xx國際星級酒店項目征用土地報告

xx國際星級酒店項目征用土地報告xx國際星級酒店項目征用土地報告編制單位：xx市xx

目錄項目摘要一、項目名稱二、項目申報單位三、項目投資方四、建設(shè)地點五、項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模六、投資估算與資金來源七、投資效益八、建設(shè)工期項目背景與建設(shè)必要性一、項目背景二、項目建設(shè)必要性綜合開發(fā)及資源利用分析一、區(qū)位優(yōu)勢二、區(qū)域經(jīng)濟三、旅游資源項目投資分析一、酒店業(yè)發(fā)展趨勢二、市場競爭及項目定位節(jié)能方案分析一、節(jié)能規(guī)范二、設(shè)計原則三、節(jié)能措施環(huán)境影響分析一、施工期間環(huán)境問題二、運營期間環(huán)境問題三、環(huán)境影響評價財務(wù)指標分析一、規(guī)模預(yù)測二、收入預(yù)測三、主要財務(wù)指標風(fēng)險分析一、風(fēng)險綜述二、風(fēng)險應(yīng)對措施主要結(jié)論和建議一、主要結(jié)論二、建議第一章項目摘要1.項目名稱：xx國際星級五星級酒店建設(shè)項目2.項目申報單位：xx市xx肉類食品有限責(zé)任公司3.項目投資方：xx慶輝實業(yè)有限責(zé)任公司4.建設(shè)地點：xx市涪城區(qū)綿州大道北段86號5.項目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模xx國際星級酒店按五星級標準設(shè)計，主要建設(shè)內(nèi)容有客房、寫字間、餐廳、游泳館、保齡球館、健身房及民俗演藝廳以及廣場、停車場、道路、綠化、供電、給排水、通訊與網(wǎng)絡(luò)等公共輔助設(shè)施?？偨ㄖ娣e65000m2，占地面積約25畝。6.投資估算及籌措資金項目總投資36000萬元，其中：建設(shè)投資31500萬元，建設(shè)期利息1500萬元，流動資金投資3000萬元。資金來源全部為企業(yè)自籌解決，其中項目資本金追加到8000萬元，申請銀行貸款10000萬元，其他權(quán)益投資18000萬元。7.預(yù)期效益本項目地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施健全，周圍同檔次星級酒店少，具備良好的經(jīng)營和盈利條件。本項目預(yù)期年營業(yè)收入12500萬元，利稅總額8500萬元。同時帶動三產(chǎn)發(fā)展，解決358名就業(yè)崗位，活躍地方經(jīng)濟，為城南新區(qū)建設(shè)服務(wù)。8.建設(shè)工期：24個月，自2016年3月開工至2018年3月投入使用。第二章項目背景與項目建設(shè)的必要性一、項目背景xx是四川省區(qū)域中心城市、四川省第二大城市，素有“富樂之鄉(xiāng)”、“西部硅谷”美譽的xx，是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，先后獲得過聯(lián)合國改善人居環(huán)境最佳范例獎（迪拜獎)、國家環(huán)境保護模范城市、國家園林城市、全國文明城市、國家衛(wèi)生城市、中國人居環(huán)境獎、中國最佳宜居城市等諸多榮譽，是國務(wù)院批準建設(shè)中國唯一的科技城。依據(jù)《xx市城市總體規(guī)劃》，城市發(fā)展目標：以科技為先導(dǎo)、以工業(yè)為核心的中國科技城；以科研教育、商務(wù)商貿(mào)、旅游服務(wù)為支撐的四川省區(qū)域中心城市；集多元文化、山水景觀、自然生態(tài)為一體的宜居城市。酒店所在區(qū)域發(fā)展以工業(yè)生產(chǎn)、居住為主要功能，綿三路以西主要發(fā)展工業(yè)，以東部濱水地帶主要發(fā)展居住，中部形成城市副中心，布置涪城區(qū)行政中心，城市南部體育中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心等功能。本酒店項目即位于該城市副中心。二、項目建設(shè)必要性1、完善旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)的需要項目的實施，填補了城南新區(qū)五星級酒店市場空白，增加旅游酒店服務(wù)面積65000㎡，新增勞動就業(yè)崗位358個，游客接待能力12萬人/次，推動區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級，帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2、促進地方經(jīng)濟發(fā)展的需要本項目建成后，年均可實現(xiàn)銷售收入12500萬元，提供國家稅收1900萬元，企業(yè)利潤6600萬元。增加財政收入，有利地方財政收支平衡；增加企業(yè)利潤，有利于企業(yè)不斷發(fā)展壯大。3、促進區(qū)域旅游發(fā)展的需要擬建項目目標及功能定位合理，符合與項目相關(guān)的各類規(guī)劃要求，符合相關(guān)法律法規(guī)、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等規(guī)定，滿足行業(yè)準入標準、重大布局優(yōu)化等要求，特別是項目屬于填補城南新區(qū)五星級酒店市場空白，建設(shè)很有必要。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析一、區(qū)位優(yōu)勢1、自然情況xx歷史悠久，人杰地靈，自公元前201年漢高祖設(shè)置涪縣以來，已有2200多年建城史，歷來為郡、州治所，后因城址位于綿山之南而得名“xx”。這里是人文初祖黃帝的元妃——絲綢之母嫘祖的故鄉(xiāng)，中華民族建立的第一個國家——夏王朝的締造者、治水英雄大禹的誕生地。古往今來，這塊土地英才輩出，哺育了唐代詩人李白、宋代文豪歐陽修、詩書畫家文同、清代才子李調(diào)元、現(xiàn)代作家沙汀、小麥育種專家馮達仕等無數(shù)杰出人物。2、地理位置xx市位于四川盆地西北部，涪江中上游地帶。地理坐標為：東經(jīng)103°45′～105°43′，北緯30°42′～33°03′。全市幅員面積20249.45平方公里，占四川省土地面積4.2%。其中xx市建成區(qū)面積113.4平方公里。3、行政區(qū)域xx市共下轄兩行政區(qū)（涪城區(qū)、游仙區(qū)）、七開發(fā)區(qū)（xx國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、中國（xx）科技城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、中國（xx）科技城科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)、中國（xx）科技城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)、中國（xx）科技城仙海旅游度假區(qū)、中國（xx）科技城游仙經(jīng)濟試驗區(qū)、中國（xx）科技城金家林總部經(jīng)濟試驗區(qū)），六縣（三臺縣、鹽亭縣、梓潼縣、安縣、北川縣、平武縣）一市（江油市），并代管四川省政府科學(xué)城辦事處。4、氣候xx市地處中國東部季風(fēng)區(qū)的四川盆地亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。冬半年受偏北氣流控制，氣候干冷少雨；夏半年受偏南氣流控制，氣候炎熱、多雨、潮濕。由于市境內(nèi)地勢北高南低，高差懸殊大，地貌由山地向丘陵過渡，形成了較為獨特的氣候特點。5、人口xx市常住人口數(shù)約為461萬人，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口約為184萬人，城鎮(zhèn)化率達39.85%，其中xx市建成區(qū)常住人口達108萬人。常住人口中漢族約為446.4萬人，少數(shù)名族約15萬人。6、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)陸路交通xx市境內(nèi)現(xiàn)有鐵路一條：寶成鐵路，可以直達國內(nèi)各大中型城市。2009年起開建的成綿樂城際鐵路也將在2014年下旬通車，進一步推動成綿樂城市一體化進程。其他在建的成西高鐵（江油至陜西段）、成蘭鐵路xx段（設(shè)安縣站）都在緊張施工中。規(guī)劃中的綿遂內(nèi)宜城際鐵路（設(shè)xx南站）、綿南鐵路等也在積極地進展中，十二五規(guī)劃中，到2020年xx將擁有四條主要干線鐵路，直達全國各個城市。xx境內(nèi)現(xiàn)有高速：成綿高速、綿廣高速、綿遂高速。綿九高速、成綿高速復(fù)線。規(guī)劃中xx—南充高速、xx—巴中高速等高速路都已進入前期工作階段，都將于十二五期間開工建設(shè)。xx現(xiàn)建有綿江快速通道、綿梓快速通道、綿安北快速通道（遼寧大道）、綿三快速通道以及綿鹽快速通道等五條市域快速通道，建成串起xx市除平武縣以外的五縣一市的放射狀聯(lián)絡(luò)線，加強與縣域的聯(lián)系。航空運輸xx南郊機場是4E級大型民用支線機場，為四川省第二大客運機場。2010年，xx機場全年實現(xiàn)旅客吞吐量57.7萬人次，年增長105%，成為全國支線機場吞吐量最多的機場之一。目前，xx機場共開行17個航班，直航國內(nèi)20個城市，包括北京、上海、廣州、深圳、西安、杭州、武漢、長沙、昆明、石家莊、蘭州、太原、沈陽、貴陽、泉州、南寧、重慶、鄭州、濟南和九寨溝，以及季節(jié)性航班三亞。二、區(qū)域經(jīng)濟xx工業(yè)基礎(chǔ)堅實，產(chǎn)業(yè)體系完備。是國家重要的電子信息科研生產(chǎn)基地，西部重要的汽車及零部件產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，現(xiàn)有長虹、九洲、攀長鋼、新華等大中型骨干企業(yè)50余家，東材科技、長虹、雙馬、湖山、利爾化學(xué)、富臨運業(yè)等上市公司7家，形成了以電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以冶金機械、材料、化工、食品等產(chǎn)業(yè)為支撐的完備現(xiàn)代工業(yè)體系。國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、xx市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、xx科技城科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)配套功能完善，具有較強的產(chǎn)業(yè)承載能力。是國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略支持的重點城市，xx科技城享有19項省級經(jīng)濟管理權(quán)限，國家、省給予xx災(zāi)后重建和發(fā)展振興許多特殊政策，支持xx在“三網(wǎng)融合”相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上先行先試，世界500強艾默生、飛利浦等先后落戶xx。打造電子信息外的第二個“千億”工程，中國重汽，華晨汽車，四川汽車工業(yè)集團等整車生產(chǎn)和相關(guān)汽車零部件配套紛紛落戶xx。三、旅游資源xx地處川北，這里山脈較多，氣候溫和，一年中4－10月都是旅游的好季節(jié)。每年農(nóng)歷的二月、八月的上旬，xx梓潼縣七曲山文昌廟都舉辦大型文昌廟會。另外，農(nóng)歷十月初一是羌族的新年。這些節(jié)日是了解xx地方民俗、民族風(fēng)情的最佳時間。自然觀光：人民公園、文化廣場、火炬廣場、五一廣場、鐵牛廣場、濱江廣場、青年廣場、三江半島、洞天公園、南山公園、富樂山公園、西山公園、南湖、仙海旅游度假區(qū)、漁夫村公園人文藝術(shù)：漢闋、李杜祠、蔣琬墓、西蜀子云亭、六一堂、富樂堂、碧水寺、圣水寺、鄧稼先廣場、xx解放碑、越王樓、宋哲元墓科技工業(yè)：xx科技館、數(shù)字球幕影院、娛樂風(fēng)洞、中華科學(xué)家公園、長虹科技館、中物院科技館、xx科學(xué)城、xx博物館等xx城區(qū)以外地區(qū)景點有佛爺洞、乾元山、李白故里、竇圌山、觀霧山、吳家后山、藏王寨、養(yǎng)馬峽、李白紀念館、李白故里風(fēng)景名勝區(qū)、天寶山、白龍宮、羅浮山、白水湖、龍泉礫宮、七賢柏、小石林、雎水海綿生物礁、尋龍山·龍隱鎮(zhèn)、七曲山大廟、翠云廊古蜀道國家級森林公園、司馬長卿石室、臥龍?zhí)拼獭蓮棾?、北川地震遺址、新北川縣城、西羌九皇山、猿王洞景區(qū)、報恩寺、蜀漢江油關(guān)、白馬寨、王郎國家級自然保護區(qū)、涪江龍門峽、龍門山森林公園、郪江古鎮(zhèn)、云臺觀、魯班湖、梓州杜甫草堂、鳳凰山森林公園、東山、蟠龍山大佛寶剎、嫘祖陵、高山森林公園、大禹故里、泗耳自然保護區(qū)、虎牙自然保護區(qū)、千佛山自然保護區(qū)、藥王谷風(fēng)景區(qū)等等。第四章項目投資分析一、酒店業(yè)發(fā)展趨勢酒店作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，酒店業(yè)的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。我國改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟的快速增長，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長率，高于GDP的增長，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國旅游總收入已經(jīng)達到5500億元，占GDP的5.4％。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)。我國近年來來入境旅游人數(shù)及收入增長迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復(fù)合增長率達到14％以上。根據(jù)世界旅游組織的預(yù)測，到2020年，我國將取代法國成為世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人數(shù)可達1.37億人次，占世界市場份額為8.6%；我國也將成為世界第四個客源國，出境旅游人數(shù)將達到1億人次，占世界市場份額為6.2％。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。酒店的建造由于受到經(jīng)濟形勢、稅收政策以及投資心理的影響極大，另外從酒店建造到開始營業(yè)的時間也較長，因此很難確定酒店開始營業(yè)時市場的真正需求，從而有可能造成在某地或者在某一時間對某一類型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情況有較大的周期性。我國星級酒店數(shù)量自1992－2002年一直保持15％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。根據(jù)國際著名咨詢公司德勤公司對2004年1－8月中國酒店業(yè)的調(diào)查測評，我國酒店業(yè)在2004年1－8月的入住率、平均房間收入這二個酒店業(yè)重要營運指標方面，不僅遠高于發(fā)生“非典”的2003年，較2000年也有了顯著的提高，這也充分說明我國酒店業(yè)已經(jīng)走出低谷。我國酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較?。煌瑫r，中西部星級酒店的房價也明顯低于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。二、市場、競爭及項目定位 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，來本旅游的中外游客逐年增多，在2002年本就已經(jīng)接待國內(nèi)游客385萬人，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入45.72億元。xx酒店主要分布于市區(qū)范圍內(nèi)及九黃環(huán)線上。五星級酒店一家富樂山九洲國際酒店。四星級酒店七家綿州酒店、王子大酒店、長虹國際酒店、綿州溫泉酒店、順輝·世紀巴登酒店、新北川賓館、鹽亭云溪國際大酒店。三星級酒店六家，桃源大酒店、開元酒店、梓州國際酒店、江油太白大酒店、梓潼七曲山大酒店、五牛大酒店。連鎖酒店：七天連鎖酒店、知己堂連鎖酒店、新華連鎖酒店、仙龍?zhí)缎羌夁B鎖酒店，其他較好酒店：愛喜商務(wù)酒店、海虹商務(wù)酒店、新世界賓館、子云大酒店、萬生·彩舍酒店、四維驛家酒店、北川仁和春天酒店、良居酒店、愛家主題酒店、順輝·都市客棧、嫘祖大酒店等。本星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局2000的抽樣調(diào)查，有42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，本市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。SWOT分析⑴優(yōu)勢有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為40年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到80到90年。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。xx國際星級酒店新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的12年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢xx國際星級酒店所處的區(qū)域目前沒有星級酒店，且酒店位于本市重點開發(fā)區(qū)域，有助于提高酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。⑵劣勢酒店品牌知名度欠缺⑶機會xx地區(qū)和本旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，xx地區(qū)作為我國唯一科技城，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《xx地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測，至2015年xx地區(qū)國內(nèi)國外旅游收入將均保持10％以上的增長速度，這為本地區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機會。我國酒店業(yè)進入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標分析，我國酒店自2001年應(yīng)當已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進入酒店業(yè)的良好時機。⑷威脅酒店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)通過降價競爭，爭奪客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟型酒店業(yè)大舉進入xx地區(qū)酒店市場，也會加大xx地區(qū)酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅。容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個階段性時期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應(yīng)當采取增長型進取戰(zhàn)略，盡快實施本項目。 第五章節(jié)能方案分析能源問題已經(jīng)成為制約我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要因素，應(yīng)從戰(zhàn)略和全局的高度做好節(jié)能工作，實現(xiàn)能源可持續(xù)發(fā)展。合理利用能源是我國一項重要國策。千方百計降低能源消耗是一項利國利民的重要任務(wù)。建筑節(jié)能是執(zhí)行“節(jié)約能源保護環(huán)境”的基本國策，有利于改善居民生活和工作環(huán)境，是功在當代，蔭及子孫，造福人類的大事，關(guān)系著我們每一個人的切身利益。一、用能標準和節(jié)能規(guī)范（1）《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)〔2006〕28號）（2）《中華人民共和國節(jié)約能源法》（2007年十屆全國人大會常委會第三十次會議修訂）；（3）《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（2006年8月31日）；（4）國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性研究報告增列節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定》（計資源[1992]1959號）；（5）《公用建筑節(jié)能條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第530號）（2008年10月1日實施）；（6）《公共機構(gòu)節(jié)能條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第531號）（2008年10月1日實施）；（7）《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（1996）；（8）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189-2005）；（9）《綜合能耗計算通則》（GB/T2589-2008）。二、設(shè)計原則（1）按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，采用節(jié)能技術(shù)設(shè)計、節(jié)能技術(shù)和節(jié)能材料。（2）凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。（3）對各種能源消耗均應(yīng)計量并按有關(guān)規(guī)定配置計量器具。三、節(jié)能措施建筑節(jié)能設(shè)計（1）節(jié)能外保溫：外墻采用外保溫技術(shù)可以是建筑具有優(yōu)越的保溫隔熱性能，冬天避免產(chǎn)生熱橋，減少室內(nèi)熱能通過外墻損失：夏天大大減少陽光輻射外墻傳導(dǎo)至室內(nèi)的熱能?？梢源蟠鬁p少空調(diào)的營運費用。(2)節(jié)能外窗及遮陽系統(tǒng)：節(jié)能外窗系統(tǒng)，能多方面滿足窗戶保溫隔熱的功能效果，采用斷橋鋁合金節(jié)能窗，配中空低輻射率中空玻璃，內(nèi)充惰性氣體，應(yīng)用鋁合金遮陽系統(tǒng)，能大大減少夏天太陽入室率。給排水節(jié)能措施(1)采用高效節(jié)水型新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料，強制淘汰落后的衛(wèi)生潔具、設(shè)備和管道材料。同時，供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，以降低水資源無效消耗。(2)各單體的引入管上設(shè)置水表，在公共衛(wèi)生間內(nèi)采用感應(yīng)式洗手盆水龍頭及感應(yīng)式小便器沖洗設(shè)施，同時衛(wèi)生間的蹲便器均采用有節(jié)水功能的白閉式?jīng)_洗閥沖洗。熱水供應(yīng)系統(tǒng)采用集中太陽能熱水系統(tǒng)，并輔以空氣源熱泵機組及電輔助加熱系統(tǒng)，充分利用現(xiàn)有的自然資源。給水管及配件均采用符合標準的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。(3)加強中水、空調(diào)冷卻水的循環(huán)利用，節(jié)約水資源，減少排污電氣節(jié)能措施(1)選用SCBl0節(jié)能型干式變壓器，并采用低壓側(cè)進行無功功率自動補償，降低了變壓器視在容量，既降低了變壓器損耗，又改善了電能質(zhì)量。經(jīng)補償后，變電所低壓側(cè)的功率因數(shù)達到0.9以上。(2)低壓配電柜的無功補償裝置裝設(shè)調(diào)諧電抗器抑制諧波或涌流裝置，提高整個低壓系統(tǒng)的電能質(zhì)量，降低諧波對系統(tǒng)的影響，減小機組頻率波動，降低電能損耗。(3)10KV變電所盡量靠近負荷中心，縮短低壓供電距離，減少傳輸線路上電能損失。(4)照明燈具采用高反射率燈具，提高照明效率。(5)照明光源采用高效熒光燈及節(jié)能燈等節(jié)能型光源，在滿足照度要求的同時，降低照明功率。(6)主要照明燈采用電子鎮(zhèn)流器，具有低損耗、功率因數(shù)高的特點(COSф>0.9)，節(jié)約了電能。(7)走道、樓梯間燈具采用人體紅外感應(yīng)開關(guān)控制，人走燈滅第六章環(huán)境影響分析一、施工期間的主要環(huán)境問題本項目在建設(shè)施工過程中，對環(huán)境的主要影響是施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾、污水、噪聲、粉塵的影響。這種影響是暫時的，將隨工程竣工而消失，施工期間采取必要的措施加以控制，以減少對周圍居民生產(chǎn)生活的影響。1.空氣環(huán)境施工期間的大氣污染源主要來自建設(shè)期間土石方和建筑材料運輸所產(chǎn)生的揚塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。2.廢水施工期的廢水排放主要來自建筑工地的生活污水、地基挖掘時的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等。3.固體廢物施工期間會產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾應(yīng)做到及時清運，對環(huán)境影響很小。4.噪聲施工期噪聲主要來自各種施工機械、設(shè)備和工程運輸車輛在運行過程中產(chǎn)生的噪聲。二、運營期間的主要環(huán)境問題對本項目在經(jīng)營過程中產(chǎn)生的污水、煙氣、固體廢物等，要建立相應(yīng)的配套處理設(shè)施，與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時使用，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，保證“三廢”得到及時有效處理與排放，以減少對周圍環(huán)境的影響，做到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相結(jié)合。1.空氣環(huán)境運營期間的大氣污染源主要來自區(qū)域內(nèi)汽車尾氣和賓館廚房排放的燃料廢氣和油煙廢氣以及鍋爐煙氣等。2.廢水項目運營期的廢水排放主要來自酒店產(chǎn)生的生活污水。3.固體廢物運營期的固體廢物主要為日常生活垃圾和維修產(chǎn)生的建筑垃圾。4.噪聲運營期間噪聲主要來自區(qū)域內(nèi)機器設(shè)備噪音及車輛交通噪聲等。環(huán)境保護措施及治理效果施工期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果內(nèi)容類型排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物建筑材料、車輛揚塵、汽車尾氣等(1)合理設(shè)置粉塵建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，盡量少用干水泥。（3）運輸?shù)缆芳皶r清掃、沖洗。（4）每日定期灑水，防止浮沉。（5）減少車輛在場區(qū)的停留時間（6）安裝汽車尾氣凈化裝置有效減少汽車尾氣對環(huán)境空氣的污染水污染物生活污水、地下水、澆注混泥土沖洗水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)縣污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后達標排放，對周圍環(huán)境影響較小固體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時外運，運至建筑垃圾填埋場統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。減少二次污染噪聲運輸車輛、機械設(shè)備噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設(shè)備同時施工，選用低噪聲設(shè)備，基礎(chǔ)做減振處理，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達標運營期環(huán)境污染防治措施及預(yù)期治理效果內(nèi)容類型排放源污染物名稱防治措施預(yù)期治理效果大氣污染物車輛、廚房汽車尾氣，主要成分：SO2、NOx、CmHn廚房油煙(1)在場區(qū)周圍綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。(2)汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對環(huán)境的影響。(3)嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，使用高質(zhì)量、高效率烷值汽油，以減少汽車尾氣中有害物質(zhì)的發(fā)生。（4）排油煙機對大氣環(huán)境影響甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管網(wǎng)收集，經(jīng)縣污水處理廠集中處理污水經(jīng)處理后水質(zhì)達到城市污水三級標準后排放，對周圍環(huán)境影響較小固體廢棄物酒店維修垃圾、生活垃圾定期由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一回收集中清運防止二次污染噪聲來往車輛、供水設(shè)備等噪聲（80-90dB）來往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設(shè)備，作封閉隔音處理等區(qū)域噪聲達標生態(tài)保護措施及預(yù)期效果：在場區(qū)周圍及區(qū)內(nèi)空地處科學(xué)、合理綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。三、環(huán)境影響評價本項目在建設(shè)和經(jīng)營過程中充分考慮了環(huán)境影響，并對“三廢”采取了相應(yīng)的環(huán)保治理措施，完全可以達到或低于國家要求的排放標準，不會對環(huán)境產(chǎn)生影響。第七章財務(wù)指標分析經(jīng)濟影響分析是在完成對項目的財務(wù)分析和經(jīng)濟費用效益分析或經(jīng)濟費用效果分析之后，進一步分析項目對區(qū)域、行業(yè)和宏觀經(jīng)濟的影響程度，為重大項目的審批和核準、區(qū)域和產(chǎn)業(yè)政策的制定和調(diào)整提供依據(jù)。一、項目服務(wù)人數(shù)預(yù)測1、客房：年服務(wù)人數(shù)10萬人/次。2、餐飲：年服務(wù)人口30萬人/次。3、娛樂：年服務(wù)人口10萬人/次。4、康體：年服務(wù)人口10萬人/次。二、項目收入預(yù)測1、客房收入：10×350=3500萬元；2、餐飲收入：30×100＝3000萬元。3、娛樂收入：10×250=2500萬元。4、康體收入：10×200=2000萬元。5、其他收入：1500萬元。項目總收入：12500萬元。三、主要財務(wù)指標項目名稱數(shù)據(jù)項目總投資360000其中建設(shè)規(guī)?？偼顿Y315000建設(shè)期利息1500流動資金3000年均銷售收入12500年均總成本費用6000年均稅金及附加1900年均稅前利潤8500年均凈利潤6600全部投資回收期（年）5.45第八章風(fēng)險分析一、風(fēng)險綜述本項目在維護經(jīng)濟安全、合理開發(fā)利用資源、保護生態(tài)環(huán)境、優(yōu)化重大布局、保護公共利益、防止出現(xiàn)壟斷等方面可能存在的主要風(fēng)險表現(xiàn)在投資風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、競爭風(fēng)險、突發(fā)事故風(fēng)險、不可抗力風(fēng)險等6個方面。投資風(fēng)險包括資金風(fēng)險與建設(shè)成本控制風(fēng)險。表現(xiàn)為投資者在自有資金不足，銀行貸款不能及時到位的情況下項目匆忙上馬?；蛘弋a(chǎn)權(quán)銷售不理想，該部分資金不能及時回籠。在這種情況下，資金鏈出現(xiàn)斷裂，工程無法及時完工，設(shè)備無力采購，項目被拖延甚至夭折；建設(shè)成本控制風(fēng)險包括建設(shè)期間建材、設(shè)備和勞動力價格上升，或者建設(shè)周期過長，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，投資總額增加，從而延長投資回收期，導(dǎo)致投資回報率下降。政策風(fēng)險包括政府限制酒店建設(shè)或提高準入門檻，或項目本身受環(huán)保及其他政策、法規(guī)的影響而無法立項，或項目啟動后無法正常進行。市場風(fēng)險主要指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風(fēng)險，包括國家宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)危機，社會經(jīng)濟出現(xiàn)滑坡等，在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營虧損