國(guó)際汽車城策劃方案

國(guó)際汽車城項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書國(guó)際汽車城項(xiàng)目商業(yè)策劃方案 8市場(chǎng)調(diào)查篇 調(diào)查目的 調(diào)查時(shí)間 調(diào)查方式 調(diào)查結(jié)果 (二)、城市經(jīng)濟(jì) (四)、城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 (二)、連云港國(guó)際汽車城基本信息 (三)、項(xiàng)目周邊情況 中國(guó)將跨入全球三大汽車市場(chǎng) 快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)空間 加速度的市場(chǎng)趨勢(shì) 中國(guó)私人汽車情況 汽車分銷和汽車服務(wù)的空間更大 專業(yè)汽車市場(chǎng)的帶動(dòng)效應(yīng) 23(一)、連云港汽車保有量 (二)、汽車城的存在前提 就業(yè)市場(chǎng) 公共配套設(shè)施 人口統(tǒng)計(jì) 收入及消費(fèi)水平 (一)、各主要汽配、汽車集中街道調(diào)查 a、海連東路統(tǒng)計(jì) 26b、汽配市場(chǎng)統(tǒng)計(jì) c、隴海東路統(tǒng)計(jì) 27d、瀛洲路統(tǒng)計(jì) e、朝陽(yáng)路統(tǒng)計(jì) f、幸福路統(tǒng)計(jì) g、解放東路統(tǒng)計(jì) (二)、連云港汽配、汽車市場(chǎng)總計(jì) 31 國(guó)際汽車城項(xiàng)目商業(yè)策劃方案1、政府職能部門對(duì)汽車市場(chǎng)布局的政策引導(dǎo)力度較弱 2、汽車市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念與市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)不一致 3、業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng) 4、業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展 5、業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場(chǎng)(或企業(yè))的領(lǐng)航員角色 (三)、寶安商業(yè)廣場(chǎng) (四)、上海服飾城 (一)廣東汽車市場(chǎng)——廣物汽貿(mào)的加盟連鎖模式 (二)北京亞運(yùn)村車市的大“4S”服務(wù)模式 (三)保定市建國(guó)汽車城 (四)天津保稅區(qū)國(guó)際汽車城 44 (六)北京東方基業(yè)汽車城 (七)上海國(guó)際汽車城 市場(chǎng)定位篇 振興集團(tuán)簡(jiǎn)介 優(yōu)勢(shì)(S): a、連云港城市區(qū)位優(yōu)勢(shì) b、連云港城市交通優(yōu)勢(shì) C、城市歷史文化優(yōu)勢(shì)： 60 f、規(guī)模優(yōu)勢(shì) h、政策優(yōu)勢(shì) 61i、管理優(yōu)勢(shì) j、開發(fā)商優(yōu)勢(shì) m、價(jià)格優(yōu)勢(shì) n、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) o、銷售模式優(yōu)勢(shì) p、市場(chǎng)唯一性優(yōu)勢(shì) 國(guó)際汽車城項(xiàng)目商業(yè)策劃方案q、購(gòu)買力優(yōu)勢(shì) 62a、商業(yè)氛圍劣勢(shì) b、配套劣勢(shì) d、市場(chǎng)環(huán)境劣勢(shì) e、道路交通劣勢(shì) 63f、功能規(guī)劃劣勢(shì) 63威脅(T): 機(jī)會(huì)(O): b、區(qū)域發(fā)展機(jī)遇 c、行業(yè)機(jī)會(huì) d、政府支持機(jī)遇 “一站式消費(fèi)”是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì) (一)、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 1、定位的意義 2、定位的目的 3、項(xiàng)目定位 (1)針對(duì)目標(biāo)客戶市場(chǎng)的定位——商業(yè)投資功能和經(jīng)營(yíng)前景 (3)針對(duì)區(qū)域的定位 (4)形象定位 (5)規(guī)模定位 (三)、購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析 701、項(xiàng)目目標(biāo)客戶類型(投資心理特征) 2、項(xiàng)目目標(biāo)客戶細(xì)分 3、項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析——群體個(gè)性 4、項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征 5、目標(biāo)客戶鎖定 2、按經(jīng)營(yíng)戶地域劃分 3、按經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)面積劃分 c.外地專業(yè)汽車展會(huì)； e.汽車產(chǎn)業(yè)基地定點(diǎn)招商； f.目前港城尚未進(jìn)駐汽車相關(guān)品牌的直接接洽； 商鋪的目標(biāo)消費(fèi)群定位及分析 1、店鋪的配置 2、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 4、配套設(shè)施規(guī)劃 5、景觀綠化規(guī)劃 (三)、商業(yè)服務(wù)與商業(yè)文化軟件建設(shè) 81 1、定價(jià)影響因素 2、價(jià)格制定原則 3、價(jià)格制定方法 4、總體價(jià)格定位 5、分期價(jià)格定位 6、每期價(jià)格走勢(shì) 營(yíng)銷推廣篇 (三)經(jīng)營(yíng)模式功能定位理念 (四)行業(yè)層次定位理念 (六)經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位理念 (八)名利主義定位理念 (十一)項(xiàng)目文化定位理念 (十二)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位理念 (十三)城市優(yōu)勢(shì)定位理念 3、價(jià)格周期策略 國(guó)際汽車城項(xiàng)目商業(yè)策劃方案 (三)、蜂鳴人脈營(yíng)銷策略 1、何謂蜂鳴人脈營(yíng)銷? 2、峰鳴人脈營(yíng)銷成功的例子 3、本項(xiàng)目如何采用蜂鳴人脈營(yíng)銷策略? (1)、營(yíng)銷操作上執(zhí)行租售并舉、招商先行 104(2)、招商與銷售聯(lián)動(dòng) 2、本項(xiàng)目招商的目的和對(duì)象 3、招商機(jī)構(gòu)的建設(shè)和招商人員培訓(xùn) 4、招商策略原則 5、本項(xiàng)目的主要招商策略 6、項(xiàng)目招商優(yōu)惠措施 (1)、租金優(yōu)惠 (2)、其他優(yōu)惠 (3)、關(guān)于對(duì)商家經(jīng)營(yíng)配套的優(yōu)惠 7、項(xiàng)目招商準(zhǔn)備 8、本項(xiàng)目招商的初步工作計(jì)劃 (1)、招商的前期準(zhǔn)備工作 (2)、招商工作整體策略 (4)、招商實(shí)際操作策略 (2)、全球第二大零部件供應(yīng)商博世貿(mào)易(上海)有限公司 (3)、日本最大的汽車用品經(jīng)銷商黃帽子(YellowHat) 附件一招商品牌建議 1、市場(chǎng)預(yù)熱期策略 2、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期策略 (三)、廣告?zhèn)鞑?duì)象特征 (六)、平面媒體的優(yōu)點(diǎn) (三)、售樓中心設(shè)計(jì)、建設(shè)和布置 (六)銷售人員形象軟性包裝 七、具體營(yíng)銷推廣計(jì)劃 (一)市場(chǎng)預(yù)熱期(時(shí)間2005年2月——4月) (二)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(時(shí)間2005年4月——5月底) (三)、開盤強(qiáng)銷期(時(shí)間2005年6月——7月中旬) (四)、持續(xù)銷售期(時(shí)間2005年7月——06年5月) (五)、尾盤消化期(時(shí)間2006年5月——12月) 八、公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷策略 第一階段：市場(chǎng)預(yù)熱期(時(shí)間2005年2月——4月) 第二階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期(時(shí)間2005年4月——5月底) 第三階段：開盤強(qiáng)銷期(時(shí)間2005年6月——7月中旬) 第四階段；持續(xù)銷售期(時(shí)間2005年7月——06年5月) 第五階段：尾盤消化期(時(shí)間2006年5月——12月) 按用途廣告經(jīng)費(fèi)分配為： 附件一連云港國(guó)際汽車城開工奠基儀式籌備方案 附件二連云港國(guó)際汽車城開盤典禮策劃方案 市場(chǎng)調(diào)查篇一、連云港城市經(jīng)濟(jì)、人均收入、購(gòu)買力、房地產(chǎn)狀況三、中國(guó)汽車行業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景四、中國(guó)汽配行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀五、連云港汽車消費(fèi)現(xiàn)狀六、連云港現(xiàn)有汽車、汽配市場(chǎng)調(diào)研分析七、連云港競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研市場(chǎng)定位篇(二)、開發(fā)商背景簡(jiǎn)介(三)、項(xiàng)目的SWOT分析(四)、開發(fā)構(gòu)想(一)、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位(二)、目標(biāo)客戶定位(三)、購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析(四)、租賃使用商鋪的目標(biāo)群分析三、商鋪的經(jīng)營(yíng)功能定位(一)、項(xiàng)目功能劃分建議(二)、規(guī)劃設(shè)置建議(三)、商業(yè)服務(wù)與商業(yè)文化軟件建設(shè)(四)、商鋪特色定位(五)、競(jìng)爭(zhēng)定位(一)、總銷售策略(三)、峰鳴人脈營(yíng)銷策略(四)、促銷策略(五)、招商策略四、階段性廣告宣傳策略七、具體營(yíng)銷推廣計(jì)劃市場(chǎng)調(diào)查篇調(diào)查目的通過(guò)對(duì)連云港汽車、汽配市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)一步了解了連云港汽車、汽配市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及未來(lái)的發(fā)展方向。另外，針對(duì)本項(xiàng)目所在地塊的交通、配套以及未來(lái)規(guī)劃進(jìn)行了詳細(xì)且深入的調(diào)查，為本項(xiàng)目的前期策劃工作提供了第一手資料，有利于本項(xiàng)目策劃工作的展開。調(diào)查時(shí)間2005年2月25日—3月1日調(diào)查方式主要為周邊地區(qū)實(shí)地考察和現(xiàn)場(chǎng)訪談，資料來(lái)源為網(wǎng)絡(luò)、各種有關(guān)書面資料等。調(diào)查結(jié)果一、項(xiàng)目所在城市調(diào)研——連云港概況連云港市，江蘇省轄地級(jí)市。位于江蘇省東北部，東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本隔海相望；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市淮陰市沐陽(yáng)縣毗鄰；南與淮陰市漣水、鹽城市響水2縣相連，東西長(zhǎng)129公里，南北寬約132公里，土地總面積7444平方公里，水域面積1759.4平方公里。轄東海、贛榆、灌云、灌南4縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技連云港市位于南北過(guò)渡和陸海過(guò)渡的交匯點(diǎn)，是港路和陸海結(jié)合部，是國(guó)際通道“新亞歐大陸橋”東端橋頭堡，具有海運(yùn)、陸運(yùn)相結(jié)合的優(yōu)勢(shì)。由于這里是貫通亞歐的各個(gè)橋路中路徑最短的城市，因此對(duì)國(guó)際間，特別是對(duì)太平洋、大西洋經(jīng)濟(jì)圈的物流具有較大吸引力，從而使連云港市有條件成為溝通三大洲、兩大城市人口：連云港總?cè)丝?00萬(wàn)。其中市政府所在地新浦區(qū)人口為50萬(wàn)人，另外規(guī)劃至2010年，新浦區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)88萬(wàn)人。(二)、城市經(jīng)濟(jì)2004年經(jīng)濟(jì)：2004年連云港市實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)416.4億元，同比增長(zhǎng)13.9%,創(chuàng)七年來(lái)最高增速。完成財(cái)政總收入42.33億元，增長(zhǎng)31.4%,增幅超過(guò)全省平均水平。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資246.3億元，增長(zhǎng)16%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額141.2億元，增長(zhǎng)14.2%。中心城市綜合實(shí)力全國(guó)百?gòu)?qiáng)排名從2001年83位提升到72位。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值144億元，增長(zhǎng)18.6%,占地區(qū)生產(chǎn)總值私營(yíng)工業(yè)增幅均超過(guò)30%,80個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)項(xiàng)目拉動(dòng)工業(yè)銷售收入增長(zhǎng)18個(gè)百分點(diǎn)，36戶高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)35.2%,信息產(chǎn)品制造業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值12億元。完成工業(yè)投資138.1億元，25個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目竣工投產(chǎn)，40個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目先后開工。核電站1、2號(hào)機(jī)組安裝調(diào)試，伊蘆、新灘等一批輸變電及配套工程順利實(shí)施。建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值26.2億元。另外，近年來(lái)連云港民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，據(jù)初步測(cè)算，2004年連云港市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值186.57億元，占全市GDP的比重達(dá)44.8%,同比提高9.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)連云港市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率超過(guò)60%。量不斷得到提高。人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000美元，同比增長(zhǎng)14%,城市居民人均可支配收入8872元。此外，連云港市農(nóng)民人均純收入達(dá)到3604元，同比增長(zhǎng)14.8%,高于城市居民14%的人均可支配收入增幅。這表明連云港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已兩頭小中間大格局，人均可支配收入6000元至18000元的居民戶占到一半以上。率(即最終消費(fèi)占支出法GDP的比重)為52.9%,低于全國(guó)平均水平5.1個(gè)百分點(diǎn)；2003年人均消費(fèi)性支出為5768元，在江蘇省范圍內(nèi)處于較低的水平，低于全省平均水平941元。水平、消費(fèi)觀念、消費(fèi)政策、消費(fèi)環(huán)境等因素制約了消費(fèi)另外，連云港居民儲(chǔ)蓄很高，2003年全市城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到184.63億元，比年初增加25.43億元，比上年增長(zhǎng)16.0%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)12.1%,也高于全社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)12.1%的增速。系數(shù)逐年下降，消費(fèi)觀念由傳統(tǒng)的消費(fèi)方式向領(lǐng)略新的消費(fèi)時(shí)尚和文明、健康2004年1-9月份，連云港市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成171222萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)23.8%。其中：用于住宅投資112123萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)58.0%,用于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資42132萬(wàn)元，同比下降10.0%,投資比例趨于合理。今年土地開發(fā)投資呈下降態(tài)勢(shì)，1-9月份土地開發(fā)投資完成35080萬(wàn)元，同比下降16.8%,這是近幾年熱火朝天的房地產(chǎn)市場(chǎng)少見的情況。商品房銷售4.0%。其中住宅銷售面積44.9萬(wàn)平方米，同比下降22.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積16.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.2%。從以上數(shù)據(jù)表明，2004年連云港市房地—15000元，住宅價(jià)格在2600—3400元，商住綜合均價(jià)在7750元；副中心圈民路、解放東路、幸福路、朝陽(yáng)東路一帶)店面價(jià)格在7000—10000元，住宅價(jià)格在1800—2500元，商住綜合均價(jià)在5325元；市郊(副中心圈外圍)店面價(jià)格在3000—7000元，住宅價(jià)格在1200—1700元，商住綜合均價(jià)在3225元。飾為主，經(jīng)營(yíng)情況要比步行街這邊差些。整條街(包括步行街和女人街)大約長(zhǎng)500米左右，寬約12米。另外，另一商圈——解放中路的店面的規(guī)模較大，大多為70—150m2左右的，售價(jià)在1.5萬(wàn)-2.3萬(wàn)之間，租金為60-70元/m2/月，該街離寧連、汾灌、京滬、連徐高速公路進(jìn)出口僅2公里，緊鄰鐵路客貨站和長(zhǎng)途汽汽車城占地500畝，一期288畝，項(xiàng)目總投資4.8億，沿解放東路正門兩側(cè)精心設(shè)計(jì)的12家45專營(yíng)店，每家使用面積在4000平米左右；汽車城擁有十三個(gè)試車道、物流“倉(cāng)儲(chǔ)”配送區(qū)，建筑面積達(dá)36萬(wàn)平方米，綠化達(dá)30%以上。建項(xiàng)目距離市區(qū)僅3公里，車程5分鐘。西面道路為連云港主干道之一解放東總的來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目作為汽車交易市場(chǎng)，交通方面還是非常具有優(yōu)越性的，同(二)、連云港國(guó)際汽車城基本信息a、總用地面積：165066m2,其中解放路一側(cè)長(zhǎng)383m,南側(cè)長(zhǎng)306m,東側(cè)長(zhǎng)550m,北側(cè)長(zhǎng)314m。建筑占地面積47766m2,建筑密度28.94%。45店區(qū)建筑面積整車銷售區(qū)建筑面積重型汽配區(qū)建筑面積輕型汽配區(qū)建筑面積快修改裝區(qū)建筑面積車飾美容區(qū)建筑面積共144間共168間共144間共214間b、店鋪總個(gè)數(shù)：729個(gè)停車位：540個(gè)c、解放東路拓寬為60m,南邊與四醫(yī)間道路為16m,東側(cè)規(guī)劃道路為20m,汽車城中間主干道為16m,各功能區(qū)間的道路為12-16m。d、營(yíng)業(yè)房為三層結(jié)構(gòu)，每間占地面積為45m2(寬3.75m×長(zhǎng)12m),總建筑面積約為135m2。各功能區(qū)內(nèi)棟與棟之間的間距為12-16m。(三)、項(xiàng)目周邊情況交通：項(xiàng)目周邊交通便捷，西面為解放東路，將拓寬至60米，距市區(qū)僅3公里；北面為丁字路口，與高速公路相連，東面為隴海鐵路，貨運(yùn)站就位于項(xiàng)目附近?？偟膩?lái)說(shuō)，項(xiàng)目目前的交通現(xiàn)狀與本市場(chǎng)的定位也是相符合的，有利于本汽配套：項(xiàng)目北面有一連云港目前最大、最集中的物流基地，項(xiàng)目南面為規(guī)劃中的第四人民醫(yī)院，且隴海鐵路的貨運(yùn)站就位于項(xiàng)目附近。其中，物流基地對(duì)本自然環(huán)境：本項(xiàng)目位于連云港北大門，目前該區(qū)域以工業(yè)為主，住宅幾乎很跨入21世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)快速增長(zhǎng)的汽車貿(mào)易和銷售市場(chǎng)，是本項(xiàng)目最重要的發(fā)展空間。而中國(guó)加入WTO后的大開放格局，降低了進(jìn)口車的關(guān)稅，倡導(dǎo)了與國(guó)際接軌的汽車產(chǎn)業(yè)理念，為它創(chuàng)造了天時(shí)、地利、人和的條件。隨著中國(guó)汽車消費(fèi)市場(chǎng)的日趨成熟與汽車制造業(yè)的快速發(fā)展，中國(guó)已成為世界第四大汽車生產(chǎn)國(guó)和第三大汽車消費(fèi)國(guó)，汽車產(chǎn)業(yè)已步入了健康良好的發(fā)展軌道。據(jù)中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)估計(jì)，今年中國(guó)汽車生產(chǎn)量和銷售量都將突破500萬(wàn)輛，全行業(yè)銷售收入將突破10000億元人民幣，2010年前，中國(guó)將進(jìn)入1999年，全球全部汽車產(chǎn)業(yè)總收入為96000億元含汽車制造、分銷、貸款、維修、保險(xiǎn)等);2000年，中國(guó)全部汽車產(chǎn)業(yè)總收入為3100億元(同上),在全球各國(guó)中排名第7位。專家預(yù)測(cè)到2010年中國(guó)將成為全球三大汽車市場(chǎng)之一。從汽車銷售額看：2000年為2200億元，2005年為4000億元，2010年為5600億元從汽車銷售量看，2000年為210萬(wàn)輛，2005年為400萬(wàn)輛，2010年為580中國(guó)的汽車銷售量是全球增長(zhǎng)速度最快的。加速度的市場(chǎng)趨勢(shì)從全球汽車市場(chǎng)來(lái)看，中國(guó)汽車市場(chǎng)所占的份額不大，但是從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，令人刮目相看，顯示了強(qiáng)大的潛力。從一組數(shù)據(jù)可以看出。2002年1-6月，中國(guó)汽車市場(chǎng)增速出乎人們意外，一共生產(chǎn)汽車154.8萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)30.1%;一共銷售汽車154.4萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)28.9%;其中，轎車生產(chǎn)達(dá)到44萬(wàn)輛，轎車銷售達(dá)到47萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)了35.3%和36.2%。中國(guó)汽車產(chǎn)量統(tǒng)計(jì)汽車產(chǎn)量(萬(wàn)輛)口產(chǎn)量(萬(wàn)輛)口產(chǎn)量(萬(wàn)輛)從以上圖表分析，自從改革開放以來(lái)，我國(guó)汽車產(chǎn)量快速增長(zhǎng)，80年產(chǎn)量22萬(wàn)輛，90年50萬(wàn)輛，在10年期間，增長(zhǎng)了2.27倍；2000年達(dá)200萬(wàn)輛，10年又增長(zhǎng)4倍。特別是最近兩年，產(chǎn)量增長(zhǎng)速度達(dá)30%,由此我國(guó)汽車行業(yè)已進(jìn)入了起飛階段。汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，跟國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入基礎(chǔ)有著密切的聯(lián)系，當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，汽車將進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，私家購(gòu)車的比重增大。如果按10%的保守速度，到2005年，中國(guó)汽車產(chǎn)量將達(dá)到400萬(wàn)輛。私人汽車(萬(wàn)輛)□私汽(萬(wàn)輛)最新統(tǒng)計(jì)表明，到目前為止，我國(guó)私人汽車的保有量已經(jīng)突破1000萬(wàn)輛，平均每130人就擁有一輛私人汽車。汽車業(yè)專家認(rèn)為，這標(biāo)志著我國(guó)渡過(guò)公務(wù)購(gòu)車商務(wù)購(gòu)車階段，邁入私人購(gòu)車的新時(shí)期。截至2002年年底，我國(guó)私人汽車達(dá)969萬(wàn)輛。今年1至4月，全國(guó)共銷售汽車136萬(wàn)輛，私人購(gòu)車至少占80萬(wàn)輛。這樣，我國(guó)私人汽車保有量已經(jīng)突破1000萬(wàn)輛，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)到2000萬(wàn)輛。我國(guó)私人汽車保有量用了7年時(shí)間從100萬(wàn)輛增至500萬(wàn)輛。從2000年到2003年年初，僅3年多的時(shí)間，私人汽車保有量就從500萬(wàn)輛增加到1000萬(wàn)輛。截至目前，我國(guó)私人購(gòu)車比例達(dá)到60%,私人汽車占整個(gè)民用汽車保有量的近五成，私人汽車增幅超過(guò)單位用車20多個(gè)百分點(diǎn)。2010年我國(guó)私人汽車預(yù)計(jì)達(dá)到2000萬(wàn)輛，意味著在7年時(shí)間里凈增1000萬(wàn)輛。汽車的壽命一般為10年，在這段時(shí)期內(nèi)，至少有一半(500萬(wàn)輛)要報(bào)廢和換新車，即新增加500萬(wàn)輛，共實(shí)現(xiàn)買賣交易約1500萬(wàn)次。另外，在2005年以前，中國(guó)大約4億個(gè)家庭中，有1%的家庭具有購(gòu)買汽車的能力。也就是400多萬(wàn)個(gè)家庭將具有買車能力。如果每年有10-15%的家庭買車，那么就有40-60萬(wàn)個(gè)家庭要實(shí)際地買車。而從90年代以來(lái)，中國(guó)私人購(gòu)車比例從20%上升30%左右。加上公款購(gòu)車、企業(yè)買車、農(nóng)業(yè)用車等，年汽車購(gòu)買量大約在300萬(wàn)輛。到2005年，中國(guó)汽車整車銷售會(huì)超過(guò)400萬(wàn)輛。入2002年，中國(guó)汽車市場(chǎng)發(fā)生了爆發(fā)式增長(zhǎng)，2004年由于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控引發(fā)汽車市場(chǎng)變“冷”,現(xiàn)已轉(zhuǎn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期。但國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體走勢(shì)良好，居民的購(gòu)買力已達(dá)到一定水平，今年的汽車市場(chǎng)總體上還是快速發(fā)展的，預(yù)計(jì)增速能達(dá)到口關(guān)稅(2006年降低到25%)縮水，中國(guó)的汽車售后服務(wù)市場(chǎng)利潤(rùn)率高達(dá)40%,而整個(gè)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，20世紀(jì)90年代初，全國(guó)出現(xiàn)了幾十個(gè)頗具規(guī)模的汽車配件城。這種新的經(jīng)在全國(guó)各地發(fā)展起來(lái)。迄今為止，全國(guó)各地大大小小的汽配城達(dá)300余個(gè)，其中上規(guī)模、投資千萬(wàn)元以上、占地10000平方米以上的汽配市場(chǎng)(城)已逾百家。a、規(guī)范市場(chǎng)管理。近年來(lái)，各地汽配市場(chǎng)(城)從傳統(tǒng)的招商方式，轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)與經(jīng)銷商攜手合作的基礎(chǔ)。各地汽配市場(chǎng)(城)分別提出了“推展名優(yōu)品牌，汽車零部件行業(yè)在今后的數(shù)年內(nèi)將會(huì)迅猛的發(fā)展。隨著主機(jī)跨國(guó)公司進(jìn)入我國(guó)，為其配套的汽車零部件企業(yè)也紛紛進(jìn)入，以獨(dú)資、合資的方式，在主機(jī)廠周圍設(shè)廠；非汽車行業(yè)繼續(xù)大舉進(jìn)軍汽車行業(yè)；而且汽車零部件行業(yè)已被民營(yíng)企業(yè)瞄準(zhǔn)，它們不僅是生產(chǎn)銷售汽車零部件，甚至在開發(fā)產(chǎn)品。我國(guó)汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)目前每年對(duì)零配件的需求量達(dá)到800億元左右，而每年從一級(jí)市場(chǎng)到區(qū)域經(jīng)營(yíng)再到零售商的汽車零配件三級(jí)流通至少要完成2400億元的交易額。因此，我國(guó)汽配市場(chǎng)呈現(xiàn)巨大發(fā)展空間。的大量需求；而且消費(fèi)者的購(gòu)買從高收入者向中等收入者滲透、從城市向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，消費(fèi)層面的擴(kuò)大促使汽配市場(chǎng)結(jié)構(gòu)多元化的加速形成；此外，整車壽命普遍縮短，消費(fèi)個(gè)性化使零配件業(yè)態(tài)除常規(guī)的零配件銷售外，出現(xiàn)了汽車養(yǎng)護(hù)、美容等新型行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一輛整車每增值1元，就會(huì)給它的上游市場(chǎng)(原材料)帶來(lái)0.65元的增值，給下游市場(chǎng)(售后服務(wù))帶來(lái)2、6元的增值。在汽車產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈中，每一個(gè)行業(yè)所占的比例是不同的，以此反映各行業(yè)在汽車產(chǎn)量?jī)r(jià)鏈中所占比重分析值中國(guó)的比例全球的平均比例汽車制造(包括零配件生產(chǎn))汽車分銷汽車服務(wù)(包括汽車貸款，汽車維修，汽車保險(xiǎn)等)這說(shuō)明：汽車分銷和汽車服務(wù)的空間更大，利潤(rùn)也更大。與發(fā)達(dá)國(guó)家汽車產(chǎn)業(yè)相比，中國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的制造業(yè)比重更大。而現(xiàn)在階段中國(guó)的汽車分銷和汽車服務(wù)業(yè)還很不發(fā)達(dá)。這說(shuō)明：中國(guó)人購(gòu)買汽車的愿望，受到中介環(huán)節(jié)的巨大限制，因此，只要我們能提供優(yōu)質(zhì)的汽車分銷和汽車服餐飲、旅館、信息服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成巨大的人流、物流、資金流和信息流。以著名的洛杉磯Cerritos汽車交易市場(chǎng)為例，它建設(shè)于1980年，占地60萬(wàn)平方米，在規(guī)模上是全球最大的汽車銷售中心，每天都有各種型號(hào)的新車和二手車，達(dá)1萬(wàn)多輛展示；有全球25大汽車經(jīng)銷商入駐，銷售所有知名品牌的汽車。著名的ABC統(tǒng)一校區(qū)和社區(qū)大學(xué)全部利用太陽(yáng)能的環(huán)保型市政廳環(huán)保型的循環(huán)水資源利用系統(tǒng)全部地下式的公用線網(wǎng)大中小配套的酒店和汽車旅館加州最好的公共圖書館著名的奧林匹克游泳中心AT&T無(wú)線通訊中心著名的藝術(shù)表演中心優(yōu)美的自然風(fēng)光因此，一個(gè)專業(yè)的汽車市場(chǎng)不僅對(duì)所在區(qū)域起到聚集人氣，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，甚至還會(huì)成為一個(gè)城市的象征，使其成為城市的標(biāo)志。(一)、連云港汽車保有量。隨著收入水平的大幅度提高，連云港市城鄉(xiāng)居民家庭的金融資產(chǎn)增加明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2003年末，連云港市城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄存款余額已達(dá)184.63億元，人股票、債券、國(guó)庫(kù)券等就達(dá)約3萬(wàn)余元。其中市區(qū)城市居民家庭戶均至少在6萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，在最近幾年里，連云港市擁有十萬(wàn)元家產(chǎn)的家庭相當(dāng)普遍，擁有百萬(wàn)元家產(chǎn)的家庭也是一般水平，而擁有數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元家產(chǎn)的家庭也占有相當(dāng)比例。尤其沿海乃至市郊一些鄉(xiāng)村，以及城市中率先富裕起來(lái)的居民家庭，他其中超過(guò)5%的家庭已擁有了自己的私家車。據(jù)對(duì)全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)統(tǒng)計(jì)，2003年全市汽車類實(shí)現(xiàn)零售額21689萬(wàn)元，比上年增加10409萬(wàn)元，增長(zhǎng)92.3%,增長(zhǎng)幅度在所統(tǒng)計(jì)的38個(gè)商品分類中遙遙領(lǐng)先，明顯高于往年的增長(zhǎng)幅度，徹底改變了2001年以前汽車市場(chǎng)低迷徘徊的局面，2004年1-8月份汽車類實(shí)現(xiàn)零售額15317萬(wàn)元，增長(zhǎng)12.3%,汽車已由生產(chǎn)資料變成生活消費(fèi)品，并帶動(dòng)相關(guān)消費(fèi)快速增長(zhǎng)。這股增長(zhǎng)勢(shì)頭有增無(wú)減，汽車成為連云港市居民的消費(fèi)熱點(diǎn)，并成為拉動(dòng)連云港市消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)的一個(gè)重要的潛在力量。另外，私人購(gòu)車占整個(gè)市場(chǎng)的份額迅速提升，連云港進(jìn)入私人購(gòu)車階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年末，被調(diào)查的100戶城鎮(zhèn)居民中，私房(含房改房)的比重已達(dá)94%,市區(qū)家庭擁有私家車已達(dá)約2300輛，僅2002年一年就增加了約400輛私家車。而2003年末城鎮(zhèn)居民100戶家庭中擁有家用小汽車1.5輛，反映出轎車正加快進(jìn)入普通家庭。到2003年年末。連云港市私人擁有汽車13809臺(tái)，其中載客汽車6801臺(tái)，較上年分別增長(zhǎng)31.7%和40.9%,較1992年則分別增長(zhǎng)近100倍和617倍。另外，連云港市營(yíng)業(yè)性運(yùn)輸汽車擁有量為12700輛，其中客車3816輛、48960座位，貨車8884輛、42626噸位；全市擁有營(yíng)業(yè)性拖拉機(jī)3918輛；其它機(jī)動(dòng)車8639輛。就業(yè)市場(chǎng)有一點(diǎn)要注意的是，就業(yè)機(jī)會(huì)是否由少數(shù)幾家大型產(chǎn)業(yè)造成?畢竟我們希望目前國(guó)際汽車城所在的解放北路，道路寬僅為10米，其不良的交通網(wǎng)絡(luò)卻是現(xiàn)在項(xiàng)目的最大隱憂。因此我們建議開發(fā)商在這一問(wèn)題上應(yīng)該引起高度的重視，并爭(zhēng)取采取措施對(duì)政府施加必要的影響，以促成解放北路拓寬的早日完成，以完善項(xiàng)目的不足之處。同時(shí)項(xiàng)目以南的醫(yī)院規(guī)劃和項(xiàng)目以北在經(jīng)營(yíng)的物流中心，都人口統(tǒng)計(jì)地區(qū)人口的多與少，直接影響國(guó)際汽車城規(guī)模的大小。因此，充分掌握商圈人口的數(shù)量，對(duì)于決定項(xiàng)目規(guī)模而言，是一件很重要的事情。調(diào)查人口數(shù)量時(shí)，也必須盡量了解人口密度與年齡層分布，人口密度高，汽據(jù)目前我們所掌握的資料顯示，由于沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)的啟動(dòng)，連云港市的流動(dòng)人口數(shù)量正在迅速的膨脹，汽車保有數(shù)量也在急劇擴(kuò)張；這為項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)營(yíng)提供收入及消費(fèi)水平收入及消費(fèi)水平與人口兩者都是消費(fèi)購(gòu)買力的構(gòu)成因素，而消費(fèi)購(gòu)買力的高低，直接影響著商業(yè)的生存。為求精確掌握地區(qū)消費(fèi)水平，除了可以查閱政府每年公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)外，還可以采用抽樣調(diào)查的方法。目前，據(jù)調(diào)查資料顯示連云港城鄉(xiāng)居民2004年人均收入已突破1000美元，按照國(guó)際的標(biāo)準(zhǔn)，收入突破1000美元，將會(huì)加大對(duì)汽車、房子等高投入商品的消費(fèi)，這表明連云港已進(jìn)入汽車消費(fèi)時(shí)代，連云港汽車保有量的逐年上升，正印證了該結(jié)論，也為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了市場(chǎng)保證。a、海連東路統(tǒng)計(jì)海連東路車市統(tǒng)計(jì)海連東路車市統(tǒng)計(jì)(海連東路0愈為主的汽配店，總面積為1450m2。另外，汽車維修3家，總面積為1300m2,其中大眾特約維修800m2。整車銷售1家，銷售大廳面積150m2,為東方汽車銷售服務(wù)公司，代理紅旗轎車。45店1家，廣州本田，銷售面積十辦公面積約600m2。潢也一般。再加上該街道正在維修，導(dǎo)致各店經(jīng)營(yíng)情況非常一般，甚至某些經(jīng)營(yíng)另外，海連東路是各調(diào)查街道中人流和車流最旺的街道，具體人流和車流統(tǒng)汽配市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)汽配市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)■汽車維修(71%)□汽車美容(9.5%)分析：該汽配市場(chǎng)位于海連東路，是目前連云港唯一一個(gè)較為成熟的汽配市場(chǎng)，占地約20余畝地，以經(jīng)營(yíng)汽車維修和汽配為主。汽配，共15間，總面積為470m2,面積以30m2為主，面積較大的為江陵動(dòng)力，150m2。汽車維修，共29汽車美容共3間，總面積約為230m2,其中紅七星養(yǎng)車坊約有200m2。另外，該汽配市場(chǎng)由專業(yè)的公司進(jìn)行管理(其實(shí)僅負(fù)責(zé)招租),產(chǎn)權(quán)由管理公司所有，而汽配市場(chǎng)店鋪只租不賣，租金大概為/元/月/m2。整個(gè)汽配城比起海連東路，生意要一點(diǎn)，但總體經(jīng)營(yíng)情況還是一般。分析：隴海東路與海連東路相連，該街道主要集中了大量整車銷售店，并有南京IVECO、長(zhǎng)安鈴木(200m2)、江淮、躍進(jìn)等品牌車，另還有4家專賣店，總面積為300m2,經(jīng)營(yíng)福特(100m2)、東風(fēng)(60m2)、長(zhǎng)安(80m2)等。汽配約23家，總面積為620m2,面積以20m2為主，稍大的為80m2的，如經(jīng)營(yíng)躍進(jìn)、解放汽配店；汽車維修1家，20m2左右；汽車美容共18家，總面積為400m2,面積以20m2為主?！銎?36%)分析：由于瀛州路自身路道較寬，吸引汽車商進(jìn)駐。目前該街道進(jìn)駐的45店有3家，別克、馬自達(dá)、飛亞特，其中銷售十辦公的面積別克為400m2、馬自達(dá)為500m2、飛亞特為650m2。另外，該街道為連云港重型車集中銷售、維修區(qū)，重型車銷售5間，總面積約200m2。汽配約42間，總面積約為1570m2,以30-40m2為主，其中重型車汽配有11間。汽車維修約18家，總面積約680m2,面積以40m2為主，其中大多為重型汽車維修店。汽車美容1間，約300m2。分析：該街道主要為連云港汽車維修集中區(qū)，擁有15間維修店，再加上蘇源維修，總面積為1950m2,其中蘇源維修面積約1500m2。汽配共38間，總面積約為1230m2,每間以30m2為主，其中堅(jiān)珍汽車為120m2。汽車美容共9間，總面積270m2,每間以30m2為主。汽車俱樂(lè)部一家，面積約400m2。整車銷售共2家，總面積為140m2,獵豹汽車銷售(60m2)、昌河汽車銷售(80m2)。f、幸福路統(tǒng)計(jì)分析：幸福路的汽車維修占了絕大部分，擁有3家大型的汽車維修公司，總面積約2450m2,其中連云港市汽車修理公司(2000m2)、東南汽車維修(300m2)、維修中心(150m2)。汽配共23間，總面積約1200m2,每間以40m2為主。整車銷售為現(xiàn)代汽車，400m2。汽車俱樂(lè)部一家，為車友俱樂(lè)部，面積約200m2?？谡囦N售(41%)車銷售有6家，總面積約1880m2,其中東風(fēng)(200m2)、東南汽車(1000m2)、躍進(jìn)(130m2)、福田(230m2)、馬自達(dá)(80m2)、佳恒銷售(240m2)。汽車維修有2家，總面積約1500m2,其中大眾修理(500m2)、機(jī)關(guān)修理廠(1000m2)。汽配有4間，再加上連云港汽配市場(chǎng)(1000m2),總面積約1140m2,每間以30-40m2為主。另外，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)，得知解放東路與丁字路口的車流量(10分鐘)為176輛。修(m2)))路場(chǎng)路瀛洲路朝陽(yáng)路幸福路解放東路總計(jì)0整車經(jīng)銷汽配經(jīng)銷輪胎經(jīng)銷汽車裝飾油品經(jīng)銷汽車維修總計(jì)區(qū)區(qū)32229區(qū)533合計(jì)合為28320m2,其中整車交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積約7070m2,汽車維修市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積約9620m2,汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積約7680m2,汽車裝飾美容市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積約1200m2,4S店的經(jīng)營(yíng)面積約2150m2,汽車俱樂(lè)部面積約600m2。另外，整車銷售主要集中在隴海東路和解放東路，汽配主約3萬(wàn)方的經(jīng)營(yíng)面積還分配到7條街道，因此連云港整個(gè)汽車還是很有市場(chǎng)的。目前，連云港汽車銷售和汽車服務(wù)企業(yè)335家，但各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力400萬(wàn)元以上。而從銷售來(lái)看，每輛車的利潤(rùn)在3000-5000元左右，一些成熟車型的利潤(rùn)只有1000-2000元，甚至不賺錢。按照每輛車?yán)麧?rùn)3000元計(jì)算，專賣店每年也要銷售1300輛車以上才能“保本”,但能夠達(dá)到這個(gè)數(shù)量的經(jīng)銷商卻是4、業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展據(jù)美國(guó)汽車后市場(chǎng)協(xié)會(huì)的調(diào)查，在美國(guó)，有1美元的汽車在路上跑，便伴隨有8美元的相關(guān)服務(wù)。美國(guó)是世界上頭號(hào)汽車大國(guó)，其直接和間接為汽車、為駕車人的服務(wù)十分完善，使得汽車后市場(chǎng)的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車市場(chǎng)的空間，所以汽車后汽車后市場(chǎng)是一個(gè)提供服務(wù)的市場(chǎng)，關(guān)鍵是要樹立現(xiàn)代汽車后市場(chǎng)新的服務(wù)有政府部門的管理服務(wù)和各種社會(huì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)；從服務(wù)的內(nèi)容上講，不是單一汽車維修，諸如汽車資訊、消費(fèi)信貸、技術(shù)培訓(xùn)、辦證年檢、加油換件、養(yǎng)護(hù)美容、繳納稅費(fèi)、保險(xiǎn)理賠、搶救援助、汽車文化娛樂(lè)等等，凡是人們圍繞著汽車的需需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實(shí)現(xiàn)人與中國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)在汽車后市場(chǎng)的建設(shè)方面正在進(jìn)行積極的探索，連云港在汽車后市場(chǎng)的建設(shè)方面還尚未確立清晰的思路，各汽車銷售服務(wù)企業(yè)的主要利潤(rùn)源還5、業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場(chǎng)(或企業(yè))的領(lǐng)航員角色龍頭性或指標(biāo)性汽車交易市場(chǎng)的核心是必須提供完善的配套服務(wù)設(shè)施。首層本地客源占80%,外地客源占20%;二層本地客源占20%,外地客源占80%。一樓房開僅銷售，不負(fù)責(zé)招商，亦沒(méi)有統(tǒng)一管理，任其自主經(jīng)營(yíng)。總體經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)二層還可以，但商業(yè)氣氛仍未形成，轉(zhuǎn)租的大概有十幾家，租金大概在1.5萬(wàn)-2萬(wàn)/年，轉(zhuǎn)讓費(fèi)大概在2萬(wàn)左右。面積以40-50m2為主。二樓由物管公司統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商，租金免2年，即到2006年6月為止。面積以60-70m2為主。整個(gè)市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)服裝為主，女裝的盈利較高，其他經(jīng)營(yíng)不太好，特別是二樓，由于規(guī)劃上不能引導(dǎo)人流，導(dǎo)致二樓異常的冷清。沿解放路店面，面積300m2(2層),租金大約19萬(wàn)-20萬(wàn)，當(dāng)時(shí)售價(jià)1.4廣場(chǎng)付款方式：30%首付，70%按揭。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本廣場(chǎng)位于連云港市中心區(qū)域，地段較為優(yōu)越，但由于形成時(shí)間僅一年時(shí)間，且項(xiàng)目開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)和管理沒(méi)有專業(yè)的管理公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致項(xiàng)目?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)情況并不好，經(jīng)營(yíng)門類參差不齊，較為混亂，特別是二樓，更是冷清。且步行街都以經(jīng)營(yíng)為主，餐飲的幾乎沒(méi)有，因此，人氣非常欠缺。不過(guò)沿解放路的店面的經(jīng)營(yíng)情況還是不錯(cuò)的，但由于租金較高，致使經(jīng)營(yíng)者的壓力較大，但經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為，若是經(jīng)營(yíng)品牌服裝，還是可以盈利的。(二)、中德商業(yè)廣場(chǎng)今年上半年開業(yè)。1層為沿街店面，2-4層為大型超市，超市目前還沒(méi)確定，超市不賣自租。店面已基本銷售完畢，房開銷售價(jià)格1.8萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/m2?，F(xiàn)狀：市場(chǎng)目前還沒(méi)運(yùn)作起來(lái)，投資客居多，許多門面等待出租，目前僅有2間非常少，僅有2家。地址：連云港市新浦區(qū)鹽河路人民路口(新浦火車站對(duì)面)層，1層4777m2,2層6896m2,3層6940m2,4層6894m2。經(jīng)營(yíng)以家具為主。面積構(gòu)成：1樓90m2-120m2為主價(jià)格：1層售價(jià)為6900起價(jià)，層高6.2米，沿街店面價(jià)格為8000-9000,1層不2-4層價(jià)格為2360起價(jià)。層高4.6米，采取包租策略，與紅星一美凱龍家居連鎖超市合作，對(duì)投資者采取包租10年，每年返租10%的策略。-美凱龍(2-4層)合作；挑高6.2米，買一層送一層。項(xiàng)目銷售分為兩期，目前銷售的為一期，一期今年7月交付，今年3月紅星入駐。附近商業(yè)項(xiàng)目的租金情況：1樓沿街店面租金可達(dá)45元/m2/月。大，且包租10年，為本市場(chǎng)的形成與成熟提供了充裕的時(shí)間。且項(xiàng)目1層采取項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目總建筑面積大約為2萬(wàn)平方米，項(xiàng)目位于連云港新浦區(qū)人民路，與火車站毗鄰，且與寶安商業(yè)廣場(chǎng)緊挨著。項(xiàng)目共有4層，1層3714m2,2項(xiàng)目于今年11月交付使用，明年8月開業(yè)。不過(guò)1、2層可自營(yíng)，但經(jīng)營(yíng)類型限制為服裝。付款方式：5成10年按揭。山小商品批發(fā)市場(chǎng)隔街相望。周邊配套有海州的客貨運(yùn)中心。項(xiàng)目總建筑面積3萬(wàn)平方米，共有商鋪800多個(gè)，項(xiàng)目東側(cè)廣場(chǎng)3000平方米，西側(cè)廣場(chǎng)2600平方米，可停靠近百部汽車。項(xiàng)目已于2004年8月交付使用。商業(yè)街獨(dú)特規(guī)劃：首層設(shè)置2條外街道，2條內(nèi)街，其中南外街規(guī)劃路寬16米，北外街寬10米。兩條內(nèi)街均寬9米，二層設(shè)置三條6米寬街道。2層設(shè)置三條6米寬街道。首層通過(guò)新建南北外街，四周道路循環(huán)通暢。2層通過(guò)4座天橋和2個(gè)花園連廊全部貫通，形成獨(dú)特的室內(nèi)商業(yè)街。統(tǒng)一預(yù)留戶外廣告位、室外空調(diào)機(jī)位，提升商業(yè)街整體形象。首層層高5.45米，標(biāo)準(zhǔn)間寬3.8米，深9米。二樓層高3.6米，標(biāo)準(zhǔn)間寬3.8米，深6米。店面價(jià)格為2-3萬(wàn)，2樓價(jià)格400公攤較大。三年包租，1樓回報(bào)6%;2樓回報(bào)8%;三年包銷售情況：本地客戶占50%,江浙客戶購(gòu)買了100多套，經(jīng)營(yíng)方面有限制，付款方式：5成10年。店面租金情況：3.5萬(wàn)/年，150m2(包括2層)海州批發(fā)城(白虎山小商品批發(fā)市場(chǎng)):13m2,租金1.1萬(wàn)。轉(zhuǎn)讓的不多，整家居批發(fā)市場(chǎng)：2樓租金：10元/m2/段連云港市中樓毗鄰州區(qū)價(jià)格/m2,租金大概在1.5萬(wàn)-21.8萬(wàn)-2.3萬(wàn)元/m26900起價(jià)；沿街店面價(jià)格2-4層價(jià)格為2360起價(jià)一層價(jià)格100,三層價(jià)四層價(jià)格3萬(wàn)，2樓價(jià)格4000面積一樓面積以40-50m2為以60-70m22-1200m2-50m2為主。為主一樓面積38m2,二樓面積39m2付款方式70%按揭備注開僅銷售，不沒(méi)有統(tǒng)一管經(jīng)營(yíng)。二樓由招商，租金免2年。2003年推上半年開業(yè)，市場(chǎng)目起來(lái)，投資客居多，許多門面等待出租。租8%,不過(guò)1、2層可自型限制為服樓回報(bào)6%;8%;三年包付款里扣除。從連云港整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)了解到，該市目前商業(yè)的供應(yīng)量相對(duì)較大(供應(yīng)量約10多萬(wàn)方),各商業(yè)項(xiàng)目在本地消化難度較大，每個(gè)項(xiàng)目都或多或少的在異地推廣另外，目前連云港主要的商業(yè)以經(jīng)營(yíng)服飾或百貨為主，如在營(yíng)的匯金商業(yè)廣場(chǎng)(一)廣東汽車市場(chǎng)——廣物汽貿(mào)的加盟連鎖模式總交易量已突破25萬(wàn)輛，銷售總收入270億元。從1999年開始引入汽車連鎖經(jīng)營(yíng)模式，目前連鎖網(wǎng)絡(luò)已達(dá)80多家，覆蓋全省和省外部分地區(qū)。銷售額在廣東市場(chǎng)占有率約為25%,在廣州地區(qū)市場(chǎng)占有率為43·2%。新車銷售、舊車交易、汽車租賃、信貸消費(fèi)、檢測(cè)維修、配件供應(yīng)、集散配送、方便快捷地辦妥各種手續(xù)。并且“一次購(gòu)車”,即可享受“終身服務(wù)”。營(yíng)連鎖店將超過(guò)35家；另一方面，積極吸收條件具備的企業(yè)加盟，通過(guò)低成本(二)北京亞運(yùn)村車市的大“4S”服務(wù)模式亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)現(xiàn)處位置是奧運(yùn)場(chǎng)館預(yù)留地，而新市場(chǎng)則位于2008年北京奧運(yùn)公園北側(cè)，占地300畝，建筑面積10萬(wàn)余平方米。其中一期146畝。還將是一個(gè)不同于一般有形市場(chǎng)的大汽車超市，整體是一個(gè)大4S概念，即銷售目前，入駐亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)的經(jīng)銷商有160多戶，搬遷后經(jīng)銷商、配件商、售后服務(wù)商將達(dá)到300余家。屆時(shí)，新市場(chǎng)匯集國(guó)內(nèi)外90多個(gè)品牌500多個(gè)車型，成為更全面、更廣泛的汽車銷售、服務(wù)、展示中心。品牌和車亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)每年銷售轎車占北京市新增機(jī)動(dòng)車總量的40%,進(jìn)口轎車銷量占全國(guó)的1/5,在汽車市場(chǎng)作用舉足輕重，被譽(yù)為中國(guó)汽車市場(chǎng)的“晴(三)保定市建國(guó)汽車城定市建國(guó)汽車城是保定市的形象建筑。位于保定市區(qū)南側(cè)建國(guó)路副133號(hào)，毗鄰保定市舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)，背靠京廣鐵路，面向107國(guó)道，東鄰三豐路、建國(guó)路該城投資7000萬(wàn)元人民幣，首期開發(fā)土地60畝，建五層主體一樓一座，于2003年4月竣工，一、二層為汽車展廳，計(jì)2.4萬(wàn)平方米，三至五層為綜合辦公區(qū)，計(jì)0.4萬(wàn)平方米，可供商務(wù)辦公，大小會(huì)議及餐飲、休憩等。主體樓東西兩側(cè)為室外停車場(chǎng)，西側(cè)北面為0.6萬(wàn)平方米的配件維修中心大樓，分地下一層及(四)天津保稅區(qū)國(guó)際汽車城路之間的黃金地塊。總占地約5萬(wàn)5千平方米，展館建筑面積2萬(wàn)8千平方米，特點(diǎn)：建筑整體工程包括展廳及輔助用房，共分2層。首層展館面積16000各類汽車的性能，發(fā)展歷史，軼聞趣事等。利用汽車城內(nèi)新聞中心、特色餐廳、旋轉(zhuǎn)展臺(tái)、燈光效果以及全息影視屏幕為各汽車廠商、經(jīng)銷商，提供高水準(zhǔn)的汽用品、電子音像產(chǎn)品、高級(jí)汽車模型等展賣區(qū)域，在展館以外的露天廣場(chǎng)設(shè)立國(guó)際通行的交通標(biāo)識(shí)，分治線等，使大家一進(jìn)入展館區(qū)便能強(qiáng)烈感覺(jué)與汽車相關(guān)的利用汽車城獨(dú)特的外形設(shè)計(jì)、豐富的內(nèi)部功能、最前沿的汽車展示、高效良好的服務(wù)體系等資源，同濱海新區(qū)內(nèi)的港灣、海景、大型海上游樂(lè)園、洋貨商業(yè)群、特色海鮮餐飲、現(xiàn)代化的城市功能相結(jié)合，使天津?yàn)I海國(guó)際汽車城成為濱海天津?yàn)I海國(guó)際汽車城將利用保稅區(qū)內(nèi)的衛(wèi)星定向接收系統(tǒng)，通過(guò)汽車城內(nèi)的局域網(wǎng)、全息影視大屏幕、影院、互聯(lián)網(wǎng)等設(shè)施，向各汽車廠商、經(jīng)銷商提供全球最新汽車信息和商業(yè)信息，提供國(guó)際各大汽車展的現(xiàn)場(chǎng)情況、新車發(fā)布情況。同時(shí)也將天津保稅區(qū)內(nèi)的汽車種類、數(shù)量、價(jià)格、各種性能以及車展的全部資料1、會(huì)員企業(yè)將享受保稅區(qū)政府所給與的各項(xiàng)優(yōu)惠政策2、汽車城將提供進(jìn)口汽車貿(mào)易代理服務(wù)，即負(fù)責(zé)對(duì)外簽約、開證、付匯、贖3、提供包括汽車進(jìn)出區(qū)報(bào)關(guān)、檢測(cè)、出證、代理銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、代交港口費(fèi)用商聯(lián)絡(luò)，采用集中采購(gòu)的方法，降低進(jìn)貨成本，避6、為配合會(huì)員企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)，將在汽車城內(nèi)引進(jìn)非金融汽車按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)7、為確保每臺(tái)出售車輛的性能完好，汽車城將提供對(duì)汽車開蠟、局部補(bǔ)漆、裝飾、局部改裝、新車駕駛性能介紹及培訓(xùn)，PDI檢測(cè)等多項(xiàng)綜合服務(wù)8、還根據(jù)消費(fèi)者的需要，為京、津兩地客戶提供售后直接上牌服務(wù)等等(五)江西國(guó)際汽車城江西省重大招商引資項(xiàng)目和重點(diǎn)工程之一，省重點(diǎn)培育扶持市場(chǎng)。座落在國(guó)家級(jí)南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地面積500畝。依托江西發(fā)達(dá)的汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)和區(qū)內(nèi)江鈴汽車生產(chǎn)基地，是一座集研發(fā)、貿(mào)易、會(huì)展、物流、服務(wù)、文化旅游等功能于一體，中部地區(qū)最大的汽車產(chǎn)業(yè)流通服務(wù)平臺(tái)。江西國(guó)際汽車城設(shè)立貿(mào)易園區(qū)、服務(wù)園區(qū)、科教博覽園區(qū)、研發(fā)園區(qū)、生活休閑園區(qū)五大園區(qū)。貿(mào)易園區(qū)分國(guó)際展覽中心、汽車品牌專賣和國(guó)際汽配貿(mào)易中建筑面積10000M2,45品牌汽車專賣店及35品牌汽車專賣區(qū)總占地面積20200M2,建筑面積25000M2。國(guó)際汽配貿(mào)易中心建筑面積80000M2,設(shè)立國(guó)產(chǎn)車配件、進(jìn)口車配件、汽車用油、汽車維修、汽車音響、汽車電器等專業(yè)街。客戶所需的相關(guān)服務(wù)都可在城內(nèi)得到滿足。入城商家享受國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車交易、二手車交易、汽車配件交易、摩托車及配件交易、汽車裝潢美容、汽車養(yǎng)護(hù)、汽車維修、檢測(cè)、汽車出租、租賃、汽車救援、汽車博覽會(huì)展、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、駕乘培訓(xùn)、專業(yè)技能培訓(xùn)、汽車廣告、汽車文化、汽車電子商務(wù)、中介服務(wù)、代理服務(wù)、舊車分解、購(gòu)物、餐飲、商住、娛樂(lè)服務(wù)等。江西國(guó)際汽車城的建立，一方面可以填補(bǔ)江西乃至華中地區(qū)沒(méi)有大型汽車汽車配綜合交易市場(chǎng)的缺陷，改變目前江西省汽車、汽配市場(chǎng)散、亂、差、小的現(xiàn)狀，滿足各階層對(duì)汽車、汽配消費(fèi)的需求，另一方面對(duì)逐步完善和重組江西省乃至華中地區(qū)現(xiàn)有汽車流通體系，促進(jìn)江西乃至華中地區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有牽動(dòng)和示范效應(yīng)，為國(guó)內(nèi)外汽車產(chǎn)業(yè)廠商提供了一個(gè)占領(lǐng)中國(guó)中部地區(qū)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和發(fā)展舞臺(tái)，對(duì)規(guī)范市場(chǎng)秩序，整合資源優(yōu)勢(shì)，完善城市功能，美化城市形象，提升城市品味，傳播汽車文化具有重大的歷史意義和現(xiàn)實(shí)意義。(六)北京東方基業(yè)汽車城東方基業(yè)汽車城是朝陽(yáng)區(qū)政府2003年的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，總投資20億元人民幣，總占地面積40公頃，其中一期工程占地20公頃，含多功能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)交易大廳占地6萬(wàn)平方米和18個(gè)四位一體專賣店，為全球優(yōu)秀的汽車提供了展覽和交北京東方基業(yè)汽車城占據(jù)朝陽(yáng)橋以東的顯赫位置，西臨東四環(huán)路，東按東五環(huán)路，與奧林匹克花園交相輝印，扼守姚家園路直通東西，暢達(dá)南北。緊鄰CBD核心財(cái)富地帶，占盡商機(jī)無(wú)限。感受CBD國(guó)際化人文特點(diǎn)，獨(dú)占通往CBD城市主要干道交通便利。成為距市最近的汽車城。這個(gè)項(xiàng)目是國(guó)際化進(jìn)程中的一個(gè)新的里程碑。建成后的東方基業(yè)汽車城將兼具貿(mào)易，會(huì)展，博覽，服務(wù)，研發(fā)，金融，文體活動(dòng)等多項(xiàng)功能。成為現(xiàn)代，經(jīng)濟(jì)，實(shí)用而富有特色的汽車服務(wù)區(qū)。它突破了單一的汽車商貿(mào)功能。為汽車消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)更整齊有序的消費(fèi)大環(huán)境。設(shè)計(jì)的特點(diǎn)東方基業(yè)汽車城借鑒國(guó)外的汽車交易市場(chǎng)理念，與國(guó)外汽車城接軌，由世界一流的公建設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)，致力打造一個(gè)科技，性能，舒適的消費(fèi)環(huán)境。使它能迅速適應(yīng)不斷變化的汽車市場(chǎng)。外觀上更具現(xiàn)代和前衛(wèi)的特點(diǎn)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)區(qū)則最大限度的體現(xiàn)了方便，實(shí)運(yùn)的原則。攜36萬(wàn)平方米恢弘氣勢(shì)，造型獨(dú)特的金屬和玻璃構(gòu)成的建筑，高檔玻璃超時(shí)空設(shè)計(jì)的挺拔外觀，玻璃的運(yùn)用則為交易的大樓5.6公頃的綠地廣場(chǎng)彰顯尊貴身份與非凡氣度。超前設(shè)計(jì)理念，全新生態(tài)商務(wù)空間，公共空間分享自然光線，智能化系統(tǒng)采用最先進(jìn)的控制系統(tǒng)和國(guó)際知名品牌設(shè)施設(shè)備，同時(shí)引進(jìn)幾家寬帶網(wǎng)接入商為企業(yè)提供全方位服務(wù)，為進(jìn)入市場(chǎng)的銷售商提供一個(gè)更加現(xiàn)代化，更加靈活機(jī)動(dòng)，更加穩(wěn)定獲取利潤(rùn)的平臺(tái)。在交易大樓地面上，建筑高度與長(zhǎng)度在最大范圍內(nèi)提升至最高點(diǎn)，強(qiáng)化交易大樓作為建筑群領(lǐng)袖的地位。而在45專賣店與二期發(fā)展地面上，將建筑的高度高低錯(cuò)落，使建筑與綠地相互交融，形成良好的城市輪廓線。同時(shí)為基地內(nèi)營(yíng)造一建筑群的廣場(chǎng)主要分布在建筑入口及基地的東部地面上，用作緩沖，緩解人車壓力，為交通的進(jìn)一步組織留出余地，在交易大樓東部地塊上，建筑群的一個(gè)呼吸入口，在這里有良好的外向型景觀，是城市交流的很好場(chǎng)所，在交易大樓與4S專賣店之間設(shè)計(jì)一條曲線狀的綠色景觀大道，人們可以在這里休閑散步，感受汽總體規(guī)劃充分利用一期開發(fā)用地布置汽車交易大樓與四位一體專賣店，其中18個(gè)四位二期用地內(nèi)布置了辦公樓、酒店、汽車配件、物流中心等到周邊產(chǎn)業(yè)與一期建筑隨著一期與二期建筑的建設(shè)，東方基業(yè)汽車城將成為以汽車交易大樓為核心，四位一位專賣店為紐帶，汽車配件、物流中心等建筑為依托的大型汽車貿(mào)易區(qū)。本建筑群將汽車交易大樓延城市主路布置，利用綠化帶和規(guī)劃的交通流線構(gòu)成其周邊的交通環(huán)路，避免相互干擾所造成的區(qū)域交通阻塞，四位一體專賣店布置在靠近城市輔路的一側(cè)，利用城市輔路組織車流，形成與汽車交易大樓互不干(七)上海國(guó)際汽車城上海西部的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地，力爭(zhēng)成為中國(guó)汽車貿(mào)易和汽車展示博覽的重要基地、中國(guó)汽車研發(fā)科教的重要基地、中國(guó)汽車整車和零部件制造的重要基地、中國(guó)汽車競(jìng)技運(yùn)動(dòng)及訓(xùn)練基地、中國(guó)現(xiàn)代城鎮(zhèn)建設(shè)的先行示范區(qū)，成為國(guó)際一流的集汽車貿(mào)易、制造、研發(fā)、博覽、運(yùn)動(dòng)、旅游等多功能于一體的綜合性汽上海國(guó)際汽車城核心區(qū)占地7.43平方公里，集汽車貿(mào)易、制造、研發(fā)、博覽運(yùn)動(dòng)、旅游等多功能于一體。先后聘請(qǐng)德國(guó)著名的AS&P公司、麥肯錫公司和戴德梁行分貝對(duì)園區(qū)的功能定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及市場(chǎng)推廣開展專業(yè)研究。整個(gè)區(qū)域分為都市服務(wù)中心規(guī)劃、展示貿(mào)易區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、研發(fā)培訓(xùn)區(qū)、主題公園、高爾研發(fā)區(qū)：占地1.3平方公里。上海國(guó)際賽車場(chǎng)：占地面積5.3平方公里，賽道7公里。汽車展示廳：至今已有19家中外汽車貿(mào)易企業(yè)簽約入駐，將在貿(mào)易區(qū)的步行景觀街兩側(cè)建立各自進(jìn)口品牌車的展示廳或3S/45店。廣東汽車市場(chǎng)(廣物汽占地7萬(wàn)平方米2、代理經(jīng)銷150多個(gè)型號(hào)的進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)名車，常年備有3、1997年開業(yè)以來(lái)，汽車交易每年穩(wěn)步增長(zhǎng)，總交易量已突破25萬(wàn)輛，銷售總收入270億元。4、從1999年開始引入汽車連鎖經(jīng)營(yíng)模式，目前連鎖網(wǎng)絡(luò)已達(dá)80多家，覆蓋廣東省和省外部分地區(qū)。銷售額在廣東市場(chǎng)占有率約為25%,在廣州地區(qū)市場(chǎng)占有率為北京亞運(yùn)車市占地300畝，建筑面積10萬(wàn)余方。其中一期146畝。1CE)、零配件供應(yīng)(SpAREpARTS)、信息2、為實(shí)現(xiàn)與國(guó)際汽車市場(chǎng)接軌，在開設(shè)整車銷售、品牌裝飾、維修、配件、金融保險(xiǎn)服務(wù)、汽車儲(chǔ)運(yùn)等3、亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)每年銷售轎車占北京市新增機(jī)動(dòng)車總量的40%,進(jìn)口轎車銷量占全國(guó)的1/北京東方基業(yè)汽車城總占地40公頃，其中一期工程占地20公頃，含多功能的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)交易大廳占地6萬(wàn)平方米和18個(gè)四位一體專賣店2、與國(guó)外汽車城接軌，走國(guó)際化道路，利用現(xiàn)代化的建筑科技來(lái)打造汽車城中心、規(guī)劃住宅區(qū)、廈門汽車城占地3萬(wàn)平方米2、分二期開發(fā)，首期已建工程占地有13700平方米，有店面、寫字間57套(每套40m^左右),室內(nèi)展位1233、項(xiàng)目全面建成后，將帶動(dòng)南山路及周邊街區(qū)，是福建保定市建國(guó)汽車城2、組成汽車城管理委員會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，組織汽車商戶天津保稅區(qū)國(guó)際汽車城占地5.5萬(wàn)方，展館建筑面積2萬(wàn)8千平方米1、把汽車展覽、展賣與汽車文化相結(jié)合。3、把有限的展示空間與無(wú)限擴(kuò)展空間相結(jié)合。并提供全車城建成投入使用城新舊機(jī)動(dòng)車集中交易、品牌專賣和生活配套服務(wù)等功能齊全的大型汽車及相關(guān)產(chǎn)品的交易與展覽中心北京京南汽車城部門將陸續(xù)進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)辦公，為入市經(jīng)營(yíng)企業(yè)和廣大消費(fèi)者提供一站式辦公服務(wù)。高檔車為特色，以經(jīng)濟(jì)型家庭用車為重點(diǎn)，以大型貨運(yùn)、工程、特種車為補(bǔ)充。3、拓展七大區(qū)域：進(jìn)口高級(jí)轎車區(qū)、國(guó)產(chǎn)品牌轎車區(qū)、國(guó)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)型用車區(qū)、卡車工程機(jī)械車區(qū)、SUV車車區(qū)、生活服務(wù)區(qū)。總結(jié)：目前國(guó)內(nèi)的汽車城及汽車市場(chǎng)發(fā)展迅速，開發(fā)了大量的汽車市場(chǎng)，其中有成功也有失敗。不過(guò)以上所列舉的國(guó)內(nèi)典型汽車城的資料，對(duì)于本項(xiàng)目的成功開發(fā)是有許多可借鑒意義的。諸如在汽車城分區(qū)規(guī)劃方面、后期經(jīng)營(yíng)服務(wù)方面、招商方面、市場(chǎng)定位方面等。此外，本項(xiàng)目要重視展廳對(duì)于汽車城所起的重要作用，因展廳不僅是一個(gè)汽車城對(duì)外宣傳和展示的窗口，更是汽車城主要功能的體現(xiàn)，大的可行性，但市場(chǎng)抗性亦比較大。如何保證本項(xiàng)目的成功銷售，關(guān)鍵是前期的市場(chǎng)定位和招商，市場(chǎng)運(yùn)做，招商先行，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，若能引入具有一定知名度的主力店或者品牌經(jīng)銷商，則勢(shì)必會(huì)提升項(xiàng)目的形象和受關(guān)注度，也會(huì)提升商業(yè)的管理水平和經(jīng)營(yíng)水平。因此，本項(xiàng)目應(yīng)在此方面加大工作力度。另外，通過(guò)調(diào)查了解到目前已入駐連云港的45店并不多，僅有別克、本田等，升我們市場(chǎng)的形象與知名度，另一方面對(duì)本項(xiàng)目的汽配區(qū)和維修區(qū)將起到帶動(dòng)作用。同時(shí)，目前連云港目前整體的汽配行業(yè)比較分散，各汽配店檔次不高，且經(jīng)營(yíng)狀況也不是很好，就連汽配一條街的海連東路，經(jīng)營(yíng)情況也非常一般，隨著連云港汽車消費(fèi)的逐年提升，迫切需要一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)提供一站式的汽車售后服務(wù)，然居民儲(chǔ)蓄很高，2003年全市城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到184.63億元。但由于受傳統(tǒng)重儲(chǔ)蓄，輕消費(fèi)觀念的影響，導(dǎo)致連云港居民的消費(fèi)水平提升過(guò)慢。他們?cè)诔?、穿、用基本消費(fèi)滿足以后，對(duì)高層次的消費(fèi)，如購(gòu)房、買車、旅游模的汽車城在市場(chǎng)運(yùn)做方面還是有一定的可行性，市場(chǎng)前景也是被十分看好的。(一)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介連徐高速公路進(jìn)出口僅2公里，緊鄰鐵路客貨站和長(zhǎng)途汽車總站，物流中心近在汽車城占地500畝，一期288畝，項(xiàng)目總投資4.8億，沿解放東路正門兩側(cè)精心設(shè)計(jì)的12家45專營(yíng)店，每家使用面積在4000平米左右；汽車城擁有十三個(gè)試車道、物流“倉(cāng)儲(chǔ)”配送區(qū)，建筑面積達(dá)36萬(wàn)平方米，綠化達(dá)30%以上。建成后的汽車城是一個(gè)集展車、售車、汽配、快修、汽車美容、汽車物流、餐飲條件，還將更好的滿足購(gòu)車者的需求。同時(shí)“一站式”服務(wù)的購(gòu)車環(huán)境，更能讓商家及購(gòu)車者享受到極大的高效與快捷。車展示、貿(mào)易、服務(wù)中心。屆時(shí)將會(huì)有國(guó)內(nèi)外數(shù)百家汽車經(jīng)銷商進(jìn)駐汽車貿(mào)易城，對(duì)連云港市的勞動(dòng)就業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生很大的帶動(dòng)作用。項(xiàng)目西面道路為連云港主干道之一解放東路，此路將會(huì)拓寬至60米，解放東路毗鄰寧連高速公路，項(xiàng)目東面為隴海鐵路，貨運(yùn)車站就位于項(xiàng)目附近，這為本項(xiàng)目作為汽車專業(yè)市場(chǎng)提供了非常便捷的交通。另外，項(xiàng)目北面有連云港最大的物流中心，該物流中心占地幾十畝，共有100家左右的托運(yùn)門市部，為連云港目前最為集中的物流市場(chǎng)。項(xiàng)目南面為規(guī)劃中的總的來(lái)說(shuō)，隨著本項(xiàng)目的啟動(dòng)將全面改變目前連云港汽車銷售和汽車維修等相關(guān)服務(wù)行業(yè)的格局，從而全面帶領(lǐng)連云港的汽車銷售服務(wù)行業(yè)進(jìn)行一場(chǎng)徹底的產(chǎn)業(yè)革命，連云港汽車城將成為連云港汽車行業(yè)的龍頭形象，引領(lǐng)港城汽車銷售主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及相關(guān)資料a、總用地面積165066m2,其中解放路一側(cè)長(zhǎng)383m,南側(cè)長(zhǎng)306m,東側(cè)長(zhǎng)550m,45店區(qū)建筑面積共144間共168間輕型汽配區(qū)建筑面積共144間快修改裝區(qū)建筑面積共214間b、店鋪總個(gè)數(shù)：729個(gè)停車位：540個(gè)C、解放東路拓寬為60m,南邊與四醫(yī)間道路為16m,東側(cè)規(guī)劃道路為20m,汽能、多產(chǎn)業(yè)、全方位的綜合經(jīng)營(yíng)實(shí)體?，F(xiàn)有總資產(chǎn)14億元，凈資產(chǎn)6億元，年實(shí)現(xiàn)銷售收入7.5億元，員工3000人，其中高中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員580名，具有很連云港振興實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司下轄8個(gè)農(nóng)業(yè)分場(chǎng)，7個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，6個(gè)工業(yè)企業(yè)、3個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)及建筑安裝公司、1個(gè)高校后勤服務(wù)中心和4個(gè)外商合資企業(yè)等28個(gè)子(分)公司。由南京農(nóng)業(yè)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，振興集團(tuán)投資興建的連云港現(xiàn)公司抓住高校后勤社會(huì)化的機(jī)遇投資1.6億元興建的振興集團(tuán)院校后勤服務(wù)中心可容納9000名學(xué)生、500戶教師入住。公司抓住機(jī)遇，招商引資，與澳大利亞(三)、項(xiàng)目SWOT分析：日本隔海相望；擁有一個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)和兩個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?00萬(wàn)。連云港是全國(guó)十大港口之一，先后與日本、韓國(guó)、澳大利亞、新西蘭、俄羅斯等國(guó)家的部分城市締結(jié)了友城關(guān)系，有40個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在連投資興辦了2000多b、連云港城市交通優(yōu)勢(shì)連云港作為近年來(lái)發(fā)展較快的沿海開放港口城市，擁有完善的陸、海、空立陸：連云港是中國(guó)規(guī)劃建設(shè)的45個(gè)公路主樞紐城市之一，公路對(duì)外交通已全部實(shí)現(xiàn)高速化，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)的同三、連霍公路在境內(nèi)交匯。特別是東起連云港，西至荷蘭鹿特丹全長(zhǎng)10900公里的新亞歐大陸橋，使連云港成為了亞洲連接歐洲極具發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)際交通樞紐，這條干線承擔(dān)了每年90%以上的過(guò)境集裝箱運(yùn)量。汽車城位于連云港市中心城區(qū)所在地——新浦區(qū)的解放東路丁字路口，離寧連汾灌、京滬、徐連高速公路進(jìn)出口僅2公里，緊鄰鐵路客貨站和長(zhǎng)途汽車總站，海；連云港是全國(guó)十大海港之一，港口現(xiàn)有萬(wàn)噸以上泊位30個(gè)，年吞吐量4000萬(wàn)噸以上，已成為中國(guó)重要的綜合性國(guó)際貿(mào)易樞紐港，與世界160多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近1000多個(gè)港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來(lái)。汽車城距港口集裝箱碼頭僅20分鐘車程，海運(yùn)十分便利。空：汽車城距連云港機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程。瀛洲路、朝陽(yáng)西路并存為連云港比較知名的4大專業(yè)汽車銷售、維修服務(wù)、配件解放東路為連云港的城市的北側(cè)，但緊鄰市中心，到市中心的交通距離僅3輕型汽配區(qū)、重型汽配區(qū)、快修改裝區(qū)、輪胎汽保車飾美容區(qū)、二手車交易區(qū)、總建筑面積達(dá)30多萬(wàn)平方米，綠化達(dá)30%,其中一期占地288畝，總建筑面積g、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)前來(lái)國(guó)際汽車城聯(lián)建經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，可享受到連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的相關(guān)優(yōu)市場(chǎng)開業(yè)后將由專業(yè)、資深的市場(chǎng)管理公司進(jìn)行專業(yè)管理，為盡快培育、繁榮市場(chǎng)，前期管理費(fèi)用將比同類市場(chǎng)有較大優(yōu)惠。市場(chǎng)管理部門將以人為本，提供保安、保潔、廣告宣傳、專業(yè)培訓(xùn)、行業(yè)研討交流、餐飲、休閑娛樂(lè)等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。j、開發(fā)商優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目的開發(fā)公司為連云港當(dāng)?shù)鼐哂蟹浅?shí)力的振興集團(tuán)，振興集團(tuán)在連云港當(dāng)?shù)鼐哂蟹浅８叩闹?，這不僅為本項(xiàng)目的贏得了良好的口碑和聲譽(yù)，還為本項(xiàng)目的成功開發(fā)和運(yùn)作提供了實(shí)力保證。畝，共有百余家托運(yùn)門市部，每天進(jìn)出的車輛至少在百部以上，為項(xiàng)目的物流而振興集團(tuán)曾成功開發(fā)過(guò)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、超級(jí)購(gòu)物中心、裝飾材料市場(chǎng)、電腦城和五金文化用品市場(chǎng)等七大市場(chǎng)，同時(shí)擁有3家房地產(chǎn)公司，具有成熟的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)振興集團(tuán)的資金實(shí)力和品牌知名度在連云港具有相當(dāng)?shù)奶?hào)召力，增強(qiáng)的客戶的投資信m、價(jià)格優(yōu)勢(shì)目前開發(fā)商制訂的低開的價(jià)格入市手段，降低了經(jīng)營(yíng)成本和投資門檻，有利連云港轄東海、贛榆、灌云、灌南4縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?00萬(wàn)，2004年連云港市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值416.4億元，增長(zhǎng)13.9%,人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000美元，具有巨大的汽車消費(fèi)潛力。劣勢(shì)(W):價(jià)格方面唯一可比性的為物流中心，而物流中心的月租金大概在20元/m2/月左目店連屋的售價(jià)為2280,相對(duì)周邊市場(chǎng)以頗高。e、道路交通劣勢(shì)將于近期拓寬至60米。f、功能規(guī)劃劣勢(shì)威脅(T):而即將開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目也有好幾個(gè)，因此，連云港整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量相對(duì)較大。而這些商業(yè)項(xiàng)目會(huì)分流一部分投資客戶，會(huì)對(duì)連云港的經(jīng)濟(jì)近幾年發(fā)展迅速，人民收入不斷提高，對(duì)于汽車的消費(fèi)逐年提b、區(qū)域發(fā)展機(jī)遇解放東路拓寬至60米，拓寬之后，解放路將成為連云港的最為重要的交通主干線，該線南北貫穿整個(gè)連云港，而本項(xiàng)目可通過(guò)該條道路直達(dá)連云港各地區(qū)。目前連云港整個(gè)汽配行業(yè)現(xiàn)狀是：政府職能部門對(duì)汽車市場(chǎng)布局的政策引導(dǎo)力度較弱；硬件落后是連云港各汽車專業(yè)街的通病；汽車市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念與市場(chǎng)消費(fèi)特點(diǎn)不一致；業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)；業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展；業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場(chǎng)(或企業(yè))的領(lǐng)航員角色；由于過(guò)于分散，因此整體經(jīng)營(yíng)水平不高，效益一般。整個(gè)汽配行業(yè)也迫切要求有一個(gè)專業(yè)的、集中的汽配市場(chǎng)提供更為便捷的汽配、維修服務(wù)，因此，本項(xiàng)目的誕生有了一個(gè)行去年意大利歐亞投資公司、上海希納投資有限公司與連云港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)合作的“連云港國(guó)際港口汽車貿(mào)易城”項(xiàng)目擱淺以后，政府迫切希望有新的汽車城項(xiàng)目上馬來(lái)全面提升連云港的汽車銷售服務(wù)行業(yè)的層次，本項(xiàng)目的啟動(dòng)所謂主題式商業(yè)，就是指根據(jù)人們的消費(fèi)主題而劃定的比較集中的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場(chǎng)”,但國(guó)內(nèi)的商業(yè)發(fā)展到今天，再做“專業(yè)市場(chǎng)”業(yè)聚焦”的時(shí)代。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜……商場(chǎng)也在“聚焦”,想方設(shè)法通過(guò)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的集中和經(jīng)營(yíng)方式的系統(tǒng)化，讓社會(huì)公眾買相關(guān)的東西時(shí)第一時(shí)間想到某個(gè)商廈，于是，近幾年出現(xiàn)了形形色色的專賣店(甚至煙草專賣店)、專業(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)，還有家樂(lè)福、好又多之類的平價(jià)商場(chǎng)?？傊?，作為消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，由于生活節(jié)奏越來(lái)越快，誰(shuí)也不愿意漫無(wú)目標(biāo)地尋找自己想買的商品，總希望在同一地點(diǎn)、同一時(shí)間能得到最集中的選擇對(duì)象和最大范圍的選擇自由；作為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，誰(shuí)也不希望被淹沒(méi)在商品的海洋里，總希望將自己的商場(chǎng)扮演成一個(gè)最醒目的場(chǎng)所，一個(gè)人們第一選擇要來(lái)的場(chǎng)所，在信息的汪洋大海中，這里是一個(gè)島嶼商場(chǎng)能否旺租旺銷與商場(chǎng)的功能定位直接相關(guān)。毫無(wú)針對(duì)性、漫無(wú)目標(biāo)的推所以針對(duì)于連云港國(guó)際汽車城來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在所要做的是不僅僅要在解放北路、海連東路、瀛洲路和朝陽(yáng)西路之后再打造個(gè)功能單一化的市場(chǎng)，而更重要的是看準(zhǔn)目前蘇北魯南目前在汽車銷售配套服務(wù)行業(yè)存在的巨大市場(chǎng)空間，吸納目前海連東路汽配修理經(jīng)營(yíng)集中化的特點(diǎn)、瀛洲路轎車45店集中的特點(diǎn)、解放東路中型車集中的特點(diǎn)!充分整合連云港各個(gè)汽車專業(yè)街的經(jīng)營(yíng)特色打造一個(gè)融合汽車多功能展銷大廳、名優(yōu)品牌45專賣店、重型汽配區(qū)、輕型汽配區(qū)、快修改裝區(qū)、車飾美容區(qū)、綜合樓服務(wù)大樓、辦證中心。主要功能包括：新車銷售、舊車交易汽車租賃、信貸消費(fèi)、檢測(cè)維修、配件供應(yīng)、集散配送、專業(yè)服務(wù)、商務(wù)、物流汽車培訓(xùn)、餐飲等綜合功能于一體的汽車消費(fèi)之城。市場(chǎng)中，沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能比銷售業(yè)更敏銳地感受到趨勢(shì)的變化，銷售業(yè)往哪個(gè)方向走，市場(chǎng)就往哪個(gè)方向走。問(wèn)題是，銷售業(yè)究竟會(huì)朝何處走呢?如前所述，市場(chǎng)精細(xì)化、專業(yè)化已是國(guó)際走向，回過(guò)頭來(lái)看連云港市，在這一點(diǎn)上并未落后于時(shí)代趨勢(shì)，各種專業(yè)化市場(chǎng)紛紛確立個(gè)性，如：上海服裝城與此同時(shí)，我們也看到問(wèn)題出現(xiàn)——這些專業(yè)市場(chǎng)并未集中于同一區(qū)域，消費(fèi)者往往需要往返奔波，導(dǎo)致時(shí)間、精力和金錢的大量浪費(fèi)。那么,我們能否成立一個(gè)項(xiàng)目，將零星分散型的消費(fèi)轉(zhuǎn)化為集中滿足型的消費(fèi)。把這些不同類型的專業(yè)市場(chǎng)集合在同一大市場(chǎng)中，在越來(lái)越快的生活節(jié)奏中免去消費(fèi)者的無(wú)謂損失?同時(shí)也讓消費(fèi)者獲得更多更好的選擇?讓我們把目光走得更遠(yuǎn)些——不僅僅只滿足消費(fèi)者購(gòu)物的需求，設(shè)身處地地想一下，在購(gòu)物的空隙或之后，人們是否還需要得到一些娛樂(lè)的松弛?例如餐飲娛樂(lè)等場(chǎng)所的設(shè)置。一言以蔽之，就是專業(yè)化、規(guī)?；Ｔ谇懊娴氖姓{(diào)部分中已印證了這一想法的可行性。于此，城中之城，即微縮再次，連云港汽車銷售行業(yè)現(xiàn)狀的不足和由此產(chǎn)生的巨大市場(chǎng)空間我們都形成的共識(shí)，這就確認(rèn)了項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)類型定位是好的，遠(yuǎn)未飽和的汽車市場(chǎng)潛量等待引發(fā)，那么我們要考慮的是，消費(fèi)層次是否合適?連云港汽車消費(fèi)接受度在哪一水平線上?項(xiàng)目本身的配套設(shè)施能否妥善解決后顧之憂以吸引投資和消費(fèi)?能否以區(qū)域消費(fèi)帶動(dòng)城市整體消費(fèi)?需要完善的是項(xiàng)目功能的規(guī)劃，確切的行業(yè)層次的確立，這是舉足輕重的關(guān)鍵所在，招商引資的成敗端看此舉。如果過(guò)分的高估連云港汽車消費(fèi)的市場(chǎng)空間和消費(fèi)層次，必然會(huì)由于項(xiàng)目的定位過(guò)于超前和消費(fèi)滯后導(dǎo)致市場(chǎng)脫節(jié)從而形成借助港城作為新亞歐大陸橋橋頭堡的地理和交通優(yōu)勢(shì)、500畝的開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，力圖打造一個(gè)輻射蘇北魯南的首屈一指的汽車(一)、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，連云港人民消費(fèi)能力逐步提高，整體消費(fèi)能力已經(jīng)逐步接近較中等發(fā)達(dá)城市的消費(fèi)水平，而且某些方面的消費(fèi)能力已經(jīng)達(dá)到國(guó)內(nèi)大型近幾年，在汽車消費(fèi)方面，除了諸多汽車紛紛進(jìn)駐港城設(shè)立4S品牌專營(yíng)店， (如本田、尼桑、別克、馬自達(dá)、飛亞特、大眾)。專業(yè)化汽車修理、汽車美容公司也紛紛進(jìn)入市場(chǎng)。近年來(lái)由汽車產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展所帶來(lái)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃生機(jī)也在港城充分顯現(xiàn)。但是同時(shí)，由于相關(guān)配套服務(wù)行業(yè)的自由化發(fā)展，從而出現(xiàn)的服務(wù)斷層也越來(lái)越顯得尖銳化，市場(chǎng)迫切的需要有更為完善、層次更高、功能更加綜合的汽車消費(fèi)中心的出現(xiàn)。2、定位的目的場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的安全性；樹立項(xiàng)目的品牌形象；在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和多變的市場(chǎng)環(huán)境3、項(xiàng)目定位立足連云港，輻射蘇北魯南，融合汽車銷售建有汽車多功能展銷大廳、名優(yōu)品牌45專賣店、重型汽配區(qū)、輕型汽配區(qū)、快修改裝區(qū)、車飾美容區(qū)、綜合樓服務(wù)大樓、辦證中心。主要功能包括：新車銷售、舊車交易、汽車租賃、信貸消費(fèi)、檢測(cè)維修、配件供應(yīng)、集散配送、專業(yè)服務(wù)、商務(wù)、物流、汽車培訓(xùn)、餐飲鋪面的熱炒需要口岸、人氣、項(xiàng)目特色等等因素作為支撐，這些條件對(duì)于本(2)針對(duì)消費(fèi)者及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位——港城首屈一指、超大規(guī)模、唯一具有綜合汽車消費(fèi)功能。本項(xiàng)目集各項(xiàng)汽車消費(fèi)功能的同時(shí)，提高服務(wù)功能和餐飲、娛樂(lè)、等(3)針對(duì)區(qū)域的定位——補(bǔ)充和集中式的消費(fèi)功能。本項(xiàng)目的出現(xiàn)，填補(bǔ)了連云港汽車消費(fèi)的空缺，改變了港城人民傳統(tǒng)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)方式，一種全新的消費(fèi)模式——一次性集中化汽車消費(fèi)(4)形象定位——市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者形象本項(xiàng)目的推出無(wú)論從項(xiàng)目的規(guī)模、行業(yè)層次、商業(yè)消費(fèi)環(huán)境、綜合功能、配套服務(wù)上都將成為行業(yè)的主宰者，在吸納本土已有品牌的基礎(chǔ)上同時(shí)充分挖掘異地市場(chǎng)，引入差異化品牌進(jìn)駐，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值。(5)規(guī)模定位本項(xiàng)目500畝的超大規(guī)模規(guī)劃，在目前蘇北魯南現(xiàn)有的汽車市場(chǎng)和在立項(xiàng)規(guī)劃的汽車貿(mào)易市場(chǎng)當(dāng)中也都是當(dāng)之無(wú)愧的最大規(guī)模，項(xiàng)目一旦建成(二)、目標(biāo)客戶定位我們的主力產(chǎn)品：目前國(guó)際汽車城對(duì)外推廣的主力商鋪為三層結(jié)構(gòu)營(yíng)業(yè)房，每間占地面積為45m2(寬3.75m×長(zhǎng)12m),總建筑面積約為135m2。各功能區(qū)內(nèi)棟與棟之間的間距為12-16m。4、功能綜合一商住辦公倉(cāng)儲(chǔ)一體化；6、產(chǎn)品價(jià)值上升空間大；結(jié)合諸多上海集資聯(lián)建項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型同樣需要以低價(jià)入市，以此來(lái)迅速打開市場(chǎng)局面。同時(shí)產(chǎn)品的特性決定了一層底商、二、三樓商住、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)于一體的店連屋傳統(tǒng)商住模式；因此應(yīng)充分考慮自營(yíng)客戶和投目前國(guó)際汽車城項(xiàng)目還處于籌備階段，陸續(xù)將進(jìn)入到市場(chǎng)預(yù)熱階段，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的商業(yè)氣氛包裝還未形成氣候，因而暫時(shí)不可加大媒體投放力度。同海連東路瀛洲路、朝陽(yáng)西路、幸福路的經(jīng)營(yíng)成熟度還有較大差距，因此，就大量經(jīng)營(yíng)者而言，短期內(nèi)都會(huì)將其他地段作為首選之地，故此，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群體，進(jìn)行有的放矢的廣告宣傳成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。經(jīng)營(yíng)者一般只會(huì)選擇已形成口碑的、風(fēng)險(xiǎn)性極低的口岸和市場(chǎng)，而不會(huì)對(duì)一片正在開發(fā)中的市場(chǎng)加以青睞。只