房地產(chǎn)經(jīng)營與管理教案

PAGEPAGE86河北建材職業(yè)技術學院房地產(chǎn)經(jīng)營與管理教案 教案建筑工程系系課程歸屬：經(jīng)濟教研室教案作者：高春萍河北建材職業(yè)技術學院教案課程名稱房地產(chǎn)經(jīng)營與管理授課專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與估價班級06級1、2班課程類型必修課職業(yè)技能基礎課（）；職業(yè)專項技能課（是）拓展課限選課（）；任選課（）考核方式考試（是）；考查（）課程教學總學時數(shù)68學時學時分配課堂講授56學時；實訓課12學時教材名稱房地產(chǎn)經(jīng)營與管理作者銀花出版社及出版時間機械工業(yè)出版社2003.6指定參考書中國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試輔導教材中的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》，劉洪玉/主編作者劉洪玉/出版社及出版時間中國建筑工業(yè)出版社授課教師高春萍職稱高級工程師專職/兼職專職授課時間06-07學年第二學期河北建材職業(yè)技術學院教案理論/實訓理論授課日期第1周第1次課題課程簡介緒論第一章：概述1、房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)2、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的含義及特征教學目的知識說出列舉解釋說明舉例技能掌握房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)，了解房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的含義及特征、教學重點房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)教學難點房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的含義教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.課程介紹（15分鐘）2.展開內(nèi)容（（70分鐘）3.歸納小結(jié)（5分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)的概念及其特征教學后記河北建材職業(yè)技術學院教案（附頁）第一章：概述房地產(chǎn)的概念及其性質(zhì)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。

房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權益。每一類拍賣標的都有自己的特殊性，這種特殊性是與該類標的物的特性相聯(lián)系的，房地產(chǎn)有以下幾個特點：

（一）位置的固定性和不可移動性。

（二）使用的長期性。a

（三）影響因素多樣性。

（四）投資大量性。

（五）保值增值性。由于房地產(chǎn)是由土地及地上的建筑物、構(gòu)筑物構(gòu)成，對于土地和房屋可以按以下方法分類：

（一）根據(jù)土地的用途分類：

根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準的規(guī)定》，城市用地可以分為九類：

1、居住用地

2、公用設施用地（含商業(yè)用地）

3、工業(yè)用地

4、倉儲用地

5、對外交通用地

6、道路廣場用地

7、市政公用設施用地

8、綠化用地

9、特殊用地

（二）根據(jù)房屋的用途分類：

按照房屋的使用功能可以分成八類：

1、住宅

2、工業(yè)廠房和倉庫

3、商場和店鋪

4、辦公樓

5、賓館酒店

6、文體娛樂設施

7、政府和公用設施

8、多功能建筑（綜合樓宇）二、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性主要是指它的商品特性和物理特性。（一）房地產(chǎn)的商品特性房地產(chǎn)商品的廣義性2、房地產(chǎn)商品交易的特殊性購買租賃（租用和分期付款購買）（二）房地產(chǎn)的物理特性1.房地產(chǎn)的不可移動性2.房地產(chǎn)的永久性3.房地產(chǎn)規(guī)模的有限性三、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用表現(xiàn)在三個方面1.房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的主要構(gòu)成部分2.房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的先導 3.房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，有賴于社會經(jīng)濟整體發(fā)展的興旺第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的含義及特征房地產(chǎn)經(jīng)營的含義房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)當作商品，從而對這種特殊商品進行的一系列經(jīng)營性活動，這些經(jīng)營性活動包括房地產(chǎn)的買賣、租賃、開發(fā)、建造、交換、廣告、組織消費、從事各種相關服務等活動。（一）主要的房地產(chǎn)經(jīng)營活動1.土地開發(fā)經(jīng)營活動2.房地產(chǎn)建造經(jīng)營活動3.房地產(chǎn)買賣經(jīng)營活動4.房地產(chǎn)租賃經(jīng)營活動（二）房地產(chǎn)經(jīng)營與其他商品經(jīng)營的差異主要表現(xiàn)在：1）房地產(chǎn)開發(fā)一次性投資量大，產(chǎn)品的銷售值量也大。2）房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，使用期限長，也不能像其他產(chǎn)品那樣隨時意。舊換新。3）房地產(chǎn)是土地與其上面的房屋的統(tǒng)一。二、房地產(chǎn)管理的含義房地產(chǎn)管理是指對房地產(chǎn)經(jīng)營活動的管理。房地產(chǎn)經(jīng)營活動包括房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和流通過程。三、房地產(chǎn)管理與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系四、房地產(chǎn)經(jīng)營的基本特征開發(fā)商的角色房地產(chǎn)投資動力來源房地產(chǎn)需求與供給住房的需求（1）住房的需求的特點：1）需求普遍性2）需求代價高3）需求的間接性（2）影響住房需求的因素1）人口狀況的影響2）家庭收入水平的影響3）房屋價格因素的影響4）房屋占有因素的影響 5）客觀經(jīng)濟因素的影響 6）國家住房政策的影響住房的供給（1）住房供給的特點：1）標的物的多樣性2）生產(chǎn)的長期性3）投資的風險性（2）影響住房供給的因素1）市場價格因素的影響2）資金利息率因素的影響3）稅率因素的影響 4）政府的政策因素的影響第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營方式、經(jīng)營與管理的研究對象、研究內(nèi)容、研究方法理論/實訓理論授課日期第1周第2次課題第一章：3、房地產(chǎn)經(jīng)營方式4、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的研究對象、研究內(nèi)容、研究方法教學目的知識說出列舉解釋說明技能掌握房地產(chǎn)經(jīng)營方式、熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的研究對象、研究內(nèi)容、研究方法教學重點房地產(chǎn)經(jīng)營方式教學難點房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的研究方法教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.復習舊課（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：典型案例）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（（75）4.歸納小結(jié)（5）5.學生提問（5）布置作業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營方式有哪些？房地產(chǎn)出售價格的組成。教學后記房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是一種將資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務、物業(yè)管理服務等經(jīng)濟活動和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)活動，已獲得最大限度利潤的經(jīng)濟行為房地產(chǎn)實業(yè)投資具體分為土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、房地產(chǎn)中介服務投資、什么是房地產(chǎn)經(jīng)營？它的特點有哪些？房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全國程作出科學的決策，并組織有效的實施。它的特點是：1、經(jīng)營風險大，獲高收益的機會也多；2、房地產(chǎn)經(jīng)營的對象具有消費和投資的雙重性；3、房地產(chǎn)經(jīng)營中的壟斷和競爭同時存在。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應包括哪些內(nèi)容？1.標的；2.價款；3.用途；4.使用年限；5.轉(zhuǎn)讓方式；6.履行期限、地點；7.支付方式；8.違約責任。什么是房地產(chǎn)抵押？房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務擔保的行為。哪些房地產(chǎn)不能抵押？1.產(chǎn)權有爭議的房地產(chǎn)；2.用于教育、醫(yī)療、市政等公用福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3列入文物保護的建筑物和有關重要紀念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。什么是建筑容積率？它將如何計算？建筑容積率是指區(qū)內(nèi)總建筑面積之和與區(qū)內(nèi)總占地面積之比。計算公式是：建筑容積率=(區(qū)內(nèi)總建筑面積之和㎡/區(qū)內(nèi)總占地面積㎡)×100%什么是管理用房？它是如何計算的？管理用房是指住宅區(qū)內(nèi)用于物業(yè)管理的房屋。其計算公式是：管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標×住宅區(qū)房屋總套數(shù)×戶均人口數(shù)其中有關測算系數(shù)以市政府有關部門最新公布的數(shù)據(jù)為準。土地產(chǎn)權包括哪些權利？它們分別含義是什么？土地產(chǎn)權的含義包括土地使用權、地上權、地役權、抵押權、典權和租賃權。地上權是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利。地上權的實質(zhì)也就是土地使用權。地役權是指利用他人土地供自己使用的便利。抵押權是指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利。典權是指通過支付典價而占有他人的不動產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權利。租賃權是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內(nèi)有權將土地出租給他人使用以獲得收房地產(chǎn)行政管理理論/實訓理論授課日期第2周第1次課題了解房地產(chǎn)行政管理、房地產(chǎn)開發(fā)企資質(zhì)管理。教學目的知識說出列舉解釋技能了解房地產(chǎn)行政管理、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理。教學重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理。教學難點房地產(chǎn)行政管理教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：開門見山）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（3分鐘）布置作業(yè)1.簡述房地產(chǎn)行政管理的含義2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件設什么？教學后記房地產(chǎn)行政管理概述一、房地產(chǎn)行政管理學的研究對象：房地產(chǎn)行政管理學是指如何行使行政權力，對房地產(chǎn)經(jīng)濟領域進行管理。房地產(chǎn)行政管理學的研究對象是：產(chǎn)權和產(chǎn)籍管理、使用管理等二、房地產(chǎn)行政管理的含義:1.房地產(chǎn)行政管理的依據(jù)2.房地產(chǎn)行政管理的主體3.房地產(chǎn)行政管理的客體4.房地產(chǎn)行政管理的機制5.房地產(chǎn)行政管理的目的6.房地產(chǎn)行政管理的地位三、房地產(chǎn)行政管理的重要性（六個方面）四、房地產(chǎn)行政管理的職能（一）、房地產(chǎn)行政管理職能的含義:（二）、房地產(chǎn)行政管理的職能1.計劃職能2.組織職能3.指揮職能4.監(jiān)督職能5.強化全行業(yè)管理的職能6.調(diào)節(jié)職能五、房地產(chǎn)行政管理的原則、手段和方法（一）、房地產(chǎn)行政管理的原則依法管理的原則統(tǒng)一管理的原則3.《雙重身份》的協(xié)調(diào)原則4.國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的管理的原則5.不直接經(jīng)營的原則（二）、房地產(chǎn)行政管理的手段1.行政手段2.法律手段：權威性、嚴肅性、無差別性、強制性、穩(wěn)定性3.經(jīng)濟手段4.教育手段（三）、房地產(chǎn)行政管理的方法六、房地產(chǎn)行政管理體制和組織機構(gòu)（一）房地產(chǎn)行政管理體制《一》房地產(chǎn)行政管理體制含義《二》房地產(chǎn)行政管理體制的作用1.前提2.載體3.關鍵4.依法行事的原則（二）房地產(chǎn)行政組織1.房地產(chǎn)行政組織是：是主體，推動2.房地產(chǎn)行政組織的特點：1.政治性、2.社會性、3.服務性4.適應性第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理第一條為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。第三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。各資質(zhì)等級企業(yè)的條件如下：（一）一級資質(zhì)：1．注冊資本不低于5000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；3．近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；7．工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（二）二級資質(zhì)：1．注冊資本不低于2000萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3．近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；7．工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（三）三級資質(zhì)：1．注冊資本不低于800萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3．房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4．連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；5．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；6．工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；7．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（四）四級資質(zhì)：1．注冊資本不低于100萬元；2．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；4．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；5．工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6．商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；7．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第六條新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；（六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應的資質(zhì)等級。申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業(yè)管理、技術人員總數(shù)。申請核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件：企業(yè)資質(zhì)等級申報表；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；（三）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告；（四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的職稱證件；（五）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關證明材料；（六）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報告；（七）其他有關文件、證明。第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應等級的資質(zhì)證書。第十二條資質(zhì)證書由國務院建設行政主管部門統(tǒng)一制作。資質(zhì)證書分為正本和副本，資質(zhì)審批部門可以根據(jù)需要核發(fā)資質(zhì)證書副本若干份。第十三條任何單位和個人不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書。企業(yè)遺失資質(zhì)證書，必須在新聞媒體上聲明作廢后，方可補領。第十四條企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后的30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新申請資質(zhì)等級。第十五條企業(yè)變更名稱、法定代表人和主要管理、技術負責人，應當在變更30日內(nèi)，向原資質(zhì)審批部門辦理變更手續(xù)。第十六條企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務時，應當在向工商行政管理部門辦理注銷營業(yè)執(zhí)照后的15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門注銷資質(zhì)證書。第十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度。對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。第十八條一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔任務。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理理論/實訓理論授課日期第2周第2次課題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理教學目的知識說出列舉解釋說明技能掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理教學重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理教學難點房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：典型案例）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（3分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)籍內(nèi)容有哪些？產(chǎn)籍資料有哪些作用？教學后記第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權？

什么是登房地產(chǎn)產(chǎn)權記？

產(chǎn)權初始登記需提交哪些證件？

國家對頒發(fā)全國統(tǒng)—的房屋權屋證書有哪些規(guī)定？

怎樣查詢所購房的產(chǎn)權狀況？

什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權?城市房地產(chǎn)產(chǎn)權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。房地產(chǎn)產(chǎn)權具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產(chǎn)權人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。房地產(chǎn)產(chǎn)權指房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實上對房地產(chǎn)的控制和支配。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權的基本內(nèi)容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續(xù)對房地產(chǎn)的占有。所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價值對房屋合理地加以利用。房地產(chǎn)的權屬所有人可以自己行使使用權，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權轉(zhuǎn)讓給他人，如出租、出借、抵押等。房地產(chǎn)的使用權和占有權是密不可分的，沒有占有權，使用權就失去了存在的基礎，而使用權又可以從所有權中分離出來，即有使用權不一定就有所有權，但卻一定有占有權。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權人按照法律規(guī)定，從履行權利義務關系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權的內(nèi)在固有的要求，它是所有權實現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權人在法律允許的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志，對房地產(chǎn)進行處置的權利如依法對自己所有的房地產(chǎn)出售、贈與、變換等。相關政策法規(guī)：1、《城市房屋權屬登記管理辦法》2、《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》什么是登記？房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，由房地產(chǎn)管理機關發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》。產(chǎn)權登記是房地產(chǎn)權管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權登記，才能對各類房地產(chǎn)權實施有效的管理。采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時要對權利人、權利性質(zhì)、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權利入，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權狀況等三方面的作用。我國房地產(chǎn)登記的原則是：①產(chǎn)權登記與產(chǎn)權審查確認同步；②登記產(chǎn)權現(xiàn)狀，③產(chǎn)權人親自辦理；④權利人會同辦理；②嚴格按照程序辦理。國家對頒發(fā)全國統(tǒng)—的房屋權屋證書有哪些規(guī)定？1994年7月5日八屆全國人大第八次常委會議通過了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，主要有下列規(guī)定：1、國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度，各地必須使用建設部統(tǒng)一制作的房屋權屬證書，其他部門、單位制作的房屋權屬證書無效，不受國家法律保護。實行全國統(tǒng)一房屋權屬證書前，權利人依法在市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門領取的房屋權屬證書仍然有效，受國家法律保護。2、房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》三種。房屋權屬證書是權利人擁有房屋權利的唯一合法憑證，受國家法律保護。3、房屋權屬證書由建設部監(jiān)制。各省、自治區(qū)建委(建設廳)、各直轄市房地產(chǎn)管理局組織，統(tǒng)一由北京印鈔廠證券分廠印制。4、房屋權屬證書由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)，未設人民政府房地產(chǎn)管理部門的市、縣，暫由入民政府作為發(fā)證機關，并委托下屬房地產(chǎn)管理單位具體辦理房屋產(chǎn)權登記發(fā)證工作。5、根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，發(fā)生下列情況的，房產(chǎn)權利人應當在規(guī)定的期限內(nèi)持有關證件到房屋所在地人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記，領取房屋權屬證書：新建房屋；房產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移(買賣、交換、贈與、繼承、析產(chǎn)、劃撥、轉(zhuǎn)讓、判決等)；房產(chǎn)權利人更改法定名稱或者房屋坐落的街道、門牌號發(fā)生變化，房屋部分改建、添建、拆除、倒塌、焚毀使房屋現(xiàn)狀變更；設定他項權利(房地產(chǎn)抵押權、典權等)；房屋或者土地滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等。6、各直轄市、市、縣房屋產(chǎn)權發(fā)證機關必須在建設部注冊，未經(jīng)注冊的單位不得發(fā)放房屋權屬證書。7、直轄市、省會城市、計劃單列市于1998年1月1日開始啟用全國統(tǒng)一的房屋權屬證書，(經(jīng)過特殊批準的除外)，其他市、縣可陸續(xù)啟用，最晚延期至1998年7月1日，房屋產(chǎn)權發(fā)證機關在啟用全國統(tǒng)一的房屋權屬證書之日，同時停止發(fā)放舊的房屋權屬證書。8、實行房屋和土地統(tǒng)一管理，發(fā)放房地產(chǎn)合一權屬證書的城市，房地產(chǎn)權屬證書暫且由當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)管理部門制定，報建設部備案。產(chǎn)權初始登記需提交哪些證件？房屋所有權初始登記需提交的證件包括：①申請書；②法人資格證明、法人授權委托書(原件)及代理人身份證件(復印件)；③土地使用權屋證明；④建設項目批準文件；⑤建設工程規(guī)劃許可證；⑤商品房建設計劃；⑦商品房經(jīng)營單位營業(yè)執(zhí)照；③三資企業(yè)需提交外商投資企業(yè)批準證書；②商品房預售許可證或有關批準文件；10竣工驗收證明(單位工程質(zhì)量綜合評定表)；11房屋交付使用證明；12房屋總平面圖、分層平面圖和地籍圖；13由市房地局認定的用地面積分攤技術報告書，14建筑面積核定通知書；15由房屋所在地派出所出具的編制門牌號批復，16其他有關文件。第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序理論/實訓理論授課日期第3周第1次課題房地產(chǎn)開發(fā)程序教學目的知識說出列舉解釋說明技能掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序教學重點房地產(chǎn)開發(fā)程序教學難點房地產(chǎn)開發(fā)的建設階段教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：典型案例）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（3分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段、八個步驟是什么？教學后記房地產(chǎn)開發(fā)程序雖然房地產(chǎn)開發(fā)是一個十分復雜的過程，但從操作上看，每個開發(fā)項目都可分解為4個階段。只有了解房地產(chǎn)開發(fā)流程和每一個開發(fā)階段的特點，才能更好地制定房地產(chǎn)開發(fā)策略。

1決策立項一般又稱為可行性研究，它是指定房地產(chǎn)開發(fā)策略最重要的環(huán)節(jié)。這個階段需要考慮和解決的問題是：開發(fā)何種類型的房地產(chǎn)項目，（工業(yè)？住宅？商廈？……）在什么地方開發(fā)？開發(fā)規(guī)模多大？開發(fā)的預期效果如何？

2開發(fā)前期的準備工作階段

在確定開發(fā)項目和地點之后，圍繞著土地這個中心問題，需要做一系列開發(fā)前的準備工作，主要內(nèi)容有：

（1）根據(jù)國家的土地使用政策和地方提供的用地規(guī)劃條件，進一步落實土地開發(fā)的具體范圍；

（2）在獲取土地使用權之后，開展征用土地和拆遷安置等工作；

（3）進行開發(fā)項目的工程勘探和規(guī)劃設計，并制定項目的建設方案；

（4）完成施工現(xiàn)場的基礎設施配套建設，即所謂“三通一平”，“五通一平”，“七通一平”。為下階段的地上建設打下基礎。

3建設施工階段

這一階段的開發(fā)工作主要由建筑承包商按合同和規(guī)劃設計的方案實施。開發(fā)方的主要任務是：通過招投標，確定建設施工單位；保證工程施工進度，控制開發(fā)成本，解決施工中出現(xiàn)的糾紛，確保工程質(zhì)量。要完成上述任務，開發(fā)方必須密切注意建設工程的進展，定期視察現(xiàn)場，加強有效的工程監(jiān)理，直至竣工驗收。

4營銷階段

為了盡快回收資金，減少風險，開發(fā)商往往在建設施工階段就開始預售房屋。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的力度不斷加強，目前只有在房屋主體結(jié)構(gòu)竣工后，才能進入營銷階段。

開發(fā)項目的營銷有出售和出租兩種方式，選擇何種方式？通常要考慮市場、物業(yè)類型等方面的因素。一般來說，商品住宅多以成套出售為主；寫字樓、商業(yè)用房、酒店、工業(yè)廠房，通常是租售并舉，以出租為主。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設計費第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序理論/實訓理論授課日期第3周第2次課題房地產(chǎn)開發(fā)程序教學目的知識說出列舉解釋說明技能掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序中前期階段的工作內(nèi)容。教學重點房地產(chǎn)開發(fā)程序的前期階段教學難點規(guī)劃階段教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：典型案例）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（3分鐘）布置作業(yè)教學后記第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發(fā)方案3、申報規(guī)劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計1、申報選址定點2、申報規(guī)劃設計條件3、委托作出規(guī)劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規(guī)劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案9、委托環(huán)境影響評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質(zhì)勘探12、委托初步設計13、申報、審定初步設計二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監(jiān)督管理費9、古建園林工程設計費第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規(guī)劃許可證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續(xù)8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現(xiàn)場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案19、簽訂征地協(xié)議20、簽訂補償安置協(xié)議21、確定勞動力安置方案22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結(jié)戶口27、調(diào)查戶口核實勞動力28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業(yè)土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調(diào)查、地籍測繪費9、城鎮(zhèn)土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉(zhuǎn)人員安置費18、新菜田開發(fā)建設基金19、耕地占用稅第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結(jié)7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發(fā)放運作拆遷補償款12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）5、清理費6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務費第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序理論/實訓理論授課日期第4周第1次課題房地產(chǎn)開發(fā)程序建設階段教學目的知識說出列舉解釋說明技能掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序中建設階段的工作內(nèi)容。教學重點房地產(chǎn)開發(fā)程序的建設階段教學難點建設階段教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（開門見山）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（5分鐘）布置作業(yè)建設階段的主要工作內(nèi)容有哪些？教學后記第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底21、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現(xiàn)場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發(fā)中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)32、建設工程監(jiān)理33、辦理開工統(tǒng)計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅37、領取固定資產(chǎn)投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門40、協(xié)調(diào)交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)議42、領取建設工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結(jié)構(gòu)施工與設備安裝46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續(xù)48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》49、商品住宅性能認定50、竣工統(tǒng)計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產(chǎn)權登記房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養(yǎng)蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發(fā)管理費10、城建綜合開發(fā)項目管理費11、建筑行業(yè)管理費12、綠化建設費13、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環(huán)衛(wèi)設施費17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）18、電源建設集資費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質(zhì)量管理監(jiān)督費24、竣工圖費25、建材發(fā)展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監(jiān)理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、外銷商品房的銷售1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品房的預售登記8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記9、外銷商品房抵押登記10、樓宇交付入住手續(xù)11、辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)二、內(nèi)銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資證明13、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議14、辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》15、銷售項目備案16、委托中介代理機構(gòu)進行銷售17、與購房者簽訂認購書18、與購房者簽訂買賣契約19、辦理預售登記20、辦理轉(zhuǎn)讓登記21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)22、樓宇交付入住23、質(zhì)量保證書和使用說明書24、辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)三、房地產(chǎn)出租的綜合管理25、房屋出租權的確認26、申請房屋租賃許可證27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租30、房屋租賃關系的終止四、房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理31、房屋出租權的確認32、出租人辦理房屋租賃許可證33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》34、簽訂書面租賃協(xié)議35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序理論/實訓實訓授課日期第4周第2次課題房地產(chǎn)開發(fā)程序教學目的知識討論、形成文字。技能掌握房地產(chǎn)開發(fā)程序教學重點房地產(chǎn)開發(fā)程序教學難點各階段所要做的工作教學方法小組討論教具教學進程（包括時間分配）1.布置任務（10分鐘）2.討論（50分鐘）3.形成文字內(nèi)容（30分鐘）布置作業(yè)教學后記課堂實訓方案1.布置任務：通過討論對房地產(chǎn)開發(fā)程序有一個全面的深入地了解。2.根據(jù)討論結(jié)果，要求每一小組形成一份完整的文字型內(nèi)容。3.分組:：每八人一組，每班五組。按學號先后分。每小組中的第一個學號為組長。第四章房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市場理論/實訓理論授課日期第5周第1次課題第四章房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市場1.房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境教學目的知識說出列舉解釋說明技能房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境教學重點房地產(chǎn)社會經(jīng)營管理環(huán)境教學難點房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：典型案例）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（3分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的社會環(huán)境包括那些？教學后記第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境一、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境（一）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的社會經(jīng)濟環(huán)境1.宏觀環(huán)境（1）政治因素（2）經(jīng)濟因素（3）技術因素（4）人文因素（5）地理因素2.微觀環(huán)境（1）需求因素（2）資源因素（3）競爭因素（4）人文因素（5）地理因素（二）社會經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的影響。1.社會環(huán)境與經(jīng)濟變遷的影響。（1）社會環(huán)境的影響（2）經(jīng)濟變遷的影響2.環(huán)境問題與配套設施的影響。（1）環(huán)境問題與安全性。（2）配套設施二、房地產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)環(huán)境（一）房地產(chǎn)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)環(huán)境的內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場管理2.房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理3.房地產(chǎn)法律制度4.房地產(chǎn)金融5.房地產(chǎn)科研工作6.房地產(chǎn)人才培養(yǎng)（二）房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的法律法規(guī)三、房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的研究方法1.實證分析與規(guī)范分析2.整體分析與局部分析3.相關分析與預測分析4.確定性分析與不確定性分析第四章房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市場理論/實訓理論授課日期第5周第2次課題第四章房地產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)境及市場、房地產(chǎn)市場教學目的知識說出列舉解釋說明技能掌握房地產(chǎn)市場功能教學重點房地產(chǎn)市場的特點教學難點房地產(chǎn)市場功能教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：社會現(xiàn)象）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（3分鐘）布置作業(yè)P1261題、3題P127習題1、2教學后記第二節(jié)房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場分析可為房地產(chǎn)各項活動提供決策和實施的依據(jù)，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容體系，總結(jié)出服務于房地產(chǎn)投資決策、項目融資、房地產(chǎn)證券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場宏觀管理等活動的房地產(chǎn)市場分析報告的特點，對房地產(chǎn)市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場分析報告有效性的途徑。

一、房地產(chǎn)市場分析的層次與內(nèi)容

房地產(chǎn)市場分析的層次。房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是市場研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，對總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內(nèi)容。

專業(yè)房地產(chǎn)市場分析是對市場研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場（住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè)）或?qū)I(yè)子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側(cè)重于專業(yè)市場供求分析內(nèi)容。

項目房地產(chǎn)市場分析是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側(cè)重于項目競爭能力分析等內(nèi)容。

房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容。房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場分析由于要求的側(cè)重點不一樣，所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。

地區(qū)經(jīng)濟分析是研究地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，它包含：①地區(qū)經(jīng)濟的基本趨勢分析。②地區(qū)基礎產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產(chǎn)市場分析可采用計劃部門等機構(gòu)對地區(qū)經(jīng)濟情況的研究結(jié)果，而不必對地區(qū)經(jīng)濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調(diào)整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構(gòu)的預測信息，也需作一些獨立預測。

二、不同使用目的下房產(chǎn)地市場分析的特點

投資決策中的房地產(chǎn)市場分析。房地產(chǎn)項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產(chǎn)項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產(chǎn)市場分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項目的經(jīng)濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間，以保證項目開發(fā)完成后有良好的市場需求。

項目融資中的房地產(chǎn)市場分析。房地產(chǎn)項目融資中要對項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場分析作為項目可行性分析的一個重要部分提供申請貸款的理由。金融機構(gòu)借助房地產(chǎn)市場分析的結(jié)果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經(jīng)濟能力，作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場分析。房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產(chǎn)品計劃、設計、品質(zhì)、定價、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機構(gòu)貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場可接納的售價和租金水平；根據(jù)項目特點進行亮點挖掘，據(jù)此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對市場狀況的把握程度，增強了企業(yè)的競爭能力，調(diào)整了營銷策略。

市場宏觀管理中的房地產(chǎn)市場分析。房地產(chǎn)市場的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場供求關系的變化規(guī)律，以合理制定有關的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策；把握房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場供求情況，了解整個房地產(chǎn)宏觀市場，以指導土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu)；了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)；房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發(fā)項目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。

三、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑

影響房地產(chǎn)市場分析有效性的原因。通過對房地產(chǎn)市場分析的系統(tǒng)研究，可知影響市場分析有效性的原因有：1、分析師對房地產(chǎn)市場分析要點的把握程度。2、析過程中邏輯關系是否合理；3、市場分析所選用的分析方法是否恰當；4、市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。

第五章房地產(chǎn)經(jīng)營預測理論/實訓理論授課日期第6周第1次課題1.房地產(chǎn)經(jīng)營預測的概念2.房地產(chǎn)經(jīng)營預測的程序與類別教學目的知識說出列舉解釋說明技能熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營預測的程序與類別、教學重點熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營預測的程序與類別、教學難點房地產(chǎn)經(jīng)營預測的程序教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：社會現(xiàn)象）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（3分鐘）布置作業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營預測的程序怎樣？教學后記第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營預測的概念一、房地產(chǎn)經(jīng)營預測的概念及房地產(chǎn)經(jīng)營預測的作用（一）預測的概念（二）房地產(chǎn)經(jīng)營預測的概念（三）房地產(chǎn)經(jīng)營預測的作用二、房地產(chǎn)經(jīng)營預測的特點、原則和內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營預測的特點雙重性個別性長期性復雜性房地產(chǎn)經(jīng)營預測的原則連貫性的原則相關的原則類推的原則系統(tǒng)的原則（三）房地產(chǎn)經(jīng)營預測的內(nèi)容（四）房地產(chǎn)經(jīng)營預測的影響因素第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營預測的程序與類別一、房地產(chǎn)經(jīng)營預測的程序與類別三個階段七個環(huán)節(jié)準備階段1.房地產(chǎn)經(jīng)營預測的目標和要求2.搜集資料3.分析判斷實施階段1.進行預測1.）選擇經(jīng)營預測方法2）.建立經(jīng)營預測模型 3）.預測計算 2.預測結(jié)果分析1.）結(jié)果分析2）.經(jīng)營預測誤差提交經(jīng)營預測報告階段提出經(jīng)營預測報告追蹤與反饋二、房地產(chǎn)經(jīng)營預測的分類第五章房地產(chǎn)經(jīng)營預測理論/實訓理論授課日期第6周第2次課題第五章房地產(chǎn)經(jīng)營目標與決策房地產(chǎn)經(jīng)營預測的定性預測法4.房地產(chǎn)經(jīng)營預測的定量預測法教學目的知識說出列舉解釋說明技能熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營預測的定性預測法教學重點房地產(chǎn)經(jīng)營預測的定性預測法教學難點房地產(chǎn)經(jīng)營預測的定量預測法教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：社會現(xiàn)象）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（3分鐘）布置作業(yè)P126 1；P1271教學后記第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營預測的定性預測法一、預測的概念在調(diào)查研究的基礎上對事物的未來進行科學的分析，研究其發(fā)展變化的規(guī)律性叫做預測分析；預測分析中所采用的方法和手段，稱為預測技術；前者是預測理論，后者是預測方法，總稱為預測的理論和方法。把預測理論和預測方法作為一個整體來研究的科學叫預測科學，簡稱為預測。用預測的理論和方法研究技術經(jīng)濟問題的發(fā)展變化規(guī)律、預見未來，稱技術經(jīng)濟預測；同理，用預測的理論和方法研究經(jīng)濟、社會、技術等的發(fā)展變化規(guī)律，則分別叫做經(jīng)濟預測、社會預測、技術預測等。二、預測的步驟科學的預測是在廣泛調(diào)查研究的基礎上進行的，涉及方法的選擇、資料的收集、數(shù)據(jù)的整理、預測建立預測模型、利用模型預測和對預測結(jié)果進行分析等一系列工作?？偟膩碚f，預測的步驟為：1確定目標：該階段的內(nèi)容為確定預測對象、提出預測目的和目標，明確預測要求等。2選擇預測方法預測方法很多，到目前為止，各類預測方法不下幾百種。因此應根據(jù)預測的目的和要求，考慮預測工作的組織情況，合理地選擇效果較好的、既經(jīng)濟又方便的一種或幾種預測方法。3收集和分析數(shù)據(jù)該階段根據(jù)預測目標和所選擇預測方法的要求去收集所需原始數(shù)據(jù)。原始數(shù)據(jù)是進行預測的重要依據(jù)，所收集原始數(shù)據(jù)的質(zhì)量和可靠性將直接影響預測的結(jié)果。對原始數(shù)據(jù)的要求是數(shù)據(jù)量足、質(zhì)量高，只有這樣，才能貼切地反映事物的規(guī)律。因此收集足夠數(shù)量的可靠性高的數(shù)據(jù)是這階段的任務。數(shù)據(jù)的分析和整理4建立預測模型建立預測模型是預測的關鍵工作，它取決于所選擇的預測方法和所收集到的數(shù)據(jù)。建立模型的過程分為建立模型和模型的檢驗分析兩個階段。目前一部分人建立預測模型時，只建模型，不進行檢驗，這樣的預測是不令人信服的。只有通過檢驗的模型，才能用于預測。5模型的分析模型的分析是指對系統(tǒng)內(nèi)部、外部的因素進行評定，找出使系統(tǒng)轉(zhuǎn)變的內(nèi)部因素和客觀環(huán)境對系統(tǒng)的影響，以分析預測對象的整體規(guī)律性。6利用模型預測所建立的模型是在一定假設條件下得到的，因此也只適用于一定條件和一定預測期限。如果將其推廣到更大范圍，就要利用分析、類比、推理等方法來確定模型的適用性。只有在確認模型符合預測要求時，才可利用模型進行預測。7預測結(jié)果的分析利用預測模型所得的預測結(jié)果并不一定與實際情況符合。因為在建立模型時，往往有些因素考慮不周或因資料缺乏以及在處理系統(tǒng)問題時的片面性等使預測結(jié)果與實際情況偏離較大，故需從兩個方面進行分析：①用多種預測方法預測同事物，將預測結(jié)果進行對比分析、綜合研究之后加以修正和改進；②應用反饋原理及時用實際數(shù)據(jù)修正模型，使預測模型更完善。在組織預測的過程中，需注意以下幾點：①加強預測工作的領導；②依靠集體的力量；③協(xié)調(diào)預測人員的認識；④注意積累資料；⑤采用先進的計算技術和工具——計算機。常用的定性預測技術有德爾菲法、交叉概率法、專家意見法等。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營預測的定量預測法所謂回歸分析法，是在掌握大量觀察數(shù)據(jù)的基礎上，利用烽理統(tǒng)計方法建立因變量與自變量之間的回歸關系函數(shù)表達式（稱回歸方程式）?；貧w分析中，當研究的因果關系只涉及因變量和一個自變量時，叫做一元回歸分析；當研究的因果關系涉及因變量和兩個或兩個以上自變量時，叫做多元回歸分析。此外，回歸分析中，又依據(jù)描述自變量與因變量之間因果關系的函數(shù)表達式是線性的還是非線性的，分為線性回歸分析和非線性回歸分析。通常線性回歸分析法是最基本的分析方法，遇到非線性回歸問題可以借助數(shù)學手段化為線性回歸問題處理。

回歸分析法

這是一種從事物因果關系出發(fā)進行預測的方法。在操作中，根據(jù)統(tǒng)計資料求得因果關系的相關系數(shù)，相關系數(shù)越大，因果關系越密切。通過相關系數(shù)就可確定回歸方程，預測今后事物發(fā)展的趨勢。通常，求一個變量對另一個變量的因果關系，叫一元回歸分析；而求多個變量之間的因果關系，叫多元回歸分析。一元非線性回歸9.1回歸預測概述（1）

回歸預測以因果關系為前提，應用統(tǒng)計方法尋找一個適當?shù)幕貧w模型，對未來市場的變化進行預測。

回歸分析具有比較嚴密的理論基礎和成熟的計算分析方法；回歸預測是回歸分析在預測中的具體運用。

在回歸預測中，預測對象稱為因變量，相關的分析對象稱為自變量。

回歸分析根據(jù)自變量的多少分為一元回歸分析、二元回歸分析與多元回歸分析，但有時候二元回歸分析被并入到多元回歸分析之中；回歸分析根據(jù)回歸關系可分為線性回歸分析與非線性回歸分析。

9.1回歸預測概述回歸分析的基本步驟如下：

第一步：判斷變量之間是否存在有相關關系

第二步：確定因變量與自變量

第三步：建立回歸預測模型

第四步：對回歸預測模型進行評價

第五步：利用回歸模型進行預測，分析評價預測值第六章房地產(chǎn)經(jīng)營目標與決策理論/實訓理論授課日期第8周第1次課題第六章房地產(chǎn)經(jīng)營目標與決策1.房地產(chǎn)經(jīng)營目標2.房地產(chǎn)經(jīng)營決策的概念教學目的知識說出列舉解釋說明技能熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營目標的內(nèi)容教學重點房地產(chǎn)經(jīng)營目標的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營決策的分類教學難點房地產(chǎn)經(jīng)營目標的調(diào)整教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（導語的設計：社會現(xiàn)象）（2分鐘）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（3分鐘）布置作業(yè)P154 1、6；教學后記第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營目標房地產(chǎn)經(jīng)營目標的內(nèi)容1.房地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略目標：1）成長性目標2）穩(wěn)定性目標3）競爭性目標2.房地產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)術目標1）以追求最大利潤目標2）以一定的投資收益率為目標3）以保持價格穩(wěn)定為目標4）以保持或增加市場份額為目標5）以應付和防止競爭為目標6）以保持良好的銷售渠道為目標二、房地產(chǎn)經(jīng)營目標體系房地產(chǎn)經(jīng)營目標的層次：基本目標、中間目標、具體目標。三、房地產(chǎn)經(jīng)營目標的作用與原則1、作用（見書p133）2.、房地產(chǎn)經(jīng)營目標制定的原則1）目標的關鍵性原則2）目標的可行性原則3）目標的定量化原則4）目標的一致性原則5）目標的激勵性原則6）目標的靈活性原則3、調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)營目標的原則1）準確性原則2）及時性原則3）連貫性原則4）協(xié)調(diào)性原則第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營決策的概念一、房地產(chǎn)經(jīng)營決策的含義房地產(chǎn)經(jīng)營決策是從發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)營問題入手,確定未來經(jīng)營活動目標,設計實現(xiàn)目標的方案,從兩個以上的方案中優(yōu)化選擇,確定最優(yōu)行動方案；布置、檢查、監(jiān)督方案的實施；在實施過程中進行方案修正或?qū)嵭凶粉櫅Q策等一系列的活動環(huán)節(jié)所構(gòu)成的一個綜合過程。二、房地產(chǎn)經(jīng)營決策的構(gòu)成要素1.決策主體2.決策目標：3.決策變量：4.環(huán)境條件：5.決策成果6.決策變量的評價與選擇：三.房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)營決策的內(nèi)容較多，依項目的具體情況不同也有差異，通常情況下，經(jīng)營決策有下列內(nèi)容：1.經(jīng)營戰(zhàn)略：指關系到企業(yè)全局性的、長期的和重大問題的決策。2.經(jīng)營目標與計劃3.項目決策4.投資決策5.金融決策6.財務決策7.生產(chǎn)與開發(fā)決策8.價格決策9.銷售決策10.組織人事決策11.工程指揮決策12.物業(yè)管理決策四、房地產(chǎn)經(jīng)營決策的類型

房地產(chǎn)經(jīng)營決策，從總體上看，多屬于微觀決策層次。通常情況下，可劃分為如下類型：1.戰(zhàn)略決策與戰(zhàn)術決策戰(zhàn)略決策是指關系到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全局性的、長期的和重大問題的決策。戰(zhàn)略決策者著眼于全面提升企業(yè)的素質(zhì)和經(jīng)營職能，確保正確的經(jīng)營方向，謀求企業(yè)與外部環(huán)境達到一種動態(tài)的平衡。戰(zhàn)術決策是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中那些局部性的、短期性的和為戰(zhàn)略目標服務的一般問題的決策。2.程序化決策與非程序化決策程序化決策。又稱規(guī)范性決策或常規(guī)決策。是指經(jīng)常出現(xiàn)的有章可循的決策。它有相對穩(wěn)定的決策結(jié)構(gòu)，可供決策主體重復使用。非程序化決策。又稱非常規(guī)決策。是指新出現(xiàn)的有大量不確定性因素，缺乏可靠數(shù)據(jù)、資料，無常規(guī)可循，必須進行特殊處理的決策。非程序化決策往往屬于重大戰(zhàn)略問題的決策，影響著企業(yè)經(jīng)營的成敗。3.數(shù)量型決策與非數(shù)量型決策數(shù)量型決策是指決策的目標本身可以用數(shù)量指標來表現(xiàn)的決策。非數(shù)量型決策是指那些決策目標無法用數(shù)量指標表現(xiàn)，只能做定性描述或抽象表達的決策。如：管理制度、機構(gòu)設置、功能要求、人性化服務等。

4.確定型決策、不確定型決策、風險性決策確定性決策指信息較完備，只存在一個確定目標，各種不同方案的結(jié)果均可計算確定，只需比較各方案的優(yōu)劣即可做出決定的決策類型。不確定性決策是指與風險決策相類似，但不能預測環(huán)境條件出現(xiàn)的概率，決策結(jié)果不確定。對這類型的決策，通常通過多種比較分析，或?qū)τ嬎憬Y(jié)果進行綜合評價才能作出科學的決策。

風險性決策是指由于存在不可控制的因素，決策方案執(zhí)行后可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果，有成功的可能，但也要冒一定風險的決策。風險性決策一般具備下列五個條件：①存在著決策者希望達到的明確目標（利益最大或風險最?。?；②存在著兩個以上的方案可供決策者選擇；③存在著兩個以上不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；④不同方案在不同自然狀態(tài)下的相應損益值可以計算出來；

⑤各種不同自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率可以預先估計出來；五、房地產(chǎn)經(jīng)營決策原則通常這些原則有：1.客觀性原則（即教材上的唯物辨證原則）2.信息可靠原則3.以預測為基礎的原則4.系統(tǒng)性原則5.優(yōu)化原則6.可行性原則7.反饋性原則8.實效性原則第六章房地產(chǎn)經(jīng)營目標與決策理論/實訓理論授課日期第8周第2次課題第六章房地產(chǎn)經(jīng)營目標與決策3.房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法教學目的知識說出列舉解釋說明技能掌握房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法教學重點房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法教學難點風險型決策方法教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（開門見山）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（5分鐘）布置作業(yè)P154 6；教學后記第三節(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法經(jīng)營決策方法是指為了實現(xiàn)一定的經(jīng)營決策目的而進行決策活動的途徑和手段。決策方法是否科學，直接關系到?jīng)Q策的質(zhì)量和成敗。在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，決策的主客體都處在復雜的環(huán)境條件中，這就決定了其決策方法的多樣性和針對性。所以房地產(chǎn)經(jīng)營決策方法是一個復雜的綜合體系，這個體系可按不同的分類標準進行分類，常用的有以下幾類：一、

定量決策與定性決策

根據(jù)決策過程中數(shù)學模型的應用程序與決策結(jié)論的來源劃分為定量決策和定型決策兩類方法：1.定量決策方法

根據(jù)信息論、系統(tǒng)論、控制論的理論，運用現(xiàn)代數(shù)學的方法和使用電子計算機，把許多因素做定量化描述，來引導出決策的方法，也稱為決策的“硬方法”。其優(yōu)勢在于：擴大了程序化決策的應用范圍，大大提高了決策的精度，提高了決策的時效性，有利于形成嚴格論證、尊重科學、實事求是的決策作風。其局限性在于：對于非理性因素（如人的情感、動機、意志等）難以用數(shù)學方法處理，數(shù)學模型很容易落后于客觀變化，數(shù)學方法成本過高、手續(xù)煩雜，有時一些簡單的問題反而搞復雜了。

2.定性決策方法

運用心理學、社會學、邏輯性、創(chuàng)造學等學科理論，建立在決策者個人經(jīng)驗與邏輯判斷能力基礎上的決策方法，俗稱決策的“軟方法”。其優(yōu)勢在于：充分考慮人的經(jīng)驗、價值觀念、心里承受能力等因素，具有適應性強、靈活、方便、通用等特點，特別適用于非規(guī)范性決策。其局限性在于：受到?jīng)Q策者的情緒、意志等非理性因素的制約，因為建立在個人直觀判斷的基礎上，可能帶有很大的主觀隨意性。3.定量決策與定性決策方法的配合應用

定量決策與定性決策方法在決策過程的不同階段配合應用，取長補短，以獲取互補效應。二、

確定型決策與不確定型決策

根據(jù)信息是否完備，目標是否確定可將決策劃分為確定型與不確定型決策。1.確定型決策方法

信息比較完備，只存在一個確定的目標，決策的未來狀態(tài)和各種不同方案的結(jié)果均可以計算確定，只需要比較不同方案的經(jīng)濟效益，即可做出決定的決策類型。常用的數(shù)學方法有：線性規(guī)劃法和效益費用比法。2.不確定型決策方法

這是在對決策問題的未來狀態(tài)發(fā)生的概率資料毫無所知的情況下進行的決策，又稱非肯定型決策。這是難度最大的決策，它需要決策者的經(jīng)驗和明識，并輔以有效的決策體制和嚴格的決策程序。人們根據(jù)決策經(jīng)驗，提出一些準則作為不確定型決策的依據(jù)，如樂觀準則、悲觀準則、等可能準則和后悔值準則等。三、風險性決策在房地產(chǎn)經(jīng)營決策活動中，相當數(shù)量的決策都有潛在風險，而其風險多數(shù)呈統(tǒng)計規(guī)律，用數(shù)理統(tǒng)計的方法比較各方案風險的大小，選取最佳方案的決策方法叫風險性決策方法，又稱為統(tǒng)計型決策或隨機決策。經(jīng)常使用的方法有：最大概率法、期望值法和決策樹法。第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價理論/實訓理論授課日期第9周第1次課題第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價1.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務分析教學目的知識說出列舉解釋說明技能掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的構(gòu)成教學重點房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用的構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目的靜態(tài)分析教學難點房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)分析教學方法講授教具教學進程（包括時間分配）1.點評作業(yè)（3分鐘）2.導入新課（開門見山）3.展開內(nèi)容（80分鐘）4.歸納小結(jié)（2分鐘）5.留給學生提問（5分鐘）布置作業(yè)P182；1、教學后記第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用1、土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。3、建筑安裝工程費建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分?；A設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內(nèi)建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。5、管理費用管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有關的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務分析財務盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項目的財務盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項目研究階段、研究深度以及項目類型的不同，可以通過上述基本報表，有選擇地計算下列評價指標:

一、財務內(nèi)部收益率(FIRR)。房地產(chǎn)項目的財務內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為:

式中CI——現(xiàn)金流人量;

CO——現(xiàn)金流出量;

:第f期的凈現(xiàn)金流量;n:開發(fā)經(jīng)營期(開發(fā)期與經(jīng)營期之和)。

財務內(nèi)部收益率可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財務評價中，將求出的全部投資或資本金(投資者的實際出資額)財務內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率(MARR)或設定的基準收益率i。比較，當FIRR≧MARR或FIRR≧i時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以考慮接受的。

當財務報表按月、季或半年編制時，計算求出的財務內(nèi)部收益率應換算為以年為期單位的財務內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進行比較。如以季為期的單位，換算公式為:

FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]*100%

二、財務凈現(xiàn)值(FNPV)。財務凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率iC，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以iC為例，其表達式為:

財務凈現(xiàn)值可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表計算求得。財務凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務上是可以考慮接受的。

三、投資回收期(主要適用于出租和自營的房地#p#副標題#e#產(chǎn)項目)。投資回收期是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算起。其表達式為:

投資回收期可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細計算公式為:投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計現(xiàn)金流量的絕對值÷當期凈現(xiàn)金流量)

上式得出的是以期為單位的投資回收期，應再把它換算成以年為單位的投資回收期。第一章———總則

四、投資利潤率。

投資利潤率=年平均利潤總額÷總投資×100%

五、資本金利潤率。

資本金利潤率=年平均利潤總額+資本金×100%

六、資本金凈利潤率。

資本金凈利潤率