微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)房價(jià)案例分析

《微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》期末考查作業(yè)

姓名：2______

學(xué)號(hào)：________________

專業(yè)：化學(xué)工程與工藝

日期：2022年05月27日

微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)案例分析

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及其泡沫經(jīng)濟(jì)

所謂泡沫（泡沫經(jīng)濟(jì)）,來源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界,迄今為止國際

上并沒有作出統(tǒng)一的或者經(jīng)典的釋義。普通可以簡要的釋義是：

虛擬資本的過度增長。具體的解釋是：在市場經(jīng)濟(jì)中，通過各種

狂熱的活動(dòng)，使得某種商品、某種資產(chǎn)或者某個(gè)公司股票的價(jià)格

猛漲，若干倍地遠(yuǎn)離其價(jià)值。這種若干倍猛漲緘的高價(jià)，不能

長期維持，最終會(huì)像泡沫一樣地破滅。這就是泡沫（泡沫經(jīng)濟(jì)）

現(xiàn)象。隨著2022年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā),關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫

化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè),

其發(fā)展直接帶動(dòng)了消費(fèi)、投資以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房

地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤性向來成為人們議論的焦點(diǎn)。房地

產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展迅速，即使當(dāng)年在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，仍然能夠穩(wěn)步增

長,并保持較高的GDP貢獻(xiàn)率，然而居高不下的房價(jià)致諸多社

會(huì)問題。為了國民平均生活水平的提高，兼顧社會(huì)公平與效率，

國家出臺(tái)^一

系列價(jià)格管理政策，價(jià)格控制國家稀缺資源.

二.案例研究背景

房地產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)和載體,房地產(chǎn)業(yè)則是

我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要體現(xiàn)在

住宅市場的快速發(fā)展上，由于住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，它的發(fā)展帶動(dòng)了

建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、交通、郵電通信、家電家具等

許多行業(yè)的發(fā)展，為這些產(chǎn)業(yè)提供了立足的場所，擴(kuò)大了對這些產(chǎn)

業(yè)的社會(huì)需求。因此,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增

長無疑起到了舉足輕重的作用，特殊是我國1998年在全國范圍內(nèi)

取銷〃實(shí)物分配福利房〃的房屋制度以來,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了徹底

的市場化、社會(huì)化階段，并且得到了快速的發(fā)展。2001年—2022

年,中國的房地產(chǎn)開辟投資總額分別每年比上年增長27.3%、

22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產(chǎn)業(yè)的快

速發(fā)展也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每

100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元,

其中誘發(fā)建造業(yè)產(chǎn)出90.76億元、創(chuàng)造業(yè)（123.61億元）、采礦業(yè)

（16.64億元）、電力煤氣自來水供應(yīng)業(yè)（6.59億元）。此外房地產(chǎn)業(yè)

的發(fā)展，離不開金融業(yè)的融資支持，而房地產(chǎn)市場又是金融業(yè)借貸

資本的最大出路。

三.官方觀點(diǎn)：

2022年，為遏制一些城市房價(jià)過快上漲的勢頭，國務(wù)院三

次部署調(diào)控工作。特殊是當(dāng)年4月《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部份城

市房價(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后,房地產(chǎn)市場浮現(xiàn)了積極的變化,

房價(jià)同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動(dòng)，投資投機(jī)

性購房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)

有所增加，保障性安居工程發(fā)展順利。但是,在通脹預(yù)期等多種

原因的推動(dòng)下,2022年11月以來，一些地方高價(jià)地再度浮現(xiàn)，

部份未實(shí)施限購的中心城市的住房成交量價(jià)齊升”艮購城市周邊

地區(qū)的房價(jià)浮現(xiàn)較快上漲。這些現(xiàn)象的浮現(xiàn)，說明調(diào)控效果尚不

鞏固，距離群眾期待還有一定距離。

2022年是中國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的開

局之年。房地產(chǎn)市場走勢與微觀經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān)。加強(qiáng)房地產(chǎn)

市場調(diào)控，不僅有利于房地產(chǎn)市場自身平穩(wěn)健康發(fā)展，也有利于

宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，為了

繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有

效遏制投機(jī)投資性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國

務(wù)院允許，國務(wù)院辦公廳于1月26日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好

房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即國8條）。國家在2022

年年初印發(fā)了“國8條”：

1、二套房房貸首付比例提高至60%

2、對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易,統(tǒng)一按銷售收入征稅

3、本地2套房和外地1套房家庭將停購

4、商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款

5、囤地捂盤房企停發(fā)股票債券停貸

6、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制

7、在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施

8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)

一、說明了中央政府對鞏固擴(kuò)大房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的決氏此

時(shí)此^IJ,大家對2022年及“十二?五叩寸期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)

勢尤其關(guān)氏2022年及“十二?五”時(shí)期，仍是中央政府繼續(xù)加強(qiáng)

與改善對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時(shí)期，同時(shí)也是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的

重要機(jī)遇期和關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。

二、從形式來看，房緊缺已成嚴(yán)峻問題，從短期來看可能相對缺

乏彈性，但是從長期來看具有較大的彈性,天價(jià)房價(jià)跌落已成必

然。房價(jià)在短期內(nèi)并不能下降，必然有一個(gè)緩沖的過程。雖然國

家百姓對價(jià)格的需求很大，但都集中在中低價(jià)位、中小套型普通

商品住房建設(shè)等建設(shè)住房,而且國家的住房供給是否簡口也很難

說,根據(jù)價(jià)格供給需求曲線,房價(jià)下降已成必然。

三、政府制度與市場和價(jià)格。由于外部性和市場勢力可能會(huì)導(dǎo)致

市場調(diào)節(jié)失靈。價(jià)格是國家組織經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種好方法，但目

前價(jià)格居高不下可能需要政府來改善市場結(jié)果。出臺(tái)一系列政策

抑制炒高房價(jià)，杜絕個(gè)人對稀缺資源的占有。普通老百姓急需的

障性住房開辟、資金等方面是提供支持的；對普通消費(fèi)者發(fā)出的

是寬松的信息，借以保障社會(huì)公平，堅(jiān)決反對投機(jī)倒把勢不正當(dāng)

需求，以期對稀缺資源的占有，以及住房將來的長期不斷增值而

帶來的利益流入。這些強(qiáng)化保障房建設(shè)的“限購”“限貸”等調(diào)控政

策力求通過量化的調(diào)控目標(biāo)，顯然為了明確責(zé)任、遏制房價(jià)過快

上漲、扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期,從而保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。然而,

大多數(shù)城市發(fā)布房價(jià)控制目標(biāo)為“新建商品住房價(jià)格上漲幅度控

制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi)，以此作為控

制房價(jià)的參考因素,超過10%的GDP發(fā)展速度和人均可支配收

入增速,幾乎是普遍采用的參照系,而“居民住房支付能力”并沒

有提及也無法衡量，當(dāng)今各種商品價(jià)格猛漲，公民的支付能力無

增反減，貌似當(dāng)權(quán)者沒故意識(shí)到這種政策并沒有真正給老百姓帶

來實(shí)實(shí)在在的好處。

四、力口強(qiáng)政策的針對性和俄性，雖然，各種遏制高房價(jià)的政策

在陸續(xù)地出臺(tái),比如“房價(jià)備案制"、整頓住房交易市場秩序、住

房的限購限價(jià)等，但是這些政策是否達(dá)到目標(biāo)實(shí)在令市場十分質(zhì)

疑。從國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)字可以看到，無論是同比還是環(huán)

比，均有一些城市的房價(jià)急劇下降，甚至一些天價(jià)房降價(jià)出售，

然而，國家房價(jià)的下調(diào)并非真正的下降。

五、減少執(zhí)行盤施的偏差。如社會(huì)要面齒失業(yè)和通貨膨脹的短

期取舍一樣，國家的政策總會(huì)先朝著于預(yù)期相反的方向，國家想

要造福于普通的泛博百姓，到頭來又往往是普通老百姓們吃虧，

限購在一定程度上產(chǎn)生了購房的激勵(lì)，使更多的人對房的未來預(yù)

期I:喉好，導(dǎo)致更加缺乏。而且在這樣的激勵(lì)政策推動(dòng)下,國內(nèi)

住房市場早已成為了一個(gè)住房投機(jī)炒作的市場（在高房價(jià)下普通

消費(fèi)者是沒有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場的）。即使國家鼓勵(lì)中低

價(jià)房屋建設(shè)，但是必然導(dǎo)致房價(jià)的質(zhì)量太差，而且倘若房子不能

賣給評(píng)價(jià)最高的人，必然產(chǎn)生無謂損失，在國家致力于社會(huì)公

平時(shí)，社會(huì)效率也有很大的打擊，而且，社會(huì)公平又是無法衡量

的。國家只是對買者做了相對嚴(yán)格的限制，但是對囤積居奇的賣

著和房會(huì)有的炒作者卻并沒有明確的描述和規(guī)定，因此，目

前的房價(jià)政策并可能在一段時(shí)間內(nèi)引起房價(jià)上漲，并在后期引起

曾經(jīng)下調(diào)的房價(jià)反彈。

四.專家學(xué)者觀點(diǎn)：

中國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場。改革開放以

來，特殊是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴有著城鎮(zhèn)化

的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅2022年至2022年

五年間，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工

6.32億平方米；其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米,年均竣工

5.15億平方米；房地產(chǎn)銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億

平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方

米（我國近幾年來房地產(chǎn)的銷售面積都大于竣工面積，這與我國實(shí)行

的預(yù)售制度有關(guān)）。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,對促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、

拉動(dòng)投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動(dòng)建造建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)

發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。中國城鎮(zhèn)居民人均住

房建造面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米,而且

住房的品質(zhì)、性能不斷提高。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,國家

近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。

五。媒體人觀點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)市場的壟斷性導(dǎo)致市場失靈，從而引起房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

（1）房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的

產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，固定在一個(gè)特定的位置,使它不能像農(nóng)

產(chǎn)品和日用品那樣在市場上自由流通，形成永遠(yuǎn)固定在某個(gè)位置的天

然壟斷。同時(shí)，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移

班勺每T房地產(chǎn)所處的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異以及鰥

物

式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的

異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對價(jià)格的操作機(jī)

制也就越強(qiáng)，削弱了市場機(jī)制的發(fā)揮，導(dǎo)致了資源配置的不合理，一定程

度上造成為了市場的失靈。

(2)房地產(chǎn)價(jià)值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集

型產(chǎn)業(yè)，從土地的開辟投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂

的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價(jià)值高昂的〃奢

侈品〃，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷售都對金融信貸有著高度的依賴性。而

金融信貸對申請人有一定的限制,從而擠出了一部份的投資者和消費(fèi)

者，使得市場缺乏競爭，導(dǎo)致了市場資源配置的失效。

⑶房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加之土地市

場的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢。

(二)供給與需求失調(diào)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

⑴從供給方面來分析，土地市場的政府壟斷和住房市場的開辟商壟斷

造成房地產(chǎn)市場的供給相對不足。于是哪個(gè)開辟商獲得了土地也就獲

得了高利潤。房地產(chǎn)的高度異質(zhì)性、不易腐性決定了房地產(chǎn)商可以通

過自主定價(jià)、囤積房地產(chǎn)來決定房地產(chǎn)的供應(yīng)量。又由于房地產(chǎn)本身

就屬于缺乏需求彈性的商品，房地產(chǎn)商可憑借其在市場的壟斷地位，通

過諸如圈地囤地、延緩開辟、捂盤惜虛假交易事昔施，人為創(chuàng)造房

地產(chǎn)商品的供應(yīng)緊張，形成供不應(yīng)求的局面，以此來獲取暴利。

(2)從需求方面來分析,自住需求和投資需求的雙重過熱進(jìn)一步推動(dòng)了

房價(jià)的上漲。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，國民收入水平的不斷提高，城市化進(jìn)

程加快，一些因房屋拆遷而急需購房的消費(fèi)者自住需求旺盛。而另一方

面，因?yàn)榉績r(jià)的暴漲，房地產(chǎn)保值增值的功能，投資房地產(chǎn)越來越有利可

圖。于是,隨著金融信貸的發(fā)展，越來越多的資金流入房地產(chǎn)業(yè)投資需

求一路上漲，進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的上漲，加速了房地產(chǎn)泡沫化的進(jìn)程。

（三）房地產(chǎn)的不易腐性導(dǎo)致的市場失靈。

房地產(chǎn)區(qū)別于其他普通商品的一項(xiàng)最主要的性質(zhì)為房地產(chǎn)是不

易腐品，即使房地產(chǎn)不能即將銷售，所有者也可以待價(jià)而沽，損失的只是

保管費(fèi)用和占?jí)嘿Y金的利息，而比較它的預(yù)期收益來說，成本是較低的。

于是房地產(chǎn)商就可以保存大量的存貨，放到下一期再賣,房地產(chǎn)的價(jià)格

不必“市場出清”，而通常“市場出清”是價(jià)格使供求平衡必須滿足的條

件。房地產(chǎn)的不易腐性也間接地決定了房地產(chǎn)市場不可能像其他商品

市場那樣通過市場機(jī)制的自動(dòng)調(diào)節(jié)作用而達(dá)到供求平衡，從而使市場

交換的配置失靈。同時(shí)房地產(chǎn)可以在未來繼續(xù)出售，也可以不斷地反復(fù)

買賣,從而決定了房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的雙重性。消費(fèi)屬于正常需求，而投

資并非真正的消費(fèi)，而是為了轉(zhuǎn)手出售以賺取買賣差額。從而對房地

產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期就會(huì)強(qiáng)烈地影響房地產(chǎn)當(dāng)前的銷售和價(jià)格。房地產(chǎn)

商往往也正是利用這一點(diǎn)，炒高房地產(chǎn)的價(jià)格預(yù)期，造成房地產(chǎn)價(jià)格“越

炒越高”，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于“市場出清”的均衡價(jià)格，供求嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)泡沫

化嚴(yán)重，最終造成市場失靈。

六.個(gè)人觀點(diǎn)：

令深刻認(rèn)識(shí)中央政府調(diào)控房市的本意是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的

平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)定中國房地產(chǎn)業(yè)在“十二.五”乃至較長一段

時(shí)間里仍有較大發(fā)展空間。

令既要繼續(xù)加強(qiáng)與改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，又要將短期調(diào)控

政策和中長期發(fā)展政策結(jié)合起來。

令不斷完善住房保障體系和商品房供應(yīng)體系。

令著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開辟建設(shè)模式

令積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展

令完善法律法規(guī),加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

令優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)企業(yè)集中度，增強(qiáng)企業(yè)

的市場競爭力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

七.建議：

因此，針對以上對房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的分析，政府應(yīng)采相應(yīng)的

宏觀調(diào)控政策來緩解房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

(-)加大住房建設(shè)用地供給調(diào)節(jié)供地結(jié)構(gòu)，改革土地出讓方式。

首先,政府應(yīng)加大土地的開辟力度，對一些邊角土地、城市內(nèi)部不

合理的占地進(jìn)行整合，加大土地的供應(yīng)量。其次，要進(jìn)一步調(diào)節(jié)土

地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大對住房用地的供給比例,特殊是加大用于經(jīng)濟(jì)

合用房和廉租房的土地供應(yīng)比例，緩解市場上房地產(chǎn)的供應(yīng)不

足。政府還應(yīng)改革土地出讓方式。當(dāng)前〃招拍掛〃的土地出讓方

式看似公平，價(jià)高者得，但顯然惟獨(dú)利于少數(shù)資金雄厚的房地產(chǎn)商,

擠出了大多數(shù)中小型的房地產(chǎn)開辟商，加大了土地和房源的壟斷

程度。鑒于現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)只是區(qū)域、局部壟斷,政府應(yīng)當(dāng)采取

小塊拍賣出讓，讓更多的房地產(chǎn)開辟商進(jìn)入,增加房地產(chǎn)市場的競

爭程度。

（-）建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善

宏觀監(jiān)控體系。

應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時(shí)歸集、整理和分析，

就市場運(yùn)行情況作出評(píng)價(jià)和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報(bào)告，合理

引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持

續(xù)以較快的諫度增長，吸引了大量的企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，因此,

國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供

應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地

B方止房地產(chǎn)〃泡沫〃的產(chǎn)生。

（三）加強(qiáng)對