《長三角地區(qū)房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)的影響實(shí)證研究》13000字（論文）

VI一、引言（一）研究背景與意義1.研究背景隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，貧富差距逐漸拉大、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡成為社會(huì)發(fā)展中所日益嚴(yán)峻的課題。近幾年，我國整體居民內(nèi)部的收入基尼系數(shù)一直在0.4以上，超過國際公認(rèn)警戒線水平，雖然近幾年基尼系數(shù)有所降低，但“貧富差距擴(kuò)大”仍我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)面臨的重要危機(jī)之一。有調(diào)查研究指出：引起社會(huì)貧富差距拉大和家庭收入不均衡的主要原因之一是住房差異。住房既是家庭必需品，也是高價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)，具有高保值、高投資回報(bào)的特性，因此，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房價(jià)連年攀升，自2000年每平方米均價(jià)2112元到2019年的每平米均價(jià)9310元，平均每年的上漲幅度約為15%。實(shí)際上自2003年以來，我國將房地產(chǎn)業(yè)確立為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，此后住房價(jià)格開啟了長期上漲的趨勢。2003——2020年，全國總體的住宅商品房平均銷售價(jià)格從2197元/平米增長至9980元/平米，年均增長為9.3%，銷售面積也快速增長，呈現(xiàn)“量價(jià)齊升”的特點(diǎn)。同時(shí)，隨著外來人口進(jìn)一步向發(fā)達(dá)城市和都市圈聚集，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)分化，一線城市房價(jià)上漲速度明顯超過其他城市，并出現(xiàn)了核心城市的房價(jià)空間外溢現(xiàn)象。大規(guī)模人口流動(dòng)和集聚導(dǎo)致“大城市病”，出現(xiàn)了城市中心區(qū)擁擠、交通擁堵、公共服務(wù)資源緊張等問題。圖3.1我國城市住宅價(jià)格上漲及分化房地產(chǎn)既是生活必需品，也是重要的生產(chǎn)要素，高漲的房價(jià)也直接影響了產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)過程。房價(jià)上漲推高了居民生活成本和企業(yè)生產(chǎn)成本，提高了當(dāng)?shù)鼐用竦墓べY要求，從而促使企業(yè)使用成本更低的資本來替代勞動(dòng)，造成資本勞動(dòng)比的快速增加，即資本深化現(xiàn)象。我國資本存量一直呈現(xiàn)上漲趨勢，2001——2019年年均復(fù)合增長率為4.39%，而就業(yè)人員數(shù)量則較為穩(wěn)定，2008年以后，資本存量和人均資本存量的增速明顯提高。更進(jìn)一步的，資本深化反過來會(huì)通過投資的擠出效應(yīng)和住房需求的結(jié)構(gòu)效應(yīng)促進(jìn)房價(jià)上漲，導(dǎo)致“房價(jià)上漲——資本深化”的惡性循環(huán)。這種由要素價(jià)格扭曲導(dǎo)也即是所謂房地產(chǎn)的“財(cái)富效應(yīng)”，這一效應(yīng)使原本收入水平高、家庭財(cái)富積累較多，具有購買房產(chǎn)能力的人，通過買賣或收取租金等方式實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富的快速增長，原本家庭收入水平較低、財(cái)富積累較少買不起房產(chǎn)的人，需要支付越來越高的居住成本，生活負(fù)擔(dān)加重，形成“擠出效應(yīng)”，擠占居民其它生活及消費(fèi)支出。目前，我國房產(chǎn)凈值增長額占家庭人均財(cái)富增長額的比例已超過90%，城鎮(zhèn)居民對住房的需求已不僅是基本生存的需求，80%以上居民將房產(chǎn)投資作為資產(chǎn)保值增值的第一選擇。不少居民將變相“炒房”作為增加家庭財(cái)富的重要手段，通過貸款來購買或囤積房產(chǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)進(jìn)一步上漲。同時(shí)由于我國地理遼闊，各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和政策導(dǎo)向差異較大，區(qū)域差異因素對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也具有明顯影響，其中東部沿海地區(qū)由于交通相對便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，住房的投資屬性更高，房價(jià)上漲速度更快，尤其是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)高于投資屬性并不明顯的中小城市。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高，一方面住房作為生活必需品，房產(chǎn)價(jià)格過高將導(dǎo)致居民生活受到嚴(yán)重影響；另一方面，住房資源占有量失衡導(dǎo)致社會(huì)收入差距拉大，資源錯(cuò)配導(dǎo)致社會(huì)發(fā)展不平衡不充分，阻礙了宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康可持續(xù)運(yùn)行。因此，深入研究房價(jià)變化與居民消費(fèi)的關(guān)系于維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、優(yōu)化社會(huì)財(cái)富分配、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展具有一定的理論和實(shí)際意義。2.研究意義從微觀角度看，短期內(nèi)房價(jià)上漲過快會(huì)使有購房需求的居民減少消費(fèi)支出以此來增加個(gè)人儲(chǔ)蓄，甚至?xí)斐梢欢ǔ潭壬鐣?huì)不穩(wěn)定因素，例如工作壓力劇增；生活質(zhì)量下降；產(chǎn)生失業(yè)恐懼心理；城市的常住人口流失等等。從另一個(gè)宏觀角度看，房地產(chǎn)不僅是一種投資商品，也是一種消費(fèi)品。樓市價(jià)格的不斷上漲，使得房產(chǎn)擁有者的財(cái)富不斷增加，從而促進(jìn)了消費(fèi)，加快了經(jīng)濟(jì)增長。這也加大了無房人群的購房壓力，從而抑制了消費(fèi)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長放緩或停滯?，F(xiàn)在正處在我國快速城化的中后期階段。在此背景下，要穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，使房價(jià)健康有序增長，從而帶動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)快速增大。因此，研究房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對居民消費(fèi)的影響具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。（二）國內(nèi)外研究綜述1.國外研究綜述房價(jià)波動(dòng)是社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)，與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，是房地產(chǎn)相關(guān)學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)。關(guān)于房價(jià)波動(dòng)的研究，國外學(xué)者如Elizabeth（2010）、Dieci（2016）等應(yīng)用存量—流量模型研究房價(jià)波動(dòng)。還有學(xué)者應(yīng)用住房消費(fèi)跨期決策模型、預(yù)期理論（Lan，2014）等從不同角度研究房價(jià)波動(dòng)。正如Sheiner（1995）所指出的那樣：價(jià)格的上升意味著租戶們要降低目前的支出來達(dá)到他們的購買計(jì)劃，并提高他們的存款；即使他們的房屋價(jià)格上升導(dǎo)致了他們的支出增長，但這一增長將會(huì)抵消他們未來購買計(jì)劃中所積累的存款，從而使得最終的社會(huì)總需求不會(huì)發(fā)生變化?？_爾（2006）首次運(yùn)用壽命-持續(xù)收入理論，對房地產(chǎn)價(jià)格周期變化規(guī)律與居民消費(fèi)增長的關(guān)系進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。還有一些學(xué)者從資產(chǎn)選擇、心理預(yù)期等多個(gè)方面對房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)和消費(fèi)的影響進(jìn)行了實(shí)證研究。2.國內(nèi)研究綜述韓麗紅（2018）通過對我國短期面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究，得出了我國各省份的城市化進(jìn)程，特別是在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，對于拉動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長具有顯著的促進(jìn)作用。溫濤（2017）分別把城市化分為人口與空間兩大類，實(shí)證分析顯示，在空間上，人口城市化對城市的影響要大得多。姚星（2017）根據(jù)我國30個(gè)省份2000-2012年的面板數(shù)據(jù)來進(jìn)行實(shí)證分析，得出的結(jié)果表明：我國城市化水平的提高對農(nóng)村居民的消費(fèi)水平具有明顯的影響，而區(qū)域配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國農(nóng)村居民的消費(fèi)水平也有很大的影響?？娖计迹?018）以安徽省2010-2017年的季度數(shù)據(jù)為例，基于VAR模型，運(yùn)用協(xié)整分析、因果檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)和方差分解等方法進(jìn)行了實(shí)證分析。研究結(jié)果表明，長期以來，房價(jià)的波動(dòng)對安徽省居民的消費(fèi)產(chǎn)生了明顯的財(cái)富效應(yīng)，同時(shí)，可支配收入對消費(fèi)具有正效應(yīng)。高波（2011）基于2000-2009年長江三角洲16個(gè)城市的面板統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，將房地產(chǎn)價(jià)值納入消費(fèi)效用函數(shù)，并通過兩階段模型進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。結(jié)果表明：短期內(nèi)，房價(jià)上漲將導(dǎo)致長三角地區(qū)居民生活水平下降，但是受影響的程度??；長期來看房地產(chǎn)價(jià)格的上升對長三角居民生活支出的水平高低沒有明顯的影響。3.研究述評(píng)國內(nèi)外學(xué)者通過大量宏觀或各種微觀分析資料及數(shù)據(jù)和各種實(shí)證分析方法分析了房地產(chǎn)市場價(jià)格對于我國居民消費(fèi)的直接影響，結(jié)論大致可分為三種：房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)對我國居民消費(fèi)增長有一定的抑制作用、房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)升對我國居民消費(fèi)增長有一定促進(jìn)作用、房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)對我國居民消費(fèi)增長沒有作用或者作用很小。但上述文獻(xiàn)有諸多局限性：第一，應(yīng)用線性計(jì)量的方法進(jìn)行研究，房地產(chǎn)市場是復(fù)雜的非線性系統(tǒng)，房價(jià)波動(dòng)復(fù)雜，線性方法難以準(zhǔn)確刻畫房價(jià)波動(dòng)特征。第二，對于房地產(chǎn)市場有效性研究多是基于Fama有效市場理論（EMH），F(xiàn)ama有效市場理論的前提假設(shè)是期望收益變化呈正態(tài)分布，在實(shí)際中很難成立。第三，對于房地產(chǎn)市場有效性研究，上述研究只是做出“接受”或“拒絕”，均沒有對房地產(chǎn)市場有效性程度進(jìn)行度量，缺乏對房地產(chǎn)市場有效性程度的量化。（三）研究內(nèi)容與方法1.研究內(nèi)容本文的研究主要有以下幾部分內(nèi)容：第一部分為緒論。主要介紹有關(guān)研究主題“房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)的影響”的背景及意義和相關(guān)文獻(xiàn)綜述。第二部分為相關(guān)理論基礎(chǔ)與傳導(dǎo)機(jī)制的簡介以及財(cái)富效應(yīng)與擠出效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制。第三部分是研究方案的設(shè)計(jì)介紹，包括理論分析、數(shù)據(jù)來源、變量說明、對變量進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)以及模型構(gòu)建等內(nèi)容。第四章為房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響的實(shí)證分析部分。本部分基于中國家庭追蹤調(diào)查（CFPS）數(shù)據(jù)庫對我國房價(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析和穩(wěn)健性檢驗(yàn)。具體包括房價(jià)波動(dòng)對居民家庭消費(fèi)整體的基準(zhǔn)回歸，收入和相對房價(jià)水平在房價(jià)影響消費(fèi)的機(jī)制中所起到的調(diào)節(jié)作用，最后基于不同視角分別對房價(jià)影響消費(fèi)進(jìn)行了異質(zhì)性分析。第五部分是對全文的總結(jié)與研究展望。2.研究方法（1）文獻(xiàn)歸納法采用關(guān)鍵字搜索法搜集國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫中房價(jià)波動(dòng)和居民消費(fèi)相關(guān)文獻(xiàn)，分析梳理相關(guān)文獻(xiàn)，從研究視角、研究內(nèi)容、研究方法以及研究框架等方面歸納整理該領(lǐng)域研究進(jìn)展，基于已有文獻(xiàn)提出本文研究視角和理論框架。（2）統(tǒng)計(jì)分析法應(yīng)用圖表分析、典型相關(guān)分析等方法梳理房價(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)的基本情況，同時(shí)，應(yīng)用統(tǒng)計(jì)性描述方法對搜集回的數(shù)據(jù)、資料借助計(jì)算機(jī)軟件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析與數(shù)據(jù)描述。（3）計(jì)量分析法本文選取了不同年份的CFPS的家庭樣本構(gòu)建一個(gè)非平衡面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用固定效應(yīng)模型實(shí)證檢驗(yàn)住房價(jià)格波動(dòng)對長三角地區(qū)居民家庭消費(fèi)的影響。

二、房價(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的理論分析（一）房價(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的理論基礎(chǔ)1.絕對收入假說1930年前后，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱因斯就曾經(jīng)表示，居民總消費(fèi)與總收入之間有著密切的聯(lián)系，用公示可以表示為：C=a+bY（2.1）其中，C代表當(dāng)期的消費(fèi)總額；Y代表特定時(shí)期消費(fèi)者的總體收入；b代表邊際消費(fèi)傾向（0＜b＜1）。理論認(rèn)為，在一定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)量與收入之間確切地存在某種關(guān)系，就這一段時(shí)間內(nèi)，當(dāng)前影響消費(fèi)的最關(guān)鍵的因素就是絕對收入。絕對消費(fèi)收入理論將消費(fèi)總額的變化量與總體收入兩者的比值記為邊際消費(fèi)傾向，消費(fèi)是會(huì)隨著收入的變化變化的，但是收入增大幅度大的時(shí)候，消費(fèi)盡管也會(huì)增加，但其所占比例可能會(huì)有所下降。2.生命周期假說1950年前后，F(xiàn)rancoModigliani發(fā)表生命周期假說。假說表明，人的消費(fèi)量不僅僅收到當(dāng)期收入的影響，而且也會(huì)受到這階段整體生活水平與的長期收入的影響，一個(gè)想要長期受益的人就需要根據(jù)自己一生的收入與儲(chǔ)蓄來做消費(fèi)做合理的安排，使得自己在整個(gè)人生中的收支持平，家庭的消費(fèi)函數(shù)是：C=aWR+cYL（2.2）式中，C為消費(fèi)支出，WR為財(cái)產(chǎn)收入，YL在我國，房產(chǎn)是一個(gè)重要的財(cái)產(chǎn)，其價(jià)值的增幅也會(huì)很大程度上影響一個(gè)人的消費(fèi)。房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，就意味著消費(fèi)支出量的持續(xù)增長。3.持久收入理論美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里德曼在1950年前后提出著名假說——收入持久假說，消費(fèi)者的消費(fèi)并不單單只取決于現(xiàn)有收入，而是縱觀一個(gè)持久性的階段收入，以此來確定自己的消費(fèi)決策。目前，我國房產(chǎn)市場持續(xù)上行，人們對房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有了一定的心理預(yù)期，而消費(fèi)者是否決定購買住房就取決于消費(fèi)者當(dāng)前的收入以及可預(yù)期到的這一階段的持續(xù)性收入，房價(jià)的持續(xù)上升會(huì)刺激長期消費(fèi)，持久性收入的增加，信心指數(shù)增大，居民信心效應(yīng)增強(qiáng)，就能夠進(jìn)一步激發(fā)現(xiàn)有市場的消費(fèi)潛力。（二）房價(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的傳導(dǎo)機(jī)制1.房價(jià)波動(dòng)對消費(fèi)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)的機(jī)制分析對于財(cái)富效應(yīng)給予定義：在不考慮其他因素的情況下，人們的消費(fèi)決策會(huì)受到貨幣余額的影響，這就是所謂的實(shí)際余額效應(yīng)。貨幣余額其實(shí)說的就是人們的資產(chǎn)，包括有兩種，一種是金融資產(chǎn)，就是我們擁有的能夠流通的資金；另一種是非金融資產(chǎn)，就包括擁有的實(shí)物以及房屋，也就是說現(xiàn)有資產(chǎn)余額一定程度上就會(huì)影響消費(fèi)的決策。對于房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)過程，其主要的傳導(dǎo)渠道有兩類：（1）實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)擁有住房的家庭出售房產(chǎn)：房價(jià)上漲→出售房產(chǎn)→當(dāng)期消費(fèi)增加擁有住房的家庭出租房產(chǎn)：房價(jià)上漲→房租提高→當(dāng)期消費(fèi)增加（2）未實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)只擁有一套住房的家庭：房價(jià)上漲→預(yù)期持久收入增加→消費(fèi)增加2.房價(jià)波動(dòng)對消費(fèi)產(chǎn)生擠出效應(yīng)的機(jī)制分析“擠出效應(yīng)”這個(gè)概念是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)上的，它指的是政府支出增加，使得民間對投資的信心減少，進(jìn)而引起私人投資進(jìn)一步下降，這些原因一起導(dǎo)致了國民收入的減少。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中同樣產(chǎn)生了類似的“擠出效應(yīng)”。具體有以下情況：（1）替代效應(yīng)對于那些有購買意向的低收入消費(fèi)者來說，價(jià)格上漲對這些消費(fèi)者的作用主要體現(xiàn)在替代作用上。即：房價(jià)上漲→收入不足→降低消費(fèi)；（2）預(yù)算約束效應(yīng)對租客而言，不斷上升的價(jià)格會(huì)造成租金的上升，從而使租戶的生活費(fèi)用上升。即：房價(jià)上漲→生活成本上升→預(yù)算約束→降低消費(fèi)；（3）消費(fèi)文化效應(yīng)房價(jià)上漲會(huì)抑制一些居民的消費(fèi)欲望，即：房價(jià)上漲→抑制消費(fèi)欲望→降低消費(fèi)；（4）信貸約束效應(yīng)不斷攀升的房價(jià)讓消費(fèi)者不能從銀行這樣的金融機(jī)構(gòu)獲得充足的貸款，而不斷上升的房價(jià)將會(huì)減少他們的消費(fèi)。即：房價(jià)上漲→信用限制→降低消費(fèi)；（5）財(cái)富再分配效應(yīng)這種變化使我國居民的財(cái)富分布結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，使居民收入差距進(jìn)一步拉大，會(huì)對整體的消費(fèi)帶來不好的影響。即：房價(jià)上漲→財(cái)富集中→收入差距擴(kuò)大→降低消費(fèi)。3.雙重效應(yīng)的影響住房是有自己的價(jià)值的，所以住房不僅僅可以被購買者拿來居住與消費(fèi)，其價(jià)值依舊可以用來進(jìn)行投資。消費(fèi)和投資在影響機(jī)制中的作用并不相似，雙重作用共同作用于房價(jià)的波動(dòng)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的過程中。對于不同特征的經(jīng)濟(jì)主體，其影響不盡相同，正是財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)的共同作用，才能最終確定房價(jià)波動(dòng)是促進(jìn)還是抑制了消費(fèi)，對于已經(jīng)擁有住房的家庭，在考慮投資房產(chǎn)的過程中也會(huì)因?yàn)樽》繑?shù)量、家庭收入等的影響產(chǎn)生不同程度的財(cái)富效應(yīng)與擠出效應(yīng)，房價(jià)對消費(fèi)是促進(jìn)還是抑制最終取決于雙重效應(yīng)的合力效果的影響。依據(jù)以上的理論分析，本文提出：假設(shè)1：房價(jià)波動(dòng)對有房家庭消費(fèi)具有顯著的正向影響。假設(shè)2：收入在房價(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的傳導(dǎo)機(jī)制中存在調(diào)節(jié)效應(yīng)。

三、現(xiàn)狀分析（一）數(shù)據(jù)來源與變量選取1.數(shù)據(jù)來源本文使用的宏觀經(jīng)濟(jì)層面數(shù)據(jù)，即長三角地區(qū)各省市住宅商品房平均銷售價(jià)格來源于國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。使用的微觀家庭層面數(shù)據(jù)是來源于《長江三角地區(qū)居民消費(fèi)匯總記錄》與CFPS數(shù)據(jù)庫。本文出于研究的目的，選取了2014年、2016年以及2018年CFPS的家庭樣本共36133個(gè)構(gòu)建一個(gè)非平衡面板數(shù)據(jù)，從而有效提高實(shí)證估計(jì)結(jié)果的精確性。實(shí)證分析部分的處理過程是使用Stata.軟件完成。2.變量說明被解釋變量：本文的被解釋變量采用居民家庭消費(fèi)，具體包括四種，分別是總消費(fèi)（C）、基礎(chǔ)消費(fèi)（Basc）和高層次商品消費(fèi)（Highlc）和其他消費(fèi)（Others）。借鑒黃雋（2018）的研究，將長三角地區(qū)居民消費(fèi)進(jìn)一步劃分為基礎(chǔ)消費(fèi)、高層次消費(fèi)和其他消費(fèi)。將消費(fèi)性支出中的前四類支出劃為基礎(chǔ)消費(fèi)，后四類支出劃為高層次商品消費(fèi)，消費(fèi)性支出之外的歸為其他消費(fèi)，居民總消費(fèi)是這四大類消費(fèi)的總和。本文的核心解釋變量為住房價(jià)格lnhp和城市房價(jià)變動(dòng)序列的Hurst指數(shù)，其中，住房價(jià)格為住宅商品房年平均銷售價(jià)格，波動(dòng)指數(shù)為本年本市的房價(jià)均值對上一年房價(jià)均值的增速?？刂谱兞勘疚牡目刂谱兞渴紫劝òㄩL三角地區(qū)居民家庭的特征變量：家庭人口規(guī)模（familysize）和家庭住房數(shù)量（n）；房子當(dāng)前市價(jià)（marketprice），家庭收入（income），家庭現(xiàn)金及存款總額（savings），房貸支出（mortgage）。（二）居民消費(fèi)基本情況依據(jù)前人的研究成果，將具體消費(fèi)劃分為三類：生存型消費(fèi)、享受型消費(fèi)和發(fā)展型消費(fèi)。其中生存型消費(fèi)支出變化趨勢常作為數(shù)據(jù)支撐，也經(jīng)常被做為核算恩格爾系數(shù)的重要標(biāo)度。圖3.1呈現(xiàn)了長三角地區(qū)居民1990年至2020年（其中，1991年至1994年居民消費(fèi)支出數(shù)據(jù)缺失，僅以1990年和1995年數(shù)據(jù)為分析依據(jù)）食品消費(fèi)支出的總體變動(dòng)情況。從消費(fèi)支出總額上看，2020年城鎮(zhèn)居民人均食品消費(fèi)支出總額為7881元，較1990年提高了約11.4倍；除個(gè)別年份（2013年）出現(xiàn)短暫放緩?fù)?，農(nóng)村居民食品消費(fèi)支出表現(xiàn)出平穩(wěn)的增長態(tài)勢；當(dāng)然與城鎮(zhèn)居民相比，2013年至2020年，農(nóng)村居民食品消費(fèi)支出整體增長速度稍緩。圖3.1城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村居民食品消費(fèi)支出總額及變動(dòng)趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局衣著屬于快速消費(fèi)品，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，居民對衣著的消費(fèi)已不僅限于滿足基本的生存需要，開始追逐高質(zhì)量、品牌化等個(gè)性化消費(fèi)。圖3.21990年至2020年城鄉(xiāng)居民衣著消費(fèi)及變動(dòng)趨勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖3.2呈現(xiàn)了長三角城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村居民1990年至2020年衣著消費(fèi)支出變動(dòng)趨勢?？梢钥闯鲛r(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民衣著消費(fèi)支出總額整體呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，尤其是2003年至2011年，同時(shí)這一時(shí)期也是房價(jià)增長較快的時(shí)期，房價(jià)增長與居民衣著消費(fèi)支出增長表現(xiàn)出一定的同步性。（三）房地產(chǎn)行業(yè)基本情況根據(jù)人口數(shù)量劃分城市等級(jí)。2014年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知（國發(fā)〔2014〕51號(hào)）》，指出原有的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)已難以適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展等新形勢要求，明確了新的城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)。以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑，將城市劃分為五類七檔，表3.1為2020年長三角地區(qū)部分大中城市房地產(chǎn)投資基本情況?？梢钥闯龈鞯燃?jí)城市房地產(chǎn)投資總量水平階梯特征較為明顯。表3.1長三角地區(qū)部分大中城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)投資及占全國比例情況等級(jí)城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資額(億元)一線上海7246.63856.5二線南京6215.22170.2杭州5857.02734.2寧波5009.61374.5三線無錫4967.51201.9揚(yáng)州3690.1401.6溫州4178.51024.2金華2200.5371.6圖3.3繪制了2011年至2020年長三角地區(qū)住宅商品房年平均銷售價(jià)格的折線統(tǒng)計(jì)圖，從圖中可以直觀的看到長三角地區(qū)房價(jià)正逐年上漲。圖3.3住宅商品房年平均銷售價(jià)格變動(dòng)表3.2是變量的描述性統(tǒng)計(jì)，可以看出長三角地區(qū)居民總消費(fèi)的平均值約為82020元，其中包括消費(fèi)性支出與其他支出兩部分，在消費(fèi)性支出中基礎(chǔ)消費(fèi)的平均值大約為39363元，在家庭總消費(fèi)中的占比是很高的，高層次消費(fèi)的均值約為17127元，在總消費(fèi)中是占比稍微較低的部分。房價(jià)的均值約為7598元/平方米，并且21.25%的家庭房價(jià)都比該平均值高一些，可以看到長三角地區(qū)目前核心城市房價(jià)居高不下的現(xiàn)狀。從家庭內(nèi)部來看，家庭人口規(guī)模的平均值為3.75，說明三口之家是典型的家庭模式，住房數(shù)量的均值為1.215，表明長三角地區(qū)大部分家庭僅擁有一套住房。表3.2相關(guān)變量及描述性統(tǒng)計(jì)類型變量名稱符號(hào)樣本數(shù)均值標(biāo)準(zhǔn)誤差最小值最大值被解釋變量總消費(fèi)C3486382019.33916225.601.00e+08基礎(chǔ)消費(fèi)Basc3431239362.9863046.504580380高層次消費(fèi)Highlc3502417127.3426875.6701312000其他消費(fèi)Others3537310726.2929048.9602066004核心解釋變量住房價(jià)格hp360487597.985451.635369437420.19lnhp360488.7500640.4648.21410.530房價(jià)增速hpir360480.0870.157-0.7901.143類型變量名稱符號(hào)樣本數(shù)均值標(biāo)準(zhǔn)誤差最小值最大值控制變量家庭人口規(guī)模familysize361323.7491.905121家庭住房數(shù)量n361321.2150.50817家庭收入income3554274435.33188369.301.14e+07房子當(dāng)前市價(jià)marketprice36132250.227144.7181453家庭現(xiàn)金及存款總額savings36132120.895137.9731420房貸支出mortgage36012264.5754345.8260560000

四、實(shí)證分析（一）模型構(gòu)建為了更深入地對房價(jià)波動(dòng)與不同居民消費(fèi)的關(guān)系進(jìn)行研究，對現(xiàn)有的非平衡的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，將基準(zhǔn)模型設(shè)為：LnCi,t=β0+其中，t代表時(shí)間，i代表各個(gè)家庭，被解釋變量為家庭消費(fèi)Ci,t取對數(shù)，核心解釋變量P為房價(jià)取對數(shù)lnhp或房價(jià)波動(dòng)指數(shù)，為避免微觀個(gè)體差異對回歸結(jié)果的影響，本文向其中加入了控制變量controli,t，ui代表個(gè)體固定效應(yīng)，vLnCi,t=β0+進(jìn)一步地，考慮到在不同收入階層的居民中，他們的消費(fèi)行為必定也有著不同的表現(xiàn)，比如收入較高的家庭已經(jīng)滿足了基本的住房需求，實(shí)際上是不太可能還向低收入的家庭一樣為了買房而省吃儉用，將收入的很大一部分用來儲(chǔ)蓄預(yù)防而不用來消費(fèi)。陳斌開等（2013）的研究結(jié)果表明收入越低的家庭，房價(jià)對儲(chǔ)蓄率的影響對收入低的家庭是更大更明顯的，家庭如果收入較高則相對較小，本文通過加入家庭收入Yi,t與房價(jià)變量的交互項(xiàng)，來檢驗(yàn)收入在房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響的傳導(dǎo)機(jī)制中所起到的調(diào)節(jié)效應(yīng)，CFPS數(shù)據(jù)庫中的收入數(shù)據(jù)包括經(jīng)營性、財(cái)產(chǎn)性、轉(zhuǎn)移性、工資性以及其他收入這五種，居民收入就是這五種收入的總和。（二）房價(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的基準(zhǔn)回歸分析將居民總消費(fèi)的對數(shù)作為被解釋變量，以住房價(jià)格的對數(shù)和房價(jià)波動(dòng)指數(shù)作為解釋變量，運(yùn)用固定效應(yīng)模型來回歸。表4.1即為房價(jià)影響消費(fèi)的基準(zhǔn)回歸結(jié)果，其中，列1和列2表示以房價(jià)作為核心解釋變量，列3和列4表示以房價(jià)波動(dòng)指數(shù)作為核心解釋變量，分別再依次加入控制變量后的結(jié)果。從回歸結(jié)果可以看出，房價(jià)對總消費(fèi)具有顯著的正向影響，當(dāng)房價(jià)每上漲1%時(shí)，總消費(fèi)也會(huì)上漲0.04%，與此同時(shí)，家庭人口規(guī)模、家庭住房數(shù)量、家庭收入、房貸支出和房子當(dāng)前市價(jià)都對家庭總消費(fèi)有顯著的影響，房價(jià)波動(dòng)指數(shù)對總消費(fèi)的影響在10%的水平上顯著，房價(jià)增速總體呈現(xiàn)先上漲后下降的態(tài)勢，屬于市場正常的調(diào)節(jié)。表4.1房價(jià)影響消費(fèi)的基準(zhǔn)回歸變量名稱（1）（2）（3）（4）lnClnClnClnClnhp0.034**0.041***（2.81）（3.68）hpir0.026*0.023*（1.19）（1.16）familysize0.063***0.062***（11.07）（10.91）n0.116***0.116***（8.57）（8.57）lnincome0.212***0.212***（21.46）（21.58）lnsavings-0.003-0.003（-1.25）（-1.24）lnmortgage0.068***0.068***（9.47）（9.49）lnmarketprice0.039***0.039***（5.43）（5.48）_cons10.314***7.743***10.613***8.090***（96.93）（54.86）（2495.70）（73.29）個(gè)體固定效應(yīng)YESYESYESYES年份固定效應(yīng)YESYESYESYESR-sq0.01540.39480.00870.3901注：（1）***、**、*分別表示1%、5%和10%的顯著性水平。（2）括號(hào)內(nèi)為統(tǒng)計(jì)量t的值。（三）房價(jià)波動(dòng)影響居民消費(fèi)的異質(zhì)性分析1.基于住房數(shù)量的異質(zhì)性分析擁有不同住房數(shù)量的家庭，房價(jià)變動(dòng)對其消費(fèi)也有著不同的影響，本文根據(jù)住房數(shù)量（n）將樣本分為兩組，即有一套住房的家庭和有多套住房的家庭，同時(shí)在基準(zhǔn)回歸模型的基礎(chǔ)上刪除住房數(shù)量（n）變量，再對其按照住房數(shù)量進(jìn)行分組回歸。從結(jié)果中可以看到，房價(jià)波動(dòng)帶來的財(cái)富效應(yīng)對一套房的家庭和多套房的家庭促進(jìn)作用都是顯著的，在房價(jià)上漲1%的情況下，居民家庭消費(fèi)分別提高0.027%和0.062%，房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)對擁有多套房家庭的消費(fèi)具有更強(qiáng)的促進(jìn)作用。表4.2基于住房數(shù)量的異質(zhì)性分析結(jié)果變量名稱（1）（2）一套住房兩套及以上lnhp0.027*0.062**（1.77）（2.45）familysize0.063***0.060***（12.89）（4.43）lnincome0.202***0.214***（33.99）（12.13）lnsavings-0.003-0.010*（-1.77）（-1.72）lnmortgage0.080***0.038***（13.53）（5.23）lnmarketprice0.034***0.055***（5.42）（2.98）_cons7.782***7.384***（53.32）（23.62）N281316101個(gè)體固定效應(yīng)YESYES年份固定效應(yīng)YESYESR-sq0.36100.3373注：（1）***、**、*分別表示1%、5%和10%的顯著性水平。（2）括號(hào)內(nèi)為統(tǒng)計(jì)量t的值。2.基于不同消費(fèi)結(jié)構(gòu)的異質(zhì)性分析表4.3結(jié)果顯示，基礎(chǔ)消費(fèi)與高層次消費(fèi)中l(wèi)nhp的系數(shù)為正值，即消費(fèi)性支出會(huì)隨著房價(jià)的上漲而增加，其他消費(fèi)lnhp的系數(shù)為負(fù)值，表明包括轉(zhuǎn)移性和福利性等支出隨著房價(jià)上漲而減少，與此同時(shí)，房價(jià)對基礎(chǔ)消費(fèi)的敏感系數(shù)為0.074，而對高層次消費(fèi)的系數(shù)為0.028且只在10%的水平下顯著，說明房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)對基礎(chǔ)消費(fèi)的促進(jìn)效果更強(qiáng)一些。表4.3基于家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)的異質(zhì)性分析結(jié)果變量名稱（1）（2）（3）（4）lnClnBasclnHighlclnOtherslnhp0.041***0.074***0.028*-0.112**（3.68）（5.86）（1.73）（-2.54）familysize0.063***0.038***0.135***0.100***（11.07）（6.14）（17.55）（5.20）n0.116***0.099**0.067***0.245***（8.57）（6.86）（4.04）（6.05）lnincome0.212***0.194***0.184***0.368***（21.46）（20.12）（13.06）（14.36）lnsavings-0.003-0.002-0.0010.041***（-1.25）（-0.73）（-0.20）（5.60）lnmortgage0.068***0.032**0.019***0.198***（9.47）（5.58）（3.03）（19.40）lnmarketprice0.039***0.056***0.032***0.014（5.43）（7.10）（3.27）（0.60）_cons7.743***7.001***6.277***4.353***（54.86）（46.28）（31.68）（8.96）N34232339033459534815個(gè)體固定效應(yīng)YESYESYESYES年份固定效應(yīng)YESYESYESYESR-sq0.39480.35360.23360.1621注：（1）***、**、*分別表示1%、5%和10%的顯著性水平。（2）括號(hào)內(nèi)為統(tǒng)計(jì)量t的值。（四）穩(wěn)健性檢驗(yàn)由于本文采用微觀家庭面板數(shù)據(jù)，而現(xiàn)實(shí)中影響消費(fèi)的因素實(shí)際是非常復(fù)雜的，模型可能存在遺漏變量等所導(dǎo)致問題。因此本文考慮如下的穩(wěn)健型檢驗(yàn)。首先，考慮到模型的擬合可能受到部分極端值的影響，對模型中所用連續(xù)變量進(jìn)行1%的winsorize縮尾處理，再進(jìn)行回歸分析檢驗(yàn)核心解釋變量回歸所得系數(shù)的符號(hào)和顯著性。第二，考慮到回歸結(jié)果中可能存在的反向因果問題，本文利用前一期的房價(jià)作為核心解釋變量，并使用系統(tǒng)GMM估計(jì)方法進(jìn)行回歸檢驗(yàn)。采用更換被解釋變量的方法，用居民邊際消費(fèi)傾向，即用家庭年度總消費(fèi)與總收入的比值來代替居民總消費(fèi)進(jìn)行新的回歸。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，房價(jià)波動(dòng)的回歸系數(shù)在符號(hào)與顯著性水平上都與基準(zhǔn)回歸保持一致，由此在一定程度上證實(shí)了房價(jià)上漲影響我國居民消費(fèi)這一回歸結(jié)果的穩(wěn)定性。表4.4穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果變量名稱WinsorizeLagMPC（1）（2）（3）（4）lnhp0.034***0.118***0.025**（2.84）（4.68）（4.72）hpir0.025（1.11）_cons10.327***10.616***9.600***9.343***（100.99）（2652.74）（44.31）（56.25）其他變量控制控制控制控制個(gè)體固定效應(yīng)YESYESYESYES年份固定效應(yīng)YESYESYESYESR-sq0.01580.00900.03600.0240注：（1）***、**、*分別表示1%、5%和10%的顯著性水平。（2）括號(hào)內(nèi)為統(tǒng)計(jì)量t的值。（五）收入在房價(jià)波動(dòng)影響消費(fèi)中的調(diào)節(jié)效應(yīng)分析進(jìn)一步分析房價(jià)影響消費(fèi)的路徑，房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)的影響主要有兩種傳導(dǎo)渠道，直接的傳導(dǎo)指的是房價(jià)上漲直接促進(jìn)家庭消費(fèi)的增加，間接傳導(dǎo)路徑指房價(jià)可能通過財(cái)產(chǎn)性收入變動(dòng)從而間接影響消費(fèi)。因此本文通過加入家庭總收入與房價(jià)變量的交互項(xiàng)，來檢驗(yàn)收入在房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響的傳導(dǎo)機(jī)制中所起到的調(diào)節(jié)效應(yīng)。表4.5收入的調(diào)節(jié)效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果變量（1）（2）（3）lnClnClnClnhp0.029**0.035***0.111***（2.59）（2.86）（11.37）lnincome0.234***0.487***（23.33）（23.05）Lnproperty0.008***（3.25）Lnhp×lnincome0.045***（6.00）其他變量控制控制控制個(gè)體固定效應(yīng)YESYESYES年份固定效應(yīng)YESYESYESR-sq0.37050.02330.3804注：（1）***、**、*分別表示1%、5%和10%的顯著性水平。（2）括號(hào)內(nèi)為統(tǒng)計(jì)量t的值。，模型（1）和（2）僅包括了控制變量，模型（3）引入了中心化后的家庭收入與房價(jià)對數(shù)的交互項(xiàng)，結(jié)果顯示收入與房價(jià)的交互項(xiàng)系數(shù)為正向且顯著（τi=0.045，p<0.01）考慮到不同地方的房價(jià)和居民收入水平不同，房價(jià)和收入的相對比值能在一定程度上反映居民對房價(jià)水平的真實(shí)感受，因此本文引入新的變量用房價(jià)和收入的比值來作為新的指標(biāo)衡量房價(jià)的相對水平（rehp），分析相對房價(jià)水平對住房財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)的影響。表4.6相對房價(jià)水平的調(diào)節(jié)效應(yīng)檢驗(yàn)結(jié)果變量（1）（2）lnClnClnhp0.026**0.025**（2.28）（2.28）lnincome0.265***0.267***（30.46）（30.83）rehp0.0009**0.001***（2.12）（3.94）Lnhp×rehp0.002**（2.21）其他變量控制控制個(gè)體固定效應(yīng)YESYES年份固定效應(yīng)YESYESR-sq0.39010.3910注：（1）***、**、*分別表示1%、5%和10%的顯著性水平。（2）括號(hào)內(nèi)為統(tǒng)計(jì)量t的值。模型（1）僅包括了控制變量，模型（2）引入了中心化后的相對房價(jià)水平與房價(jià)對數(shù)的交互項(xiàng)，結(jié)果顯示交互項(xiàng)系數(shù)為正向且顯著（τi=0.002，p<0.05）

五、結(jié)論與對策（一）研究結(jié)論近年來，住房價(jià)格的變化已經(jīng)開始影響著我國居民的生活質(zhì)量。在此基礎(chǔ)上，選用個(gè)體樣本便于區(qū)分房價(jià)影響消費(fèi)在異質(zhì)性主體中發(fā)揮的不同作用，研究分析房價(jià)波動(dòng)對長三角地區(qū)居民消費(fèi)的影響并進(jìn)一步考察了這種影響的傳導(dǎo)機(jī)制，得出三條主要結(jié)論如下：總體上房價(jià)上漲對居民家庭消費(fèi)呈正向影響，分層消費(fèi)視角下，高層次消費(fèi)的彈性系數(shù)比基礎(chǔ)消費(fèi)的要小一些，說明房價(jià)對基礎(chǔ)消費(fèi)的促進(jìn)作用更強(qiáng)，房價(jià)上升帶來一定程度的家庭消費(fèi)升級(jí)。房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)的影響通過家庭收入變動(dòng)進(jìn)行正向調(diào)節(jié)，進(jìn)一步影響消費(fèi)變動(dòng)，房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)明顯。相對房價(jià)水平的提高會(huì)增強(qiáng)房價(jià)通過家庭收入對消費(fèi)的促進(jìn)作用，即相對房價(jià)水平提高會(huì)促進(jìn)住房財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮。房價(jià)對居民家庭的影響存在明顯的異質(zhì)性。長三角地區(qū)住房價(jià)格對有房家庭都有顯著性的正向影響，但是多套房家庭因?yàn)樽》抠Y產(chǎn)易變現(xiàn)，所以對于一套房家庭消費(fèi)的促進(jìn)作用比多套房低一些。（二）對策建議長三角城市群各家庭收入不同、住房數(shù)量差異等原因，房價(jià)財(cái)富效應(yīng)的作用機(jī)制以及房價(jià)對居民消費(fèi)的影響存在異質(zhì)性。結(jié)合本文的實(shí)證結(jié)果，提出以下建議：1.構(gòu)建完善的住房市場體系完善的住房市場體系是房價(jià)的財(cái)富效應(yīng)發(fā)揮的一個(gè)重要保證，監(jiān)管單位需要致力于二級(jí)市場線上平臺(tái)，保證信息透明化公開化，大家共同的權(quán)益要得到保護(hù)，比如房屋信息查詢系統(tǒng)，可以方便買房者及時(shí)查詢了解主要信息，如果整個(gè)服務(wù)體系不規(guī)范的話，必定會(huì)對住房流動(dòng)性造成影響。政府要堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，努力建立健全房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，整合城市重點(diǎn)責(zé)任，增強(qiáng)市場監(jiān)管和口碑，認(rèn)真負(fù)責(zé)穩(wěn)定地價(jià)和房價(jià)，同時(shí)也需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，使得住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到相應(yīng)的改善，政府需要支持理性民間需求，但是一定要堅(jiān)決遏制投機(jī)行為，輿論引導(dǎo)加強(qiáng)和確保預(yù)測管理和市場穩(wěn)定。2.實(shí)行差異化政策由于財(cái)富效應(yīng)的影響具有家庭收入、住房數(shù)量差異，所以要實(shí)施差異化政策，減小居民收入差距。一方面要健全我國的收入分配體制，強(qiáng)化對居民收入分配的調(diào)控與管理。建立按其貢獻(xiàn)分配的基本原則，健全分配體制，充分發(fā)揮人民的創(chuàng)業(yè)熱情和創(chuàng)新活力。應(yīng)堅(jiān)持以效率、市場、公平為導(dǎo)向，加強(qiáng)對農(nóng)村居民收入分配的調(diào)控，從稅收制度、公共支出、轉(zhuǎn)移支付等方面入手，以扶持貧困地區(qū)和貧困人口。要調(diào)整我國的高稅收水平。加大轉(zhuǎn)移支付力度，特別是對弱勢行業(yè)和貧困地區(qū)的力度，以此來減少貧富差距。要從強(qiáng)化個(gè)人所得稅征收管理、健全稅收和財(cái)產(chǎn)管理等方面著手，調(diào)整城鄉(xiāng)居民的收入差距，使社會(huì)各階層的利益得到平衡，避免出現(xiàn)貧富差距兩極化現(xiàn)象，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的合理、公正的分配。另一方面解決好就業(yè)問題。要堅(jiān)持以發(fā)展為導(dǎo)向，逐步建立促進(jìn)就業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和增長方式，努力創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，中小企業(yè)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造新的就業(yè)增長點(diǎn)。我國的失業(yè)保險(xiǎn)體系需要不斷地完善和創(chuàng)新，我國的就業(yè)問題需要得到有效的解決。要充分認(rèn)識(shí)到高校畢業(yè)生就業(yè)問題，切實(shí)解決好高校畢業(yè)生的就業(yè)問題，切實(shí)維護(hù)好農(nóng)民工的合法權(quán)益，營造一個(gè)更加公平、公正的工作環(huán)境。3.引導(dǎo)消費(fèi)理念轉(zhuǎn)變引導(dǎo)居民的消費(fèi)理念對充分發(fā)揮房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)具有重要作用。在傳統(tǒng)消費(fèi)理念和養(yǎng)老理念的長期熏陶下，國內(nèi)消費(fèi)者在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、消費(fèi)觀念、消費(fèi)方式等諸多方面存在明顯不足，很多消費(fèi)理念在很大程度上會(huì)對房價(jià)財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮產(chǎn)生抑制作用。因此，政府部門需要合理引導(dǎo)居民消費(fèi)觀念，同時(shí)也應(yīng)該給予一定的政策支持，具體包括支持無房家庭貸款買房，支持有房的家庭通過住房抵押貸款等手段獲得流動(dòng)性資金為房價(jià)上升等，為財(cái)富作用打造一個(gè)利于它發(fā)揮的環(huán)境和條件，人們要想轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的花費(fèi)和養(yǎng)老理念需要通過一些積極的引導(dǎo)，最終將住房的財(cái)富效應(yīng)充分釋放出來，提高國內(nèi)的消費(fèi)需求。（三）不足與展望房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)的影響畢竟十分的復(fù)雜，各種渠道不盡相同又相互聯(lián)系，無法窮盡其影響渠道，所以在研究內(nèi)