房地產(chǎn)經(jīng)濟學教學課件第十一章房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟教案

第十一章房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關系一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位從總體上說，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟體系中處于先導性、基礎性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位1、房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎性產(chǎn)業(yè)2、房地產(chǎn)業(yè)又是先導性產(chǎn)業(yè)3、房地產(chǎn)業(yè)還具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征（二）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用1、推動城市開發(fā)，促進現(xiàn)代化建設2、帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進經(jīng)濟增長3、增加財政收入，為現(xiàn)代化建筑積累資金4、加快社會主義文化發(fā)展，促進精神文明建設5、改善居住條件，提高勞動者素質二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的相互關系房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著互相制約、互相促進的辯證關系。從國民經(jīng)濟總體的角度考察，房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中的一個重要構成部分，但又不僅僅是局部與整體的簡單關系，而是有著內(nèi)在的密切聯(lián)系的相關性一方面，國民經(jīng)濟的總體狀況是房地產(chǎn)業(yè)得以存在和發(fā)展的宏觀基礎，制約或帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度另一方面，房地產(chǎn)業(yè)又是國民經(jīng)濟的新經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展規(guī)模和速度也會制約或促進國民經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)結構的協(xié)調(diào)（一）國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的影響因素在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的影響因素主要表現(xiàn)為下列經(jīng)濟參數(shù)和變量。1、國民經(jīng)濟發(fā)展水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響2、產(chǎn)業(yè)結構對房地產(chǎn)業(yè)的影響3、投資水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響4、消費水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響5、信貸規(guī)模和利率對房地產(chǎn)業(yè)的影響（二）房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的反作用1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和增長率2、房地產(chǎn)業(yè)增長貢獻率3、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效率4、房地產(chǎn)信貸規(guī)模5、房地產(chǎn)需求和供給水平三、房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟的相互關系房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)具有很強的區(qū)域性從供給方面看，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設和供給的房地產(chǎn)商品具有固定性的特征，自其生產(chǎn)出來之后不能移動，一般而言，一個地區(qū)的房地產(chǎn)供給不可能去滿足另一個地區(qū)的需求從需求方面看，人們對房地產(chǎn)的市場需求也主要是本地區(qū)生產(chǎn)、消費和投資需求，其銷售對象和范圍受到極大的區(qū)域性的限制房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟的關系，同房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟的相互關系，其基本原理是相似的，但區(qū)域性的特征更為明顯和強烈一方面，地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展水平很大程度上決定了本地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展又推動地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與支柱產(chǎn)業(yè)一、支柱產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵所謂支柱產(chǎn)業(yè)，是指一國的產(chǎn)業(yè)結構中，該產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中占有較大比重；科技含量高；具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力；產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強，帶動系數(shù)大，對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重大影響作用的關鍵產(chǎn)業(yè)部門一是指該產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中具有舉足輕重的地位,其增加值在GDP中占有較大比重，一般占6%—8％左右二是指該產(chǎn)業(yè)的科技含量較高，擁有先進的科學技術，體現(xiàn)先進生產(chǎn)力的要求三是指該產(chǎn)業(yè)具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力，在產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整中屬于重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的新經(jīng)濟增長點四是指該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強，帶動系數(shù)大，對國民經(jīng)濟發(fā)展起著關鍵性作用二、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的共性和特性（一）支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征1、支柱產(chǎn)業(yè)的主導性2、支柱產(chǎn)業(yè)的先進性3、支柱產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性4、支柱產(chǎn)業(yè)的動態(tài)性5、支柱產(chǎn)業(yè)的差異性（三）房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的特性1、堅實的基礎性2、顯著的先導性3、高度的關聯(lián)性4、永續(xù)的持久性5、明顯的差異性三、培育房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件和途徑（一）房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件1、房地產(chǎn)業(yè)保持較大增長幅度，對國民經(jīng)濟的貢獻率顯著提高2、房地產(chǎn)開發(fā)建設保持較大規(guī)模，銷售量迅速上升3、住房消費熱點形成，商品房市場需求旺盛，潛力巨大4、房地產(chǎn)市場體系基本形成，逐步完善5、房地產(chǎn)行業(yè)管理進一步完善和加強，市場運行秩序逐步規(guī)范（二）強化房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的途徑1、拓寬行業(yè)的經(jīng)濟增長點，增強對國民經(jīng)濟的貢獻率（1）保持房地產(chǎn)投資開發(fā)適度的增長率（2）實施租售并舉，大力發(fā)展房屋租賃業(yè)（3）存量房交易擴容，逐步上升到主體地位（4）大力發(fā)展房地產(chǎn)中介服務業(yè)，提高服務質量（5）拓寬物業(yè)管理覆蓋面，擴大服務內(nèi)容2、科技興業(yè)，提高房地產(chǎn)行業(yè)素質（1）轉變房地產(chǎn)經(jīng)濟增長方式，實現(xiàn)集約型效益型增長（2）積極引進先進技術，發(fā)展自有產(chǎn)權的核心技術（3）努力節(jié)約資源，推進住宅產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化（4）加速房地產(chǎn)信息化，發(fā)展智能建筑、智能住宅（5）實施人才戰(zhàn)略，加快高科技人才培養(yǎng)（三）深化改革，促進發(fā)展1、全面建立現(xiàn)代企業(yè)制度，提高企業(yè)效率2、深化土地使用制度改革，全面實施有償使用制度3、積極推進住房分配貨幣工資化，增強居民購房能力第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與可持續(xù)發(fā)展一、經(jīng)濟周期基本理論經(jīng)濟周期是指國民經(jīng)濟整體經(jīng)濟活動隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復運動的過程現(xiàn)代經(jīng)濟周期理論認為，經(jīng)濟周期是建立在經(jīng)濟增長率的相對變化上。其所指的經(jīng)濟周期是指經(jīng)濟增長率上升和下降的交替運動過程經(jīng)濟周期理論主要是對經(jīng)濟周期產(chǎn)生的原因進行剖析的理論。其要點有經(jīng)濟周期的階段、經(jīng)濟周期的類型、經(jīng)濟周期的成因一般經(jīng)濟學家將經(jīng)濟周期分為四個階段繁榮階段衰退階段蕭條階段復蘇階段關于經(jīng)濟周期的原因，各國經(jīng)濟學家有著各自不同的觀點。其中主要的理論觀點如(1)有效需求不足(2)投資狀況的變化(3)貨幣信用的過度膨脹(4)對未來預期信心不足二、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的階段性和特點(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性階段第—階段是繁榮階段交易量急劇增加，市場產(chǎn)品供不應求，拉動房價越來越高；房地產(chǎn)經(jīng)營利潤畸高，吸引開發(fā)投資量猛增整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出興旺發(fā)達景象漸次達到頂點，形成常說的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波峰到一定階段。由于開發(fā)量的過度擴張，內(nèi)部結構不合理，市場供給逐漸超過市場有效需求，出現(xiàn)衰退跡象，開始下滑，進入衰退期第二階段是衰退階段房地產(chǎn)交易量明顯減少，市場需求呈下降趨勢房價漲幅減緩，開始出現(xiàn)下跌跡象房地產(chǎn)投資增長率趨緩，市場推出的樓盤減少，實力小的開發(fā)商難以為繼第三階段是蕭條階段交易量銳減，市場需求急劇下降供給量嚴重超過需求量商品房空置率急速上升；導致房價持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值開發(fā)商面臨困境，實力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一般開發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損失，房地產(chǎn)投資量呈現(xiàn)負增長，這一階段也就是常說的波谷，當達到谷底時，又開始回升第四階段是復蘇與增長階段房地產(chǎn)交易量回升，市場需求開始增加房地產(chǎn)價格趨升，投資者信心增強房地產(chǎn)投資逐步增長，開發(fā)速度加快當發(fā)展到一定階段時。整個房地產(chǎn)市場又步入新一輪的繁榮期、如此循環(huán)往復（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性波動的特點（1）在經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)業(yè)進入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟周期來說要較為提前一些（2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應更早地到來（3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些（4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)業(yè)周期波幅比整體國民經(jīng)濟周期波幅更大一些（5）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點三、研究房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的意義及其應對措施研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性的意義在于：可以幫助我們深刻理解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展的密切關系，從而使其更好地與國民經(jīng)濟的發(fā)展相適應可以正確地把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律，明確一國或一地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)所處的周期階段，認清當時形勢，審時度勢，因勢利導，掌握主動權。避免盲目性?？梢栽谡J識周期性規(guī)律的基礎上，及時采取適當?shù)膶Σ叽胧?，避免大起大落的波動對房地產(chǎn)業(yè)的震蕩應對措施：要在加強周期性規(guī)律研究的基礎上，正確判斷某一時期所處的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期階段順應房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性規(guī)律，針對不同的周期階段，有的放矢地采取適當?shù)恼叽胧?，積極加以引導采取反周期策略，預先采取措施，避免大起大落引起的強烈震蕩四、科學發(fā)展觀和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展（一）科學發(fā)展觀對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導意義1、牢固樹立“以人為本”理念，努力為提高居民的居住水平和居住質量服務2、牢固樹立協(xié)調(diào)發(fā)展的理念，積極調(diào)整住房結構3、牢固樹立全面發(fā)展的理念，保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應4、牢固樹立節(jié)約資源的觀念，優(yōu)化土地資源配置5、牢固樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，加強生態(tài)環(huán)境建設（二）房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展所謂可持續(xù)發(fā)展就是既要滿足當代人的各種需要，又要保護生態(tài)環(huán)境，不對后代人的生存和發(fā)展構成危害的發(fā)展，既要滿足當代人對房地產(chǎn)的各種需求，合理利用土地資源