課題延期結(jié)題申請

第第頁課題延期結(jié)題申請課題延期結(jié)題申請更改編號：臨沂市教育科學(xué)規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室：我單位同志承當(dāng)?shù)呐R沂市教育科學(xué)規(guī)劃課題《》（立項(xiàng)編號：），原定結(jié)題時(shí)間為年月，因，不能依照預(yù)定的研究時(shí)間完成研究，擬將課題結(jié)題時(shí)間延期年，最終結(jié)題時(shí)間為年月。特此申請。申請單位：（蓋章）年月日縣區(qū)教育科學(xué)規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室看法臨沂市教育科學(xué)規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室看法（蓋章）年月日（蓋章）年月日【說明】1.此申請一式三份，待市規(guī)劃辦批準(zhǔn)后一份市規(guī)劃辦留存、一份返縣教科室存檔，一份返課題組。2.必需于課題最終完成時(shí)間半年以上提出申請，延期時(shí)間最長為一年。3.編號由市規(guī)劃辦填寫。4.隨本申請附新擬定的研究計(jì)劃。篇2:課題延期結(jié)題申請課題延期結(jié)題申請更改編號：臨沂市教育科學(xué)規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室：我單位同志承當(dāng)?shù)呐R沂市教育科學(xué)規(guī)劃課題《》（立項(xiàng)編號：），原定結(jié)題時(shí)間為年月，因，不能依照預(yù)定的研究時(shí)間完成研究，擬將課題結(jié)題時(shí)間延期年，最終結(jié)題時(shí)間為年月。特此申請。申請單位：（蓋章）年月日縣區(qū)教育科學(xué)規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室看法臨沂市教育科學(xué)規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室看法（蓋章）年月日（蓋章）年月日【說明】1.此申請一式三份，待市規(guī)劃辦批準(zhǔn)后一份市規(guī)劃辦留存、一份返縣教科室存檔，一份返課題組。2.必需于課題最終完成時(shí)間半年以上提出申請，延期時(shí)間最長為一年。3.編號由市規(guī)劃辦填寫。4.隨本申請附新擬定的研究計(jì)劃。篇3:房地產(chǎn)延期交房處理預(yù)案世茂春曉A1地塊延期交房處理預(yù)案目的：為應(yīng)對可能涉及到延期交房所遇到的問題,世茂海濱花園業(yè)將全力做好預(yù)案處理準(zhǔn)備,并樂觀搭配集團(tuán)地產(chǎn)公司、物業(yè)各部門進(jìn)行相關(guān)工作。準(zhǔn)備預(yù)案流程：一、確定交房延期處理的總體原則：選擇將延期交房的負(fù)面影響最小化從而保證世茂地品牌的形象確保海濱花園后期銷售抑或是選擇劍走偏鋒，盡量規(guī)避延期交房之責(zé)任，將世茂地因故延期造成的損失最小化。二、培訓(xùn)無論是否延期交房，客服部將主導(dǎo)并組織銷售部等相關(guān)交房小構(gòu)成員在法務(wù)部的鼎力幫忙下對與延期交房有關(guān)的法律法規(guī)及地方性政策、購房合同等內(nèi)容對進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。實(shí)在的法律法規(guī)方面的培訓(xùn)計(jì)劃由客服部草擬，呈送法務(wù)部審核，培訓(xùn)對象為交房小組的全部成員。三、延期交房告知行為集團(tuán)依據(jù)處理原則選擇不同的告知方式，如選擇將負(fù)面影響最小化，走正常途徑進(jìn)行法律賠付，則由相關(guān)部門提前以書面通知、電話通知同時(shí)進(jìn)行的方式告之業(yè)主延期交房的事項(xiàng)及原因輔以延期交房致歉信的。如選擇將集團(tuán)損失最小化則須結(jié)合《商品房買賣合同》，尋求專業(yè)法律支持，找出依據(jù)，最好把延期交房的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁掉（如政府因素、不行抗力因素），因此堅(jiān)持一個(gè)原則：如非客戶堅(jiān)持，盡量躲避以書面形式通知延期交房，以免留下延期交房的書面證據(jù)。先以口頭和電話通知，先致歉，表示自身最真摯的歉意，說明情況和原因，盡量回避原因和責(zé)任。四、交房順延時(shí)間確定集團(tuán)相關(guān)部門依據(jù)實(shí)際情況合理確定延期交房的實(shí)在時(shí)間段布置并提前做好延期交房的增補(bǔ)協(xié)議簽訂工作。五、針對延期交房的專項(xiàng)事務(wù)成立危機(jī)公關(guān)小組，確定責(zé)任部門、責(zé)任人及小構(gòu)成員及操作流程。成立的危機(jī)公關(guān)小組中至少包含一位得到確定授權(quán)的副總以上領(lǐng)導(dǎo)及銷售部、客服部、工程部、物管公司等相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)或骨干。小組人員應(yīng)是擅長察言觀色長于溝通勇于創(chuàng)新和敢于承當(dāng)責(zé)任和具有良好服務(wù)意識的人，這中心最好還有外聘的高級公關(guān)顧問和公司的長期合作的富有經(jīng)驗(yàn)的法律顧問。對于所發(fā)生的重點(diǎn)危機(jī)或特別危機(jī)需有總經(jīng)理或董事長帶頭，便于現(xiàn)場快速?zèng)Q策，以示重視并緩和.六、銷售部確定并整理出慎密系統(tǒng)的銷售說辭準(zhǔn)備一整套嚴(yán)密的銷售說辭，找出各種有利理由，降低客戶對延期交付的抗性，應(yīng)對各類疑難客戶；同時(shí)能在確定程度上維護(hù)（挽救）品牌的美譽(yù)度；七、確定延期交付實(shí)施賠付方案:與業(yè)主實(shí)施溝通協(xié)商看能否通過正常溝通渠道化解潛在危機(jī)，在賠付的實(shí)在實(shí)施方案上通過與業(yè)主的協(xié)商及溝通能否以物業(yè)費(fèi)沖抵延期交房的違約款，對于逾期交房期間業(yè)主外租房屋的租金賠付問題，依據(jù)最高法院司法解釋明確規(guī)定，在延期交房期間，房租應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)。一、一般客戶的接待及解釋工作物業(yè)人員將搭配項(xiàng)目公司、銷售公司一同對到達(dá)現(xiàn)場的客戶進(jìn)行接待工作，接待態(tài)度必需熱誠、誠懇，對客戶所提疑問必需進(jìn)行耐性認(rèn)真解答，延期交房原因統(tǒng)一口徑對外解釋為因自然禍害所導(dǎo)致，如有必需可向客戶出具氣象部門的書面認(rèn)定。（同時(shí)我方可提前搜集一些同城地產(chǎn)開發(fā)在建項(xiàng)目延期交房的實(shí)例列舉，進(jìn)一步說明因自然禍害所致延期交房的區(qū)域性及比例。）經(jīng)我方人員與客戶溝通后，既要使客戶感受到被敬重的優(yōu)越感，又要使大部分客戶理解延期交房實(shí)屬自然禍害所致，與我方無直接責(zé)任關(guān)系。在客戶認(rèn)可這一解釋的基礎(chǔ)上，現(xiàn)場與其簽訂增補(bǔ)協(xié)議，明確延期交房所涉及的各事項(xiàng)。二、特殊單體客戶的接待及解釋工作在第一次接待客戶與其交談溝通中，依據(jù)對方的言辭、態(tài)度、內(nèi)在需求等表現(xiàn)，我方要從中劃分出一批特殊客戶，對待特殊客戶必需倍加重視。特殊客戶的接待及溝通工作要由相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)（或?qū)Ｈ耍┳詣?dòng)跟進(jìn)、處理，原則上我們將耐性地、不厭其煩的依照《特殊客戶投訴處理》方法與其溝通協(xié)商。若對方提出違約賠償?shù)纫蟮?，我方將依?jù)購房合同決斷直接拒絕，在思想上、直覺上堅(jiān)決不予以對方任何的可能性希望，但同時(shí)要考慮到特殊客戶的情緒波動(dòng)更改及其真實(shí)意思表示，對于有確定背景或在客戶群體中有確定威望及影響力的特殊客戶所提要求，則須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)權(quán)衡利弊后作出解決方案。三、集體客戶的接待及解釋工作遇到有組織、有計(jì)劃、有目的性的集體客戶到達(dá)現(xiàn)場對延期交房提出疑問，我方將一方面依照接待一般客戶的操作方法進(jìn)行安排，另一方面將組織人員對其進(jìn)行分流并調(diào)集氣力維護(hù)現(xiàn)場秩序，同時(shí)必需快速找尋到對方的組織牽頭人員，爭取與對方牽頭人員達(dá)成初步協(xié)商看法，使其勸服其他人員回避，并由該牽頭人員為代表與我方相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)商。（若對方集體不愿退出辦公現(xiàn)場，我方則以影響正常辦公為由報(bào)警處理。）在與該牽頭人員充分溝通并了解其意圖之后，則須由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)作出進(jìn)一步的解決方案。八、現(xiàn)場突發(fā)事件處理1、信息傳遞和預(yù)警現(xiàn)場一旦發(fā)生或可能發(fā)生突發(fā)事件（如：客戶集體駐扎辦公現(xiàn)場、打標(biāo)語喊口號、駕駛車輛堵截出入通道、煽動(dòng)其他客戶、惡意滋事等），必需在第一時(shí)間上報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并通知保安部門提高戒備，有關(guān)人員保持通訊暢通，及時(shí)聯(lián)絡(luò)。2、突發(fā)事件處理方法⑴工作小組負(fù)責(zé)人必需到達(dá)現(xiàn)場，并對突發(fā)事件的性質(zhì)作出推斷，組織指揮有關(guān)人員樂觀合理應(yīng)對；⑵堅(jiān)持以理服人，擺事實(shí)、拿依據(jù)，如對方蠻橫無理或煽動(dòng)其他客戶、影響我方正常辦公，導(dǎo)致事態(tài)的進(jìn)一步擴(kuò)大，我方則須正告對方立刻停止該行為，從言語上予以對方形成震懾力。⑶對于不聽勸阻、想方設(shè)法擴(kuò)大事態(tài)、惡意滋事的客戶，我方必需進(jìn)行現(xiàn)場掌控，在保證我方人身安全的情況下迫使對方短時(shí)間離開現(xiàn)場，可將其請至其它辦公區(qū)域單獨(dú)商談。⑷如對方糾集人員到達(dá)現(xiàn)場滋事，我方須首先將其強(qiáng)行驅(qū)散至辦公區(qū)域以外地界，而后在保障我方人員人身安全及資產(chǎn)安全的情況下立刻報(bào)警處理。⑸現(xiàn)場突發(fā)事件的處理必需搜集、留取相關(guān)證據(jù)，并作好相關(guān)記錄。3、突發(fā)事件現(xiàn)場指揮系統(tǒng)布置現(xiàn)場指揮員為工作小組負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目全部人員均為突發(fā)事件處理小構(gòu)成員，一旦發(fā)生突發(fā)事件，全部人員必需參加現(xiàn)場處理。通過我們樂觀、耐性、熱誠地向業(yè)主進(jìn)行延期交房的解釋工作，信任大部分客戶是可以理解的，但也不排出有個(gè)別或小部分客戶仍然會(huì)與我們走法律程序，所以相關(guān)部門應(yīng)提前做好應(yīng)對措施。這個(gè)案件，假如調(diào)解不成法院判決，開發(fā)商是要敗訴的，承當(dāng)違約責(zé)任，同時(shí)還要承當(dāng)訴訟費(fèi)用。假如購房人在經(jīng)濟(jì)損失上能夠供應(yīng)證據(jù)，開發(fā)商還要予以相應(yīng)賠償。這是由于，《商品房買賣合同》是一種經(jīng)濟(jì)合同，依照我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照商定全面履行自身的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合商定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。當(dāng)事人可以商定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)違約情況向?qū)Ψ街С龃_定數(shù)額的違約金，也可以商定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計(jì)算方法。合同一旦簽訂，雙方就應(yīng)完全履行，包含應(yīng)信守誠實(shí)信用的原則，合同的一方當(dāng)事人無論遇到多大困難，除不行抗力外都必需完全履行，否則就應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。擔(dān)負(fù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律顧問多年，發(fā)現(xiàn)延期交房絕大部分是由于資本運(yùn)作不力而導(dǎo)致資金缺乏造成的。那么，為什么開發(fā)商會(huì)把交房時(shí)間掐得那么緊？為什么不留出確定的富余量？實(shí)際情況是，每一個(gè)開發(fā)商都很重視交房時(shí)間的余量問題。但是，房地產(chǎn)的資本運(yùn)作是一個(gè)極其多而雜的過程，一個(gè)環(huán)節(jié)受阻，常常影響全局。延誤工程、延期交房也是開發(fā)商不樂意看到的。他們面對的也常常是資金短缺的困境。盡管如此，開發(fā)商對購房者，還是要嚴(yán)守誠信，依照合同做事。面對這樣的危機(jī)，開發(fā)商最好的方法是，首先做好資金預(yù)算，提前籌集資金，做好資金的準(zhǔn)備工作；其次是，統(tǒng)計(jì)出應(yīng)賠償?shù)馁彿空呷藬?shù)，摸底造冊，為交違約金做好準(zhǔn)備；最終，一旦到期不能交房，開發(fā)商自動(dòng)登門致歉，說明情況，并賠付違約金以贏得購房者的諒解和支持。這樣做的好處是，能減少可能顯現(xiàn)的應(yīng)訴和解決糾紛的經(jīng)濟(jì)損失，而最緊要的是維護(hù)了企業(yè)商譽(yù)。企業(yè)商譽(yù)是企業(yè)的生命，假如由于延期交房解決不利，鬧得滿城風(fēng)雨的話，企業(yè)商譽(yù)受損，不但對項(xiàng)目后期銷售和資金回流會(huì)更加不利，而且還會(huì)影響到下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)和企業(yè)的長期發(fā)展。從延期交房以及延期交房的解決方法可以看出一個(gè)企業(yè)的信譽(yù)程度和對企業(yè)信譽(yù)的重視程度。一個(gè)想做大、想樹立品牌的企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意躲避破壞企業(yè)形象的做法。這一點(diǎn)，有市場規(guī)范的問題，更緊要的是企業(yè)自身的守信和自律問題。業(yè)主聯(lián)合維權(quán)更妥當(dāng)開發(fā)商與買受人商定交房期限，應(yīng)當(dāng)定期交房。開發(fā)商把延期交房的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給買受人，侵害了消費(fèi)者合法權(quán)利。但業(yè)主采取法律程序維權(quán)一般會(huì)長達(dá)數(shù)月，有的業(yè)主經(jīng)受不起，而且此時(shí)房價(jià)相比購買時(shí)已經(jīng)漲了不少錢，假如退房肯定會(huì)帶來損失。在這種情況下，有法官建議，業(yè)主最好能聯(lián)合起來維權(quán)。對于延期交房現(xiàn)象，政府主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行規(guī)范，訂立相對統(tǒng)一的違約標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主購買時(shí)的彌補(bǔ)有規(guī)可依。記者龔芳柳[法官說法]合同商定是維權(quán)關(guān)鍵1、逾期交房的違約金應(yīng)依照業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》執(zhí)行。2、對于逾期交房期間業(yè)主外租房屋的租金賠付問題，最高法院司法解釋明確規(guī)定，在延期交房期間，房租應(yīng)由開發(fā)商承當(dāng)。3、假如開發(fā)商在寬限期限過后，仍不能交房的，購房者有權(quán)解除合同，同時(shí)要求開發(fā)商返還購房款及利息，并支出違約金。記者龔芳柳9月份開發(fā)商對業(yè)主通過客戶服務(wù)部和新浪網(wǎng)康城業(yè)主論壇所反映的問題歸納整理，及時(shí)盡可能地在交房前予以解決或準(zhǔn)備相應(yīng)的解答對策；董事長親自會(huì)見業(yè)主代表，對業(yè)主們關(guān)懷的問題做了解釋，而且?guī)状握偌鞠嚓P(guān)人員開會(huì)商討對策；由主管副總帶隊(duì)，臨時(shí)由客戶服務(wù)部全體人員、營銷、工程、合同預(yù)算等部門及高爾夫俱樂部、物業(yè)公司相關(guān)人員、律師構(gòu)成了交房入伙工作小組并分工明確、各負(fù)其責(zé)，客戶服務(wù)、營銷部、高爾夫俱樂部和物業(yè)公司相關(guān)人員作為緊要接待、協(xié)調(diào)人員，工程、合同預(yù)算部門相關(guān)人員針對工程中的特別問題協(xié)調(diào)承包商和供應(yīng)商解決并解答業(yè)主的相關(guān)問題；物業(yè)公司訂立了相關(guān)計(jì)劃；研究與業(yè)主簽訂的合同和不同的增補(bǔ)條款并核查業(yè)主履約情況；對業(yè)主們關(guān)懷的近期尚未完善的問題與相關(guān)人員及律師認(rèn)真推敲合理的解答方案，經(jīng)董事長審批后統(tǒng)一對外發(fā)布；對部分接待人員進(jìn)行有關(guān)培訓(xùn)，統(tǒng)一口徑；對小區(qū)緊要道路和地段以及接待大廳進(jìn)行了認(rèn)真布置，突出了溫暖和回家的氣氛，并準(zhǔn)備了迎接業(yè)主的飲料和中西茶點(diǎn)及聯(lián)歡晚會(huì)；配備對講機(jī)及時(shí)溝通以解決問題。業(yè)主入伙期間，物業(yè)公司工程部人員先帶業(yè)主查看每間房屋并對業(yè)主提出的問題登記入表，交承包商及時(shí)維護(hù)和修理處理。不少業(yè)主構(gòu)成集體收房小組一起向開發(fā)商施壓，時(shí)常長時(shí)間與開發(fā)商有關(guān)人員開會(huì)要求他們的“合法權(quán)益”，甚至發(fā)生一些過激行為。例如，9月30日一業(yè)主因其購買的房屋顯現(xiàn)質(zhì)量問題，過于激動(dòng)，在交房大廳內(nèi)高聲叫嚷并捉住原接待其的銷售人員衣領(lǐng)，對前來化解矛盾的人員也出言不遜，但是全部接待人員均和顏悅色，并在工程、合同預(yù)算部門相關(guān)人員的及時(shí)檢查、解決和承諾下，該業(yè)主較為滿意；10月3日業(yè)主構(gòu)成集體收房小組與開發(fā)商有關(guān)人員開會(huì)從下午至深夜3點(diǎn)，開發(fā)商總經(jīng)理和主管副總均參加了會(huì)議，其間一業(yè)主將一杯茶水潑向了開發(fā)商總經(jīng)理，但開發(fā)商與會(huì)人員都很理智，未發(fā)生任何沖突。最終在開發(fā)商交房入伙臨時(shí)小組人員忠于職守、各盡其職、努力解決業(yè)主問題，將集體收房人員區(qū)別對待、化整為零，并予以部分業(yè)主適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)彌補(bǔ)下，首批交房入伙工作波瀾不驚，進(jìn)行得較為順利，未顯現(xiàn)集體鬧房、退房、媒體曝光和法律訴訟等情況。20**年12月末的第二次交房入伙同樣進(jìn)展順利。危機(jī)公關(guān)處理建議1、隨時(shí)通過不同渠道收集業(yè)主所關(guān)懷的事情及反映的問題，進(jìn)行信息整理、分析，針對不同情況提出合理化建議或解決方案，及時(shí)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；同時(shí)將決策看法盡快在交房入伙前落實(shí)。在我們回首看很多企業(yè)所面對的危機(jī)時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，將近每一次危機(jī)都有事前的征兆，可能這種征兆大家已經(jīng)見怪不怪，熟視無睹。問題在于這些事前的征兆到底在多大程度上得到了重視，在哪些方面采取了切實(shí)有效的對策，是否真地解決了問題，排出了危機(jī)大范圍暴發(fā)的可能性。能夠從先兆中猜測到危機(jī)，并提出防范危機(jī)的對策，比挽救危機(jī)更緊要。4、處理危機(jī)反應(yīng)要快，否則就會(huì)有謠言，更不能給對手可乘之機(jī)。最好現(xiàn)場辦公解決。危機(jī)處理的難度是與企業(yè)處理危機(jī)的速度成反比的。速度越快，損失就越小。往往是危機(jī)發(fā)生的最初24小時(shí)，危機(jī)的走向就已經(jīng)完成了。每當(dāng)業(yè)主關(guān)注某一事件之時(shí)，業(yè)主的尺度往往較平常更為苛刻。因而，解決危機(jī)只有采取比平常更為嚴(yán)格、更為快速、更為強(qiáng)有力的措施，才可能在業(yè)主面前贏得信任，昭示誠懇。5、做好媒體（含網(wǎng)絡(luò)和公告欄等）傳播計(jì)劃，及時(shí)向業(yè)主解釋或表示歉意和真心并將解決方案告知業(yè)主，對于謠言及時(shí)在媒體上刊登聲明，予以澄清。另外，通過媒體宣傳其他客戶對項(xiàng)目的贊譽(yù)或客觀、正面的看法，以沖抵、減弱負(fù)面消息的影響。6、交房入伙時(shí)間不要太集中，如躲避“五一”、國慶節(jié)、春節(jié)等長假期間，以躲避集體收房產(chǎn)生的負(fù)面影響。7、如遇集體收房的業(yè)主，盡可能將業(yè)主區(qū)別對待，分而治之，以疏散不利看法。對于有確定影響力或較為苛刻挑剔的業(yè)主，還可考慮適當(dāng)彌補(bǔ)。8、注意危機(jī)的初期處理，以誠待人。誠信是負(fù)責(zé)企業(yè)文化的外在表現(xiàn)。勇于面對事實(shí)，真誠及時(shí)解決問題與糾紛。通過細(xì)致、詳細(xì)、熱忱的服務(wù)化解矛盾與糾紛。媒體和業(yè)主不但關(guān)注事實(shí)真相，在某種意義上更關(guān)注當(dāng)事人對事件所采取的態(tài)度。事實(shí)上90%以上的危機(jī)惡化都與當(dāng)事人采取了欠妥的態(tài)度有關(guān)，譬如：冷漠、高傲、敷衍或拖延。在多數(shù)情況下，關(guān)注者需要的只是一個(gè)態(tài)度。搖手回避雖然也是一種態(tài)度，但這種選擇并不能清楚地讓人看到里面包含有誠懇的選擇，因此在很多情況下，回避反而伴生的是進(jìn)一步的猜測和主觀推斷，從而繁殖把事件自身扭曲化的不安全?，F(xiàn)代城的氨氣事件中，建房時(shí)所使用的防凍劑是北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)允許使用的合格產(chǎn)品，現(xiàn)代城的開發(fā)商并未違規(guī)，但他們勇于承當(dāng)責(zé)任，及時(shí)采取有效措施來彌補(bǔ)，業(yè)主們看到的是一個(gè)負(fù)責(zé)的開發(fā)商，更使買家看到開發(fā)商的誠懇和實(shí)力，使準(zhǔn)客戶緊密團(tuán)結(jié)在其四周。9、與政府保持良好的關(guān)系往往會(huì)起到事半功倍和起死回生的作用。10、不但滿足于做好善后工作，還要從完善開發(fā)商管理制度和按工作流程做事入手，對于容易顯現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)采取防備措施。加強(qiáng)有關(guān)部門人員培訓(xùn)，做到業(yè)務(wù)嫻熟，口徑統(tǒng)一、加強(qiáng)部門間搭配和協(xié)調(diào)工作，同時(shí)做到分工明確、責(zé)任清楚。加強(qiáng)合同管理工作，增補(bǔ)條款須經(jīng)律師和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。11、確保開發(fā)商內(nèi)部及開發(fā)商與業(yè)主對話渠道暢通。風(fēng)險(xiǎn)之所以能演化成致命的危機(jī)，很多時(shí)候與知情人或當(dāng)事人秘而不宣有關(guān)。而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)如不能兼聽則明，也往往會(huì)扮演悲劇性的角色。另外在調(diào)查中顯示，有問題投訴無門，也是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的緊要因素。建立良好的溝通渠道和投訴制度，使業(yè)主的想法能及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)給發(fā)展商，將發(fā)展商的工作動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)達(dá)給業(yè)主，可以提前發(fā)現(xiàn)可能引起爭議的問題。這方面，客戶服務(wù)部和物業(yè)管理公司是溝通業(yè)主與開發(fā)商的緊要渠道之一、12、有效地利用危機(jī)管理，擅長把壞事變?yōu)椤昂檬隆?。但這取決于開發(fā)商對業(yè)主的負(fù)責(zé)、誠懇和良好的服務(wù)延長態(tài)度。現(xiàn)代城曾因氨氣事件惹上官司，案件拖了一年多也始終沒有解決?，F(xiàn)代城開發(fā)商的無理由退房升級版甚至住宅實(shí)行三包概念的推出，使開發(fā)商成功地規(guī)避了入住可能引發(fā)的糾紛，并為樓市營銷再添一個(gè)典型案例。開發(fā)商老總潘石屹稱，在SOHO現(xiàn)代城的氨氣事件發(fā)生后，“年息10%的無理由退房”期限結(jié)束時(shí)，只有12位業(yè)主辦理了退房手續(xù)，退房率不足1%，而退回的房子中的兩套成功地以超出原價(jià)20%的價(jià)格拍賣出手。另外通過開發(fā)商的租賃服務(wù)，使業(yè)主購買的房產(chǎn)在市場上保值、升值并獲得較高的租金回報(bào)，化解了矛盾。把一切有利的和不利的事情都變?yōu)楣P(guān)和營銷手段，種種熱炒的新聞同時(shí)也為現(xiàn)代城開發(fā)商省去了大筆的廣告費(fèi)（2）交房必需實(shí)現(xiàn)法定的以及商定的交付使用條件交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在商定的時(shí)間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必需實(shí)現(xiàn)交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了依照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，緊要看當(dāng)事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的商定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備依照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個(gè)過程，因此，應(yīng)緊要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個(gè)要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收手續(xù)，并能在交付時(shí)向買受人供應(yīng)《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。2.延期交房的認(rèn)定原則上，出賣人不能在商定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：（1）因不行抗力對定時(shí)交付產(chǎn)生影響。依據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不行抗力不能履行合同的，依據(jù)不行抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不行抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不行抗力的顯現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重點(diǎn)影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。（2）因重點(diǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)更改對定時(shí)交付產(chǎn)生影響。依據(jù)《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包含用地規(guī)劃和工程規(guī)劃?！渡唐贩夸N售方法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自更改規(guī)劃、設(shè)計(jì)。”原則上，出賣人在開始銷售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)完成項(xiàng)目的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案，并已取得政府主管部門的審批。對買受人來說，規(guī)劃、設(shè)計(jì)也具有特別緊要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個(gè)小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定，買受人所購買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預(yù)期的發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案應(yīng)作為商品房買賣合同的緊要內(nèi)容而訂入合同。合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（出賣人）擅自更改規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，應(yīng)視為嚴(yán)重違約。但是，假如在房屋建設(shè)過程中遇到政府自動(dòng)提起的規(guī)劃更改（如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后確定距離，為此，開發(fā)商需要時(shí)間來對整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改），或者是房屋在施工過程中遭逢重點(diǎn)技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必需對設(shè)計(jì)進(jìn)行更改的，此類情況因不能歸人不行抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé)，但假如完全依照買賣合同的商定由開發(fā)商承當(dāng)違約責(zé)任，顯然有失公平。我們認(rèn)為，在此情形下，可依據(jù)《合同法》關(guān)于“情勢更改”的理論，即訂立合同時(shí)作為合同基礎(chǔ)及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常更改，導(dǎo)致法律行為基礎(chǔ)失去，當(dāng)事人合同目的不能實(shí)現(xiàn)，且該情勢更改的發(fā)生不行預(yù)見，不行歸責(zé)于當(dāng)事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當(dāng)事人有權(quán)要求解除合同。依據(jù)上述理論，由于情勢發(fā)生更改而導(dǎo)致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責(zé)任。雖然當(dāng)前我國立法尚沒有確立情勢更改原則，但實(shí)務(wù)中可依據(jù)情勢更改的原理，并結(jié)合實(shí)在案情，適用《合同法》第六條關(guān)于誠實(shí)信用原則的規(guī)定予以處理。3.延期交房的法律后果（1）買受人的合同解除權(quán)出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行緊要債務(wù)”的情形。依照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行緊要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進(jìn)一步對“合理期限”進(jìn)行了明確。依照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有商定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有商定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)除去。（2）出賣人支出違約金或者賠償損失依照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支出違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒有商定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以依照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。延期交房協(xié)商方案一、目前不能驗(yàn)收交房的原因及解決問題的時(shí)間表:至今不能交房的原因：一是正式電尚未接通；二是配套公建（1,497平方米）未建?，F(xiàn)配套公建的工程規(guī)劃許可證已辦理完畢、施工許可證辦理中。正式電方案已批準(zhǔn),工程合同在洽談中。北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱亞奧先科）鄭重承諾:1）兩項(xiàng)工程于20**年3月開工、8月完工。2）開工后每月報(bào)告工程進(jìn)度并歡迎買受人檢查。二、交房時(shí)間:20**年8月30日前。三、延期交房彌補(bǔ)方案方案A：亞奧先科為買受人租用過渡房至實(shí)際交房時(shí)止，租金由亞奧先科承當(dāng)。方案B：依照買受人已付房款（含首款及個(gè)貸或公積金）的日萬分之一,20**年9月1日起計(jì),交房后30日內(nèi)由亞奧先科將彌補(bǔ)款給付買受人。上述兩種方案不行同時(shí)適用，買受人自行選擇為方案（）。四、亞奧先科承諾及聲明:1）在5號樓及7號樓預(yù)售證延期以及3號樓預(yù)售許可獲批準(zhǔn)后30個(gè)工作日起至好房時(shí)止,亞奧先科按月向20**年12月21日前已與亞奧先科簽了增補(bǔ)條款及本協(xié)商方案的買受人支出感謝搭配費(fèi)（每月每戶人民幣2,000元）；按月向20**年12月25日20時(shí)前與亞奧先科簽增補(bǔ)條款及本協(xié)商方案的買受人支出感謝搭配費(fèi)（每月每戶人民幣1,500元）。2）不會(huì)就延期交房彌補(bǔ)與其他買受人簽更優(yōu)惠的方案。3）20**年12月25日20時(shí)前未與亞奧先科簽定增補(bǔ)條款及本協(xié)商方案的,按預(yù)售合同履行。如有糾紛均經(jīng)法律途徑解決。4）如因上丵訪使亞奧先科失去正常的建設(shè)、經(jīng)營必需的條件而被迫停工,亞奧先科無法對交房時(shí)間作任何承諾。后果由責(zé)任方承當(dāng),亞奧先科保管依法索賠的權(quán)力。五、買受人承諾:1）支持北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的正常的建設(shè)及經(jīng)營,包含5號樓及7號樓預(yù)售證延期以及3號樓預(yù)售許可獲批準(zhǔn)。2）即日起至20**年8月30日前不上丵訪、不影響亞奧先科的建設(shè)、銷售及辦公。3）如未遵守上述承諾,即放棄延期交房彌補(bǔ)及感謝搭配費(fèi)。六、本協(xié)商方案一式3份，雙方各執(zhí)1份，報(bào)空有關(guān)部門1份,具有同等效力。買受人簽字（手?。?北京亞奧先科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（蓋章）20**年12月日延期交房應(yīng)急方案一、延期交房總體原則盡管驗(yàn)收證不能在短