星漢城地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

第第頁星漢城地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告祿口*星漢城項(xiàng)目報(bào)告前言每接到一個(gè)案子，我們便產(chǎn)生創(chuàng)新與完美甚至達(dá)極至的沖動(dòng)。由于我們始終尊崇這樣的理念：讓貴司與我們共贏，共同打造一個(gè)讓業(yè)內(nèi)外人士不說是流芳，至少也可頻頻回眸的項(xiàng)目。這份企劃案仍然是我們?cè)诖掖僦行纬傻?，以至市?chǎng)調(diào)研沒有充分的時(shí)間去完成，但是我們對(duì)本案仍然傾注了滿腔的激情，在短短幾天時(shí)間內(nèi)，我們夜以繼日的超負(fù)荷工作，深深領(lǐng)悟本案的精髓和要義。假如有更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)我們會(huì)更認(rèn)真的去雕琢、去調(diào)整、去完善。我們希望這份報(bào)告只是與貴司的一次溝通、一個(gè)與貴司合作的起點(diǎn)。期望我們致臻完美的合作！二00六年四月十日第一部分：項(xiàng)目土地評(píng)價(jià)報(bào)告一、土地物理情形1．1．地理位置目標(biāo)地塊位于江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)東北側(cè)，湯銅道路與寧溧道路交界處。其南沿寧溧路，北靠南京國(guó)際小商品城。距離主城區(qū)約20Km。距離祿口機(jī)場(chǎng)約8Km。距離祿口鎮(zhèn)約1000m。距離機(jī)場(chǎng)高速入口約50m。1．2．地塊近況地塊呈規(guī)定長(zhǎng)方形，走向南偏東約30度。地塊表面平整，無坡度，土質(zhì)均勻密實(shí)。地塊目前處于“三通一平”狀態(tài)，西北部商業(yè)部分建筑至地面主體結(jié)構(gòu)3層。1．3．周邊環(huán)境資源地塊周邊的建筑物：周邊為未開發(fā)區(qū)域，有零散農(nóng)村普通自建12層房屋。自然景觀資源：周邊綠化稀有，無可利用自然景觀歷史人文資源：周邊環(huán)境開發(fā)中，人文環(huán)境差，無可利用資源。環(huán)境污染情形：項(xiàng)目周邊無重污染工業(yè)，氣污染無。由于緊靠機(jī)場(chǎng)高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。項(xiàng)目所在區(qū)域距離祿口機(jī)場(chǎng)約8公里，且垂直于機(jī)場(chǎng)進(jìn)出港航線，因此不受機(jī)場(chǎng)噪音污染。二、周邊近況1．1．周邊道路情形目標(biāo)地塊位于湯銅道路與寧溧路（雙龍大道）交界處，沿靠寧溧路。其中湯銅道路為省級(jí)干道，雙向四車道，路況好；地塊西側(cè)約50米即為機(jī)場(chǎng)高速祿口收費(fèi)站出入口，通過該高速可連接繞城道路、寧杭高速等對(duì)外快速道路。因此，目標(biāo)地塊相近具有確定交通優(yōu)勢(shì)，可通過寧溧路、湯銅道路、機(jī)場(chǎng)高速完成城市內(nèi)外的交通聯(lián)系。1．2．公共交通情形項(xiàng)目所處地區(qū)距離南京主城區(qū)較遠(yuǎn)，與江寧相距約17公里，僅有郊縣班車雨銅線（雨花臺(tái)銅山）經(jīng)過，班次少，服務(wù)水平低，不能滿足區(qū)域與南京主城的聯(lián)系。1．3．市政配套情形地塊周邊1000米內(nèi)市政設(shè)施匱乏。目前，緊要基本生活配套倚靠于祿口鎮(zhèn)的少量市政設(shè)施。目前現(xiàn)有可利用配套如下：醫(yī)療：祿口衛(wèi)生院（距離約1KM）。超市：位于祿口鎮(zhèn)的蘇果便利、聯(lián)華超市、如海超市（距離約12KM）農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：祿口鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（距離約12KM）。教育設(shè)施：祿口鎮(zhèn)中心幼兒園、祿口鎮(zhèn)中心學(xué)校、祿口鎮(zhèn)中學(xué)（距離約12KM）。銀行：建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行（祿口鎮(zhèn)）。1．4．周邊房地產(chǎn)開發(fā)情形1．4．1．住宅房地產(chǎn)區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于20**年初，區(qū)域內(nèi)商品住宅體量少，居住環(huán)境較差?，F(xiàn)僅有頤家春天、百利華府、奧斯博恩三個(gè)項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)中。其中奧斯博恩為別墅項(xiàng)目，頤家春天、百利華府為公寓項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目住址總建面積（萬㎡）主力房型銷售均價(jià)（元/平方米）開盤時(shí)間/交房時(shí)間銷售率奧斯博恩寧溧路188號(hào)42（本期6萬）獨(dú)立、雙拼聯(lián)排、疊加3000500020**年10月/20**年11月52%百利華府祿口鎮(zhèn)正陽路1號(hào)4.3二房、三房81111190020**年7月/20**年5月末98%頤家春天機(jī)場(chǎng)高速祿口收費(fèi)站西50米16.5二房、三房6595210020**年11月/20**年1月56%■相關(guān)個(gè)案分析百利華府百利華府位于祿口鎮(zhèn)正陽路1號(hào)。占地面積3.3萬，總建筑面積4.3，容積率1.3，項(xiàng)目共分兩期開發(fā)。建筑形態(tài)為15幢6+1F多層，其中一期5幢，二期10幢，總戶數(shù)378戶。目前在售一期153套房源，面積以81111的二房、三房為主，均價(jià)1900元/平方米，歷史最低價(jià)1680元/平方米。截止20**年4月8日，已去化98%，還剩余3套。二期估量今年4月末推出，均價(jià)約20502100元/平方米。另外，項(xiàng)目二期有約3000㎡的沿街底商，規(guī)劃為社區(qū)配套，銷售方式目前未定。該項(xiàng)目規(guī)模小，建筑品質(zhì)較低。從一期的銷售情況來看，客群為中老年客戶、投資型客戶、低收入青年，購買用途為養(yǎng)老、投資、安家等，其中以中老年客戶和投資客戶為多?？腿壕o要來自于南京主城區(qū)和江寧區(qū)，周邊客戶較少，緊要為祿口鎮(zhèn)上的事業(yè)單位員工。頤家春天頤家春天位于機(jī)場(chǎng)高速祿口收費(fèi)站西50米處，項(xiàng)目占地8萬平方米，總建16.5萬平方米，容積率2.06.建筑形態(tài)為6+1F多層、7F電梯多層，一、二期共21幢，項(xiàng)目整體分3期開發(fā)。一期500多套房源，均價(jià)1900元/平方米，現(xiàn)只剩余少量躍層。目前銷售為二期，總建筑面積5.4萬，共650套，以6595平方米的經(jīng)濟(jì)型二房、三房為主，比例約占61%。另有3542平方米的酒店式公寓119套，比例約占18%，為2幢電梯7層的多層。截止20**年4月8日，總體去化56%，95平方米以下的戶型去化最快。分戶型去化情況表：房型面積戶數(shù)比例銷售率一房354211918%76%二房657814622%71%三房879525039%60%三房118119406%43%四房133305%17%躍層1201436410%2%該項(xiàng)目為目前區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的主力，項(xiàng)目定位于低收入人群，購買目的多為城市居民養(yǎng)老、短線投資、外地人安家置業(yè)?？蛻裟挲g層次不等，有較多數(shù)量的投資客，80%以上的客戶來自南京主城區(qū)及江寧區(qū)。項(xiàng)目以低小面積、低總價(jià)為賣點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)深小，開間大，與同區(qū)域的百利華府相比市場(chǎng)認(rèn)可度較高。一期將于20**年5、6月交付，二期于20**年1月交付，交付后將開通社區(qū)巴士，往還與龍?bào)粗新方饾?rùn)發(fā)與項(xiàng)目之間，解決項(xiàng)目與主城之間公共交通矛盾。該項(xiàng)目與本地塊規(guī)模相當(dāng)，并有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)，因而具有較強(qiáng)的參考性。奧斯博恩奧斯博恩位于寧溧路188號(hào)，總占地64萬平方米，規(guī)劃面積42萬，容積率0.67，建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房。目前在售為一期，建筑形態(tài)包含獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加花園洋房，總建筑面積6萬平方米，以聯(lián)排和疊加為主，比例占71%。一期于20**年11月25日開盤，截止20**年4月8日總體去化52%。分戶型去化情況表：房型面積戶數(shù)比例單價(jià)范圍總價(jià)范圍銷售率獨(dú)立2403803514%均價(jià)500012019026%雙拼2603303815%均價(jià)400010513216%聯(lián)排1903207429%均價(jià)35005512065%疊均價(jià)3000405374%注：據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，樣板房區(qū)同時(shí)也在銷售，實(shí)在為樣板區(qū)41聯(lián)排6套，去化0；43獨(dú)立4套，去化1；45疊加12，去化1該項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)、渡假、休閑為推廣主題，以低價(jià)為賣點(diǎn)。項(xiàng)目北側(cè)建有8萬平方米的親水運(yùn)動(dòng)休閑公園，服務(wù)于社區(qū)并收費(fèi)對(duì)外開放。從銷售情況來看，本項(xiàng)目去化速度較快的為低總價(jià)的疊加和聯(lián)排別墅，而獨(dú)立和雙拼別墅由于總價(jià)高，產(chǎn)品品質(zhì)較低，因此總體性價(jià)比低，去化較慢。該項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)唯一的別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目體量大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的參考性。1．4．2．商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)公開銷售的商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有湯銅道路與寧溧路交界處的南京國(guó)際小商品城，為專業(yè)貿(mào)易市場(chǎng)?！鱿嚓P(guān)個(gè)案分析南京國(guó)際小商品城南京國(guó)際小商品城位于湯銅道路與寧溧路交界處，占地面積95萬平方米，容積率1.19，建筑單體共3層，整體分三期開發(fā)。項(xiàng)目目前在銷售為一期，20**年7月開盤?？偨ㄖ娣e51.4萬平方米，共約4150套房源。銷售方式為1F+2F或1F+3F，一層為商鋪，2F、3F為商務(wù)辦公間，單套面積均為136.8平方米。銷售起價(jià)2600元/平方米，最高價(jià)可達(dá)3500元/平方米，目前工程進(jìn)度至主體結(jié)構(gòu)封頂，將于20**年底交付使用。依據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，截止20**年4月8日，銷售率僅為3%。據(jù)調(diào)研了解，目前項(xiàng)目招商和商管均未能跟進(jìn)。項(xiàng)目前景極不明朗。其他將來商業(yè)供應(yīng)情況項(xiàng)目名稱體量售價(jià)規(guī)劃內(nèi)容備注奧斯博恩商業(yè)街不明（約4000㎡）未定社區(qū)配套服務(wù)位于項(xiàng)目入口臨寧溧路百利華府二期底商約3000㎡未定社區(qū)配套服務(wù)頤家春天三期底商未定未定未定1．4．3．土地市場(chǎng)20**20**年祿口土地出讓情況：地塊名稱成交時(shí)間實(shí)際出讓面積（㎡）成交價(jià)（萬）成交樓面價(jià)格（元/㎡）用地性質(zhì)容積率摘牌單位祿口鎮(zhèn)新城路以南，建設(shè)路以西A地塊9.10203320.69150300商業(yè)1.5南京祿口中關(guān)村科技投資祿口鎮(zhèn)新城路以北、燕湖路以東12.2357527.32700313商業(yè)1.5南京冠宇建材事業(yè)發(fā)展有限公司從出讓情況來看，區(qū)域內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)較為冷清，規(guī)劃多為貿(mào)易、物流用地。三、將來發(fā)展前景評(píng)析1．1．祿口近況祿口鎮(zhèn)位于江寧南部，距離江寧城區(qū)約15公里，目前處于起步建設(shè)階段，城市化水平低，人文環(huán)境差，配套設(shè)施匱乏，中心區(qū)為祿口鎮(zhèn)。祿口的建設(shè)依托于南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，有機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路、湯銅道路穿越交匯，有確定的交通優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)已落戶有南京航天航空高校金城學(xué)院、民辦金肯學(xué)院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農(nóng)藥廠、中港汽車園（建設(shè)中）。區(qū)內(nèi)西南方向有占地15000畝的甘泉湖渡假區(qū)。1．2．發(fā)展規(guī)劃祿口空港工業(yè)園緊靠祿口機(jī)場(chǎng)，規(guī)劃中發(fā)展定位以物流、食品、機(jī)械、電子、皮革、服裝、農(nóng)藥等制造類行業(yè)為主導(dǎo)，定位的核心為物流業(yè)和制造類資產(chǎn)。祿口空港工業(yè)園部分建設(shè)中企業(yè)1、南京六和機(jī)械公司和南京美星鵬科技實(shí)業(yè)有限公司。這兩個(gè)項(xiàng)目均為福特汽車配套，分別生產(chǎn)汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達(dá)1800萬美元和2500萬美元。2、南京金盛國(guó)際采購商貿(mào)中心項(xiàng)目。金盛置業(yè)投資集團(tuán)投資30億元人民幣興建，計(jì)劃建設(shè)以國(guó)內(nèi)外建筑機(jī)械、建材、裝飾、家居產(chǎn)品為主，集產(chǎn)品交易、呈現(xiàn)、貿(mào)易洽談、儲(chǔ)運(yùn)、產(chǎn)品研發(fā)加工及綜合配套為一體的現(xiàn)代化“航母”級(jí)物流交易中心。3、南京環(huán)亞國(guó)際物流建材商貿(mào)中心項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)以裝飾料子倉儲(chǔ)為主、門類齊全、配套設(shè)施完善的大型綜合建材專業(yè)采購中心。該項(xiàng)目總投資20億元人民幣。1．3．區(qū)域發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)地塊所處的祿口鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園，1993年開始啟動(dòng)，規(guī)劃總面積10平方公里，啟動(dòng)面積3.53平方公里，總體規(guī)劃“兩園”“兩城”方案?！皟蓤@”即祿口工業(yè)園、華商科技園，遠(yuǎn)期規(guī)劃1.2萬畝，已開發(fā)3,000畝；“兩城”即華潤(rùn)城、星漢城。香港華潤(rùn)集團(tuán)投資15億元，占地1,000畝的南京華潤(rùn)（國(guó)際小商品城）已開始啟動(dòng)，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂、居住、田園風(fēng)光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。目前祿口板塊沒有岔路口板塊的交通優(yōu)勢(shì)，沒有三山板塊、百家湖板塊的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也沒有東山鎮(zhèn)的配套優(yōu)勢(shì)。資產(chǎn)也緊要規(guī)劃為依托于空港的物流和制造業(yè)，區(qū)域消費(fèi)本領(lǐng)低，短期內(nèi)第三資產(chǎn)難以發(fā)展。而且，由于闊別主城區(qū)，主城區(qū)難以輻射影響該區(qū)域。近期區(qū)域發(fā)展本領(lǐng)有限。第二部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議一、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）1、地域優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于南京祿口鎮(zhèn)。祿口歷史悠久，五代十國(guó)隸屬江寧、上元兩縣，至清代建鎮(zhèn)。現(xiàn)在已被列為全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)、南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)。2、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目相近交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項(xiàng)目緊鄰寧溧道路，靠近機(jī)場(chǎng)高速道路（祿口收費(fèi)站出入口），湯銅道路。距市區(qū)車程僅30分鐘。3、環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊是農(nóng)村，沒有嚴(yán)重的工業(yè)污染，空氣清新，視野開闊。4、地塊優(yōu)勢(shì)：地塊規(guī)定，土地利用率高。5、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周遍已開發(fā)出售的樓盤有頤家春天、百利華府、奧斯博恩莊園，商業(yè)項(xiàng)目有南京國(guó)際小商品城，本區(qū)域的居住氣氛、商業(yè)氣氛即將形成，地塊價(jià)值將有所提升。6、配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于祿口鎮(zhèn)，周邊有教育、醫(yī)療、超市、菜場(chǎng)等基礎(chǔ)生活配套。7、價(jià)格優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格較低能夠吸引客群。8、自身優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目自身帶3.6萬方純商業(yè)區(qū)，自身配套完備。劣勢(shì)（Weakness）1、本項(xiàng)目在目前商品房市場(chǎng)上體量小，很難在短時(shí)間內(nèi)樹立品牌。2、交通不足便利，雖然城市路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但從項(xiàng)目住址到南京主城區(qū)僅一條公交線路雨銅線，該公交線路班次少，服務(wù)水平低，不能滿足項(xiàng)目與南京主城的聯(lián)系。3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施少，配套不整齊，便利性不足。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質(zhì)量和檔次較差。4、由于項(xiàng)目緊靠機(jī)場(chǎng)高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。5、項(xiàng)目周邊綠化稀有，無可利用自然景觀，更無人文景觀。機(jī)會(huì)（Opportunity）1、作為南京衛(wèi)星城、南京市區(qū)“三城九鎮(zhèn)”優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略第一鎮(zhèn)，政府對(duì)項(xiàng)目周遍土地的規(guī)劃和重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目的打造，為本項(xiàng)目供應(yīng)了良好的發(fā)展空間。2、經(jīng)過多家開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，祿口地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)已稍具規(guī)模，南京市民對(duì)祿口區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品的較低價(jià)格和升值空間有確定認(rèn)同。3、項(xiàng)目緊鄰政府重點(diǎn)商貿(mào)項(xiàng)目南京國(guó)際小商品城，肯定為項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來客流。有利項(xiàng)目住宅部分價(jià)值的提升。4、項(xiàng)目區(qū)別于周邊其他項(xiàng)目有純商業(yè)區(qū)域，將來可以打造成服務(wù)于周邊項(xiàng)目的開放式商業(yè)區(qū)。同時(shí)為項(xiàng)目的住宅部分供應(yīng)優(yōu)化完善的商業(yè)配套。威逼（Threat）1、在一、二年內(nèi)區(qū)域內(nèi)住宅類產(chǎn)品的供應(yīng)量放大，在確定程度上會(huì)導(dǎo)致客戶分流，銷售會(huì)有確定難度。2、受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有確定的影響，很多市民對(duì)購房采取持幣觀望的態(tài)度。3、本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)剛起步，市場(chǎng)認(rèn)同度不高。4、目前本區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)用地供應(yīng)量較小，12年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景不明。二、客群定位：該地區(qū)商品房消費(fèi)市場(chǎng)范圍分為兩類：一是核心目標(biāo)客戶：1、市區(qū)退休的老年人（養(yǎng)老一族）分析：這部分人一般市區(qū)有一套房，但是需要讓于子女結(jié)婚或居住，有確定的積蓄，希望能夠購買環(huán)境清靜、空氣較好、配套設(shè)施完善的房子。一般不會(huì)選擇按揭購房，他們一般購買小戶型的房屋。2、祿口本地人（本地一族）分析：祿口本地人，如企事業(yè)單位員工、鎮(zhèn)上的居民和部分務(wù)農(nóng)人員為自身和子女的生活質(zhì)量會(huì)考慮購買本區(qū)域的商品房。3、區(qū)工作的年輕人（工薪一族）分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數(shù)依靠家庭支持供應(yīng)首付，同時(shí)需要信貸消費(fèi)予以支持，購房時(shí)比較關(guān)懷交通問題，一般購買小戶型的房屋。二是非核心目標(biāo)客戶：1、投資客（投資一族）分析：這部分人有確定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力緊要是考慮祿口地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，價(jià)格還有較大的升值空間，所以會(huì)購房進(jìn)行投資。2、外地來寧落戶人員（移民一族）分析：這部分人緊要來自是省內(nèi)或安徽地區(qū)，希望能夠來寧落戶，綜合房?jī)r(jià)因素會(huì)考慮購買本區(qū)域的商品房。三、產(chǎn)品定位：“澳洲風(fēng)格，后優(yōu)化公寓”主題提煉：澳洲風(fēng)格闡釋：澳洲給人自然清新、陽光充分、視野開闊、闊別塵囂之感。澳洲風(fēng)格是生活價(jià)值所在，是生活質(zhì)量所在，是生活品位所在。后優(yōu)化公寓闡釋：隨著宜居時(shí)代的來臨，一部分努力探求生活質(zhì)量，并懂得享受生活的購房者從內(nèi)心深處渴望向無品質(zhì)的第一代普通公寓辭別，離開喧囂擁擠的都市，呼吸清新的空氣、享受自然的綠地，高品質(zhì)的后優(yōu)化公寓是他們心怡的產(chǎn)品。后優(yōu)化公寓是對(duì)傳統(tǒng)的住宅理念的顛覆和創(chuàng)新。憑借領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計(jì)、優(yōu)越的空間尺度感，杰出的品質(zhì)、適中的價(jià)格、優(yōu)雅的形態(tài)，翠屏灣花園在以一種新銳、靈動(dòng)的姿勢(shì)，營(yíng)造出詩意的生活。后優(yōu)化公寓是一種類別墅產(chǎn)品。與別墅相比，兩者在空間布局、建筑形態(tài)、景觀營(yíng)造等方面有著異曲同工之妙。而且后優(yōu)化公寓價(jià)格上的諸多優(yōu)勢(shì)，更貼近普通客群的消費(fèi)勁。第一代公寓與后優(yōu)化公寓比較第一代公寓后優(yōu)化公寓容積率3容積率40%,綠地率60%多層住宅67層多層住宅41、5+1層社區(qū)基本無水景或只有小面積人工水系社區(qū)園內(nèi)水景達(dá)6500平米，而且是自然活水引園，貫穿南北，形成T字形水系社區(qū)有一處或沒有會(huì)所配套社區(qū)擁有1+3配套泛會(huì)所體系。供應(yīng)娛樂、休閑多樣的服務(wù)設(shè)施社區(qū)基本沒有運(yùn)動(dòng)設(shè)施形成運(yùn)動(dòng)設(shè)施體系，擁有室內(nèi)外游泳池，高爾夫果嶺、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等全方位多樣化的運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套社區(qū)基本沒有大型商業(yè)配套社區(qū)擁有10000平米大型商業(yè)設(shè)施8社區(qū)基本不擁有社區(qū)幼兒園社區(qū)擁有1800平米高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園9單體單元沒自主綠地空間單體單元擁有以樹籬、地形高差，用四度空間的概念，營(yíng)造出公共、半公共、半私密、私密四度景觀圍合空間。10戶型設(shè)計(jì)千篇一律，滿足一般的居住功能戶型設(shè)計(jì)具有獨(dú)創(chuàng)性，強(qiáng)調(diào)舒適與宜居，多個(gè)陽臺(tái)與露臺(tái)設(shè)計(jì)加添了人與自然環(huán)境的溝通四：產(chǎn)品建議：項(xiàng)目整體上：加大樓間距，綠化率做到50%，商業(yè)的樓頂做立體綠化。住宅部分：取消原來規(guī)劃中的別墅、酒店公寓，將產(chǎn)品設(shè)計(jì)為10層單身公寓、5+1的多層和11+1的小高層。10層的單身公寓，設(shè)計(jì)為面積在50平米的挑高單身公寓。5+1多層，設(shè)計(jì)面積為7075平米的二室一廳，90100平米的三室一廳，退臺(tái)式花園洋房，確保每戶都有空中庭院，提升產(chǎn)品價(jià)值。11+1小高層，設(shè)計(jì)面積為8085平米的二室一廳，110120平米的三室一廳，有取景框式Penthhouse陽光房。商業(yè)部分：打造社區(qū)鄰里中心，供應(yīng)全方位的商業(yè)配套和服務(wù)鄰里中心型社區(qū)商業(yè)闡釋：鄰里中心的由來。這個(gè)理念是來自于居者有其屋的新加坡。新加坡建屋發(fā)展局成立初期，鄰里中心有一個(gè)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)，而且在漸漸的提升的，至90時(shí)代，通過多年來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)新模式的鄰里中心。97年10月份成立了蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心有限公司，通過不絕的實(shí)踐，形成了中國(guó)式的鄰里中心完整的經(jīng)營(yíng)理念，依據(jù)周邊上去不同時(shí)期、不同顧客的需求，創(chuàng)新完善功能設(shè)置，以人為本?，F(xiàn)鄰里中心設(shè)定了一個(gè)基本的12項(xiàng)功能，緊要將商業(yè)和公益有機(jī)的結(jié)合起來，一些政府需求的，一些百姓必備的功能，努力實(shí)現(xiàn)顧客、經(jīng)營(yíng)者、政府三者滿意，取得了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的良好局面。鄰里中心標(biāo)志著中國(guó)在開發(fā)現(xiàn)代化社區(qū)服務(wù)方面的先驅(qū)精神。本案要借鑒鄰里中心的先進(jìn)理念，打造一個(gè)以商業(yè)服務(wù)新概念的社區(qū)商業(yè)中心。鄰里中心的協(xié)議的相關(guān)必備12大功能：超市、銀行、郵政、餐飲店、洗衣店、美容美發(fā)、藥店、文化用品店、維護(hù)和修理店、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)、衛(wèi)生所中的部分為經(jīng)營(yíng)主體；以核心主力店先行，輔佑襄助店隨后的原則和服務(wù)、零售項(xiàng)目?jī)?yōu)先、輔佑襄助項(xiàng)目配套的原則。輔佑襄助主力店服務(wù)設(shè)施輔佑襄助主力店零售設(shè)施輔佑襄助主力店配套輔佑襄助店文化娛樂設(shè)施輔佑襄助主力店餐飲設(shè)施核心主力店：銀行、郵局、電信等美容美發(fā)、診所、家電維護(hù)和修理等核心主力店：綜合超市服裝、電器、家居、書店、音像店、文化用品等各類專業(yè)店商品特色店核心主力店：影院、健身中心等藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等核心主力店：咖啡簡(jiǎn)餐、酒吧等快餐店、風(fēng)味小吃、熟食店、冰品店等鄰里中心業(yè)種劃分列表：景觀設(shè)計(jì)建議：景觀設(shè)計(jì)理念的要素要素一：周邊環(huán)境的選擇與外延拓展小區(qū)的環(huán)境定位，要結(jié)合該城市的形象定位，要與城市的大環(huán)境風(fēng)格相協(xié)調(diào)，把住宅小區(qū)景觀融入整個(gè)城市之中。要素二：內(nèi)部整體環(huán)境與外部環(huán)境風(fēng)格協(xié)調(diào)對(duì)于本項(xiàng)目而言，其內(nèi)部整體環(huán)境就要作相應(yīng)的設(shè)計(jì)，如營(yíng)造綠色生活文化來切合美好的自然景觀。力求將小區(qū)融入周邊的自然環(huán)境之中。要素三：內(nèi)部環(huán)境的整體構(gòu)筑包含建筑風(fēng)格（外形及質(zhì)地、顏色）、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、智能環(huán)境.建筑外立面的的新奇創(chuàng)新可以給人深刻的印象，并可成為樓盤成功定位的特征之一、建筑風(fēng)格和目標(biāo)市場(chǎng)的定位要準(zhǔn)確，而環(huán)境和景觀的也營(yíng)造也要既然符合與建筑的和諧，也要吻合目標(biāo)客群的審美情趣。要素四：?jiǎn)误w景觀（園林、園建、藝術(shù)作品和屏蔽物等）的設(shè)計(jì)與營(yíng)造單體景觀是形成居住面貌和特點(diǎn)的緊要因素。單體小品功能簡(jiǎn)明、體量小巧、造型新奇別致，帶有心境與特色，小品雖不能起主導(dǎo)作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造環(huán)境藝術(shù)的緊要構(gòu)成部分。依據(jù)德式的建筑風(fēng)格的形成，和居住環(huán)境的特色，居民的文化與喜好，空間的特性、顏色、尺度以及本地環(huán)境特點(diǎn)等，打造小品的表現(xiàn)形式與內(nèi)容，與環(huán)境和人文和諧統(tǒng)一、相得益彰。單體景觀起到中介作用，即對(duì)兩個(gè)相互對(duì)比的環(huán)境進(jìn)行調(diào)整，以求得人的視覺和心理平衡，加強(qiáng)不同環(huán)境的活力。這種中介作用包含分割作用、聯(lián)結(jié)作用、過渡作用等。單體景觀包含：入口、門與圍墻、坐椅與桌凳、地面鋪裝、停車場(chǎng)、候車棚、路障、指示牌與標(biāo)志、庭院、花架與亭、臺(tái)階與擋土墻、拉極站與廢物箱、雕塑、花池、水景等等。景觀設(shè)計(jì)原則1.健康性居住環(huán)境空氣要保持清新、自然、防止各種有害氣體和物質(zhì)的濃度超標(biāo)。居住環(huán)境的實(shí)體要素如住宅和其他設(shè)施的布局要能組織起良好的自然通風(fēng)系統(tǒng)。健康性還指空間品質(zhì)的健康，要求周邊環(huán)境具有蓬勃的朝氣，以感染居民，使之具有良好的心態(tài)。同時(shí)健康性還要求有健康身心的設(shè)施，空間配套齊全，滿足居民磨練身體的需求。2.舒適性居住環(huán)境的舒適性教唆用上和視覺上的感受，讓居民體驗(yàn)輕松、安閑的居住生活，躲避受到眩光、氣候的侵害。安靜、空氣、綠化這三個(gè)要素是人們最為關(guān)懷的舒適性基礎(chǔ)，通常衡量舒適度的因素有：居住密度、綠地面積、室外活動(dòng)場(chǎng)合面積與設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、室外環(huán)境的噪聲標(biāo)準(zhǔn)、日照、空氣質(zhì)量等各項(xiàng)指標(biāo)；從家門口走到戶外活動(dòng)場(chǎng)合，有良好的過渡、如風(fēng)雨廊、小涼亭等，以滿足人的行為需要為標(biāo)準(zhǔn)。3.安全性安全是人生存的首要條件，沒有安全性也就談不上其他各方面的特征，居住環(huán)境的安全性表現(xiàn)在日常安全系統(tǒng)，防災(zāi)安全系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)等方面。環(huán)境的道路交通設(shè)計(jì)要做到人車分流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動(dòng)設(shè)施要盡量做到適合不同人的需要，實(shí)現(xiàn)無障礙設(shè)計(jì)的要求，提高安全性等級(jí)；兒童活動(dòng)場(chǎng)合的設(shè)置特別要考慮家長(zhǎng)方便進(jìn)行視覺監(jiān)護(hù)。4.文化性自然環(huán)境、建筑風(fēng)格、社會(huì)風(fēng)尚、生活方式、文化心理、審美情趣、民俗傳統(tǒng)等構(gòu)成地方文化的獨(dú)特內(nèi)涵。居住環(huán)境的營(yíng)造應(yīng)當(dāng)就是這些內(nèi)涵的綜合體現(xiàn)，它的創(chuàng)造過程就是這種內(nèi)涵的不絕提純、演繹的過程。應(yīng)充分找尋與現(xiàn)代居住空間環(huán)境的契合點(diǎn)，以不同的方式、從空間形式、尺度、界面的顏色、細(xì)部表實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的理解，連續(xù)文化脈絡(luò)。環(huán)境的文化性還體現(xiàn)在環(huán)境與人的行為互補(bǔ)過程中，美好的環(huán)境提升居民的自發(fā)意識(shí)，而文明的行為活動(dòng)，反過來又促進(jìn)環(huán)境品質(zhì)的提升。5.原則性回歸自然、親近自然是人的天性，也是全球發(fā)展的基本戰(zhàn)略。引入自然界的山、水、綠化，模擬自然風(fēng)光，也是居住環(huán)境的基本要求。具有生態(tài)性的居住環(huán)境能夠喚起居民美好的情趣和情感的寄予，人與自然共生共棲，才略體驗(yàn)到永恒的真理及“天人合一”的哲學(xué)思想的最高境界。6.識(shí)別性居民是小區(qū)環(huán)境的主體，要求所處的環(huán)境具有基本的識(shí)別性，讓居民能分辯出自已的住宅以及自身在空間環(huán)境中所處的位置、方向、進(jìn)而掌握環(huán)境的構(gòu)成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時(shí)間和場(chǎng)合的需求，以最佳的方式到達(dá)自已想到達(dá)的位置，參加自已想?yún)⒓拥幕顒?dòng)。強(qiáng)化識(shí)別性、需求予以外部空間以視覺上鮮明的個(gè)性?？梢越?jīng)槙物、雕塑、噴泉等景觀構(gòu)筑物為標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。7.領(lǐng)域性小區(qū)環(huán)境不同于一般公共環(huán)境，它的領(lǐng)域性要求猛烈、層次多樣。居住環(huán)境可歸結(jié)為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個(gè)層次構(gòu)成的空間體系。8.多樣性“造園無格、借景有因”說的就是無需固定的格局、形式、要因地制宜地將景觀組織起來、各種景色皆可為我所用。9.和諧性多樣化的環(huán)境各要素之間做到和諧統(tǒng)一，躲避不同形式、風(fēng)格、顏色的要素產(chǎn)生沖突和對(duì)立。同時(shí)，環(huán)境構(gòu)成要素作為實(shí)體來構(gòu)成空間，空間才是環(huán)境的主角，各要素需要為環(huán)境和諧的整體利益而限制自身不適合的夸張表現(xiàn)，使各自的先后、主次、附屬分明、共同構(gòu)筑協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的環(huán)境景觀。10.連續(xù)性在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中緊要包含建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。界面連續(xù)除帶來視覺上的整體感外，也會(huì)造成空間的穿插和流動(dòng)。應(yīng)當(dāng)注意居民在居住區(qū)內(nèi)不同時(shí)間、空間、方位的視角和活動(dòng)方式，進(jìn)行全方位的景觀設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造步移景異，延綿不絕的效果。尤其要重視節(jié)奏、形式、顏色與空間的協(xié)調(diào)。11.自然性景觀設(shè)計(jì)的源泉來自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。讓小區(qū)景觀成為大自然的延長(zhǎng)，讓居民仿佛置身于自然環(huán)境之中去。項(xiàng)目與景觀模式的對(duì)接1.區(qū)域大環(huán)境與小環(huán)境的有機(jī)結(jié)合綜觀區(qū)域環(huán)境全局，從項(xiàng)目的地域性與人文環(huán)境入手，挖掘市場(chǎng)中最符合消費(fèi)者需求的景觀環(huán)境。依據(jù)三山板塊周邊自然環(huán)境優(yōu)越的情況啟程，打造出翠屏灣花園城融于自然又富創(chuàng)新理念的景觀環(huán)境。在景觀規(guī)劃中通過“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠?qū)⑿^(qū)的內(nèi)部小景與外部自然水源相和諧。2.澳洲文化的環(huán)境構(gòu)筑作用創(chuàng)造澳洲文化氛圍，既可與建筑外立面協(xié)調(diào)，使整個(gè)小區(qū)風(fēng)格渾然一體，自成一格。更能誘發(fā)人們的新奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品價(jià)