白水市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品建議

白水市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目產(chǎn)品建議白水概況：白水縣因境內(nèi)白水河而得名，位于陜西省東北部，處于關(guān)中平原與陜北高原的過(guò)渡地帶，是渭南市唯一的山區(qū)縣，聯(lián)結(jié)關(guān)中與陜北的咽喉要地，東、南、西三面均為溝壑，是兵家必爭(zhēng)之地。白水縣總面積986.6平方公里，其中耕地面積72萬(wàn)畝，轄5鎮(zhèn)9鄉(xiāng)，194個(gè)行政村，總?cè)丝?0萬(wàn)人。區(qū)域資源：白水石材產(chǎn)品應(yīng)用于西安市大雁塔廣場(chǎng)，一炮打響，訂單絡(luò)繹不絕，開(kāi)發(fā)前景十分樂(lè)觀。另外，還有石灰石儲(chǔ)量1億噸，陶土1000萬(wàn)噸，高嶺土1918萬(wàn)噸資源豐富。地處山區(qū)，全縣蘋果栽植面積55萬(wàn)畝，每年35萬(wàn)噸優(yōu)質(zhì)蘋果暢銷五湖四海，使"中國(guó)蘋果之鄉(xiāng)"的美譽(yù)名揚(yáng)天下。白水縣歷史悠久，曾孕育出中華民族的燦爛文明。倉(cāng)頡造字、杜康釀酒、雷公造瓷、蔡倫造紙，不僅為中華民族的發(fā)展增添了光彩的一頁(yè)，也為現(xiàn)代的人們追古思幽之情留下了不可多得的盛景?？h城規(guī)劃：白水縣縣城建設(shè)日新月異，三縱（倉(cāng)頡路、人民路、彭衙路、）六橫（雷公路、水門路和四條等路）五區(qū)（生態(tài)區(qū)、住宅區(qū)、商貿(mào)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、旅游區(qū)）一環(huán)線（繞城果煤專線）的縣城發(fā)展框架初步形成。縣城住宅板塊分布：北區(qū)板塊：縣城因受到地理現(xiàn)狀的影響擴(kuò)張受限，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，北區(qū)板塊的發(fā)展成為必然。目前本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以政府、單位行為為主。（代表項(xiàng)目：白水縣棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、白水縣基層干部住房項(xiàng)目、文圣府?。０姿h棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（礦務(wù)局工業(yè)新村）：項(xiàng)目地址北井頭鄉(xiāng)南井頭村項(xiàng)目占地271,24畝項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰總建筑面積26萬(wàn)㎡總戶數(shù)2800戶地下車庫(kù)面積7000㎡總棟數(shù)73棟安置10棟總投資2.6億項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)：白水縣基層干部住房項(xiàng)目：項(xiàng)目地址電廠住宅小區(qū)東側(cè)項(xiàng)目占地96畝項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰總建筑面積12萬(wàn)㎡總戶數(shù)1320戶地下車位260個(gè)總棟數(shù)29棟住宅形態(tài)多層總投資2.4億綠化率40%容積率1.8文圣府?。喉?xiàng)目地處礦務(wù)局新村對(duì)面，由陜西藍(lán)河開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，5棟28層，1T4，面積區(qū)間95~135㎡，具體戶型沒(méi)出。目前售樓部正在裝修，處于排號(hào)階段，交1萬(wàn)排號(hào)，根據(jù)排號(hào)的先后順序進(jìn)行分段優(yōu)惠。區(qū)域內(nèi)兩個(gè)項(xiàng)目均以多層為主的大型社區(qū)，客群針對(duì)性強(qiáng)，對(duì)外釋放信息較少，加之“文圣府邸“項(xiàng)目的啟動(dòng)，將對(duì)未來(lái)市場(chǎng)供求產(chǎn)生影響。目前區(qū)域內(nèi)較荒涼，配套欠缺。倉(cāng)頡路板塊：倉(cāng)頡路（環(huán)城路）沿線區(qū)域，為城市成熟地段，周邊配套相對(duì)完善。我們項(xiàng)目處于此區(qū)域，也是白水縣目前房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集區(qū)，作為本次市調(diào)的主要部分進(jìn)行分析。（代表項(xiàng)目：居苑華城、錦尚公館、泉馨苑、長(zhǎng)虹·物流港、瑞都花園、綠康農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)）==區(qū)域個(gè)案分析：居苑華城：（二期）本項(xiàng)目位于居苑路以北，項(xiàng)目占地118畝，建筑面積約10.5萬(wàn)平方米，共27棟，總投資1.5億元，由陜西海潤(rùn)天成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司分兩期開(kāi)發(fā)，一期有少量經(jīng)濟(jì)適用房、單位房，目前在售主要以二期為主。戶型展示：121.50㎡113.42㎡106.88㎡三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)108.65㎡124.40㎡94.81㎡三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)戶型點(diǎn)評(píng)：戶型面積多為100㎡以上的三室，戶型方正，功能布局合理，但是小面積戶型較少，戶型設(shè)計(jì)傳統(tǒng)，空間浪費(fèi)較大。銷售情況：目前銷售主要以二期為主，均價(jià)3100元/㎡,一層價(jià)格2760元/㎡，17層價(jià)格3370元/㎡，18層頂層價(jià)格3080/㎡，二期推出房源1000多套，目前已售300多套；無(wú)優(yōu)惠。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目在白水市場(chǎng)的形象較好，售樓部搭建和裝修相對(duì)專業(yè)。一期部分樓宇即將交房，社區(qū)相對(duì)大，含有政府單位集資房，拉升了小區(qū)的整體素質(zhì)，但是目前銷售狀態(tài)一般，售樓部冷清，置業(yè)顧問(wèn)專業(yè)性較差。錦尚公館：項(xiàng)目位于倉(cāng)頡大道和東風(fēng)路十字西南角，周邊醫(yī)院、超市、銀行等城市配套成熟，南鄰縣財(cái)政局，與財(cái)局家屬區(qū)相鄰。陜西省磊鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，由華潤(rùn)策劃全程代理。戶型展示：三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)建面：125㎡建面：145.5㎡建面：143.5㎡戶型點(diǎn)評(píng)：戶型方正，南北通透，布局合理空間利用率較高，落地景觀陽(yáng)臺(tái)為一亮點(diǎn)，缺點(diǎn)是入戶門和衛(wèi)生間正對(duì)，影響私密性，且小戶型較少。銷售情況：2011年元月份開(kāi)盤，開(kāi)盤均價(jià)2800元/㎡，目前1、2單元剩余3套房，3單元被團(tuán)購(gòu)，主要銷售4單元，均價(jià)3000元/㎡，最低價(jià)2908元/㎡,最高價(jià)3218元/㎡，18、19層為復(fù)式，自持獨(dú)立商業(yè)。由華潤(rùn)策劃代理銷售，相對(duì)稍顯專業(yè)。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位置相對(duì)較好，周邊配套成熟，毗鄰倉(cāng)頡景觀大道，面對(duì)倉(cāng)頡廣場(chǎng)。設(shè)計(jì)精裝的酒店式入戶大堂，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)，戶型設(shè)計(jì)大氣方正，南北通透，自持商業(yè)，規(guī)劃為高端酒店，提升住宅品質(zhì)。長(zhǎng)虹·物流港項(xiàng)目地處倉(cāng)頡路與雷公路十字向東100米，總建面12萬(wàn)平米，規(guī)劃以高檔住宅、主題步行商業(yè)街、商務(wù)物流平臺(tái)為主。分兩期開(kāi)發(fā)，一期一號(hào)樓7月底開(kāi)盤，一二層為連體精品商鋪（1托2），85-270平米，三至六樓為住宅,95~119平米。戶型展示：二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)建面：95.96㎡建面：119.76三室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)建面：119.76㎡建面：113.82㎡戶型點(diǎn)評(píng)：戶型方正，陽(yáng)臺(tái)飄窗設(shè)計(jì)大氣、空間布局合理，但是空間利用率較低，造成面積浪費(fèi)。銷售情況：目前在售為一期住宅和商鋪，住宅均價(jià)2300元/㎡,商鋪均價(jià)5500元/㎡，一次性85折，按揭首付50%、88折，30%、95折。一期7月底開(kāi)盤，交3000元排號(hào)。由西安圣方策劃公司代理，售樓部裝飾和布局、置業(yè)顧問(wèn)在當(dāng)?shù)貙I(yè)性突出，銷售部人氣較好。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目地處位置較偏，目前周邊配套缺乏，項(xiàng)目占地原為墳地，在當(dāng)?shù)厣允苡绊?，土地性質(zhì)為綜合性用地，規(guī)劃為物流中心，商業(yè)規(guī)劃有超市、酒店、銀行、休閑茶樓、休閑足浴、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)，不過(guò)從目前來(lái)看其住宅唯一優(yōu)勢(shì)為價(jià)格。綠康農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)項(xiàng)目位于倉(cāng)頡路于雷公路十字以北200米路西，在售三棟13層小高層，其中1~3層為商業(yè)均已售完，均價(jià)6000元/㎡，另有一棟自持作為酒店和寫字樓。住宅部分戶型從95-120平米，均價(jià)2700元/㎡。項(xiàng)目銷售中心陳舊簡(jiǎn)陋，置業(yè)顧問(wèn)和工作人員態(tài)度消極。市場(chǎng)總結(jié)及啟示：1、白水縣目前在建項(xiàng)目主要分布在倉(cāng)頡路區(qū)域和鐵道以北區(qū)域，其中倉(cāng)頡路區(qū)域發(fā)展迅速，是目前城市發(fā)展趨向。本案處于該區(qū)域，且處于中心板塊，機(jī)遇與威脅并存，應(yīng)把握時(shí)機(jī)，塑造品質(zhì)項(xiàng)目，提高產(chǎn)品差異化和快速去化。2、目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目以多層和小高層為主，逐步出現(xiàn)高層和帶電梯的多層，從整體上看市場(chǎng)住宅產(chǎn)品逐步多元化，建議本項(xiàng)目以高層和帶電梯多層組成，增加綠化組團(tuán)，突出項(xiàng)目品質(zhì)。3、從沿倉(cāng)頡路各項(xiàng)目來(lái)看，商業(yè)部分均以酒店和寫字樓為主，建議項(xiàng)目沿倉(cāng)頡路部分以品牌餐飲和娛樂(lè)類為主，填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，突出項(xiàng)目差異化。4、從市場(chǎng)在售項(xiàng)目來(lái)看，立面比較單一，缺乏亮點(diǎn)和質(zhì)感，社區(qū)綠化不被重視，多數(shù)項(xiàng)目無(wú)綠化，使得項(xiàng)目整體品質(zhì)受到影響，本項(xiàng)目可通過(guò)立面和社區(qū)綠化組團(tuán)提升項(xiàng)目品質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目差異。5、戶型設(shè)計(jì)上以大三房為主，設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)，面積浪費(fèi)較大，建議本項(xiàng)目從滿足需求的前提下走精細(xì)化道路，合理利用空間，以緊湊的三房為主，控制面積，降低總價(jià)。戶型設(shè)計(jì)上加以差異化產(chǎn)品，如：入戶花園、室內(nèi)小吧臺(tái)等，創(chuàng)造亮點(diǎn)，提升價(jià)值。6、作為項(xiàng)目品質(zhì)和信息釋放的載體，各項(xiàng)目在推廣和宣傳上均較傳統(tǒng)和簡(jiǎn)單，在售樓部的裝修和包裝均顯簡(jiǎn)陋，置業(yè)顧問(wèn)缺乏專業(yè)性。建議本項(xiàng)目注重細(xì)節(jié)從推廣和包裝上體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，專業(yè)的置業(yè)顧問(wèn)體現(xiàn)公司品牌和形象的同時(shí)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目戶型配比及戶型設(shè)計(jì)建議：戶型設(shè)計(jì)原則：根據(jù)目前市場(chǎng)上三房為主的現(xiàn)狀，建議戶型配比上以大兩房和緊湊三房為主，配以少量四房和頂層的復(fù)式，拓寬客群，加速去化。戶型設(shè)計(jì)在滿足功能和需求的同時(shí)控制總面積，降低總價(jià)，提高競(jìng)爭(zhēng)力和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。戶型設(shè)計(jì)中加以飄窗和陽(yáng)臺(tái)，增加戶型亮點(diǎn)，合理利用空間，在必要的情況下增加入戶花園或室內(nèi)吧臺(tái)，突出產(chǎn)品差異化吸引年輕客群。在去化較差的底層和頂層，打造創(chuàng)新化、針對(duì)性產(chǎn)品，突出亮點(diǎn)，加速去化。戶型設(shè)計(jì)示意：1）兩室兩廳一衛(wèi)（建筑面積：85-90平米）明廚明衛(wèi)，通風(fēng)采光俱佳在保證私密性的前提下，通道部分浪費(fèi)面積較少，整體利用率較高開(kāi)間4.6米，充分保證了客廳的舒適度4.6m大進(jìn)深觀景陽(yáng)臺(tái)，增加戶型亮點(diǎn)明廚明衛(wèi)，通風(fēng)采光俱佳在保證私密性的前提下，通道部分浪費(fèi)面積較少，整體利用率較高開(kāi)間4.6米，充分保證了客廳的舒適度4.6m大進(jìn)深觀景陽(yáng)臺(tái)，增加戶型亮點(diǎn)2）兩室兩廳一衛(wèi)（建筑面積：88平米）小高層中間套型純南朝向小高層中間套型純南朝向明廚明衛(wèi)3）三室兩廳兩衛(wèi)（建筑面積：115平米）主臥設(shè)置衣帽間，增添戶型亮點(diǎn)主臥設(shè)置衣帽間，增添戶型亮點(diǎn)南向小書房連通主臥，又可兼作兒童房，實(shí)用性較強(qiáng)南向小書房連通主臥，又可兼作兒童房，實(shí)用性較強(qiáng)4）三室兩廳兩衛(wèi)（建筑面積：130平米）20平米超大主臥，盡顯品質(zhì)與舒適性交通動(dòng)線合理，動(dòng)靜分區(qū)寬敞觀景陽(yáng)臺(tái)，又可兼作陽(yáng)光房，舒適性與實(shí)用性俱佳入戶花園設(shè)計(jì)，又