市城市更新政策和流程解析

深圳市城市更新政策和流程解析AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

一、城市更新相關(guān)政策二、城市更新基本流程三、城市更新案例解析CONTENTS目錄AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

第一部分

城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（一）深圳概況（二）政策背景（三）進展情況（四）主要政策一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（一）深圳概況城市發(fā)展的奇跡深圳速度1979年常住人口：31.41萬人均GDP：606元/人建成區(qū)面積：2.81Km22017年常住人口：1253萬人口

密度全國第一人均GDP：18.31萬元/人，全國第三建成區(qū)面積：934Km2改革開放40年，深圳速度創(chuàng)造城市發(fā)展奇跡一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

2004年10月28日，深圳市有序拉開了“城中村改造”的序幕。目的：消除城中村內(nèi)的安全隱患、改善生態(tài)環(huán)境、完善市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、理順土地財產(chǎn)權(quán)利關(guān)系。2007年10月28日，深圳市政府決定開展“工業(yè)區(qū)升級改造”工作。目的：推進工業(yè)用地二次開發(fā)和集約利用，提高土地產(chǎn)出率，優(yōu)化工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強產(chǎn)業(yè)競爭力。（二）政策背景一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

在改造工作啟動以來，深圳市出臺了一系列相關(guān)改造政策，政策框架已初步形成。但是存在以下不足：覆蓋范圍有限，僅針對城中村和工業(yè)區(qū)；形式和效力層次不一，包括規(guī)范性文件、通知、會議紀要等；內(nèi)容不夠全面，體系有待完善。（二）政策背景一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

為全面、系統(tǒng)規(guī)范更新改造工作，適應(yīng)特區(qū)內(nèi)外廣泛的改造需求，深圳市于2007年啟動了“深圳市城市更新辦法”的起草工作。2009年8月，廣東省政府出臺了“三舊”改造政策，要求各地加快推進“三舊”改造工作，促進節(jié)約集約用地試點示范省建設(shè)，確保經(jīng)濟社會穩(wěn)步發(fā)展。省政府相關(guān)政策的出臺促使各方對“城市更新辦法”的認識趨向一致。（二）政策背景一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

1、首部系統(tǒng)、全面規(guī)范的城市更新活動政府規(guī)章。2、城市更新目標(biāo)明確，范圍全面。3、重視公眾參與及合法權(quán)益的保障。4、首次設(shè)立城市更新單元規(guī)劃制度，并實行計劃管理。5、與相關(guān)政策保持良好的銜接。6、提出多種改造模式和改造方式。亮點一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

截止2017年底，深圳全市已列入城市更新計劃項目共計644項，擬拆除用地面積約50.15平方公里，項目平均規(guī)模約7.8公頃。已批更新單元規(guī)劃共404個，規(guī)劃拆除用地31.32平方公里；規(guī)劃批準總建筑量1.13億平方米，其中保障性住房420萬平方米、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房81萬平方米、公共配套設(shè)施用房262萬平方米（包括幼兒園239所、社康中心216個、公交首末站161個等），建成后可為約160萬人口的幼兒教育、約330萬人口的就近就醫(yī)和公交出行等提供了便利服務(wù)。供應(yīng)用地面積約16.27平方公里（移交政府土地約5平方公里），收取了1168多億元地價，完成固定資產(chǎn)投資3585億元，有效促進土地節(jié)約集約利用和城市功能的完善。2017年城市更新固定資產(chǎn)投資已達1043.6億元，同比增長53%，占全市固定資產(chǎn)投資比重已達20%。（三）進展情況一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（三）進展情況2018年全市共批準并公告拆除重建類城市更新單元計劃100項，新增拆除重建面積共計761.2公頃。注：以上統(tǒng)計剔除已批計劃范圍調(diào)整重復(fù)項目。一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（三）進展情況通過城市更新供應(yīng)商品房（不含回遷）規(guī)模逐年增加，2018年供應(yīng)量達378.6萬平方米，其中住宅預(yù)售208.9萬（超過50%）。一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（四）主要政策——核心政策1、深圳市城市更新辦法2009年10月22日發(fā)布，同年12月1日起施行；2016年11月12日通過有關(guān)修改并重新發(fā)布施行?！_定了三種模式：綜合整治、功能改變、拆除重建。2、深圳市城市更新辦法實施細則2012年1月21日發(fā)布并施行?！鞔_各改造模式的具體流程，以及各環(huán)節(jié)的實施要點。3、關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施2012年8月17日發(fā)布并施行，包括歷史用地、地價政策、強化管理。2014年5月27日發(fā)布新的暫行措施，包括用地政策、地價政策、舊工業(yè)區(qū)升級改造、小地塊、強化管理。2016年12月29日新版暫行措施千呼萬喚始出來，包括規(guī)劃引領(lǐng)、優(yōu)化管理、重點單元、用地政策（含地價）、加大配套、舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級、加強監(jiān)督。4、強區(qū)放權(quán)后，2017-2018年各區(qū)相繼出臺了“實施辦法”，主要規(guī)定了各階段各職能部門的職責(zé)。一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（四）主要政策——相關(guān)政策6、深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法2013年1月7日發(fā)布并施行，2014年相繼出臺了“實施細則”和“有關(guān)事宜的通知”?！渡钲谑泄I(yè)樓宇及配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓管理辦法（征求意見稿）》已公告。自實施之日起6個月內(nèi)，原已出讓的更新用地合同約定為自用或整體轉(zhuǎn)讓且仍由其持有的部分，可申請分割轉(zhuǎn)讓。實施之后，工業(yè)樓宇及配套設(shè)施的轉(zhuǎn)讓方式可選擇如下之一：（1）工業(yè)樓宇建筑面積（不含移交政府的產(chǎn)業(yè)用房）不超過65%的部分可分割轉(zhuǎn)讓，其余部分不得轉(zhuǎn)讓，但配套設(shè)施可以全部分割轉(zhuǎn)讓；（2）以宗地為單位進行整體轉(zhuǎn)讓；（3）以宗地為單位不得轉(zhuǎn)讓。5、關(guān)于城市更新實施工作若干問題的處理意見2017年4月7日印發(fā)（一），包括計劃申報及清理、已批容積率調(diào)整、舊工業(yè)區(qū)綜合整治、市與區(qū)的委托事項、地價政策銜接、開具地價款證明、宗地圖制作、貢獻用地審批、電子政務(wù)平臺。2017年12月13日印發(fā)（二），包括計劃管理、規(guī)劃管理、用地管理、土壤環(huán)境風(fēng)險防控。一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

7、深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃2016年11月16日發(fā)布。隨后各區(qū)在此基礎(chǔ)上相繼發(fā)布“十三五”規(guī)劃，分解和落實市級各項規(guī)劃要求。一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（四）主要政策——最新政策8、深圳市城市更新外部移交公共設(shè)施用地實施管理規(guī)定2018年11月21日發(fā)布，外部移交公共設(shè)施用地即“飛地”。（1）外部移交用地的對象法定規(guī)劃確定的規(guī)劃功能為公共配套用地；各區(qū)政府亟需實施的道路、河道等線性工程的重要節(jié)點用地；基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)（不含一級水源保護區(qū)）手續(xù)完善的各類用地。（2）外部移交用地范圍劃定與更新項目位于同一行政區(qū)（含新區(qū)）轄區(qū)范圍內(nèi)；應(yīng)包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的產(chǎn)權(quán)邊界；滿足規(guī)劃確定的公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求；單個劃定的用地面積原則上不小于3000平（擴建和節(jié)點用地除外）。（3）外部移交用地計入標(biāo)準拆除范圍內(nèi)合法用地比例不低于30%的，可按以下方式計入：手續(xù)完善的各類用地，按1:1用地面積計入合法土地面積；未完善征（轉(zhuǎn)）手續(xù)的用地，按1:0.55用地面積計入合法土地面積。（4）外部移交用地轉(zhuǎn)移容積外部移交用地屬建成區(qū)的，可計算轉(zhuǎn)移容積(建成區(qū)面積×轉(zhuǎn)移系數(shù))；外部移交用地屬未建設(shè)用地的，不計算轉(zhuǎn)移容積。一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（四）主要政策——最新政策9、深圳市拆除重建類城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定2019年2月2日發(fā)布，明確規(guī)劃容積由基礎(chǔ)容積、轉(zhuǎn)移容積、獎勵容積三部分組成?；A(chǔ)容積按照《深標(biāo)》關(guān)于密度分區(qū)與容積率的有關(guān)規(guī)定進行測算。范圍內(nèi)的轉(zhuǎn)移容積是超出規(guī)定貢獻的用地面積與基礎(chǔ)容積率的乘積。（移交用地作為學(xué)校、醫(yī)院和文化設(shè)施的，還可增加30%轉(zhuǎn)移容積）范圍外的轉(zhuǎn)移容積是按“飛地”政策進行核算。獎勵容積包括配建政策性用房、公共設(shè)施、公共空間、保留歷史建筑等。（獎勵容積之和不應(yīng)超出基礎(chǔ)容積的30%。因配建保障住房所核算的獎勵容積超出基礎(chǔ)容積20%的部分可不受本款限制。）關(guān)注點：現(xiàn)狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，原則上不進行拆除重建。一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（四）主要政策——最新政策10、深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定與原《申報指引》（2010）相比主要有以下幾個方面的特點：一是落實新的政策，并進行細化和明確，形成全市統(tǒng)一的規(guī)則。二是與近年來出臺的涉及更新工作操作層面的政策進行了橫向銜接。三是尊重舊版《申報指引》形成的既有操作規(guī)定，刪除不再適用的部分條款。四是結(jié)合實踐，優(yōu)化完善原有內(nèi)容，增加了“計劃調(diào)整”（增加或減少）、“計劃調(diào)出”（申請或清理），提出計劃有效期管理。關(guān)注點：1、對于現(xiàn)狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，原則上不劃入拆除范圍。2、自公告之日起有效期兩年，可申請延期一年，原則上僅可延期一次。3、擴大“工改?！钡倪m用對象，工業(yè)區(qū)塊線外的工業(yè)用地只要滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的要求。4、具體清理辦法由市規(guī)劃和自然資源部門另行擬訂報市政府批準后實施。一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（四）主要政策——最新政策11、關(guān)于深入推進城市更新高質(zhì)量發(fā)展的若干措施再次強調(diào)規(guī)劃先行，加大片區(qū)統(tǒng)籌的力度。轉(zhuǎn)變理念，深化城市更新內(nèi)涵（綠色、傳承、智慧）。多措并舉，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。有機更新，鼓勵城中村綜合整治。持續(xù)創(chuàng)新，實現(xiàn)城市更新高質(zhì)高效（有進有出、搬遷問題、成本等）規(guī)范管理，確保全市城市更新“一盤棋”（統(tǒng)一標(biāo)準、規(guī)范流程）。一、城市更新相關(guān)政策AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（四）主要政策——征求意見稿12、深圳市地價測算規(guī)則（第二次征求稿）匯總各類地價政策，包括新增用地、城市更新、土地整備、棚改等。土地市場價格統(tǒng)一由土地行政主管部門組織市非盈利性評估機構(gòu)評估確定。明確評估方法和權(quán)重，標(biāo)定地價系數(shù)修正法（70%）和剩余法（30%）。明確各類項目的地價修正系數(shù)。第二部分

城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

（一）相關(guān)利益方（二）基本流程關(guān)注點項目定位及補償方案項目的投入與產(chǎn)出各種可行方案的優(yōu)劣項目可能面臨的風(fēng)險………………關(guān)注點自主或合作開發(fā)方案合作開發(fā)的分成比例所得補償?shù)暮侠硇皂椖繉嵤┑谋Ｕ闲浴P(guān)注點與城市發(fā)展的協(xié)調(diào)性對社會穩(wěn)定的影響對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響對政府效益的影響………………企業(yè)業(yè)主個人利益土地發(fā)展權(quán)再分配政府土地再利用的整合城市更新項目經(jīng)濟效益社會效益二、城市更新基本流程（一）相關(guān)利益方項目權(quán)屬信息調(diào)查城市更新意愿征集社會穩(wěn)定風(fēng)險評估項目可行性分析及論證初步研判項目實施的可行性，選擇意向合作方，形成城市更新計劃申報要件。解決問題第一階段：計劃申報二、城市更新基本流程（二）基本流程二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

第一階段：計劃申報1、前期工作（1）基本信息調(diào)查地塊現(xiàn)狀信息（合法面積不低于60%）；建筑物現(xiàn)狀信息（建成時間：住宅＞20年、非住宅＞15年）；權(quán)利主體基本信息。（2）更新意愿征集單一地塊：同意的建筑面積和權(quán)利人超過2/3；多個地塊：符合單一地塊條件的土地面積大于80%；舊住宅區(qū)：政府主導(dǎo)為主（棚改），與其他舊區(qū)混雜的零散舊住宅區(qū)應(yīng)達到100%。（3）涉及產(chǎn)業(yè)升級的需對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行研究，并取得產(chǎn)業(yè)部門的證明文件。（4）涉及集體資產(chǎn)的需對項目可行性進行論證，并公開選擇意向合作方。二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

第一階段：計劃申報2、更新計劃申報（1）申報主體報各區(qū)主管部門。（2）區(qū)主管部門按相關(guān)規(guī)定核查、現(xiàn)場踏勘、組織意愿公示、征求相關(guān)單位意見，包括：發(fā)改局、經(jīng)促局、教育局、科創(chuàng)局、文旅局、衛(wèi)生計生局、環(huán)保水務(wù)局、城管局、土地整備中心、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室、重點區(qū)域規(guī)劃建設(shè)管理署、交通運輸局、規(guī)劃國土局、供電局、街道辦。（3）區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審批，通過后公示。（4）報市規(guī)土委備案，同時抄送區(qū)規(guī)劃國土局。完成項目確權(quán)工作，確定項目發(fā)展方向和功能配比，形成城市更新單元規(guī)劃申報要件。1）權(quán)屬確認及核查2）項目定位及規(guī)劃建議3）方案經(jīng)濟評價及比選4）項目專規(guī)可行性研究5）項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究解決問題二、城市更新基本流程第二階段：規(guī)劃申報（二）基本流程各區(qū)單元計劃和規(guī)劃報批要求：羅湖和鹽田可同時報審，福田和寶安須同時申報，其中寶安還要符合片區(qū)規(guī)劃。龍崗：權(quán)利主體單一的可同步報審。二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

1、土地及建筑物信息核查申報主體提供權(quán)屬相關(guān)的證明資料；主管部門核查后給予復(fù)函。2、更新單元規(guī)劃組織編制與審批（1）申報主體編制更新單元規(guī)劃（各區(qū)對設(shè)計資質(zhì)的要求有所不同），報各區(qū)主管部門，涉及產(chǎn)業(yè)的，還應(yīng)提交產(chǎn)業(yè)部門相關(guān)意見。（2）區(qū)主管部門按相關(guān)要求審查，并轉(zhuǎn)相關(guān)單位征求意見，包括：發(fā)改局、經(jīng)促局、教育局、科創(chuàng)局、住建局、文旅局、衛(wèi)生計生局、環(huán)保水務(wù)局、城管局、土地整備中心、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展辦公室、重點區(qū)域規(guī)劃建設(shè)管理署、交通運輸局、規(guī)劃國土局、供電局、街道辦。（3）區(qū)城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組審批，通過后公示。（4）報市規(guī)土委備案，同時抄送區(qū)規(guī)劃國土局。第二階段：規(guī)劃申報編制房屋搬遷補償安置方案談判策略研究及實施補償價值、置換物業(yè)評估及集體資產(chǎn)備案評估合作招商方案研究及建議從補償?shù)慕嵌龋捍_定補償安置方案，實施談判，推進補償協(xié)議的簽訂。從合作的角度：估算各方的投入，結(jié)合相關(guān)方的合理訴求，分析各種合作方案優(yōu)劣性。解決問題二、城市更新基本流程第三階段：搬遷談判（二）基本流程二、城市更新基本流程AUTHORITATIVEINNOVATIONFINE權(quán)威丨創(chuàng)新丨精細

1、收購及搬遷補償安置編制方案（報街道辦備案）；協(xié)商談判；簽訂協(xié)議（報街道辦備案）。2、產(chǎn)權(quán)的確認有產(chǎn)權(quán)登記的，以證載人為權(quán)利主體；無產(chǎn)權(quán)登記的