開發(fā)計劃書（23篇）

開發(fā)計劃書（23篇）開發(fā)計劃書（精選23篇）開發(fā)計劃書篇1通過對__項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應(yīng)在小高層市場上獨樹一幟。我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。_房地產(chǎn)營銷管理有限公司目錄一、市場背景二、項目分析三、項目定位四、客源定位五、產(chǎn)品建議六、推案策略七、廣告策略八、銷售執(zhí)行九、公司簡介十、合作模式一、市場背景濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構(gòu)成要素的特征，簡析如下：(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。(二)__年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性此時散戶消費逐漸成為市場主力。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市常同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗。項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：1、客戶需求的變化ø能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。ø對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。ø能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。2、市場環(huán)境的變化：地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。其中：小高層發(fā)展分三個階段：(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景_四季花園為標(biāo)志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。(3)市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。3、開發(fā)商的變化趨勢ø開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。ø營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。二、項目分析1、基本情況：本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務(wù)中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。2、區(qū)域消費能力分析：經(jīng)濟水平：整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關(guān)工作人員為主。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。3、客源定位：由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：(一)本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求。開發(fā)計劃書篇2一,市場分析(一)果汁市場形勢分析一種產(chǎn)品流入新市場,必須通過各種各樣渠道流通于市場,與消費者接觸.才能實現(xiàn)產(chǎn)品的銷售量.渠道分析:1,酒店,餐飲渠道果汁銷量有限,但是定位很高,像匯源一直在做酒店.可以采取賣店的銷售方式.2,批發(fā)渠道一般批發(fā)商對新產(chǎn)品都比較感興趣,因為在批發(fā)商眼中,新品的政策多,利潤大.3,商超渠道商場業(yè)態(tài)較為集中,所以覆蓋小,但能拉動品牌.便利連鎖店,小型超市,較多但無法保證哪里會用心銷售你的產(chǎn)品.4,團購渠道團購出現(xiàn)一般是由于慶典活動,節(jié)日送禮自飲等.送禮市場大于自飲市場,自飲市場主要集中在中低檔,送禮市場主要集中在中高檔,兩者都有向上拓展的空間;消費者購買考慮的因素主要是口味,價格,品牌等,其中口味和品牌越來越受消費者的關(guān)注.(二)當(dāng)?shù)毓薪?jīng)驗分析露露和一洲雪梨汁是同年建起來的,只是雙方的定位不同,露露走的是低檔平民路線,而一洲是高檔貴族牌子,記得那時侯有燕窩雪梨汁.一段時間,一洲還是不錯的,但最后走向衰落,其原因是多方面的,我覺得定位,經(jīng)營的不科學(xué),是最主要的原因.趙州雪花梨的魅力還是很大的,在外面,趙州雪花梨的知名度和美譽度都很高,很多朋友不止一次說到,他們吃真正的趙州雪梨時的感受,盡管現(xiàn)在的梨樹品種多了,但真正好吃的,我感覺還是傳統(tǒng)的雪梨味道最好,趙州雪花梨本身是一個巨大的無形資產(chǎn),如果,真要做一個以梨為原料的企業(yè),應(yīng)該打好這張牌,可以借鑒葡萄酒種植釀造的方法,企業(yè)也參與到果樹的管理中,因為現(xiàn)在很多果農(nóng)都給梨套袋子,我覺得這很影響梨的口味.但現(xiàn)在要做的是把產(chǎn)品定位好,打出特色,形成潮流.雪梨果汁定位于檔,是做出品牌命名,包裝和銷售決策的主要依據(jù).離開定位,一切都是空談.二,項目分析(一)發(fā)展新品牌的意義:1,傳承天下第一梨品牌文化文化是一個品牌的靈魂.趙縣文化悠久而燦爛,趙州橋文化,柏林寺文化,尤其是雪梨文化.趙縣有上百年的25萬畝雪梨,春季萬頃梨園,繁花如雪,二十里花海,飄香醉人;中秋時節(jié),秋高氣爽,碩果累累,掛滿枝頭,梨果飄香,伸手可及.梨果是趙縣的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),,中國雪花梨之鄉(xiāng),年產(chǎn)量3.8億公斤,所產(chǎn)趙州牌雪花梨以其獨特的品質(zhì)享譽國內(nèi)外,被譽為天下第一梨,榮獲中華名果稱號.在新品的開發(fā)上我們致力傳承雪梨品質(zhì)弘揚雪梨文化,打造優(yōu)秀雪梨品牌.(二)總體市場構(gòu)成:三,項目可行性分析價格定位:1.5-2.0元的中低檔價位.目標(biāo)消費群:市場需求:價格在1.5-2.0元之間的果汁飲料品牌極少,是一個很大的市場空間.品牌定位:雪梨果汁&源自萬畝梨園的佳釀.(待定)理由:(一)果汁時尚化隨著70,80后成為當(dāng)今社會的主流消費群體.果汁潮流化,白領(lǐng)化,的發(fā)展方向?qū)②呌诒厝?此外,中低檔價位產(chǎn)品將占整個果汁市場的主導(dǎo).1,目標(biāo)人群:中檔的果汁消費群以中產(chǎn)階級為主,年齡介乎于25&45歲.雪梨果汁把70,80年代后作為培養(yǎng)對象.這個階層的構(gòu)成較為多樣化,有獨撐門戶的個體經(jīng)營者,有在企業(yè)中獨當(dāng)一面的中高層管理者,有一部分靠技術(shù),知識進入企業(yè)的高級知識分子,有一部分新任的行政官員.這類消費人群受傳統(tǒng)的品牌影響不是很深.消費承受能力屬于中高等水平,是雪梨果汁主要的消費人群.2,主要特質(zhì):注重生活品質(zhì),有文化,追求時尚,比較講究包裝;事業(yè)發(fā)展之中,位居公司中高層,有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ);社交廣,經(jīng)常參加各種社交活動,渴望人際關(guān)系和-諧;工作生活節(jié)奏快,期望有舒緩身心的壓力,希望在工作之外有另一種生活方式,形象和心情.3,消費特點:消費屬于感性消費,容易受廣告宣傳,品牌文化,情感與圈內(nèi)他人口味影響并跟風(fēng).4,媒體接觸習(xí)慣:A喜歡看新聞類,體育類,電影類節(jié)目.B閱讀以時尚,體育雜志為主C習(xí)慣社交娛樂場所:中高檔酒店,餐廳,夜總會(在這些場所,酒類是不可缺少的主要飲品)5,潛在消費:夜場消費水平逐漸提高,大量的年輕消費人群日趨穩(wěn)定.夜場消費的酒水品種從以前的啤酒,紅酒,威士忌還出現(xiàn)了大量的果汁,如可樂,雪碧,茶飲料等品種.《雪梨果汁》無論是口感或是價格的定位符合這類消費群體,自然容易為消費者所接受.這也雪梨產(chǎn)品的一個潛在的市場.可在包裝上,瓶型上打破傳統(tǒng)果汁的概念;再導(dǎo)入夜場果汁飲用概念(如:加冰塊,蘇打水,或調(diào)酒飲用等)從而擴展雪梨果汁的銷售渠道,提高雪梨果汁的知名度.(二)細分營銷細分營銷主要體現(xiàn)為功能細分,渠道細分,消費群體價格細分,區(qū)域細分,口感細分這幾個方面.運用細分營銷戰(zhàn)略,并能夠細致執(zhí)行的果汁企業(yè),都取得了良好的市場業(yè)績.如:專門針對禮品市場,或?qū)ｉT對學(xué)生群體,或者是專門女士飲品等;專門針對單位的特供飲品等.雪梨果汁的開發(fā)也將根據(jù)產(chǎn)品銷售渠道,目標(biāo)人群而進行.(三)價格定位科學(xué)合理,物美價廉果汁能產(chǎn)生如此巨大的消費量,與果汁的價格有很大關(guān)系.由于生活習(xí)慣的原因,消費者每周都要喝酒幾瓶.這樣,物美價廉的果汁便成了消費者的首選.《雪梨果汁》定位在中低端,高貴而不貴,自然容易為消費者所接受.(四)區(qū)域市場分析目標(biāo)市場定位:重點開發(fā)河北,河南,寧夏,甘肅,山西,陜西,內(nèi)蒙古等.逐步把雪梨汁做成全國性的一流長線品牌.四,市場銷售預(yù)測及公司目標(biāo):(一)根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)進度,20__年1月做出銷售計劃,啟動春節(jié)市場,打好新品市場基礎(chǔ).(二)到20__年,在一年的時間內(nèi)實現(xiàn)2500萬的銷售額.(三)預(yù)計20__年突破6000萬.以上是我針對貴公司開發(fā)雪梨產(chǎn)品的設(shè)想和建議,呈上,合作為盼.名稱預(yù)設(shè):1,趙州橋雪梨汁\安濟(趙州橋別名)梨汁-----適合中低端大眾消費2,百分汁百雪梨汁&&適合學(xué)生青年消費3,萬傾梨園雪梨汁----適合高端白領(lǐng)中年以上人群消費4,非梨雪梨汁----時尚人群5,魅梨雪梨汁---女性消費廣告語:1,天下第一梨汁2,我只要__0%的果汁3,千年趙縣,萬頃梨園,一杯真情4,來而不買,非梨也!5,選擇也是一種魅力!開發(fā)計劃書篇3服裝設(shè)計師的職責(zé)與開發(fā)計劃書（1）根據(jù)產(chǎn)品企劃方案調(diào)整設(shè)計思路，明確設(shè)計任務(wù)，設(shè)計服裝款式并確定面輔料，接受設(shè)計總監(jiān)（設(shè)計主管）的總體操控和建議。（2）與打版師溝通設(shè)計意圖，控制樣衣板型式樣和進度。（3)協(xié)調(diào)打版師和樣衣工的工作，控制樣衣的工藝效果和質(zhì)量。（4）樣衣完成后，參與調(diào)整樣衣板型，修改和完善樣衣。（5)在整個服裝樣品完成后期，聽取服裝學(xué)?？偨?jīng)理等的審查意見，共同確定調(diào)整方向。（6）參與服裝產(chǎn)品訂貨會，聽取各服裝設(shè)計學(xué)院市場人員和代理商的意見，為下次產(chǎn)品開發(fā)做好準(zhǔn)備。上海服裝設(shè)計學(xué)院明確了服裝設(shè)計師的工作職責(zé)，就基本知道了設(shè)計師的工作內(nèi)容和工作性質(zhì)。如果再來了解一下服裝企業(yè)招聘設(shè)計師的任職要求，就能更加清楚服裝企業(yè)需要什么樣的服裝設(shè)計師。開發(fā)計劃書篇41.對市場進行詳細系統(tǒng)的分析，確定研發(fā)產(chǎn)品類型、規(guī)格參數(shù)、性能指標(biāo)、安全性能等信息2.新產(chǎn)品研發(fā)的可行性評估2.1上級領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，產(chǎn)品研發(fā)小組對相關(guān)產(chǎn)品情況進行調(diào)查;可行性分析、預(yù)測;總結(jié)、編寫可行性研究報告2.2《可行性研究報告》上報上級領(lǐng)導(dǎo)，審批OK后正式進入產(chǎn)品的研發(fā)階段3.形成產(chǎn)品設(shè)計方案根據(jù)審批通過的產(chǎn)品《可行性研究報告》，產(chǎn)品研發(fā)小組編制《產(chǎn)品設(shè)計方案》4.確定最終產(chǎn)品設(shè)計方案4.1市場部、研發(fā)部會同生產(chǎn)部從產(chǎn)品可行性、生產(chǎn)技術(shù)性、技術(shù)來源方面對產(chǎn)品進行評估、篩選出適合的方案4.2根據(jù)最終選出的《產(chǎn)品設(shè)計方案》確定產(chǎn)品設(shè)計投入，并進行綜合比較，確定最終的《產(chǎn)品設(shè)計方案》，并進行項目立項，制定出《新產(chǎn)品開發(fā)進度時間表》5.產(chǎn)品設(shè)計根據(jù)確定的《產(chǎn)品設(shè)計方案》產(chǎn)品，開發(fā)小組成員進行產(chǎn)品設(shè)計、繪制產(chǎn)品設(shè)計相關(guān)圖紙及產(chǎn)品的測試檢驗標(biāo)準(zhǔn)6.樣品試制、測試6.1產(chǎn)品設(shè)計圖紙經(jīng)過項目負責(zé)人審批通過后，可進入樣品試制階段，準(zhǔn)備樣品制造所需的材料等6.2樣品試制完成后，對其進行性能檢測，并保存測試報告，對于不合格的樣品設(shè)計不合理的地方進行修改，并重新進行樣品試制7.投入批量生產(chǎn)對產(chǎn)品進行鑒定，合格后將產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計的相關(guān)資料進行保存并發(fā)行，再投入批量生產(chǎn)開發(fā)計劃書篇5一、項目簡介天山天池位于新疆維吾爾自治區(qū)阜康縣境內(nèi)。是以高山湖泊為中心的自然風(fēng)景區(qū)。天山博格達峰海撥5，445米，終年積雪，冰川延綿。天池在天山北坡三工河上游，湖面海撥1，900多米。湖畔森林茂密，綠草如茵。隨著海撥高度不同可分為冰川積雪帶、高山亞高山帶、山地針葉林帶和低山帶。天山天池風(fēng)景區(qū)以天池為中心，包括天池上下4個完整的山地垂直自然景觀帶，總面積380、69平方公里。天池湖面呈半月形，長3400米，最寬處約1500米，面積4、9平方公里，最深處約105米。湖水清澈，晶瑩如玉。四周群山環(huán)抱，綠草如茵，野花似錦，有“天山明珠”盛譽。挺拔、蒼翠的云杉、塔松，漫山遍嶺，遮天蔽日。天池自然保護區(qū)可分為“大天池北坡游覽區(qū)”、“大天池游覽區(qū)”、“十萬羅漢涅般木山游覽區(qū)”、“娘娘廟游覽區(qū)”和“博格達峰北坡游覽區(qū)”，每區(qū)八景，五區(qū)四十景。湖水系高山溶雪匯集而成，水深近百米，清純怡人。每到盛夏，湖周綠草如茵，繁花似錦，最為明艷。即使是盛夏天氣，湖水的溫度也相當(dāng)?shù)停擞瓮г诤嫔闲旭?，一陣陣涼風(fēng)吹來，暑氣全消，是避暑的好地方。天池東南面就是雄偉的博格達主峰（蒙古語“博格達”，意為靈山、圣山）海拔達5445米。主峰左右又有兩峰相連。抬頭遠眺，三峰并起，突兀插云，狀如筆架。峰頂?shù)谋ǚe雪，閃爍著皚皚銀光，與天池澄碧的湖水相映成趣，構(gòu)成了高山平湖綽約多姿的自然景觀。天池四周的山腰上，有許多云杉林，云杉形如寶塔，是著名的風(fēng)景樹。深綠的云杉林，挺拔、整齊，很有氣勢，顯示出一種高山風(fēng)景區(qū)特有的景色。清澈湖水，皚皚雪峰和蔥蘢挺拔的云松林，構(gòu)成了天池的迷人的景色。天池自然風(fēng)景名勝區(qū)是一處以高山湖泊、云杉林和雪山景觀為特色的國內(nèi)著名避暑旅游勝地。1982年11月，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家第一批重點風(fēng)景名勝區(qū)。1990年聯(lián)合國設(shè)立的“博格達《人與生物圈》保護區(qū)”，把天山天池風(fēng)景區(qū)納入了保護區(qū)的范圍。游天池可從烏魯木齊乘汽車前往，上山時山路蜿蜒曲折，伴隨一條奔騰的溪流，這是來自天池的水，清澈的溪水沖擊巖石時激起雪白的浪花，使人感到一股清新氣息。天池四季，景色俱佳。古往今來，文人墨客多吟詩賦文，備極贊譽。傳說3000余年前穆天子曾在天池之畔與西王母歡筵對歌，留下千古佳話，令天池贏得“瑤池”美稱。七十年代初，郭沫若陪同西哈努克親王旅游，臨湖吟出“一池濃墨沉硯底，萬木長毫挺筆端”的佳章。清代，天池周圍曾修建過鐵瓦寺、娘娘廟等“八大廟”，現(xiàn)已蕩然無存。娘娘廟后經(jīng)人募捐修復(fù)供香客使用。天池周圍，還有“石門一線”、“龍?zhí)侗淘隆?、“頂天三石”、“定海神針”、“南山望雪”、“西山現(xiàn)松”、“海峰展”、“懸泉飛瀑”八大景觀。每年都吸引著大批中外游客。冬天的天池，白雪皚皚，銀裝素裹，湖上堅冰如玉，是全國少有的高山滑冰場。二、項目背景分析旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須依賴于一定的旅游資源。旅游資源雖包羅萬象，但無外乎自然資源和人文資源兩類。我國眾多的旅游勝地中，有的以自然資源突出為特色，有的以人文資源突出為特色。旅游資源中的人文資源是指一個國家，一個地區(qū)獨特的歷史文化、民族地域文化資源，其凝聚著極為豐富的文化內(nèi)涵，而其中有著濃郁民族風(fēng)情，地方特色和悠遠的文物古跡的人文資源，其蘊藏著獨特的、深厚的文化內(nèi)涵，反映著一個民族的文化水準(zhǔn)，思維方式和審美情趣，能滿足旅游者追求新奇樂的心理，往往成為旅游中最具魅力的優(yōu)勢資源，形成一種旅游文化，并影響著該地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。烏魯木齊天池風(fēng)景區(qū)不但有特定的人文資源，而且有豐富的自然資源。（一）國家對旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的政策形勢當(dāng)前國家正在大力提倡發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，爭取把中國發(fā)展成為旅游強國，發(fā)展旅游業(yè)已經(jīng)成為我國一項基本產(chǎn)業(yè)政策。政府的大力扶持，加大政府導(dǎo)向性投入，通過市場手段和利益杠桿有效地吸引和撬動外來資金和社會資金，廣泛調(diào)動起全社會投資發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的積極性。為適應(yīng)加入世貿(mào)組織的要求，中國旅游業(yè)將盡快改變政府的主導(dǎo)地位，變政策調(diào)節(jié)為市場調(diào)節(jié)，以加速與國際旅游市場的接軌步伐。旅游業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，在擴大內(nèi)需、促進增長中具有十分重要的作用；旅游消費是最終消費和綜合性的消費，是可持續(xù)消費和多層次的消費，在社會總需求特別是居民消費需求中占有重要地位。（二）國際國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的趨勢1、21世紀(jì)世界旅游的發(fā)展對景區(qū)內(nèi)涵提出了新的要求。眾多旅游專家一致認為，生態(tài)、綠色、極限、人與自然、度假、文化、體育等將是未來旅游業(yè)的主題。2、中國旅游景點的開發(fā)將從以政府為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐允袌鰹橹鲗?dǎo)。3、旅游市場越來越呈現(xiàn)出細分化的特點。（三）天池景區(qū)資源開發(fā)現(xiàn)狀分析1、成功點（1）人文景觀開發(fā)初具規(guī)模（2）對自然生態(tài)環(huán)境的保護良好（景區(qū)內(nèi)的水、空氣、植被等未受污染和破壞）（3）具備一定的品牌知名度2、不足點（1）路非常陡，對安全保障措施不夠完善。（2）景區(qū)自然景觀開發(fā)不足（很多自然資源未被充分利用）；（3）風(fēng)景區(qū)運營機制需完善（國家所有國家開發(fā)的運行模式難以適應(yīng)市場需求）；（4）市場定位不明確，“瑤池”文化營銷力度不夠。（四）景區(qū)旅游資源優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢（1）遠古瑤池神話及宗教和民族風(fēng)情為文化內(nèi)涵的人文景觀，其獨特的神采，是景區(qū)珍貴的文化遺存。歷史悠久，文化底蘊豐富；（2）景區(qū)有豐富的水資源，適合開展一些水上項目，特別是以釣魚文化為主題的活動；（3）以西游記文化為主線的游看蟠桃園和瑤池，以及悟空大鬧蟠桃園等情景劇。（4）具備良好的植被覆蓋，生態(tài)環(huán)境良好；（5）景區(qū)內(nèi)及附近居民的各少數(shù)民族特色的飲食。（6）每年8月中旬在天池之畔舉辦的“瑤池王母蟠桃會”2、劣勢（1）長期以來天池四周山林植被受到嚴(yán)重破壞，夏季的暴雨和洪水將沙石沖入天池中（2）景區(qū)內(nèi)環(huán)境保護要求高，可承載的游客量有限；（3）景點地理位置相對較偏，交通不便。路陡峭，行走艱難。三、天池景區(qū)總體開發(fā)規(guī)劃原則堅持保護生態(tài)、倡導(dǎo)環(huán)保，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則堅持突出特色，打造具有特定文化內(nèi)涵的旅游品牌的原則堅持傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代理念相結(jié)合的原則堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施的原則堅持在保護環(huán)境的前提下追求最佳社會效益和經(jīng)濟效益的原則四、景區(qū)遠景規(guī)劃目標(biāo)建設(shè)成為“全國著名、世界知名”的休閑度假區(qū)1、利用天池“瑤池“文化，這一特定資源大力發(fā)展周易文化旅游，重點吸引粵、港、臺等地游客；2、使“瑤池蟠桃”成為中國桃的標(biāo)志性品牌，吸引國內(nèi)國外對“天池蟠桃”的特別喜愛；3、發(fā)展特色運動，如漂流、拓展等，使自然景區(qū)成為西部地區(qū)知名的野外拓展訓(xùn)練基地；4、成為烏魯木齊乃至全國知名的青少年生態(tài)環(huán)保教育基地。五、階段性開發(fā)規(guī)劃（一）第一階段：立足景區(qū)現(xiàn)有景點，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，開發(fā)旅游，加大營銷力度，實現(xiàn)景區(qū)游客量的較大增長。1、在景區(qū)附近建設(shè)一座集住宿、餐飲、停車、娛樂于一體的賓館；2、對景區(qū)內(nèi)現(xiàn)有游覽線路上的泥路、棧橋進行改造或新建；3、沿游覽路線開設(shè)數(shù)個游客休憩亭，兼營飲品、副食和地方特色小吃；4、新建景區(qū)內(nèi)的郵電通訊、水電等基礎(chǔ)設(shè)施；5、新建景區(qū)內(nèi)的簡便醫(yī)療點一個、生態(tài)環(huán)保廁所若干間；6、開發(fā)鄉(xiāng)村旅游（農(nóng)家樂項目）7、請專業(yè)營銷咨詢機構(gòu)或廣告公司對景區(qū)進行專業(yè)策劃、宣傳。（二）第二階段：細分旅游市場，針對特定顧客群，開發(fā)特色旅游景點及設(shè)施。1、開發(fā)“瑤池”特色旅游項目“瑤池”文化旅游，是借助《西游記》“孫悟空大鬧瑤池”的一出戲，通過一定的物質(zhì)手段，利用其知名度和優(yōu)美的自然風(fēng)光以及獨具特色的園林環(huán)境，再加上觀光客和香客受到的藝術(shù)感染或各自的精神寄托，用自己的審美情趣，通過藝術(shù)的審美，歷史的回顧，得到全方位的精神上、文化上的享受的一種旅游活動。針對港、澳、臺地區(qū)華人華僑以及國內(nèi)沿海發(fā)達地區(qū)的一些對“瑤池”與西王母有一定興趣的人的需求，提供相應(yīng)服務(wù)。2、進一步開發(fā)以“蟠桃”文化為主題開展蟠桃大會“王母娘娘的蟠桃園有三千六百株桃樹。前面一千二百株，花果微小，三千年一熟，人吃了成仙得道。中間一千二百株，六千年一熟，人吃了霞舉飛升，長生不老。后面一千二百株，紫紋細核，九千年一熟，人吃了與天地齊壽，日月同庚”傳說王母娘娘蟠桃會，孫悟空偷吃仙桃的故事久為民間傳唱，為人們品桃倍添韻味。民間，人們用桃來祈福，把壽團稱為壽桃。壽宴中總少不了它。在傳統(tǒng)的年畫中，壽桃更是表現(xiàn)內(nèi)容，如桃合靈芝稱仙壽、合蝙蝠稱為福壽，多見于《蟠桃獻壽圖》，寄寓延年益壽。桃子，總與仙、壽連在一起，緣于它有豐富的營養(yǎng)價值。開展蟠桃大會，蟠桃大比拼，蟠桃拍賣，悟空吃蟠桃大比拼等活動。吸引更多的人參與活動。3、建設(shè)“瑤池”休閑活動中心建設(shè)一個休閑活動中心，以仙女，神仙為主題。即創(chuàng)造一個仙境的休閑中心，讓游客們產(chǎn)生一種身臨仙境的感覺?；顒又行睦镉懈髀飞裣桑邢商?，各種仙物神獸等等。（三）第三階段：發(fā)揮產(chǎn)業(yè)互補優(yōu)勢，大力開發(fā)觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)，形成綠色環(huán)保產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈1、建設(shè)高科技生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園利用高科技環(huán)保產(chǎn)品——可自然降解的農(nóng)用塑料膜，結(jié)合高科技農(nóng)業(yè)種植技術(shù)，建設(shè)若干大棚果蔬種植基地，組建生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園供游客參觀。游客同時可親自采摘、品嘗或購買綠色無公害果蔬。這些無公害果蔬既可作為商品提供給景區(qū)內(nèi)的賓館、飯店，在產(chǎn)量具備一定規(guī)模的情況下，還可以成為城區(qū)各超市無公害綠色食品專柜的緊俏商品。2、將高科技環(huán)保產(chǎn)業(yè)與風(fēng)景區(qū)的開發(fā)結(jié)合起來，打造中國杜絕白色污染的自然風(fēng)景區(qū)，開展生態(tài)旅游，建設(shè)環(huán)保教育基地在風(fēng)景區(qū)的開發(fā)過程中一定要堅持環(huán)保、生態(tài)效益至上的理念，發(fā)揮高科技環(huán)保產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，加大環(huán)保設(shè)施投入，加強景區(qū)環(huán)境管理，杜絕白色污染，在景區(qū)開發(fā)全過程中、全范圍內(nèi)時刻關(guān)注環(huán)境保護，傳播環(huán)保理念，宣傳環(huán)保知識，倡導(dǎo)環(huán)保行為，形成環(huán)保至上的景區(qū)特色管理文化。將整個天池景區(qū)建設(shè)成為青少年學(xué)習(xí)環(huán)保知識、增強環(huán)保意識、塑造環(huán)保行為的教育基地。通過三個階段的開發(fā)建設(shè)，風(fēng)景區(qū)將形成一個以“瑤池”文化和蟠桃文化為特色，集觀光、休閑、度假為一體的“全國著名、世界知名”的旅游勝地。開發(fā)計劃書篇6（一）廣州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析廣州市宏觀經(jīng)濟呈現(xiàn)以下特征：1、廣州市宏觀經(jīng)濟環(huán)境穩(wěn)定，呈良好發(fā)展趨勢，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個良好的發(fā)展空間。2、隨著廣州市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的不斷提高，對不動產(chǎn)的消費和投資欲望都得到提升。（二）產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響限制房價上漲，提高按揭利率，適度建設(shè)兩限房，經(jīng)濟適用房及廉租房和集資房。經(jīng)濟上：有效抑制泡沫房產(chǎn)經(jīng)濟，防止通貨膨脹、物價上漲、金融危機。社會上：嚴(yán)格制定針對流動人口的購房及居住的調(diào)理規(guī)范，控制人口增長，合理規(guī)范房產(chǎn)市場，擬制良性房產(chǎn)圈技術(shù)上沒什么說的，從宏觀上沒法分析。還有，近年物價上漲的很厲害，明顯通貨膨脹；這和一直上漲的房價有很大關(guān)系，國家也在盡可能地防止經(jīng)濟危機，控制房價。國家采取一系列措施無非是保證房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，這些舉措將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。（三）區(qū)域市場分析......廣州老四區(qū)之一,古稱江南洲,在廣州市珠江的南面,20__年全區(qū)總面積為90.40平方千米，總?cè)丝?7.7萬人。20__年12月31日起，海珠區(qū)轄18個行政街道：赤崗、新港、濱江、素社、海幢、鳳陽、龍鳳、沙園、瑞寶、江海、南華西、南石頭、江南中、昌崗、南洲、琶洲、官洲、華洲。海珠區(qū)古稱江南洲，廣州人稱其為河南，處在廣州市的中部，由珠江水系廣州河段前后航道所環(huán)繞，是四面環(huán)水的天然良壤。海珠區(qū)風(fēng)景秀麗，氣候宜人，是一個素有廣州南肺之稱的綠色島區(qū)。黃埔村，原名鳳浦，位于海珠島東部，瀕臨珠江，北與天河區(qū)、東與黃埔區(qū)、南與番禺區(qū)隔江相望，面積2.5平方公里，是廣州市海珠區(qū)新窖鎮(zhèn)轄內(nèi)的16個行政村之一。全村耕地587畝（水田450畝，農(nóng)地137畝），主要種植水稻，番薯，果蔗。山地3400畝，造林1400畝，種果20__畝。各種果樹種植面積（約數(shù)）：楊梅500畝，枇杷400畝，荔枝500畝，桃、李600畝。其楊梅品質(zhì)特佳，遠近馳名。附近有地鐵8號線，還有229，137，262，564公交線。村內(nèi)還有廣州航海高等?？茖W(xué)校......因應(yīng)廣州城市中心東移南拓＂的整體戰(zhàn)略需要。廣州城市重心的轉(zhuǎn)移，必將帶動琶洲地區(qū)的快速發(fā)展，而黃埔古港遺址的保護與開發(fā)，又成為本區(qū)域今后一個亮點＂，與周邊一系列文化古跡和現(xiàn)代景觀相映成趣，將極大提升本區(qū)域的整體價值。隨著多年的發(fā)展，外來人口越來越多，由于廣州城市重心的轉(zhuǎn)移，將會使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到逐步的完善和健全，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會吸引不少在廣州工作的人士在此置業(yè)安居。（四）產(chǎn)品定位優(yōu)勢分析：1、樓盤開發(fā)地臨江：隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們的生活壓力越來越大，人們開始追求安逸，追求心中的那一片凈土。美麗的江景在繁華喧鬧的大都市里更尤為珍貴。2、有悠久的航運文化：廣州東南隅的琶洲島在中西方貿(mào)易、海上交通和文化交流史上占據(jù)著重要位置，更有具備中國海上絲綢之路起點之譽的黃埔村。至清代康熙、乾隆年間，黃埔村發(fā)展成為世界性的貿(mào)易港口--今稱之為黃埔古港。當(dāng)年轟動世界的美國中國皇后號商船和瑞典哥德堡號商船來訪中國，均是在黃埔古港口泊岸。無論是美麗的江景，還是獨具嶺南藝術(shù)的村內(nèi)古建筑都深深的吸引著人們。3、大學(xué)城：師資優(yōu)質(zhì)，環(huán)境優(yōu)美的大學(xué)城是多少學(xué)子夢中的求學(xué)之地，若能在此買房，有利于以后孩子的素質(zhì)教育。4、良好的交通體系：有地鐵4號和8號線以及環(huán)城高速在旁邊經(jīng)過，方便上下班。劣勢分析：1、配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。醫(yī)院、學(xué)校、公園、銀行、市場等設(shè)施相對不齊全。2、競爭比較激烈，海珠區(qū)有邦泰公寓，位于琶洲會展中心附近，交通十分便利，2分鐘到地鐵口，實用率高。價格：均價22500元/㎡戶型：86㎡的復(fù)式和單層周圍交通：地鐵2號線磨碟沙站小區(qū)門口即是磨碟沙公交車站，有20、139、229、262、304、505、507、583、大學(xué)城3線等多路公交車經(jīng)過雅郡花園，位于琶洲板塊的會展商圈內(nèi)，臨近琶洲會館區(qū)，靠近大型地鐵江畔社區(qū)。價格：毛坯均價15000元/㎡戶型：77㎡兩房保利世貿(mào)公寓是琶洲會展商務(wù)核心區(qū)唯一可售的國際高檔商務(wù)公寓，步行2分鐘到達地鐵口琶洲站，可共享保利世貿(mào)完善的會展專業(yè)商務(wù)配套。價格：均價26500元/㎡戶型：51-156㎡的一到三房泊雅灣實用率高，戶型多樣，使用不同的買家。價格：均價19000元/㎡戶型：1120-200㎡的三至四房利海假日軒：周邊生活配套成熟，步行5分鐘可到達地鐵客村站、赤崗站，主推小戶型，實用率高。戶型：26-92㎡的一二三房地址：海珠區(qū)海珠區(qū)赤崗東路赤崗中學(xué)對面世紀(jì)星花園：位于萬勝圍東側(cè)，距離地鐵口較近，十分鐘車程可到琶洲會展中心，為市區(qū)稀缺的城央別墅，投資價值高。戶型：300-1000㎡的3-6層高別墅地址：海珠區(qū)新港東路南側(cè)、高速公路西面機會分析：1、廣州市的經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場的帶動效應(yīng)。2、黃埔村的規(guī)劃帶來的利好商機。3、目前海珠區(qū)小戶型的樓盤供應(yīng)相對較少。4、消費者的購買力強。威脅分析：1、房地產(chǎn)及金融政策的規(guī)范和抑制。2、地塊成熟有待培養(yǎng)。3、項目開發(fā)周期帶來的一系列的連帶性問題。綜上所訴，我們將樓盤的開發(fā)定位為中小戶型。項目形象定位在項目形象定位上應(yīng)揚長避短，抓住市民向往環(huán)境優(yōu)美的綠化小區(qū)，和向往欣賞古色古香古村建筑的心態(tài)，帶給顧客一種既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又坐擁未來旅游勝地的雙重抵買價值。將項目形象定位為：廣州悠閑宜住公寓。目標(biāo)客戶定位1、外來人口在該地置業(yè)：他們注重綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強。2、區(qū)內(nèi)的買家：對于欲改善環(huán)境的買家和家中有安度晚年的老人家的客戶，此住宅是他們的首選。3、區(qū)域居民的子輩：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨立居住的自由便利。為了豐富本項目的產(chǎn)品，并提升項目的品質(zhì)，本案對本樓戶型的設(shè)計提出如下建議：1、雙開門電梯的設(shè)計2、充分利用樓體的外觀折線美價格定位20__0~28000元/平方米住宅為分期銷售，因為不動產(chǎn)不論什么時候都是稀缺的，特別的中小戶型的實用房；而且由于黃埔村的規(guī)劃，讓這一帶有望升值。（五）樓盤銷售推廣1、預(yù)熱期為第一階段，將以樹立品牌形象為主：為滿足目標(biāo)客戶的精神需求，給人以詩意棲居的美好聯(lián)想。故取朗朗上口、易于傳播的案名為蘭亭軒。同時在廣告宣傳中，重點突出其珍貴的自然資源，江邊夜景和古村特色的建筑風(fēng)格，這是本項目最大的優(yōu)勢，所以首先利用這一資源來吸引目標(biāo)客戶。其次是住宅小區(qū)的綠化和配套設(shè)施齊全。宣傳以報紙、電視為主，廣告為輔。配合公關(guān)活動，在新聞媒介上適當(dāng)報道。如《廣州日報》、《羊城晚報》；電視以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔。2、開盤期為第二階段：通過前期的宣傳造勢，已有一定的知名度和客戶的積累，故在開盤時強調(diào)的是現(xiàn)場氛圍，通過開盤當(dāng)天現(xiàn)場的布置和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，讓客戶的購買欲，最大限度促成簽約。3、其后的第三階段將著力配合銷售的高潮期進行的促銷活動。開發(fā)計劃書篇7項目計劃書的作用：制定項目開發(fā)計劃的目的是用文件的形式，把對于在開發(fā)過程中各項工作的負責(zé)人員、開發(fā)進度、所需經(jīng)費預(yù)算、所需軟、硬件條件等問題作出的安排記載下來，以便根據(jù)本計劃開展和檢查本項目的開發(fā)工作。編制內(nèi)容要求如下：1引言1.1編寫目的說明編寫這份項目開發(fā)計劃的目的，并指出預(yù)期的讀者。1.2背景說明：a.待開發(fā)的軟件系統(tǒng)的名稱;b.本項目的任務(wù)提出者、開發(fā)者、用戶及實現(xiàn)該軟件的計算中心或計算機網(wǎng)絡(luò);C.該軟件系統(tǒng)同其他系統(tǒng)或其他機構(gòu)的基本的相互來往關(guān)系。1.3定義列出本文件中用到的專門術(shù)語的定義和外文首字母組詞的原詞組。1.4參考資料列出用得著的參考資料，如：a.本項目的經(jīng)核準(zhǔn)的計劃任務(wù)書或合同、上級機關(guān)的批文;b.屬于本項目的其他已發(fā)表的文件;C.本文件中各處引用的文件、資料，包括所要用到的軟件開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)。列出這些文件資料的標(biāo)題、文件編號、發(fā)表日期和出版單位，說明能夠得到這些文件資料的來源。2項目概述2.1工作內(nèi)容簡要地說明在本項目的開發(fā)中須進行的各項主要工作。2.2主要參加人員扼要說明參加本項目開發(fā)工作的主要人員的情況，包括他們的技術(shù)水平。2.3產(chǎn)品2.3.1程序列出需移交給用戶的程序的名稱、所用的編程語言及存儲程序的媒體形式，并通過引用有關(guān)文件，逐項說明其功能和能力。2.3.2文件列出需移交給用戶的每種文件的名稱及內(nèi)容要點。2.3.3服務(wù)列出需向用戶提供的各項服務(wù)，如培訓(xùn)安裝、維護和運行支持等，應(yīng)逐項規(guī)定開始日期、所提供支持的級別和服務(wù)的期限。2.3.4非移交的產(chǎn)品說明開發(fā)集體應(yīng)向本單位交出但不必向用戶移交的產(chǎn)品(文件甚至某些程序)。2.4驗收標(biāo)準(zhǔn)對于上述這些應(yīng)交出的產(chǎn)品和服務(wù)，逐項說明或引用資料說明驗收標(biāo)準(zhǔn)。2.5完成項目的員遲用限2.6本計劃的批準(zhǔn)者和批準(zhǔn)日期3實施計劃3.1工作任務(wù)的分門與人員分工對于項目開發(fā)中需完成的各項工作，從需求分析、設(shè)計、實現(xiàn)、測試直到維護，包括文件的編制、審批、打印、分發(fā)工作，用戶培訓(xùn)工作，軟件安裝工作等，按層次進行分解，指明每項任務(wù)的負責(zé)人和參加人員。3.2接口人員說明負責(zé)接口工作的人員及他們的職責(zé)，包括：a.負責(zé)本項目同用戶的接口人員;b.負責(zé)本項目同本單位各管理機構(gòu)，如合同計劃管理部門、財務(wù)部門、質(zhì)量管理部門等的接口人員;c.負責(zé)本項目同各分合同負責(zé)單位的接口人員等。3.3進度對于需求分析、設(shè)計、編碼實現(xiàn)、測試、移交、培訓(xùn)和安裝等工作，給出每項工作任務(wù)的預(yù)。定開始日期、完成日期及所需資源，規(guī)定各項工作任務(wù)完成的先后順序以及表征每項工作任務(wù)完成的標(biāo)志性事件(即所謂里程碑)。3.4預(yù)算逐項列出本開發(fā)項目所需要的勞務(wù)(包括人員的數(shù)量和時間)以及經(jīng)費的預(yù)算(包括辦公費、差旅費、機時費、資料費、通訊設(shè)備和專用設(shè)備的租金等)和來源。3.5關(guān)鍵問題逐項列出能夠影響整個項目成敗的關(guān)鍵問題、技術(shù)難點和風(fēng)險，指出這些問題對項目的影響。開發(fā)計劃書篇8項目總體簡介，位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰dg市府與國際會展中心，是dg市最核心的黃金地段，具有標(biāo)桿樓盤的權(quán)威性。它不僅是dgCBD內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點。，背靠優(yōu)美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中。，三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是dg市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。豪宅與別墅、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。目標(biāo)群體分析目標(biāo)群體對象：教師、科技人員、高級技工、企業(yè)管理高級白領(lǐng)、公務(wù)員、私營業(yè)主，其它相對高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于dg市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級或城市新貴。2、目標(biāo)群體特征：經(jīng)濟收入相對較高且穩(wěn)定，具有一定的經(jīng)濟實力;2)較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì);3)追求簡約時尚的風(fēng)格，注重健康的生活品味;4)通過經(jīng)濟性過渡及事業(yè)追求，最終實現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活;5)信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會文化;6)具有人文關(guān)愛情懷，有責(zé)任心和社會道德，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外，更著重于最大限度對一種精神生活的追求及享受。目標(biāo)群體綜述：主要來自dg本地及投資者，以及一些想扎根dg的外地商人及高級職工，對健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會的中流砥柱群體。不難發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)群是一群高文化素質(zhì)、高生活夢想且具有一定經(jīng)濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位;他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風(fēng)格，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本;他們既注重典雅簡約、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。三、藍爵項目SWOT分析1、優(yōu)勢(S)1)、項目位于dg市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達、出行方便，是dg城市中的核心商業(yè)地段，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業(yè)升值空間無限，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。2)、項目市場分析透徹，消費群體定位準(zhǔn)確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流;且最近數(shù)年dg市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級人口比重迅速增加，更為該項目的市場完美需求，提供了零風(fēng)險保駕護航糸數(shù)。2、劣勢(W)1)、__項目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主，而三期項目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡約時尚、內(nèi)斂雅趣的風(fēng)格。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結(jié)合點，否則會產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項目的整體命脈的成熟完美。2)、小戶型的消費群體，除追求簡約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經(jīng)濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產(chǎn)生遲疑及動搖的猶豫心態(tài)，不利于項目的迅速成長及至臻完善。3、機會(O)1)、dg市近期經(jīng)濟發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富。2)、項目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項目不多，而此項目正好填補了這一區(qū)域的市場空白，使得市場需要和項目供求守恒持平、相得益彰。4、威脅(T)1)、項目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟?fàn)幨袌?，勢必會分流部分潛在客戶?)、項目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏、枇次節(jié)鱗，形成了強烈的竟?fàn)庩鹘侵畡荩绻虡I(yè)寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準(zhǔn)確合理，則很能達到預(yù)期的理想狀態(tài)。四、藍爵市場定位項目定位于dg市城市豪宅標(biāo)桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫(現(xiàn)代)、精致內(nèi)斂、典雅高貴(傳統(tǒng))的東韻西技格調(diào)。五、藍爵賣點歸納1、簡約風(fēng)格，簡單而富有品位;美觀實用，凝聚獨具匠心的理念。設(shè)計新穎、構(gòu)造質(zhì)樸、健身棋牌、咖啡娛樂、休閑會所一應(yīng)俱全，不用遵循別人的現(xiàn)實，自已做主設(shè)計自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調(diào)的奢華。2、自然傳統(tǒng)的底蘊、休閑時尚的氣息，在清新的氛圍里、于靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節(jié)的線條，城市新貴卻發(fā)現(xiàn)陶醉的意境里每一個細節(jié)都是如此地跳躍、每一個畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。4、夜幕降臨、華燈初升，遠眺的旗峰山脈若隱若現(xiàn)，蹁踱于溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園里花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕松的腳步再次回歸自我、回歸真實、回歸自然。5、舒爽精致的單身公寓，適合一個人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結(jié)束奔波、停泊酣夢的港灣;女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬于自已的美好與憧憬;一家三口、其樂融融，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息;簡約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。6、生活若有味道，在藍爵的韶光里，那該是一種馨香;生活若有姿態(tài)，在藍爵的心野間，那該是一種優(yōu)雅;生活若有風(fēng)景，在藍爵的風(fēng)情中，那該是一種高貴。六、藍爵軟文秀稿1、藍爵軟文(設(shè)計插圖及排版另行構(gòu)思)總有一種品質(zhì)，永遠不被時光沖淡，有一種方式，它低調(diào)、簡約，時時洋溢著濃濃的人文趣味，時光的輪回中，始終銘刻著一份含蓄內(nèi)斂的沉淀?？傆幸环N時尚，讓無數(shù)人竟相追慕有一種氣質(zhì)，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致時光的流逝中，時尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇總有一種高貴，景行景止方可抵達有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容時光的飛越中，由內(nèi)及表流淌著一份無形的奢華2、藍爵秀稿(設(shè)計插圖及排版另行構(gòu)思)放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷舒適精致、簡約優(yōu)雅、溫馨浪漫生活的品味藏于內(nèi)心的高貴奮斗、享受、超越觀覽人生萬象，最美的角度是攬目俯視品味高貴生活，最真的方式是簡約高雅讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大讓奮斗與享受在陽光下演繹著生命的完美典雅是一種優(yōu)美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上家庭是一種溫馨，讓幸福蕩漾在那一方歡歌笑語中高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣里七、項目推廣策略(后續(xù))八、商業(yè)推廣方案(后續(xù))開發(fā)計劃書篇91.為保證房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作順利進行，且符合國家和地方相關(guān)法律、法規(guī)，特制定本程序。2適用范圍本程序適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作。在__開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期工作執(zhí)行《經(jīng)濟經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃設(shè)計管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定。3職責(zé)3.1項目部下設(shè)前期辦負責(zé)辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期工作。項目部不設(shè)置專門機構(gòu)的，要指定專人辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期工作。3.2項目部負責(zé)制定工程項目前期工作計劃，具體向政府各主管部門申請辦理工程項目開發(fā)前期的政府批件和取證工作，-房地產(chǎn)前期工作計劃3.3項目部通過招標(biāo)選擇設(shè)計單位、地質(zhì)勘測單位、工程總承包單位、監(jiān)理公司等供方，與供方草簽經(jīng)濟合同；經(jīng)濟合同經(jīng)集團公司復(fù)核并正式訂立后開展有關(guān)業(yè)務(wù)。4程序內(nèi)容4.1項目部組織擬定《工程項目進度計劃》并報公司批準(zhǔn)。4.2項目部負責(zé)起草公司向投資控股有限公司（以下簡稱控股公司）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的立項申請請示公文，并取得控股公司的《立項批復(fù)》。4.3項目部申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目土地準(zhǔn)許使用的相關(guān)手續(xù)。依據(jù)《土地出讓合同》辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》。4.4項目部持房地產(chǎn)開發(fā)項目《立項批復(fù)》等批件及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，到政府規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃要點、詳規(guī)設(shè)計條件等批文。4.5項目部委托設(shè)計部門進行正式規(guī)劃設(shè)計，提供工程項目建筑平、立、剖面規(guī)劃設(shè)計圖，上報政府規(guī)劃部門審定并獲得《規(guī)劃設(shè)計成果通知書》。4.6項目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關(guān)部門初步審核意見或證明并上報政府規(guī)劃部門。4.8項目部起草項目擴大初步設(shè)計審查申請報告上報政府規(guī)劃部門審查，取得工程項目擴大初步設(shè)計審核批復(fù)文件。4.9項目部按照政府建設(shè)行政主管部門要求，持房地產(chǎn)開發(fā)項目政府批復(fù)、批件及其他證明材料，到政府建設(shè)行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續(xù)，直至獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。4.10擴大初步設(shè)計審核批復(fù)后，設(shè)計院完成施工圖設(shè)計及工程結(jié)構(gòu)計算，到政府建設(shè)行政主管部門申請辦理圖紙審查批準(zhǔn)手續(xù)，獲得《施工圖紙審查批準(zhǔn)書》。4.11項目部持《年度投資計劃》及工程項目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機構(gòu)資格認證書》。4.12項目部組織參與《勘測合同》、《設(shè)計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。項目部按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。4.13項目部按照招標(biāo)程序選定中標(biāo)監(jiān)理單位、施工總承包單位并草簽經(jīng)濟合同；經(jīng)濟合同經(jīng)公司復(fù)核正式訂立后開展有關(guān)業(yè)務(wù)。4.14項目部持監(jiān)理公司和施工單位的中標(biāo)通知書，連同《監(jiān)理合同》、《施工合同》到政府建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門辦理質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)。4.15項目部持《年度投資計劃》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準(zhǔn)書》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《建設(shè)單位資格證書》、《質(zhì)量監(jiān)督備案》、《中標(biāo)通知書》、《監(jiān)理合同》、《勘察設(shè)計合同》、《施工合同》等報建備案手續(xù)到政府建設(shè)行政主管部門辦理《施工許可證》。4.16項目部在工程項目前期工作結(jié)束后，將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。工程項目竣工移交后，項目部填寫《工程項目竣工文件移交單》向房地產(chǎn)事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。開發(fā)計劃書篇10一:行業(yè)現(xiàn)狀目前的內(nèi)衣行業(yè)已經(jīng)形成以黛安芬、安利芳、歐迪芬為代表洋品牌;以曼妮芬、嘉莉詩、奧麗儂、美思、依之妮為代表的南派品牌、以水中花為代表的江浙品牌、以愛慕、桑扶蘭我代表的北派品牌的競爭格局。洋品牌因為進入中國幾年，了解中國消費者的習(xí)性，已從培育市場到引導(dǎo)市場的轉(zhuǎn)變，培養(yǎng)了一批忠實的消費群，占據(jù)著高端消費市場，也占據(jù)著不少的市場份額。中國權(quán)威部門數(shù)據(jù)預(yù)測，未來幾年內(nèi)，中國內(nèi)衣市場潛量將高達5000億人民幣而且以每年20%以上的速度增長。市場潛力非常大，每個企業(yè)都想在這一具大的市場份額中分一杯羹(現(xiàn)在還沒有任何品牌的市場占有率達到3%)。也必定會使出渾身解數(shù)，或進行銷售策略的改革;或以降低利潤來嬴得市場，所以，競爭會非常激烈。但未來的趨勢都是以品牌建設(shè)來拉動市場，因此，未前的企業(yè)發(fā)展之路，也就是品牌建設(shè)之路。二:公司現(xiàn)狀1.公司是由外銷轉(zhuǎn)型為內(nèi)銷的企業(yè)，主導(dǎo)產(chǎn)品為貼牌生產(chǎn)。公司是典型的研發(fā)、設(shè)計、營銷型的公司。2.品牌定位在一、二線之間。三:營銷目標(biāo)1.一年內(nèi)做強廣東市場，布點全國市場。2.全國代理商達到10家以上，加盟店達200家以上，年銷售額達20__萬以上。四:營銷隊伍營銷部設(shè):廣東市場部(經(jīng)理、業(yè)務(wù)、市場督導(dǎo)兼培訓(xùn))，省外市場部(經(jīng)理、區(qū)域經(jīng)理兼業(yè)務(wù)與督導(dǎo))、客服部、品牌推廣部。五:渠道建設(shè)渠道建設(shè)也是市場開拓成功與否最關(guān)鍵的.一步，在公司發(fā)展階段應(yīng)先從區(qū)域重點市場開始操作，切忌鋪天蓋地把產(chǎn)品鋪向市場，一旦出現(xiàn)某種問題，想收就來不及了。先從區(qū)域市場開始運作，可以以點帶面，以強帶弱。做品牌不能急，特別是內(nèi)衣品牌，要循序漸進，穩(wěn)打穩(wěn)扎。1.布局市場不能盲目開發(fā)(象打仗一樣不能沒有重點的全面作戰(zhàn))應(yīng)該將市場劃分為:重點市場、潛力市場、關(guān)注市場(以市場經(jīng)濟為主要依據(jù))。將全國市場劃分為六大區(qū)域:廣東市場、華南市場(以福建為重點)、華中市場(以武漢，上海為重點)、西南市場(以四川為重點)、華北市場(以陜西為重點)、東北市場(以遼寧，北京為重點)。上海、北京為特殊市場要謹慎對待。2.商家----省(地)級代理-----終端公司應(yīng)首先不遺余力的開發(fā)各區(qū)域的重點市場(如果暫時找不到省級代理那么區(qū)域代理也可以)并以此為中心拓展全國市場。3.公司----終端對廣東市場、潛力市場和關(guān)注市場可以先發(fā)展單店或連鎖加盟商但一定要有比較高的要求這樣可以為此市場樹立自己品牌形象，如果有可能的話可以引導(dǎo)其成長為省、市級代理商。4.自營終端在起步階段擁有直營終端(特別是__市場)會讓企業(yè)擁有更多的信息資源與樹立品牌形象。有利于掌握最直接的顧客需求與聯(lián)系客戶的紐帶，找到市場的差異性，并及時調(diào)整產(chǎn)品方向和行銷策略。直營終端不要求數(shù)量多，但一定要精，要有代表性，能符合自己產(chǎn)品的市場定位，能反饋出自己品牌特性出來。5.設(shè)立分公司、辦事處針對重點市場可以考慮設(shè)立辦分公司、辦事處(以重點市場的自營商場為踞點)但一定要有選擇性，一開始就到處開設(shè)分公司、辦事處類的分支機構(gòu)，如果對分公司、辦事處的管理不到位，就會使得投資、庫存風(fēng)險大大增加。而一旦分公司打不開市場局面，該市場就成了一局死棋，再來轉(zhuǎn)換其它經(jīng)營模式就很困難了。6.業(yè)務(wù)人員的市場跟蹤要求各區(qū)經(jīng)理，區(qū)域經(jīng)理長期的出差到各市場進行市場調(diào)查(當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境、投資環(huán)境、品牌競爭狀況及有影響力的大型商場等)、掌握潛在的客戶資料(以備招商會，交易會等招商活動的請柬派發(fā))、開發(fā)最好的客戶(最好的客戶不是他現(xiàn)在做的有多大有多少網(wǎng)點而是看他現(xiàn)在有多少資金投入與精力來操作自己品牌也就是所說的忠誠度)。六:招商政策招商政策一定要有新意、有吸引力和可操作性。讓經(jīng)銷商心動。1.低折扣行內(nèi)許多二線品牌一般是3.2---3.8折，專賣4.5折，我們應(yīng)該以3.0折招商、代理商可以4.2折招商(30%的高額利潤讓他們看到美好“錢”景，讓其加盟并拼命的推廣自己品牌同時對專賣加盟店的加盟也有競爭力)。2.大額的廣告支持及高返利行內(nèi)許多二線品牌一般的廣告支持為廠商各半且廣告費以貨品折錢而且力度不夠。A.我們口頭表示商家在一定時間內(nèi)要進踞我們指定的商場(提高品牌價值)進場費各半(我們在真正的、負責(zé)的做品牌)B.首批進貨達20萬元者給與4萬元的廣告支持(廣告形式的選擇與發(fā)布由公司負責(zé))。C.年銷售完成100萬者返利7%、完成150萬者(供貨價)返利10%(以現(xiàn)金方式)等。3.高換貨率一般的品牌換貨率為45天內(nèi)沒有補貨的產(chǎn)品可以100%調(diào)換，凡補單產(chǎn)品不與調(diào)換。我們可以規(guī)定重點市場內(nèi)的客戶在100天內(nèi)不管有沒有補貨100%換貨但凡特價產(chǎn)品不與調(diào)換。(如果產(chǎn)品萬一不好銷我們可以隨時打特價)4.以上方式僅限于第一年度的合作。七:廣告宣傳廣告宣傳是塑造品牌的最直接的方式之一。通過報刊雜志媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體與電視、廣播媒體、POP海報、宣傳單張等宣傳載體，把企業(yè)的形象向公眾展示，能直接地引起各地加盟商與消費者的注意達到拓展市場目的。在具體的運作中，針對各個區(qū)域市場不同，選擇的媒體也應(yīng)有區(qū)別，特別是媒體的性價比。1.專賣店的形象建設(shè)統(tǒng)一的、高質(zhì)量的專賣店形象，給能消費者帶來強烈的視覺沖擊力，以及產(chǎn)生深刻的記憶提高品牌附加值。這方面要求自己專賣店形象的設(shè)計上嚴(yán)格把關(guān)。2.巡回演出(內(nèi)衣秀)以巡回演出(內(nèi)衣秀)吸引媒體與消費者的眼球，一方面，企業(yè)展示自己品牌的時尚性，宣揚了內(nèi)衣時尚的趨勢，另一方面，對于自己品牌的塑造與招商起到至關(guān)重要的推動作用。因為，有時尚潮流的新聞價值，一旦吸引著全國各地的傳統(tǒng)媒體與網(wǎng)絡(luò)媒體的紛紛爭相報道。起到了不花錢，免費為企業(yè)做廣告的宣傳功效。為市場開拓提高效率。開發(fā)計劃書篇11市場現(xiàn)狀分析和應(yīng)對策略：20__年為白酒行業(yè)最為敏感一年，行業(yè)發(fā)展明顯發(fā)生了拐點，一系列跡象表明，白酒行業(yè)正在進入成熟期。進入成熟期，白酒廠商所面臨情況就和成長期完全不同：競爭趨向尤為激烈，游戲規(guī)則也會有較大幅度改變。在競爭日益激烈背景下，許多運作資金不充裕、銷售網(wǎng)絡(luò)不穩(wěn)固、盲目擴張市場、經(jīng)驗較缺乏或運作思路不清晰的經(jīng)銷商日子將會越來越難過，稍有不慎，就會“一夜回到解放前”。在競爭日益激烈背景下，許多現(xiàn)金流不充裕、盲目擴建廠房、盲目開設(shè)直營店、市場根基不牢固或老品疲軟、新產(chǎn)品又未能及時培育成熟的中小型白酒廠家也將會處于兩難境地。如果經(jīng)營思路不清晰，在研發(fā)、生產(chǎn)、配送、營銷及銷售等方面稍有不慎，企業(yè)將會很快走向下坡路。在這種情況下，新產(chǎn)品開發(fā)不僅要了解行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、競爭對手新品開發(fā)情況，還需要了解消費者的種種需求，更要重點關(guān)注產(chǎn)品成本控制。具體應(yīng)遵從以下五大方面：一、要適應(yīng)消費趨勢隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們生活水平正由溫飽型轉(zhuǎn)向小康型，一部分人向比較富裕的生活邁進，因而，消費需求和消費心理已經(jīng)在向多層次、個性化方向發(fā)展，具體趨勢體現(xiàn)在以下三方面：1、消費習(xí)慣從單一模式走向多元化和個性化多元化的`消費習(xí)慣表現(xiàn)在，白酒消費過程中，消費者對品牌忠誠度往往較低，對產(chǎn)品忠誠度則相對更低。中國的消費者歷來對白酒品牌的追求就較為混亂，很難有絕對忠實某個品牌的消費者。白酒消費者的內(nèi)心對白酒品牌一般都有自己的定位，“檔次接近”的品牌，往往是“誰的促銷力度大，誰的酒就賣的好”。同時，越來越多的消費者喜歡嘗試購買奇異怪狀、差異化突出的產(chǎn)品，消費者自主消費意識也越來越強烈，差異、個性化需求也變得愈加強烈。2、消費模式發(fā)生變化隨著人均收入水平的不斷提高，消費者白酒消費模式也已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。消費模式的變化最明顯的則體現(xiàn)在恩格爾系數(shù)（指國民消費在食品支出總額占個人消費支出總額的比重）的不斷下降，居民消費比重發(fā)生變化。目前，我國居民用于購買食品的支出在總支出中的比重雖然在逐漸下降，但食品消費的質(zhì)量卻明顯提高。這種表現(xiàn)在白酒行業(yè)為：消費者消費白酒價格在飛速上漲：過去喝幾元錢、十幾元，現(xiàn)在已變成至少喝幾十元價位；過去喝幾十元價位，現(xiàn)在至少都喝上百元價位。這種現(xiàn)象不只發(fā)生在市區(qū)及縣城城區(qū)，甚至在經(jīng)濟較落后的區(qū)域也屢見不鮮。3、消費心理傾向發(fā)生變化隨著中國經(jīng)濟高速發(fā)展，中國市場已逐步轉(zhuǎn)變成買方市場的格局。消費者白酒消費心理表現(xiàn)的更加成熟穩(wěn)健，理智型購買白酒的消費者數(shù)量正在逐漸增多，情緒型、沖動型的在則逐步減少。這點尤其體現(xiàn)在中檔及中高檔白酒，購買此價位區(qū)間的消費者已有“持幣待購心理”，多傾向于“求穩(wěn)、求實、求新、求時尚消費心理”。同時，對于高檔白酒，消費者消費心理也由“面子消費心理”逐步轉(zhuǎn)向“求實、求時尚及求稀有消費心理”。二、要考慮行業(yè)內(nèi)、外環(huán)境一線名酒企業(yè)在開發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、銷售某種產(chǎn)品時，不經(jīng)意間會起到引導(dǎo)潮流、指導(dǎo)消費者消費作用，這就會對行業(yè)內(nèi)三、四線甚至二線白酒企業(yè)發(fā)展起到很大程度影響；同時，白酒行業(yè)相關(guān)上、下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)技術(shù)的不斷進步，也會在一定程度上影響倒白酒行業(yè)發(fā)展潮流；另外，當(dāng)?shù)厥袌鲋髁髌放浦械臅充N品也在潛移默化的影響消費者。對處在行業(yè)內(nèi)不同地位白酒企業(yè)來說，要想把握住市場契機，開發(fā)出高質(zhì)量新產(chǎn)品，就必須要充分參考上下游產(chǎn)業(yè)、行業(yè)名酒及當(dāng)?shù)厥袌鲋髁髌放片F(xiàn)有和即將開發(fā)的產(chǎn)品，此外，更須充分參照企業(yè)戰(zhàn)略定位。三、要定準(zhǔn)位白酒企業(yè)要有明確、清晰的發(fā)展定位，要根據(jù)自身品牌價值做出合理的品牌定位。企業(yè)不僅要拒絕開發(fā)透支品牌價值的新產(chǎn)品，也要拒絕開發(fā)出品牌溢價無法達到的新產(chǎn)品。具有不同品牌基礎(chǔ)的企業(yè)，其開發(fā)新產(chǎn)品的檔位也不盡相同，因此，新產(chǎn)品定位也差異明顯：白酒作為一個最具特色的產(chǎn)品，其包含了三個層面：核心層面、形式層面、延伸（附加）層面。核心層面表現(xiàn)在白酒提供給購買者的直接利益和效用，即白酒是酒，喝過后可以解乏、可以“過酒癮”、可以環(huán)節(jié)壓力、舒緩情緒等；形式層面表現(xiàn)在市場上白酒所表現(xiàn)的物質(zhì)實體外形，包括白酒的品質(zhì)、品牌名稱、特征、造型、商標(biāo)和包裝等；延伸（附加）層面表現(xiàn)在飲用白酒時，白酒提供給消費者的一系列附加利益，包括面子感、文化感、品味感及價值感等等。當(dāng)企業(yè)開發(fā)中高檔及高檔產(chǎn)品時，企業(yè)必須充分打造產(chǎn)品的三個層面，產(chǎn)品的核心層面及形式層面是中高、高檔產(chǎn)品基礎(chǔ)，附加層面則是差異點及亮點，是重中之重；當(dāng)企業(yè)開發(fā)中檔及中低檔酒時，企業(yè)必須重點打造產(chǎn)品的核心及形式層面，附加層面則“有則更好”；當(dāng)開發(fā)低檔酒時，企業(yè)需用心強化產(chǎn)品的核心層面，同時合理的打造產(chǎn)品的形式層面。此外，新產(chǎn)品開發(fā)還必須要在充分市場調(diào)研基礎(chǔ)上進行定位，要找準(zhǔn)消費者的核心需求，更要找準(zhǔn)市場機會價格帶。四、新產(chǎn)品開發(fā)要符合消費者需求任何企業(yè)的新產(chǎn)品開發(fā)都不能離開最終買單的消費者，新產(chǎn)品開發(fā)也應(yīng)始終貫徹“從消費者心中來，到消費者心中去”這一思想，真正努力去做到以消費者為中心，想消費者所想，生產(chǎn)出消費者所喜愛的產(chǎn)品。在此，筆者認為，成功的新產(chǎn)品至少要考慮以下兩點：1、新產(chǎn)品開發(fā)要考慮消費者生理需求對于一個渴望長久、可持續(xù)性發(fā)展的白酒企業(yè)來說，新產(chǎn)品開發(fā)必須要滿足消費者基本生理需求。要在確保產(chǎn)品質(zhì)量過關(guān)基礎(chǔ)上，開發(fā)出低價位，優(yōu)酒質(zhì)、適宜口感的新產(chǎn)品，同時盡量確保新產(chǎn)品酒質(zhì)符合產(chǎn)品所對應(yīng)售價。2、新產(chǎn)品設(shè)計要符合消費者審美需求隨著人們生活水平的提高，收入的增加，人們的文化藝術(shù)修養(yǎng)、審美觀也逐步提高，消費者在購買白酒時，除考慮白酒的使用價值及心理附加價值外，還會追求白酒產(chǎn)品的“造型、色彩、藝術(shù)感”等，甚有部分消費者購買白酒判斷標(biāo)準(zhǔn)就完全取決于“外包裝是否上檔次、是否潮”。五、新產(chǎn)品開發(fā)要控制成本筆者在服務(wù)諸多中小型白酒企業(yè)后不禁感嘆：中小型企業(yè)對產(chǎn)品包裝材質(zhì)、工藝等的要求關(guān)注度及耗時顯高于行業(yè)領(lǐng)袖品牌及區(qū)域性品牌。甚有部分中小型白酒企業(yè)對產(chǎn)品包裝材質(zhì)、工藝等的追求甚至已到了十分挑剔的地步，其花費在包裝材質(zhì)及產(chǎn)品設(shè)計上的時間遠長于產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新及生產(chǎn)時間。開發(fā)計劃書篇12位于莞城、東城及南城的三界交匯處，毗鄰東莞市府與國際會展中心，是東莞市最核心的黃金地段，具有標(biāo)桿樓盤的權(quán)威性。它不僅是東莞CBD內(nèi)唯一的豪宅公寓居住中心，亦是行政與商業(yè)的完美中心結(jié)合點。背靠優(yōu)美秀麗的黃旗山，左右與馬鞍山、狀元山緊銜相依，地理位置得天獨厚，自然生活資源豐富。蓊郁的嘉木、清新的空氣，眺望詩情畫意的山峰，近享零距離天然氧吧。大自然的寧謐素靜，令人感到塵世所有鉛華的喧囂一概遠去，仿佛置身于清爽高雅、怡然自樂的唯美生態(tài)公園中。三山環(huán)繞、藏風(fēng)納氣，是東莞市典型的聚寶盆式絕版風(fēng)水寶地，是自然資源與黃金地段渾然天成的完美結(jié)合。豪宅與別墅、公寓與商業(yè)，其攀越升值的空間無限放大，不愧是各界名流豪紳及城市新貴宜居宜商首選之地。一、目標(biāo)群體分析1、目標(biāo)群體對象：教師、科技人員、高級技工、企業(yè)管理高級白領(lǐng)、公務(wù)員、私營業(yè)主，其它相對高收入行業(yè)的人士，年齡階段以20---35歲為主，主要生活及工作區(qū)域位于東莞市內(nèi)，一般被稱為城市新中產(chǎn)階級或城市新貴。2、目標(biāo)群體特征：經(jīng)濟收入相對較高且穩(wěn)定，具有一定的經(jīng)濟實力；2）較高的文化品味及良好的精神氣質(zhì)；3）追求簡約時尚的風(fēng)格，注重健康的生活品味；4）通過經(jīng)濟性過渡及事業(yè)追求，最終實現(xiàn)高層次地位及貴族爵士生活；5）信奉傳統(tǒng)的優(yōu)秀品質(zhì)，具有一定的傳統(tǒng)文化底蘊，也不斷接受及豐富現(xiàn)代社會文化；6）具有人文關(guān)愛情懷，有責(zé)任心和社會道德，除滿足于其行業(yè)內(nèi)的成功及專業(yè)領(lǐng)域的成就外，更著重于最大限度對一種精神生活的追求及享受。3、目標(biāo)群體綜述：主要來自東莞本地及投資者，以及一些想扎根東莞的外地商人及高級職工，對健康、家庭的生活品位極為關(guān)注，是社會的中流砥柱群體。不難發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)群是一群高文化素質(zhì)、高生活夢想且具有一定經(jīng)濟實力的社會中堅精英人士，他們追求社會的認同感，也追求健康時尚的生活品位；他們既崇尚東方的統(tǒng)傳風(fēng)格，也青睞現(xiàn)代與傳統(tǒng)完美結(jié)合的精典版本；他們既注重典雅簡約、悠閑高貴的生活情調(diào)，也向往自由奔放、返璞歸真的自然心境。二、藍爵項目SWOT分析1、優(yōu)勢（S）1）項目位于東莞市體育路與旗峰咱的交匯處，臨近交通線路主干道，交通發(fā)達、出行方便，是東莞城市中的核心商業(yè)地段，周圍商業(yè)氛圍極其濃厚。商鋪投資潛力巨大、物業(yè)升值空間無限，定會吸引眾多消費群體的青睞及投資。2）項目市場分析透徹，消費群體定位準(zhǔn)確，追求簡約時尚的生活品味，已是城市新貴一種時髦的追求潮流；且最近數(shù)年東莞市的人口結(jié)構(gòu)分化重組較大，中產(chǎn)階級人口比重迅速增加，更為該項目的市場完美需求，提供了零風(fēng)險保駕護航糸數(shù)。2、劣勢（W）1）項目前一、二期定位于為大戶型豪宅及別墅，樓盤開闊壯觀、曠大豪奢，其內(nèi)涵以傳統(tǒng)的儒家文化和古典元素為主，而三期項目則主要以小戶型公寓和寫字樓為主，側(cè)重于追求一種簡約時尚、內(nèi)斂雅趣的風(fēng)格。戶型的轉(zhuǎn)變、風(fēng)格的遷異、文化的定位，使得其必須存一個有機的文化傳承及默契結(jié)合點，否則會產(chǎn)生文化斷層和風(fēng)格變異之感，不利于項目的整體命脈的成熟完美。2）小戶型的消費群體，除追求簡約雅致的高貴生活品味外，亦有用來長期投資或經(jīng)濟性過渡，故在選購及租賃時，如果市場定位偏頗及推廣效果不佳，則會產(chǎn)生遲疑及動搖的猶豫心態(tài)，不利于項目的迅速成長及至臻完善。3、機會（O）1）東莞市近期經(jīng)濟發(fā)展迅猛，樓市蓬勃發(fā)展，宜居宜商的地產(chǎn)投資潛力巨大，升值既快又高，蘊含著巨大的商機和財富。2）項目周邊正在開發(fā)的樓盤增均以大戶型為主，正規(guī)開發(fā)的小戶型公寓項目不多，而此項目正好填補了這一區(qū)域的市場空白，使得市場需要和項目供求守恒持平、相得益彰。4、威脅（T）1）項目附近的幾處正在開發(fā)的住宅項目，也有較少的小戶型住宅，沖擊了竟?fàn)幨袌?，勢必會分流部分潛在客戶?）項目周邊商業(yè)氛圍濃郁，高業(yè)樓盤此起彼伏、枇次節(jié)鱗，形成了強烈的竟?fàn)庩鹘侵畡?，如果商業(yè)寫字樓盤市場定位及價格定位不夠準(zhǔn)確合理，則很能達到預(yù)期的理想狀態(tài)。三、藍爵市場定位項目定位于東莞市城市豪宅標(biāo)桿，城市新貴宜居宜商首選佳地，樓盤表現(xiàn)形式為寫字樓、商業(yè)及小戶型公寓，追求的是一種簡約時尚、溫馨浪漫（現(xiàn)代）、精致內(nèi)斂、典雅高貴（傳統(tǒng)）的東韻西技格調(diào)。四、藍爵賣點歸納1、簡約風(fēng)格，簡單而富有品位；美觀實用，凝聚獨具匠心的理念。設(shè)計新穎、構(gòu)造質(zhì)樸、健身、咖啡娛樂、休閑會所一應(yīng)俱全，不用遵循別人的現(xiàn)實，自已做主設(shè)計自已的生活，城市新貴以低碳的生活方式盡情享受舒適低調(diào)的奢華。2、自然傳統(tǒng)的底蘊、休閑時尚的氣息，在清新的氛圍里、于靜靜的遐想中，還我們城市新貴一個灑脫自由、高雅幽靜的心靈家園。3、沒有過多斑斕絢麗的色彩，沒有過多繁文縟節(jié)的線條，城市新貴卻發(fā)現(xiàn)陶醉的意境里每一個細節(jié)都是如此地跳躍、每一個畫面都是如此地精美、每一顆心靈都是如此地高雅。4、夜幕降臨、華燈初升，遠眺的旗峰山脈若隱若現(xiàn)，蹁踱于溫馨的房間，透過朦朧的夜色，靜靜觀賞花園里花草樹木沉浸在皎潔月華下輕輕地舒展，拾掇時光流淌的瞬間，讓心靈擯棄紛繁的忙碌、御下沉重的壓力，讓高貴輕松的腳步再次回歸自我、回歸真實、回歸自然。5、舒爽精致的單身公寓，適合一個人的精彩自由，也可容納兩人世界的浪漫，是富有陽剛氣息男士結(jié)束奔波、停泊酣夢的港灣；女人三十如花，恰似幽幽綻放的玖瑰，隨性浪漫的小女人徜徉在愛與被愛的甜美愜意中，收藏著真正屬于自已的美好與憧憬；一家三口、其樂融融，含蓄而高雅，傳遞著溫馨高貴的氣息；簡約而奢華，洋溢著美滿家庭的幸福。6、生活若有味道，在藍爵的韶光里，那該是一種馨香；生活若有姿態(tài)，在藍爵的心野間，那該是一種優(yōu)雅；生活若有風(fēng)景，在藍爵的風(fēng)情中，那該是一種高貴。五、藍爵軟文秀稿1、藍爵軟文（設(shè)計插圖及排版另行構(gòu)思）藍爵總有一種品質(zhì)，永遠不被時光沖淡，有一種方式，它低調(diào)、簡約，時時洋溢著濃濃的人文趣味，時光的輪回中，始終銘刻著一份含蓄內(nèi)斂的沉淀。藍爵總有一種時尚，讓無數(shù)人竟相追慕有一種氣質(zhì)，它自由、奔放，處處顯露出淡淡的溫馨與雅致時光的流逝中，時尚人士頂禮膜拜的摩登傳奇藍爵總有一種高貴，景行景止方可抵達有一種品位，它靜謐、平和，無聲無息詮釋著高雅和雍容時光的飛越中，由內(nèi)及表流淌著一份無形的奢華2、藍爵秀稿（設(shè)計插圖及排版另行構(gòu)思）藍爵放眼高望、漫眼青翠、云舒云卷舒適精致、簡約優(yōu)雅、溫馨浪漫生活的品味藏于內(nèi)心的高貴奮斗、享受、超越藍爵觀覽人生萬象，最美的角度是攬目俯視品味高貴生活，最真的方式是簡約高雅讓含蓄與包容再次印證胸襟的遼闊與博大讓奮斗與享受在陽光下演繹著生命的完美藍爵典雅是一種優(yōu)美，讓心靈陶醉在那一片蔥翠之上家庭是一種溫馨，讓幸福蕩漾在那一方歡歌笑語中高貴是一種境界，讓享受傾注在那一份別樣的情趣里