錫市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

錫市政發(fā)〔2013〕121號錫林浩特市人民政府關(guān)于印發(fā)《錫林浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》的通知

各蘇木鎮(zhèn)人民政府、國有農(nóng)牧場、街道辦事處，市直各部門、企事業(yè)單位：

為進一步規(guī)范和促進我市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，結(jié)合我市實際，制定《錫林浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）》,經(jīng)錫林浩特市第十四屆人民政府第4次常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)予印發(fā)。請各部門單位結(jié)合工作實際，認真貫徹執(zhí)行。

2013年8月20日

錫林浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法（試行）第一章總則第一條

為規(guī)范和促進本市住宅小區(qū)物業(yè)管理,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)自治區(qū)《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條

錫林浩特市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)和物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督適用本辦法。本辦法以改善人居環(huán)境為目的，以提升物業(yè)管理能力和服務(wù)水平為重點，堅持“政府推進、街道組織、立足社區(qū)、因地制宜”的工作方針，實現(xiàn)物業(yè)管理社區(qū)化：即以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體，以社區(qū)（居委會）為平臺，以業(yè)主委員會為抓手，建立物業(yè)企業(yè)依靠社區(qū)（居委會）實現(xiàn)有效運行，社區(qū)（居委會）依托業(yè)主委員會實施有效監(jiān)管的物業(yè)管理聯(lián)動機制。第三條

錫林浩特市房產(chǎn)部門負責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的宏觀監(jiān)督與管理；市規(guī)劃局負責(zé)住宅小區(qū)環(huán)境和附屬設(shè)施、設(shè)備的規(guī)劃；辦事處及社區(qū)負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的日常監(jiān)督與管理；物業(yè)公司負責(zé)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)、環(huán)境管理和附屬設(shè)施、設(shè)備的使用和維護。第四條

強化社區(qū)（居委會）在物業(yè)管理中的核心地位，將具體的管理職能、管理權(quán)限以及公共資源由房產(chǎn)部門和街道辦事處向社區(qū)居委會集中。社區(qū)（居委會）負責(zé)對物業(yè)管理工作前期組織、日常管理和年終考核，房產(chǎn)部門和街道辦事處授權(quán)并協(xié)助社區(qū)居委會實現(xiàn)對物業(yè)企業(yè)的有效監(jiān)管。第五條

房產(chǎn)部門和街道辦事處要確定分管領(lǐng)導(dǎo),社區(qū)要配備專職人員負責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督指導(dǎo)和日常管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理的基礎(chǔ)工作，及時指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行自治管理職責(zé)；調(diào)解處理業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，糾正業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不正當(dāng)行為。第六條

社區(qū)（居委會）要會同業(yè)主委員會參與住宅小區(qū)物業(yè)管理類別、物業(yè)服務(wù)收費標準的評定，社區(qū)（居委會）作為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業(yè)管理用房、社區(qū)（居委會）辦公用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及竣工驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題提請有關(guān)部門予以糾正和整改。

第七條

根據(jù)我市實際，居民住宅物業(yè)管理可分為三種情況，要因地制宜，有針對性地開展工作：一是已實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)以改善環(huán)境和提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)為重點，健全完善各項規(guī)章制度，提升服務(wù)質(zhì)量與水平；二是沒有實施物業(yè)管理的住宅區(qū)（以老舊小區(qū)為重點），由政府投資進行必要的基礎(chǔ)設(shè)施改造，在社區(qū)組織下成立業(yè)主委員會，并通過公開招聘引進物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理；三是分散的單棟樓房、無法實施集中物業(yè)管理的住宅區(qū)，由社區(qū)居委會負責(zé)組建物業(yè)服務(wù)中心，暫由社區(qū)（居委會）組織實施環(huán)衛(wèi)和保安等基本的物業(yè)服務(wù)，也可采取居民自治的辦法，由居民自行組織管理，社區(qū)居委會進行服務(wù)指導(dǎo)。第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條

召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會由房產(chǎn)部門和轄區(qū)街道辦事處監(jiān)督指導(dǎo)，社區(qū)（居委會）具體負責(zé)組織實施。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，必須按照自治區(qū)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定程序成立并備案后履行其職責(zé)。首次業(yè)主大會的會議籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)（老舊小區(qū)可由房產(chǎn)部門提供），?？顚Ｓ?；首次業(yè)主大會后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的運作情況及時向全體業(yè)主和建設(shè)單位公布，籌備經(jīng)費的結(jié)余部分要納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。第九條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費從利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收益中列支，沒有收益的其運作經(jīng)費由全體業(yè)主分擔(dān)，由業(yè)主委員會自行收取和管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐住宅小區(qū)后，業(yè)主委員會可按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費總額的5%提取日常運作經(jīng)費，但若物業(yè)欠費率超過20%時物業(yè)企業(yè)可以拒交。運作經(jīng)費的開支預(yù)算和收取由業(yè)主委員會提出，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。當(dāng)年的運作經(jīng)費使用情況由業(yè)主委員會在次年三月底前向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。第十條

已交付使用的物業(yè)建筑面積達50%以上的住宅小區(qū)，未成立業(yè)主委員會的，所轄社區(qū)（居委會）要暫時代行業(yè)主委員會職責(zé)，房產(chǎn)部門和街道辦事處要及時監(jiān)督指導(dǎo)社區(qū)召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會成立后，社區(qū)居委會要將其代行職責(zé)交與業(yè)主委員會。第三章物業(yè)接管第十一條

建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在房產(chǎn)管理部門和社區(qū)居委會的監(jiān)督下選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備施工圖等資料，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并報房產(chǎn)管理部門和社區(qū)居委會備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進入前期物業(yè)服務(wù)崗位。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。第十二條

建立新建物業(yè)保修金監(jiān)管制度，房產(chǎn)管理部門設(shè)立共管賬戶，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在工程交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之五比例，一次性向房產(chǎn)管理部門繳付，作為房屋保修期內(nèi)保修費用的保證。若開發(fā)企業(yè)不繳付物業(yè)保修金，房產(chǎn)管理部門將不予發(fā)放商品房預(yù)售許可證書。開發(fā)企業(yè)不履行保修義務(wù)的，業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房產(chǎn)部門和社區(qū)（居委會）共同核實后，維修費用在物業(yè)保修金中列支。工程保修期限屆滿后，開發(fā)企業(yè)履行了法定保修責(zé)任的，相應(yīng)的物業(yè)保修金本息余額由房產(chǎn)管理部門及時退還開發(fā)企業(yè)。第十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會、社區(qū)（居委會）簽訂的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)部門備案。本地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案時應(yīng)以接管物業(yè)總建筑面積為基數(shù)，向房產(chǎn)管理部門繳納物業(yè)接管保證金。拒不繳納物業(yè)接管保證金的，房產(chǎn)管理部門對該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)不予年檢。物業(yè)服務(wù)合同備案后，房產(chǎn)管理部門應(yīng)將物業(yè)接管保證金交與社區(qū)（居委會）設(shè)立的專用賬戶管理，不得挪作他用。物業(yè)接管保證金用于約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)棄管、擅自改變小區(qū)結(jié)構(gòu)、不正常退出物業(yè)服務(wù)等不當(dāng)行為。物業(yè)接管保證金繳納標準為：（一）

建筑面積2萬平方米以下的，每個小區(qū)2萬元；（二）

建筑面積2萬—5萬平方米的，每個小區(qū)3萬元；（三）

建筑面積5萬—10萬平方米的，每個小區(qū)8萬元；（四）

建筑面積10萬平方米以上的，每個小區(qū)10萬元。第十四條

建設(shè)單位在銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同一并交于買受人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)作為商品房買賣合同的附件一并備案，該臨時管理規(guī)約文本應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可證向房產(chǎn)管理部門備案。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，以及違反臨時管理規(guī)約的責(zé)任等事項做出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。第十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在前期物業(yè)管理期間履行下列職責(zé)：（一）參與工程檢查，對所發(fā)現(xiàn)的不利于日后物業(yè)管理等方面的問題及時向建設(shè)單位或有關(guān)部門提出整改建議；（二）掌握住宅區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布局，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務(wù)制度；（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；（四）就物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向房產(chǎn)管理部門和社區(qū)（居委會）報告；（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題；（六）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵規(guī)守約，維護公共秩序；（七）根據(jù)社區(qū)（居委會）的要求，配合做好召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會工作。第十六條

供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等共用設(shè)施設(shè)備驗收合格后，由各專業(yè)單位接管，接管的同時應(yīng)交接小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。專業(yè)單位接管后，要及時做好共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確委托事項及費用支付，并對受托方的日常維修養(yǎng)護效果進行監(jiān)督指導(dǎo)。接管物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護等費用，在相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中列支，建設(shè)單位自行組織施工在保修期內(nèi)的維修、更新、養(yǎng)護等費用由建設(shè)單位承擔(dān)。第十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)劃審批的標準與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將包括物業(yè)竣工總平面圖、地下管網(wǎng)工程竣工圖等在內(nèi)的物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時報房產(chǎn)管理部門和社區(qū)（居委會）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，要簽訂承接驗收協(xié)議，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項進行查驗，做好登記備案，按承接驗收協(xié)議承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將物業(yè)承接驗收情況及相關(guān)資料告知并移交給業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十八條

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿未召開業(yè)主大會或未成立業(yè)主委員會的，社區(qū)（居委會）應(yīng)當(dāng)及時督促、指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會和成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會履行其職責(zé)，招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第四章

物業(yè)服務(wù)第十九條

業(yè)主委員會與符合要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確約定服務(wù)項目、收費標準等相關(guān)事項，服務(wù)費用可以約定包干制或酬金制等形式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費而擅自降低物業(yè)服務(wù)標準。物業(yè)服務(wù)合同的示范性文本由房產(chǎn)管理部門提供。第二十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將約定的收費項目、收費標準和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置，每年不少于兩次公布上年度物業(yè)服務(wù)費使用情況以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地等經(jīng)營所得的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。第二十一條

業(yè)主要按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人商定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。已竣工尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未能按時交付的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)足額繳納物業(yè)服務(wù)費。已購買未入住或未使用的物業(yè)，買受人應(yīng)足額繳納物業(yè)服務(wù)費。第二十二條

社區(qū)（居委會）應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平的反饋意見，建立健全對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核制度并使之長效化。社區(qū)（居委會）和業(yè)主委員會共同加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常管理和年終考核，定期將考核結(jié)果通報房產(chǎn)管理部門和辦事處，做為年檢和信譽等級的評定依據(jù)。第二十三條

業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴經(jīng)業(yè)主委員會協(xié)調(diào)無法解決的，由所在社區(qū)（居委會）協(xié)調(diào)處理。社區(qū)居委會經(jīng)調(diào)查核實認為構(gòu)成有效投訴的，應(yīng)當(dāng)以書面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期拒不整改的，由社區(qū)（居委會）記入考核檔案并上報房產(chǎn)管理部門和辦事處。房產(chǎn)管理部門和辦事處對累計構(gòu)成兩次有效投訴的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予誠信不良記錄登記一次，并書面責(zé)令限期整改。房產(chǎn)管理部門和辦事處將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信記錄作為對其進行資質(zhì)管理、榮譽評定以及政府資金扶持考核等項工作的重要指標。第二十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準，擅自中斷物業(yè)服務(wù)或者降低服務(wù)質(zhì)量以及有其他不規(guī)范經(jīng)營行為的，社區(qū)（居委會）報房產(chǎn)管理部門和辦事處記入企業(yè)誠信檔案并依法查處；給業(yè)主造成損失的，依法賠償；情節(jié)嚴重的，由房產(chǎn)管理部門和辦事處責(zé)令限期整改、不予資質(zhì)年檢直至撤銷資質(zhì)。被撤銷資質(zhì)的有關(guān)責(zé)任人三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動。第二十五條

欠繳物業(yè)服務(wù)費的，由業(yè)主委員會公示限期繳納。經(jīng)業(yè)主委員會催繳仍未繳納的，由債權(quán)人向人民法院提起訴訟追繳；人民法院要及時受理、快速裁定依法維護債權(quán)人的合法權(quán)益。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)設(shè)立繳費誠信公示欄，定期公示物業(yè)服務(wù)費繳納情況，樹立繳費信譽，形成約束監(jiān)督氛圍。第二十六條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，不得強迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收而停止提供服務(wù)。相關(guān)專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用的要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托代收協(xié)議，明確委托事項及代收項目、權(quán)限、方式等。對欠費的最終用戶，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)分戶采取控制措施，不得影響其他用戶的正常使用。相關(guān)專業(yè)單位因最終用戶欠費需要分戶采取控制措施的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合協(xié)助。第二十七條

百分之六十及以上業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不認可的，業(yè)主委員會有權(quán)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主委員會于原物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個月重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新選聘期間原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行其合同。自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起10日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、場地及其它財物，移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，結(jié)算預(yù)收相關(guān)費用并退還結(jié)余部分。第二十八條

對于尚不具備物業(yè)接管條件的老舊住宅區(qū)和分散住宅樓，由社區(qū)（居委會）組織業(yè)主通過聘請社會服務(wù)人員等方式開展環(huán)衛(wèi)、保安等基本的物業(yè)服務(wù)。房產(chǎn)部門、街道辦事處和社區(qū)居委會要及時組織召開老舊住宅區(qū)和分散住宅樓的業(yè)主大會及成立業(yè)主委員會，組建社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心并通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)中心主任。社區(qū)（居委會）負責(zé)人兼任業(yè)主委員會委員，以便于組織開展物業(yè)服務(wù)中心的各項工作。第二十九條

市財政每年安排一定的專項資金，市政府有關(guān)部門減免各項配套費用，用于扶持優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展壯大；對負責(zé)老舊小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)中心，要進一步增加資金投入，提高老舊小區(qū)物業(yè)管理水平，改善居民生活環(huán)境。第五章

物業(yè)設(shè)施第三十條

建設(shè)單位要按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證標明的地上總建筑面積的千分之三配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，用途不得擅自改變。第三十一條

住宅專項維修資金由業(yè)主交納，所有權(quán)屬于全體業(yè)主，用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。住宅專項維修資金由房產(chǎn)管理部門專戶存儲，收取單位要向業(yè)主委員會告知收支情況，資金的使用經(jīng)社區(qū)（居委會）和業(yè)主委員會同意后報房產(chǎn)管理部門審批執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位、施工單位、相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)的維修、養(yǎng)護費用或者應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)費用中列支的費用，以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用，不得使用住宅專項維修資金。第三十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要維護住宅小區(qū)的整體布局，不得允許業(yè)主在住宅小區(qū)私搭亂建。對業(yè)主私搭亂建不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告社區(qū)（居委會），由社區(qū)（居委會）書面通知房產(chǎn)部門，房產(chǎn)部門接到通知后應(yīng)立即凍結(jié)違法建設(shè)當(dāng)事人的在該小區(qū)所購置房屋的產(chǎn)權(quán)登記、抵押等手續(xù)。存在違法建設(shè)的房產(chǎn)不得進行房地產(chǎn)買賣交易和產(chǎn)權(quán)登記、抵押等活動。必要時房產(chǎn)部門可會同公安、法院、規(guī)劃、國土、城管等部門實行聯(lián)動執(zhí)法強制拆除違法建設(shè)。違法建設(shè)拆除后，由社區(qū)（居委會）書面通知房產(chǎn)部門，經(jīng)房產(chǎn)部門確認并依法處理后方可取消該房屋產(chǎn)權(quán)交易和抵押登記等限制措施。同時對擅自