從中國房地產(chǎn)調(diào)控看宏觀經(jīng)濟政策取向

趙洪斌一、三個基本事實：1、胡潤百富榜說明了什么？2、此次宏觀調(diào)控所采取的基本政策和措施3、為什么房價還在上漲？二、房地產(chǎn)有泡沫么？1、房價是否過高？2、是否有投機行為？3、房屋空置問題4.土地開發(fā)和出讓問題三、房地產(chǎn)經(jīng)濟的利弊分析1、房地產(chǎn)經(jīng)濟的帶動作用2、房地產(chǎn)經(jīng)濟的脆弱性3、此次房地產(chǎn)調(diào)控的原因和發(fā)展4、不斷拉大的貧富差距5.國際經(jīng)驗和教訓四、此次宏觀調(diào)控的政策走勢1、此次宏觀調(diào)控的基本目標和原則2、通貨膨脹會很快降臨么？3、必要的行政手段4、房價會下降么？這八條意見為:一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任:房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力要追究有關責任人責任；三、大力調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設；四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導居民合理消費需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。八條意見言簡意賅,從房價、土地供應、供應結(jié)構(gòu)、拆遷、消費觀點、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入,雖涉及問題較多但提綱挈領,目標高度一致——那就是穩(wěn)住房價。中國社會科學院經(jīng)濟研究所所長劉樹成在《五次宏觀調(diào)控力推中國經(jīng)濟》中指出，改革開放以來，中國政府根據(jù)經(jīng)濟運行態(tài)勢和體制環(huán)境不同，共進行了五次緊縮型的宏觀調(diào)控，時間段分別是:1979-1981年、1985-1986年、1989-1990年、1993年下半年-1996年、2003年下半年開始的第五次宏觀調(diào)控（此前，1998-2002年為擴張型的宏觀調(diào)控）。與前四次宏觀調(diào)控相比,第五次宏觀調(diào)控針對的不是經(jīng)濟增長率已經(jīng)超過11%的“大起”,而是為了防止經(jīng)濟出現(xiàn)“大起”,防止“大起”導致“大落”；第五次宏觀調(diào)控對于過熱的部分行業(yè)來說,是及時的調(diào)控；而對于整個經(jīng)濟運行的全局來說,則是見勢快、動手早、未雨綢繆、防患于未然的主動調(diào)整。第五次宏觀調(diào)控,一因針對的不是全面過熱和已經(jīng)嚴重的通貨膨脹,而是見勢快、動手早、防患于未然的調(diào)控；二因市場經(jīng)濟下利益主體多元化,中央政府與各級地方政府、宏觀調(diào)控部門與其他部門、中央銀行與商業(yè)銀行及證券公司、過熱行業(yè)與非過熱行業(yè)、上游產(chǎn)業(yè)與下游產(chǎn)業(yè)、國有企業(yè)與民營企業(yè)、大型企業(yè)與中小型企業(yè)、沿海與內(nèi)地,以及高中低收入者之間,形成了復雜的利益格局,各有不同的利益和聲音。所以,在經(jīng)濟形勢的判斷上和怎樣進行宏觀調(diào)控上,經(jīng)濟界展開了一場二十多年來最為激烈的爭論。

2006年11月07日東方網(wǎng)從5月17日推出“國六條”的國務院常務會議到10月17日專門聽取房地產(chǎn)市場調(diào)控措施落實情況的國務院會議，整整5個月，國務院仍基本維持“原判”:少數(shù)城市住房價格上漲過快；結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務還十分艱巨；房地產(chǎn)市場秩序仍需進一步規(guī)范。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)提供了佐證:2006年三季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，同比漲幅較高的主要城市包括:深圳12.3%，北京10.9%，廈門10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和廣州8.3%等；下降的城市只有2個，分別是:上海2.3%，丹東0.1%。歷史證明,完全的自由是有危險的。從宏觀經(jīng)濟層面講,有資本主義的周期性大蕭條,從房地產(chǎn)的行業(yè)層面講,有日本香港的泡沫帶來的危機,都足以為鑒。在所有的房地產(chǎn)行業(yè)引發(fā)的宏觀經(jīng)濟危機中,日本是最為令人悸的。20世紀80年代,日本央行寬松的貨幣政策并沒有刺激實經(jīng)濟走強,富裕的資金卻流入了資產(chǎn)市場,催生了日本房地產(chǎn)股市的資產(chǎn)泡沫。尤其是日本樓市創(chuàng)下了史上罕見的房地產(chǎn)泡1991年,這個國家的房地產(chǎn)資產(chǎn)總和達18萬億美元,相當于美年GDP的4倍。為了防止泡沫導致經(jīng)濟“空心化”,從1989年5開始,日本央行在13個月內(nèi)連續(xù)5次上調(diào)利率。1990年8月時,貼現(xiàn)率高達6%。央行緊縮貨幣引發(fā)了日本股市和樓市毀滅性災難。房價狂跌,投資者為了彌補樓市投資的損失,拋售股票,觸發(fā)樓市和股市齊跌,直至引發(fā)全國性的金融危機,致使日本經(jīng)濟遭受重創(chuàng)。普通購房者成為樓市災難最大的受害者,成千上萬的人在人生最大的一次購買中被套牢,至今還在償還巨額購房貸款。此后,日本內(nèi)需嚴重不足引發(fā)了通貨緊縮,經(jīng)濟持續(xù)衰退,直到近年方顯起色。房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用決定了它被列為調(diào)控的重點。“國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)的倚重是事實,但調(diào)控并非為倚重不倚重為標準。在行業(yè)體系尚未健全之前,利用宏觀調(diào)控手段來調(diào)節(jié)和控制行業(yè)的過熱是非常必要的。”曹遠征說,“但歸根到底,宏觀調(diào)控也是為房地產(chǎn)調(diào)控機制的健全爭取時間。”圖片:2006年1月25日市人代會舉行了首場新聞發(fā)布會，來自北京市６個委辦局的負責人分別向記者介紹了去年北京市發(fā)展改革、三農(nóng)問題、工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有資產(chǎn)監(jiān)管等情況。市發(fā)改委主任丁向陽成了記者提問的焦點，新聞發(fā)布會一結(jié)束就被記者包圍。他離開時開玩笑說:“別人是焦點，我現(xiàn)在快變成焦炭了。”“我敢保證,可以負責任地講,今年北京房價不會有太大問題。”北京市人大代表、市發(fā)改委主任丁向陽在市人代會舉行的首場新聞發(fā)布會上說。這一聲音,無疑打破了近期有關北京房價會大漲的傳言。在回答記者關于北京將實行最嚴格的土地管理等政策和措施是否會影響北京的房地產(chǎn),導致房價上漲問題時,丁向陽給予否定回答。他說,２００４年本市進行了土地政策調(diào)整,主要是農(nóng)轉(zhuǎn)用地的指標越來越緊。但有一個指標相對寬松,就是已有的建設用地,政府可以自主調(diào)控,必要時進行適當調(diào)整。這是發(fā)改委調(diào)控房價的一招殺手锏。對于２００５年房價是否會因為土地政策的調(diào)整而上漲,丁向陽比較肯定地說,２００５年甚至一直到２００８年前,北京房地產(chǎn)價格不會大幅上漲。他表示,前段時間市發(fā)改委專門對此進行了調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)盡管２００４年土地政策進行了調(diào)整,但用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地儲存總量卻呈增加趨勢,同比增加幅度高達１００％以上；對房地產(chǎn)土地的投資不但沒有減少,相反以９０％至１００％的比例增加。“無論是實物量的增長還是投資的增長,都不會影響２００５年房地產(chǎn)?！彼麖娬{(diào)。丁向陽隨后向記者亮出了發(fā)改委調(diào)控房價的另一殺手锏:存量房。他表示，北京現(xiàn)有２．２億平方米的存量房，北京在存量房市場方面的開發(fā)程度不高，使得調(diào)控房地產(chǎn)走