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2/22021年小區(qū)物業(yè)管理工作總結(jié)及面臨的困難和解決方案2021年小區(qū)物業(yè)管理工作總結(jié)及面臨的困難和解決方案各位業(yè)主:我們小區(qū)自從2010年實(shí)行業(yè)主自主管理物業(yè)以來(lái),在大家的共同努力和團(tuán)結(jié)協(xié)作下,運(yùn)作了8年的時(shí)間,將小區(qū)的各項(xiàng)公用設(shè)施從無(wú)到有,從有到優(yōu),充分利用前期入住業(yè)主捐款和物業(yè)結(jié)余的費(fèi)用約投入20萬(wàn)資金不斷滾動(dòng)建設(shè),我們的小區(qū)才有今天煥然一新的面貌,具體的投入的重點(diǎn)項(xiàng)目和工程如下:一、小區(qū)圍墻400多米安裝防護(hù)網(wǎng)工程及分期建設(shè)路燈和外門(mén)樓燈飾,安裝道路安全凸鏡等綜合工程,提高小區(qū)的安全設(shè)施及美化亮化了小區(qū)。二、小區(qū)2臺(tái)閉路錄像主機(jī)、32路畫(huà)面和中央音響的共二期建設(shè)工程,加強(qiáng)了小區(qū)的安防、技防設(shè)施,是小區(qū)治安較好的主要原因。三、小區(qū)采用不銹鋼和樹(shù)脂瓦機(jī)構(gòu)的休閑中心建設(shè)工程,幾經(jīng)波折終于落成,圓了小區(qū)業(yè)主多年的夢(mèng)想,給老人和小孩有個(gè)遮風(fēng)避雨的港灣。四、小區(qū)大門(mén)主車(chē)道跟“華美居”共享圍墻的美化改造建設(shè)工程及友好協(xié)商界定產(chǎn)權(quán),完成了開(kāi)發(fā)商不能達(dá)成的愿望,跟隔墻鄰居達(dá)到雙贏和諧的局面。五、小區(qū)大門(mén)路面分二期改造及更換無(wú)軌道豪華不繡鋼大門(mén),使大門(mén)主車(chē)道破爛軌道和破損地板磚的噪音問(wèn)題得到徹底解決,小區(qū)的品位和檔次都得到提升。以上為小區(qū)業(yè)委會(huì)牽頭完成的一系列重點(diǎn)民心安居工程,小區(qū)還外請(qǐng)蜘蛛人進(jìn)行高空管線(xiàn)整治、外請(qǐng)大型設(shè)備進(jìn)行樹(shù)木花草修剪、專(zhuān)業(yè)病蟲(chóng)防害中心進(jìn)行消殺蟲(chóng)害等施工作業(yè)。業(yè)委會(huì)克服困難、多方協(xié)商,引入和完成成了管道天然氣和光纖到戶(hù)改造,使小區(qū)的居民生活便利,安居樂(lè)業(yè),生活品質(zhì)得到不斷提高。俱往矣!取得的成績(jī)已經(jīng)成為歷史,我們應(yīng)該清醒地面對(duì)今天小區(qū)存在的困難和矛盾。過(guò)去的8年來(lái),小區(qū)保安從700元的月薪調(diào)整到1500元,衛(wèi)生工從月薪600元調(diào)整到1400元,全體管理人員從義務(wù)服務(wù)到5人共領(lǐng)取1500元/月的津貼,我們的物業(yè)管理費(fèi)卻只從30元/月調(diào)整到40元/月,為了解決業(yè)主車(chē)輛(月租80元)停車(chē)問(wèn)題,清退了約20輛月租140元的外來(lái)車(chē)輛停放,面對(duì)逐年上漲的管理成本,市場(chǎng)保安需求缺口較大,導(dǎo)致流水般更換的保安,不斷消耗即將用完的物業(yè)基金,業(yè)委會(huì)真是深感捉襟見(jiàn)肘,巧婦難為無(wú)米之炊??!根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,梅州目前管理比較完善的小區(qū),保安工資基本達(dá)到月工資1800月左右,而且有4天左右的休假和一些獎(jiǎng)金,其它管理比較差的老舊步梯房,基本是月薪1600元以下,但只能聘請(qǐng)60歲左右的退休年齡的老人。我們小區(qū)現(xiàn)狀是招不到保安留不住人的困境,提高待遇招人就存在費(fèi)用超支的情況,必然需要根據(jù)收支情況合理提高物業(yè)費(fèi)用,否則大門(mén)將敞開(kāi),成為無(wú)人值守的小區(qū)。為了小區(qū)能保持正常的運(yùn)作,我們將目前的收支情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析,以便將來(lái)提高物業(yè)費(fèi)用作為參考的依據(jù),如下為小區(qū)的各項(xiàng)收入估算表:2021年小區(qū)的各項(xiàng)收入統(tǒng)計(jì)表(1)收費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)(元/月)數(shù)量金額(元)備注物業(yè)費(fèi)用40/戶(hù)1586320含單體樓4戶(hù)計(jì)算車(chē)輛停放80/輛604800車(chē)庫(kù)服務(wù)費(fèi)10/輛35350合計(jì)月總收入費(fèi)用需達(dá)百分百繳費(fèi)率2021年小區(qū)的各項(xiàng)支出估算表(2)支出項(xiàng)目單價(jià)(元/月)數(shù)量金額(元)備注保安及管理津貼15004人6000不含節(jié)日加班及獎(jiǎng)金衛(wèi)生工工資7002人1400水電辦公費(fèi)10001項(xiàng)1000零星維修費(fèi)用10001項(xiàng)1000不含建設(shè)工程項(xiàng)目分?jǐn)偧影嗒?jiǎng)金1項(xiàng)全年加班費(fèi)用及安全(年終)獎(jiǎng)金及人身意外保險(xiǎn)、開(kāi)門(mén)紅估算合計(jì)4350元合計(jì)月總支出費(fèi)用從以上實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用分析,每月結(jié)余約元,全年結(jié)余約元,如果沒(méi)有控制好每月的維修開(kāi)支,以每棟樓抽一次化糞池為例,就需要大約960元,還有每季度例行的地板磚維修等開(kāi)支,每月物業(yè)結(jié)余的費(fèi)用也就剩余有限了,每年滾動(dòng)累積的結(jié)余費(fèi)用基本在8年的建設(shè)中消耗到所剩無(wú)幾了,之前結(jié)余費(fèi)用相對(duì)比較高,主要是因?yàn)橛霉こ杀镜?,?chē)輛停放收入費(fèi)用從逐年穩(wěn)步小額增加到無(wú)空間可以增加停車(chē)位置了,而且該項(xiàng)費(fèi)用存在拖、欠、逃、漏等個(gè)別不良現(xiàn)象。目前業(yè)主較為主動(dòng)繳費(fèi)的唯有物業(yè)管理費(fèi)了,因此,參考梅江區(qū)發(fā)改委2021制訂的物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)提高費(fèi)用,才能維持小區(qū)的正常運(yùn)作,經(jīng)過(guò)測(cè)算,物業(yè)費(fèi)用需要提高到每戶(hù)60元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),才能支付人均工資1800元/月的費(fèi)用和提高其它福利獎(jiǎng)金及積累維修基金,如下為2021年收支測(cè)算情況。2021年物業(yè)各項(xiàng)收支測(cè)算表(3)收費(fèi)項(xiàng)目單價(jià)(元/月)數(shù)量金額(元)備注物業(yè)費(fèi)用60/戶(hù)1589480較2021年多收入3160元車(chē)輛停放80/輛604800車(chē)庫(kù)服務(wù)費(fèi)10/輛35350合計(jì)月總收入費(fèi)用支出項(xiàng)目單價(jià)(元/月)數(shù)量金額(元)備注保安及管理津貼18004人7200較2021年多支出1200元衛(wèi)生工工資9002人1800較2021年多支出400元水電辦公費(fèi)10001項(xiàng)1000零星維修費(fèi)用12001項(xiàng)1200較2021年多支出200元分?jǐn)偧影嗒?jiǎng)金5001項(xiàng)500全年加班費(fèi)用及安全(年終)獎(jiǎng)金及人身意外保險(xiǎn)、開(kāi)門(mén)紅估算合計(jì)6000元,較2021年每月多開(kāi)支元合計(jì)月總支出費(fèi)用2021年跟2021年物業(yè)各項(xiàng)收支測(cè)算對(duì)比表(4)收費(fèi)項(xiàng)目2021年/月2021年/月對(duì)比多收入(元)物業(yè)費(fèi)用(元)632094803160車(chē)輛停放(元)480048000車(chē)庫(kù)服務(wù)費(fèi)(元)35035002021年較2021年月度多收入費(fèi)用3160支出項(xiàng)目2021年/月2021年/月對(duì)比超支出(元)保安及管理津貼600072001200衛(wèi)生工工電辦公費(fèi)100010000零星維修費(fèi)用10001200200分?jǐn)偧影嗒?jiǎng)金5002021年較2021年月度超支費(fèi)用為了解決現(xiàn)在的一些問(wèn)題,提出如下三個(gè)方案:【方案一】經(jīng)過(guò)理想化的測(cè)算比較,假如每戶(hù)物業(yè)費(fèi)用提高10元,達(dá)到每戶(hù)50元的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),基本可以維持開(kāi)支,但是公用維修經(jīng)費(fèi)將出現(xiàn)透支,每棟樓的維修需要由該樓業(yè)主共同承擔(dān),將產(chǎn)生新的矛盾;采用每戶(hù)物業(yè)費(fèi)用提高20元,達(dá)到每戶(hù)60元的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),該費(fèi)用測(cè)算在元/平方米以下收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),低于梅江區(qū)的同類(lèi)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),其它費(fèi)用不變,可以提高到人均工資1800元的發(fā)放水平,同時(shí)更加市場(chǎng)行情不斷適當(dāng)提高其它福利待遇,按照目前的行業(yè)水平,才能招聘到比較理想的保安人員,同時(shí)繼續(xù)為小區(qū)物業(yè)維修基金不斷積累資金,公用區(qū)域維修部分繼續(xù)由物業(yè)結(jié)余經(jīng)費(fèi)承擔(dān),加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?!痉桨付课覀兓蛟S還可以有其它選擇,比如,將物業(yè)管理工作外聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司管理,所有費(fèi)用參考國(guó)家指導(dǎo)價(jià)格,采取對(duì)比服務(wù)和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)選聘物業(yè)公司的模式,由業(yè)主委會(huì)監(jiān)督管理物業(yè)公司的服務(wù),可以減少業(yè)委成員和業(yè)主之間的矛盾,走規(guī)范化的物業(yè)管理。【方案三】目前的業(yè)委成員長(zhǎng)期的奉獻(xiàn)和承受的壓力,如火的熱情已經(jīng)日漸消失,主任也在5年的任期提出過(guò)辭職,為了維穩(wěn)才繼續(xù)留任,難免存在固步自封,跟業(yè)主矛盾積累較多的現(xiàn)象,在此呼吁一些有能力敢于擔(dān)當(dāng)?shù)臒嵝臉I(yè)主加入業(yè)委會(huì)的行列,采取他薦和自薦的方式,經(jīng)過(guò)開(kāi)會(huì)討論,現(xiàn)任的主任及其他委員主動(dòng)讓賢,并且協(xié)助新的管理團(tuán)隊(duì)平穩(wěn)過(guò)渡,讓新的業(yè)委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)繼續(xù)推行業(yè)主自主管理的模式?,F(xiàn)在已經(jīng)
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