〔2017〕第100號

ABC資產(chǎn)評估有限公司受XYZ公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨(dú)立、公正、客觀的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的而涉及的XYZ公司的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評估。評估人員按照必要的評估程序?qū)υu估對象實(shí)施了實(shí)地勘查、市場調(diào)查與詢問，對評估對象在20××年××月××日所表現(xiàn)的市場價(jià)值做出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及結(jié)果報(bào)告如下：五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容第一章基本情況一、評估委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報(bào)告使用者簡介評估委托方：XYZ公司（簡介略）產(chǎn)權(quán)持有者：XYZ公司的投資人（簡介略）其他評估報(bào)告使用者：其他投資者及有關(guān)部門，以及國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報(bào)告使用者。二、評估目的本次評估的目的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，即XYZ公司的現(xiàn)有股東擬將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他潛在投資人，故需要確定XYZ公司的股東全部權(quán)益價(jià)值，以為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價(jià)值參考依據(jù)。該經(jīng)濟(jì)行為已經(jīng)XYZ公司20××年××月××日臨時(shí)董事會決議批準(zhǔn)。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

三、價(jià)值類型和定義本次評估資產(chǎn)的價(jià)值類型定義為市場價(jià)值。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自處于理性狀態(tài)且未受任何強(qiáng)迫的情況下，對評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。四、評估對象和范圍本次評估對象為XYZ公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評估范圍為XYZ公司本身的資產(chǎn)（XYZ公司無下屬子公司），即XYZ公司提供的20××年××月××日資產(chǎn)負(fù)債表上列示的全部資產(chǎn)（含非經(jīng)營性資產(chǎn)），包括流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)及全部負(fù)債。本次評估的無形資產(chǎn)系專有技術(shù)——AMJ生產(chǎn)技術(shù)是XYZ公司自行開發(fā)的，無賬面值。非經(jīng)營性資產(chǎn)主要包括職工食堂、子弟學(xué)校和職工宿舍等。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

具體評估范圍以XYZ公司申報(bào)的資產(chǎn)及負(fù)債清查評估明細(xì)表上所列各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債為準(zhǔn)。凡列入該表并經(jīng)核實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債均在本次評估范圍內(nèi)。五、評估基準(zhǔn)日本次評估基準(zhǔn)日是20××年××月××日。評估過程中選用的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。該評估基準(zhǔn)日是委托方根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)與時(shí)間安排確定的。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容第二章評估原則和依據(jù)一、評估原則在對XYZ公司的全部資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行評估的過程中，依據(jù)國家關(guān)于資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)及規(guī)范化要求，在評估程序、取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)狀態(tài)確認(rèn)時(shí)，遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則，以及貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則等經(jīng)濟(jì)原則，客觀公正地進(jìn)行評估。評估中未應(yīng)用特殊原則。二、評估依據(jù)（一）行為依據(jù)（略）（二）法規(guī)依據(jù)（略）五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容

（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證。（2）房屋所有權(quán)證及有關(guān)說明。（3）車輛行駛證。（4）重大設(shè)備購置合同及購置發(fā)票。（5）各類協(xié)議、合同等。（6）專有技術(shù)國家重點(diǎn)工業(yè)性試驗(yàn)項(xiàng)目鑒定驗(yàn)收意見。（四）評估取價(jià)依據(jù)（略）五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容第三章評估方法依據(jù)本次資產(chǎn)評估目的和待評資產(chǎn)類型，根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關(guān)資產(chǎn)評估法規(guī)，遵循評估的工作原則及經(jīng)濟(jì)原則，本次資產(chǎn)評估采用的基本方法為市場法、收益法和成本法。在評估過程中，對資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了必要的核查及技術(shù)鑒定，查閱了有關(guān)文件及技術(shù)資料，實(shí)施了我們認(rèn)為必要的其他程序。一、評估方法的選擇（一）市場法企業(yè)價(jià)值評估中的市場法是用現(xiàn)時(shí)市場上的參照物來評價(jià)評估對象的現(xiàn)行公允市場價(jià)值。它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力強(qiáng)等特點(diǎn)。但是，采用市場法應(yīng)具備以下幾個(gè)條件：五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（1）有一個(gè)充分發(fā)展、活躍的資本市場。（2）在上述資本市場中存在足夠數(shù)量的與評估對象相同或相似的參照企業(yè)，或者在資本市場上存在足夠的交易案例。（3）能夠收集并獲得參照企業(yè)或交易案例的市場信息、財(cái)務(wù)信息及其他相關(guān)資料。（4）可以確信依據(jù)的信息資料具有代表性和合理性，且在評估基準(zhǔn)日是有效的。由于我國的市場經(jīng)濟(jì)尚處于起步階段，信息公開化程度不夠高，在資本市場中還沒有足夠數(shù)量的與評估對象相同或相似的參考企業(yè)，在資本市場上也還沒有足夠的交易案例，因此，本次評估難以收集并獲得參考企業(yè)或交易案例的市場信息、財(cái)務(wù)信息及其他相關(guān)資料，故不具備使用市場法評估的條件。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（二）收益法收益法是指通過預(yù)測目標(biāo)企業(yè)未來所能產(chǎn)生的收益，并根據(jù)獲取這些收益所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及所要求的回報(bào)率對這些收益進(jìn)行折現(xiàn)，得到目標(biāo)企業(yè)的當(dāng)前價(jià)值。但是，采用收益法應(yīng)具備以下幾個(gè)條件：（1）被評估企業(yè)具有持續(xù)的盈利能力。（2）能夠?qū)ζ髽I(yè)的未來收益進(jìn)行合理預(yù)測。（3）能夠?qū)εc企業(yè)未來收益的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的報(bào)酬率進(jìn)行合理估算。經(jīng)分析，對XYZ公司進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估需要具備上述三個(gè)前提條件，結(jié)合本次評估目的，決定將收益法作為本次評估的選用方法之一。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（三）成本法成本法又稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估思路。運(yùn)用成本法評估企業(yè)價(jià)值，就是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的現(xiàn)行公允價(jià)格進(jìn)行評估，并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值。本次評估XYZ公司企業(yè)價(jià)值運(yùn)用成本法具有一定的合理性和可行性。結(jié)合本次評估目的，我們決定將成本法作為本次評估的選用方法之一。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容二、收益法評估的基本思路與評估模型（一）收益法評估的基本思路本次評估首先估算公司經(jīng)營性資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值，通過測算主營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的現(xiàn)金流帶來的經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值（權(quán)益資本與付息債務(wù)資本的價(jià)值之和），扣減付息債務(wù)價(jià)值得出公司經(jīng)營性資產(chǎn)的股東權(quán)益價(jià)值；其次，按成本法估算出公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)的價(jià)值。二者相加得到XYZ公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。（二）收益法的評估模型根據(jù)上述評估思路，股東全部權(quán)益價(jià)值是用企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值、非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值加溢余資產(chǎn)價(jià)值確定的。評估基本模型為Em＝EQ＋Ei＋Q五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容式中，Em為股東全部權(quán)益價(jià)值；EQ為企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值；Ei為非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值；Q為溢余資產(chǎn)價(jià)值。（1）對企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值的評估。本次對企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值的評估采用未來收益折現(xiàn)法，即通過估算被評估企業(yè)未來的預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益，并以一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)出價(jià)值。具體計(jì)算方法為按收益途徑，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法，估算企業(yè)自由現(xiàn)金流量的現(xiàn)值(經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值)，經(jīng)扣減付息債務(wù)價(jià)值得出企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值。計(jì)算公式為EQ＝P－D

式中，EQ為企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值；P為企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值；D為付息債務(wù)價(jià)值。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容在執(zhí)行評估程序的過程中，評估人員尚未發(fā)現(xiàn)公司在可預(yù)見的未來（至少10年）有終止經(jīng)營的任何理由。因此，本次對企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值的評估選用無限年期模型。具體計(jì)算是將持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)收益預(yù)測分為企業(yè)自由現(xiàn)金流量變動(dòng)預(yù)測期間與企業(yè)自由現(xiàn)金流量穩(wěn)定預(yù)測期間兩段，將企業(yè)前后兩段收益現(xiàn)值加在一起便構(gòu)成企業(yè)未來自由現(xiàn)金流量的當(dāng)前價(jià)值。假設(shè)以前段最后一年的收益作為后段各年的年金收益，計(jì)算公式為式中，Rt為企業(yè)第t年預(yù)期收益；r為折現(xiàn)率；n為企業(yè)自由現(xiàn)金流量變動(dòng)期間數(shù)。本次評估的自由現(xiàn)金流量變動(dòng)期為20××年××月××日至20××年××月××日。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（2）對評估參數(shù)的確定。①預(yù)期收益。本次評估選用企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為預(yù)期收益。企業(yè)自由現(xiàn)金流量是指歸屬于包括股東和付息債務(wù)的債權(quán)人在內(nèi)的所有投資者的現(xiàn)金流量。企業(yè)自由現(xiàn)金流量的計(jì)算公式為企業(yè)自由現(xiàn)金流量=稅后凈利潤+折舊與攤銷+財(cái)務(wù)費(fèi)用(扣除所得稅影響后)－資本性支出±凈營運(yùn)資金變動(dòng)五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容②折現(xiàn)率。本次評估采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型（WACC）確定折現(xiàn)率。資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型(WACC)對應(yīng)的預(yù)期收益為企業(yè)自由現(xiàn)金流量。計(jì)算公式如下：WACC=E/(D+E)Ke+(1－T)Kd

式中，E為權(quán)益的市場價(jià)值；D為債務(wù)的市場價(jià)值；Ke為權(quán)益資本成本，采用CAPM資本資產(chǎn)定價(jià)模型確定；Kd為債務(wù)資本成本；T為被評估企業(yè)適用的所得稅稅率。③預(yù)測期。在執(zhí)行評估程序的過程中，評估人員尚未發(fā)現(xiàn)公司在可預(yù)見的未來（至少10年）有終止經(jīng)營的任何理由。因此，公司未來收益的預(yù)測期的確定基于評估假設(shè)前提下，按照永續(xù)考慮。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（3）對非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值和溢余資產(chǎn)價(jià)值的評估。本次評估時(shí)采用成本法對其進(jìn)行評估。（三）成本法下各類資產(chǎn)及負(fù)債的具體評估方法（略）第四章評估過程一、評估階段（略）（一）評估前期準(zhǔn)備工作階段（略）（二）現(xiàn)場評估階段（略）（三）評估匯總階段（略）（四）提交報(bào)告階段（略）五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容二、具體步驟針對委評資產(chǎn)類型的不同，具體步驟說明如下：（一）機(jī)器設(shè)備類（略）（二）房屋建筑物類（略）（三）長期投資類（略）（四）流動(dòng)資產(chǎn)類（略）（五）負(fù)債（略）第五章評估假設(shè)（1）假設(shè)XYZ公司及其長期投資單位所在的地區(qū)及中國的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生大的變動(dòng)，所遵循的國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、制度及社會政治和經(jīng)濟(jì)政策與現(xiàn)時(shí)無重大變化。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（2）假設(shè)與經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的國家政策不會發(fā)生重大變化，所從事行業(yè)的市場環(huán)境及市場狀況不會發(fā)生重大變化。（3）假設(shè)有關(guān)信貸利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。（4）假設(shè)XYZ公司及其長期投資單位將維持現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模并持續(xù)經(jīng)營，并在經(jīng)營方向上與現(xiàn)時(shí)方向保持一致。（5）假設(shè)XYZ公司及其長期投資單位的經(jīng)營者是負(fù)責(zé)的，且管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)；無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對收益能力造成重大不利影響。（6）除非另有說明，假設(shè)XYZ公司及其長期投資單位在經(jīng)營過程中完全遵守所有有關(guān)的法律和法規(guī)。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（7）假設(shè)XYZ公司各項(xiàng)收入的取得和成本的付出均在年末發(fā)生。評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定這些前提條件在評估基準(zhǔn)日成立。當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，評估人員將不承擔(dān)由于前提條件的改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。第六章評估結(jié)論在實(shí)施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，采用成本法確定XYZ公司的評估結(jié)果如下：（1）XYZ公司20××年××月××日用于本報(bào)告所列評估目的的資產(chǎn)賬面價(jià)值為××元，調(diào)整后的賬面價(jià)值為××元，評估值為××元，評估增值為××元，增值率為××％；負(fù)債賬面價(jià)值為××元，調(diào)整后的賬面價(jià)值為××元，評估值為××元；凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為××元，調(diào)整后的賬面價(jià)值為××元，評估值為××元，評估增值為××元，增值率為××％，如表9-1所示。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容注：①以上資產(chǎn)評估范圍包括經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。②非經(jīng)營性資產(chǎn)主要包括職工食堂、子弟學(xué)校和職工宿舍等。其賬面價(jià)值為××元，調(diào)整后的賬面價(jià)值為××元，評估值為××元，評估增值為××元，增值率為××％。（2）采用收益法確定的XYZ公司股東的全部權(quán)益價(jià)值為××元。（3）評估結(jié)果分析及確定。收益法及成本法評估結(jié)果有一定差異，差異為××元。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容第七章事項(xiàng)聲明一、評估報(bào)告使用限制說明（1）本評估報(bào)告只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途。（2）本評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。（3）未征得出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)同意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。（4）評估報(bào)告的使用有效期為1年，即自20××年××月××日起至20××年××月××日。二、評估報(bào)告提交日期（略）三、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及評估人員資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：ABC資產(chǎn)評估有限公司五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容評估機(jī)構(gòu)法定代表人：×××資產(chǎn)評估師：×××資產(chǎn)評估師：×××資產(chǎn)評估師：×××（五）附件資產(chǎn)評估報(bào)告的附件也稱備查文件，是指為說明、支持、證明資產(chǎn)評估報(bào)告的結(jié)論、內(nèi)容，而需要附加的所有有價(jià)值和有說服力的旁證材料。附件不僅保證了資產(chǎn)評估報(bào)告的完整性，還是資產(chǎn)評估報(bào)告內(nèi)容可靠、結(jié)論正確、建議可行的佐證。附件的內(nèi)容根據(jù)資產(chǎn)評估報(bào)告的需要來確定。通常，附件可包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（1）有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件。（2）資產(chǎn)評估立項(xiàng)批準(zhǔn)文件。（3）被評估企業(yè)前3年的會計(jì)報(bào)表（至少包括企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表與損益表）。（4）委托方與資產(chǎn)占有方的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。（5）產(chǎn)權(quán)證明文件的復(fù)印件。（6）委托方、資產(chǎn)占有方的承諾函。（7）資產(chǎn)評估人員和評估機(jī)構(gòu)的承諾函。五、資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容（8）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格證書的復(fù)印件。（9）評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。（10）參加本評估項(xiàng)目的人員名單。（11）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定合同。（12）重要合同。（13）其他文件。章節(jié)Contents03第三節(jié)資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露及使用一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露資產(chǎn)評估報(bào)告是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)向委托方提交資產(chǎn)評估結(jié)論的書面意見。資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露是否恰當(dāng)將直接影響評估報(bào)告使用者及相關(guān)當(dāng)事人的決策。因此，資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)按要求充分列示被評估資產(chǎn)的必要信息。資產(chǎn)評估報(bào)告不僅應(yīng)反映被評估資產(chǎn)價(jià)值的數(shù)量指標(biāo)信息，還應(yīng)為評估報(bào)告的使用者提供其他相關(guān)信息，使其做出符合實(shí)際的分析、判斷和決策。一般來說，資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)披露以下幾個(gè)方面的信息：一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

（一）基本概念的釋義一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

（二）資產(chǎn)評估結(jié)論信息資產(chǎn)評估結(jié)論信息是資產(chǎn)評估報(bào)告的主要內(nèi)容，是最為重要的信息。其一般可分為以下兩類信息：

（1）評估價(jià)值量。評估價(jià)值量是資產(chǎn)評估報(bào)告使用者最為關(guān)心的信息。資產(chǎn)評估結(jié)論對單項(xiàng)資產(chǎn)而言就是該項(xiàng)資產(chǎn)的評估值，對企業(yè)整體資產(chǎn)而言就是總資產(chǎn)的評估值或評估后凈資產(chǎn)的價(jià)值。為便于報(bào)告使用者進(jìn)一步分析和了解資產(chǎn)狀況，資產(chǎn)評估報(bào)告除列示數(shù)據(jù)外，還必須對上述數(shù)據(jù)做出進(jìn)一步的分類或個(gè)別描述。例如，兩筆相同評估值的應(yīng)收賬款的收款時(shí)間不一樣，在考慮回收風(fēng)險(xiǎn)和收款費(fèi)用但不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的情況下，時(shí)間較長的一筆應(yīng)收賬款的評估值的含金量較小。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

（2）資產(chǎn)環(huán)境及性質(zhì)。評估價(jià)值是評估人員根據(jù)資產(chǎn)的現(xiàn)行狀況對其做出的估值。這種估值除受制于評估人員的執(zhí)業(yè)能力外，還依賴于資產(chǎn)本身所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和個(gè)性特征。這些信息可通過以下幾個(gè)方面的描述予以揭示：

①評估基準(zhǔn)日。它的明確使與被評估資產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)等在該時(shí)點(diǎn)上具有有效性，從而確定了資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成中有關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目的比率，以及對外幣匯率折算的取值具有唯一性。

②評估目的。從形式上看，評估目的直接決定著評估方法和計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；從內(nèi)容上看，評估目的與一定的經(jīng)濟(jì)行為相聯(lián)系。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

③被評估資產(chǎn)的概況及相關(guān)環(huán)境。這部分內(nèi)容包括宏觀和微觀兩方面的信息。從宏觀角度來看，若某企業(yè)處于壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，當(dāng)采用重置成本法評估其整體價(jià)值時(shí)，報(bào)告使用者可結(jié)合其他有關(guān)信息判斷是否存在未列入評估范圍的無形資產(chǎn)。而當(dāng)采用收益現(xiàn)值法評估其整體價(jià)值時(shí)，報(bào)告使用者也可結(jié)合其他有關(guān)信息判斷這種評估值是保守的還是激進(jìn)的。從微觀角度來看，如果某項(xiàng)資產(chǎn)因在評估基準(zhǔn)日未最大限度地發(fā)揮其效用，使其評估值較低，那么資產(chǎn)評估報(bào)告使用者可判斷環(huán)境變化可能使其增值的潛力。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

④資產(chǎn)性質(zhì)方面的信息。資產(chǎn)評估報(bào)告使用者必須了解被評估資產(chǎn)的有關(guān)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、形成情況等。這些性質(zhì)的不同甚至是細(xì)小差別也可能對資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生重大影響，如有絕對處置權(quán)的資產(chǎn)的價(jià)值明顯大于已設(shè)立抵押、擔(dān)保的同類資產(chǎn)的價(jià)值。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

（三）評判評估結(jié)論的信息評估結(jié)論是評估人員對評估價(jià)值的主觀反映。這種主觀反映是否恰當(dāng)?shù)胤从沉嗽u估對象的本來面目是評估報(bào)告使用者在運(yùn)用評估報(bào)告前無法進(jìn)行現(xiàn)實(shí)檢驗(yàn)的。但是，資產(chǎn)評估報(bào)告使用者可以對評估結(jié)論的可信程度做邏輯推斷。其推斷的基礎(chǔ)一方面來自外部，如評估機(jī)構(gòu)的社會公信力及評估人員操作情況等方面的信息，另一方面來自報(bào)告中的有關(guān)信息。

（1）評估主體自身信息。這類信息包括評估機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)、評估資格等級等。評估報(bào)告使用者可以結(jié)合這些外部有關(guān)信息對評估機(jī)構(gòu)及評估項(xiàng)目實(shí)施者的總體執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)有一個(gè)大概的推斷。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

（2）評估過程、方法及原則。資產(chǎn)評估作為一門專業(yè)，有其自身的科學(xué)性。這種科學(xué)性是保證評估結(jié)論有效性的前提。同時(shí)，它又體現(xiàn)在評估原則和具體的操作程序及方法中。限于條件限制，有時(shí)與某種評估目的相適應(yīng)的評估方法會受到限制，評估人員不得不采用其他方法。在這種情況下，資產(chǎn)評估報(bào)告使用者在運(yùn)用評估結(jié)論時(shí)應(yīng)充分考慮這一因素。此外，評估人員有時(shí)在使用某種方法評估后，又會采用另一種方法對其結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證和分析。評估報(bào)告使用者對這類信息除了了解評估結(jié)論的可信程度外，還應(yīng)注意到用不同方法評估得出的結(jié)論的內(nèi)在價(jià)值的含義可能不同。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

（3）評估依據(jù)。評估報(bào)告使用者可通過對所列依據(jù)的有效性、權(quán)威性的判斷來評價(jià)結(jié)果的可信程度，如就某一具體條款進(jìn)行復(fù)核以檢驗(yàn)相關(guān)評估內(nèi)容，進(jìn)而推斷評估項(xiàng)目整體的質(zhì)量狀況。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

（四）其他有關(guān)信息除上述三類信息外，資產(chǎn)評估報(bào)告還應(yīng)列明一些其他有關(guān)信息，以保證資產(chǎn)評估報(bào)告自身的完整性、合法性和客觀性。這些信息包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

（1）評估報(bào)告的有效期。評估價(jià)值的時(shí)間基礎(chǔ)是評估基準(zhǔn)日。按我國法律規(guī)定，現(xiàn)時(shí)性評估報(bào)告的有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。評估報(bào)告使用者只能在有效期內(nèi)使用報(bào)告。超過有效期，原資產(chǎn)評估結(jié)果無效，但追溯性評估報(bào)告不受此限制。

（2）評估報(bào)告的用途。評估報(bào)告使用者只能按報(bào)告所揭示的評估目的使用報(bào)告。一、資產(chǎn)評估報(bào)告的信息披露

（3）特別事項(xiàng)說明。評估報(bào)告應(yīng)對被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日至評估報(bào)告提交日之間發(fā)生的重大事項(xiàng)予以揭示，說明其是否對評估結(jié)論有影響，有多大影響，是否會導(dǎo)致評估結(jié)論失實(shí)等。

（4）資產(chǎn)權(quán)屬。評估報(bào)告應(yīng)著重揭示被評估資產(chǎn)權(quán)屬不清的情況。如存在這些情況，則應(yīng)在評估報(bào)告中提醒評估報(bào)告使用者加以關(guān)注。

（5）涉及國有資產(chǎn)的評估報(bào)告應(yīng)報(bào)送國有資產(chǎn)管理部門備案或核準(zhǔn)。（6）只有經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或認(rèn)可后的資產(chǎn)評估報(bào)告才能作為會計(jì)記錄和調(diào)整賬項(xiàng)的依據(jù)。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的使用資產(chǎn)評估報(bào)告編寫完成并提交委托方后，有關(guān)各方就可以按有關(guān)法規(guī)的規(guī)定加以使用。一般而言，資產(chǎn)評估報(bào)告使用者包括委托方，如企業(yè)、個(gè)人等；投資人或潛在的投資人，如合作伙伴、股東等；債權(quán)人或其他利益相關(guān)者，如銀行、其他金融機(jī)構(gòu)和有關(guān)部門等。此外，資產(chǎn)評估報(bào)告使用者還包括資產(chǎn)評估的行政管理部門（如各級財(cái)政部門）、行業(yè)管理部門（如各級評估協(xié)會）和其他有關(guān)部門（如法院）等。然而，現(xiàn)實(shí)中由于對資產(chǎn)評估報(bào)告及評估結(jié)果使用不當(dāng)造成的評估糾紛有越演越烈之勢，因而關(guān)于資產(chǎn)評估報(bào)告的合理使用問題已經(jīng)被提到了重要議事日程上。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的使用

（一）委托方對資產(chǎn)評估報(bào)告的合理使用委托方在收到受托評估機(jī)構(gòu)送交的正式評估報(bào)告及有關(guān)資料后，可以依據(jù)評估報(bào)告所揭示的評估目的和評估結(jié)論合理使用資產(chǎn)評估結(jié)果。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的使用資產(chǎn)評估報(bào)告對委托方的作用1.雖然資產(chǎn)評估報(bào)告及其結(jié)論無強(qiáng)制執(zhí)行力，但評估結(jié)論也不得被隨意使用或?yàn)E用。委托方必須按照評估報(bào)告中所揭示的評估目的、評估結(jié)果的價(jià)值類型、評估結(jié)果成立的限制條件和適用范圍正確地使用評估結(jié)論。委托方使用資產(chǎn)評估報(bào)告主要有以下幾種具體用途：（1）作為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的作價(jià)基礎(chǔ)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，評估目的為以下事項(xiàng)的資產(chǎn)評估，其評估結(jié)論可以直接作為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的作價(jià)基礎(chǔ)：①整體或部分改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的使用②以非貨幣資產(chǎn)對外投資。③合并、分立、清算。④除上市公司以外的原股東股權(quán)比例變動(dòng)。⑤除上市公司以外的整體或部分產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）轉(zhuǎn)讓。⑥資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換、拍賣。⑦整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位。⑧確定涉訟資產(chǎn)價(jià)值。⑨國有資產(chǎn)占有單位收購非國有資產(chǎn)。⑩國有資產(chǎn)占有單位與非國有資產(chǎn)單位置換資產(chǎn)。

國有資產(chǎn)占有單位接受非國有資產(chǎn)單位以實(shí)物資產(chǎn)償還債務(wù)。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的使用

（2）作為企業(yè)進(jìn)行會計(jì)記錄或調(diào)整賬項(xiàng)的依據(jù)。委托方在根據(jù)評估報(bào)告所揭示的資產(chǎn)評估目的使用評估報(bào)告資料的同時(shí)，還可依照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)評估報(bào)告資料進(jìn)行會計(jì)記錄或調(diào)整有關(guān)財(cái)務(wù)賬項(xiàng)。

（3）作為履行委托協(xié)議和支付評估費(fèi)用的主要依據(jù)。當(dāng)委托方收到評估機(jī)構(gòu)出具的正式評估報(bào)告后，在沒有異議的情況下，應(yīng)根據(jù)委托協(xié)議將評估結(jié)果作為計(jì)算支付評估費(fèi)用的主要依據(jù)，履行支付評估費(fèi)用的承諾及其他有關(guān)承諾的協(xié)議。此外，資產(chǎn)評估報(bào)告及有關(guān)資料也是有關(guān)當(dāng)事人因資產(chǎn)評估糾紛向糾紛調(diào)解部門申請調(diào)解的申訴資料之一。二、資產(chǎn)評估報(bào)告的使用委托方使用資產(chǎn)評估報(bào)告必須滿足的要求2.二、資產(chǎn)評估報(bào)告的使用④在評估報(bào)告的有效期內(nèi)，資產(chǎn)評估數(shù)量發(fā)生較大變化時(shí)，應(yīng)由原評估機(jī)構(gòu)或者資產(chǎn)占有單位按原評估方法做出相應(yīng)調(diào)整后才能使用。⑤涉及國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的評估報(bào)告及有關(guān)資料必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門、資產(chǎn)評估或授權(quán)部門核準(zhǔn)或備案后方可使用。⑥作為企業(yè)會計(jì)記錄和調(diào)整企業(yè)賬項(xiàng)使用的