XXXX年長沙綠地公館二期營銷推廣總策略

二期營銷推廣總策略以精工品質(zhì)為核心，以公館文化內(nèi)涵為著力點(diǎn)，通過有濃郁海派文化特色的活動營銷，傳播項目價值，形成市場共鳴!實現(xiàn)項目從賣產(chǎn)品——賣文化——賣身份認(rèn)同的轉(zhuǎn)變。項目推廣營銷線推售策略銷售現(xiàn)場放大公館概念，體現(xiàn)項目價值根據(jù)市場及客戶推售產(chǎn)品加強(qiáng)氛圍營造，提高銷售殺傷力策略細(xì)分營銷活動體現(xiàn)文化內(nèi)涵，形成口碑傳播蓄客期階段劃分分批開盤熱銷期2012年2月4月5月7月8月1月3月6月9月10月11月2.1期開盤2.2期開盤2.3期開盤12月2.4期開盤二期營銷總綱樣板房開放二期認(rèn)籌春交會秋交會活動策略圣誕節(jié)國慶節(jié)五一節(jié)手工旗袍秀海派音樂演唱會上海話劇巡演主要節(jié)點(diǎn)老上海生活展傳播項目價值傳播公館文化及生活方式推廣目標(biāo)推售策略根據(jù)綠地2012年銷售目標(biāo)，項目需要實現(xiàn)6個億的銷售目標(biāo)。即實現(xiàn)二期一批住宅的整體銷售，產(chǎn)品售價在9500元/平米以上。為實現(xiàn)銷售目標(biāo)，項目應(yīng)采取“多批少量，小步快跑”的推售策略。二期蓄客期階段劃分分批開盤熱銷期2012年2月4月5月7月8月1月3月6月9月10月11月2.1期開盤2.2期開盤2.3期開盤12月2.4期開盤一期分批一批二批三批四批開盤時間5月12日7月28日10月6日12月22日推售產(chǎn)品及分布11—13棟14棟15—18棟19—21棟產(chǎn)品類型2*2*2/1*1*13*2*22*2*2/3*2*22*2*2/3*2*2推盤總量（套）286套66套163套165套累客時間3個月2個月2.5月2個月銷售周期2.5個月2個月2個月3個月銷售額1.97億元0.83億元1.71億元1.76億元1、項目分4次推售，每次推售節(jié)奏為2—3個月；2、鑒于明年市場整體的不明朗，建議項目一批一次以市場總價相對較低的兩房和一房為主，數(shù)量近300套，累客周期為三個月。3、7月中下旬，二次開盤以大戶型公館推出市場；4、下半年三、四次開盤，以兩房和三房為主，通過市場回暖和前期銷售，提升項目價值。推售思路一批一次一批二次一批三次一批四次階段執(zhí)行策略——蓄客期營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動以海派精工品質(zhì)為主要推廣方向。結(jié)合樣板房開放、海派產(chǎn)品推介會等強(qiáng)化項目價值。推廣思路營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動推廣主題源自上海，精工生活！營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動推廣媒介選擇建議全面占領(lǐng)主流媒介，同時在推廣方式上進(jìn)行創(chuàng)新。戶外廣告——以南城為主要節(jié)點(diǎn)，建議在汽車南站、株易路口、及時代陽光大道高速路口設(shè)立廣告位。在芙蓉路及韶山路主要人流節(jié)點(diǎn)選擇廣告位，主打項目形象；武廣高鐵站建議選擇燈箱的形式。株易路口武廣高鐵候車室燈箱廣告位芙蓉路韶山路與南二環(huán)交匯處長沙汽車南站營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動其他戶外展示：芙蓉南路二環(huán)至項目沿街道旗項目至紅星會展中心沿街道旗主要公交車站燈箱長沙主要影劇院戶外燈箱展示芙蓉南路二環(huán)至項目沿街道旗項目至紅星會展沿街道旗主要公交車站燈箱長沙主要影劇院戶外展示營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動其他主流媒介：瀟湘晨報及長沙晚報（主要節(jié)點(diǎn)硬廣+軟文）搜房網(wǎng)/0731（以項目信息宣傳為主）項目網(wǎng)站建立（高調(diào)性傳播公館概念）短信（根據(jù)節(jié)點(diǎn)投放）營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動成立綠地公館客戶會——新里設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)及門檻，通過客戶會和俱樂部活動，整合商家資源和客戶資源，宣傳項目，拓展客戶渠道；文化推廣將項目上升到文化的層面，與湖南畫家協(xié)會、湖南省話劇團(tuán)、湖南大劇院等演出機(jī)構(gòu)進(jìn)行宣傳合作，通過引進(jìn)海派話劇、海上畫派畫展等形式，宣傳推廣項目。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動除了主流的推廣及渠道建設(shè)外，建議項目以上海海報或畫報的形式占領(lǐng)長沙主要影劇院及咖啡茶樓。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動項目蓄客期主要以樣板房及銷售現(xiàn)場展示為主?，F(xiàn)場展示能有效的傳達(dá)項目的形象和價值，給客戶以直觀體驗。建議項目在展示上重軟裝，輕硬裝，以公館文化為主。營銷中心以老上海的電話機(jī)、留聲機(jī)、海派畫作、嘉定竹客等為元素，裝點(diǎn)營銷中心，營銷老上海的文化氛圍。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動海派畫作嘉定竹刻營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動置業(yè)顧問通過旗袍、老上海著裝體現(xiàn)項目品質(zhì)及文化內(nèi)涵。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動樣板房—中式營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動樣板房—法式看樓通道以上海農(nóng)民畫、上海特色圖片等展示，配合古典聲樂演奏，老爺車引導(dǎo)。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動活動一：二期樣板房盛情開放——暨二期公開認(rèn)籌時間：2012年3月10日活動內(nèi)容：3月10日通過樣板房開放，項目二期正式面向市場公開認(rèn)籌。地點(diǎn)：項目營銷中心及樣板區(qū)現(xiàn)場展示要求：導(dǎo)示牌、工地及園林包裝到位、營銷中心氛圍營造；現(xiàn)場要求：海派精工產(chǎn)品宣傳、裝飾材料展示活動二：手工旗袍秀時間：2012年4月活動內(nèi)容：通過手工旗袍展示及現(xiàn)場制作，吸引市場關(guān)注，為一批一次開盤預(yù)熱。地點(diǎn)：項目營銷中心配合單位：“楊·曹韻”公司及設(shè)計師，現(xiàn)場拍照留念營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動活動三：開啟公館生活——老上海生活展時間：2012年5月（項目開盤前后）活動內(nèi)容：以公館生活為藍(lán)本、將老上海的老式電話、懷表、電話、箱包等進(jìn)行集中展示?；顒优浜希含F(xiàn)場生活場景展示分次開盤熱銷期——深化公館內(nèi)涵，以原味上海文化和生活方式，強(qiáng)化項目價值認(rèn)同。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動階段執(zhí)行策略——分次開盤熱銷期營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動推廣主題綠地公館，原味上海！營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動此階段為分次開盤熱銷期，項目主要以現(xiàn)場文化活動為主，報紙、電臺、短信等媒介相輔。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動此階段實現(xiàn)銷售目標(biāo)，拓展客戶渠道是項目的主要工作內(nèi)容。階段策略：通過客戶會拓展客戶圈層，同時積極對外拓展客戶，吸引地州市及返鄉(xiāng)客。渠道1：與地州市高檔酒店結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過俱樂部資源，將項目宣傳物料，覆蓋地州市簽訂戰(zhàn)略聯(lián)盟的高檔酒店，如華天酒店營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動渠道2：進(jìn)駐黃花機(jī)場移動全球通及婁底各大銀行VIP室，吸引婁底及外出經(jīng)商的高端商務(wù)客戶；營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動渠道32009.11-2010.1月，通過浙江商會聯(lián)系廣深等地會員，在當(dāng)?shù)嘏e行項目專場推薦會利用“十一”、春節(jié)長假，組織所有商會的會員免費(fèi)包機(jī)回長沙看房，通過媒體熱炒，吸引人氣，促成項目銷售。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動渠道4：外地房交會參展，如長沙客戶相對聚集的廣州、深圳等地渠道5：進(jìn)駐長沙大型企事業(yè)單位，開展專場推介會營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動渠道6：樹立項目高端品質(zhì)，與奢侈品品牌嫁接，通過俱樂部整合商家資源和客戶資源，組織活動，提升項目形象，實現(xiàn)項目銷售；渠道7：深化與湖南文藝團(tuán)體及協(xié)會的聯(lián)系，通過春節(jié)前團(tuán)拜、文藝匯演等形式加深聯(lián)系。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動一期已經(jīng)銷售完畢，園林、外立面等整體呈現(xiàn)；二期一批11-13棟部分園林展示；商業(yè)街呈現(xiàn)；圍墻、現(xiàn)場包裝等商業(yè)樣板街項目商業(yè)街以上海懷舊風(fēng)格為主，通過商業(yè)街櫥窗包裝及特色小品展示，打造上海風(fēng)情商業(yè)街。建議樣板以咖啡廳、雪茄紅酒點(diǎn)、高檔收藏品點(diǎn)、超市、藝術(shù)畫廊等為主。營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動活動4：綠地公館——上海話劇巡演時間：2012年8-9月活動內(nèi)容：通過綠地公館引進(jìn)上海話劇，通過在湖南大劇院等巡演，形成市場口碑和影響力?；顒优浜希喉椖拷M織業(yè)主觀看和現(xiàn)場贈票營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動營銷推廣策略渠道拓展策略現(xiàn)場展示策略階段營銷活動活動5：綠地公館——老爺車展時間：2012年10