房地產(chǎn)估價師I考試開發(fā)經(jīng)營與管理

/全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》第一章

房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險考試要求：1.了解投資的概念、分類、特性和作用；2.掌握房地產(chǎn)投資的概念、分類、特性及作用；3.掌握房地產(chǎn)直接投資；4.掌握房地產(chǎn)間接投資；5.熟悉房地產(chǎn)投資的利弊；6.掌握房地產(chǎn)投資的風(fēng)險；7.了解風(fēng)險與投資組合。

第一節(jié)

投資與房地產(chǎn)投資

知識點一、投資概述（一）投資的概念投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個人或單位）以獲得未來資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨铮?jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。

角

度理

解金融角度購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價格賣出的行為經(jīng)濟(jì)角度利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為

投資時間﹥投機(jī)時間

（二）投資的分類（?？键c）分

類特

點按投資期限或投資回收期長短短期投資資金周轉(zhuǎn)較快，流動性好，風(fēng)險相對較小，收益率也較低長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險較高，長期盈利能力強(qiáng)按投資人能否直接控制其投資資金直接投資資金所有者和資金使用者為同一個人或機(jī)構(gòu)間接投資資金所有者和資金使用者分離按投資對象存在形式的不同金融投資最終獲得金融資產(chǎn)為目的實物投資通過投資直接實現(xiàn)社會積累按投資的經(jīng)濟(jì)用途生產(chǎn)性投資通過循環(huán)和周轉(zhuǎn)，不僅能收回投資，而且能實現(xiàn)投資的增值和積累非生產(chǎn)性投資對學(xué)校、政府辦公樓、國防工程、社會福利設(shè)施等的投資不能收回，是純消費投資

（三）投資的特性（1）投資是一種經(jīng)濟(jì)行為現(xiàn)在墊付一定量的資金，在未來獲得收益（2）投資具有時間性一個行為過程，過程越長，未來收益越不穩(wěn)定，風(fēng)險越大（3）投資目的是獲取收益未來價值超過現(xiàn)在價值，投資收益可以是利潤、利息、股息等（4）投資具有風(fēng)險性未來收益的不確定性

（四）投資的作用（1）國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的要素和動力；國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素；（2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力（3）可以促進(jìn)人民生活水平提高為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造條件；創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會，增加勞動者收入（4）有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，社會安定團(tuán)結(jié)；投資趨于國際化；加快本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展

例題：1.

一般來說，與長期投資相比，短期投資（

）。a.風(fēng)險較大

b.收益率較高

c.流動性較好

d.投資回收期較長答案：c解析：本題考核的是短期投資的特點，即：資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小，但收益率也較低。

知識點二、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。

（二）房地產(chǎn)投資的分類（?？键c）分

類內(nèi)

容按投資主體劃分政府投資注重房地產(chǎn)投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益（如：公共租賃住房投資）非盈利機(jī)構(gòu)投資企業(yè)投資注重經(jīng)濟(jì)效益（如：寫字樓投資）個人投資按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分土地開發(fā)投資注意：房地產(chǎn)業(yè)的中介服務(wù)和物業(yè)管理活動等也涉及投資行為，但通常不屬于房地產(chǎn)投資研究的范疇房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營投資

按物業(yè)類型劃分居住物業(yè)投資公共住房廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房限價商品房公共租賃住房商品住房普通住房高檔住宅公寓別墅表現(xiàn)為開發(fā)投資（最具潛力，投資風(fēng)險相對較?。┳》砍鍪圩》砍鲎馍虡I(yè)物業(yè)投資能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)寫字樓、零售商業(yè)用房、出租公寓等適合長期投資位置的特殊重要性工業(yè)物業(yè)投資分

類工業(yè)廠房倉儲用房高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房研究與發(fā)展用房模

式開發(fā)—出售；開發(fā)—持有出租經(jīng)營酒店和休閑娛樂設(shè)施投資酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等注意與商業(yè)物業(yè)投資區(qū)分特殊物業(yè)投資政府特殊許可汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道多屬長期投資

（三）房地產(chǎn)投資的特性（必考點）特

性內(nèi)

容1.區(qū)位選擇異常重要（不可移動性）房地產(chǎn)的不可移動性決定房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險受區(qū)位影響；房地產(chǎn)的位置決定房地產(chǎn)的投資價值一宗房地產(chǎn)的投資價值高低，不僅受其當(dāng)前租金或價格水平的影響，而且與其所處區(qū)域的物業(yè)整體升值潛力及影響這種升值潛力的社會經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等因素密切相關(guān)2.適于進(jìn)行長期投資（壽命周期長）經(jīng)濟(jì)壽命從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即：凈收益﹥0的持續(xù)時間自然壽命從地上建筑物竣工之日開始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時間注

意如果物業(yè)維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以使投資者從一宗房地產(chǎn)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命，因為如果對建筑物進(jìn)行一些更新改造，改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租戶的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益3.需要適時的更新改造投資投資者適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場環(huán)境的變化（例如）4.易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險（異質(zhì)性）差異反映在兩宗房地產(chǎn)的租金水平和出租率等方面導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致5.變現(xiàn)性差（弱流動性）物業(yè)與購買者偏好的匹配需要多次搜尋買方和賣方的心理承受價格的匹配需要時間搜尋和議價6.易受政策影響政府宏觀調(diào)控市場干預(yù)政策7.依賴專業(yè)管理科學(xué)性的方法專業(yè)化的投資管理活動（如：專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司）8.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)有附屬設(shè)施，不能全部進(jìn)行房地產(chǎn)投資（如：道路、公園等；例如）（四）房地產(chǎn)投資的作用角

度理

解全社會角度經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)機(jī)會創(chuàng)造等有帶動作用增加政府財政收入和稅收收入、改善人民居住水平等有重要貢獻(xiàn)投資者角度收益、保值、增值、消費財富積累、實現(xiàn)財富價值最大化的重要途徑例題：1.

下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有（

）。a.居住物業(yè)開發(fā)投資

b.商業(yè)物業(yè)投資

c.土地開發(fā)投資d.房地產(chǎn)開發(fā)投資

e.房地產(chǎn)經(jīng)營投資答案：cde解析：a、b選項屬于按物業(yè)類型劃分的。

2.（

）的市場最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小。a．居住物業(yè)

b．商用物業(yè)

c．工業(yè)物業(yè)

d．.出租物業(yè)答案：a解析：居住物業(yè)表現(xiàn)為開發(fā)投資，市場最具潛力，投資風(fēng)險也相對較小。

3.對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（

）。

a．設(shè)計壽命

b．經(jīng)濟(jì)壽命

c．法定壽命

d．自然壽命答案：b解析：經(jīng)濟(jì)壽命的概念

4.地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（

）的特性。a．變現(xiàn)性差

b．易受政策影響

c．依賴專業(yè)管理

d．效益外溢和轉(zhuǎn)移答案：d解析：房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的形式與利弊知識點一、房地產(chǎn)直接投資、知識點二、房地產(chǎn)間接投資（必考點）分

類內(nèi)

容直接投資

直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程，參與有關(guān)管理工作房地產(chǎn)開發(fā)投資（中短期投資、增量供給）商品房建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)土地開發(fā)投資“七通一平”房地產(chǎn)置業(yè)投資投資對象增量房地產(chǎn)存量房地產(chǎn)投資目的自用出租出售或轉(zhuǎn)售投資特點買房—經(jīng)營；買房—出租買房—出租—轉(zhuǎn)售間接投資投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券直接融資投資房地產(chǎn)投資信托基金優(yōu)

點收益相對穩(wěn)定；流動性好分

類權(quán)益型抵押型混合型購買住房抵押支持證券把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的

注意：房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資的區(qū)別：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者主要是建成房地產(chǎn)后推向市場進(jìn)行銷售，通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲取開發(fā)利潤，這時的房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給；當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成為了長期置業(yè)投資。“短期投資”和“長期投資”是相對的概念，由于房地產(chǎn)本身壽命周期長，房地產(chǎn)投資本質(zhì)上屬于長期投資。

例題：1.房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（

）。a.增量供給

b.存量供給

c.潛在供給

d.總量供給答案：a解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于中短期投資，形成的供給是房地產(chǎn)市場上的增量供給。

2.下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（）。a.購買房地產(chǎn)公司股票b.購買土地使用權(quán)c.購買新建商品住房d.購買存量商品住房答案：a解析：本題考核的是對房地產(chǎn)直接投資和間接投資的理解。

3.房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（

）（2009年試題）答案：×

知識點三、房地產(chǎn)投資的利弊利相對較高的收益水平易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持能抵消通貨膨脹的影響提高投資者的資信等級弊投資數(shù)額巨大投資回收期較長需要專門的知識和經(jīng)驗

例題：下列關(guān)于房地產(chǎn)投資的有利之處的表述，錯誤的是（）。a.相對較高的收益水平b.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持c.能抵消通貨膨脹的影響d.需要專門的知識和經(jīng)驗答案：d解析：本題考核的是房地產(chǎn)投資的利弊

第三節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險知識點一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念（一）風(fēng)險的定義（?？键c）定義未獲得預(yù)期收益可能性的大小假設(shè)在房地產(chǎn)投資分析前期風(fēng)險分析過程中，通常要假設(shè)投資項目進(jìn)入經(jīng)營階段的可能收益狀態(tài)，并依此來定量估算房地產(chǎn)投資風(fēng)險。表示變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)差來表示，用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越?。环粗?，亦然。用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來表示單位收益下的風(fēng)險大小。風(fēng)險收益；風(fēng)險損失。風(fēng)險條件下決策時，用決策樹法或決策表法，用最大期望收益作為決策準(zhǔn)則。決策方法小中取大法；大中取大法；最小最大后悔值法。（不確定性時，用定性的方法）

（二）風(fēng)險分析的目的目的1.預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？2.相對于目標(biāo)收益、融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？3.預(yù)期收益的變動性和離散性如何？

風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)。

例題：甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（

）。a.甲物業(yè)投資風(fēng)險大

b.乙物業(yè)投資風(fēng)險大c.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同

d.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小答案：b解析：（1）計算期望值：甲：1200×50%+1000×50%=1100萬元；

乙：1300×50%+900×50%=1100萬元

(2)計算標(biāo)準(zhǔn)差：當(dāng)兩物業(yè)期望值相同時，可以直接用標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行比較。標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險小，故物業(yè)乙的風(fēng)險大。

知識點二、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險（必考點）通貨膨脹風(fēng)險又稱購買力風(fēng)險。指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。市場供求風(fēng)險指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。周期風(fēng)險指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。變現(xiàn)風(fēng)險指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。利率風(fēng)險是國家對經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要原因之一。利率調(diào)升的影響①導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；②會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。政策風(fēng)險政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護(hù)政策等→“行行有風(fēng)險、行行有政策”政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、罷工、騷亂等因素造成。或然損失風(fēng)險指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。

例題：1.下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（

）。a.比較風(fēng)險

b.市場供求風(fēng)險

c.未來運營費用風(fēng)險

d.持有期風(fēng)險答案：b解析：比較風(fēng)險又稱機(jī)會成本風(fēng)險，屬于個別風(fēng)險

2.提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（

）。a.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值下降b.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升c.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)d.抑制房地產(chǎn)市場需求e.增加房地產(chǎn)市場需求答案：acd解析：本題考核的是利率上升對房地產(chǎn)投資的影響

知識點三、房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險（必考點）收益現(xiàn)金流風(fēng)險指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。未來運營費用風(fēng)險指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險。租金調(diào)整所可能引起的法律糾紛屬于未來運營費用風(fēng)險。資本價值風(fēng)險指項目資本價值由于項目未來預(yù)期收益，運營費用以及收益率的變化，使預(yù)期資本價值低于現(xiàn)實資本價值的風(fēng)險。機(jī)會成本風(fēng)險又稱比較風(fēng)險，指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。時間風(fēng)險指房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。持有期風(fēng)險指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。置業(yè)投資的實際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。

例題：下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險的是（

）。a.變現(xiàn)風(fēng)險

b.時間風(fēng)險

c.或然損失風(fēng)險

d.通貨膨脹風(fēng)險答案：b解析：a、c、d為房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險知識點四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險的大小，確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。投資決策因人而異。按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型、機(jī)會型。使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險。投資的成功與否在很大程度上依賴于投資者認(rèn)識風(fēng)險和管理風(fēng)險的能力例題：按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（

）。a.收益型、收益加增值型、機(jī)會型b.收益型和收益增值型c.收益型和機(jī)會型d.收益加增值型、機(jī)會型

答案：a解析：按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型、機(jī)會型。

第四節(jié)風(fēng)險與投資組合知識點一、投資組合理論（必考點）1.投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。→把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達(dá)到一個最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。2.若把兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低。當(dāng)然要達(dá)到這個理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。

3.從理論上說，風(fēng)險是由系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風(fēng)險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險因素仍然存在。因此，投資者的應(yīng)得收益便以補償這個系統(tǒng)風(fēng)險為主。

預(yù)期收益率（折現(xiàn)率）=無風(fēng)險資產(chǎn)收益率+系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)×（市場的