體育運(yùn)動(dòng)主題公園開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

體育運(yùn)動(dòng)主題公園開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告體育運(yùn)動(dòng)主題公園開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告/體育運(yùn)動(dòng)主題公園開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告體育運(yùn)動(dòng)主題公園開發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告項(xiàng)目名稱: 某體育運(yùn)動(dòng)主題公園承擔(dān)單位：某置業(yè)分企業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行期 ：-1-第一章 項(xiàng)目大要一、項(xiàng)目名稱：某體育運(yùn)動(dòng)主題公園二、建設(shè)單位：某置業(yè)分企業(yè)三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：四、項(xiàng)目建設(shè)地址：某開發(fā)區(qū)鹽田村半島五、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：某體育運(yùn)動(dòng)主題公園是為某工業(yè)開發(fā)區(qū)的配套項(xiàng)目之一， 位于某東南10公里的鹽田村半島。公園占地1500畝，該項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括超大型的綠化草坪，沿海旺盛的原生態(tài)紅樹林與建筑面積為 6000平方米的擁有各種室內(nèi)健身場(chǎng)館的綜合會(huì)所， 大型健身場(chǎng)館、一座高品位酒店以及占地 300畝、180棟建筑面積約50000平方米的低層住宅，預(yù)計(jì)總投資 10000萬(wàn)元。-2-第二章 項(xiàng)目地址現(xiàn)狀及建設(shè)必要性第一節(jié) 項(xiàng)目地址的現(xiàn)狀1、場(chǎng)所地址鹽田村半島位于儋洲灣，除北側(cè)外三面對(duì)海。處在某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東部，距環(huán)島西線約15公里，距某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)約9公里，從某公路進(jìn)入約3.5公里，交通便利，地理地址優(yōu)越。2、自然情況鹽田村半島屬于熱帶島嶼季風(fēng)海洋性天氣， 夏無酷熱，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫24.7度（七月氣溫最高平均 29.3度，一月氣溫最低平均18.9度）；冬春干旱，夏秋多雨，區(qū)內(nèi)年均降雨量約 1100毫米；常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)和東北風(fēng)。 場(chǎng)所主要位于火山巖臺(tái)地，部分位于濱海相海漫灘。地層由殘積粘土、強(qiáng)風(fēng)化玄武巖、中風(fēng)化玄武巖及中砂組成，場(chǎng)所牢固，種類 I類，地震設(shè)防烈度為 7度。地形起伏較大，地下水位變幅較大。實(shí)測(cè)地下水位埋深為 1.00M——6.50M。海邊生長(zhǎng)著國(guó)家一級(jí)保護(hù)樹種“紅樹林”，被稱為海岸衛(wèi)士，形成了一道獨(dú)特的綠色景色線。3、基礎(chǔ)設(shè)施道路、供電、供水、排水排污、燃?xì)?、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施，有待于規(guī)劃建設(shè)。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性1、促進(jìn)某旅游產(chǎn)業(yè)的調(diào)整隨著世界旅游事業(yè)的發(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐漸向多元化、 個(gè)性化-3-的方向發(fā)展，如科技游、會(huì)議游、溫泉康樂游、高爾夫休閑游等。而能夠集休閑娛樂和體育健身為一體的大型體育公園，成為業(yè)者們爭(zhēng)相開發(fā)的新的目標(biāo)市場(chǎng)。某島位于北緯 18°10’—20°10’，與美國(guó)的夏威夷處在同一緯度。北隔瓊州海峽相望大陸，西臨北部灣與越南相鄰，東瀕香港、臺(tái)灣，東南方是菲律賓，南以南海與馬來西亞、印尼、新加坡相接。某地處太平洋經(jīng)濟(jì)圈的中部，優(yōu)越的地理地址為開拓東南亞休閑旅游市場(chǎng)提供了得天獨(dú)厚的有益條件。同時(shí)，某四時(shí)如春，空氣新鮮，環(huán)境優(yōu)異，較我國(guó)北方地域有更優(yōu)越的自然條件。我們應(yīng)該充分利用這些優(yōu)勢(shì)，在某建設(shè)高品位的與國(guó)際接軌的超大型體育公園， 供應(yīng)一流的軟硬件配套條件，全面提升酒店、旅游、航空、金融等領(lǐng)域的服務(wù)水平，積極促進(jìn)某的旅游從單一的觀光旅游向度假游、 健身游等多元化、高層次方向發(fā)展。2、提升整個(gè)某開發(fā)區(qū)的層次體育休閑公園的出現(xiàn)，是城市居民在必然物質(zhì)生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢(shì)。 體育公園在設(shè)計(jì)過程中需充分掌握其屬性，創(chuàng)立出適應(yīng)時(shí)代特色的園林。國(guó)際一流的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、建設(shè)，依照國(guó)際常例運(yùn)作管理，可加強(qiáng)某、某的品牌效應(yīng)，擴(kuò)大某開發(fā)區(qū)的影響力以及對(duì)外的吸引力。3、帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和增值低層住處與體育公園合二為一，各處彰顯尊貴氣味，實(shí)乃頂級(jí)成功人士的最正確選擇。體育公園幾乎就是大自然的原來容顏， 遠(yuǎn)離現(xiàn)代城市吵鬧鬧區(qū)，不但為游客供應(yīng)了廣闊的活動(dòng)空間， 獲取日光浴與空-4-氣浴。而且運(yùn)動(dòng)休閑后可在低層住處洗溫泉浴。獲取身體疲倦的恢復(fù)。將運(yùn)動(dòng)與低層住處休閑有機(jī)結(jié)合，有益于改進(jìn)投資環(huán)境，極大地提升住處的價(jià)值，有效帶動(dòng)地產(chǎn)的開發(fā)和增值。第三章 市場(chǎng)解析第一節(jié) 體育休閑公園與城市的關(guān)系一、體育休閑公園的由來城市化是20世紀(jì)人類社會(huì)最引人凝視的問題之一，現(xiàn)在全球人口的多半約30億人生活在城市地域。我國(guó)的城市化進(jìn)度仍在加速進(jìn)行之中。有統(tǒng)計(jì)資料表示，當(dāng)前我國(guó)城市人口占全國(guó)人口總數(shù)近％。由于工作壓力大，加之平常缺乏鍛煉，城市人的身體正日益變得纖弱，好多人開始感覺到城市生活的不適。同時(shí)，在今世城市生活中，人們流行病之一的乏力癥，即體力減退就是由于運(yùn)動(dòng)量不足而造成的。它的醫(yī)療方法就是在露天的綠樹叢中進(jìn)行體育鍛煉和運(yùn)動(dòng)。另?yè)?jù)世界衛(wèi)生組織一項(xiàng)對(duì)疾病危險(xiǎn)峻素的檢查表示：體力活動(dòng)不足或靜態(tài)生活方式是全球引起死亡和殘疾的前10項(xiàng)原因之一，而有規(guī)律的室外活動(dòng)又是增進(jìn)和保持健康最簡(jiǎn)單易行的方法之一。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國(guó)家中寬泛存在的體力活動(dòng)不足和靜態(tài)生活方式正日益成為威脅我國(guó)城市居民健康和生活質(zhì)量的重要因素。有資料顯示：有比率高達(dá)70%的居民處于亞健康狀態(tài)。所謂"亞健康"，是健康與患病間的過渡階段。在必然程度上，城市生活正在背叛人們所追求的健康目標(biāo)。城市化程度越高，可供人們戶外平常活動(dòng)的場(chǎng)所就越來越少。如何在城市化過程中為居民供應(yīng)更多的城市綠色空間，是-5-城市經(jīng)濟(jì)可連續(xù)發(fā)展的要點(diǎn)。要?jiǎng)?chuàng)立城市綠色生活，還居民以健康，要點(diǎn)在于建設(shè)優(yōu)異的生態(tài)環(huán)境，提議市民積極參加體育活動(dòng)。經(jīng)過使公眾享受綠色生活，推進(jìn)城市生活質(zhì)量的連續(xù)改進(jìn)。眾所周知，健康的生活離不開優(yōu)異的生態(tài)環(huán)境與積極的體育鍛煉。優(yōu)美的自然環(huán)境則令人心曠神怡，伸展身心，積極的體育鍛煉有助于人們緩解工作壓力，強(qiáng)健體魄。所以，體育休閑公園的出現(xiàn)正適合于現(xiàn)代多半市的需求。它是以運(yùn)動(dòng)為主的公園，主要供人們進(jìn)行體育鍛煉，參加體育游戲，進(jìn)而起到醫(yī)治和預(yù)防疾病的作用。它超越了一般公園的功能，有機(jī)結(jié)合了綠地與運(yùn)動(dòng)，同時(shí)也為市民供應(yīng)更多的、充滿情味地參加體育活動(dòng)的機(jī)遇，是市民身心健康的 "充電器"。體育休閑公園是國(guó)際上２０世紀(jì)９０年代提出的新看法， 其實(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家在三四十年代已開始在試一試，在歐洲各國(guó)十分寬泛。自古以來，體育活動(dòng)以及運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練與綠化就有著親近的關(guān)系。 古希臘人認(rèn)為，只有在自然環(huán)境中進(jìn)行體育鍛煉，對(duì)人的智慧和身體發(fā)育才能產(chǎn)生有益的作用和影響。初期，人們對(duì)一些擁有最簡(jiǎn)陋體育設(shè)施的場(chǎng)所進(jìn)行綠化或?qū)?chǎng)所建在大片綠地周邊， 或直接建在草地上。今后逐漸發(fā)展到從建筑茂密的城市中心劃出一小塊土地設(shè)置供體育表演的設(shè)施。 它可供各階層居民在綠茵叢中進(jìn)行戶外游憩。 大家都知道，在一般情況下，公園游人最集中的時(shí)間是在夏季夜晚此后和節(jié)假日期間。 這時(shí)，大片廣闊的林中空地和草地上充滿地被草本， 大片草地經(jīng)常成為此類公園平面規(guī)劃的中心。同時(shí)也具備供進(jìn)行體育活動(dòng)及睜開民間游樂活動(dòng)的綜合設(shè)施和沉寂的休息區(qū)。"2000 年人人享有保健"是新世紀(jì)的健康新理念，傳統(tǒng)的醫(yī)學(xué)模-6-式已隨著醫(yī)學(xué)事業(yè)的不斷進(jìn)步，發(fā)生了根本的變化。從先人們是病了今后才去看醫(yī)生，進(jìn)而到主動(dòng)學(xué)習(xí)衛(wèi)生保健知識(shí)，關(guān)心自然與天氣對(duì)人類的影響，直至現(xiàn)在的主動(dòng)保護(hù)的健康理念，這其中發(fā)生了深刻的變化。體育休閑公園之所以在全球得以普及，是由于它能借助于自然因素，供人們進(jìn)行體育鍛煉，應(yīng)用自然的方式來治療疾病，加強(qiáng)體質(zhì)。而且這類保健方式簡(jiǎn)單易行，便于實(shí)行應(yīng)用。人們?cè)谶@里利用空氣、陽(yáng)光和花草樹木進(jìn)行治療。全身心地投入自然的懷抱,遠(yuǎn)離喧鬧塵囂。人們希冀置身于這悠閑的時(shí)空，尋訪到桃紅柳綠的樂園，聽讀自然的信號(hào)，進(jìn)入真切的悠閑世界。二、城市建設(shè)與體育公園由于城市的工業(yè)發(fā)展，為城市景觀帶來了不利影響，促進(jìn)了人們對(duì)綠色景觀在生態(tài)功能上的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)城市綠地系統(tǒng)來改進(jìn)城市環(huán)境，已成為景觀設(shè)計(jì)的主要任務(wù)之一。城市綠地的生態(tài)功能成為城市綠地景觀設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)，并把綠地作為城市的"肺"來設(shè)計(jì)。其目的是為了改進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境。城市的綠地覆蓋率或人均綠地占有面積被作為衡量城市景觀利害的主要指標(biāo)。從城市建設(shè)的角度而言，由于城市空間有限，建筑密度較高，當(dāng)前我國(guó)城市寬泛存在綠地覆蓋率太低，人均綠地面積不足的問題。同樣，不容忽視的是，居民戶外體育活動(dòng)場(chǎng)所也是相當(dāng)緊缺的。在相對(duì)有限的城市用地中，如何挖掘潛力，使綠地賞析性和合用性結(jié)合，整體優(yōu)化景觀系統(tǒng)功能，創(chuàng)立生態(tài)與景觀綜合效益最正確的綠色空間，是我們應(yīng)該認(rèn)真面對(duì)的一項(xiàng)任務(wù)。建設(shè)體育休閑公園將綠地與體育場(chǎng)全部機(jī)地融為一體，在創(chuàng)立出自然景觀的同時(shí)，也建成了體育健身場(chǎng)所。既創(chuàng)立出優(yōu)美而內(nèi)涵充分-7-的環(huán)境，又令人們?cè)谶@優(yōu)雅的環(huán)境之中運(yùn)動(dòng)，且節(jié)約了城市用地，真可謂是一舉多得。體育休閑公園能夠充分發(fā)揮綠地在改進(jìn)城市生活質(zhì)量中的作用，對(duì)綠化建設(shè)進(jìn)行再認(rèn)識(shí)，向交融多種活動(dòng)的生態(tài)綠地建設(shè)方向發(fā)展，重申活動(dòng)多樣、內(nèi)容豐富，以保護(hù)居民身心健康和重生自然的高度發(fā)展，令人、自然、環(huán)境之間的關(guān)系更趨協(xié)調(diào)停睦。世紀(jì)的城市環(huán)境建設(shè)，越來越多地將目光投向人的需求。隨著市民生活質(zhì)量的提升，側(cè)重生活質(zhì)量、強(qiáng)身健體將是市民生活的重要內(nèi)容。三、現(xiàn)代體育休閑公園的創(chuàng)立和利用體育休閑公園的出現(xiàn)，是城市居民在必然物質(zhì)生活條件滿足此后，追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢(shì)。體育公園的種類好多，有從事某一項(xiàng)（如網(wǎng)球、游泳）運(yùn)動(dòng)的；有供某一年齡組（如少年兒童、青年）使用的體育公園；或按功能作用不同樣而分的（如訓(xùn)練、體育表演、體育醫(yī)療等）；也有多功能的綜合體育公園，既可進(jìn)行各種不同樣的體育鍛煉，又可供游人進(jìn)行積極休息?？傊?，體育公園設(shè)計(jì)的基點(diǎn)是需要“綠化”，其要點(diǎn)是"運(yùn)動(dòng)"。當(dāng)前，體育休閑公園已在好多國(guó)家獲取了實(shí)行。這類公園的布局形式好多，其布局基礎(chǔ)就是創(chuàng)立出美麗的景色，并將體育活動(dòng)與自然環(huán)境融為一體。比方英國(guó)的可片-希爾公園，它是英國(guó)的第一座體育公園。園內(nèi)考慮了游泳池、網(wǎng)球，有小船、湖泊、碼頭和其他設(shè)施。在英國(guó)，草地和鋪設(shè)了地被植物的林中空地多用作體育體育場(chǎng)，進(jìn)而使這些場(chǎng)所真切擁有公園特色。在瑞士蘇黎世州建筑了獨(dú)到的體育公園中心系統(tǒng)。 設(shè)計(jì)師在喬灌-8-木之間廣闊的林中空地上建筑了體操場(chǎng)、 體操館。在草坪和硬質(zhì)地面上建筑了游戲場(chǎng)、游泳設(shè)施和文化教育設(shè)施，包括展覽館、音樂廳和游藝館等。在面積有限的用地上集中建筑了好多設(shè)施和裝置， 為游人沉寂休息和從事多種形式的訓(xùn)練和娛樂創(chuàng)立了宜人的環(huán)境。 在各分區(qū)和各場(chǎng)所間，合理配置的綠化與巧妙利用自然地形相結(jié)合， 不僅使各區(qū)，而且使公園與周圍用地間形成優(yōu)異的隔斷。瑞典的格夫列市的體育公園中，設(shè)計(jì)師在林中流出大片空地供游人休息及自由玩耍。公園東部夏季使用率很高，這里有游泳池和水上娛樂項(xiàng)目。西部主要供人們冬季從事體育鍛煉，在30米的小山崗上建筑了擁有不同樣坡度和地形的山坡，這對(duì)于乘雪橇或滑雪板的青少年很適合。這些都是外國(guó)體育休閑公園中較為成功的模范。 當(dāng)前國(guó)內(nèi)很多城市，如北京、西安、深圳等也在興建體育公園。深圳龍崗體育公園是其中成功的模范，它將高爾夫與自然環(huán)境親近的結(jié)合在一起， 讓球手們?cè)谒叭绠?，山色如?shī)的環(huán)保環(huán)境和新鮮的空氣中， 真切享受高爾夫球運(yùn)動(dòng)所帶來的健康樂趣。某體育運(yùn)動(dòng)主題公園也必然會(huì)成為一個(gè)很好的平臺(tái)，它將提升某的城市品位，促進(jìn)某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公園空間環(huán)境的創(chuàng)立，將現(xiàn)代都市人的關(guān)注生命、享受生活的需求向來置于首位，力求表現(xiàn)生態(tài)化和人性化。它在功能上與體育設(shè)施相響應(yīng)，將健身活動(dòng)融于自然景色中，進(jìn)而達(dá)到了生態(tài)健身的收效。四、崇尚自然→提升生活質(zhì)量→體育休閑公園以鋼筋水泥為支撐的現(xiàn)代都市建筑， 令人們?cè)絹碓竭h(yuǎn)離自然，對(duì)-9-于奔走在繁華都市的現(xiàn)代人，回歸自然的民俗無疑能幫助他們減少壓力、舒緩身心、迎合他們親近自然的需求。所以在今天，崇尚自然、返璞歸真的的大趨勢(shì)下，回歸自然是都市人的志趣所在。只有倡"回歸自然"、進(jìn)行積極的體育運(yùn)動(dòng)，才能令人們?cè)诂F(xiàn)在高科技快節(jié)奏的社會(huì)生活中獲取生理和心理的平衡。當(dāng)前城市建設(shè)日異月新，各種公共綠地建設(shè)給我們的城市生活帶來了活力，大家也許都有這樣的感覺：望著大片綠油油的草地，也許還有幾個(gè)小鳥在其中跳躍，誰(shuí)都難免涌起在草地上放松一下的激動(dòng)。但遺憾的是這些草地多半禁止游人入內(nèi)，所以生活在城市中的人們?cè)缇土?xí)慣了控制住自己的激動(dòng)。好多城市綠地更多地側(cè)重其景觀功能而忽視人的真切需求。我們認(rèn)為對(duì)于城市的綠化建設(shè)而言，應(yīng)該把賞析性與合用性結(jié)合起來，并更重視于合用性。當(dāng)前的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該是設(shè)計(jì)師對(duì)整體景觀，包括自然的和人性的各元素進(jìn)行整體安排和協(xié)調(diào)的過程，這意味著人們不再把單一景觀元素作為設(shè)計(jì)對(duì)象，而是同時(shí)把組成景觀環(huán)境整體的全部元素都作為設(shè)計(jì)的依照與目標(biāo)，為居民需要而設(shè)計(jì)，為美而設(shè)計(jì)，也為更合理的城市環(huán)境而設(shè)計(jì)，最后使景觀系統(tǒng)的功能獲取整體優(yōu)化。以運(yùn)動(dòng)為主題的體育休閑公園正是適應(yīng)了都市人的本質(zhì)需求，將綠色景觀與運(yùn)動(dòng)、興趣有效地結(jié)合起來，在綠色中創(chuàng)立了個(gè)性突出、設(shè)施齊全、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的體育活動(dòng)區(qū)，引導(dǎo)居民投入積極的健身活動(dòng)。同時(shí)"綠肺"功能對(duì)于保護(hù)人們的身體健康偉績(jī)卓著。它吻合了人們崇尚自然，關(guān)注生命的訴求，對(duì)于提升城市生活品位功不可以沒。加強(qiáng)綠化、改進(jìn)生態(tài)和積極運(yùn)動(dòng)、加強(qiáng)體質(zhì)是城市居民的心聲。-10-從這一角度上說，建設(shè)體育休閑公園適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，所以，它的出現(xiàn)是城市居民在必然物質(zhì)生活條件滿足此后，追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢(shì)。吻合人類返璞歸真、回歸自然、享受生活的美美夢(mèng)想。最后，我們應(yīng)該有充分的原因相信，體育休閑公園在某將會(huì)有更大的發(fā)展。第二節(jié) 某體育運(yùn)動(dòng)主題公園的市場(chǎng)定位與優(yōu)勢(shì)解析經(jīng)過對(duì)世界發(fā)達(dá)國(guó)家體育公園的發(fā)展歷程解析，并同國(guó)內(nèi)和某體育現(xiàn)狀進(jìn)行比較，得出國(guó)內(nèi)體育公園無論在數(shù)量上和品位上均有極大的發(fā)展空間。某體育運(yùn)動(dòng)主題公園將充分借助優(yōu)異的紅樹林等自然生態(tài)環(huán)境、溫泉資源、水鄉(xiāng)與海灣的地形地貌等特色，邀請(qǐng)國(guó)際一流的設(shè)計(jì)師、造型師及監(jiān)理師，打造的世界級(jí)作品。在此基礎(chǔ)進(jìn)步行市場(chǎng)定位：一、目標(biāo)客源地域定位結(jié)合某在亞太地域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及當(dāng)前某客源中國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地域與韓國(guó)、日本及臺(tái)灣地域占較大比率的情況，以及某自己的特色，某體育運(yùn)動(dòng)主題公園將要點(diǎn)開發(fā)：1、內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域，或定向于某個(gè)花銷集體，如外商、證券從業(yè)者等，發(fā)揮體育公園將健身、休閑及商業(yè)交際圓滿結(jié)合的優(yōu)勢(shì)；2、東南亞及臺(tái)、港、澳等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地域市場(chǎng)；3、某自己的大型單位以及某西線當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。二、優(yōu)勢(shì)解析規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。體育公園已經(jīng)成為一種新興的產(chǎn)業(yè)，體育-11-健身已經(jīng)成為現(xiàn)在世界的主要潮流，綠色旅游已經(jīng)成為一種時(shí)興，各種體育產(chǎn)品已經(jīng)獲取了特別驚人的經(jīng)濟(jì)效益，體育已經(jīng)成為了一條完滿的產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)體育公園的規(guī)?；_發(fā)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。某體育運(yùn)動(dòng)主題公園為某西線現(xiàn)有唯一的體育公園，建成后公園將積極開發(fā)旅游觀光和運(yùn)動(dòng)健身市場(chǎng)，在獲取優(yōu)異經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，將極大地提升某開發(fā)區(qū)的國(guó)際和國(guó)內(nèi)有名度。而規(guī)模經(jīng)濟(jì)會(huì)給每一個(gè)體育公園帶來利處，在某省的規(guī)劃中西線也將增建若干個(gè)體育項(xiàng)目，我們將成為西線第一個(gè)受益的人， 由于一個(gè)體育公園的培育和發(fā)展是需要時(shí)間的，我們走在了其別人的前面。第三節(jié) 如何加強(qiáng)體育公園的核心競(jìng)爭(zhēng)力目標(biāo)定位和市場(chǎng)解析的正確將為體育公園的設(shè)計(jì)、 建設(shè)工作供應(yīng)依照，但我們也要客觀面對(duì)整其中國(guó)地域的體育環(huán)境差異問題， 這里所講的差異主要指南北地域天氣、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異帶來的體育公園經(jīng)營(yíng)的差異，這類差其他明確將使我們?cè)诮ㄔO(shè)的初期就對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)提供發(fā)展戰(zhàn)略和依照，進(jìn)而加強(qiáng)整個(gè)公園的核心競(jìng)爭(zhēng)力。眾所周知，某是一個(gè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的省份，所以對(duì)于大型綠色健身旅游， 整個(gè)某省參與的人是很有限的，我們想經(jīng)過體育公園的建設(shè)提升國(guó)投企業(yè)的自己形象，帶動(dòng)周邊地域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為國(guó)投企業(yè)今后的道路確定基礎(chǔ)。所以我們?cè)诮ㄔO(shè)之初就要從幾個(gè)方面不斷加強(qiáng)我們公園的核心競(jìng)爭(zhēng)力，第一，從我們公園的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境下手，我們有其他體育公園無可比較的自然條件，我們的體育公園建在半島上，這在全國(guó)還沒有，我們公園周圍被旺盛的紅樹林包圍，這在全國(guó)也沒有，我們有溫泉看法還有游艇碼頭和海上娛樂看法，這些都把我們和其他的體育公園區(qū)分開-12-來，我們要在設(shè)計(jì)和宣傳上不斷明示或表示我們的客人， 我們是國(guó)內(nèi)最好的體育公園；其次，側(cè)重人才的開發(fā)和保留。一個(gè)好的體育公園必定有好的管理者才能健康連續(xù)發(fā)展， 各種專業(yè)管理人員包括草坪的養(yǎng)護(hù)，原生態(tài)保護(hù)，再加上一級(jí)保護(hù)植物紅樹林的保護(hù)，人數(shù)要達(dá)到200以上，部分體育公園的管理人員中，有工商管理專業(yè)畢業(yè)的 MBA，有在外國(guó)學(xué)習(xí)過園林專業(yè)的，但更多體育公園的管理人員是半路出家，受過高等教育的為數(shù)很少，基層員工和專業(yè)人員受過系統(tǒng)培訓(xùn)的也不多。這一方面是體育公園數(shù)量的增加使得體育公園管理人才困窮現(xiàn)象顯得格外突出，一方面是高等教育的發(fā)展過于緩慢。當(dāng)前國(guó)內(nèi)與體育公園相關(guān)的高等教育專業(yè)不多，而且人才大多流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和城市發(fā)展水平高的地域，中國(guó)大型體育公園大多集中在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域和經(jīng)濟(jì)中心城市，這與當(dāng)?shù)厝瞬疟姸嘁彩怯H近相關(guān)的。某不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域，盡管它的發(fā)展也許會(huì)比其他地域發(fā)展速度快得多，但這需要時(shí)間的積累，而我們要做的事是在這個(gè)事實(shí)眼前盡我們所能招攬有經(jīng)驗(yàn)和有潛質(zhì)的人才，在體育公園管理人才領(lǐng)域占有一席之地，我們還要經(jīng)過培訓(xùn)、交流使我們的員工最大限度以最快的速度提升，并擬定相應(yīng)的留住人才的系統(tǒng)，這不應(yīng)該單純是薪水待遇和錢的問題，而是我們要經(jīng)過各種培訓(xùn)系統(tǒng)和提升系統(tǒng)讓員工感覺到我們的體育文化，進(jìn)而產(chǎn)生為公園服務(wù)的意愿；第三，提升體育公園的服務(wù)質(zhì)量。從設(shè)計(jì)開始，我們就在努力將某體育運(yùn)動(dòng)主題公園建設(shè)成中國(guó)一流的體育公園，公園不但滿足了體育愛好者的使用，也為今后進(jìn)行各種海上運(yùn)動(dòng)供應(yīng)了空間，配套的綜合會(huì)所和旅店均以高檔酣暢為主，我們希望吸引全球體育愛好者來此休閑旅游，但我們不會(huì)為此降低服-13-務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，體育健身運(yùn)動(dòng)是受全球人們喜愛的，我們要敬愛這一基本要點(diǎn)，同時(shí)我們要明確這是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，要想交口稱贊，提升服務(wù)的質(zhì)量是不必置疑的，無論是專業(yè)工作人員還是酒店、綜合會(huì)所的服務(wù)人員，我們均要進(jìn)行高素質(zhì)的培訓(xùn)，讓到的客人感覺到我們的服務(wù)、享受我們的服務(wù)同時(shí)想再次體驗(yàn)我們的服務(wù)。第四，提升公園內(nèi)、外低層住處居民對(duì)房產(chǎn)購(gòu)置的滿足感。我們的體育公園能夠說是公園內(nèi)低層住處的景觀配套，誠(chéng)然我們房產(chǎn)的售價(jià)不高，但要客戶感覺他們購(gòu)置我們的房產(chǎn)是物超所值，他們除了能夠享碰到清爽的空氣，與大自然親近接觸，滿足一流的快感之外，還將享碰到我們?yōu)樗麄児?yīng)的人性化服務(wù)和其他配套的休閑娛樂設(shè)施，在某這塊還沒有完好發(fā)展土地上，做到這些將提升我們與其他地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的能力。以上所述，將使我們的半島體育公園、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走向一個(gè)良性循環(huán)的軌跡，從這方面講，我們有信心在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。第四節(jié) 某體育運(yùn)動(dòng)主題公園建設(shè)對(duì)各方面的影響某體育運(yùn)動(dòng)主題公園位于某島的西北部，是某省西部工業(yè)走廊的一部分，也是當(dāng)前某西線上唯一確定建設(shè)的體育公園。對(duì)于某和儋州的經(jīng)濟(jì)開發(fā)、旅游開發(fā)都有著不可以預(yù)計(jì)的作用。某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是某省屬的工業(yè)開發(fā)區(qū)，這里吸引著來自世界各地的企業(yè)投資，作為為工業(yè)配套的體育公園也將為這些企業(yè)中的運(yùn)動(dòng)愛好者供應(yīng)很好的娛樂休閑場(chǎng)所，帶動(dòng)了某的旅游休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 儋州市是某省西線僅有的-14-幾個(gè)旅游地域，當(dāng)前有松濤水庫(kù)景區(qū)和藍(lán)洋溫泉度假區(qū)，而某體育運(yùn)動(dòng)主題公園的建設(shè)無疑會(huì)為儋州市旅游業(yè)增加了一個(gè)新的亮點(diǎn)。某體育運(yùn)動(dòng)主題公園建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)除了會(huì)使體育公園在全國(guó)甚至國(guó)際范圍內(nèi)打開有名度之外，還會(huì)間接提升某和儋州的有名度，這對(duì)于某和儋州今后的發(fā)展建設(shè)都是有益處的。其他，某體育運(yùn)動(dòng)主題公園對(duì)國(guó)投開發(fā)企業(yè)的有益影響也是能夠預(yù)示的。國(guó)投開發(fā)企業(yè)是中國(guó)大型的國(guó)有企業(yè)之一，他的業(yè)務(wù)內(nèi)容涵蓋的范圍很廣，從電力、港口碼頭、煤礦都有涉獵，國(guó)投某港是國(guó)投開發(fā)企業(yè)在南方的一個(gè)重要基地，好多的會(huì)議安排和人事款待都在某進(jìn)行，某體育運(yùn)動(dòng)主題公園的建設(shè)將為國(guó)投開發(fā)企業(yè)供應(yīng)一個(gè)平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)的作用將表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、在某，國(guó)投企業(yè)將有一個(gè)完好由自己控股的酒店，無論是會(huì)議接待還是外事活動(dòng)，國(guó)投企業(yè)都能夠在這個(gè)平臺(tái)上完成；2、 體育公園是一個(gè)特別巨大的產(chǎn)業(yè)，由于國(guó)內(nèi)當(dāng)前的情況，這類巨大還沒有表現(xiàn)在人們眼前，但它的遠(yuǎn)景是能夠想象的。國(guó)投企業(yè)搶先一步在某島這個(gè)旅游大省的西部建設(shè)了這個(gè)體育公園，除了為自己的投資供應(yīng)了一個(gè)很好的可供選擇的機(jī)遇，還為自己今后分享體育產(chǎn)業(yè)的巨大蛋糕埋下了伏筆；3、 體育公園的建設(shè)必然帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。當(dāng)前某的好多規(guī)劃還不過停留在紙面上，而體育公園的建設(shè)，會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及基礎(chǔ)項(xiàng)目的開發(fā)，而國(guó)投在這方面已經(jīng)比別人搶先了一步，我們的收獲也將是最大的；作為新興的省份，某還需要多方面的支持來改變她貧困落后的面-15-貌，而作為國(guó)有大企業(yè)，國(guó)投企業(yè)有義務(wù)和能力推進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)投企業(yè)在某省投資了某港、水泥廠、西沙群島項(xiàng)目等等，此次應(yīng)某省政府邀請(qǐng)投資某體育運(yùn)動(dòng)主題公園項(xiàng)目，為國(guó)投企業(yè)在某的投資增加了濃墨重彩的一筆，也為某省的建設(shè)貢獻(xiàn)了自己的力量，這一點(diǎn)也獲取了某省政府、某政府、儋州市政府的認(rèn)可和大力支持。第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案第一節(jié) 體育公園一、設(shè)計(jì)主旨基于環(huán)境保護(hù)、生態(tài)發(fā)展的主旨，從環(huán)境設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，是建筑與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，盡量減少對(duì)不可以重生環(huán)境的破壞。二、設(shè)計(jì)原則1、 風(fēng)格和主題應(yīng)有自己的獨(dú)到點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情和地域特色；2、 盡量利用半島上現(xiàn)有的多項(xiàng)自然特色；3、 保留島上的現(xiàn)有植物和建筑；4、 景觀設(shè)計(jì)應(yīng)該協(xié)助隔斷各健身場(chǎng)館之間的相互影響；5、 應(yīng)被設(shè)計(jì)成適合各種種類的體育愛好者；6、 景觀的植栽及其結(jié)構(gòu)性設(shè)計(jì)應(yīng)反響出地域特色及文化特色；7、 半島上應(yīng)有一條和車行道分開的行人小徑；8、 會(huì)所的建筑和設(shè)計(jì)應(yīng)表現(xiàn)高雅、 簡(jiǎn)短、充滿異國(guó)情調(diào),又能-16-表現(xiàn)出地域特色。四、設(shè)計(jì)目標(biāo)在中國(guó)某島創(chuàng)立出一匠心獨(dú)具及不受時(shí)代影響的鄉(xiāng)村俱樂部， 并使得該俱樂部能超越擁有國(guó)際水平的“ SpringCity ”及在 PebbleBerch的“Lodge”。五、景觀設(shè)計(jì)大要公園的景色設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)立出一份人造的多色彩植物園的臨場(chǎng)感覺，讓訪客初到此地就能感覺到以下特色：1、 種植植物以棕櫚為主，并包括多種香花樹及嫩綠灌木叢，感覺植物園交融于體育公園；2、 延伸到海水邊的梯形花園，并延進(jìn)入道路建設(shè)的林蔭路；3、 依照設(shè)計(jì)主題栽種植物，以園石裝修道路及小徑，享受花園中推車小道的感覺；4、 夜晚月光照射看法；5、 自然村周圍石頭點(diǎn)飾的圍墻上加以手工藝術(shù)品。第二節(jié)某綜合會(huì)所及低層住處一、工程大要1、設(shè)計(jì)標(biāo)高為滿足會(huì)所能夠俯視整個(gè)的感覺，會(huì)所建筑標(biāo)高± 0.000相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高位于 20—30米，室內(nèi)外高差 0.600米。2、結(jié)構(gòu)與抗震本工程為乙類建筑，抗震設(shè)防基本烈度 7度，基本風(fēng)壓為2?；静捎妙A(yù)制樁，旅店及群房采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架-17-結(jié)構(gòu)?？拐鸬燃?jí)為二級(jí)。二、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模會(huì)所總建筑面積約6000平方米,分A和B兩座,其中A座樓高二層,各層功能部署以下:一層:出發(fā)室60㎡,體育器材店180㎡,存包租包室150㎡,休息室及換衣室100㎡,廚房庫(kù)房及后院250㎡,行政辦公100㎡,設(shè)施用房60㎡,西餐廳300㎡,男女換衣室及淋浴間500㎡,其他200㎡。二層:入口大廳150㎡,款待總臺(tái)20㎡,辦公室50㎡,中餐廳200㎡,會(huì)議室100㎡,會(huì)員休息室250㎡,露臺(tái)120㎡,其他200㎡。B座共三層,為四星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)的旅店 ,可容納80張床位,此會(huì)所的規(guī)模完好依照當(dāng)前國(guó)內(nèi)體育公園客流巔峰期人數(shù)來設(shè)定。據(jù)統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)節(jié)假日客巔峰流量可達(dá)250人左右.加上組織人員、媒體等相關(guān)人員，總?cè)藬?shù)也應(yīng)在250人之內(nèi)。據(jù)此，會(huì)所的各項(xiàng)設(shè)施，從換衣柜的數(shù)量到餐廳廚房的設(shè)計(jì)容量，均以此為依照。既能滿足巔峰期會(huì)所的使用，又能防備面積過大而造成投資的浪費(fèi)及運(yùn)轉(zhuǎn)花銷的增加。三、布局：會(huì)所位于半島與大陸的結(jié)合部，能夠俯視整個(gè)公園，與遠(yuǎn)處的海景、紅樹林遙相響應(yīng)。四、低層住處分為三個(gè)不同樣風(fēng)格的組群，座落于公園內(nèi)。共建設(shè)180棟，每棟的面積在200—300之間，總建設(shè)面積業(yè)50000㎡。在景觀上與及會(huì)所相互響應(yīng)。-18-第五章 管理結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目進(jìn)度第一節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)置與勞動(dòng)定額一、機(jī)構(gòu)設(shè)置半島置業(yè)企業(yè)應(yīng)實(shí)行科學(xué)的管理系統(tǒng)， 其管理工作主要分為兩大類，即以會(huì)館員工為主的平常行政業(yè)務(wù)管理和以草坪為主的綠化保護(hù)管理。其組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置及勞動(dòng)定員的控制應(yīng)充分表現(xiàn)精壯、 高效的原則，結(jié)合國(guó)際、國(guó)內(nèi)的管理經(jīng)驗(yàn)，本企業(yè)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)設(shè)置為五大總監(jiān)、十個(gè)部室。各部門職責(zé)以下：1）總經(jīng)理辦公室協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及對(duì)外通聯(lián)2）總務(wù)部文書、保留、采買、車隊(duì)、保安、通訊、水電空調(diào)等3）財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)、出納、財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)稽核4）人事部人事、勞資、獎(jiǎng)懲和用工計(jì)劃5）競(jìng)技部體育場(chǎng)館管理6）會(huì)所會(huì)館、服務(wù)臺(tái)、專賣店、餐廳及灑吧等的管理7）草坪部草坪與機(jī)具維修管理、給排水設(shè)施管理-19-8）工程部會(huì)所正常運(yùn)轉(zhuǎn)的工程保護(hù)9）市場(chǎng)部體育公園市場(chǎng)實(shí)行、形象策劃、平常銷售工作10）會(huì)員部會(huì)員證的銷售、聯(lián)系、服務(wù)及會(huì)員活動(dòng)的組織等二、人員裝備高級(jí)管理人員由投資者委派，計(jì)劃招聘中、初級(jí)管理人員約 30名：一般人員就地招聘，解決當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)。勞動(dòng)定員控制為220人。第二節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目進(jìn)度見附表 2第六章 投資估計(jì)與資本籌辦第一節(jié) 投資估計(jì)一、投資估計(jì)內(nèi)容投資估計(jì)內(nèi)容主要有：土地出讓金、土地租用及征地拆遷等無形財(cái)富、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑工程和安裝工程花銷、建設(shè)單位管理費(fèi)及創(chuàng)立費(fèi)、建設(shè)期利息及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的流動(dòng)資本等。建安花銷按某省現(xiàn)行定額和市場(chǎng)水平估計(jì)，創(chuàng)立費(fèi)按同類項(xiàng)目估-20-算指標(biāo)確定。二、投資估計(jì)組成本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資 10000萬(wàn)元，其中固定財(cái)富投資 9800萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期流動(dòng)資本 200萬(wàn)元。第二節(jié) 資本籌辦資本本源為企業(yè)自有資本。第七章 經(jīng)濟(jì)效益解析第一節(jié) 收入與花銷估計(jì)一、會(huì)員證銷售解析體育公園的收入渠道主要有公園內(nèi)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)開發(fā)收入、低層住處的銷售收入、會(huì)員證銷售、平常經(jīng)營(yíng)等。體育公園會(huì)員證為回收投資和牢固客源隊(duì)伍的主要手段之一，世界各國(guó)寬泛采用。某體育運(yùn)動(dòng)主題公園為某和整個(gè)某西線的第一個(gè)，隨著某開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，酒店、溫泉、水上旅游娛樂、交通等設(shè)施逐漸完滿，運(yùn)動(dòng)后即能享受溫泉浴，為會(huì)員證的銷售創(chuàng)立賣點(diǎn)，同時(shí)將為會(huì)員證帶來極大的增值潛力。為配合會(huì)員證的銷售，將采用兩項(xiàng)措施：一是策劃“大會(huì)員證”看法，將會(huì)員證與低層住處、游艇等捆綁銷售；二是擁有會(huì)員證者，在區(qū)內(nèi)的酒店、康復(fù)保健等花銷項(xiàng)目將享有必然的優(yōu)惠；三是擬定相對(duì)較高的非會(huì)員花銷價(jià)格。-21-依照東南亞會(huì)員證價(jià)格情況和某的銷售現(xiàn)狀， 并結(jié)合東嶼島的水鄉(xiāng)、溫泉特色資源以及博螯亞洲論壇效應(yīng)，以國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地域、東南亞以及某地域?yàn)槟繕?biāo)市場(chǎng)，銷售會(huì)員證。二、創(chuàng)新的銷售方式隨著人們生活水平的提升，體育公園的市場(chǎng)遠(yuǎn)景十分看好。在會(huì)員證的銷售中，將一改原來以數(shù)十萬(wàn)元銷售平生制會(huì)員證的做法， 將以相對(duì)較低的價(jià)格銷售三年期的會(huì)員證，詳盡計(jì)劃以下：會(huì)員證數(shù)量銷售價(jià)格收入年份（萬(wàn)元/張）（張）（萬(wàn)元）2008150345020091503450201015034502011-201200張/年550005合計(jì)14506350三、經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算1、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位：元/人類 別會(huì) 員 非會(huì)員 備 注項(xiàng) 目門票收入 免 380-22-場(chǎng)館收入140140體育用具出租100120收入陪練收入2020其他花銷6080合計(jì)320740注：其他花銷指與體育運(yùn)動(dòng)相關(guān)的服務(wù)花銷2、款待人數(shù)預(yù)計(jì)年會(huì)員（人/天）非會(huì)員（人/份天）備注20010151、為一年中的平均人8數(shù)；20020242、一年除去暴雨、暴風(fēng)9等天氣，按300天估計(jì)201403003、餐飲、酒吧及咖啡廳收入按游客人均花銷 30元/天計(jì)。4、專賣店收入預(yù)計(jì)每天的營(yíng)業(yè)額為 4000元。5、其他收入如多功能廳出租、貴賓休息室等按每天收入 1000元估計(jì)。-23-四、低層住處銷售收入測(cè)算共建設(shè)低層住處面積為 50000㎡，分三期建設(shè)，前二期平均銷售3500元/㎡，最后一期4000元/㎡。五、成本與花銷估計(jì)（一）相對(duì)固定的成本與花銷主要包括肥料、農(nóng)藥、水電費(fèi)、維修費(fèi)（每年按固定財(cái)富投資額的2.5%計(jì)）工人薪水等。（二）可變成本與花銷1、專賣店銷售成本按銷售收入的 60%計(jì)。2、餐飲成本按銷售收入的50%計(jì)。3、銷售花銷、管理花銷按不同樣的收入項(xiàng)目分別計(jì)提：收入種類銷售花銷計(jì)提比率管理花銷計(jì)提比率會(huì)員證銷售收入8％——低層住處銷售收5％3％入其他5％17％4、其他花銷主要為多功能廳出租、貴賓休息室出租等服務(wù)性項(xiàng)目發(fā)生的花銷，按銷售收入的5%計(jì)提。5、低層住處的建筑成本-24-第二節(jié) 財(cái)務(wù)解析依照國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部結(jié)合宣布的 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)議論方法與參數(shù)》和《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)議論方法》以及國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅制度等，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)解析和議論。一、基本數(shù)據(jù)：1、項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目計(jì)算期為 18個(gè)月。2、記帳錢幣：項(xiàng)目采用人民幣記帳。3、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為 12%。4、門票收入的營(yíng)業(yè)稅按 20%計(jì)提，其他收入的營(yíng)業(yè)稅及附加按5.4%計(jì)，所得稅按 15%計(jì)。5、折舊與攤銷：項(xiàng)目固定財(cái)富折舊年限為25年，不計(jì)殘值。無形財(cái)富按10年分?jǐn)?，遞延財(cái)富按5年攤銷。每年的維修費(fèi)（或保護(hù)費(fèi)）依照固定財(cái)富原值的2.5%計(jì)取。二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所 得 稅 后所得稅前全部投資內(nèi)部收益率（%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=11%）（萬(wàn)元）投資回收期（年）4-25-自有資本內(nèi)部收益率（ %） 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，表示項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，項(xiàng)目投資回收期能夠滿足要求。第三節(jié) 不確定性解析采用固定財(cái)富投資、經(jīng)營(yíng)成本及營(yíng)業(yè)收入為變化因素對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行敏感性解析，敏感性解析結(jié)果表示，本項(xiàng)目當(dāng)固定財(cái)富投資、經(jīng)營(yíng)成本增加15%時(shí)，該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率仍滿足湊近于基準(zhǔn)收益率、大于銀行長(zhǎng)遠(yuǎn)貸款利率的條件， 可見本項(xiàng)目擁有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 另外，此敏感性解析也表示本項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的變化比較敏感： 當(dāng)收入降低15%時(shí)，IRR降低為10.23%，低于基準(zhǔn)收益率，但是依舊大于銀行貸款利率。所以，保證本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入的穩(wěn)步上升和低層住處的良好銷售策劃是企業(yè)努力的方向。綜合議論及結(jié)論：財(cái)務(wù)解析表示，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率和銀行貸款利率，擁有較強(qiáng)的盈利能力，項(xiàng)目的現(xiàn)金流表示其有較強(qiáng)的貸款送還能夠力，并擁有必然的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；其優(yōu)異的社會(huì)效益已如上所述，所以，本項(xiàng)目可行。第八章 招招標(biāo)管理為了降低建設(shè)成本、保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，需依照招標(biāo)招標(biāo)的相關(guān)法律、法規(guī)，成立招標(biāo)工作小組，進(jìn)行嚴(yán)-26-格的招招標(biāo)工作。一、招標(biāo)方式以公正、公正的原則下，進(jìn)行公開招標(biāo)。二、招標(biāo)范圍從勘探、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)施資料的采買以及監(jiān)理隊(duì)伍的選定，均經(jīng)過招招標(biāo)方式進(jìn)行，詳盡以下：招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形招標(biāo)方式式不采招標(biāo)估全部邀用算金額部分委托自行公開請(qǐng)招標(biāo)（萬(wàn)招招招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo)招方式元）標(biāo)標(biāo)標(biāo)勘探√√√50規(guī)劃設(shè)計(jì)√√√660建安工程√√√3220草坪工程√√√2225市政工程√√√650裝修工程920三、招標(biāo)工作小組招標(biāo)工作小組是項(xiàng)目建設(shè)招招標(biāo)工作的特地組織機(jī)構(gòu)，下設(shè)技術(shù)小組和商務(wù)小組，并由企業(yè)審計(jì)部協(xié)助招標(biāo)小組進(jìn)行平常的會(huì)務(wù)安排和組織。-27-招標(biāo)工作小組主要負(fù)責(zé)進(jìn)行以下招招標(biāo)工作：1、擬定招招標(biāo)工作計(jì)劃；2、向省招招標(biāo)管理辦公室備案；3、宣布招標(biāo)通知及進(jìn)行資格預(yù)審；4、編制并發(fā)出招標(biāo)文件；5、將招標(biāo)文件向省招招標(biāo)管理辦公室備案；6、組織編制或委托代理機(jī)構(gòu)編制標(biāo)底；7、澄清、答疑招標(biāo)文件和組織招標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)踏勘；8、組織開標(biāo)；并足見評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)；9、向省招招標(biāo)管理辦公室提交招招標(biāo)情況的書面報(bào)告；10、發(fā)出中標(biāo)通知書；11、簽訂合同。附表(一)投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程項(xiàng)目名稱工程量估計(jì)金額合計(jì)工程完成進(jìn)度（㎡）工程花銷其他花銷（萬(wàn)元）200620071公園建設(shè)部分土地花銷（租用）73370010010050%50%市政工程50050080%20%工程項(xiàng)目35003500土方工程980980100%0%樹木種植50050085%15%排灌系統(tǒng)38038070%30%土建工程40040050%50%安裝工程16016040%60%草坪工程1030103070%30%咨詢?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)50050090%10%-28-建設(shè)單位管理費(fèi)10010080%20%機(jī)械設(shè)施購(gòu)置費(fèi)1000100020%80%投資小計(jì)57002會(huì)所部分6000市政工程505080%20%土建工程480480100%0%安裝工程248248強(qiáng)電353590%10%弱電101080%20%給排水系統(tǒng)171780%20%消防設(shè)施141480%20%空調(diào)系統(tǒng)929290%10%其他設(shè)施及專業(yè)分包808070%30%外裝修303090%10%內(nèi)裝修40040070%30%周邊景觀151530%70%咨詢?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)606090%10%建設(shè)單位管理費(fèi)101080%20%會(huì)所投資小計(jì)12933低層住處部分50000m2征地花銷50000m210001000100%0%市政工程10010050%50%土建工程16000m21280128040%60%安裝工程16000m216016040%60%環(huán)境工程30030020%80%咨詢?cè)O(shè)計(jì)費(fèi)100100低層住處投資小計(jì)294029404不可以預(yù)示費(fèi)167167合計(jì)10000-29-附表(二) 公園建設(shè)進(jìn)度表及資本計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目1、選擇設(shè)計(jì)師（總規(guī)）2、設(shè)計(jì)3、市政工程4、草坪工程5、會(huì)所、旅店設(shè)計(jì)和施工6、低層住處區(qū)施工※征地資本需求

單位：萬(wàn)元2006年2007年總累計(jì)0506070809101112累計(jì)0102030405060708091011累計(jì)1001001002002001005005002502502502501000100010010040030030030045019504503003503502002002001005050225042001251001003251001001001007510010010010010097513001501501504501501501501501501501001001001005013501800租買11001100100250250250250100550650750800825800950542570055060060042545040030025025050457510000表示項(xiàng)目進(jìn)度表示準(zhǔn)備期-30-附表（三）損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目20082009201020112012201320142015合計(jì)1營(yíng)業(yè)收入65691252777685142114211421142114325672營(yíng)業(yè)稅金及附加52510062268116916916916926043總成本3256258627022885925925930930151394收益總數(shù)2788-1434445249481020102010151015148245所得稅420066874215315315215224406稅后收益2360-143437844206867867863863123767逐年累計(jì)收益-4800-6234-245017562623349043