檀州家園二期項(xiàng)目市場策略及產(chǎn)品方案建議

檀州家園二期項(xiàng)目市場策略及產(chǎn)品方案初步建議

目錄

一、現(xiàn)階段北京宏觀市場運(yùn)行

1.06年上半年總體供應(yīng)

2.06年上半年市場趨化量及需求態(tài)勢

3.06年上半年價格走勢

4.近期政策匯總及對市場造成的影響

5.宏觀總結(jié)

二、郊區(qū)普通住宅市場研究及區(qū)域競爭分析

1.典型遠(yuǎn)郊市場的劃分與類比區(qū)域選擇

2.密云本土研究

3.昌平區(qū)域市場研究

4.懷柔區(qū)域市場研究

5.順義區(qū)域市場研究

三、項(xiàng)目本體條件分析

四、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品方案建議

五、項(xiàng)目啟動區(qū)方案建議

第一章現(xiàn)階段北京宏觀市場運(yùn)行

一、06年上半年北京房地產(chǎn)市場總體供需狀況

1.06年1季度土地成交?較小

根據(jù)北京土地儲備中心公布的數(shù)據(jù)，06年1季度成交土地6宗，同比減少4塊。各地塊面

積相對較小，總建設(shè)用地面積不足7萬平米，規(guī)劃總建面23.2萬平米，同比分別降低70%

多。但土地的樓面價卻相反增長65.7%,足以說明地價在上漲。

表1-105—06年1季度成交土地信息

建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積成交價總價土地樓面價

地塊數(shù)量

（平方米）（平方米）（萬元）（元/平米）

05年1—3月10264724.8818252.7252091.43081

06年1—3月669431.9232021118440.55105

較上年增長-40%-73.80%-71.60%-53.00%65.70%

2.近期土地集中上市

截至到06年3月底，盡管成交土地?cái)?shù)量不多，但后續(xù)上市量卻非?？捎^。FI前，土地儲備

中心正在成交的土地有28宗，面積達(dá)160多萬平米，而且還有23宗地塊準(zhǔn)備近期入市，兩

者加起來超過310萬平米。

表1一2近三年土地成交信息

04年05年06年1季06年正06年準(zhǔn)

名稱06年合計(jì)

成交成交度成交在交易備入市

實(shí)際總成交（宗）60486282357

建設(shè)用地（萬平米）374238.96.9161.6154332.5

規(guī)劃建筑面積（萬平米）545432.823.2283.9333.4640.5

交易總金額（億元）112.711611.84——

交易平均單價（萬元/畝）165218.71137.8

容積率1.461.813.361.762.161.93

萬平米

800

600-

400-

200-

0J

04年06年

口建設(shè)用地面積?規(guī)劃建筑面積

圖1.1近年土地交易信息

從上表可以看出，06年北京市供地明顯增多，已經(jīng)成交、正在交易和即將入市地塊的

規(guī)劃總建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前兩年.需要說明的是,06年已經(jīng)成交地塊的單價是前兩年的幾

倍，主要與宗地位置、容積率、用地性質(zhì)及地價上漲等重要因素有關(guān)。

另外，最為引人注目的廣渠路36號用地（原北京吉普車廠）拋頭露面，出現(xiàn)在即

將入市的計(jì)劃中。該地塊規(guī)劃建筑面積90.02萬平方米，為居住和商業(yè)綜合用地，該地塊的

入市必將引起新一輪競拍高潮。

3.供地區(qū)位集中度高

從地塊分布來看，06年已經(jīng)成交、正在交易和即將入市的57宗地塊分布主要集中

在朝陽、海淀、豐臺、通州等，朝陽區(qū)規(guī)劃建筑面積達(dá)到總量的1/3,

圖1.205成交和06年已經(jīng)成交、正在交易地塊分布

4.06年供地計(jì)劃

《北京市2005年度土地洪應(yīng)計(jì)劃》計(jì)劃供應(yīng)土地6500公頃，但實(shí)際執(zhí)行情況與計(jì)

劃要求相距甚遠(yuǎn)。至于06年走勢，成業(yè)行多次預(yù)測06年計(jì)劃供地總量基本與05年相差無

幾，基本維系該水平，但實(shí)際供地?cái)?shù)量一定會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于05年實(shí)際供應(yīng)量，供應(yīng)節(jié)奏和具體

執(zhí)行也會比05年把握的好。

最新的《北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃》顯示06年計(jì)劃供地6500公頃，其中市級

指標(biāo)3000公頃，區(qū)縣級指標(biāo)3500公頃。前者包括中央項(xiàng)目700公頃、市重點(diǎn)建設(shè)工程2000

公頃和機(jī)動指標(biāo)300公頃；后者中的40%分解到城八區(qū)，60%分解到其他郊縣和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

一區(qū)縣指標(biāo)百分比一—經(jīng)營性用地百分比

圖2.306年供地計(jì)劃區(qū)縣指標(biāo)分解比例

5.06年供地計(jì)劃特點(diǎn)

(1)住宅和尚服用地減少，經(jīng)濟(jì)適用房反增。06年計(jì)劃住宅商品房用地供應(yīng)量為1600

公頃，比去年減少150公頃，商服用地也由550公頃減少到300公頃c而經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量

為300公頃，比去年增加100公頃。

表1-306年計(jì)劃供地結(jié)構(gòu)

經(jīng)濟(jì)適用住房市政基礎(chǔ)設(shè)施科教文位體工礦倉儲住宅商品房商服

05年200215060012501750550

06年300240080011001600300

(2)供地郊區(qū)化明顯。艱據(jù)《北京城市總體規(guī)劃(2004-2020)》、《北京市土地

利用總體規(guī)劃(2005-2020)》，。6年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，遠(yuǎn)郊10個區(qū)縣指標(biāo)約占60%,

向順義、通州、大興及亦莊重點(diǎn)傾斜。住宅土地供應(yīng)明顯郊區(qū)化，基本都到了五環(huán)外，五環(huán)

內(nèi)的土地供應(yīng)還是相對比較緊張，特別是二、三環(huán)內(nèi)，已經(jīng)基本沒有土地可供開發(fā)。由此可

以推斷，隨著北京市總體規(guī)劃的貫徹落實(shí)，近郊重點(diǎn)發(fā)展的衛(wèi)星城必將成為供地?zé)狳c(diǎn)區(qū)，供

地郊區(qū)化趨勢成為必然。

(3)鼓勵經(jīng)濟(jì)適用房等普通住宅建設(shè)，限制高檔項(xiàng)目用地?！队?jì)劃》確?？⒐?00

萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房所需的用地供應(yīng)，明確了新經(jīng)濟(jì)適用房限定供地范圍：鼓勵南城、四環(huán)

外軌道交通沿線建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房；東、西、北四環(huán)路內(nèi)和南三環(huán)路內(nèi)不再新增除比照經(jīng)濟(jì)

適用住房管理的危改文保項(xiàng)目或房改帶危改等項(xiàng)目外的經(jīng)濟(jì)適用住房用地。目前，初步確定

的7塊經(jīng)濟(jì)適用房備選地，豐臺占3塊，總建筑面積50.9萬平方米朝陽、門頭溝、海淀和

石景山各占一塊，規(guī)劃總建筑面積分別為50萬、48萬、27萬和8萬平方米。

住宅商品房用地要優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵節(jié)能節(jié)地節(jié)

材型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)。同

時，限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別里項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；高爾夫球場

(含練習(xí)場)、滑雪場和五環(huán)以內(nèi)汽車配件市場建設(shè)用地。

(4)控制規(guī)模商業(yè)。《計(jì)劃》強(qiáng)調(diào)限制建設(shè)規(guī)模在1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施用地；

五環(huán)以內(nèi)不再新增屬于《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄(2006年)》中限制發(fā)展的項(xiàng)目

用地。優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目用地和王府井、西單、前門等商業(yè)街改造升級建設(shè)用地。

6.結(jié)論

05年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地總量為1950公頃，而實(shí)際供應(yīng)

則為880公頃，如果06年1900公頃的土地完全進(jìn)入市場，基本可以滿足市場需求。如果上

年剩余的800公頃再轉(zhuǎn)到今年，則06年北京房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)是相當(dāng)充足的，現(xiàn)在最

主要的則是如何能夠按照計(jì)劃落實(shí)到位c

即使上述目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，但成業(yè)行認(rèn)為土地供應(yīng)不足以降低地價，更不可能抑制房

價上漲。因?yàn)槟壳巴恋厥袌龇植己懿痪?，有?shí)力開發(fā)商為了長期儲備擁有越來越多的土

地；，眾多中小開發(fā)商面對招、拍、掛土地出讓方式，由于自身實(shí)力有限，逐漸被排除游戲

圈。由此形成有地不開發(fā)、開發(fā)卻無地的尷尬局面。

針對此情況，政府必須從土地審批和市場整理兩個環(huán)節(jié)進(jìn)行根治，導(dǎo)致地價和房價下跌

的最可能因素還是宏觀政策、通貨緊縮、經(jīng)濟(jì)整體衰退等重大因素。

二、06年上半年北京房地產(chǎn)市場去化■及需求態(tài)勢

2006年5月全市東城區(qū)城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州

登記套數(shù)14836928826832562647612575423801

登記面積（『）17672748236843026865377227200421017052834174920584837

2006年5月房山11義門頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開發(fā)區(qū)

登記套數(shù)27925349802585116670791

登記面積（也37765471155499933148212110182348390899456

可售期房統(tǒng)計(jì)

鼓至2006年

全市東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州

6月13日

項(xiàng)目個數(shù)15272527256452820823746106

總可售面積

25957433546237112374045907082778510568990369297627826382679261477805

（m*）

其中住宅套數(shù)1040761473946160330003846892371340212379517

其中住宅面積

146582222181961502022392903414465501848136217115651831686601177464

⑹

截至2006年

房山順義門頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開發(fā)區(qū)

6月13日

項(xiàng)目個數(shù)34301239185110076

總可售面積

757880479479254008625455222715149742158188508983349268

⑹

其中住宅套數(shù)5473237310534673112395186840684179

其中住宅面積

729983479479168226584045197195149554151138008409529806

（JO）

三、06年上半年北京房地產(chǎn)市場價格走勢

2006年1―4月房屋銷售價格指數(shù)

1月2月3月4月

商品房107.2106.4106.3107.7

住宅108.4107.3107108.2

普通住宅109.9108.5108.4109.8

高檔住宅105.6105.0103.9104.4

二手房110.2110.1109.5109.4

住宅110.2110.1109.5109.4

根據(jù)有關(guān)部門發(fā)布的房屋銷售價格指數(shù)和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季

度，本市商品住宅同質(zhì)價格增幅穩(wěn)定，期房預(yù)售價格環(huán)比平穩(wěn)，同比增幅明顯I可落。

據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，今年1月和2月

份，我市新建商品住房同質(zhì)樓盤銷售價格分別比去年同期增長了&4%和7.3%。1-2月，

我市城市居民人均可支配收入增幅為18.4%,商品住宅同質(zhì)樓盤價格漲幅低于城市居民人

均可支配收入增幅。

另據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1-3月份，全市商品住宅期房單月價格分

別為6687、6957和7046元/平方米，在去年6月份以來6687-7057元/平方米區(qū)間波動，波

幅在370元以內(nèi)，商品住宅單月價格繼續(xù)保持去年6月份以來的平穩(wěn)波動態(tài)勢。

今年1-3月，全市商品住宅期房預(yù)售均價6885元/平方米，同比增長14.8%,漲幅比

2005年（19.2%）低4.4個百分點(diǎn)，又比今年1-2月（17.3%）低2.5個百分點(diǎn)。1-2月，

全市存量住房買賣均價4187元/平方米，同比增長8.1%。

今年1-3月，全市商品住宅價格同比上漲14.8%,主要是受結(jié)構(gòu)性因素影響，其一，

剔除經(jīng)濟(jì)適用住房因素，全市商品住宅期房價格同比增幅為1L6%。其二，高檔商品住宅

成交價格增幅較大，拉高了同期房價上漲的幅度。據(jù)市城建研究中心對今年和去年1-3月均

有銷售的279個商品住宅項(xiàng)目的跟蹤統(tǒng)計(jì)，均價在10000元/平方米以上的高價位商品住宅

項(xiàng)目54個，其中，均價漲幅在15%以上的項(xiàng)目24個，占44.2%；均價在8000T0000元/

平方米的中高價位商品住宅項(xiàng)目41個，其中，均價漲幅在15%以上的項(xiàng)目11個，占27.5%；

均價在5000-8000、5000元/平方米以下的商品住宅項(xiàng)目分別為117、67個，其中，均價漲

幅在15%以上的項(xiàng)目分別為23、11個，分別占19.6和16.5%。

市城建研究中心預(yù)測，今年我市住宅供應(yīng)總量增長，供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整；住房市場總體需求

強(qiáng)勁的基本態(tài)勢沒有大的變化，外埠個人需求基本穩(wěn)定，年均3000萬平方米左右的基本需

求規(guī)模仍將繼續(xù)保持，商品住宅價格增幅將呈下降趨勢。

四、近期政策匯總及對市場造成的影響

1.4月28日，中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基

準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85樂其他各檔次貸款利率

也相應(yīng)調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)存款利率保持不變。

2.5月8日，央行上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點(diǎn)。

3.5月10日，市建委下發(fā)《加強(qiáng)商品房交易市場動態(tài)監(jiān)管的通知》，公示53種開

發(fā)商可能存在的違規(guī)行為，業(yè)內(nèi)稱為“53條軍規(guī)”。

4.5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健

康發(fā)展措施，審議并原則通過《中華人民共和國測繪成果管理?xiàng)l例（修訂草案）》。

業(yè)內(nèi)稱為“國六條”

>供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉

租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例

要求。

>進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有

關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和

調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制

止囤積土地行為。

>合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。

>進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止

擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為，

>加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市

場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，

>完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、

準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。

5.6月1日，中國國土資源部宣布，從即日起，中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供

地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進(jìn)行全面清理。國土資源部三十口下發(fā)“關(guān)于

當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知”。通知要求進(jìn)一步發(fā)揮土地供應(yīng)的調(diào)控作

用，保證調(diào)控措施的落實(shí)。

6.有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日

起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房

需求，對購買自住住房且套型建筑面積90而以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)

定。

7.為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足

5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住

房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；人人購買非普通住房超

過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差

額征收營業(yè)稅。

根據(jù)對上述房地產(chǎn)政策分析總結(jié)，我們得出以下結(jié)論:

（一）十一類違規(guī)將被查處

＞不按期開盤，無理拒絕消費(fèi)者的購房要求，未按規(guī)定公布開盤進(jìn)度和價格；

＞虛報(bào)銷售進(jìn)度，向消費(fèi)者公布與交易網(wǎng)公示樓盤狀態(tài)不符的銷售情況；

＞分割拆零銷售商品住宅；

＞未取得商品房預(yù)售許可證，以誠意金、發(fā)放購房卡、排隊(duì)放號、內(nèi)部認(rèn)購等形

式收取購房者定金（訂金）或預(yù)付款；

＞取得商品房預(yù)售許可證或房屋所有權(quán)訐后,未按規(guī)定進(jìn)行網(wǎng)卜認(rèn)購、網(wǎng)卜簽約:

進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購、私下簽訂協(xié)議，誘騙消費(fèi)者爭購；

＞連續(xù)訂立撤銷認(rèn)購書或簽訂虛假合同；

＞采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房、采用售后包租或者變相售

后包租的方式銷售未竣工商品房；

＞倒賣房號，購買多套房屋后退房或退訂；

＞采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房、采用售后包租或者變相售

后包租的方式銷售未竣工商品房；

＞發(fā)價不實(shí)價格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價；

＞《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)銷售管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房交

易市場動態(tài)監(jiān)管的通知》規(guī)定的其它違規(guī)行為；

(-)供給環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管

＞別里用地封殺令

2003年起，國土資源部就開始出臺政策禁止別墅用地的供應(yīng)。今年以來，國土資

源部可以說是三令五申，不斷表示“將出臺別墅限建的政策”，2006年5月31

日，國土資源部再次正式對別墅下發(fā)了“封殺令”，宣布一律停止別墅類房地產(chǎn)

項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別里進(jìn)行全面清理。

國土資源部稱，將出臺文件規(guī)范別墅定義，不排除將目前在北京、上海等城郊大

量興建的TOWN-HOUSE、低密度花園洋房納入高檔房，進(jìn)行供地限制。對于別墅的

界定，“獨(dú)門獨(dú)戶獨(dú)院，占地面積又相當(dāng)大，容積率非常低”，今后可能要納入

別墅范圍。

目前，北京別It市場的總體現(xiàn)狀是別墅供應(yīng)略大于需求，在目前的條件下，政策

性的因素可能造成的影響是對于目前已經(jīng)開發(fā)并獲準(zhǔn)上市的別墅項(xiàng)目，對于現(xiàn)在

手頭有地，有項(xiàng)目的開發(fā)商，會是一種利好消息、，而在總供應(yīng)不變的情況下，需

求卻在不斷上漲，別墅項(xiàng)目會逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，其價格可能會呈現(xiàn)上漲

的趨勢，從而在未來幾年，別墅市場將造成供不應(yīng)求的局面。

在解讀別墅用地封殺令的同時，我們現(xiàn)在面對一個現(xiàn)實(shí)的問題就是：北京的絕大

多數(shù)別爨供應(yīng)在五環(huán)以外，別建在五環(huán)以外發(fā)展突飛猛進(jìn)，在轉(zhuǎn)移部分城市購買

力的同時，也帶動了郊區(qū)其他住宅項(xiàng)目的發(fā)展，從而極大的促進(jìn)了郊區(qū)的發(fā)展，

而如果在五環(huán)外外建其他類型住宅項(xiàng)目，不僅會進(jìn)一步提高項(xiàng)目產(chǎn)品的空置率，

而且對于郊區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不利的，因此我們的預(yù)測是此封殺令不能會是“一刀

切”，而應(yīng)是“因地制宜、區(qū)別對待”，政府在面對五環(huán)外房地產(chǎn)產(chǎn)品類型供應(yīng)

情況，必然會給出一個合理的答案。

而別墅用地封殺令對現(xiàn)今五環(huán)外別墅市場的影響會是怎樣呢？通過分析我們得

成結(jié)論：“封殺令”現(xiàn)今已上市在銷的項(xiàng)目是一利好消息，因?yàn)橐院髣e墅供應(yīng)量

將逐漸減少，而需求卻在不斷上升，市場規(guī)律的作用下必然使得其價格呈現(xiàn)上漲

的趨勢。

>90球下住房須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上

5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房

價格的意見》（下簡稱''意見”），就調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格提出六大

意見，意見直接規(guī)定，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型

建筑面積90m?以下住房，包括含經(jīng)濟(jì)適用住房的面積所占比重，須達(dá)到開發(fā)建

設(shè)總面積的70%以上，而直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市等因特殊情況需要調(diào)整

上述比例的，須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。

這一調(diào)控供應(yīng)結(jié)構(gòu)、試圖讓更多人買得起房的措施在操作可行性、合理性以及對

于房價的影響上遭到了業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，同時在操作細(xì)節(jié)上也產(chǎn)生了不少疑惑。

北京房地產(chǎn)市場自住群體在戶型等方面的需求水平高于全國平均水平，如果實(shí)行

“一刀切”，無論是購房人還是開發(fā)商都將受到較大的沖擊。

北京建委針對現(xiàn)有房基本狀況調(diào)研已經(jīng)開始，相信在經(jīng)過一段時間的分析總結(jié)

后，政府在制定細(xì)則方面將會具有更好的操作性。

（三）增加消息透明度

>獲預(yù)售證后3天內(nèi)必須開盤

對于已經(jīng)領(lǐng)取預(yù)售許可證或可以銷售的現(xiàn)房項(xiàng)目，必須在房屋交易管理網(wǎng)和售樓

處，分別公布每個樓棟開盤進(jìn)度和擬銷售價格；開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取預(yù)售許可證之日

起三天內(nèi)必須開盤，并按整棟對外銷售；開發(fā)企業(yè)自留預(yù)售房屋的，需取得房屋

所有權(quán)證后方可銷售；所有預(yù)售房屋必須通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)網(wǎng)上認(rèn)

購，不得進(jìn)行無證排號認(rèn)購或私下簽訂認(rèn)購協(xié)議。

此政策作為增加消息透明度的核心政策，對開發(fā)企業(yè)影響較大，獲預(yù)售許可證后

三天后必須開盤，一方面限制了開發(fā)商的開盤比例和營銷策略，另一方面對于項(xiàng)

目的后期開發(fā)宣傳造成了一定的障礙。”公布每棟樓開盤進(jìn)度和擬銷售價格”及

“整棟樓對外銷售”更使得項(xiàng)目的操作空間和推盤方案受到限制，此政策造成的

影響也是較為大的。

＞對開發(fā)企業(yè)虛假宣傳、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價等擾亂市場秩序違反交

易管理規(guī)定的行為，一經(jīng)查實(shí)，即在交易網(wǎng)上對開發(fā)企業(yè)、銷售單位、銷售人

員進(jìn)行違規(guī)行為公示。情節(jié)嚴(yán)重的，將開發(fā)企業(yè)所售項(xiàng)目樓盤的所有未售房屋

按每套房屋公布簽約價格、簽約條款，在交易網(wǎng)和有關(guān)媒體上公示，進(jìn)行公開

銷售。同時按規(guī)定對其違法行為進(jìn)行行政處罰，違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔

案，在媒體上進(jìn)行公開曝光。

＞囤房捂盤項(xiàng)目將被公開銷售

對于一些開發(fā)商的虛假宣傳、違規(guī)交易、囤積房源、哄抬房價等擾亂市場秩序的

行為，一經(jīng)查實(shí)，市建委將在房地產(chǎn)交易網(wǎng)上對其違規(guī)行為進(jìn)行公示。囤房不賣、

捂盤情節(jié)嚴(yán)重的項(xiàng)目將被公開銷售，同時按規(guī)定對違法行為進(jìn)行行政處罰，違法

違規(guī)行為記入企業(yè)信用檔案

（四）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸政策的調(diào)節(jié)作用

＞首付提到三成

2006年5月31日，央行宣布為了有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策來抑制房

價過快上漲，從6月：日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]

到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90m，以下的仍執(zhí)

行首付款比例20%的規(guī)定。

通過分析我們得出結(jié)論：首付提到三成，影響最大的將是中低收入者，對于高收

入者影響較弱；首付提到三成，對于自住型客戶影響將大于投資型客戶；首付提

到三成，對于消費(fèi)者心理影響將大于其實(shí)際影響。

對于開發(fā)商來講，此政策利好消息不利消息兼而有之，利好消息是：亳無疑問，

首付比例的提高，將使得開發(fā)商一次性收得更多的房款，從而有效的降低了交易

風(fēng)險(xiǎn)，對于自身發(fā)展比較有利，而不利的消息則是：首付額的提高，買房門檻將

提高，對項(xiàng)目銷售情況將造成一定的影響，目前各項(xiàng)目的實(shí)際情況是首付比例以

達(dá)近三成，綜合考慮，影響狀況將比較小。

對于消費(fèi)者來講，心理影響因素將大于其實(shí)際影響，目前大多數(shù)消費(fèi)者處于一種

觀望狀態(tài)，自住型的消費(fèi)者影響將大于投資型的消費(fèi)者，目前投資型消費(fèi)者實(shí)際

上并不是依賴著銀行的按竭來進(jìn)行投資產(chǎn)品，更多自住的客戶采用銀行按竭來完

成置業(yè)的。

>二手房營業(yè)稅征收

2006年5月31日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了“關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問

題的通知”。該通知強(qiáng)調(diào)，6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房

對外銷售時，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業(yè)稅。

進(jìn)一步遏制投機(jī)和投資性置業(yè)行為；將原政策中的“2年”延長至“5年”，導(dǎo)

致投機(jī)者和投資者對未來收益的不明確，因而投機(jī)和投資信心受挫。

二手房市場萎縮，降低流通率，二手房價格上升；據(jù)資料顯示，目前北京二手房

市場上產(chǎn)權(quán)在2年到5年之間的房源在60%到80%之間，其中一大部分二手房因

為流通成本和交易成本的增加，無法將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上而退出二手房市

場，導(dǎo)致二手房源的減少，市場萎縮，進(jìn)一步導(dǎo)致價格上漲；

與政府一貫堅(jiān)持“發(fā)展二手房市場”的言論相悖：政府控制房價的措施有兩種：

增加供給以及抑制需求，延長營業(yè)稅征收時間某種意義上來說抑制了一級市場的

需求，但是也切斷了二手房市場的供應(yīng)，二手房流通成本的增加，消費(fèi)群體交易

成本的增加會把一部分二級市場消費(fèi)者再“趕回”一級市場，一手房市場需求進(jìn)

一步增大；

租賃市場活躍，租金下降。一部分二手房源退出二級市場會導(dǎo)致租賃房源的增多,

促使租賃價格的微幅下降。

（五）加大對閑置土地的處理力度

>土地滿2年未動工無償收回

對超過合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，

并責(zé)令限期開工竣工；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按合同

約定時期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經(jīng)批準(zhǔn)

中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處理

（六）加大對經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)

＞126公頃“限價土地”入市

北京市國土局?jǐn)M近期推出6個中低價位、中小套型普通商品住宅用地，總土地面

積約126公頃。這六塊地分別位于北京市城市中心區(qū)的東、南、西部，具體為：

豐臺區(qū)東鐵營地塊、朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)地塊、朝陽區(qū)廣渠路地塊、石景山區(qū)老古城地

塊、石景山區(qū)劉娘府地塊和石景山區(qū)五里坨地塊

＞近期提前供應(yīng)兩個經(jīng)濟(jì)適用住房用地

市國土局?jǐn)M將化工三廠地塊、染料廠地塊提前供應(yīng)，投入到經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。

而截止到4月底，本市已供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目用地已經(jīng)達(dá)到180公頃，約占

全年300公頃供地計(jì)劃的60%

》普通商品房項(xiàng)目審批將提速

市規(guī)劃委將與其他部門一起抓緊開展住房建設(shè)規(guī)劃，將其納入“十一五”規(guī)劃和

近期建設(shè)規(guī)劃，確定“十一五”期間，今明兩年本市普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和

廉租房建設(shè)目標(biāo)，明確住宅的發(fā)展方向、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和布局。凡是列入今明兩年

普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的項(xiàng)目，市規(guī)劃委將加大協(xié)調(diào)力度，加快審批.

＞鼓勵95個“8?31”項(xiàng)目改作中低價位房

第二章遠(yuǎn)郊縣普通住宅市場研究及區(qū)域競爭分析

一、典型遠(yuǎn)郊市場的劃分與類比區(qū)域選擇

根據(jù)本案的地理位置和項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)，將整個長安街以北范圍作為本項(xiàng)目的相關(guān)區(qū)域,

根據(jù)相關(guān)區(qū)域區(qū)域板塊的特性以及與本案的相關(guān)性劃分如下：

區(qū)域劃分說明：

根據(jù)本案所在的地理區(qū)位，密云縣周邊普通住宅項(xiàng)目有三個競爭區(qū)域分別為：懷柔、

昌平、順義。

以下部分將分別對北京市區(qū)以北這四大典型區(qū)域進(jìn)行類比分析，從區(qū)域板塊的分析中,

得出市場發(fā)展的整體預(yù)期以及寄予本項(xiàng)目的市場發(fā)展空間，對項(xiàng)目整體的定位、開發(fā)

模式、推廣模式給與市場指導(dǎo)。

相關(guān)區(qū)域內(nèi)2006最新推薦普通住宅

項(xiàng)目建筑類型項(xiàng)目位置價格

鴻澤園小區(qū)板樓密云縣密溪路新北橋東北側(cè)3135元

驪景家園板樓,多層密云縣站東路南2099元/門

獨(dú)棟,雙拼,聯(lián)排，密云縣西大橋路36號地塊內(nèi)，白河

瑞海姆公寓公寓起價：3700元/nV

小高層板樓岸邊

密云縣古樓西大橋橋頭，縣政府對

云水觀邸板樓,小高層面，緊鄰白河，西門橋畔（長安小區(qū)3780元/肝

1.2號樓）

燕語華庭板樓密云縣密云縣沙河車站路12號2308元/桿

久潤花園板樓,多層,小高層密云縣城關(guān)車站路2號2200元/疔

麓秀佳園板樓密云縣溪翁莊密云水庫南線185號2548元/Itf

學(xué)府花園板樓密云縣果園北街南側(cè)，興云路東側(cè)2550元/桿

獨(dú)棟別蟹,聯(lián)排別

一窗山海?!_大街密云縣溪翁莊（密云水庫）1700元/m'

墅,疊拼別墅,多層

棲美國際（柄美

板樓懷柔區(qū)雁棲開發(fā)區(qū)55號3130元/皿

園二期）

馨港莊園板樓順義區(qū)首都機(jī)場東南李橋鎮(zhèn)3940元/nf

萬科四季花城板樓,多層,小高層順義區(qū)順西路4600元/m'

順義區(qū)天竺空港（緊鄰順義天竺開發(fā)

藍(lán)灣板樓,多層5400元/m'

區(qū)藍(lán)天大見）

順義區(qū)府前東街東興路金漢?綠港銷

金漢綠港板樓,高層5000元/而

售中心（黃金海岸會所）

陽洲盒園板樓,多層順義區(qū)順平路北800米2450元/?

裕龍花園板樓順義區(qū)裕龍花園3800元/nf

順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)、京承高速東側(cè)、溫

白露雅園板樓3700元/m'

榆河北岸

天韻閣（天竺花

板樓順義區(qū)機(jī)場路西天竺鎮(zhèn)薛大人莊均價：51007U/ltf

因二期）

新龍城板樓,高層昌平區(qū)回龍觀均價：5900元/nV

矩陣板樓,多層,小高層昌平區(qū)回龍觀橋正東三公里均價：5600元/nV

北京北板塔結(jié)合昌平城鐵13號線立水橋站西270米均價：5300元/nf

昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)中心（小湯山鎮(zhèn)政府

陽光園板樓，多層均價：2700元/nV

西行500米985公交總站即到）

藍(lán)郡國際花園板樓昌平區(qū)城區(qū)鎮(zhèn)西環(huán)南路25號均價：4300元/肝

第八街板樓,小高層昌平區(qū)八街雙井胡同均價：3850元/nf

世濤天朗板樓,小高層昌平南環(huán)路和龍水路交叉口南100米均價：41807u/m*

綠茵泉城

板樓昌平區(qū)大柳樹環(huán)島西300米均價：3800元/nf

（金典莊園）

二、密云區(qū)域市場研究

1.區(qū)域概述、

密云縣位于北京市東北部，屬燕山山地與華北平原交接地，總面積2226.5平方公里，

轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，含347個行政村。人口43萬，其中農(nóng)業(yè)人口33.8萬。

密云縣即是全國農(nóng)業(yè)生態(tài)試點(diǎn)縣，又是全國綠化先進(jìn)縣。享有“北京山水大觀，首都郊

野公園〃之盛譽(yù)。

交通體系——密云縣交通便利，縣城距北京城區(qū)65公里，距首都國際機(jī)場40公里，

距天津塘沽港160公里。101國道穿境而過，京承、京通兩條鐵路線橫貫密云境內(nèi)，

設(shè)有14個客（貨）站，陸、海、空交通十分便利。

旅游資源一一密云縣旅游資源豐富。山清、水秀、林茂、果香，長城及廟宇交相輝映,

境內(nèi)以白河、云蒙山、司馬臺三大環(huán)湖旅游基地為觀光主線，輻射30多處人文與自然

景點(diǎn)，知名度假村、酒店、滑雪場遍布景區(qū)，密云不僅是觀光旅游尋古攬勝之地，還

是大型會議、休閑、度假的場所。

教育配套一一密云縣城內(nèi)多所高校、中小學(xué)構(gòu)成了該地區(qū)的人文環(huán)境。包括：北京二

外分校、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)分校、密云四中、密云二中。

商業(yè)配套一一密云縣城內(nèi)商業(yè)設(shè)施林立、配套設(shè)施齊全、供應(yīng)集中、生活便利。如:

家具城、電器城、大型商場、各類高中檔專賣店等。

2.密云區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品分析

2.1密云區(qū)域普通住宅供給

項(xiàng)目建筑類型項(xiàng)目位置占地面積均價容積率

密云縣密溪路新北占地面積：33476.35m2

渡澤園小區(qū)板樓3135元/m'2.11

橋東北側(cè)建筑面積：49500戶

占地面積：15993.83行

驪景家園板樓,多層密云縣站東路南2099元/m'1.47

建筑面積：30669.47m*

板樓,獨(dú)棟，

密云縣西大橋路36公寓起價：

瑞海姆公寓雙拼,聯(lián)排，建筑面積：8.90萬戶1.56

號地塊內(nèi)，白河岸邊3700元/肝

小高層

密云縣古樓西大橋

占地面積：9000m1

云水觀邸板樓小高層橋頭，縣政府對面，3780元/nr2.4

建筑面積：4.8077m,

緊鄰白河,西門橋畔

密云縣沙河車站路占地面積：2.3萬平米

燕語華庭板樓2308元/m'1.17

12號建筑面積：2.7萬平米

占地面積：一期70畝;二

板樓,多層，期110畝;三期120畝

久潤花園密云城關(guān)車站路2號2650元/m'2.1

小高層建面：一期6萬m"；二

期12萬戶；三期12萬m'

密云縣溪翁莊密云占地面積：20295nf

藤秀佳園板樓2548元/m'—

水庫南線185號建筑面積：31204m,

密云縣果園北街南占地面積：12.27萬平米

學(xué)府花園板樓2550元1.19

側(cè)，興云路東側(cè)建筑面積：146800平米

密云縣西大門，緊占地面積：11.4萬戶

明珠花園板樓2400元/W1.15

鄰密云高科技園區(qū)建筑面積：13.5萬戶

福城新天地塔板結(jié)合密云縣新南路以南—3400元/肝—

板樓,獨(dú)棟別密云縣密云鎮(zhèn)西大公寓部分占地而積：15.5

茉莉山莊3348元/W0.23

里,雙拼別蟹橋南口1000米萬平方米，

世紀(jì)家園板樓小高層密云世豪酒店北側(cè)—2700元/m'2.57

密云縣工業(yè)開發(fā)區(qū)

眾智家園板樓—1768元/m'—

科技路甲18號

占地面積:5.50萬戶

密東廣場板樓密云縣鼓樓東大街3200元/m'3.2

建筑面積：20.00萬戶

供給分析:

>目前區(qū)域普通住宅市場總體供應(yīng)約84萬平米，供應(yīng)量亦相比成熟普通住宅區(qū)低；

>區(qū)域內(nèi)以二、三居產(chǎn)品面積為主，二居戶型面積主要集中在80-120平米之間，

主力戶型面積大多在90—100平米左右；三居產(chǎn)品均在110—180平米以上，主力

戶型面積在120—150平米左右，少數(shù)面積達(dá)到150平米以上。

>區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)類型中，板樓占到了絕大部分，小高層及多層不足15%。

>區(qū)域供給項(xiàng)目中，產(chǎn)品線豐富，層次劃分明顯，瑞海姆公寓、太揚(yáng)家園等普通住

宅項(xiàng)目提升區(qū)域市場形象；鴻澤園小區(qū)、明珠花園等中檔、經(jīng)濟(jì)型價位拓寬了區(qū)

域市場需求層血。

>由于區(qū)域地理位置的影響普通住宅市場存在的潛在供給量有限。

2.2密云區(qū)域典型項(xiàng)目分析

＞云水觀邸

產(chǎn)品類別：板樓、小高層

物業(yè)地址：密云縣鼓樓西大橋橋頭

開發(fā)商：北京檀州房地產(chǎn)開發(fā)公司

占地面積：9000平方米

建筑面積：48000平方米

開盤時間：2005-8-1

入住時間：2006-1-31

價格；均價3780元/平米

套數(shù)：258套

綠化率：40%

裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯

主力戶型：110—170平米：

總價：29萬至70萬元

A、價格走勢分析圖

從價格走勢來看，本項(xiàng)目自2005年7月開盤以來，由于受到當(dāng)時市場競爭條件的

沖擊，價格增長幅度基本持平，到2005年12和2006年年初，受到政策調(diào)整以及

區(qū)域市場淡季供應(yīng)等條件的影響，銷售均價有所回落，直到2006年2月伴隨項(xiàng)目

由期房變成現(xiàn)房以及市場逐漸回暖，價格增幅也明顯漲幅，攀升到3780元/行左

右的市場均價，但價格遞增空間不大。

B、產(chǎn)品分析:

周邊配套：云縣醫(yī)院，密云中醫(yī)院，濱河醫(yī)院；工商，建行，農(nóng)業(yè)銀行，享受別

墅級高檔會所，項(xiàng)目周邊配套成熟、齊全，全方位完美市場配套：購物、娛樂、

求學(xué)、就醫(yī)，盡享生活的繁華便利

交通配套：云水觀邸公寓緊鄰京密路，交通便捷，特別是年底即將開通的京承

高速路，更加直接拉進(jìn)了市區(qū)的距離，驅(qū)車40分鐘就可到達(dá)三環(huán)，10分鐘驅(qū)車

即可到密云水庫。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)：云水觀邸公寓，傾力打造的位于密云地區(qū)的高端公寓項(xiàng)目，此次

推出的推出建筑面積115平米的水岸景觀板式高層公寓，在設(shè)計(jì)上采用了多層薄

板式公寓的特性，保證了業(yè)主的采光性和景觀度，不僅為業(yè)主提供了私密的空間

享受。項(xiàng)目與自然景觀水乳交融，并且保證了所有的房間全部景觀，堪稱“水岸

景觀公寓”。云水觀邸公寓起價2880元每戶在性價比上占據(jù)絕對的優(yōu)勢。

周邊環(huán)境：云水觀邸公寓的自然環(huán)境和地理位置絕佳，密云空氣質(zhì)量常年保持

一級，緊鄰的白河是北京三大河流之一，是北京僅有的沒有污染的河流，水質(zhì)清

澈.“純水公寓”由此得名「云水觀邸公寓極目遠(yuǎn)眺，一派綠意盎然,不遠(yuǎn)處群

山隱然，白河如練，洗凈喧囂，回歸自然的心態(tài)，從未如此迫切。

C、戶型設(shè)計(jì)

戶型

2室2廳1衛(wèi)1廚C戶型3室2廳2衛(wèi)1廚H戶型

D、銷售分析

位于密云白河畔西門橋邊，密云縣政府所在地對面的云水觀邸公寓，現(xiàn)階段現(xiàn)房

銷售，近期開始入住。此次推出建筑面積115平米的水岸景觀板式高層公寓，認(rèn)

購俏售迅猛，再次掀起密云住宅界的俏售高潮。

瑞海姆公寓

產(chǎn)品類別：板樓，獨(dú)棟別堂,雙拼別

型,聯(lián)排別堡,小高層

物業(yè)地址：密云縣西大橋路36號

開發(fā)商：北京融創(chuàng)房池產(chǎn)開發(fā)有

限公司

建筑面積：89000平方米

開盤時間：2005-9-29

入住時間：2006-6-30

價格：公寓起價3700元/平米

套數(shù)：455套

綠化率：40.3%