《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》第11章 其他估價(jià)方法

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》2024/11/2312024/11/232篇次章次

內(nèi)容基礎(chǔ)篇第一章

房地產(chǎn)概論第二章房地產(chǎn)估價(jià)概述理論篇第三章

房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格第四章

房地產(chǎn)價(jià)值形成理論第五章

房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制第六章

房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素方法篇第七章

比較法及其應(yīng)用第八章

收益法及其應(yīng)用第九章

成本法及其應(yīng)用第十章

假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用第十一章

其他估價(jià)方法第十二章

批量估價(jià)方法實(shí)務(wù)篇第十三章

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)第十四章

房地產(chǎn)估價(jià)程序第十五章

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2024/11/233第十一章其他估價(jià)方法

陽(yáng)光的價(jià)值有幾何？

2024/11/234導(dǎo)入案例

在杭州市天目山路上，一幢高層建筑正在打地基，一些居民在施工現(xiàn)場(chǎng)高舉“還我陽(yáng)光”的標(biāo)牌并阻撓施工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)奈只得暫停施工。這些居民是居住在該工地正北面六層居民樓里的業(yè)主，他們大多已在這里居住了十幾年。他們正南面以前是一些低矮的房屋，那時(shí)整幢居民樓陽(yáng)光充足、視野開闊。業(yè)主們認(rèn)為，南面即將建起的18層大廈與他們的居民樓僅有20多米間隔，大廈建成后居民樓的光照時(shí)間必將大打折扣甚至將“暗無(wú)天日”，其合法的采光權(quán)受到了嚴(yán)重侵害，于是自發(fā)組織起來(lái)進(jìn)行抗議。但是開發(fā)商也很“委屈”：第一，大廈建成后，雖然居民樓的采光會(huì)受到一定影響而有所縮短，但是對(duì)居民樓的日照影響完全符合城市規(guī)劃要求，即在每年大寒日這一天有超過(guò)2個(gè)小時(shí)的連續(xù)日照，并出示了專業(yè)機(jī)構(gòu)提供的日照分析圖；第二，該大廈建設(shè)辦理過(guò)合法的工程審批手續(xù)，有合法權(quán)利進(jìn)行大廈建設(shè)。針對(duì)上述采光權(quán)糾紛，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)估采光權(quán)價(jià)值呢？（資料來(lái)源：盧現(xiàn)祥，朱巧玲.新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007:224-225.）2024/11/235第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)

價(jià)差法第四節(jié)

損失資本化法第五節(jié)

修復(fù)成本法第六節(jié)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法第七節(jié)

條件價(jià)值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價(jià)模型第九節(jié)

實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

本章目錄一、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的概念

基準(zhǔn)地價(jià)是指在國(guó)土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對(duì)平均開發(fā)利用條件下，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評(píng)估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是指在政府或有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對(duì)待估宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到待估宗地價(jià)值的方法，也稱為基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是比較法，是傳統(tǒng)比較法派生的間接比較法?；鶞?zhǔn)地價(jià)相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中的可比實(shí)例價(jià)格，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)調(diào)整相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中的價(jià)格修正或調(diào)整。2024/11/236第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法二、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的適用對(duì)象與條件

基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要適用于政府或有關(guān)部門已編制完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系并公布基準(zhǔn)地價(jià)地區(qū)的土地估價(jià)，其適用條件為基準(zhǔn)地價(jià)已及時(shí)更新、能夠反映現(xiàn)時(shí)土地價(jià)格水平。基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般不超過(guò)3年。三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本步驟與內(nèi)容(1)搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料

(2)確定待估宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)

(3)確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)。

(4)確定市場(chǎng)狀況、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等其他因素修正系數(shù)或修正值。

(5)計(jì)算待估宗地價(jià)值

2024/11/237

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本公式：

P=P1b×（1±∑Ki）×Kj+D

上式中，P為待估宗地價(jià)值，P1b為某一用途、級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)，Ki為宗地地價(jià)修正系數(shù)，Kj為市場(chǎng)狀況、土地使用期限、容積率等其他修正系數(shù)，D為宗地開發(fā)程度修正值。

基準(zhǔn)地價(jià)修正法也可按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有關(guān)比較法價(jià)格修正或調(diào)整的方法和步驟進(jìn)行。其中，基準(zhǔn)地價(jià)P1b相當(dāng)于比較法中的可比實(shí)例價(jià)格，Ki、Kj、D相當(dāng)于比較法中的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)和調(diào)整額。2024/11/2382024/11/239第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)

價(jià)差法第四節(jié)

損失資本化法第五節(jié)

修復(fù)成本法第六節(jié)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法第七節(jié)

條件價(jià)值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價(jià)模型第九節(jié)

實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

本章目錄一、路線價(jià)法的概念

路線價(jià)法是指在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街宗地價(jià)值的方法。

標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是指隨著土地與道路距離的增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的宗地臨街深度，臨街深度是指宗地與街道的垂直距離。標(biāo)準(zhǔn)臨街深度處的連線稱為里地線，里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是指在城市某一區(qū)域內(nèi)，沿主要街道的宗地中深度、寬度、形狀、用途、開發(fā)利用狀況等特征在該區(qū)域內(nèi)具有代表性，使用狀況相對(duì)穩(wěn)定，能夠起示范及比較標(biāo)準(zhǔn)作用的臨街宗地。2024/11/2310第二節(jié)路線價(jià)法

路線價(jià)法本質(zhì)上是比較法，是傳統(tǒng)比較法派生的間接比較法。其中的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中的可比實(shí)例，路線價(jià)相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中經(jīng)過(guò)交易情況修正與市場(chǎng)狀況調(diào)整的可比實(shí)例價(jià)格，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行臨街深度、臨街寬度、土地形狀、臨街狀況等調(diào)整相當(dāng)于傳統(tǒng)比較法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整。2024/11/2311路線價(jià)法比較法相同點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地可比實(shí)例路線價(jià)比較價(jià)值臨街深度、臨街寬度、臨街狀況、土地形狀等修正實(shí)物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況調(diào)整不同點(diǎn)無(wú)交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整有交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整先綜合，再修正先修正，再綜合一次可同時(shí)評(píng)估多個(gè)“估價(jià)對(duì)象”價(jià)值一次僅僅評(píng)估一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”價(jià)值路線價(jià)法與比較法的比較二、路線價(jià)法的適用對(duì)象與條件

路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的批量估價(jià)，特別適用于城鎮(zhèn)土地整理、土地課稅、土地征收以及其他需要在較短時(shí)間內(nèi)同時(shí)對(duì)多宗臨街宗地進(jìn)行估價(jià)的情形。

采用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是街道比較規(guī)整，臨街土地排列比較整齊，且存在較多的土地成交案例。三、路線價(jià)法的基本步驟與內(nèi)容

首先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，再在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)作為路線價(jià)，然后利用有關(guān)價(jià)格調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街宗地的價(jià)值。

2024/11/2312路線價(jià)法一般分為下列6個(gè)步驟：

1.劃分路線價(jià)區(qū)段

路線價(jià)區(qū)段是指具有同一路線價(jià)的地段。通常沿街道兩側(cè)帶狀分布。應(yīng)將同一路線上位置相鄰、通達(dá)性相當(dāng)、地價(jià)水平相近的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。2.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)臨街深度是街道對(duì)臨街土地的地價(jià)產(chǎn)生影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。3.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地

標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是一個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地，應(yīng)符合以下條件：①一面臨街；②土地形狀為矩形；③臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；④臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度；⑤臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)(寬深比)；⑥具有所在路線價(jià)區(qū)段代表性的用途；⑦具有所在路線價(jià)區(qū)段代表性的容積率或房屋層數(shù)；⑧其他方面如土地使用期限、土地開發(fā)程度等具有代表性。2024/11/2313

4.測(cè)算路線價(jià)

路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的價(jià)值。通常運(yùn)用比較法、收益法等方法分別求取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的價(jià)值，然后計(jì)算其平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù)，即得到該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。路線價(jià)可以是土地單價(jià)，也可以是樓面地價(jià)。5.制作價(jià)格修正率表

價(jià)格修正率分為臨街深度價(jià)格修正率和其他價(jià)格修正率。臨街深度價(jià)格修正率是臨街宗地各部分價(jià)值隨著其與街道距離的增加而遞減的幅度，簡(jiǎn)稱深度價(jià)格修正率，或稱為深度百分率、深度指數(shù)，可分為單獨(dú)深度價(jià)格修正率(即臨街深度價(jià)格遞減率)、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率等類型。其中，平均深度價(jià)格修正率=累計(jì)深度價(jià)格修正率×標(biāo)準(zhǔn)臨街深度÷給定的臨街深度。其他價(jià)格修正率是指根據(jù)宗地的形狀、寬度、臨街狀況、容積率、使用期限、開發(fā)程度等其他因素編制的價(jià)格修正率。2024/11/2314

編制臨街深度價(jià)格修正率表的基本步驟是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份；③確定各等份的臨街深度價(jià)格遞減率；④求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率，并用表格形式來(lái)表示。

在國(guó)際上，最簡(jiǎn)單的一種臨街深度價(jià)格遞減率為“四三二一法則”?！八娜环▌t”是指將一塊臨街深度為100英尺的臨街宗地劃分為與街道平行的四等份，從街道方向算起的第一、二、三、四個(gè)25英尺等份的土地價(jià)值分別占整塊臨街深度100英尺宗地價(jià)值的40%、30%、20%和10%。2024/11/23152024/11/2316

6.計(jì)算臨街各宗地的價(jià)格

根據(jù)路線價(jià)、深度價(jià)格修正率表和其他因素修正率表，按照路線價(jià)法計(jì)算公式即可得到同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)不同宗地的價(jià)值。

假設(shè)臨街宗地的形狀、寬度、臨街狀況、容積率、使用期限、開發(fā)程度等與路線價(jià)的內(nèi)涵一致，當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率計(jì)算臨街宗地的價(jià)值：

臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)（總價(jià)）×累計(jì)深度價(jià)格修正率

臨街宗地單價(jià)=臨街宗地總價(jià)÷臨街宗地面積

當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率計(jì)算臨街宗地的價(jià)值，計(jì)算公式為：

臨街宗地單價(jià)=路線價(jià)（單價(jià)）×平均深度價(jià)格修正率

臨街宗地總價(jià)=臨街宗地單價(jià)×臨街宗地面積

如果臨街宗地的形狀、寬度、臨街狀況、容積率、使用期限、開發(fā)程度等與路線價(jià)的內(nèi)涵不一致，則應(yīng)在上述公式基礎(chǔ)上進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)調(diào)整。

2024/11/2317第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)價(jià)差法第四節(jié)

損失資本化法第五節(jié)

修復(fù)成本法第六節(jié)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法第七節(jié)

條件價(jià)值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價(jià)模型第九節(jié)

實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

本章目錄一、價(jià)差法的概念

價(jià)差法是指分別評(píng)估房地產(chǎn)在價(jià)值減損或增加之前和價(jià)值減損或增加之后的價(jià)值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損或增加額的方法。價(jià)差法是以市場(chǎng)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的減損額或增加額，本質(zhì)上是比較法，一次評(píng)估需要運(yùn)用“兩次”比較法。二、價(jià)差法的適用對(duì)象與條件

價(jià)差法主要用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值減損額或增加額，特別是不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損額。價(jià)差法的適用條件主要是存在一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象價(jià)值減損或增加前后房地產(chǎn)狀況類似的房地產(chǎn)交易或租賃實(shí)例，或者具有與估價(jià)對(duì)象價(jià)值減損或增加前后相關(guān)的市場(chǎng)狀況資料和規(guī)劃指標(biāo)等數(shù)據(jù)。2024/11/2318第三節(jié)價(jià)差法三、價(jià)差法的估價(jià)步驟與內(nèi)容

運(yùn)用價(jià)差法估價(jià)的步驟與內(nèi)容如下：

①選擇若干個(gè)與房地產(chǎn)價(jià)值減損或增加之前的估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易案例或租賃案例作為可比實(shí)例，按照比較法或收益法測(cè)算出房地產(chǎn)價(jià)值減損或增加之前的估價(jià)對(duì)象價(jià)值；

②選擇若干個(gè)與房地產(chǎn)價(jià)值減損或增加之后的估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易案例或租賃案例作為可比實(shí)例，按照比較法或收益法測(cè)算出房地產(chǎn)價(jià)值減損或增加之后的估價(jià)對(duì)象價(jià)值；

③將房地產(chǎn)價(jià)值減損或增加前后的估價(jià)對(duì)象價(jià)值相減，得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值減損額或增加額。2024/11/23192024/11/2320第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)價(jià)差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)

修復(fù)成本法第六節(jié)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法第七節(jié)

條件價(jià)值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價(jià)模型第九節(jié)

實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

本章目錄一、損失資本化法的概念

損失資本化法是指預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益減少額，將其現(xiàn)值之和作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值減損額的方法。損失資本化法本質(zhì)上是收益法，其中的凈收益較少額相當(dāng)于傳統(tǒng)收益法中的凈收益，價(jià)值減損額相當(dāng)于傳統(tǒng)收益法中的收益價(jià)值。二、損失資本化法的適用對(duì)象與條件

損失資本化法主要適用于不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。這里的不可修復(fù)主要是指經(jīng)濟(jì)上不值得修復(fù)，即預(yù)計(jì)修復(fù)的必要成本及應(yīng)得利潤(rùn)大于修復(fù)帶來(lái)的增值收益或估價(jià)對(duì)象原狀的價(jià)值。損失資本化法的適用條件是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)的租金減損、出租率下降、風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用增加等都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。2024/11/2321第四節(jié)損失資本化法三、損失資本化法的估價(jià)步驟與內(nèi)容

損失資本化法估價(jià)公式和估價(jià)過(guò)程類似于傳統(tǒng)收益法。

(1)搜集收益減損資料：需要收集的收益減損資料主要是指房地產(chǎn)損害發(fā)生前后狀況下的收益資料。

(2)確定凈收益減損額：用損害前后的市場(chǎng)租金之差表示。

(3)選擇報(bào)酬資本化率：要求與傳統(tǒng)收益法相同。

(4)確定減損年限：減損年限是從減損開始時(shí)起至減損結(jié)束時(shí)止。減損年限開始時(shí)點(diǎn)應(yīng)取減損發(fā)生之時(shí)，減損年限結(jié)束時(shí)點(diǎn)要根據(jù)減損持續(xù)時(shí)間與估價(jià)對(duì)象建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和該建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)剩余年限的關(guān)系綜合確定。

(5)求取價(jià)值減損額：測(cè)算過(guò)程與傳統(tǒng)收益法基本相同。2024/11/23222024/11/2323第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)價(jià)差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法第七節(jié)

條件價(jià)值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價(jià)模型第九節(jié)

實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

本章目錄一、修復(fù)成本法的概念

修復(fù)成本法是指測(cè)算修復(fù)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。修復(fù)成本法本質(zhì)上是成本法，是傳統(tǒng)成本法的一個(gè)特殊應(yīng)用，如修復(fù)成本法不包括土地成本。二、修復(fù)成本法的適用對(duì)象與條件

修復(fù)成本法適用于可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估。這里的可修復(fù)不僅指技術(shù)上能夠修復(fù)，而且經(jīng)濟(jì)上也值得修復(fù)，即預(yù)計(jì)修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)小于修復(fù)帶來(lái)的增值收益。修復(fù)成本法的適用條件主要是可以對(duì)修復(fù)成本進(jìn)行比較準(zhǔn)確的量化測(cè)算。2024/11/2324第五節(jié)修復(fù)成本法三、修復(fù)成本法的估價(jià)步驟與內(nèi)容

修復(fù)成本法的估價(jià)步驟與傳統(tǒng)成本法基本相同。首先需要搜集修復(fù)房地產(chǎn)損害的必要成本與應(yīng)得利潤(rùn)資料，包括修復(fù)房地產(chǎn)的人工、材料、機(jī)械以及相關(guān)的管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)等；然后利用新開發(fā)房地產(chǎn)成本法估價(jià)公式進(jìn)行測(cè)算。需要注意的是，由于可修復(fù)項(xiàng)目通常規(guī)模不大，修復(fù)過(guò)程屬于小規(guī)模生產(chǎn)，因此單位修復(fù)成本一般高于大批量生產(chǎn)的單位新建成本等。2024/11/23252024/11/2326第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)價(jià)差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)法第七節(jié)

條件價(jià)值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價(jià)模型第九節(jié)

實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

本章目錄一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的概念

長(zhǎng)期趨勢(shì)法是在預(yù)期理論的基礎(chǔ)上，運(yùn)用時(shí)間序列分析方法，來(lái)推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象未來(lái)價(jià)值和價(jià)格的方法。常用的長(zhǎng)期趨勢(shì)法有曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法等。長(zhǎng)期趨勢(shì)法除了主要直接用于預(yù)測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格以外，還可以作為其他估價(jià)方法的輔助方法，如：

(1)預(yù)測(cè)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(2)測(cè)算收益法中的收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及凈收益(3)對(duì)市場(chǎng)法中可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正(4)比較不同房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力(5)填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的缺失

2024/11/2327第六節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)法二、修復(fù)成本法的適用對(duì)象與條件

長(zhǎng)期趨勢(shì)法比較適用于價(jià)格具有明顯變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格評(píng)估。運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的價(jià)格資料。三、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的估價(jià)步驟

運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的基本步驟如下：

①搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料；

②整理估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，包括統(tǒng)一表達(dá)形式、補(bǔ)齊缺失歷史數(shù)據(jù)、繪制時(shí)間序列數(shù)據(jù)圖表等；

③分析房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列特征，找出房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，選擇適當(dāng)?shù)木唧w長(zhǎng)期趨勢(shì)法，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型；

④運(yùn)用價(jià)格變動(dòng)模型，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的價(jià)值和價(jià)格。2024/11/2328四、幾種主要的長(zhǎng)期趨勢(shì)法1.曲線擬合法

曲線擬合是指用適當(dāng)?shù)倪B續(xù)曲線來(lái)近似地比擬兩組離散的觀測(cè)數(shù)據(jù)之間的變化規(guī)律，或者說(shuō)用曲線方程來(lái)刻畫兩組數(shù)據(jù)所代表的兩個(gè)變量之間的函數(shù)關(guān)系。在擬合的曲線方程中，自變量是時(shí)間，因變量是對(duì)應(yīng)的價(jià)值和價(jià)格。根據(jù)曲線形式或曲線方程不同，曲線擬合法可分為直線趨勢(shì)法、指數(shù)曲線趨勢(shì)法、二次拋物線趨勢(shì)法等，其中直線趨勢(shì)法是最簡(jiǎn)單、最常用的曲線擬合法。以直線趨勢(shì)法為例，如果用V表示各期的房地產(chǎn)價(jià)格，i表示時(shí)間序數(shù)，則房地產(chǎn)價(jià)格與時(shí)間的關(guān)系可用直線方程式來(lái)描述：。建立直線趨勢(shì)法模型的主要工作就是要確定方程式中的未知參數(shù)a、b，a、b的值通常采用最小二乘法來(lái)確定。2024/11/23292.平均增減量法

當(dāng)房地產(chǎn)歷史價(jià)格的時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，即房地產(chǎn)歷史價(jià)格的時(shí)間序列大致呈等差數(shù)列分布時(shí)，可以采用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)。計(jì)算公式為：Vi=Po+d×id=(Pn-P0)/n

上式中，Vi為第i期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)值，i為時(shí)間序數(shù)，P0為基期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；d為逐期增減量的平均數(shù)；Pn為第n期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；n為房地產(chǎn)歷史價(jià)格的時(shí)間序列期數(shù)。運(yùn)用平均增減量法的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的數(shù)額大致相同。

實(shí)際估價(jià)中，可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)的歷史價(jià)格賦予相應(yīng)的權(quán)重，以體現(xiàn)不同時(shí)點(diǎn)的歷史價(jià)格對(duì)所預(yù)測(cè)價(jià)格的影響。2024/11/23303.平均發(fā)展速度法

當(dāng)房地產(chǎn)歷史價(jià)格的時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同，即房地產(chǎn)歷史價(jià)格的時(shí)間序列大致呈等比數(shù)列分布時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。計(jì)算公式為：

Vi=Po×ti

t=(Pn/P0)1/n

上式中，t是平均發(fā)展速度，其余參數(shù)同前。

運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期相對(duì)上升或下降的幅度大致相同。

實(shí)際估價(jià)中，可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)的歷史價(jià)格賦予相應(yīng)的權(quán)重，以體現(xiàn)不同時(shí)點(diǎn)的歷史價(jià)格對(duì)所預(yù)測(cè)價(jià)格的影響。2024/11/23314.移動(dòng)平均法

移動(dòng)平均法是對(duì)房地產(chǎn)歷史價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，派生出新的平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。

移動(dòng)平均法有簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法和加權(quán)移動(dòng)平均法。簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法是將若干個(gè)價(jià)格加起來(lái)計(jì)算其移動(dòng)平均數(shù)，建立一個(gè)新的移動(dòng)平均數(shù)時(shí)間序列，再?gòu)闹姓页霭l(fā)展變動(dòng)的方向和程度，進(jìn)而預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格。加權(quán)移動(dòng)平均法是在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，對(duì)較近的數(shù)據(jù)賦予較大的權(quán)重，對(duì)較遠(yuǎn)的數(shù)據(jù)賦予較少的權(quán)重，將各期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值經(jīng)過(guò)加權(quán)后，再采用類似于簡(jiǎn)單移動(dòng)平均法的方法進(jìn)行趨勢(shì)估計(jì)。2024/11/2332

【例11-1】已知某類房地產(chǎn)2005年各月的價(jià)格如表所示，需要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2006年1月的價(jià)格(單位為元/平方米)。月份(2005年)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值每5個(gè)月的移動(dòng)平均移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額167026803690684468069410570070410672071410773072612874073812974075012107607621211780127902006年1月的房地產(chǎn)價(jià)格=762+12*3=798(元/平方米)2024/11/23334.指數(shù)修勻法

指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù)，經(jīng)過(guò)修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的方法。設(shè)：Pi為第i期的實(shí)際值，Vi為第i期的預(yù)測(cè)值，Vi+1為第i+1期的預(yù)測(cè)值，a為修勻常數(shù)，0≤a≤1。則運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測(cè)的公式為：

Vi+1=Vi+a（Pi-Vi）

上式中，第0期的預(yù)測(cè)值一般以第0期的實(shí)際值替代。運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測(cè)的關(guān)鍵是確定a的值，可通過(guò)試算選擇使預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的絕對(duì)誤差最小的a。2024/11/23342024/11/2335第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)價(jià)差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)長(zhǎng)期趨勢(shì)法第七節(jié)條件價(jià)值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價(jià)模型第九節(jié)

實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

本章目錄一、條件價(jià)值法

條件價(jià)值法（ContingentValuationMethod,CVM）是一種基于調(diào)查的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法。條件價(jià)值法是通過(guò)調(diào)查等方式直接詢問(wèn)被調(diào)查者在模擬市場(chǎng)環(huán)境中對(duì)某項(xiàng)物品或服務(wù)的支付意愿(WillingnessToPay，WTP)或者放棄某項(xiàng)物品或服務(wù)而愿意接受的受償意愿(Willingnesstoaccept，WTA)，并通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析最終確定該項(xiàng)物品或服務(wù)貨幣價(jià)值的方法。條件價(jià)值法又稱為條件價(jià)值評(píng)估法、意愿調(diào)查法、意愿調(diào)查價(jià)值評(píng)估法等。

條件價(jià)值法的優(yōu)點(diǎn)是能夠直接反映被調(diào)查者對(duì)物品和服務(wù)價(jià)值的意愿，具有簡(jiǎn)潔、直觀等特點(diǎn)。但是條件價(jià)值法也存在一些不足：一是調(diào)查對(duì)象無(wú)法覆蓋所有的利益相關(guān)者；二是評(píng)估結(jié)果依賴于被調(diào)查者的主觀觀點(diǎn)而不是其客觀行為；三是被調(diào)查者在有些情況下會(huì)產(chǎn)生策略性行為，影響結(jié)果的客觀性和可靠性。2024/11/2336第七節(jié)條件價(jià)值法二、條件價(jià)值法的適用對(duì)象與條件

條件價(jià)值法在20世紀(jì)60年代初被首次應(yīng)用于美國(guó)緬因州林地的宿營(yíng)、狩獵等娛樂(lè)價(jià)值評(píng)估，目前是西方國(guó)家進(jìn)行非市場(chǎng)公共物品和服務(wù)價(jià)值評(píng)估最常用的方法，被廣泛應(yīng)用于旅游價(jià)值、美學(xué)價(jià)值、生物多樣性、生態(tài)系統(tǒng)、健康風(fēng)險(xiǎn)、文化藝術(shù)等諸多領(lǐng)域的價(jià)值評(píng)估。我國(guó)從20世紀(jì)90年代開始嘗試將條件價(jià)值法運(yùn)用到環(huán)境資源、生態(tài)系統(tǒng)等價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域。

在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，條件價(jià)值法可以用來(lái)估價(jià)市場(chǎng)化程度不高且缺少交易或租金案例的房地產(chǎn)、具有較大無(wú)形收益的房地產(chǎn)以及其他特殊的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的某種權(quán)益或?qū)傩?，如政策性住房、被征收房屋、農(nóng)村房地產(chǎn)以及房屋采光權(quán)等。

運(yùn)用條件價(jià)值法評(píng)估需要滿足：一是建立假想的市場(chǎng)環(huán)境；二是被調(diào)查者具有代表性并了解自己的偏好，有能力對(duì)物品和服務(wù)進(jìn)行估價(jià)且愿意表達(dá)自己的意愿；三是條件價(jià)值法比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，需要有較充足的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間條件。2024/11/2337三、條件價(jià)值法的估價(jià)步驟與內(nèi)容(1)構(gòu)建假想市場(chǎng)：在調(diào)查問(wèn)卷中盡可能充分闡述估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象及其所處的宏觀政策與外部環(huán)境、其他背景資料等，以便使被調(diào)查者對(duì)調(diào)查情況有一個(gè)全面、清晰的認(rèn)識(shí)。

(2)制定調(diào)查方案：包括調(diào)查目的、調(diào)查內(nèi)容、調(diào)查對(duì)象、調(diào)查方法、調(diào)查人員、進(jìn)度安排、費(fèi)用預(yù)算等。

(3)選擇引導(dǎo)技術(shù)：引導(dǎo)技術(shù)是指通過(guò)合理的調(diào)查方式和問(wèn)題設(shè)計(jì)引導(dǎo)出被調(diào)查者在假想市場(chǎng)中對(duì)估價(jià)對(duì)象改善或損失的支付意愿和受償意愿的方法。常見(jiàn)的引導(dǎo)技術(shù)有投標(biāo)博弈、開放式問(wèn)題、支付卡格式和二分式選擇等。(4)確定意愿價(jià)值：在獲得各個(gè)調(diào)查樣本的支付意愿或受償意愿后，采用合適的方法求取被調(diào)查者支付意愿或受償意愿。2024/11/23382024/11/2339第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)價(jià)差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法第七節(jié)

條件價(jià)值法第八節(jié)資本資產(chǎn)定價(jià)模型第九節(jié)

實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

本章目錄一、資本資產(chǎn)定價(jià)模型的概念

投資收益與風(fēng)險(xiǎn)相聯(lián)系。傳統(tǒng)收益法通過(guò)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法將投資風(fēng)險(xiǎn)因素納入報(bào)酬率以反映未來(lái)收益的不確定性，但是沒(méi)有明確投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)木唧w確定方法。資本資產(chǎn)定價(jià)模型是一種測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)投資收益的方法。

根據(jù)資產(chǎn)定價(jià)理論，投資風(fēng)險(xiǎn)包括系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也稱為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是指無(wú)法通過(guò)投資組合、分散投資來(lái)消除的風(fēng)險(xiǎn)，如利率風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、戰(zhàn)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)等。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也稱為特殊風(fēng)險(xiǎn)，是具體投資活動(dòng)所特有的風(fēng)險(xiǎn)，如投資對(duì)象的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等，非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)改變投資組合、分散投資來(lái)消除。資本資產(chǎn)定價(jià)模型只考慮投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，不考慮非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。2024/11/2340第八節(jié)資本資產(chǎn)定價(jià)模型

資本資產(chǎn)定價(jià)模型測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)投資期望收益率的公式為：

ri=rf+βi×(rm-rf)

上式中，ri為資產(chǎn)i的期望收益率；rf為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，rm為市場(chǎng)平均收益率，βi為資產(chǎn)i的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)水平。上式表明，資產(chǎn)i的期望收益率由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率rf和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償βi×（rm-rf）兩部分構(gòu)成，（rm-rf）為市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)的溢價(jià)。二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型的適用對(duì)象與條件

資本資產(chǎn)定價(jià)模型主要用于測(cè)算金融市場(chǎng)上風(fēng)險(xiǎn)投資的期望收益率。在房地產(chǎn)估價(jià)中，該模型可以用來(lái)測(cè)算收益性房地產(chǎn)的報(bào)酬率。運(yùn)用資本資產(chǎn)定價(jià)模型測(cè)算報(bào)酬率的前提是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是成熟、有效的市場(chǎng)，投資可在不同行業(yè)以及不同地區(qū)之間自由流動(dòng)，且容易獲得客觀合理的房地產(chǎn)投資平均收益率數(shù)據(jù)。2024/11/2341三、資本資產(chǎn)定價(jià)模型的估價(jià)步驟與內(nèi)容

(1)確定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率：可取同期定期存款利率或國(guó)債利率。

(2)確定市場(chǎng)平均收益率：可取國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率。

(3)確定資產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)水平：可按照下式測(cè)算：

βi=(ri-rf)/(rm-rf)

上式中，ri可取房地產(chǎn)市場(chǎng)平均收益率，可采用股票市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)平均稅前總資產(chǎn)收益率來(lái)替代；rf可采用一年期國(guó)債利率；rm可用國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年增長(zhǎng)率。采用上述相關(guān)指標(biāo)的歷史數(shù)據(jù)，將資產(chǎn)i的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（ri-rf）對(duì)市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（rm-rf）進(jìn)行回歸，確定回歸曲線的斜率即βi。

(4)計(jì)算期望收益率：根據(jù)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率、房地產(chǎn)市場(chǎng)平均收益率和市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)水平，計(jì)算房地產(chǎn)投資的期望收益率i。2024/11/23422024/11/2343第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法第二節(jié)路線價(jià)法第三節(jié)價(jià)差法第四節(jié)損失資本化法第五節(jié)修復(fù)成本法第六節(jié)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法第七節(jié)

條件價(jià)值法第八節(jié)

資本資產(chǎn)定價(jià)模型第九節(jié)實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

本章目錄一、實(shí)物期權(quán)定價(jià)法的概念

1.期權(quán)的概念

期權(quán)是一種有選擇權(quán)的交易合約，它賦予期權(quán)持有人在合約規(guī)定的日期或該日期之前的任何時(shí)間有權(quán)利按照預(yù)先確定的價(jià)格購(gòu)買或出售某項(xiàng)資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)是權(quán)利而不是義務(wù)，是未來(lái)可以而不是必須采取某種行動(dòng)的權(quán)利。期權(quán)的執(zhí)行通常會(huì)給持有人增加收益或減少損失，因此期權(quán)具有價(jià)值。

期權(quán)可分為買方期權(quán)和賣方期權(quán)、歐式期權(quán)和美式期權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)化期權(quán)和非標(biāo)準(zhǔn)期權(quán)、金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)等。2024/11/2344第九節(jié)實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

2.實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)是指附著于企業(yè)整體資產(chǎn)或單項(xiàng)資產(chǎn)上的選擇權(quán)，即指現(xiàn)實(shí)中存在的發(fā)展或增長(zhǎng)機(jī)會(huì)、收縮或退出機(jī)會(huì)等。實(shí)物期權(quán)是非人為設(shè)計(jì)的“天然”期權(quán)。

房地產(chǎn)是具有實(shí)物期權(quán)的資產(chǎn)，一方面，房地產(chǎn)投資具有較高的不確定性，投資者投資房地產(chǎn)后存在多種選擇，例如轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)換用途、改變規(guī)模等；另一方面，房地產(chǎn)交易尤其是期房交易具有典型的期權(quán)交易特征。因此，購(gòu)買或租賃房地產(chǎn)同時(shí)也獲得了相應(yīng)的實(shí)物期權(quán)。例如待開發(fā)土地或房地產(chǎn)、具有再開發(fā)或再投資潛力的房地產(chǎn)、可轉(zhuǎn)換用途或調(diào)整開發(fā)方案的房地產(chǎn)以及限價(jià)商品房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、房屋征收安置、商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等均具有實(shí)物期權(quán)。房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)包括實(shí)物期權(quán)的價(jià)值，適合采用實(shí)物期權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)進(jìn)行估價(jià)。2024/11/2345

3.實(shí)物期權(quán)定價(jià)法

實(shí)物期權(quán)定價(jià)法是指評(píng)估實(shí)物期權(quán)價(jià)值的方法。實(shí)物期權(quán)定價(jià)法是金融期權(quán)定價(jià)法在實(shí)物投資領(lǐng)域的延伸和拓展，其估價(jià)方法可借鑒金融期權(quán)定價(jià)法。金融期權(quán)定價(jià)法有Black-Scholes模型（簡(jiǎn)稱B-S模型）、二項(xiàng)樹模型、有限差分模型、蒙特卡洛模型等，其中最常用的是B-S期權(quán)定價(jià)模型和二項(xiàng)樹定價(jià)模型。

(1)B-S模型

費(fèi)希爾·布萊克(Fischer·Black)和麥倫·舒爾斯(MyronScholes)于1973年提出期權(quán)定價(jià)理論(B-S模型)，解決了期權(quán)這一重要的金融衍生品的定價(jià)問(wèn)題。B-S模型假設(shè)未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格變化是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，主要針對(duì)無(wú)紅利流量情況下的歐式期權(quán)價(jià)值評(píng)估。2024/11/2346

①買方期權(quán)的B-S模型：

上式中：C0為買方期權(quán)的價(jià)值；S為標(biāo)的資產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值和價(jià)格；X為期權(quán)執(zhí)行價(jià)格，