房地產開發(fā)與經營第2章

第2章房地產開發(fā)前期工作

1.掌握土地使用權的獲取方式,前期工作階段的主要內容；

2.熟悉房地產開發(fā)的主要階段劃分、房地產項目招標方式；

3.了解遵循房地產開發(fā)程序的必要性，了解項目立項報批的程序與內容，招標程序與組織形式,辦理施工許可。本章學習要求遵循房地產開發(fā)程序的必要性遵循房地產開發(fā)具有的內在規(guī)律性是減少房地產開發(fā)風險的需要房地產項目開發(fā)是一項復雜的生產活動，需要有科學合理的開發(fā)程序城市政府制定嚴格的項目報建審批程序制度的引導、監(jiān)督和管理作用2.1房地產開發(fā)的階段劃分2.1.1遵循房地產開發(fā)程序的必要性2.1.2房地產開發(fā)的主要階段劃分投資機會研究可性研究行項目評估和決策獲取土地使用權開發(fā)項目立項規(guī)劃設計與方案報批建設工程招標簽署有關合作協(xié)議七通一平等工作基礎工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理

投資決策階段前期工作階段工程建設階段租售與物業(yè)管理階段資料：三通一平和七通一平三通一平：水通、電通、路通和場地平整七通一平：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整2.2土地使用權獲取途徑

2.2.1土地使用權出讓2.2.2土地使用權轉讓2.2.3土地使用權劃撥2.2.4土地合作項目立項2.3開發(fā)項目立項與報批建設項目選址許可申領《建設用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃設計條件審批規(guī)劃設計方案審批申領《建設工程規(guī)劃許可證》申領《建設工程施工許可證》申領《商品房預售許可證》立項與報批的主要內容和程序小貼士：買房時要看“五證兩書”五證：《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》兩書：《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》2.4房地產開發(fā)項目招標招標組織形式招標方式招標程序準備階段招標階段開標定標階段房地產開發(fā)公司自行招標委托招標機構代理招標投標公開招標邀請招標土地使用權出讓概念土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產一級市場。土地使用權出讓的最高年限土地使用權出讓的最高年限為：住宅居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育科技文化體育衛(wèi)生50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。招標出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權的行為。拍賣出讓國有建設用地使用權，是指由市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。招標出讓拍賣出讓土地使用權出讓方式掛牌出讓國有建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。協(xié)議出讓國有建設用地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為掛牌出讓協(xié)議出讓補充：協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別？協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓，有很多相近之處，比如兩者都是政府有償供應土地使用權的重要方式，都要簽定出讓合同，受讓人都要繳納土地出讓金，都要編制并公布出讓計劃。但協(xié)議與招標拍賣掛牌畢竟是兩種不同的出讓方式，也存在著區(qū)別，主要有以下三點：一是適用范圍不同。這也是兩者最重要的區(qū)別?！墩袠伺馁u掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第11號）第4條明確了招標拍賣掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。21號令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調整經濟結構、實施產業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項目等。由此可以看出，按照公開、公平、公正的原則，招標拍賣掛牌方式是“一般”，而協(xié)議方式是“特殊”，招標拍賣掛牌出讓的范圍要比協(xié)議出讓的范圍大得多。二是土地使用權出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，而招標拍賣掛牌出讓則是競價的方式。雖然都是有償供地的方式，但招標拍賣掛牌出讓要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具有競爭性，國家的土地資產收益更能得以體現(xiàn)。三是最低價確定的原則不同。21號令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%.而11號令第10條規(guī)定，確定招標拍賣掛牌的標底或者底價，要根據(jù)土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定。各種土地出讓方式的區(qū)別出讓方式適用地塊競價方式獲取條件其他招標商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地一次競價滿足標書要求，價高者得拍賣多次現(xiàn)場競價價高者得掛牌多次場下競價競買價高于底價；價高者得掛牌期滿仍有人競價，轉入現(xiàn)場拍賣協(xié)議工業(yè)用地、倉儲用地、各類開發(fā)區(qū)協(xié)商簽訂協(xié)議有兩個以上意向者，轉入招標、拍賣或掛牌返回

土地使用權轉讓是獲得國有土地使用權的受讓人，在投資開發(fā)經營的基礎上，對出讓土地的再轉移，土地使用權的轉讓是土地使用者之間的橫向土地經營行為。以出讓方式取得的土地使用權轉讓，必須按照合同的約定已經全部支付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，按照合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。土地使用權轉讓返回

土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權無償交付土地使用者使用的行為。根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，劃撥土地的范圍包括：國家機關和軍事用地，城市基礎設施和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地使用權劃撥返回

中小開發(fā)商與擁有土地使用權的機構進行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價入股成立項目公司，也可以進行公司之間的并購或資產重組。土地合作返回

是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。采取公開招標，招標人有較大的選擇范圍，有助于公平競爭，提高項目開發(fā)建設的效率和效益。公開招標通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設周期較長、技術復雜的開發(fā)建設項目。公開招標返回優(yōu)點也稱選擇性招標或有限競爭投標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。邀請招標應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。邀請招標對承包商有一定的了解，一般能保證項目的進度和質量要求，同時招標時間相對短，招標費用相對少。邀請招標優(yōu)點返回①成立招標工作小組；②成立評標小組；③招標登記。2.4房地產開發(fā)項目招標招標組織形式招標方式招標程序準備階段招標階段開標定標階段房地產開發(fā)公司自行招標委托招標機構代理招標投標公開招標邀請招標2.4房地產開發(fā)項目招標招標組織形式招標方式招標程序房地產開發(fā)公司自行招標委托招標機構代理招標投標公開招標邀請招標①編制招標文件；②編制標底；③招標公告或投保邀請書；④資格預審；⑤發(fā)售招標文件；⑥組織現(xiàn)場踏勘和召開答疑會；⑦編制招標補充文件；⑧接受投標文件。準備階段招標階段開標定標階段2.4房地產開發(fā)項目招標招標組織形式招標方式招標程序房地產開發(fā)公司自行招標委托招標機構代理招標投標公開招標邀請招標①開標；②評標、定標；③簽發(fā)中標通知書；④簽訂承包合同。準備階段招標階段開標定標階段2.5辦理施工許可申請施工許可應具備一定的條件（1）已經辦理該建筑工程用地批準手續(xù)；（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經取得建設工程規(guī)劃許可證；（3）施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；（4）已經確定施工企業(yè)；（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件議案規(guī)定進行了審查；（6）有保證工程質量和安全的具體措施；（7）按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；（8）建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價款的30%。

【鏈接】建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建設單位應當按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

建設單位向發(fā)證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》建設單位持加蓋單位及法定代表人印的《建筑工程施工許可證申請表》并附加本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關提出申請發(fā)證機關在收到申請之日起十五日內做出處理施工許可證的申辦程序建筑工程在施工過程中，建設