中建多業(yè)態(tài)綜合體EPC項目設計管理探索與實踐

多業(yè)態(tài)綜合體（EPC）項目設計管理探索與實踐目錄CONTENTS01020304引言工程概況管理機制限額設計05設計融合06結(jié)語01引

言引言/PREFACE住建部頒布《關(guān)于進一步推進工程總承包發(fā)展的若干意見》住建部頒布《房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包管理辦法》住建部發(fā)布《建設項目工程總承包管理規(guī)范》2018年住建部發(fā)文《關(guān)于同意上海、深圳市開展工程總承包企業(yè)編制施工圖設計文件試點的復函》2016年2017年2018年2018年7月2019年5月住建部頒布《房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包管理辦法》（征求意見稿），在投資管理、發(fā)包階段和條件、總承包單位條件、合同價格等方面有修改再次強調(diào)全面實施政策落地明確發(fā)展方向結(jié)合《政府投資條例》更新國家政策政府投資類項目如學校、醫(yī)院、保障性住房等工程越來越多的采用工程總承包模式；新生代業(yè)主如電商、大型物流等企業(yè)，缺少項目管理經(jīng)驗，更希望和能為其提供“一攬子”服務的項目管理團隊合作。急需轉(zhuǎn)型的大型房地產(chǎn)企業(yè)也對工程總承包管理有強烈的需求大型房地產(chǎn)企業(yè)政府投資類項目新生代業(yè)主引言/PREFACE業(yè)主需求引言/PREFACE行業(yè)變化9.3%9.7%10.8%2017-2019年工程總承包項目在建筑業(yè)總產(chǎn)值中所占比例2017年2018年2019年國家政策業(yè)主需求行業(yè)變化2016年出臺93號文各省市地區(qū)出臺相關(guān)政策大力支持EPC模式大力支持需求旺盛企業(yè)轉(zhuǎn)型業(yè)主需求EPC模式政府投資類項目新生代業(yè)主引言/PREFACE建筑業(yè)總產(chǎn)值中工程總承包

項目所占比例逐年穩(wěn)步增長三局承接EPC項目近三年

平均增長率超過200%引言/PREFACE單體建筑施工總承包復合型建筑工程總承包設計管理重難點01設計僅占工程總投資的2%，對工程造價影響卻達75%，限額管控是設計管理第一個重難點重難點一02EPC項目存在大量超前工作，如何消除這些超前工作帶來的隱患甚至進一步將之轉(zhuǎn)化為后期施工運維的有力保障，是設計管理的第二個難點。重難點二02工程概況工程概況集公寓、辦公、酒店、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體多業(yè)態(tài)由勘察、設計、施工單位組成聯(lián)合體，施工單位作為牽頭方進行工程總承包管理。聯(lián)合體總造價26.7億元，總建筑面積約52萬㎡工程造價成本控制壓力極大，需進行限額設計大量超前工作，需做好設計優(yōu)化項目難點03

管理機制建立設計管理機制成立設計管理小組制定相關(guān)方溝通機制明確設計管理工作界面相關(guān)方溝通機制設計管理工作界面04

限額設計限額設計助力成本管控方案設計階段施工圖設計階段初步設計階段需求識別、項目對標差異化限額劃分初步擬定估算動態(tài)調(diào)整確定項目概算逐步鎖定限額各階段限額管控方法三算控制原則估算概算預算結(jié)算限額估算≤方案概算≤施工圖預算≤工程結(jié)算通過看樣定板，認質(zhì)認價的推進，逐步鎖定各專業(yè)，各地塊造價，最后鎖定整個項目的造價。概算不超估算結(jié)算不超預算預算不超概算限額設計助力成本管控四級寫字樓及室外園林一級星級酒店三級自持公寓、定制化辦公二級招商引資需要、超甲辦公自持辦公酒店商業(yè)、超甲公寓、定制化辦公準甲、云谷公園業(yè)主各業(yè)態(tài)需求檔次標準限額設計助力成本管控——需求識別

根據(jù)項目業(yè)態(tài)及2019年上半年專業(yè)分供商考評結(jié)果，前期擬選擇14家專業(yè)單位進行設計管理、概算管理及合約規(guī)劃等配合工作。

根據(jù)項目業(yè)態(tài)及2019年上半年專業(yè)分供商考評結(jié)果，前期擬選擇14家專業(yè)單位進行設計管理、概算管理及合約規(guī)劃等配合工作。配合單位選擇配合單位管理

按業(yè)態(tài)劃分工作范圍，利于互相審核、監(jiān)督、評價。限額設計助力成本管控——項目對標土建專業(yè)經(jīng)濟指標對標分析四象限法——差異劃分項目限額各業(yè)態(tài)需求與品質(zhì)關(guān)系各專業(yè)投資與效益關(guān)系投資高高投資低效益機電智能化土建高投資高效益精裝修幕墻效益低投資低低投資低效益泛光品質(zhì)低高需求低品質(zhì)準甲低需求低品質(zhì)公寓定制化辦公大師工作室業(yè)主需求高品質(zhì)高高需求高品質(zhì)酒店超甲商業(yè)業(yè)主需求低云谷公園低需求高品質(zhì)紅點廣場效益高低投資高效益園林電梯16種組合三、差異控制原則類別高需求高品質(zhì)低需求高品質(zhì)低需求低品質(zhì)高需求低品質(zhì)高投資高效益低投資高效益低投資低效益高投資低效益酒店精裝修、幕墻商業(yè)精裝修、幕墻國際設計大廈精裝修、幕墻企業(yè)總部幕墻設計辦公幕墻公寓精裝修定制化辦公幕墻大師工作室幕墻紅點廣場幕墻企業(yè)總部大廈泛光設計辦公大廈泛光公寓泛光定制化辦公泛光大師工作室泛光紅點廣場泛光酒店泛光商業(yè)泛光國際設計大廈泛光企業(yè)總部土建、機電、智能化設計辦公土建、機電、智能化公寓土建、機電、智能化定制化辦公土建、機電、智能化大師工作室土建、機電、智能化紅點廣場土建、機電、智能化云谷公園土建、機電、智能化酒店土建、機電、智能化商業(yè)土建、機電、智能化國際設計大廈土建、機電、智能化酒店、商業(yè)電梯、園林國際設計大廈電梯、園林紅點廣場電梯、園林云谷公園公寓電梯、園林定制化辦公電梯、園林大師工作室電梯、園林企業(yè)總部電梯、園林設計辦公電梯、園林必須降低成本必須提高限額必須降低成本必須降低限額必須降低成本必須提高限額必須降低成本必須提高限額必須降低成本適當提高限額適當提高限額適當提高限額適當提高限額保持限額保持限額保持限額保持限額適當降低限額必須降低成本適當降低限額必須降低成本必須降低限額必須降低成本必須降低限額類型分項內(nèi)容必須提高限額酒店、商業(yè)、國際設計大廈精裝修、幕墻紅點廣場、企業(yè)總部、設計辦公幕墻適當提高限額酒店、商業(yè)、紅點廣場電梯、園林國際設計大廈電梯、園林公寓精裝修，定制化辦公、大師工作室幕墻企業(yè)總部、設計辦公電梯、園林保持限額酒店、商業(yè)、國際設計大廈、企業(yè)總部、設計辦公、紅點廣場/泛光公寓、定制化辦公、大師工作室電梯、園林適當降低限額公寓、定制化辦公、大師工作室泛光酒店、商業(yè)、國際設計大廈土建、機電、智能化必須降低限額各業(yè)態(tài)土建、機電、智能化必須降低成本酒店、商業(yè)、國際設計大廈精裝修、幕墻紅點廣場、準甲、定制化辦公、大師工作室幕墻公寓精裝修以及各業(yè)態(tài)土建、機電、智能化四象限法——差異劃分項目限額公寓辦公五星級酒店商業(yè)公園先簡單后復雜0102各業(yè)態(tài)由于出圖節(jié)點不一，無法一次性將整個項目的限額劃分精準確定初始階段業(yè)主不認可我方的限額劃分，認為僅為粗略估算，無法指導限額設計工作。存在問題先簡單后復雜優(yōu)先將公寓、辦公相對簡單的業(yè)態(tài)限額鎖定其次鎖定商業(yè)、云谷公園最后確定業(yè)態(tài)較復雜的五星級酒店應對策略限額設計助力成本管控——動態(tài)調(diào)整05

設計融合制定招采計劃——確保招采工作有序開展編制交付標準——提前完成定樣定板工作梳理界面接口——明晰專業(yè)接口界面問題設計融合助推精益建造——設計+招采招采計劃交付標準界面接口共整理157項成本優(yōu)化點含負三層地下室取消地下室負三層節(jié)約限額約1.5億元優(yōu)化停車位地下室方案地下室方案限額157減少地下室面積約3.5萬㎡轉(zhuǎn)移到幕墻、園林等專業(yè)限額設計融合助推精益建造——設計+建造設計融合助推精益建造——設計+成本符合方案設計階段所做出的目標成本目標成本以項目合同條款要求及業(yè)主需求為切入點業(yè)主需求策劃項目優(yōu)化點并在施工圖階段轉(zhuǎn)化為圖紙設計優(yōu)化010302案例：設計之都項目幕墻單方造價為1800元/㎡，超概算風險較大。進行市場詢價及考察后，出于限額管理的考慮，幕墻形式由單元板更改為框架式幕墻，有效降低成本至1250元/㎡，符合項目目標成本，避免了超概的風險）設計融合助推精益建造——設計+運維從后期運營、管理成本考慮，提出相關(guān)設計需求導向。根據(jù)項目功能定位、投資、業(yè)態(tài)、專業(yè)需求、進度計劃等信息，結(jié)合項目當?shù)卣攮h(huán)境進行綜合分析，確定運營策劃設計需求項。

案例：機電安裝專業(yè)通過運用BIM技術(shù)，優(yōu)化線纜敷設及機房設備布局，減少各專業(yè)分包之間的施工矛盾和傳統(tǒng)拆改現(xiàn)象的同時，改善后期運維條件。BIM優(yōu)化通風機房設備布局BIM優(yōu)化機電電纜敷設順序06結(jié)

語結(jié)語

企業(yè)要發(fā)展，要轉(zhuǎn)型，就要不斷探索新的治理結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資源配置以實現(xiàn)資源利用的最大化。從施工總承包向EPC工程總承包轉(zhuǎn)型是挑戰(zhàn)也是機遇。